OÜ Kokasauna Arendus kaebus tühistada Saku Vallavolikogu 18.10.2018 otsus nr 84 ja 21.02.2019 vaideotsus nr 13 ning kohustada Saku Vallavolikogu uuesti läbi vaatama OÜ Kokasauna Arendus 16.02.2018 detailplaneeringu algatamise taotlus
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Kokasauna Arendus, volitatud esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja – Saku vald, volitatud esindajad Siiri Raagmets, Maire Laur ja Ülo Lohk
Asja läbivaatamine
05.06.2019 istungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
3.Tagastada kaebajale enam tasutud riigilõiv summas 30 eurot. Tagastatav summa kanda OÜ Laesson & Partnerid Swedbank AS pangakontole EE472200221018606327.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 12.08.2019 (HKMS § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-19-475 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tänassilma külas Saku vallas asuva Kokasauna maaüksuse (registriosa number 9196502, katastritunnus 71801:001:1122, sihtotstarve maatulundusmaa 100%) omanik OÜ Kokasauna Arendus esitas 16.02.2018 Saku Vallavalitsusele taotluse ja eskiislahenduse detailplaneeringu (DP) algatamiseks. Planeeringuala koosneb Kokasauna põik 9, Kokasauna põik 11, Kokasauna, Kõviku ja Kokasauna põik maaüksustest.
2.Taotluse kohaselt on algatava DP eesmärgiks ehitusõiguse määramine seitsme kolmekorruselise korterelamu ehitamiseks ja selleks vajaliku juurdepääsu ehitamine; maakasutuse sihtotstarbe muutmine maatulundusmaast elamumaaks, maatulundusmaaks ja teenindavaks liiklusmaaks. Muuks eesmärgiks oli märgitud eraldi kaitsealuse maa moodustamine nahkhiirte tunnelitesse lennukohtade jaoks.
3.Saku Vallavalitsuse 12.03.2018.a vastuskirja nr 7-1/170-5 kohaselt arutas Saku Vallavalitsus 27.02.2018 istungil DP algatamise avaldust ning leidis, et DP algatamine taotluses esitatud planeeringulahendusena ei ole võimalik. OÜ Kokasauna Arendus esitas 11.04.2018 vastuse Saku Vallavalitsuse 12.03.2018 vastuskirjale ning muutis DP lahendust. OÜ Kokasauna Arendus esitas 16.10.2018 vastustajale täiendavad seisukohad ja põhjendused, miks esineb Kokasauna DP algatamiseks avalik huvi. Samuti selgitas OÜ Kokasauna Arendus, et ilma DP algatamiseta ei ole võimalik kehtiva Saku valla üldplaneeringu (ÜP) elluviimine.
4.Saku Vallavolikogu 18.10.2018 otsusega nr 84 jäeti Kokasauna maaüksuse ja lähiala DP algatamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on DP-ga kavandatud avalikuks huviks olevaid tegevusi võimalik realiseerida ja teostada ka ilma DP-d algatamata ning puudub avalik huvi Saku valla ÜP-d muutva DP algatamiseks. Otsuses selgitati, et vastustaja on teinud kaebajale ettepaneku esitada planeeringuala maa juhtotstarbe osas muudatusettepanek (muutmaks planeeringuala osaliselt korterelamute maaks) käimasoleva Saku valla ÜP menetluses.
5.Saku Vallavolikogu 21.02.2019 otsusega nr 13 (vaideotsus) jäeti OÜ Kokasauna Arendus vaie rahuldamata.
6.Tallinna Halduskohtus registreeriti 13.03.2019 OÜ Kokasauna Arendus kaebus nõuetes tühistada Saku Vallavolikogu 18.10.2018 otsus nr 84 ja 21.02.2019 vaideotsus nr 13 ning kohustada Saku Vallavolikogu uuesti läbi vaatama OÜ Kokasauna Arendus 16.02.2018 DP algatamise taotlus.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7.Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.
7.1.Vastustaja on leidnud, et ÜP kohaselt on planeeritava ala maakasutuse juhtotstarve haljasala ning parkmetsade ja kaitsehaljastuse maa. Samas nähtub ÜP kaardilt selgelt, et DPala osas näeb ÜP lisaks parkmetsade ja kaitsehaljastuse maale ette ka korterelamumaa ning pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbe. ÜP kohaselt asub planeeringuala tiheasustusalal, mistõttu ei ole planeeringualal välistatud ehitustegevus, sealhulgas ÜP-ga määratud haljasala ning parkmetsade ja kaitsehaljastuse maa juhtotstarbe muutmine. Juba enne planeeringu algatamist (enne planeerimisprotsessi algust) ei saa välistada DP-ga ÜP muutmist üksnes seetõttu, et ÜPga määratud maa juhtotstarve on osaliselt erinev DP algatamise taotlusega määratust. Vastustaja on oma otsuses tuginenud planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 p-le 1 (DP algatamine on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga). Samas on vastustaja tähelepanuta jätnud PlanS § 128 lg 3, mille kohaselt ei kohaldata PlanS § 128 lg 2 p 1 PlanS §-s 142 sätestatud ÜP2(10)
3-19-475 d muutva DP puhul. Vastustaja on otsuse tegemisel tuginenud ebaõigele õiguslikule alusele. Vastustaja ei ole otsuses põhjendanud, milline on ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus, miks DP-d ei saa algatada. Vastustaja on selgitanud, miks ei esine tema hinnangul avalikku huvi DP algatamiseks. Tegemist on vastupidise lähenemisega seaduses sätestatule ehk vastustaja on asunud põhjendama, miks DP algatamine ei ole võimalik, jättes samas põhjendamata, miks DP mittealgatamiseks esineb ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus.
7.2.ÜP-d muutva DP algatamiseks esineb antud juhul põhjendatud vajadus PlanS § 142 lg 1 tähenduses, kuivõrd seeläbi on võimalik tagada ÜP-s sätestatud põhimõtete elluviimine. Vastustaja on jätnud arvestamata asjaolu, kas ligi kümne aasta tagust olukorda kajastava ÜP kaitstav avalik huvi on püsinud tänaseni muutumatuna või on kaebaja kinnistu osas ÜP muutmise ettepanekut sisaldava DP algatamine põhjendatud tulenevalt muutunud oludest või vajadustest.
7.2.1. Vastavalt DP-lahenduse eskiisile on selge, et üle 51% DP-alast jääb jätkuvalt haljasalaks ning parkmetsade ja kaitsehaljastuse maaks, sealjuures moodustab avalik ruum vähemalt 20% planeeritavast alast. Vastustaja ei ole eelnevat oma otsuses üleüldse käsitlenud. DP eskiisi järgsel positsioonil nr 9 asuv korterelamu asub tervikuna ÜP-s ettenähtud korterelamumaa juhtotstarbega alal. Seega vastab DP positsiooni nr 9 osas täielikult ÜP-le. Vastustaja on otsuse tegemisel eelneva jätnud arvestamata, muuhulgas ei ole vastustaja kaalunud DP osalist algatamist ega teinud kaebajale ettepanekut muuta DP algatamise taotlust. Ebaõige on otsuse põhjendustes toodud seisukoht, et ÜP-ga ei ole DP-alasse kavandatud rekreatsioonivõimaluste loomist. Kaitsehaljastuse maa näol on ÜP kohaselt tegemist maaga, mis peab üldjuhul eraldama tootmismaa ning elamumaa vähemalt 50 m laiuse puhveralaga. 50 m laiusele tootmismaad ja elamumaid eraldavale puhveralale (kaitsehaljastuse maale) hooneid ja rajatisi DP eskiisiga ei ole kavandatud.
7.2.2.Planeeringuala siseste ühisveevärgi ja -kanalisatsioonivõrkude väljaehitamine ja üleandmine vastustaja vee-ettevõtjale võimaldab tagada ka ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrkude rajamise võimaluse naaberkinnistutele ning teistele lähipiirkonnas asuvatele kinnistutele. Seni puudub DP-ala naabritel ja/või lähipiirkonna kinnistute omanikel majanduslikult mõistlik viis tehnovõrkusid oma kinnistule saada. Samas on oluline, et ÜP kohaselt on osaliselt Kokasauna kinnistule ning selle lähipiirkonda nähtud ette elamuala, kuhu peab olema tagatud ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrkude ühendus. DP alale ühisveevärgi- ja kanalisatsioonirajatiste väljaehitamine aitaks olulisel määral tagada ka Tänassilma küla osas Saku valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kavas aastateks 2017–2029 (Saku ÜVK kava) ette nähtud eesmärkide täitmist, nt Tänassilma küla elamupiirkondades tuletõrjevee kättesaadavust.
7.2.3.Vastustaja on keeldumisel tuginenud 04.02.2019 ühispöördumisele, mis väidetavalt on esitatud Tänassilma küla Kokasauna maaüksuse vahetus naabruses elavatelt inimestelt ja inimestelt, kelle igapäevast elukvaliteeti taotletava DP realiseerimine hakkaks mõjutama. Samas nähtub ühispöördumise allkirjastanud isikute nimekirjast, et suur osa neist isikutest ei ela isegi Saku vallas. Veelgi enam, allakirjutanud isikutele kuuluvate maaüksuste kaugus DPalast jääb keskmiselt 400–600 m vahele, ulatudes mõningatel juhtudel (nt Tänassilma tee 55, Arunõmme tee 5 jne) lausa ca 900 meetrini. Puudub igasugune mõistlik põhjus, miks eeldada, et DP realiseerimise järgselt suureneks liikluskoormus DP alalt kaugemale jäävate väljasõitude osas. Eluliselt ei ole usutav, et planeeringu realiseerimise tõttu halveneks alast 200 kuni ca 1 km kaugusel elavatel inimestel välisõhukvaliteet, väheneks elukeskkonna turvalisus või kinnisvara turuväärtus. Vastustaja on tähelepanuta jätnud kaebaja esitatud pöördumise, kuhu on alla kirjutanud 19 isikut, kes elavad või omavad kinnisvara Tänassilma külas. Pöördumise allakirjutanud isikud on avaldanud toetust DP algatamise taotlusele ning selle juures olevale eskiislahendusele. 3(10)
3-19-475
7.2.4.Vastustaja ei ole üldse kaalunud kaebaja poolt sotsiaalsesse infrastruktuuri panustamist.
7.3.Vastustaja tugineb ebaõigetele faktidele ning teeb ebaõigeid õiguslikke järeldusi. Vastustaja on leidnud, et esitatud eskiislahenduse järgi killustavad hooned, parkimisplatsid ja ligipääsuteed nahkhiirte liikumiskoridore. Otsusest ei selgu, millistele ekspertarvamustele ja nende aluseks olevatele asjaoludele tuginedes on vastustaja sellele seisukohale jõudnud. Kuna vastustajal puudub teadmine, kas ja kuidas DP-ga kavandatu nahkhiirtele mõju avaldab, on õigusvastane tugineda nahkhiirte püsielupaiga väidetava kahjustamise argumendile ja jätta sellele tuginedes DP algatamata. Avalikes huvides oleks rajada DP alusel juurdepääs (nii sõiduautoga kui ka jalgsi) kultuurimälestisele (Peeter Suure Merekindluse Pääsküla positsiooni rooduvarjendile nr 2). Jalgsi juurdepääsu puhul arvestatakse piirkonnas asuvaid teisi jalgradu ning kergliiklusteid, mille tagajärjel tekib ühtne jalg- ja kergliiklusteedevõrgustik. DP realiseerimisel loodaks ka nahkhiirte elukeskkonda ja ka elukeskkonna osaks olevat kultuurimälestist tutvustav õpperada. Nahkhiirte püsielupaiga sihtkaitsevööndist moodustataks eraldi maaüksus, mida on võimalik üle anda vastavalt kokkulepitule kas omavalitsusele või Keskkonnaametile. Samuti jättis vastustaja tähelepanuta jalgradade ja rekreatsioonivõimaluste arendamise koos parkimislahendusega, samuti rekreatsioonialale multifunktsionaalse spordiväljaku rajamise. Ebaõige on Saku Vallavolikogu seisukoht, et kõiki nimetatud tegevusi on võimalik ellu viia ka DP-d algatamata.
7.4.Olukorras, kus vastustajale esitatud DP algatamise taotluse näol on juba tegemist valla ÜP põhilahendust muutva DP-ga, ei ole vastustaja soovitus kaebajale oma ettepanekute esitamiseks ÜP menetluses asjakohane ning see on vastuolus hea ja efektiivse halduse põhimõtetega. Kuivõrd on ka Kokasauna DP ÜP lahendust muutev, siis oleks vastustajal olnud võimalus vastavalt DP mittealgatamise otsuses ja vaideotsuses antud soovitustele kajastada kaebaja poolt esitatud taotlust ka uue ÜP menetluses.
7.5.Vastustaja on kehtestanud Tammemäe tankla kinnistu ja Viimsi metskond 21 kinnistu osa DP. Nimetatud DP sisaldas sarnaselt kaebaja poolt esitatud DP algatamise taotlusega ettepanekut ÜP muutmiseks, muutes ÜP-ga määratud metsamaa juhtotstarvet kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete maa juhtotstarbeks. Viidatud DP seletuskirja kohaselt on avalikuks huviks selle DP realiseerimisel asjaolu, et see aitab kaasa ÜP realiseerimisele ning vähendab Saku alevikus parkivate ja seeläbi üldist liiklust häirivate ning õhku saastavate veokite arvu. Nimetatud DP-järgne avalik huvi ÜP muutmiseks on võrreldav (kui mitte isegi väiksema tähtsusega) kaebaja poolt Kokasauna DP-st lähtuva avaliku huviga, muuhulgas Tänasssilma külale Saku valla ÜVK nõuetekohaste rajatiste, sealhulgas tuletõrjevee tagamise võimaldamisega. Vastustaja ei ole kohelnud ÜP-d muutvast DP-st huvitatud isikuid võrdselt.
8.Saku vald palub jätta kaebuse rahuldamata.
8.1.OÜ Kokasauna Arendus oli Kokasauna kinnistut 2010. a omandades teadlik, et ta omandas maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu. Saku valla ÜP kohaselt asub Kokasauna kinnistu haljasala ja parkmetsade maa ja kaitsehaljastuse maa juhtotstarbega alal. Seega ei ole kaebaja taotletava DP eesmärk kooskõlas Kokasauna kinnistu maakasutusesihtotstarbega ja ÜP-järgse maa juhtotstarbega. Kaebajal ei saanud olla Kokasauna kinnistut omandades mitte mingisugust ootust, et tema poolt omandatud kinnistu maatulundusmaa sihtotstarve muudetakse tema soovil elamumaa sihtotstarbeks ja ÜP-järgne haljasala ja parkmetsade maa ja kaitsehaljastuse maa juhtotstarve korterelamu maa juhtotstarbeks. Kaebaja esitatud taotluses DP algatamiseks on selgelt välja toodud DP algatamise eesmärk, milleks on saada ehitusõigus seitsme kolmekorruselise korterelamu ehitamiseks ja selleks vajaliku juurdepääsutee ehitamiseks; maakasutuse sihtotstarbe muutmine maatulundusmaast elamumaaks, maatulundusmaaks ja teenindavaks liiklusmaaks. Nahkhiirte tunnelisse sisselennu kohtade jaoks eraldi kaitsealuse maa maaüksuse moodustamine on kõrvaleesmärk, mille teostamiseks piisab lihtsast maakorralduslikust toimingust – kinnistu jagamisest. DP algatamise tegelik põhieesmärk on 4(10)
3-19-475 saada ehitusõigus seitsme kolmekorruselise korterelamu ehitamiseks. Neist üks asub tõesti korterelamu maa-alal ja vastustaja selle vastu ei ole, kui korterelamule on tagatud juurdepääs. Saku Vallavolikogu 15.01.2009 otsusega nr 1 „Detailplaneeringu vastuvõtmine“ võeti vastu ÜP-d muutev DP Saku vallas Tänassilma külas Kokasauna, Kokasauna tee 3 ja Kõviku kinnistutel maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks ning ehitusõiguse määramiseks (edaspidi: Kokasauna olemasolev DP). DP-ga oli ette nähtud moodustada 3 elamu- ja kaitsealusemaa segasihtotstarbega krunti üksikelamute ehitamiseks ja 2 elamumaa sihtotstarbega krunti üksikelamute ehitamiseks. Seega DP vastuvõtmisel nõustus volikogu 5 üksikelamu ehitamisega Kokasauna kinnistul ja see seisukoht ei ole tänaseni muutunud. Muutunud on ainult kaebaja soov, kes soovib 5 üksikelamu asemel 7 kolmekorruselist korterelamut. DP realiseerimine toob kaasa suure inimkoormuse kasvu ja on kehtiva ÜP-ga vastuolus. Vajadus ÜP muutmiseks valla tasakaalustatud arengu seisukohast puudub. Tänassilma külas on ÜP kohaselt kavandatud piisavalt elamualasid, mis ei ole veel täies mahus realiseerunud (valmis ehitatud). Seega puudub Saku vallas vajadus uute korterelamute alade kavandamiseks ning sellest tulenevalt ka puudub põhjendatud vajadus ÜP muutmiseks. ÜP-s on määratud piirkonnad, kuhu nähakse ette tootmisja ärihooneid ehk luuakse töökohti, elamuid, puhkealad, tiheasustusalad, hajaasustusega alad jms. Antud juhul on kaebaja erahuvi vastuolus avaliku huviga, mille väljenduseks on ÜP. Saku valla elanike ja Saku vallas asuvate juriidiliste isikute ning teiste Saku valla arengust huvitatud isikute ühine avalik huvi, mis väljendub ÜP lahenduses kaalub üles ühe isiku erahuvi. DP-ga ÜP muutmine peaks jääma erandlikuks võimaluseks. Maaomanik või arendaja peab maakasutust kavandades arvestama ÜP-ga. Kuigi kaebaja vaidlusalune kinnistu asub ÜP kohaselt tiheasustusalal, ei tähenda see seda, et kaebaja võib vaidlusaluse kinnistu täis ehitada vastavalt oma soovile.
8.2.Kuna vaidlusalune ala on ÜP kohaselt haljasala ja parkmetsade maa ja kaitsehaljastuse maa juhtotstarbega ala, siis on sellega arvestanud nii piirkonna elanikud ja ettevõtted ÜP kehtestamise ajal kui ka pärast ÜP kehtestamist sellesse piirkonda elama asunud elanikud. Nad on usaldanud kehtivat ÜP-d ja ei ole arvestanud, et haljasala ja parkmetsade maa asemele tulevad korterelamud. Seda seisukohta väljendab ka 54 isiku 04.02.2019 ühispöördumine. 04.02.2019 esitanud 54 ühispöörduja mure ÜP-ga tagatud elukeskkonna säilimise üle kaalub ilmselget üles kaebajat toetavate 19 isiku pöördumise.
8.3.Vaidlusaluse maa-ala juhtfunktsioonide hulgas ei ole puhke- ja virgestusmaa juhtfunktsiooni, vaid peamiseks on haljasala ja parkmetsade maa, kaitsehaljastuse maa juhtfunktsioon. Seega on vastustaja seisukoht olnud läbivalt õige, et vaidlusaluse maa-ala peamine juhtfunktsioon on haljasala ja parkmetsade maa, kaitsehaljastuse maa juhtfunktsioon ning sinna ei ole ÜP-ga kavandatud jalgradade ja rekreatsioonivõimaluste loomist. Haljasala ja parkmetsade maa ning kaitsehaljastuse maa on looduslik või poollooduslik metsaala, kuhu üldjuhul ei ole soovitav hooneid ja rajatisi ehitada. Eelnimetatud maa-ala juhtfunktsiooni tuleb võtta ühe juhtfunktsioonina nagu see on ÜP joonisel, kaebaja on aga omatahtsi hakanud kaitsehaljastuse maast eraldi maa juhtfunktsiooni tegema ning püüdnud selle läbi korterelamute ehitamist õigustada.
8.4.Kaebaja välja toodud avalik huvi ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni rajamise vastu on otsitud huvi. Kaebaja tegelik huvi on ehitada vaidlusalusesse piirkonda korterelamuid ja sellega kaasneks niikuinii kohustus välja ehitada korterelamuid teenindav infrastruktuur. Ei ole usutav, et kaebaja hakkaks heast tahtest Tänassilma küla hüvanguks ühisveevärgi ja – kanalisatsioonitrasse rajama ilma korterelamuid ehitamata. DP algatamise taotluses on selgelt kirjas peamise eesmärgina seitsme kolmekorruselise korterelamu ehitamine. Kaebaja rajatavad ühisveevärgi ja –kanalisatsioonitrassid ei annaks piirkonna arengule midagi juurde, sest vaidlusalusest kinnistust põhja pool olevad arendused on liitunud ja liituvad Saue valla Laagri aleviku ühisveevärgi ja –kanalisatsioonitrassiga ja kaebaja kinnistust lõuna poole ei ole ÜP kohaselt ehitustegevust ette nähtud. Kaebaja rajatavad ühisveevärgi ja –kanalisatsioonitrassid 5(10)
3-19-475 teenindaksid vaid tema enda taotletavaid korterelamuid. Kaebaja on jätnud märkimata, et Saku valla ÜVK arengukava punktis 4.4.5. „Tuletõrje veevarustus“ on märgitud: „Tuletõrje kustutusvee tagamine on nii Tänassilma tehnopargis kui Tänassilma külas lahendatud hüdrantidega. Piisava veekoguse ja surve tagamiseks on Tänassilma tehnopargis välja ehitatud tuletõrjevee pumpla. Pumpla mahutit täidetakse veevõrgust. Pumplas on kaks pumpa – üks elektrimootoriga ning teine diiselmootoriga. Diiselmootoriga pumpa on võimalik kasutada vee tagamiseks elektrikatkestuse korral.“ Seega on tuletõrje kustutusvesi Tänassilma külas ja Tänassilma tehnopargis tagatud .
8.5.DP algatamise taotluse menetlemisel tuleb esmalt välja selgitada, kas taotletavat DP-d on võimalik algatada või ei. Juhul kui taotletavat DP-d on võimalik algatada, siis sõlmitakse vastavad kokkulepped DP kohase infrastruktuuri väljaehitamiseks ja ka valla sotsiaalobjektide väljaehitamise toetamiseks. Juhul kui DP-d ei algatata, siis ei ole vaja ka infrastruktuuri väljaehitamise ja valla sotsiaalobjektide väljaehitamise toetamise teemasid käsitleda.
8.6.Volikogu soovitus kaebajale esitada oma ettepanekud Saku valla uue ÜP koostamiseks on igati asjakohane ja mõistlik, sest sellega on vastustaja teinud kaebajale ettepaneku osaleda valla uue ÜP menetluses. Millised esitatud ettepanekud jõuavad uude ÜP-sse ja millised mitte, see selgub uue ÜP menetlemise käigus, millest võtab korraldatavate arutelude käigus osa suur hulk valla elanikest. Soovitus esitada oma ettepanekud valla uue ÜP koostamiseks ei tähenda, et kaebajale oleks antud lootus, et tema ettepanekud jõuavad uue ÜP lahendusse, see selgub ikka ÜP menetlemise tulemusena. Nõustuda ei saa kaebaja väitega, et vastustaja on läinud vastuollu haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-s 2 sätestatud efektiivse ja eesmärgipärase halduse põhimõtte ning hea halduse tavaga. DP menetlemisega kaasnevad nii algatamise taotlejale kui ka omavalitsusele kulutused (nii rahalised kui ka ajakulu). Seega ei oleks HMS § 5 lg-st 2 tuleneva efektiivsuse ja eesmärgipärasuse põhimõtetega kooskõlas algatada sellise DP koostamise menetlus, mis kehtestamiseni ei jõua. Välistatud ei ole, et kui volikogu algatab planeeringu, kuid hiljem keeldub selle kehtestamisest, hakkab DP koostamise algatamist taotlenud isik hiljem väitma ebaselgust menetluse osas või viitama õigustatud ootusele.
8.7.Arvatavasti mõtles kaebaja Saku valla Tammemäe küla Tammemäe tankla kinnistu ja Viimsi metskonna 21 kinnistu osa DP vastuvõtmist Saku Vallavolikogu 21.02.2019 istungil otsusega nr 12. Tammemäe tankla kinnistu ja Viimsi metskond 21 kinnistu DP-ga kavandatakse olemasoleva Tammemäe tankla kinnistu suurendamist Viimsi metskond 21 kinnistu arvelt 6054 m2 võrra ning Maanteeameti valduses oleva riigimaa kinnistu arvelt 91 m2 võrra. Moodustatavale krundile rajatakse tankla, kauplusehoone ja selve autopesula. Rekonstrueeritakse Päästekeskuse tee, rajatakse raskeveokite parkla ning rajatava tankla ja Päästekeskuse tee 2 kinnistul asuva kortermaja vahele püstitatakse müra tõkestamiseks ja privaatsuse tagamiseks reljeefne puidust 2 m kõrgune plankaed. Selline parkla on antud piirkonda ÜP-ga ette nähtud. DP-ga kavandatu valmimine aitab kaasa ÜP realiseerumisele ning vähendab Saku alevikus parkivate ja seeläbi üldist liiklust häirivate ning õhku saastavate veokite arvu. Võrrelda saab ikka sarnaseid olukordi. Seega ei ole kaebaja väide õige, et vastustaja ei ole taganud võrdse kohtlemise printsiipi.
8.8.Nahkhiirte püsielupaiga sihtkaitsevööndi moodustamiseks ei ole vaja juurdepääsuteed rajada, see pigem häirib nahkhiirte elutegevust. Keskkonnaministri 12.07.2006 määrusega nr 50 kinnitatud “Nahkhiirte Vääna-Viti, Vääna-Posti ja Laagri püsielupaikade kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri” § 5 lõige 1 ei kohusta sihtkaitsevööndis tee rajamist kinnistu või püsielupaiga tarbeks, vaid lubab seda teha sihtkaitsevööndi valitseja nõusolekul. Tegelikult piisab looduslikust rajast.
8.9.Muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 26 lõige 2 sätestab, et eraõiguslik isik, kelle kinnisasjal mälestis asub või kelle kinnisasja tavakohane juurdepääsutee mälestiseni viib, peab tagama igaühe vaba läbipääsu mälestiseni päikesetõusust loojanguni. Seega ükskõik kumma tingimuse 6(10)
3-19-475 esinemisel peab kinnisasja omanik tagama igaühe vaba läbipääsu mälestiseni päikesetõusust loojanguni. Eeltoodust tulenevalt on väär kaebaja väide, et igaühe vaba läbipääs mälestiseni päikesetõusust loojanguni tuleb tagada ainult juurdepääsutee olemasolul. MuKS-s ei ole nõuet, et kinnisasja omanik peaks uue tee mälestiseni rajama. Seda on selgitatud ka kaevatavas otsuses. Ka siin piisab täielikult looduslikust rajast.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kohtu hinnangul on Saku Vallavolikogu 18.10.2018 otsus nr 84 ja vaideotsus õiguspärased ja piisavalt põhjendatud.
10.Nähtuvalt Saku valla ÜP-st (väljavõte, tl 67) on DP-ala valdava osa juhtotstarve haljasala ja parkmetsade maa, kaitsehaljastuse maa, osaliselt ka korterelamumaa ja väheses ulatuses pereja ridaelamumaa. Kohtule nähtuvalt ei ole vastustajal vastuväiteid sellele, et DP-alasse rajataks (üks) korterelamu selleks ettenähtud kohta (korterelamumaale). Samuti on vastustaja väljendanud jätkuvat nõustumust Kokasauna olemasoleva DP-ga, millega nähti DP-alale ette 5 üksikelamut. Vastustaja on väljendanud vastuseisu muutunud DP lahendusele, mille kohaselt soovitakse maa-ala jaotada kruntideks ning määrata ehitusõigus seitsme kolmekorruselise korterelamu ehitamiseks (kokku 84 korterit). Lisaks moodustataks eraldiseisev kinnistu nahkhiirte püsielupaiga sihtkaitsevööndis. Vastustaja on leidnud, et tegemist oleks ÜP-d muutva DP-ga, Ka kaebaja on DP-d käsitanud ÜP-d muutvana. PlanS § 142 lg 1 p 1 kohaselt on kehtestatud ÜP põhilahenduse DP-ga muutmine ÜP-ga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslik muutmine. Kohtule nähtuvalt on käesoleval juhul sellega tegemist.
11.Vastustaja on DP algatamata jätmisel tuginenud PlanS § 128 lg 2 p-le 1, mille kohaselt DPd ei algatata eelkõige juhul, kui algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga. Kohtu hinnangul on vastustaja keeldumisel õiguspäraselt tuginenud PlanS § 128 lg 2 p-le 1, kuna haljasala ja parkmetsade ning kaitsehaljastuse maale ei ole ette nähtud rajada korterelamuid. DP eskiislahendus (tl 68) näeb aga 6 korterelamu rajamist haljasala ja parkmetsade ning kaitsehaljastuse maale. Ka olemasolev maa sihtotstarve (maatulundusmaa) ei võimalda DPalale korterelamute rajamist. Kaebaja on viidanud PlanS § 128 lg-le 3, mille kohaselt PlanS § 128 lg 2 p-s 1 sätestatut ei kohaldata PlanS §-s 142 sätestatud ÜP-d muutva DP puhul. Kaebaja leiab, et vastustaja on kaalutlusreegleid rikkudes õigusvastaselt tuginenud PlanS § 128 lg 2 ple 1.
12.Kohus kaebajaga seisukohaga ei nõustu. PlanS § 142 lg 1 kohaselt võib DP põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud ÜP muutmise ettepanekut. Kohtupraktikas on rõhutatud, et ÜP muutmine DP-ga peab olema erandlik (vt Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 20 ja seal viidatud praktika). ÜP muutmine DP-ga on võimalik näiteks ÜP kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral (3-3-1-47-12, p 20). Viidatud kohtupraktika on küll kujunenud enne 01.07.2015 kehtinud PlanS (PlanS v.r) alusel, kuid seaduse põhimõtted ei ole selles küsimuses muutunud (vrdl Plans § 142 lg 1 ja PlanS v.r § 9 lg 7). PlanS regulatsioon, sh DP algatamisest keeldumise aluste osas, lähtub varasemas kohtupraktikas väljakujunenud seisukohtadest. DP algatamisest huvitatud isik saab seega nõuda ÜP-d muutva DP kehtestamist reeglina siis, kui tema erahuvi on kaalukam ÜP-s väljendatud avalikust huvist. Kohtule seda esitatud materjalide pinnalt aga ei nähtu. Vastustaja on leidnud, et Kokasauna maaüksuse omaniku erahuvid on vastuolus avaliku huviga, mille väljenduseks on ÜP. Vastustaja on leidnud, et Saku valla elanike ja Saku vallas asuvate juriidiliste isikute ning teiste Saku valla arengust huvitatud isikute ühine avalik huvi, mis väljendub ÜP lahenduses, kaalub üles Kokasauna maaüksuse omaniku erahuvid. Vastustaja toob välja, et võrreldes eelnevalt kavandatud hoonestusmahtu ja antud DP algatamise ettepanekut, millega kavandatakse 84 korterit, on inimkoormuse kasv piirkonnale suur. 84 korteri puhul on vajadus suuremate parkimisplatside järele, lisaks on nahkhiiri häiriva valgusreostuse mõju tunduvalt suurem kui 7(10)
3-19-475 üksikelamute puhul. Tegemist on olulise ÜP muutmisettepanekuga, milleks valla tasakaalustatud arengu seisukohast vajadus puudub. Tänassilma külas on vastustaja hinnangul ÜP kohaselt kavandatud piisavalt elamualasid, mis ei ole veel täies mahus realiseerunud (valmis ehitatud). Seega puudub Saku vallas vajadus uute tiheasustusalade moodustamiseks pere- ja ridaelamute ning korterelamute kavandamise eesmärgil. Kohtu hinnangul on vastustaja oma keeldumist piisavalt põhjendanud. Kohtu hinnangul ei pea vastustaja põhjendama seda, milline on ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus, miks ÜP-d muutvat DP-d ei saa algatada. PlanS § 142 lg-st 1 tulenevalt lasub kohalikul omavalitsusel ulatuslik põhjendamiskohustus ÜP-d muutva DP võimaldamise korral, mitte vastupidisel juhul, ses DP eesmärk on eelkõige ÜP elluviimine (PlanS § 124 lg 2) ning eksisteerib avalik huvi, et ÜP-d DP-ga kergekäeliselt ei muudeta. Vastustaja on kohtu hinnangul piisavalt põhjendanud, miks ei esine avalikku huvi DP algatamiseks. Kohalikul omavalitsusel on planeerimismenetluses oluline diskretsiooniruum ning kui kohaliku omavalitsuse esindusorgan volikogu näol on pärast DP algatamise taotluse seadusekohast menetlust avaldanud, et ei soovi kehtivat ÜP lahendust muuta, puudub kohtul võimalus sellisesse otsustusse sekkuda. Kohus nõustub vastustajaga, et asjaolu, et planeeringuala asub tiheasustusalal, ei tähenda seda, et kaebaja võib vaidlusealuse kinnistu täis ehitada vastavalt oma soovile.
13.Kaebaja ei olegi väitnud, et vajadus ÜP-d muutva DP vastuvõtmiseks tuleneb tema kaalukast erahuvist, vaid on põhjendanud, et vajadus ÜP-d muutva DP vastuvõtmiseks tuleneb ÜP-st endast. Kaebaja argumentatsiooni lugedes jääb koguni mulje, et DP vastuvõtmise kandev huvi ongi avalik ning arendaja erahuvi seejuures hoopis kõrvaline. Vastustaja on kohtu hinnangul aga õigesti lähtunud DP taotluse sisust, hinnates eelkõige seda, millised mõjud on kortermajade ehitamisel piirkonna ruumilisele arengule, mitte keskendunud arendajate lubaduste ja väidetud kaasnevate positiivsete mõjude hindamisele, mille seos konkreetse DP sisuga (kortermajade ehitamine) on nõrk või puudub sootuks. See, et DP elluviimine oleks põhimõtteliselt võimalik (tagatakse nahkhiirte elutingimused) või et DP realiseerimisega kaasneksid mõningad positiivsed aspektid (kergliiklusteede, õpperaja ja rekreatsioonivõimaluste loomine), ei ole selliseks ülekaalukaks avalikuks või erahuviks, mis vastustajat ÜP-d muutma kohustaks. Kohus nõustub vastustajaga, et DP peamiseks eesmärgiks on siiski kortermajade ehitamise võimaldamine ning asjaolu, et arendaja võtab vabatahtlikult enda kanda kohustusi, millel võib olla piirkonnale laiem positiivne mõju, ei tingi vajadust ega kohustust algatada DP taotletud kujul. Vastustaja on põhjendatult leidnud, et tegevusteks nagu kergliiklusteede väljaehitamine, rekreatsioonivõimaluste loomine, eraldi nahkhiirte kaitseks kinnistu moodustamine jms ei ole vajalik kortermajasid ettenägeva DP vastuvõtmine. Vastustaja on põhjendatult osutanud ka sellele, et nahkhiirte püsielupaiga sihtkaitsevööndi moodustamiseks ei ole vaja sellele alale juurdepääsuteid luua, samuti ei tulene MuKS-st nõuet, et kinnisasja omanik peaks tee mälestiseni rajama. Kui ka asuda seisukohale, et sellised kohustused õigusaktidest siiski tulenevad, tuleks need tegevused ellu viia sõltumata ÜP-d muutva DP vastuvõtmisest. Neil tegevustel puudub seos kortermajade ehitamisega. DP algatamata jätmine ei takista erinevate nahkhiirte uuringute tegemist. Selge on ka see, et nahkhiired ei vaja oma elutegevuseks lähedusse kortermajasid ega sellega kaasnevat valgusreostust. Õiguspärane on ka vastustaja järeldus, et mõju nahkhiirtele on suurem DP realiseerimisel, mil piirkonda rajatakse kortermajad, võrreldes individuaalelamutega. Vastustaja on vastanud kaebaja väidetele ka seoses Saku valla ÜVK kavaga. Põhjendatud on vastustaja järeldus, et rajatav ÜVK võrk oleks eelkõige ikkagi DP-ala elanike huvides. Vastustaja on ka välja toonud, et kaebaja rajatavad ühisveevärgi ja –kanalisatsioonitrassid ei annaks piirkonna arengule midagi juurde, sest vaidlusalusest kinnistust põhja pool olevad arendused on liitunud ja liituvad Saue valla Laagri aleviku ühisveevärgi ja – kanalisatsioonitrassiga ja kaebaja kinnistust lõuna poole ei ole ÜP kohaselt ehitustegevust ette nähtud. Õige on ka vastustaja seisukoht, et arendust ei ole vaja tulekustutusvee probleemi 8(10)
3-19-475 lahendamiseks. Vastustaja on näidanud, et kustutustöödeks on veevarustus tagatud, vajaliku tuletõrjeveevaru tagamiseks on pikemas perspektiivis vaja luua reservuaarid koos survetõstepumplaga, mida Saku valla ÜVK ka ette näeb (pt 6.2.7, lk 143). Vajadust teha investeeringuid sotsiaalsesse infrastruktuuri tuleneb otseselt arendustegevusest. Asjaolu, et arendaja on valmis osaliselt need kulud enda kanda võtma, ei tähenda, et kohalik omavalitsus oleks kohustatud nõustuma ÜP-s ja teistes arengudokumentides kajastamata ja analüüsimata elanike arvu olulise suurendamisega piirkonnas.
14.Asjakohatu ei ole vastustaja soovitus kaebajale esitada ettepanekud maakasutuse juhtotstarbe muutmiseks Saku valla uue ÜP menetluses, sest uue ÜP raames vaadeldakse valla territooriumi tervikuna, mitte osa sellest. Riigikohus on leidnud, et kuivõrd DP koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa ÜP-ga hõlmatud alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla territooriumil valitsevat olukorda (Riigikohtu 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07, p 11). DP realiseerimisel on kaugelt enam mõjusid, kui kaebaja poolt osundatud. Olukorras, kus haldusorgan leiab juba DP algatamise taotluse läbivaatamisel, et taotletud DP-d ei kehtestataks selle vastuolu tõttu ÜP-ga, ei ole alust algatada ka DP koostamise menetlust. Eesmärgipäratu planeerimismenetlus koormaks oluliselt nii haldusorganit ennast kui ka teisi menetlusosalisi (Tallinna Ringkonnakohtu 04.06.2015 otsus asjas 3-13-70067 p 9 ja seal viidatud praktika). Vastustaja kaalutlusvea puudumist kinnitab täiendavalt asjaolu, et Saku Vallavolikogu vaatas 17.04.2014 otsusega nr 23 kehtivad ÜP-d üle ning leidis, et need on asjakohased ning Saku valla arengu suunamisel ja maakasutuse kavandamisel ei ole muudatuste tegemine vajalik.
15.Saku vald sai planeeringu koostamise algatamise otsustamisel lähtuda üksnes sellest, millise planeeringulahenduse oli kaebaja välja pakkunud. Arvestades, et kaebaja kuulati vaidlustatud otsuse ja vaideotsuse raames korduvalt ära, ning vald andis teada oma positsioonist juba enne lõppotsuse tegemist, oli kaebajal vastustaja seisukoht teada ning tal oli võimalik oma taotlust muuta. Kaebaja seda aga ei teinud ning ei vähendanud ehitusmahtusid, mis oli DP algatamisest keeldumise peamiseks põhjuseks. Kuivõrd kaebaja ja Saku valla visioon kõnealuse piirkonna arendamise võimalustest lahknevad väga olulisel määral, ei oleks kaebaja eesmärgi saavutamine võimalik pelgalt esialgse planeeringulahenduse menetluse käigus täpsustamise või korrigeerimise kaudu. Seetõttu olnuks eesmärgipäratu menetleda DP-d, kuna see ühe kortermaja osas vastas ÜP-le. Ühispöördumisi hinnates ei ole vastustaja teinud kaalutlusvigu. DP menetlus seondub avaliku huviga laiemalt, mistõttu on arvamust õigustatud avaldama ka inimesed, kes elavad DP-alast 1 km või veelgi kaugemal. Kohtule nähtuvalt ei ole ühispöördumiste esitamine olnud DP algatamisest keeldumisel määrava tähtsusega.
16.Vastustaja on ka veenvalt selgitanud, miks Tammemäe tankla kinnistu ja Viimsi metskond 21 kinnistu DP erines kaebaja DP taotlusest. Vastustaja on välja toonud, et viidatud DP aitab kaasa ÜP realiseerumisele ning vähendab Saku alevikus parkivate ja seeläbi üldist liiklust häirivate ning õhku saastavate veokite arvu. Mainitud DP on kaebaja DP taotlusest erinev, mistõttu ei ole äratuntav olukordade samasus või sarnasus. Pelk asjaolu, et vastustaja on praktikas lubanud ÜP-d muutvat DP-d ei viita veel võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisele.
17.Ülaltoodut arvestades tuleb jätta kaebus rahuldamata.
18.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda. Vastustaja ei ole esitanud taotlust menetluskulude väljamõistmiseks, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda. Kaebaja tasus kaebuse esitamisel riigilõivu 45 eurot, kuigi oleks pidanud tasuma 15 eurot. Kuigi kaebaja ei ole vastavat taotlust esitanud, tagastab kohus omal algatusel HKMS § 104 lg 8 alusel
9(10)
3-19-475 enam tasutud riigilõivu summas 30 eurot. Summa tuleb kanda OÜ Laesson & Partnerid Swedbank AS pangakontole EEXXXXXXXXXXXXXXXX. (allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.