Mereranna tee 6 korteriühistu, M. P., E. N., H. K., N. R., K. A., A. B., J. M., H. S., K. A., A. V., L. O., K. L., A. K., P. J., K. E., A. K., K. T.-K., K. P., V. E. kaebus Viimsi Vallavalitsuse kohustamiseks ehitusteatise nr 1711201/02502 uuesti läbivaatamiseks
Menetlusosalised
Kaebajad: Mereranna tee 6 korteriühistu (rg-kood: 80089689), M. P., E. N., H. K., N. R., K. A., A. B., J. M., H. S., K. A., A. V., L. O., K. L., A. K., P. J., K. E., A. K., K. T.-K., K. P. ja V. E., ühine volitatud esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja: Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Mägi Kolmandad isikud: J. P., T. P.
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 26.10.2018 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
J. ja T. P.le kuulub Viimsi vallas, Haabneeme alevikus asuv Haabneeme pumbajaam 3 kinnistu. Nimetatud kinnistut ümbritseb Mereranna tee 6 kinnistu.
2.Ehitisregistri vahendusel esitas kolmas isik 06.03.2017 ehitusteatise nr 1711201/02502 Haabneeme pumbajaam 3 kinnistul asuva hoone ümberehitamiseks garaažiks. 1(11)
3.Viimsi Vallavalitsus kaasas 09.03.2017 Mereranna tee 6 korteriühistu (edaspidi KÜ) pumbajaama kinnistuga seotud ehitusteatise menetlusse. KÜ esitas 30.03.2017 omapoolsed vastuväited ehitusteatisele ja ehitusprojektile.
4.Ehitusprojekt tagastati kolmandatele isikutele märkustega. Ehitusteatis on ehitisregistris registreeritud 20.09.2017 ning Viimsi valla väitel 05.10.2017 heaks kiidetud.
5.Kaebajad esitasid 22.01.2018 Tallinna Halduskohtule ühise kaebuse, milles taotlevad Viimsi valla kohustamist läbi viima ehitusteatises nr 1711201/02502 esitatud andmete ning ehitusprojekti täiendav kontroll.
6.Kohus kaasas 11.06.2018 määrusega kolmandate isikutena menetlusse J. ja T. P., kes kohtumenetluses seisukohti ei esitanud. 03.07.2018 määrusega luges kohus kaebuse tähtaegseks ning jättis rahuldamata vastustaja 27.06.2018 taotluse menetluse lõpetamiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebajate seisukohad
7.Kaebajad paluvad rahuldada kohustamiskaebuse ja välja mõista vastustajalt kaebajate menetluskulud.
8.Kaebajad on jäetud õigusvastaselt ehitusteatise menetlusse kaasamata. Vastustaja ei ole pidanud vajalikuks pärast muudetud ehitusprojekti lahendust – millega kardinaalselt muudeti esialgset ehitusprojekti ja sellega kavandatut – kaebajaid teistkordselt kaasata ega tagada kaebajatele haldusmenetluse seaduses (HMS) §-s 40 ning ehitusseadustikus (EhS) § 36 lg 5 p-s 4 sätestatud ärakuulamisõigust. Kaebajad ei nõustu vastustaja väitega, et tegemist oli sama ehitusteatisega. Isegi kui projekt saadeti tagasi märkustega ning uuesti sisse antud ehitusteatise näol on formaalselt tegemist sama teatisega, tuli arvestada ehitusteatist ja ehitusprojekti sisuliselt. Esialgne ehitusprojekt ei näinud ette betoonkivisillutist, piirdeaia püstitamist ega haljastuse likvideerimist. Garaaž (s.o esimene ehitusteatis) ja laohoone koos haljastuse likvideerimisega (teine ehitusteatis) mõjutavad kaebajate õigusi erinevalt. Ehitusprojekt näeb ette ehitamise kaebajate kinnistule. Esialgne ehitusprojekt (mille menetlusse kaebajad kaasati) ei näinud ette võõrale kinnistule ehitamist. Vastustaja ei saanud ehitusprojekti heaks kiites olla teadlik kõikidest asjaoludest, kuna jättis kaebajad oluliselt muudetud ehitusprojekti ja ehitusteatise menetlusse kaasamata.
9.Ehitusteatise teavitatuks lugemine rikub oluliselt kaebajate subjektiivseid õigusi ning ehitusteatise aluseks oleva ehitusprojekti järgse lahenduse realiseerimine on vastuolus seaduse ning Viimsi valla üldplaneeringuga. Pumbajaama kinnistule on ligipääs tagatud üksnes Mereranna tee 6 kinnistu kaudu. Kolmandate isikute kasuks ei ole kinnistusraamatusse sisse kantud juurdepääsuservituuti, kuid kaebajad ei ole teinud takistusi ligipääsemisel. Lisaks juurdepääsule kasutatakse kaebajate kinnistut ka pumbajaama kinnistu ning sellel asuva hoone kasutamiseks. Olemasoleva miljöö ja elukeskkonna oluline muutmine, eriti olukorras, kus nõuded tulevad kehtestatud planeeringutest, toovad kaasa kaebajate subjektiivsete õiguste riive. Kuivõrd vastustaja ei kaasanud kaebajaid muudetud ehitusprojekti menetlusse, ei saanud vastustaja kaalutlusotsuse tegemisel arvestada ka kaebajate asjakohaseid õigusi ja huve.
10.Senise pumbamaja laohoonega asendamine suurendab liikluskoormust. Olukorras, kus kogu kinnistu on kavandatud katta betoonist sillutiskiviga, mille eesmärgiks on võimaldada asjade ladustamist ka välitingimustes, on enam kui tõenäoline, et ladustatavad esemed toimetatakse kohale raskeveokite või veoautodega, millega liiklemist kaebajatele kuuluv juurdepääsutee aga ei võimalda. Kaalutlusotsuse tegemisel pidi vastustaja tegema kindlaks võimaliku kaebajate kinnistule tekkiva mõju, sh liikluskoormuse ja kasutatavad masinad ning nende kasutamise intensiivsuse. Vastustajal oleks tulnud seada kõrvaltingimus, mille kohaselt oleks ehitustegevust 2(11)
tohtinud alustada alles seejärel, kui on olemas õiguslik alus Mereranna tee 6 kinnistu juurdepääsutee kasutamiseks. Kuivõrd vastustaja kõrvaltingimusi ei seadnud, on vastustaja lubanud kinnistut kasutada vastavalt kolmanda isiku tahtmisele. See on sisuliselt kaasa toonud olukorra, kus kolmas isik saab nõuda nii ligipääsu kinnistule kui ka tingimusteta ligipääsu hoonesse, sest hoone ainus sissepääs on vahetult kaebajate kinnistu piiril. Jättes sellises olukorras kaebajad muudetud ehitusprojekti menetlusse kaasamata, on vastustaja rikkunud kaebajate subjektiivseid õigusi
11.Ehitusteatis ja selle aluseks olev ehitusprojekt on vastuolus Viimsi valla üldplaneeringuga (kehtestatud volikogu 11.01.2000 otsusega nr 1, edaspidi ÜP). Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohaselt on pumbajaama kinnistu ja seda ümbritsev maa-ala ette nähtud korterelamute juhtotstarbega maa-alaks. Tegemist pole üldplaneeringus muuks otstarbeks reserveeritud maaga. Olukorras, kus kolmandad isikud soovivad muuta pumbajaama kinnistul asuva hoone senist kasutusotstarvet, tuleb hinnata kavandatud kasutusotstarbe vastavust üldplaneeringule, mitte maa sihtotstarbele. Viimsi valla üldplaneeringut täpsustava teemaplaneeringu (kehtestatud volikogu 13.09.2005 otsusega, edaspidi TP) „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ seletuskirja p-st 4.1 nähtub, et hoone taastamisega on tegemist üksnes juhul, kui säilib hoone algne kasutusotstarve. Antud juhul muudetakse pumbajaama kinnistu hoone kasutusotstarvet, mistõttu ei ole tegemist hoone taastamisega, vaid tegemist on uue kasutusotstarbega hoone ehitamisega üldplaneeringu kohasele elamukrundile. Viimsi valla mandriosa üldplaneering ei kohusta olemasolevat olukorda muutma, kui pumbajaama kinnistul asuvat hoonet kasutatakse samal või analoogsel kasutusotstarbel. Olukorrus, kus pumbajaamast saab laohoone, ei saa rääkida pumbajaamaga analoogsest kasutusotstarbest. Tootmismaa sihtotstarve on kinnistule määratud üksnes sellel varem asunud pumbajaama tõttu ning sellest ei järeldu, et kinnistu omanik saab hoonet kasutada ükskõik millisel tootmismaa sihtotstarbega kooskõlas oleval kasutusotstarbel. Nii kuni 30.06.2018, kui ka alates 01.07.2018 kehtiv katastriüksuste sihtotstarvete määramise kord näeb ette, et isiklikuks tarbimiseks vajalikud abihooned, sh garaažid paiknevad elamumaal. Kuigi vastustaja leidis, et tegemist on isiklikus tarbimises oleva ehitamisega, on ta lugenud ehitusteatise laohoone (mis eeldab tootmismaa sihtostarvet) osas teavitatuks.
12.Ehitusprojekti asendiplaani kohaselt on kavas likvideerida olemasolev haljastus, mis osaliselt asub ka Mereranna tee 6 kinnistul. Kaebajad ei ole andnud nõusolekut Mereranna tee 6 kinnistul asuva haljastuse likvideerimiseks. Ehitusprojektiga ei ole kavandatud asendusistutust likvideeritud haljastuse kompenseerimiseks.
13.Olukorras, kus ehitusprojektiga on kavandatud seni pumbajaama kinnistul asunud haljasala (muru) täielik likvideerimine ning asendamine betoonist sillutiskiviga, ei saa sademevee imbumine jääda samaks. Faktiliselt ei ole võimalik, et sademevesi juhitaks mujale kui kaebajate kinnistule, kuna pumbajaama kinnistu on kõrgem. Selle vältimiseks ei piisa ilmselgelt ka mõnekümne sentimeetri suurusest krundi äärde kavandatud murukivisillutisest. Kaebajatele kuuluval kinnistul on sademeveega juba varasemalt probleeme olnud. Seega on ehitusprojekti realiseerimise tulemusena kaebajate kinnistule valguv sademevee hulk veelgi suurem.
14.Ehitusprojekti seletuskirja p-i 2.4.1. kohaselt on ette nähtud parkimine hoones. Hoone, milles pargitakse mootorsõidukit, ei ole ladu, vaid garaaž. Kaebajate hinnangul on vastustaja põhjendus laohoone rajamise õigustamiseks selgelt vastuoluline – ühelt poolt on vastustaja ise kinnitanud, et pumbajaama kinnistul ei ole lubatud garaažihoone, kuid teiselt poolt on vastustaja heaks kiitnud hoone kasutusele võtmise laohoonena, kus hoitakse mootorratast ehk sisuliselt on jätkuvalt tegemist garaažiga. 3(11)
15.Kinnistu soovitakse ümbritseda 1,5 m kõrguse metallvõrkaiaga. Pumbajaama kinnistu kavandatud viisil eraldamine metallvõrkaiaga on selgelt vastuolus väljakujunenud keskkonnaga ning rikub vastava ala ehitustingimusi. Teemaplaneeringu kohaselt ei ole korterelamute piirkonnas üldreeglina piirdeaia rajamine lubatud. Vastustaja on teemaplaneeringut valesti tõlgendanud. Teemaplaneeringu mõte ei saa olla keelata üksnes piirdeaiad, mis paiknevad täielikult ümber korterelamu, vaid esitada piirangud korterelamute alal paiknevatele piirdeaedadele. Teemaplaneeringust tulenevalt on piirdeaedade püstitamine lubatud üksnes juhul, kui selle näeb ette detailplaneering. Kinnistul on kavandatud määratlemata esemete või ainete ladustamine ka betoonist sillutiskivide peale ehk senise haljasala asemele. Vastav kaalutlusotsus on põhjendamata. Kaebajad ei pea taluma üldplaneeringus sätestatud nõuetega vastuolus olevaid hooneid.
16.Kuna kinnistu on kavandatud kasutusele võtta laohoonena ning sillutiskiviga kaetud platsi on samuti kavas kasutada ladustamiseks ja parkimiseks, siis on nõuetest tulenevalt vajalik kavandada platsile ka õlipüüdurid, vältimaks reovee valgumist kaebajate kinnistule.
17.Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt ei ole ehitusprojektiga nähtud ette kinnistule jäätmekäitlust. Seetõttu on suur tõenäosus, et kinnistul ja hoones tekkivad jäätmed ladustatakse kas kolmanda isiku kinnistul (kus nad on kaebajatele nähtavad), kaebajate kinnistul või kaebajatele kuuluvate prügikastide kõrval. Seega mõjutab nõuetele vastava jäätmekäitluse puudumine otseselt kaebajate subjektiivseid õigusi. Vastustaja seisukohad
18.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ning kaebajate menetluskulud nende endi kanda.
19.Ehitusamet on menetlenud läbivalt ühte teatist ja projekti. Märkuste tegemine ning parandamise eesmärgil projekti tagastamine ei lõpeta ehitusteatise menetlust. 05.10.2017, kui projektile enam märkusi ei tehtud, loeti ehitamine teavitatuks. Kuivõrd tegemist ei olnud kahe eraldi teatisega, ei olnud naabrite täiendav kaasamine vajalik. Ehitusteatise tulem ei riku kaebajate õigusi. Kaebajad oli juba varasemalt menetlusse kaasatud ning kõigil huvitatud isikutel oli võimalus projektiga vallavalitsuses või ehitisregistris vahendusel tutvuda. Kaebajad kasutasid seda õigust ja vastustaja vastas neile. Vastustajale oli eelnevast menetlusest ja kaasamisel saadud kirjavahetusest teada kaebajate vastuseis kinnistu kasutamisele. Ükskõik, milliseid lisaseisukohti kaebajad oleks esitanud, ei oleks need mõjutanud asja otsustamist. EhS § 36 lg 5 sedastab, et ainult vajaduse korral otsustab kohalik omavalitsus, kas menetlusse on vaja kaasata naaberkinnisasja omanikud. Vajadust teistkordseks kaasamiseks ei ilmnenud, kuna on ilmselge, et naabrite õigusi aia ja kivisillutisega ei puudutata.
20.On fakt, et tootmismaa sihtotstarbega kinnistu on korterelamute alal ning puudub vaidlus, et kinnistu omanikul on vastavalt selle sihtotstarbele õigus oma kinnistut kasutada ja käsutada. Pumbajaam oli piirkonnas ajalooliselt olemas juba enne Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestamist 2000. aastal. Üldplaneering ei kohusta olemasolevat olukorda muutma. Kuni omanikud ei soovi algatada uut detailplaneeringut, võivad nad tegutseda samadel põhimõtetel nagu seni. Tootmismaa sihtotstarbega kinnistul on laohoone lubatud.
21.Vastustaja ei ole heaks kiitnud projekti, mis lubaks ehitada kaebajate kinnistule. Ehitusluba ja ehitusteatis ei anna õigust rikkuda kolmandatele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. Sillutiskivid on kinnistu piirini, mitte kaebajate kinnistul.
22.Tiheasustusalal ei teki kaebajatel mingit subjektiivset õigust väljakujunenud ala säilitamisele kellegi teise kinnistu arvelt. Kinnistute korrastamine muudab ümbritseva elukeskkonna paremaks. Iga kinnistu omanik peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusesse ning on ka muidu õiguspärane. Tiheasustuses ei saa ükski kinnistu omanik eeldada, et tema kinnistu naabruses ei hakata ehitama. 4(11)
23.Tõele ei vasta väide justkui oleks kolmas isik eemaldanud haljastust Mereranna tee 6 kinnistul. Aiaga piiratavas alas ei asu kõrghaljastust ega põõsaid, mida kolmas isik peaks eemaldama. Eemaldatakse vaid murukate, mille säilitamise nõudeõigus kaebajatel puudub, nagu ka lisahaljastuse rajamise nõudmiseks. Teemaplaneering keelab aedade rajamise korterelamute ümber.
24.Kinnistu omanikul on õigus nõuda juurdepääsu oma kinnistule, kui selleks puudub avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs ja sel viisil saab ta ka oma kinnistut vastavalt selle otstarbele kasutada.
25.Kaebajate nõue, et vastustaja oleks pidanud kindlaks tegema sõidukite arvu, hoiustatavate asjade arvu ja olemuse, ei tulene seadusest. Juhul, kui kolmanda isiku kinnistult hakkavad lähtuma kahjulikud mõjutused naabritele, on naabritel õigus lahendada küsimus tsiviilkorras. Ka on neil näiteks võimalus keelata raskemate sõidukite sisenemine oma kinnistule vms. Tegelik olukord kaebajate kinnistul seab piirid raskeveokite liikumisele, kuna tulenevalt parkimiskohtadest ja tee kitsusest (3 m), ei ole nende liikumise seal reaalne. Samas pole millegagi tõendatud, et kolmandate isikute kinnisasja kasutamisega lisanduks olulisel määral sõidukeid või müra.
26.Väär on väide, et kaebajate sademevee probleem on põhjustatud kolmanda isiku kinnistust. Kaebajate probleem sademeveega on põhjustatud ummistunud sadeveetrassist ning probleemi põhjused ei ole seotud kolmandate isikute või nende kinnistuga. Renoveerimine ei mõjuta sademevee immutamist kolmanda isiku kinnistul. Kivisillutis ei välista vee imendumist pinnasesse, ning kui aluspinda parandatakse lombi kohal, pannes aluseks killustiku ja liiva, siis sadevete maasse imbumine pigem paraneb. Kolmas isik ei vastuta valla või kaebajate tegemata töö eest sadeveekanalisatsiooni ummistuste likvideerimisel.
27.Puudub alus nõuda sõidukite parkimise alale õlipüüdurite paigaldamist. Kuivõrd kolmanda isiku kinnistul puudub vee- ja kanalisatsiooniühendus ning seda ei ole kavas ka rajada, puudub oht, et kinnistult hakkaks reovett voolama. Vastustaja täpsustab, et sademevee restkaev ei kuulu kaebajatele, vaid Viimsi Vesi AS-le ja sademevee juhtimine torust restkaevu ei ole kolmandale isikule keelatud. Tegemist ei ole kanalisatsioonitoruga.
28.Ehitusseadustik ega majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ 3. peatükk jäätmekäitluse esitamist ehitusprojektis ei nõua. Jäätmekäitlust kinnisasjal korraldab kinnisasja omanik vastavalt jäätmeseadusele ja kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud eeskirjale.
KOHTU PÕHJENDUSED
29.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
30.Kohus on seisukohal, et kuna seadusandja on EhS § 36 sõnastust ja menetluse lihtsustamise eesmärki arvestades selgelt soovinud (EhS § 36 lg 6), et ehitusteatise menetluses on haldusaktiga antavad vaid täiendava kontrolli tulemusel esitatavad nõuded ning ehitusteatise heakskiitmisest keeldumine EhS § 36 lg 5, 6 ja EhS § 44 alusel ning efektiivne õiguskaitse pole seeläbi välistatud, ei ole vajadust ehitusteatise heakskiitmist (kas vaikimisi või teavitades sellest kirjaga) käsitleda haldusaktina. Ka Riigikohus on 06.06.2018 määruses asjas nr 3-17-1152 leidnud, et ehitusteatisele vastamata jätmine EhS § 36 lg 2 alusel ei ole haldusakt, vaid halduse toiming (HMS § 106 lg 1, HKMS § 6 lg 2). HMS § 106 lg 1 ja HKMS § 6 lg 2 kohane toiming ei ole menetlustoiming. Vastustaja seisukoht (27.06.2018 menetlusdokumendis) on kaebuse eseme ja kaebeõiguse osas seetõttu ekslik. Samuti tuleb märkida, et kaebajate õiguste rikkumine selgub sisulise menetluse tulemusel. Kaebuses kaebeõiguse põhistamisel tuginetakse väidetavale subjektiivse õiguse rikkumisele. Kolmandate isikute tootmismaa kinnistu asub kaebajate kinnistust (korteriomandi reaalosaks 5(11)
mitteolev kaasomandi osa) ümbritsetud alal ning sellele pääseb ligi, nii selle kasutamiseks kui ehitustegevuseks, üksnes üle kaebajate kinnistu, mistõttu ei ole võimalik välistada kaebeõigust. Füüsilisest isikutest kaebajate väiteid tuleb sisuliselt käsitleda. KÜ kaebeõiguse osas leidis kohus 03.07.2018 määruses (tl 140), et KÜ kaebeõigus võib tuleneda kohustustest seoses korterelamu õueala ja juurdepääsutee hooldamisega (kasutatavuse ja korrashoiu tagamisega) ning sellega seotud KÜ majandamisega. Vastustaja ei ole esitanud väiteid, mis kohtu seisukohta muudaksid ning kohus ei pea vajalikuks kõiki määruses toodud põhjendusi korrata. Seega tuleb ka KÜ kaebust sisuliselt käsitleda. Vastustajal puudunuks vajadus kaebajaid haldusmenetlusse kaasata (tl 11), kui vastustaja oli seisukohal, et ehitustegevus kaebajate subjektiivseid õigusi riivata ei saa. HMS § 108 lg 1 kohaselt toimub toimingu põhjendamine isiku nõudel. HMS § 107 sätestab, et toiming peab olema kooskõlas õigusaktidega ning võib piirata õigusi ja vabadusi üksnes seadusliku aluse olemasolul. Seega on kohane nõue kohustamine, mille rahuldamise üheks eelduseks on toimingu õigusvastasuse tuvastamine.
31.EhS § 44 p 1 kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatud nõuetele või muudele avalikõiguslikele kitsendustele. Sama paragrahvi punkt 4 kohaselt ei või ehitusloa andmisega kaasneda kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele püsivat negatiivset mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. EhS § 36 lg 6 kohaselt kohaldatakse neid sätteid ka ehitusteatisele.
32.Vaidlust ei ole, et: -
kolmandate isikute tootmismaa sihtotstarbega kinnistu asub kehtiva ÜP (tl 10, 165) kohasel korterelamute juhtotstarbega maa-alal;
-
pumbajaam oli piirkonnas ajalooliselt olemas juba enne 2000.a ÜP kehtestamist ning ÜP seletuskirja lisas 4 (tl 162) on puurkaev kirjas olemasoleva puurkaevuna ning sisaldub ka pumbajaam;
-
kolmandate isikute kinnistul asunud puurkaev likvideeriti 2013.a (tl 148);
-
kuni 30.06.2018 kehtinud VV 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ (määrus nr 155) kohasel tootmismaa (003; T) sihtotstarbega kinnistul (toodangu ladustamiseks vajaliku ehitise maa) on laohoone lubatud;
-
KÜ kaasati 09.03.2017 kirjaga (tl 11, e-kiri) Haabneeme pumbajaama 3 kinnistul asuva pumbajaama ümberehitamise ehitusteatise menetlusse, milles KÜ esitas 30.03.2017 vastuväited (tl 14).
33.Menetlusse kaasamine ja ärakuulamine
33.1.Ehitusteatise esitamisest tuleb teavitada isikuid, kelle õigusi selle heakskiitmine võib puudutada. EhS § 2 lg 4 näeb ette haldusmenetluse seaduse kohaldamise osas, mida EhS ei reguleeri teisiti. HMS § 11 lg 1 p 3 sätestab kohustuslikuna selliste isikute (menetlusosalised) kaasamise, kelle õigusi või kohustusi võib haldusakt puudutada. Menetlusosalise arvamus või vastuväited tuleb ära kuulata, kui sooritatav toiming võib õigusi kahjustada (HMS § 40 lg 2). EhS § 36 lg 5 p 4 kohaselt kontrollib haldusorgan vajaduse korral, kas kaasamine tuleks teha. EhS § 36 lg 5 p-s 4 toodud „vajaduse korral“ tähendab, et vajadus on siis, kui õiguste ja kohustustega esineb otsene puutumus (HMS § 11 lg 1 p 3).
6(11)
EhS § 36 lg 5 ja 6 alusel kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku kaasamisel, 10 päeva jooksul teatise saamisest, rakendub täiendavalt ehitusloa menetlusele kohalduv tähtaeg (EhS § 42 lg 5). Menetlusse kaasatud isikut tuleb teavitada ka menetluse lõppemisest, m.h kui menetlus lõppeb toimingu sooritamisega. Antud juhul loeti ehitamine vastustaja sõnul teavitatuks 05.10.2017. Kohus leidis 03.07.2018 määruses (tl 139 pöördel), et arvestades teatise esitamise aega (20.09.2017) ja EhS § 36 lg-s 2 sätestatud tähtaega, peaks olema heakskiitmise tähtpäevaks 01.10.2017. See ei oma aga asja lahendamise seisukohast tähtsust. Vaidlus puudub, et vastustaja väitel menetlusse kaasatud kaebajaid ei teavitatud toimingust, s.t ei saadetud teavitust vastustaja poolt ega automaatselt ehitisregistri kaudu. Kohus luges tõendatuks, et kaebajad said seetõttu toimingust teada 2018.a jaanuaris (tl 20, 10.01.2018 e-kiri) kui jätkati ehitustöödega.
33.2.Vaidlus on pooltel selles, millist ehitusteatist menetleti ning kas kaebajad olid kaasatud selle menetlusse. Vaidlus on selles, kas projekti tagastamine tähendab ehitusteatise menetluse lõppemist või oli tegemist projekti tagastamisega, selles puuduste kõrvaldamiseks. Kaebajad eeldasid, et kui projekt tagastati, siis tagastati sellega ka ehitusteatis. Ehitisregistri kohaselt esitati heakskiidetud ehitusteatis 20.09.2017.
33.3.Viimsi Vallavalitsus kaasas 09.03.2017 Mereranna tee 6 korteriühistu (KÜ Kuunar) pumbajaama kinnistuga seotud ehitusteatise menetlusse (tl 11, e-kiri). Viidatud e-kirjast nähtub, et menetleti ehitusteatist numbriga 1711201/02502 (tl 11) ning heakskiidetud ehitusteatis kannab sama numbrit (tl 21). Seega viitab ehitusteatise number sellele, et tegemist oli sama menetlusega. Ehitisregister ei võimalda teatise käiguta jätmist ja muutmist menetluse käigus sarnaselt tavapärase haldusmenetlusega. Kohtu arvates ei pea sellest aga järeldama, et tegemist ei ole sama menetlusega. Ehitusteatis on samaaegselt nii taotlus heakskiidu saamiseks kui teavitus ehitamise alustamisest.
33.4.KÜ esitas 30.03.2017 omapoolsed vastuväited ehitusteatisele ja ehitusprojektile (tl 14). Vastusest nähtub, et KÜ küsis elanike arvamust, s.t et elanikud olid menetlusest teavitatud KÜ kaudu. Vastuse lisadeks on trepikodade 6 ja 14 eraldi pöördumine (tl 13, 17). Vastustest nähtub, et KÜ on vastu kasutusest väljas oleva pumbajaama taaskasutusse võtmisele (garaažina või muu sarnase hoonena), kuna see suurendab juurdepääsutee kasutamist (liikluskoormust) ja tekitab müra. Samuti näeb valla ÜP maa-ala kasutusotstarbena ette elamumaa. KÜ on ka 15.04.2017 saatnud vallavanemale kirjaliku pöördumise samasuguste vastuväidetega (tl 89). Mereranna tee 6 eelprojekti seletuskirja (juuni, 2017; tl 23-30) kohaselt on tegemist endise pumbajaama laohooneks rekonstrueerimisega (p 1.1.2). 27.02.2017 asendiplaan (tl 108) kujutab abihoone/garaaži ümberehitust ning sellel ei ole näidatud sillutuskivide ja aia paigaldamist. Nähtuvalt KÜ vastuväidetest väljendati mittenõustumist garaaži või muu sarnase hoone ümberehitamise ja kasutusse võtmise suhtes, lähtuvalt sellest, et kaebajad ei soovinud üldse mingisugust kolmandate isikute liikumist, eriti sõidukitega, oma õuealal („kinnistu kasutus on välistatud arvestades selle asumist sügaval meie õuealal“).
33.5.KÜ 30.03.2017 vastusele oli lisatud varasem kirjavahetus vallaga (tl 15, 28.03.2014 kiri ning tl 16, 11.12.2013 kiri). Nimetatud kirjavahetusest nähtub, et KÜ soovis omandada vaidlusalust kinnistut, et sinna rajada täiendavad parkimiskohad või aiatehnika ja koristusvahendite hoiuruum, kuid Viimsi Vesi AS poolt pakutud hind ei olnud sobiv. Samuti kurdeti pumbamaja hoone lagunemise üle. Kohtu arvates nähtub viidatud 2013 ja 2014.a kirjavahetusest, et hoone korrastamine on olnud KÜ liikmete huvi. KÜ soovitav kasutus hoonele ei erine oluliselt kaevatava ehitusteatise aluseks oleva ehitusprojektiga kavandatavast.
33.6.Kohus ei nõustu kaebajatega, et haldusorganile esitatud projekti tagastamine puuduste kõrvaldamiseks tähendab haldusmenetluse lõppemist. Projekti tagastamine „märkustega“ toob 7(11)
kaasa selle, et esitaja, kas kõrvaldab puudused või kui ta neid kõrvaldada ei soovi, võtab oma taotluse tagasi, s.t ehitusteatise puhul, et ei esita teatist uuesti (HMS § 15), mistõttu ei teki õigust alustada ehitamist või teatise aluseks olevas projektis puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu teeb haldusorgan keeldumise (EhS § 44 p 5). Haldusmenetluse ese on ehitusteatis, mitte ehitusprojekt. Ehitusprojekt tuleb esitada koos teatisega. Ehitusprojekti tagastamisest märkustega ei järeldu, et menetlus on lõppenud. Ehitusameti juhataja 24.05.2017 e-kiri (tl 18) võib küll olla segadust tekitav, kuid ka sellest ei nähtu ehitusteatises menetluse lõpetamist, vaid üksnes see, et ehitusteatist ei ole veel aktsepteeritud. Haldusmenetluse lõppemise alused on toodud HMS §-s 43. 24.05.2017 kirjast sai järeldada üksnes seda, et ehitamiseks alust ei olnud. Kaebajatel oli võimalik viidatud e-kirja osas küsida haldusorganilt täiendavaid selgitusi. Seega, kohus leiab, et kaebajad (nii KÜ kui KÜ liikmed) olid ehitusteatise menetlusse kaasatud ning esitasid selles menetluses oma arvamuse ja vastuväited. Seega vajab hindamist, kas projekti muudatuste (19.06.2017) osas täiendava seisukoha esitamiseks tähtaja mitteandmine oli menetlusviga, mis võis mõjutada haldusorgani lõplikku otsustust.
33.7.Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajate peamine vastuväide seisnes selles, et kavandatav ehitis ei ole sobiv ja seda ei soovita, kuna see toob kaasa kaebajatele kuuluval õuealal liikluskoormuse kasvu ja häiringud, mida kasutusest väljalangenud pumbajaama puhul ei ole. Kaebajate vastuväited olid haldusorganile seega teada. Ehitustegevus jääb kolmandate isikute kinnistu piiresse ning lisandunud võrkaed ja sillutuskivid ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Kaebajatel ei ole õigust nõuda teistele isikutele kuuluval kinnistul muru säilitamist ega kinnistu kasutamisest loobumist. Seega ei ole alust arvata, et muudetud projekti osas täiendav ärakuulamine oleks muutnud haldusorgani otsustust. Vastustaja on kohtumenetluses kinnitanud, et teistsugust kaalutlusotsust poleks tehtud.
34.Kasutusotstarbe muutmine ja kooskõla ÜP-ga
34.1.Vaidlus on selles, kas kolmandate isikute kinnistul asuv ehitis ehitatakse ümber laohooneks või garaažiks ning kas selline ümberehitamine on kooskõlas kehtiva ÜP-ga ja TP-ga. Kinnistu sihtotstarve on 100% tootmismaa, milles vaidlus puudub. Vaidlus puudub ka selles, et kehtiva valla ÜP järgi on tegemist juhtotstarbelt korterelamute maa-alaga. Puudub vaidlus, et vastustaja ei ole pidanud garaažiks ümberehitamist lubatavaks. Elamu juurde kuuluv garaaž sai määruse nr 155 § 6 p 1 kohaselt asuda elamumaal. Kolmandate isikute tootmismaa kinnistul asunud hoone on olnud juba enne valla ÜP kehtestamist (2000.a) sihtotstarbest lähtuva kasutusotstarbega, mida pole muudetud. ÜP ei määra kinnistu sihtotstarvet ega saa muuta omaniku tahte vastaselt kasutusotstarvet, mis vastab sihtotstarbele, mistõttu kohus ei saa kaebajatega nõustuda. Kaebajad leiavad, et kui muude asjade (nt droonid) hulgas hoitakse hoones ka mootorratast, on tegemist garaažiga, mistõttu peaks sellest lähtuma kogu hoone kasutusotstarbe määratlemisel. Kohus saab lähtuda projektis ja ehitusteatises toodud kasutusotstarbest.
34.2.Alates 01.07.2015 kehtiva majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa annab kasutusotstarbena koodi 12520 all hoidlad ja laohooned ning koodi all 12529 muu laohoone. Garaažid on eraldi koodi 12430 all. (vrd kehtiva maakatastriseaduse § 18l ning kuni 30.06.2018 kehtinud määrus nr 155 § 6 - katastriüksuse sihtotstarbed) Kuigi varem oli tegemist tehnorajatise (pumbajaama) maaga (määrus nr 155 järgi), mis on tootmismaa alaliik, ei tähenda selle laohoonena kasutusele võtmine üldise sihtotstarbe liigi muutmist. Kui hoones ladustatakse kaupa, võib seda käsitleda laohoonena. Pigem võiks vaielda 8(11)
selle üle, kas maakasutus toimub tootmise eesmärgil. Samas ei ole tootmise eesmärgil kasutataval maal, laohoones, keelatud ladustada ka isiklikke asju. Kui kasutamisel ilmneb, et tegelik kasutamise otstarve ei vasta ettenähtule, saab taotleda haldusorganilt järelevalvemenetluse läbiviimist. Kasutusotstarve on kasutusteatise objektiks. Sihtotstarbe alaliigi muutumine ei too aga kaasa vastuolu üldplaneeringus määratud maa-ala juhtotstarbega. Kohus nõustub vastustajaga, et ÜP ei muutnud maa olemasolevat sihtotstarvet, vaid reserveeris sellele ÜP kohase kasutamise otstarbe (elamumaa). See tähendab, et kui kinnistu omanik soovib tulevikus muuta kinnistu kasutust (praegusest kinnistu sihtotstarbest erinevaks), siis tuleb tal lähtuda ÜP-s määratust. Kohus nõustub vastustajaga ka selles, et kui ÜP oleks kinnistuomaniku tahte vastaselt määranud kinnistule olemasolevast erineva kasutusotstarbe ja muutnud sellega senise kasutuse võimatuks, võiks olla tegemist sundvõõrandamise olukorraga, arvestades, et nii väike kinnistu ei ole eraldi elamumaana kasutatav. Elamumaana saaks selle üksnes liita kaebajate kinnistuga, kui kaebajad selle omandavad ja vastavat menetlust alustavad. Seega võisid kolmandad isikud jätkata maa senisele sihtotstarbele vastavat kasutamist ja kavandada ehitise ümberehitamist sellest lähtuvalt. Samast sihtotstarbest lähtuv kasutusotstarve vastab ÜP-le. ÜP on maa-ala kasutamist reguleeriv (juhtotstarvet määrav) dokument. Kaebajad omistavad ÜP-le ekslikult detailplaneeringu ülesanded. Kaebajate viidatud ÜP-d täpsustava TP seletuskirja punktid (4.1, 4.3), millele kaebuses viidatakse, käsitlevad elamumaal elamuehituse põhimõtteid (tl 120 pöördel, 123). Kolmandate isikute kinnistu on tootmismaa, seega pole viide asjakohane.
34.3.Vastustajal tuli projektiga kavandatu sobivuse hindamisel lähtuda asjaolust, et kolmandatele isikutele kuuluv tootmismaa sihtotstarbega kinnistu asub korterelamute alal ja seda ümbritseb kaebajate korterelamu haljasala. Kolmandatel isikutel on samas põhiseaduslik õigus oma omandit lähtuvalt kinnistu sihtotstarbest kasutada. Seetõttu tuli vastustajal lähtuda sellest, et kui pärast kinnistu moodustamist ja maa sihtotstarbe määramist ning sellele vastavat kasutamist on kehtestatud üldplaneering, siis ei saa see kaasa tuua senisele sihtotstarbele vastava kasutamise keelamist. Kohus leiab, et vastustaja toiming vastab kehtivale õigusele ega tugine selles osas õigusvastastele kaalutlustele. Kohtule ei nähtu, et kinnistu kasutamisega, vastavalt selle sihtotstarbele, kaasneks kaebajatele püsiv ülemäära koormav negatiivne mõju. Kaebajate sooviks on nähtuvalt vallaga peetud kirjavahetusest olnud, et nende kortermaja sisehoov oleks ainult nende endi kasutuses, vaatamata sellele, et kaebajatele oli teada, et seal asub neile mittekuuluv tootmismaa kinnistu. Kaebajatel on olnud võimalus kinnistu omandada aga nad ei ole saanud endale meelepärast hinnakokkulepet. Sellises olukorras pidi mõistlik inimene arvestama võimalusega, et kinnistu omandab keegi teine ning jätkab selle kasutamist tootmismaana, mis ei pea ilmtingimata vastama täpselt eelnevale kasutusele. Polnud mingit põhjust eeldada, et kasutusest väljas olev pumbajaam võetakse uuesti kasutusele kui tehnorajatis (tehnorajatise maa on tootmismaa üks alaliik). Kolmandate isikute omandiõigus ei ole kaebajate omast vähem kaalukas. Kaebajad ei saanud mõistlikult oodata, et kolmandad isikud omandavad kinnistu selleks, et sellel asuv lagunev hoone lammutada ning muuta haljasalaks. Antud juhul ei näinud ehitusprojekt ette uut hoonet, mida kinnistul varem ei olnud.
35.Ehitise miljöösse sobivus
35.1.Ei saa mõistlikult väita, et pumbajaama hoone erineks arhitektuurselt pärast ümberehitamist laohoonest. Hoone korrastamine, mida KÜ endiselt omanikult ootas, omab ümbritsevale keskkonnale ilmselgelt positiivset mõju.
35.2.HKMS § 158 lg 3 sätestab, et kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust ega teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest.
9(11)
Ehitise sobivus ei ole õiguslik kriteerium, mistõttu kohtu kontroll piirdub selles osas vaid hinnanguga, kas selle kriteeriumi arvesse võtmisel ei ole tehtud ilmselgelt meelevaldseid järeldusi, mis võiksid viidata kaalutlusvigadele. Kaebajad vaidlustavad betoonsillutuskivide ja võrkaia ümbritsevasse keskkonda sobivust, kuna kaebajad ei viita, milline õigusnorm keelaks sellised elemendid. Ka viide TP seletuskirja p-le 4.5 (tl 123 pöördel) pole asjakohane, kuna see käsitleb elamute piirdeaedu. Kolmandate isikute kinnistu pole elamumaa ning ümberehitatav ehitis pole (korter)elamu. Sobivuse osas on tegemist kaebajate subjektiivse hinnanguga mitteõiguslikele asjaoludele, mis paistab lähtuvat varasemast faktilisest olukorrast, arvestamata kolmandate isikute õigust omandi kasutamiseks selle sihtotstarbele vastavalt.
35.3.Kohus leiab, et tootmismaal asuva väikese ehitisealuse pinnaga laohoone ümbritsemine võrkaiaga (mitte läbipaistmatu taraga) ei ole keelatud ega ilmselgelt sobimatu ning ei nähtu, et see kahjustaks kuidagi kaebajate õigusi. Tehnorajatiste ja tootmishoonete puhul ei ole aiaga ümbritsemine tavapäratu, vaid pigem reegel.
35.4.Kohus eelnevalt märkis, et aia ja sillutise kohta arvamuse esitamine ei oleks mõjutanud otsustamist. Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust nõuda kolmandate isikute kinnistu endale kasutatavaks jätmist (piirdeaia keelamist) ega hoonet ümbritseva haljasala (muru) sillutisest vabaks jätmist. Asjaolu, et seni on vaidlusalust kinnistut kasutatud kaebajate õueala osana, ei anna sellist nõudeõigust.
35.5.Sillutuskivide osas, mis projekti kohaselt (tl 31) ulatuvad vähesel määral üle kolmandate isikute kinnistu piiri, võivad kaebajad nõuda nende paigaldamata jätmist või eemaldamist, kui nad leiavad, et selline lahendus oleks nende huvides. Kaebajate endi esitatud fotolt (tl 159) nähtub, et sillutise osa lõpetav serv jääb kinnistu piirile ning sillutuskive üle piiri ei tule.
35.6.Sadevee restkaev kuulub vastustaja sõnul AS-le Viimsi Vesi. Kohtul pole alust selles väites kahelda. Kaebaja ei ole väitnud ka vastupidist. Samuti ei nähtu projekti asendiplaanilt (tl 31), et restkaev oleks märgitud likvideeritavana. Seega peab see ehitamise käigus alles jääma ja sellele peab olema tagatud vaba juurdepääs.
35.7.Kaebajate kinnistul haljastuse (põõsad) likvideerimise väide ei vasta tõele. Samuti ei ole kolmandate isikute kinnistul põõsaid või puid, mida tuleks likvideerida. Projekti asendiplaanil (tl 31) on näidatud üks kinnistu piiril asuv põõsas. Vastustaja esitatud Maa-ameti kaardi väljavõttelt (tegelik olukord) nähtub vaid üks kolmandate isikute kinnistule osaliselt jääv põõsa võra kinnistu nurgas (tl 171). See on vastustaja sõnul lehtpuuvõsa osa, millest vähem kui neljandik asub kolmanda isiku kinnistul. Kaebusest ei nähtu, kuidas selle osaline likvideerimine (kolmandate isikute kinnistul) kahjustaks kaebajate subjektiivseid õigusi ja avaldaks haljastuse osakaalule kaebajate õuealal olulist mõju.
36.Sadeveed, liikluskoormus, jäätmekäitlus
36.1.Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajate esitatud fotod (tl 34-35) ei tõenda laohoone kasutusteatise järgset prognoositavat kasutusintensiivsust, kuna tegemist on fotodega ehitusaegsest perioodist. Arvestades, et kolmandad isikud on vastustajale selgitanud, et kasutavad laohoonet peamiselt enda kaupade ladustamise tarbeks, ei ole põhjust eeldada ebamõistlikku liikluskoormuse kasvu. Samuti ei ole eluliselt usutav, et laohoonesse hakkaksid kaupa vedama veoautod, kuna laohoone on väike ning selle juurde suunduv tee kitsas, ega võimalda suurte raskeveokite liiklemist. Vaidlusalune juurdepääsutee on kaebuse kohaselt õueala teenindav tee, millel ei ole pidevat liiklusvoogu (s.h lapsevankritega), mida laohoone kasutus saaks takistada. Kuna laohoone kasutamisest tulenevat suurt liikluskoormust ei ole alust prognoosida, pole vahet, millisest laohoone küljest on ehitisse sissepääs. Juurdepääsuservituudi seadmine enne ehitusteatise heakskiitmist ei ole nõutav. 10(11)
36.2.Juurdepääsuteel kogunevate sadevete probleem ei saa olla tingitud ümberehitatud pumbajaamast, kuna puudub vaidlus, et see probleem eksisteerib juba varasemast ajast. Seetõttu on usutav vastustaja väide, et tegemist on ummistunud sadeveetrassist tuleneva probleemiga, mille lahendamisega valla kommunaalamet tegeleb. Kolmandate isikute laohoone, mis asub 233 ruutmeetri suurusel krundil ning mille ehitisealune pind on 33 ruutmeetrit ning mis ümbritsetakse killustikupadjal murukiviga (tl 9 lõiked; mis võimaldab sadevee imbumist pinnasesse kolmandate isikute kinnistul ning kuhu on juhitud katuselt tulev sadevesi) ei saa eluliselt usutavalt tekitada sellist sadevee voolamist kaebajate kinnistule, mis vajaks projektis teistsugust lahendamist. Seega arvestatavat muutust võrreldes varasema olukorraga ei ole. Ehitamiseaegne sadevee juhtimine ei ole ehitusteatise ja projekti küsimus.
36.3.Kaebajad ei ole viidanud, millisest õigusnormist tuleneb nõue sellise ehitise (väike ladu) puhul kavandada projektiga õlipüüdurid.
36.4.Jäätmekäitlust ehitusprojektiga ette ei nähta (tl 26, seletuskirja p 2.6.6; majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus nr 97 3.pt). Kaebajad leiavad, et jäätmete mittetekkimine pole usutav ning tekkivad jäätmed visatakse tõenäoliselt KÜ prügikastidesse. Kohus ei pea sellise suurusega laohoone puhul olulist jäätmete tekkimist tõenäoliseks ning vähesed tekkivad jäätmed on võimalik kaasa võtta ning käidelda vastavalt jäätmeseadusele ja –hoolduseeskirjale nagu märgitakse ka viidatud seletuskirja punktis.
36.5.Kohus ei pea vajalikuks sisuliselt käsitleda projekti väidetavaid puudusi (puurkaevu kajastamine projektis kolmandate isikute kinnistul jms, vt esialgse kaebuse p-d 2.18, 2.19, 2.20) ega hoone siseste töödega seonduvat (tl 106, põrandate valamine), mis ei puuduta kaebajate subjektiivseid õigusi.
36.Kõrvaltingimuse vajadus Kaebajad leiavad, et ehitusteatise osas tulnuks anda haldusakt kõrvaltingimusega, et enne ehitamist peab olema saavutatud kokkulepe kinnistule juurdepääsu osas, kuna tee kasutuskoormus muutub oluliselt või määrata kinnistu kasutusotstarve ajutisena, kuniks see viiakse kooskõlla üldplaneeringuga. ÜP-ga kooskõlas on kaebajate arvates üksnes korterelamu pumbajaama kinnistul. Kohus eelnevalt leidis, et vastuolu ÜP-ga puudub. Samuti ei tulene kaebajate nõue kõrvaltingimusega haldusakti andmiseks kehtivast õigusest. Ehitusteatise menetluses ei lahendata tsiviilõiguslikke suhteid (servituudi seadmine), mistõttu pole selle heakskiitmise eelduseks juurdepääsu küsimuse eraõiguslik reguleerimine.
37.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Keegi, peale kaebajate, kulude väljamõistmise taotlust ei esitanud, mistõttu jäävad kõigi kulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.