3-19-2373 Mittetulundusühing Kena Möte kaebus Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korralduse nr 560 ja 06.11.2019 korralduse nr 674 tühistamise nõudes
Haldusasi
Menetlusosalised
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
Kaebaja – Mittetulundusühing Kena Möte, esindaja Kiur Põld Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Gunnar Kender Kirjalik menetlus
1.Jätta rahuldamata Mittetulundusühingu Kena Möte taotlus tagastada Viimsi vallale, alternatiivselt kuulutada kinniseks, Tallinna notari Kätlin Aun-Janiski 28.02.2019 tõestatud kinnistu müügileping, kinnistu hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud, millega OÜ Reval Ekspert võõrandas Reinu tee L5 kinnistu Mittetulundusühingule Kena Möte.
3.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Viimsi Vallavalitsus algatas 11.04.2003 korraldusega nr 247 Viimsi vallas, Leppneeme külas, maaüksuse Kopli III detailplaneeringu, mille lisaks olevas lähteülesandes detailplaneeringu koostamiseks on punktis 9.5.4) märgitud, et koostatavale detailplaneeringule on muuhulgas nõue tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramiseks ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal
asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramiseks. Erinõudena on punktis 10.12 välja toodud, et kinnistut läbivale autoteele nähakse ette eraldi katastriüksus. Detailplaneeringu põhijoonisele on kantud projekteeritavana Kelvingi-Leppneeme tee, mis läbib praeguse aadressiga Reinu tee L5 kinnistut.
2.Viimsi Vallavalitsus kehtestas 29.08.2003 korraldusega nr 569 Leppneeme külas maaüksuse Kopli III detailplaneeringu (edaspidi: detailplaneering). Seletuskirja punkti 1.3.2 kohaselt läbib planeeritava ala territooriumi perspektiivne Kelvingi-Leppneeme tee (Reinu tee üks osa).
3.Detailplaneeringust huvitatud isiku OÜ Reval Ekspert ja Viimsi valla vahel sõlmiti 29.08.2003 ühise tegutsemise leping, mille eesmärgiks on detailplaneeringu alale kavandatud avaliku tee rajamise võimaluse tagamine, sh teealuse maa (praeguse Reinu tee L5 kinnistu) tasuta Viimsi vallale võõrandamine. OÜ Reval Ekspert seaduslik esindaja Tarmo Leeman kooskõlastas Kelvingi ja Leppneeme külade vahelise tee projekti.
4.Tallinna notar Kätlin Aun-Janisk tõestas 28.02.2019 kinnistu müügilepingu, kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud, millega OÜ Reval Ekspert võõrandas Reinu tee L5 kinnistu Mittetulundusühingule Kena Möte (edaspidi: müügileping).
5.Viimsi Vallavalitsus otsustas 09.04.2019 korraldusega nr 207 „Ostueesõiguse teostamata jätmine“ Reinu tee L5 kinnistu osas mitte teostada ostueesõigust.
6.Viimsi Vallavalitsus seadis 24.09.2019 korraldusega nr 560 (edaspidi ka: korraldus) tähtajatu sundvalduse Viimsi valla kasuks Reinu tee L5 kinnistule vastavalt korralduse lisale, Reinu tee L5 kinnistut läbiva maantee ja teetaristu avalikuks kasutamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks ja muul viisil avalikes huvides ekspluateerimiseks (p 1); vabastas Reinu tee L5 kinnistu omaniku sundvaldusega koormatud ala ulatuses maamaksu tasumisest (p 2); määras ühekordse sundvalduse tasu 767,81 eurot (p 3). Korralduse põhjenduste järgi on Reinu tee kohalikku olustikku arvestades olulise tähtsusega asumeid ühendav kohalik tee, mida läbib asumite ja koolide vaheline bussitransport, mis teenindab lasteaedasid ja koole. Samuti ühendab Reinu tee kahte riigimaanteed. Tee teenindab tootmis- ja tööstuspiirkondasid ning ühendab Riigimetsa Majandamise Keskuse metsateede võrku riigimaanteega. Reinu teed läbib Viimsi valla transpordi siseliin V5, mis ühendab poolsaare lääne- ja idakallast ning riigimaanteede võrgustikku, ühtlasi piirkonna kooli (Püünsi kool) lähedalasuvate Kelvingi, Leppneeme ja Tammneeme küladega. Samuti ühendab Reinu tee lähedalasuvate küladega Kelvingi ja Leppneeme lasteaedasid. Seega on Reinu tee L5 kinnistu avaliku teena kasutamise vajadus avalikes huvides ning vallavalitsuse eesmärk on tagada tee takistamatu kasutamine nii kohalikele elanikele kui ka kõigile tee kasutajatele. Arvestades, et Reinu tee L5 on ajalooliselt olnud kasutuses avaliku teena, ei kaasne sundvalduse seadmisega seni esinemata täiendavaid mõjusid või kitsendusi olemasoleva tee kasutamisel. Sellest tulenevalt ei ole sundvalduse seadmise korral Reinu tee L5 kinnistule avaliku tee talumiseks tegemist maaomaniku jaoks laiaulatusliku omandiõiguse riivega. Olemasoleva kinnistut läbiva ajaloolise teemaa funktsioon on olenemata sellele seatavast kitsendusest liiklemiseks kasutamine. Mittetulundusühing Kena Möte omandas kinnistu 2019. a veebruaris. Ühingu esindaja on jurist. Kinnistut omandades pidi ta olema teadlik kinnistu suhtes kehtiva detailplaneeringu sisuga ning kinnistu kasutamisotstarbe võimalustega. Omandaja on kinnistu omandamisel müügilepingus kinnitanud, et on teadlik, et Reinu tee L5 kinnistu on avalikult kasutatav tee. Seetõttu ei ole eluliselt usutav, et kinnistu osteti parkla rajamise eesmärgil.
7.Mittetulundusühing Kena Möte esitas 28.10.2019 korraldusele vaide, mille Viimsi Vallavalitsus jättis 06.11.2019 korraldusega nr 674 rahuldamata.
8.Mittetulundusühing Kena Möte esitas 18.12.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korralduse nr 560 ja 06.11.2019 korralduse nr 674 tühistamise nõudes.
2(11)
9.Viimsi Vallavalitsus muutis 18.03.2020 korraldusega nr 153 Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korraldust nr 560 „Sundvalduse seadmine“ järgmiselt: luges Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korralduse nr 560 IV peatükis „Sundvalduse tasu“ viidatud maa maksustamishinnaks proportsionaalselt sundvaldusega koormatava alaga 820 eurot (p 1); muutis Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korralduse nr 560 resolutiivosa punkti 3 ja sõnastas selle järgnevalt: „Määrata ühekordne sundvalduse tasu summas 820 € (kaheksasada kakskümmend eurot)“ (p 3).
KAEBAJA SEISUKOHAD
10.Reinu tee L5 kinnistu kasutamine üldistest huvidest lähtuvalt on põhjendamata. Korralduses kirjeldatud asumite vahel on võimalik liikuda ka kinnistut Reinu tee L5 läbimata. Samuti ei ole korralduses kaalutud, kas alternatiivsed ühendused asumite vahel on kokkuvõttes otstarbekamad kui kinnistu Reinu tee L5 omanikule tekkiv talumiskohustus. Korralduses on jäetud arvestamata asjaoluga, et võimalik liiklus läbi kinnistu Reinu tee L5 on võimalik ainult seepärast, et tee ja muud rajatised ning kergliiklustee on rajatud ebaseaduslikult, kinnistu omaniku nõusolekuta. Kuna eeldatav üldine huvi põhineb ebaseaduslikul tegevusel, ei saa olla see sundvalduse seadmise motiiviks. Viimsi Vallavalitus on korraldusega asunud õigustama aastaid kestnud ebaseaduslikku ehitustegevust ja ebaseaduslikku teekasutust.
11.Viimsi Vallavalitsus on viidanud, et Viimsi Vallavolikogu on arvanud kinnistu Reinu tee L5 ehitatud tee valla kasutusse või kohalike teede nimekirja. Sealjuures ei ole viidatud ühelegi konkreetsele volikogu otsusele. Samuti ei ole kinnistu omanikku teavitatud sellistest haldusaktidest.
12.Kinnistule sundvalduse seadmise ulatus ei ole põhjendatud. Kinnistu Reinu tee L5 pindalaks on 541 m2, sundvaldusega on sellest koormatud 492 m2. Kinnisasja omanik saab seega kasutada maaala pindalaga 49 m2, mis moodustab 9,06 % kinnistu pindalast. Kehtestatud sundvaldus ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele ja ulatuses ning on seega kinnisasja omanikku liigselt koormav. Arusaamatu on ka teekaitsevööndi arvamine sundvaldusega koormatava maa-ala hulka. Korralduses ei ole toodud põhjendusi, miks sundvaldus seatakse just täpselt sellises ulatuses. Lisaks on kasutatud kaarti, mis ei võimalda sundvalduse piire täpselt määrata (puuduvad punktide koordinaadid). Selline piiride umbmäärasus võib hiljem tekitada vaidlusi.
13.Vaidlusalust teed ei kasutanud ühiskondlik transport aastakümneid, vaid teed kasutati metsa majandamiseks vajalikuks juurdepääsuks. Praegusel ajal vastab sellele määratlusele metsatee mõiste. Alles peale tee rajamiseks toimunud ebaseaduslikku ehitustegevust hakati teed kasutama avalikkuse poolt ja valla ühistransport suunati seda kasutama.
14.Sundvalduse tasu ja selle määramine ei vasta seaduse nõuetele. Asja hindamist ei ole korraldatud seaduses sätestatud nõudeid järgides. Samuti ei ole määratud muud varalist kahju. Kinnistu omanik soovis transpordimaale rajada parklat, seda ei ole võimalik teha, kui kinnistule on olulises osas seatud sundvaldus. Sundvalduse seadmisel tuleks lähtuda olukorrast, et kinnistul puudub õiguslikul alusel rajatud tee ning vald soovib seda edaspidi teha. Arusaamatu on viide maa hindamise seaduse (MHS) § 6 lõikele 1, mis ei määra ära kinnisasja hinda, vaid annab üksnes volituse kohalikule omavalitsusele arvutada Vabariigi Valitsuse määruse alusel maa maksustamishind. Lisaks kasutatakse maa maksustamishinda üksnes maksustamise eesmärkidel ja see ei ole sobilik sundvalduse tasu määramisel. Korralduses ei ole põhjendatud, miks seatakse sundvalduse tasu ühekordse maksena.
15.Kaebajaga ei ole peetud sisulisi läbirääkimisi sundvalduse seadmise tingimuste üle. Viimsi Vallavalitus on pidanud sundvalduse seadmise tingimuste läbirääkimisteks kirjavahetust, kus Viimsi vald on ühepoolselt nõudnud kinnistu tasuta võõrandamist ning kinnistu omanik on esitanud omapoolseid ettepanekuid võimalike lahenduste kohta. Konkreetset ettepanekut sundvalduse seadmise ulatuse ja tingimuste, sh tasu üle ei ole Viimsi vald esitanud enne, kui tutvustas 3(11)
korralduse eelnõud. Lähtudes sellest, et sundvaldus on seatud suuremale osale kinnistule ja sundvalduse tasu on määratud ühekordse maksena, on tegemist varjatud sundvõõrandamisega.
16.Korralduse resolutsiooni punktis 1 on mh välja toodud, et tähtajatu sundvaldus seatakse ka Reinu tee L5 kinnistut läbiva maantee ja teetaristu muul viisil avalikes huvides ekspluateerimiseks. Korraldusest ei ole arusaadav, milliseid tegevusi sundvalduse seadja võib teha.
17.Vastustaja ei ole esitanud tõendeid, et Reinu tee L5 kinnistu läbimise asemel pole võimalik kasutada mõnda alternatiivset lahendust. Vastustaja ei ole tõendanud ühelgi viisil, et vahemaad oleks mõõdetud ja mõõtetulemus oleks jälgitav. Samuti ei nähtu vastustaja poolt muude alternatiivide kaalumine, nt uue tee rajamine, mis ei läbiks Reinu tee L5 kinnistut.
18.Kinnistu Reinu tee L5 omanik ei ole andnud kolmandatele isikutele nõusolekut tee rajamiseks. Reinu tee L5 omanik on varem kooskõlastanud üksnes võimaliku kinnistut läbiva tee trassi asukoha, kuid ei ole andnud mingisugust nõusolekut tee rajamiseks või selle avalikuks kasutamiseks. Detailplaneeringusse või ehitusprojekti märke „kooskõlastatud„ kandmine ei ole ühelgi viisil käsitatav ehitise rajamiseks antava tahteavaldusena. See, et kaebaja ja varasema omaniku vahelisse kinnistu võõrandamise lepingusse on märgitud, et kinnistul on avalikult kasutavatav tee, ei tekita õiguslikke tagajärgi tee rajamiseks või kasutamiseks. Kui kinnistut läbivat maanteed kasutab kohalik omavalitsus ühiskondliku transpordi korraldamiseks, on arusaadav ja mõistetav, et osapooled eeldavad, et seda tehakse seaduslikul alusel. Praeguseks on selgunud, et kinnistul asuva maantee kasutamiseks puudub kohalikul omavalitusel igasugune õiguslik alus ning nad on asunud kinnistut omavoliliselt kasutama. Veelgi enam, nad on loonud ka Viimsi valla elanikele ettekujutuse, et tee on avalikult kasutatav. Seega ei saa Viimsi vald tugineda sundvalduse seadmisel lepingus toodule. Sundvalduse seadmisel ei ole oluline, mis tingimustel ja asjaoludel kaebuse esitaja kinnistu omandas.
19.Seadus võimaldab olemasolevale teele (erateele) seada sundvalduse üksnes tee avalikuks kasutamiseks, seega sundvalduse laiendamine ohutuse ja turvalisuse nõuete täitmiseks ei ole võimalik. Vastustaja korraldusele lisatud skeemil puuduvad selgitused ja märked, et oleks võimalik kontrollida skeemi vastavust tegelikule olukorrale ja ruumiandmete seadusele.
20.Arusaamatuks jääb sundvalduse seadmise eesmärk. Vastustaja on sundvalduse seadmisel märkinud, et sundvaldus seatakse mh kinnistu muul viisil avalikuks kasutamiseks. Sundvalduse seadmisel kohaldatakse samu sätteid nagu sundvõõrandamisel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses (KAHOS) § 4 punkt 8 võimaldab olemasoleva tee (eratee) korral seada sundvaldus üksnes olemasoleva eratee avalikuks kasutamiseks. Muid kinnistu kasutusvõimalusi, sh muul viisil avalikuks kasutamist seadus ette ei näe.
21.Ei ole arusaadav ja mõistetav 24.09.2019 korralduse IV osa „Sundvalduse tasu“, kuna arvutuskäik ei ole jälgitav, s.o kuidas saadi sundvalduse tasu suuruseks 820 eurot. Samuti on arusaamatu 18.03.2020 korralduse nr 153 korralduse resolutiivosa punkt 1 lugeda viidatud maa maksustamishinnaks proportsionaalselt sundvalduse koormatava alaga 820 eurot. Maatükile määratakse tervikuna maksustamishind, vastustaja sõnastustest pole arusaadav, miks ja milleks proportsiooni vms kasutatakse.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
22.Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Detailplaneeringu koostamise avalikuks huviks oligi Kelvingi ja Leppneeme külade vahelise ühendustee rajamine. Viimsi vald on arvates tee valmimisest taganud Reinu tee korrashoiu ja hoolduse täies ulatuses, kaasa arvatud kinnistule Reinu tee L5 jäävas osas. Alates 2006. aastast on Viimsi Vallavalitsus korduvalt pöördunud Reinu tee L5 kinnistu selleaegse omaniku OÜ Reval Ekspert poole ettepanekuga võõrandada nimetatud transpordimaa sihtotstarbega kinnistu tasuta Viimsi vallale tulenevalt detailplaneeringust ja ühise tegutsemise lepingust või seada nimetatud kinnistule tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus Viimsi 4(11)
valla kasuks avalikes huvides avaliku tee talumise eesmärgil. Vaatamata korduvatele pöördumistele ei õnnestunud vallal kinnistu omanikuga (kes oli ka detailplaneeringust huvitatud isik) tehingut sõlmida.
23.Viimsi vald on pöördunud korduvalt ka kinnistu omandanud Mittetulundusühingu Kena Möte juhataja Kiur Põllu poole, selgitades, et vald soovib realiseerida kinnistu suhtes detailplaneeringut. Vald tegi kaebajale ettepaneku seada kinnistule tasuta ja tähtajatu avalikes huvides isiklik kasutusõigus Viimsi valla kasuks avaliku tee talumise eesmärgil lähtuvalt kehtivast detailplaneeringust ja varem kinnistu eelmise omanikuga sõlmitud ühise tegutsemise lepingust. Mittetulundusühingu Kena Möte juhataja on oma vastustes järjepidevalt jäänud seisukohale, et Reinu tee L5 ei ole avalikult kasutatav tee, avaldanud, et vajab kinnistut parklana kasutamiseks, piirates sealjuures juurdepääsu kinnistule aiaga. Ühtlasi on kinnistu omanik teavitanud valda, et on servituudi seadmise osas valmis läbi rääkima alates 1. jaanuarist 2024.
24.Korralduses on vastustaja selgitanud, et Reinu tee on kohalikku olustikku arvestades olulise tähtsusega asumeid ühendav kohalik tee, mida läbib asumite ja koolide vaheline bussitransport, mis teenindab lasteaedasid ja koole, ühtlasi on see kaht riigimaanteed ühendav sõidutee, tee teenindab tootmis- ja tööstuspiirkondi, ühendab Riigimetsa Majandamise Keskuse metsateede võrku riigimaanteega. Sealtkaudu sõidab Viimsi valla transpordi siseliin V5, mis ühendab poolsaare lääne- ja idakallast ning riigimaanteede võrgustikku, ühtlasi piirkonna kooli (Püünsi kool) lähedalasuvate Kelvingi, Leppneeme ja Tammneeme küladega ning lähedalasuvate küladega Kelvingi ja Leppneeme lasteaedasid.
25.Vallavalitsus on sundvalduse seadmise korralduses kaalunud alternatiivset läbisõitu läbi Haabneeme aleviku, kuid nagu korralduses märgitud, oleks ümbersõit üle 10 kilomeetri pikkune, mis on ilmselgelt ebamõistlik, eriti arvestades, et kogu ülejäänud ulatuses kuulub Reinu tee riigi- ja munitsipaalomandisse. Kui praegu on õpilaste transpordil mööda ühistranspordi marsruuti peatuste vahe ühistranspordi ühendusel peatustes Püünsi kool - Kelvingi küla - Leppneeme lasteaed 3,7 kilomeetrit, siis Reinu tee L5 kinnistut läbimata oleks samas järjekorras vahemaa läbimise pikkus 14,5 kilomeetrit ehk ligi neli korda pikem. Kohalike elanike ja tee kasutajate jaoks oleks pikema tee kasutamine oluliselt koormavam, ebaloogiline ja igati ebaproportsionaalne lahendus (ajakulu, materiaalne kulu), mistõttu on vastustaja leidnud, et kinnistu kasutamine avaliku teena on ülekaalukates avalikes huvides. Seega on Reinu tee L5 maaüksust läbival teel ilmselgelt ja ülekaalukalt oluline osa piirkonna transpordi optimaalsel ja ressursihoidlikul toimimisel ning avalike teenuste kättesaamisel ja tagamisel. Lisaks on lühem teekonna pikkus tähtis kriisi- ja ohusündmustele reageerimisel. Lühema avalikult kasutatava tee läbimine sündmuskohale jõudmiseks või sündmuskohalt lahkumiseks tagab suurema tõenäosusega abi kohalejõudmise, mis omakorda kindlustab kiirema ohu likvideerimise ja minimeerib kahjusid inimeste elule, tervisele, varale ja keskkonnale.
26.Korralduses on selgitatud, et kinnistu on transpordimaa sihtotstarbega teemaa, mis on detailplaneeringuga kavandatud avalikult kasutatavaks teeks. Seega on läbi avatud menetluse ja avalikkust kaasates jõutud järeldusele, et antud asukohas on avalik tee vajalik ning see on põhistatud kehtestatud detailplaneeringuga ühiskondliku kokkuleppena. Ainuke kasutusotstarve kinnistu osale, mis on vajalik sundvaldusega koormata, on kinnistu kasutamine teena. Kuigi kinnistu omanik on korduvalt välja toonud, et soovib kinnistut kasutada parklana, ei ole see võimalik. Reinu tee L5 kinnistu piirneb kolmest küljest vallale kuuluvate transpordimaa kinnistutega, millel asub Viimsi vallale kuuluv avalikult kasutatav maantee – Reinu tee. Teel on teekaitsevöönd, mille ulatus on 30 meetrit külgedest kummalegi poole ja kummastki Reinu tee L5 kinnistu poolsest otsast Reinu tee L5 suunas, kattes kinnistu osaliselt kahekordselt teekaitsevööndiga. Vallavalitsus on sundvalduse seadmise otsuse kaalutlusi arvesse võttes leidnud, et tee kasutamisest tulenev kitsendus kinnisasja omanikule ei ole ebamõistlikult suur ega 5(11)
omandiõigust olulisel määral piirav, võimaldades jätkuvalt kinnisasja otstarbekohaselt, st teena, kasutada.
27.Kinnistu endine omanik on teeprojekti kooskõlastanud ning olnud kogu detailplaneeringu menetluse vältel teadlik, et detailplaneeringu avalik huvi oli Kelvingi ja Leppneeme külade vahelise ühendustee rajamine. Kaebaja omandas kõnealuse kinnistu 28.02.2019. Kinnistu osas kehtib detailplaneering, mis nägi kinnistule ette avaliku kasutuse juba algatamise hetkel. Kaebaja on kinnistu omandamisel notariaalses müügilepingus kinnitanud, et on teadlik, et kinnistu on avalikult kasutatav tee, ja lepingust nähtuvalt on notar oma kutsetegevuse raames selgitanud omandajale kinnistut puudutavaid kitsendusi ja piiranguid. Ka müüja on samas lepingus kinnitanud, et talle teadaolevalt läbib lepingu eset detailplaneeringu kohaselt avalikuks kasutamiseks määratav tee, ühtlasi on müügilepingu lisaks olevate notariaalakti tõestaja selgituste kohaselt notar omandajale täiendavalt selgitanud, et avalikult kasutatav tee on teiste hulgas kohalik tee ning avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks, järgides ehitusseadustikus (EhS) sätestatut. Kinnistu omaniku seaduslik esindaja on juristi haridusega, seetõttu pidi ta kinnistut omandades olema teadlik kinnistu suhtes kehtiva detailplaneeringu sisust ja kinnistu kasutamisotstarbe võimalustest.
28.Kaebaja on viidanud, et kinnistu omanikku ei ole teavitatud haldusaktidest, mille kohaselt on kinnistu arvatud volikogu otsustega kohalike teede nimekirja. See nimekiri ei määra teekinnistute omandisuhteid, vaid omab tähtsust eelkõige põhjusel, et neil teedel teostab vastustaja enda kulul teehoolet. Lisaks on kõik Viimsi valla õigusaktid, mis ei sisalda asutusesiseseks kasutamiseks mõeldud informatsiooni avaliku teabe seaduse tähenduses, avalikud (Viimsi valla põhimääruse § 65 lõige 3). Seega tavapärast hoolsust järgides pidanuks kinnistu omandaja tutvuma juba enne kinnistu omandamist asjakohaste, kinnistu osas kehtivate õigusaktidega.
29.Vastustaja on sundvalduse seadmise korralduses põhjendanud, et sundvalduse tasu määratakse KAHOS § 12 lõikes 2 sätestatud korras. Kuna erateede avaliku kasutamise vajadus tuleneb pea kõikidel juhtudel ülekaalukast avalikust huvist, on Viimsi valla ja üldiselt kohalike omavalitsuste tavapärane praktika analoogsetes olukordades isikliku kasutusõiguse seadmise lepingute sõlmimine tasuta ja tähtajatult. Sundvalduse tasu arvutamise osas puudub hetkel veel asjakohane kohtupraktika, ühtlasi on kinnisvaraekspertide seisukohtade ja hindamisstandardite kohaselt tehingud transpordimaaga ja eriti veel väikese osaga transpordimaast sellised, mille osas eraldivõetuna vabaturutehinguid ei teostata. Seetõttu ei saa hinnata muuhulgas ka vara likviidsust, mistõttu lähtus vastustaja maa hindamise seadusest, võttes tasu määramisel aluseks maatüki maksustamishinna.
30.Maa maksustamishind on aluseks ka maaga seotud tehingute ja investeeringute tegemisel, samuti maa kompenseerimisel ja maakorralduses planeeringute tegemisel. Korralduses on selgitatud, et KAHOS-e seletuskirja kohaselt ei reguleeri seadus, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada erinevaid võimalusi. Lisaks on kinnistu omanik vabastatud maamaksu tasumise kohustusest ning kohalikule omavalitsusele lähevad üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus, mistõttu ei kaasne maaomanikule tee korrashoiu ja remondiga seotud kulusid.
31.KAHOS-e seletuskirja kohaselt ei põhjusta iga sundvalduse seadmine kahju tekkimist. Olemasoleva tee avalikul kasutamisel on küsitav selgelt tuvastatava kahju tekkimine, arvestades eeskätt, et maakasutuse iseloom ei muutu ja teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel, s.o teena.
32.Tegelikkusele ei vasta kaebaja väide, et sisulisi läbirääkimisi sundvalduse seadmise tingimuste üle ei ole peetud. Seda ei eita ka kaebaja, et Viimsi Vallavalitsus on teinud kinnistu omanikule korduvaid ettepanekuid olukorra lahendamiseks tsiviilõigusliku kokkuleppega, seades kinnistule Viimsi valla kasuks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse, millest kinnistu omanik on keeldunud. KAHOS-e uue regulatsiooni keskne mõte sundvalduse seadmise osas on, et kuna 6(11)
sundvalduse seadmine toimub üksnes avalikes huvides tehnovõrkude või -rajatiste talumiseks, erateede avalikuks kasutamiseks või muul sarnasel eesmärgil, võib sundvalduse seada nii kinnistu omanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Vastustaja on tulenevalt hea halduse printsiibist pöördunud korduvalt maaomaniku poole ning teavitanud teda sundvalduse seadmise menetluse algatamisest, ühtlasi saatnud 14.08.2019 tutvumiseks ja arvamuse andmiseks sundvalduse seadmise korralduse eelnõu lähtuvalt KAHOS-es sätestatud regulatsioonist, mille kättesaamist kaebaja esindaja kinnitas.
33.Viimsi Vallavalitsusse saabus 28.02.2019 Tallinna notari Kätlin Aun-Janiski büroost müügileping. Leping saadeti vallale, et otsustada, kas vald soovib kasutada kinnistu ostueesõigust, mis tuleneb seadusest seoses sellega, et kinnistut läbib detailplaneeringu kohane avalikult kasutatav tee. Notariaalse lepingu punktis 1.11.4. kinnitab müüja, et temale teadaolevalt läbib lepingu eset detailplaneeringu kohaselt avalikuks kasutamiseks määratav tee ja punktis 1.12.3. kinnitab ostja, et ta on teadlik asjaolust, et lepingu esemeks olev tee on avalikult kasutatav.
34.Vastustaja on lähtunud põhimõttest, et maa omandamine ei ole põhjendatud, kuivõrd maa senine kasutusotstarve transpordimaana säilib ka sundvalduse seadmise järel. Sundvalduse seadmine on omaniku jaoks vähem koormavam lahendus, olles oma olemuselt kinnisasja koormamine sellise kinnisomandi kitsendusega, mis vastab sisult isiklikule kasutusõigusele. Reinu tee L5 kinnistu on olnud ajalooliselt pidevas kasutuses avaliku teena, seega ei kaasne sundvalduse seadmisega seni esinemata täiendavaid mõjusid või kitsendusi olemasoleva tee kasutamisel ning sellest tulenevalt ei ole ka tegemist laiaulatusliku omandiõiguse riivega, sest olemasolevat kinnistut läbiva ajaloolise teemaa funktsioon on olenemata sellele seatavast kitsendusest selle kasutamine liiklemiseks. KAHOS-es ei ole reguleeritud, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt. Kuna eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused maamaksukohustusest ning tee korrashoiu ja remondiga seotud kulutustest vabastamine, on sundvalduse tasu maksmine ühekordse maksena põhjendatud.
35.Vastustajale jääb arusaamatuks kaebaja jätkuv väide, et korralduse resolutsioonist ei ole üheselt aru saada, mis eesmärgil sundvaldus seatakse. Teed kasutatakse liikluseks. Lisaks liiklusele on põhieesmärgiks tagada liiklusohutus ja turvaline teekeskkond.
KOHTU PÕHJENDUSED
36.Kaebaja esitas taotluse mitte võtta tõendina vastu ja tagastada vastustajale müügileping, kuna vastustaja ei ole näidanud, millist sundvalduse seadmise asjaolu ta selle tõendiga tõendada soovib. Alternatiivina taotleb kaebaja kaaluda menetluse kinniseks kuulutamist müügilepingu osas, mis puudutavad tehingu tingimusi (nt hind, maksetähtaeg jms), kuna nende andmete avaldamine võib rikkuda tehingupoolte ärisaladust. Kohus jätab kaebaja taotluse müügilepingu tagastamiseks ja alternatiivselt tõendi kinniseks kuulutamiseks rahuldamata. Müügilepingust nähtub, et kaebaja oli teadlik asjaolust, et vaidlusalusel kinnistul kehtib detailplaneering, mille kohaselt nähakse kinnistut avalikult kasutatava teena ning EhS §-st 95 on kohalikul omavalitsusel Reinu tee L5 kinnistu osas õigus teostada ostu eesõigust. Seega on vastustaja esitatud tõend asjakohane. Puudub ka alus selle tõendi osas menetlus kinniseks kuulutada. Kaebaja ei ole põhistanud, kuidas kinnistu hinna käsitlemine rikub tema ärihuve olukorras, kus kinnistuga seotud andmed on avalikud, sh on võimalik saada andmeid kinnistu hinna osas.
37.Kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on järgmised.
38.EhS § 94 lõige 2 sätestab, et eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise otsustab riik või eratee asukoha kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras. Kui maa omanik ei ole nõus leppima kokku piiratud asjaõiguse seadmises, on riigil või kohalikul omavalitsusel õigus taotleda asjaõiguse omandamiseks 7(11)
sundvalduse seadmist. Sundvalduse seadmine piirab põhiseaduse (PS) §-ga 32 kaitstud omandipõhiõigust. PS § 11 nõuab, et põhiõiguse piiramiseks peab olema seaduslik alus ja piirang ise peab olema proportsionaalne. Proportsionaalsuse hindamisel tuleb kaalukausile seada avalik huvi, mis õigustab sundvalduse seadmist, ja teiselt poolt erahuvi, st omandiõigus konkreetseid asjaolusid silmas pidades. Et sundvalduse seadmine oleks proportsionaalne, peab avalik huvi olema ülekaalukas. Piirang ei ole proportsionaalne, kui sama avalikku huvi on võimalik realiseerida isiku omandiõiguse piirangut seadmata jättes. Seega tuleks sundvalduse seadmine lugeda õigusvastaseks, kui avalik huvi seonduks üksnes kohaliku tee rajamisega ning seda oleks võimalik teha samaväärselt kaebaja kinnistut kasutamata, piirdudes munitsipaalmaaga (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.02.2020 otsus haldusasjas nr 3-19-1060, p 12). Kohtupraktikast tulenevalt võib avalik huvi seisneda nt planeeringutes väljendatud kavatsustes ala avalikes huvides kasutada (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus haldusasjas nr 3-3-1-37-04, p 10).
39.Kaebajale kuulub Viimsi vallas Leppneeme külas asuv Reinu tee L5 kinnisasi (kinnistu registriosa nr 8909102, katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX, pindala 541 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%). Kaebaja omandas kinnistu 28.02.2019. Viimsi vald seadis vaidlusaluse korraldusega kinnistule sundvalduse, et tagada tee takistamatu kasutamine nii kohalikele elanikele kui kõigile tee kasutajatele, st sundvaldus seati avalikes huvides. Samuti leiab vastustaja, et vaidlusaluse tee kandmine kohalike teede nimekirja ei määra kinnistu omandisuhteid. Kaebaja hinnangul on võimalik luua ka teede ühendus kaebaja kinnistut kasutamata.
40.KAHOS § 39 lg 2 järgi kohaldatakse sundvalduse seadmisele kinnisasja sundvõõrandamise sätteid, kui antud peatükist ei tulene teisiti. KAHOS § 4 lg 1 p 8 järgi on kinnisasja lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks. KAHOS-e eelnõu seletuskiri (598 SE, XIII Riigikogu koosseis) täpsustab, et sundvalduse seadmine toimub üksnes avalikes huvides mh erateede avalikuks kasutamiseks, mistõttu võib uue regulatsiooni kohaselt sundvalduse seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Sundvalduse seadmise võimaluse loomine ei välista küll avalikes huvides piiratud asjaõiguse seadmist kinnisasja omanikuga kokkuleppel, kuid see on riigile või kohalikule omavalitsusele oluliselt koormavam. Vaatamata asjaolule, et kohalikul omavalitsusel puudub kohustus pidada läbirääkimisi, on vastustaja esitanud kohtule tõendid, millest nähtuvalt on Viimsi vald pöördunud maaomaniku poole ning teavitanud teda sundvalduse seadmise menetluse algatamisest. Lisaks andis Viimsi vald kaebajale võimaluse esitada omapoolne arvamus sundvalduse seadmise korralduse eelnõule (vastustaja lisa nr 10). 16.09.2019 saatis kaebaja esindaja oma arvamuse sundvalduse seadmise kohta (vastustaja lisa nr 12).
41.KAHOS § 4 sätestab, millistel eesmärkidel on lubatud kinnisasja omandamine avaliku võimu poolt. Viidatud paragrahvi lõige 4 sätestab üldpõhimõtte, et isiku omandiõiguse riive peab olema proportsioonis avalikust huvist tingitud vajadusega. Sellest tulenevalt sätestab KAHOS § 4 lg 3, et kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui omandamise eesmärk on saavutatav sundvalduse seadmisega. Nii näiteks on avalikes huvides küll tehnovõrgu või -rajatise ehitamine, kuid selle aluse maa omandamine ei ole üldjuhul põhjendatud, kuna maad saab senisel otstarbel kasutada ka pärast tehnovõrgu või -rajatise paigaldamist (seletuskirja lk 36).
42.Viimsi Vallavalitsuse 11.04.2003 detailplaneeringu algatamise korralduse nr 247 lisaks olevas lähteülesandes detailplaneeringu koostamiseks on punktis 9.5.4) märgitud, et koostatavale detailplaneeringule on muuhulgas nõudeks tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine, erinõudena on punktis 10.12 välja toodud, et kinnistut läbivale autoteele nähakse ette eraldi katastriüksus (vastustaja lisa nr 1). Detailplaneeringu põhijoonisele on kantud projekteeritavana Kelvingi-Leppneeme tee, mis läbib Reinu tee L5 kinnistut (vastustaja lisa nr 2). Detailplaneeringu seletuskirja punkti 1.3.2 kohaselt läbib planeeritava ala territooriumi 8(11)
perspektiivne Kelvingi-Leppneeme tee (vt punkti 1.4), mis on Reinu tee üheks osaks (vastustaja lisa nr 3). Detailplaneering on jõustunud.
43.Enne 28.02.2019 kuulus vaidlusalune kinnistu Osaühingule Reval Ekspert. Osaühing Reval Ekspert ja Viimsi vald sõlmisid 29.08.2003 ühise tegutsemise lepingu, mille p 1.1 järgi oli lepingu sõlmimise eesmärk ettenähtud avaliku tee rajamise võimaluse tagamine. P 2.2 kohaselt kohustus äriühing võõrandama teealuse maa tasuta Viimsi vallale. Lepingu p 4.1 järgi jõustub leping selle allakirjutamisel ja on kehtiv, kuni lepinguosalised on täitnud oma lepingulised kohustused (vastustaja lisa nr 4). Viimsi valla kinnitusel rikkus Osaühing Reval Ekspert lepingut ning keeldus vastava kohustuse täitmisest.
44.Kuni 30.06.2015 kehtinud teeseaduse § 4 lg 3 kohaselt määrab tee omaniku nõusolekul ja tingimustel ning valla- või linnavalitsuse ja eratee omaniku vahel sõlmitud lepingu alusel eratee avalikuks kasutamiseks ning nimetab teehoiu korraldamise eest vastutava isiku valla- või linnavolikogu kohaliku omavalitsuse huvidest lähtudes. Lepingus nähakse ette eratee kasutamise kord ja tähistus, hüvitis eratee omanikule ning teehoiukulude kandjad. Vaidlusalune tee on eraomandis ning puudub leping selle kohta, et tee on avalikult kasutatav. Samas on eelmainitud lepingust tulenevad kohustused säilinud.
45.Müügilepingu punktis 1.11.4. kinnitab müüja, et temale teadaolevalt läbib lepingu eset detailplaneeringu kohaselt avalikuks kasutamiseks määratav tee ja punktis 1.12.3. kinnitab ostja, et ta on teadlik asjaolust, et lepingu esemeks olev tee on avalikult kasutatav (vastustaja lisa nr 6). Seega teadis kaebaja, et omandatavale kinnistule on planeeritud kehtiva detailplaneeringu alusel avalikult kasutatav tee. Vaatamata sellele otsustas kaebaja kinnistu omandamise kasuks. Seega võttis kaebaja teadlikult riski, et tal ei pruugi olla võimalik rajada vaidlusalusele kinnistule parklat, kuna EhS §-st 95 tulenevalt on kohalikul omavalitsusel ostueesõigus.
46.Vastustajal puudus võimalus eratee kasutamist seadustada, kuna Reinu tee L5 kinnisasja eelmine omanik ning ka kaebaja on seda takistanud ning eiranud lepinguga võetud kohustusi. Kohtu hinnangul ei ole ka määravat tähtsust asjaolul, kas ning millistel asjaoludel on teed eelnevalt kasutatud. Oluline on üksnes see, kas vaidlusaluse tee kasutamine on vajalik avalikust huvist tulenevalt ning kas on olemas võimalus kasutada alternatiivseid võimalusi, et kaebaja omandiõigust ei riivataks. Viimsi vald leidis, et alternatiivsete teede rajamine ei ole võimalik ning seetõttu seadis vaidlusalusele kinnistule sundvalduse.
47.Viimsi Vallavalitsus otsustas kokkuvõttes õigesti 09.04.2019 korraldusega nr 207 „Ostueesõiguse teostamata jätmine“ mitte teostada ostueesõigust (vastustaja lisa nr 7). Kinnistu endine ning praegune omanik keeldusid kinnistu tasuta võõrandamisest. KAHOS § 4 lg-st 3 tulenevalt võib kinnisasja omanik taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Maakatastriseaduse § 181 lg 5 p 1 ja p 2 järgi on transpordimaa liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga, sealhulgas teemaa ja äriotstarbeta, avalikult kasutatavate parkimisehitiste, sealhulgas parklate maa. Kaebajal säilib õigus oma kinnistut sihtotstarbeliselt, s.o transpordimaana kasutada.
48.Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et Reinu tee L5 kinnistu piirneb kolmest küljest vallale kuuluvate transpordimaa kinnistutega, millel asub Viimsi vallale kuuluv avalikult kasutatav maantee – Reinu tee. EhS § 71 lg 1 järgi on avalikult kasutatava tee kaitsevöönd teed ümbritsev maa-ala, mis tagab tee kaitse, teehoiu korraldamise, liiklusohutuse ning vähendab teelt lähtuvaid keskkonnakahjulikke ja inimestele ohtlikke mõjusid. Teel on kaitsevöönd, kui tee on avalikult kasutatav. ÜRO Majandus- ja Sotsiaalnõukogu poolt nimetatud kaitsevööndi laius mõlemal pool äärmise sõiduraja välimisest servast on kuni 50 meetrit. Ülejäänud maanteede kaitsevööndi laius mõlemal pool äärmise sõiduraja välimisest servast on kuni 30 meetrit. Maantee omanik võib 9(11)
kaitsevööndi laiust põhjendatud juhul vähendada (EhS § 71 lg 2). Seega kaebaja etteheited selle kohta, et tee kaitsevööndid on arvatud sundvaldusega koormatava maa-ala hulka, on alusetud, kuna tee omanikul lasub kohustus tagada tee ohutus, mistõttu on ka nimetatud osas sundvalduse seadmine vajalik. Kaebaja ei vaidlusta, et tee kaitsevöönd katab kaebaja kinnistu osaliselt kahekordselt tee kaitsevööndiga.
49.Viimsi vald on vaidlustatud korralduses piisavalt põhjendanud, miks on vaidlusaluse tee kasutamine avalikes huvides vajalik. Muu hulgas on vallavalitsus kaalunud alternatiivset läbisõitu, kuid leidis, et alternatiivse tee kasutamine ei ole otstarbekas selle vahemaa pikkuse tõttu (10-14,5 km pikem). Kohus nõustub vastustajaga, et nii palju pikema alternatiivse tee kasutamine oleks kohalike elanike ja tee kasutajate jaoks oluliselt koormavam ja ebaproportsionaalne lahendus ajakulu ning materiaalse kulu tõttu. Kaebaja heidab vastustajale ette, et vastustaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et alternatiivse tee rajamine kaalub üles kinnisasja omaniku omandiõiguse rikkumise. Samas ei ole kaebaja ka ise võimalikke alternatiivseid teid välja toonud ega väitnud, et vastustaja välja toodud tee pikkus on vale.
50.Kaebaja ei vaidlusta sundvalduse seadmise tasu suurust, vaid üksnes tasu kujunemist. KAHOS § 12 lg 1 järgi korraldab menetluse läbiviija omandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Vajaduse korral tellitakse väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse (MHS), looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast (KAHOS § 12 lg 2). KAHOS-e seletuskiri täpsustab, et kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib riik või kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Haldusorganil, mis igapäevaselt tegeleb sarnasel eesmärgil kinnisasjade koormamisega piiratud asjaõigusega, on senise praktika põhjal teadmised, missuguseid tasusid sarnases olukorras tavapäraselt rakendatakse. Sellisel juhul võib ta senise kogemuse põhjal teha maaomanikule konkreetse pakkumise.
51.Juhul kui maaomanikuga läbirääkimiste käigus tasus kokkulepet ei saavutata või kui orienteeruv tasu ei ole teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada KAHOS § 12 lõikes 2 nimetatud hindamise võimalusi. Normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele. Eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused (lk 37). Vastustaja kinnitusel on Viimsi valla ja üldiselt kohalike omavalitsuste tavapärane praktika analoogsetes olukordades isikliku kasutusõiguse seadmise lepingute sõlmimine tasuta ja tähtajatult. Viimsi vald tugines tasu määramisel Keskkonnaministri 30.11.2001 määruse nr 50 „Maa korralise hindamise tulemuste kehtestamine“ lisale 26 „Viimsi valla maa väärtuste loetelu sihtotstarbe liikide ja kõlvikute kaupa“ (edaspidi: määrus nr 50). Nimetatud määrus on kehtestatud maa hindamise seaduse § 51 lg 4 alusel. Vaatamata sellele, et MHS-i alusel määratud hindamise tulemusi kasutatakse maksustamise, erastamise ja maakorralduse läbiviimisel ning õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel, on MHS-le tuginemine KAHOS § 12 lg-st 2 tulenevalt lubatav.
52.Esmalt määras Viimsi vald 24.09.2019 korraldusega nr 560 MHS § 6 lg-t 1 aluseks võttes maatüki maksustamishinnaks proportsionaalselt sundvaldusega koormatavat ala arvesse võttes sundvalduse tasuks 767,81 eurot. Kohus nõustub kaebajaga, et korraldusest ei nähtu arvutuskäik, kuidas tulemuseni on jõutud. Samas täiendas Viimsi vald 18.03.2020 korraldusega nr 153 10(11)
korraldust nr 560 ning tõi välja mh arvutuskäigu. Määruse nr 50 järgi on hinnatsooni H0890006 puhul transpordimaa sihtotstarbega maa väärtus 16 617 eurot/ha. Viimsi vald võttis õigesti aluseks Vabariigi Valitsuse 22. mai 2001 määruse nr 179 „Maa maksustamishinna arvutamise korra“, mille § 3 järgi on maa maksustamishinna arvutamise valem järgmine: maa maksustamishind = maakasutuse sihtotstarbe liigile või kõlvikule hinnatsooni väärtus eurodes maatüki ruutmeetri kohta X maatüki pindala maakatastri andmetel. Toodud arvutuskäiku aluseks võttes määras Viimsi vald sundvalduse tasuks 491 m2 eest proportsionaalselt 820 eurot. Kaebaja ei vaidlusta summa suurust, vaid üksnes nendib, et sundvalduse seadmisega on kaebajale tekitatud mh ka kahju, kuna kaebajal puudus võimalus parkla rajamiseks. KAHOS-e seletuskirja järgi tuleb kinnisasja omanikule hüvitada kogu avalik-õigusliku kitsendusega seotud varaline kahju. Samas ei põhjusta iga sundvalduse seadmine kahju tekkimist. Kahju tekkimine ei ole põhjendatud juhul, kui sundvalduse seadmine ei välista senise maakasutuse jätkamist. Küsitav on ka olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt tuvastava kahju tekkimine, sest maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel (lk 38). Kaebaja ei ole väljendanud, kuidas parkla rajamise võimatus kaebajale kahju tekitab. Kaebaja oleks pidanud kahju tekkimise võimalust väljendama haldusmenetluses, sh viitama kahju ulatusele, millega Viimsi vald oleks pidanud arvestama. Ka kohtumenetluses ei too kaebaja välja, millise summa ulatuses on talle kahju tekitatud.
53.Kohus ei nõustu kaebajaga, et vaidlustatud korralduses ei ole põhjendatud, miks seatakse sundvalduse tasu ühekordse maksena. KAHOS-e seletuskirjas on selgitatud, et normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele. Eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused (lk 37). Korralduses on viidatud eelnevale. Kinnistu omanik on vabastatud maamaksu tasumise kohustusest ning kohalikule omavalitsusele lähevad üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus, mistõttu ei kaasne maaomanikule tee korrashoiu ja remondiga seotud kulusid. Eelneva põhjal on alusetud kaebaja etteheited, et Viimsi vald on kaebajale kuuluva kinnistu sisuliselt sundvõõrandanud.
54.Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korraldus nr 560 on seega õiguspärane, mistõttu kohtul puudub alus selle tühistamiseks. Eelneva tõttu ei tühista kohus ka vaideotsust.
55.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Vastustaja menetluskulude taotlust ei esitanud, mistõttu jäävad menetluskulud tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.