Gerta Reinholdi kaebus Tartu Linnavalitsuse 21.06.2017 ehitusloa nr 1712271/21091 tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende Kaebaja – Gerta Reinhold esindajad Vastustaja – Tartu linn, volitatud esindajad Silver Priimäe ja Tõnis Arjus Kolmas isik – EEA Majad OÜ, volitatud esindaja Juhan Raudam Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 02. oktoobril 2017.
RESOLUTSIOON
Jätta Gerta Reinholdi kaebus rahuldamata.
2.Mõista Gerta Reinholdilt EEA Majad OÜ kasuks välja menetluskulu 300 (kolmsada) eurot. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.11.2017. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
Tartu Linnavalitsus andis 20.06.2017 korralduse nr 652 „Pargi tn 10 ehitusloa väljastamine, hoonele aadressi määramine ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmine“ alusel 21.07.2017 välja ehitusloa nr 1712271/21091 (Tartu Pargi tn 10, Tartu linn ehitise laiendamiseks).
2.Gerta Reinhold esitas 21.07.2017 Tartu Halduskohtule kaebuse, millega taotleb ehitusloa nr 1712271/21091 tühistamist. Kaebaja esitas 02.08.2017 kohtule esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus peatada ehitusloa nr 1712271/21091 kehtivus kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Kaebaja esitas 05.08.2017 kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse täpsustuse. Kohus võttis 07.08.2017 määrusega kaebuse menetlusse ja jättis 07.08.2017 kohtumäärusega (resolutsiooni p 9) esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Tartu Ringkonnakohus jättis 31.08.2017 määrusega kaebaja määruskaebuse rahuldamata ja halduskohtu määruse esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise osas muutmata.
3.Vastustaja on esitanud vastuse kaebusele 31.08.2017 (tl 107-110), samuti kolmas isik (tl-d 113-114). Kaebaja on esitanud täiendava seisukoha 21.09.2017 (tl 125-126).
4.Kolmas isik esitas 29.09.2017 menetluskulude nimekirja (tl 132-135) ja 04.10.2017 täiendava menetluskulude nimekirja (tl-d 144-147). Kaebaja esitas 10.10.2017 vastuväited kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmise taotlusele (tl 149).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Kaebaja taotleb vaidlustatud ehitusloa tühistamist, esitades kaebuses ja seda täiendavates avaldustes järgmised seisukohad. Kaebaja palub lugeda kaebuse lahutamatuks osaks 02.08.2017 esialgse õiguskaitse taotluses esitatud seisukohti.
5.1.Kaebaja on Tartus, A. Kitzbergi 1 asuva kinnistu omanik. A. Kitzbergi 1 asuv elamu on kinnismälestis. Korraldusega planeeritav ehitusala jääb ca 50 m kaugusele ehk kinnismälestise kaitsevööndisse. Kaebaja vaidlustab korralduse põhjusel, et kavandatud ehitustegevusest tulenevad mõjud rikuvad tema subjektiivseid õigusi: muudavad ajalooliselt väljakujunenud elukorraldust, sh privaatsust ja rahu A. Kitzbergi (tupik)tänavas, vähendavad kaebaja kinnisasja turuväärtust jne) ning detailplaneeringu koostamata jätmisega rikuti demokraatliku riigi põhimõtteid elukeskkonna kujundamisel.
5.2.Vaidlustatud ehitusloaga kavandatud ebaseaduslik ehitiskompleks vähendab kaebaja kinnistu väärtust. Krundi täisehitamisel ehitusloas lubatud ulatuses tekitatakse kaebajale äärmiselt suur ja oluline kahju.
5.3.Lisaks kaebaja isiklike õiguste rikkumisele on vaidlustatud korraldus vastuolus avaliku huvi, Tartu Linna ehitusmäärusega ja planeeringutega.
5.3.1.Karlova miljööväärtusega ala planeeringu p 2.2.17 kohaselt kuulub selline hoone, selle välisilme, fassaadid, katusemaastik, trepikojad, sissepääsud ning elu- ja abihoonete mahuline liigendus säilitamisele. Pargi 10 asuva hoone laiendamine on vastuolus Tartu Linnavolikogu planeeringut kehtestava otsusega.
5.3.2.Karlova miljööväärtusega ala planeeringu p 3 kohaselt on kvartali A-4 suurim lubatud täisehitusprotsent 30%. Sellest ei tulene, et täisehitusprotsendi arvestamisel võiks välja jätta maa-aluse ehituse osa pindala. Vaidlustatud korraldusega lubatakse täisehitust Pargi 10 krundil suuremas määras kui 30%. Arendajale on võimaldatud täisehituse protsent 88%, st
2(10)
3-17-1531
põhimõtteliselt on lubatud täis ehitada kogu krunt. Kogu nn kompleks on ehitatud maapealse osana.
5.3.3.Säilinud saun ja kavandatav uusehitis on üksteisesest välispiiretega eraldatud ning seda ei muuda ühiseks hooneks maa-alune parkla. Planeeritud ehitustegevusega tekib uus, välispiiretega eraldatud kortermaja ning ei ehitata sauna külge funktsionaalses seoses olevat juurdeehitust. Vastustajal puudus alus planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-s 5 sätestatud erandi rakendamiseks.
5.3.4.Ületatud on maksimaalne korruste arv. Teemaplaneeringu järgi on Pargi tn lubatud 2-3 korrust. Ehitusloaga muudetakse Pargi 10 põhihoone (nn saunahoonet) neljakorruseliseks ja arendajale on antud võimalus rajada neljakorruselise kuuri asemele planeeritavad kortermajad Pargi tn 10/1, 10/2, 10/3, 10/4. Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrus nr 57 "Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused" (edaspidi määrus nr 57) § 18 lg 4 kohaselt loetakse pööningu- või katusekorrus korruseks juhul, kui seal paiknevaid ruume on võimalik kasutada eluruumina või mitteeluruumina. Seega moodustab praegusel juhul katusekorrus sauna hoones ja kuuri asemele rajatavas kortermajas neljanda korruse määruse nr 57 § 18 lg 4 tähenduses. Maa-aluseid korruseid Pargi tn 10 hoonestusalal ei ole. Pargi tänava poolt nähtuvalt on saunahoone neljakorruseline. Määruse nr 57 § 18 lg-tes 9 ja 10 on sätestatud : kui “maapinna kalde tõttu on osa korrusest maa-aluse korruse tunnustega ja osa maapealse korruse tunnustega, loetakse korrus maapealseks korruseks“. Muudetakse ka olemasoleva hoone katuse kalde kuju.
5.3.5.Ületatud on maksimaalselt lubatud korterite arv (ületatud koormusindeks). Ehitusluba on vastuolus Tartu linna ehitusmäärusega ja projekteerimistingimustega, lubatud korterite arvu ületatakse 17 võrra. Tartu linna ehitusmääruse § 4 lg 8 p 3 järgi peab miljööväärtuslikel hoonestusaladel üldreeglina olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta. Arvestades, et krundi pindala on 3549 ruutmeetrit, oleks maksimaalselt lubatud majapidamiste arv kinnistul 29. Ehitusloaga välja antud ehitusprojektiga lubatakse aga rajada kokku 46 majapidamist, millest 29 korterit, 3 bürood ja 14 külaliskorterit, kusjuures ehitustehniliselt moodustab iga külaliskorter eraldiseisva majapidamise (köök, elutuba, wc vann jne).
5.3.6.Vastustaja on rikkunud varasemas menetluses antud lubadust, et A. Kitzbergi tn ei muutu läbikäidavaks tänavaks.
5.4.Ümbruskonna kinnistute omanikke koheldakse ebavõrdselt. Pargi 10 vahetuses läheduses asuvate A. Kitzbergi 1a ja Eha 34 (kaebaja lähinaaabrid) puhul toimub rekonstrueerimine diametraalselt teiste põhimõtete kohaselt.
5.5.Linnaarhitekt Tõnis Arjus, arendaja Gert Roosaar ja arendaja valitud arhitekt Kaido Kepp on omavahel seotud isikud.
6.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata, esitades järgmised seisukohad.
6.1.Kaebus on ilmselgelt perspektiivitu ja põhjendamatu, sest ehitusloaga ei rikuta kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebaja ei saa kaitsta naabrite ega avalikke huve ehitusloa menetluses.
6.2.Pargi tn 10 ehitustegevus ei kahjusta A. Kitzbergi tn 1 kinnismälestise vaadeldavust ja selle struktuurielementide säilimist muinsuskaitseseadus (MuKS) § 25 lg 2 tähenduses. Kaebaja ei ole kaebuses välja toonud, mismoodi avaldub MuKS § 25 lg 2 rikkumine. Ehitatava hoone absoluutkõrgus peab ehitamise tulemusena samaks jääma ja uus hoone osa on madalam kui vana Pargi tn 10 sauna katusehari. A. Kitzbergi tn 1 ei ole vaadeldav Pargi tänavalt ja seega Pargi tn 10 ehitustegevus A. Kitzbergi tn 1 vaadeldavust ei riku, rääkimata struktuurielementide säilimise kahjustamisest. Kaebaja omandiõigust ei ole riivatud.
3(10)
3-17-1531
6.3.Kavandatud ehitustegevusest tulenev mõju ja valmiv ehitis ei riku kaebaja privaatsust ega rahu. Ainuüksi miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole kohtupraktika järgi subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise menetluses. Muudatustest tulenevad kahjulikud mõjutused peavad ületama teatud piiri, et oleks alus kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebuse rahuldamiseks (Riigikohtu lahend ajas nr 3-3-1-4-12). Kaebaja ei ole väitnud, et lagunenud Pargi tn hoone ümberehitus toob kaasa olulise muutuse mõjutuste iseloomus ega kirjeldanud, milles need ülemäärased mõjutused seisnevad või millised ehituslikud lahendused on ülemäärased mõjutused kaasa toonud. Kaebaja ei ole kaebuses täpsustanud, milles Pargi tn 10 hoone ümberehitamisel negatiivne mõju väljendub või hakkab väljenduma. Kaebaja ükski nimetatud subjektiivse õiguse riive (privaatsus ja rahu) ei ole sellise intensiivsusega, et rikkuda eraelu ja tervist. Kaebaja väited kahjulike tagajärgede saabumise kohta on oletuslikud ega ole eluliselt usutavad.
6.4.Kaebaja ei ole põhistanud ega tõendanud seisukohta, et Pargi tn 10 ehitustegevusega väheneb tema vara väärtus, ning vastustaja selle väitega ei nõustu. Korrastatud ja kasutusele võetud kinnistu annab suurema väärtuse sealsesse miljööväärtuslikku A. piirkonda kui lagunenud hoone. Pargi tn 10 varasem hoonekompleks on olnud sealsest miljööst erinev ning tegemist on olnud mitteelamuga. Kui elamute piirkonda tuleb täiendav elamu (osalise ärifunktsiooniga), siis see sobib piirkonda paremini kui seni kasutuseta olnud saunakompleks. Heakorrastatud kinnistu kasutuselevõtt võib A. Kitzbergi tn 1 hoone väärtust hoopiski tõsta.
6.5.Kaebaja ei saa nõuda detailplaneeringu algatamist teise isiku kinnistu suhtes. PlanS § 124 lg-st 8 ei tulene subjektiivset õigust nõuda, et Pargi tn 10 ehitusõigus määratakse detailplaneeringuga. Pargi tn 10 kinnistule uue hoonemahu juurde ehitamine ei mõjuta Kitzbergi tn 1 hoone vaadeldavust põhjusel, et maapealne reljeef on erinev (A. Kitzbergi tänav asub Pargi tänavast ca 7 m kõrgemal).
6.6.Kaebaja ei ole vaidlusaluse kinnistu naaber. Naaberkinnistud on kinnistud, millel on ühine piir. Vaidlusaluse objekti ja kaebaja kinnistu vahele jääb mitu kinnistut ja hoonet. On eluliselt mitteusutav ja praktiliselt võimatu, et kaebaja naabrusõigusest tulenevaid huve mõjutaks vahetult negatiivselt nt valguse vähenemine, sajuvee valgumine kaebaja kinnistule.
6.7.Tartu linna teemaplaneeringust tulenev täisehitusprotsendi nõue on lisaks avalike huvide kaitsmisele loodud kaitsma ka naabrite huve, mh et lahendada naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte (vt RKHKo 3-3-1-69-16, p 26; RKHKm 3-3-1-87-16, p 10; RKHKo 3-3-1-15-16, p 29). Kuna kaebaja ei ole Pargi tn 10 kinnistu naaber, ei kaitse see nõue tema huve.
6.8.Kaebaja õigusi ei puuduta, kas kinnistule rajatav hoone on komplekshoone või ühe hoone renoveerimine ja uue hoone ehitamine ning kas vastustaja on õiguspäraselt kohaldanud krundile maksimaalset koormusindeksit (s.o 120 m2 krundi pinda korteri kohta). Korterite arvu määramisel on lähtutud Tartu linna ehitusmääruse § 4 lg 8 p-st 3, mis sätestab, et korterelamu planeerimisel maksimaalse lubatava korterite arvu määramisel lähtutakse põhimõttest, et miljööväärtuslikel hoonestusaladel peab üldreeglina korteri kohta olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta, et tagada korterelamute elanikele piisav ala vabaõhupuhkuseks ja autodele parkimiseks ning miljööväärtusega hoonestusalal piirkonnale iseloomulik asustustihedus ja hoonestuslaad.
6.9.Ehitusloa tühistamisega kaasneks kolmandale isikule suur omandi vaba kasutamise riive.
6.10.Menetlus on olnud avalik, kaasatud on eelkõige kinnistunaabrid ja trasside valdajad, kelle õigusi ja huve ehitus võib puudutada.
6.11.Jääb arusaamatuks, mida soovib kaebaja tõendada ajalooliste fotode ja kaardi väljavõtetega.
4(10)
3-17-1531
7.Kolmas isik märgib vastuseks kaebusele, et on tutvunud vastustaja 31.08.2017 kohtule esitatud vastusega ning on nõus vastustaja seisukohtade ja põhjendustega. Kolmas isik ei pea kaebust põhjendatuks ning palub kohtul jätta see rahuldamata. Menetluskulud palub kolmas isik jätta kaebuse esitaja kanda. Kolmas isik on esitanud oma sisulised seisukohad vaidlusküsimuses vastuseks esialgse õiguskaitse taotlusele (tl 53-55), kus leiab, et esitatud kaebus on ilmselgelt perspektiivitu.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kaebaja on tühistamisnõudega vaidlustanud Tartu Linnavalitsuse 20.06.2017 korralduse nr 652 „Pargi tn 10 ehitusloa väljastamine, hoonele aadressi määramine ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmine“1 alusel 21.07.2017 välja antud ehitusloa nr 1712271/21091 Tartu Pargi tn 10, Tartu linn ehitise laiendamiseks (tl 20-26). Kohus märgib käesolevat lahendit põhjendama asudes, et kaebaja on vaidlustanud ka Tartu Linnavalitsuse 15.11.2016 korraldusega nr 1207 määratud projekteerimistingimused Pargi tn 10 hoone laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks, mis on vaidlusaluse ehitusloa aluseks (haldusasi nr 3-16-2611). Käesolevaks hetkeks ei ole ringkonnakohtu otsus viidatud haldusasjas veel jõustunud, selles vaidlustatud projekteerimistingimused on kehtivad ning nende kehtivust ei ole ka peatatud.
9.Kaebaja on vaidlustanud korralduse põhjusel, et kavandatud ehitustegevus muudab ajalooliselt väljakujunenud elukorraldust, sh privaatsust ja rahu A. Kitzbergi (tupik)tänavas ning vähendab kaebaja kinnisasja turuväärtust. Samuti on kaebaja rõhutanud, et tema kinnistul asub kinnismälestis.
10.Halduskohtusse pöördumise eelduseks on isiku subjektiivsete õiguste riive ning kaebeõigus on üksnes neil isikutel, kelle õigusi kaevatav haldusakt või toiming otseselt puudutab (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1). Muul eesmärgil, sealhulgas teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks, võib isik kohtusse pöörduda vaid seaduses sätestatud juhul (HKMS § 44 lg 2). Ehitusseadustikus ega ka muinsuskaitseseaduses ei ole ehitusloa vaidlustamise võimalust nn populaarkaebusena ette nähtud, mistõttu tuleb halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg-s 2 sätestatud piirangut arvestades kaebeõiguse osas lähtuda HKMS § 44 lgst 1. Seega ei saa ehitusloa peale kaevata avalike huvide kaitseks ega üksnes vaidlustatud ehitusloa objektiivset õigusvastasust väites. Kaebaja on teatanud vastuseks 07.08.2017 kohtumäärusele, et soovib esitada kaebuse enda subjektiivsete õiguste kaitseks, mitte avalikes huvides (21.08.2017 avaldus, tl 78-80). Kaebaja väitel on ehitusluba vastuolus Tartu linna ehitusmääruse ja Karlova miljööväärtusliku ala teemaplaneeringuga. Riigikohtu erikogu on selgitanud lahendites haldusasjades nr 3-3-1-801 (p 22) ja nr 3-3-1-15-01 (p 22), et kohus peab väidetavalt rikutud seadust või muud õigustloovat akti tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke huve või ka üksikisiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka üksikisiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sellest kinnipidamist.
11.Puudub vaidlus, et kaebaja ei ole vaidlusaluse kinnistu naaber (kaebaja kinnistu ei piirne Pargi 10 kinnistuga). Seda kinnitas kohtuistungil (10:19:49) ka kaebaja ning see asjaolu on tuvastamist leidnud samade menetlusosaliste vahel toimunud kohtuvaidluses haldusasjas nr 316-2611 (halduskohtu otsuse p 8, tl 57p). Pargi 10 ja kaebajale kuuluva kinnistu paiknemine ja kaugused nähtuvad veenvalt Maa-ameti maainfo kaardirakenduselt, kättesaadav arvutivõrgus: https://xgis.maaamet.ee/maps/XGis?app_id=UU82A&user_id=at&LANG=1&WIDTH=1620
&HEIGHT=985&zlevel=10,659687.6933594,6473224.7358398&setlegend=UUKAT1_82=1, 31.10.2017). Ka kaebaja ise on kinnitanud menetlusdokumentides tema kinnistu asumist ca 50 m kaugusel vaidlustatud ehitusloaga hõlmatud kinnistust. Pargi tn 10 ja kaebaja kinnistu vahele jääb A. Kitzbergi tn 5, millel asuv hoone on kaebaja hoonega hinnanguliselt samas suuruses (vt ka https://www.google.ee/maps/place), seda kinnitab vastustaja ning sellisele järeldusele on halduskohus asunud ka otsuses haldusasjas nr 3-16-2611).
12.Kaebaja väidab korruselisuse nõude rikkumist ja on seisukohal, et vaidlustatud ehitusloa alusel rajatakse teemaplaneeringu järgi lubatud 2-3 korruse asemel hooned, kus ehitatakse nii pööningu- või katusekorruse ning maa-aluse korruse rajamise tulemusena neljakorruselised hooned. Kaebaja ei väida vaate ega valguse varjamist vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamise tulemusena ning nõustub seisukohaga, et ehitatavate hoonete katuseharja kõrgus ei muutu, st ei ole varasemaga võrreldes kõrgem (kohtuistungil 10:35:51). Vastustaja seisukoha järgi peab ka vaidlustatud ehitusloa järgi hoonete absoluutkõrgus jääma samaks ning uus hoone osa on madalam kui vana Pargi 10 saunahoone katusehari (vt ka joonis tl 68). Ka Tartu Ringkonnakohus on 31.08.2017 jõustunud määruses esialgse õiguskaitse küsimust lahendades leidnud, et korruste arv (kolm või neli) ei too kaasa olemasoleva hoone kõrguse muutust ja võimalikku intensiivsemat mõju kaebaja naabrusõigustele nt vaate varjamisele, krundi valgustingimustele vms (määruse p 25). Kuna kaebaja kinnistu jääb ehitusloaga hõlmatud alast ca 50 m kaugusele ega piirne Pargi tn 10 kinnistuga, siis ei saa kohtu hinnangul tuleneda kaebaja subjektiivseid kaitstavaid õigusi ka kaebaja poolt viidatud ning ehitusloa andmise ajal kehtinud2 Karlova miljööväärtusega ala teemaplaneeringust ning Tartu linna ehitusmäärusest (§ 4 lg 8 p 3). Seega ei saa omada kaebaja õiguste seisukohast praeguse vaidluse lahendamisel tähendust, kuidas täpselt tõlgendada korruselisuse mõistet ning mida mõista maa-aluste ja maapealsete korrustena majandus-ja taristuministri 05.06.2015 määruse nt 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ tähenduses, samuti kas nt katuse- või pööningukorruste rajamisega tekib vastuolu piirkonna teemaplaneeringus ette nähtud korruselisuse nõudega.
13.Eeltoodud kontekstis ei oma kaebaja õiguste kaitse seisukohast ka tähendust, kuidas sisustada täisehituse protsendi nõude järgimist vaidlustatud ehitusloa alusel toimuva ehitamise puhul. Vaidlus selle üle, kas hoone maa-alust garaažiosa saab arvata täisehituspinna hulka või mitte, ei oma samuti mõju kaebaja kinnistule. Kohus nõustub vastustaja selgitusega, et maaaluse garaaži rajamisega lahendatakse ümbruskonnas tekkida võivat parkimisprobleemi (10:21:36). Kaebaja kohtuistungil esitatud väited, et Pargi 10 kinnistul olevaid garaažikohti ei hakata nende kõrge hinna tõttu ostma ning tegelik parkimine hakkab toimuma ümbruskonna tänavatel, on hüpoteetilised ega ole millegagi tõendatud. Vaidlust pole ka selle üle, et kaebaja kinnistu asub reljeefi mõttes kõrgemal Pargi 10 kinnistust, kus toimub ehitustegevus (seda kinnitas ka kaebaja kohtuistungil 10:20:12). Seega ei saa kaebaja suhtes toimida ka sellised ehitamisest tingitud mõjutused nagu sadevete, muda vms vool või pinnase varisemine. Ka ringkonnakohus asus esialgse õiguskaitse küsimuse lahendamisel 31.08.2017 määruses (p 26) seisukohale, et seoses maa-aluse parkla rajamisega Pargi 10 kinnistule ei ole kaebaja nimetatud õiguste rikkumine tõenäoline.
14.Kaebaja on rõhutanud, et talle kuuluval kinnistul asub kinnismälestis ning vaidlustatud ehitusluba on antud ehitamiseks kinnismälestise kaitsevööndis. Selle üle menetlusosalised ei vaidle. Kaebaja omandiõiguse riivet ei saa selles kontekstis täielikult välistada. Kaotanud kehtivuse Tartu Linnavolikogu 14.09.2017 otsusega nr 494 „Tartu linna üldplaneering 2030“ kehtestamisel. Kättesaadav http://www.tartu.ee/et/tartu-uldplaneering (31.10.2017).
6(10)
3-17-1531
14.1.Kaitsevööndi ülesandeks on tagada kinnismälestise ja muinsuskaitseala vaadeldavus, sh kaugvaate säilimine ja silueti nähtavus ning kinnismälestise, muinsuskaitseala ja neid ümbritseva maa-ala kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimine ruumilises kontekstis ( (MuKS § 25 lg 2). Seega saab olla kaebaja kaitstavaks huviks kinnismälestise (kaebaja kinnistul asuv hoone) vaadeldavuse ja struktuurielementide säilimine senisel kujul.
14.2.Kohtu hinnangul ei kaasne vaidlustatud ehitusloaga sellist tagajärge, mis kahjustaks kaebaja kinnistul asuva kinnismälestise struktuurielementide säilimist. Eelnevalt asus kohus seisukohale, et vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamisega ei kaasne selliseid mõjutusi, mille toime ulatuks kaebaja kinnistule, sh võiks selle struktuurielementide säilimist ohustada. Kavandatud maa-aluse parkla sissepääs on projekti järgselt kavandatud Pargi tänavalt, mitte A. Kitzbergi tänavalt (vt vastustaja selgitused istungil 10:30:56). Maa-aluste korrustega kaasnevaid kaevetöid ei teostata kaebaja kinnistu vahetus läheduses ning ka kaebaja pole viidanud ühelegi reaalsele kinnistu struktuurielemente ohustavale mõjutusele.
14.3.Kaebaja ei vaidle, et Pargi 10 kavandatava hoone absoluutkõrgust ehitusloaga ei muudeta ning kavandatava hoone realiseerimine ei muuda A. Kitzbergi tn 1 hoone vaadeldavust. Ka vastustaja väitel peab ehitatava hoone absoluutkõrgus ehitamise tulemusel jääma samaks ja uus hoone osa on madalam kui vana Pargi tn 10 sauna katusehari. Samuti on vaadeldavuse kontekstis oluline kaebaja kinnistu paiknemine geograafilises mõttes – A. Kitzbergi 1 kinnistu asub kõrgemal Pargi 10 kinnistust ning koostoimes asjaoluga, et Pargi 10 ei ehitata varasemast kõrgemaid hooneid, ei saa vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamine vähendada kaebaja kinnistul asuva kinnismälestise vaadeldavust. Kuigi kohtu hinnangul on kaebaja esitatud ajaloolise pildija kaardimaterjali (tl 5-9) tõenduslik väärtus äärmiselt vähene (vaidlus hoonete asukohtade ja ajaloolise välisilme üle puudub), ilmneb ka kaebaja esitatud fotolt (tl 6), et saunahoone selle algses kõrguses ei mõjuta taamal A. Kitzbergi tänaval asuvate puitelamute vaadeldavust.
15.Vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamine ei riku seega kaebaja kui läheduses kinnistut omava isiku (mitte aga naabri) õigusi ei naabrusõiguste tähenduses ega MuKS § 25 lg 2 kontekstis.
16.Kaebaja väidab, et vaidlustatud ehitusloaga ehitamisel on ületatud maksimaalselt lubatud korterite arvu. Kaebaja arvates on ehitusluba vastuolus Tartu linna ehitusmäärusega ja projekteerimistingimustega ning korterite arvu ületatakse 17 võrra. Kaebaja viidatud Tartu linna ehitusmääruse § 4 lg 8 p 3 järgi peab miljööväärtuslikel hoonestusaladel üldreeglina olema vähemalt 120-150 m2 krundi pinda korteri kohta. Arvestades, et krundi pindala on 3549 ruutmeetrit, oleks maksimaalselt lubatud majapidamiste arv kinnistul 29. Ehitusloaga välja antud ehitusprojektiga lubatakse aga rajada kokku 46 majapidamist - 29 korterit, 3 bürood ja 14 külaliskorterit. Kaebaja on seisukohal, et ehitustehniliselt moodustab iga külaliskorter eraldiseisva majapidamise (köök, elutuba, tualett, vannituba jne).
16.1.Kaebaja on seisukohal, et suurema hulga korterite ehitamisel suureneb ümbruskonda elama asuvate isikute hulk, kelle elutegevus avaldab mõju ka kaebaja kui läheduses asuva kinnistu omaniku ja sealse elaniku õigustele. Kaebaja väitel rikutakse vaidlustatud ehitusloa alusel ehitades väljakujunenud miljööväärtuslikku ja rahulikku elukeskkonda. Kaebaja on võimalike ebamugavuste hulgas välja toonud liiklusintensiivuse kasvu kaebaja kinnistu lähiümbruses ja avalikult kasutataval teel ning kohtuistungil märkis kaebaja lemmikloomadest põhjustatud võimalikke heakorraprobleeme ja pääste- ning kiirabiautode juurdepääsu takistamist.
16.2.Kohus möönab, et suurem elanike arv (sh nii korterite elanike kui ka majutusasutuses viibijate arvelt) võib rahulikku väljakujunenud keskkonda mõjutada ja muuta. Kohtupraktikas on siiski kujunenud seisukoht, et isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev keskkond võib muutuda (Riigikohtu 19. aprilli 2007 otsus asjas nr 3-3-1-12-07, p 13). Ka 24.09.2017 kehtestatud Tartu linna uue üldplaneeringu kohaselt on Karlova asumi puhul ettenähtav ja 7(10)
3-17-1531
soovitav elanike arvu kasv selles kesklinnale lähedases piirkonnas (üldplaneeringu lk 12, vastustaja selgitused kohtuistungil). Miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused ning muudatustest tulenevad kahjulikud mõjutused peavad ületama teatud piiri selleks, et oleks alus kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebuse rahuldamiseks (Riigikohtu 24. mai 2010 otsus asjas nr 3-3-1-29-10, p 22-24; vt ka Tartu Ringkonnakohtu määrus haldusasjas nr 3-17-921, p 11). Varasemast kohtupraktikast tuleneb ka, et linnakeskkonnas elades on inimestel paratamatult suurem kohustus taluda keskkonnast ja ümbrusest tingitud ebamugavusi kui linnakeskkonnast väljaspool (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-25-02, p 21). Ehitusloast tulenevad võimalikud mõjutused ja nende ulatus, sh mil määral need üldse tekivad ja hakkavad ümbruskonna elanike rahu häirima või tervist kahjustama, pole täpselt prognoositavad ja võivad mõnikord olla pigem hüpoteetilised. Seega ei saa kõiki võimalikke mõjutusi tõrjuda ehitusluba vaidlustades. Võimalikke hilisemaid paratamatuid ebamugavusi ning ka kahjulikke mõjutusi saab vastustaja vältida teiste avalik-õiguslike vahenditega (nt parkimise keelamine, liikluse piiramine, ettevõtlusele piirangute seadmine jm) (vt ka viidatud otsus asjas nr 3-3-1-29-10, p-d 22 ja 23). Võimalikku parkimiskorralduse muutmist vajaduse tekkimisel tulevikus möönis kohtuistungil ka vastustaja (10:21:36). Vastuseks kaebaja väitele, et kasvav liiklus- ja parkimiskoormus takistab kiirabi- ja päästeautode ligipääsu, märkis vastustaja, et A. Kitzbergi tänav on avalikult juurdepääsetav tänav (10:29:49) ning vastustaja pädevuses on parkimis- ja liikluskorraldus sellel tänaval.
16.3.Eelnevat arvesse võttes on kohus arvamusel, et praegusel juhul ei ole tegu sellise intensiivsusega mõjudega, mis oluliselt riivaks kaebaja eraelu ja õigust tervise kaitsele. Kaebaja poolt välja toodud probleemide tegelikku ilmnemist ja nende ulatust ei ole hetkel veel võimalik prognoosida ning tegelikkuses nende esinemise korral on kaebajal võimalik kasutada nii erakui ka avalik-õiguslikke õiguskaitseabinõusid, millega nõuda konkreetse negatiivse mõju lõpetamist eraõiguslikult kinnistuomanikult või kohast reageerimist (nt järelevalvet) avalikult võimult. Seega ei määra praeguse vaidluse tulemust, kas ehitusloa alusel ehitatavate korterite arv on kooskõlas kehtiva õiguse ja planeeringuga ning kas ehitusloa alusel ehitatavaid külaliskortereid saab pidada korteriteks eluruumide tähenduses, mille arvu osas on kaebaja viidatud normidega nõuded kehtestatud, või on tegemist äripindadega. Vaidlust ei ole selles, et vaidlustatud ehitusloa andmise ajal kehtinud Tartu linna üldplaneeringus on Pargi 10 kinnistul juhtotstarbena ette nähtud teenindusettevõtete maa (ärimaa) ning Tartu linna üldplaneeringu teemaplaneeringu "Karlova miljööväärtusliku ala kaitse-ja kasutamistingimused" kohaselt oli Pargi tn 10 maakasutusena lubatud sihtotstarvetena nii elamu- kui ka ärimaa. Korterite hulga suhestumine kinnistu pindalasse (iga korteri kohta jääv kinnistu osa) teenib kohtu arvates pigem sellel kinnistul asuvate korterite omanike/elanike huve. Kuigi A. Kitzbergi 1 hoone on kaebaja kinnitusel (sh kohtuistungil antud seletus) kaebaja perekonna elumaja juba mitme põlvkonna jaoks, tegeleb ka kaebaja ise kinnistul majutusteenuse pakkumisega (väljavõte veebilehelt, tl 61-62; kaebaja seletused kohtuistungil 10:48:38).
17.Kaebaja väitel vähendab kehtiva teemaplaneeringuga ja ehitusõiguse normidega vastuolus olev ehitamine tema kinnistu väärtust. Kaebaja ei ole ei käesolevas kohtumenetluses ega haldusasja nr 3-16-2611 selle asjaolu kinnituseks tõendeid esitanud, kuid kinnitas 02.10.2017 kohtuistungil, et suudab seda edaspidi teha. Kohus ei pea vaidlustatud ehitusloa alusel tekkivaid võimalikke mõjutusi silmas pidades kuigivõrd tõenäoliseks, et kaebajale tekib kahju kinnistu väärtuse vähenemise läbi. Kohus on seisukohal, et ehitus- ja planeerimisnormide eesmärk ei ole tagada vabaturu situatsioonis 8(10)
3-17-1531
kaebaja omandi väärtuse säilimist talle meelepärases ulatuses. Samas on veenev ka vastustaja seisukoht, et pikka aega kasutult seisnud ja lagunenud saunahoone asemele uue hoonekompleksi ehitamine ning Pargi 10 kinnistu heakorrastamine võib pigem selle piirkonna kinnisvara väärtust suurendada. Vastustaja kohtuistungil antud selgituste kohaselt on pikka aega korrastamata lagunev hoonekompleks tekitanud ümbruses turvalisusprobleeme (istungil 10:27:00), rääkimata heakorrastamata kinnistu esteetilisest negatiivsest mõjust. Kinnisvara väärtust mõjutavad väga erinevad tegurid ning piirkonnas kinnisvara soetamisest huvitatud isikutel ei pruugi olla kaebaja kinnistu osas kaebajaga sarnast emotsionaalset väärtust, vaid sellest olulisem võib olla näiteks arenev infrastruktuur.
18.Eelnevat kokku võttes on kohus seisukohal, et vaidlustatud ehitusloaga ei rikuta kaebaja õigusi.
19.Kaebaja väidab, et detailplaneeringu koostamata jätmisega rikuti demokraatliku riigi põhimõtteid elukeskkonna kujundamisel. Ehitusseadustiku (EhS) § 38 lg 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 42 lg 1 järgi antakse ehitusluba, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Ehitusloa aluseks on kehtivad projekteerimistingimused. Eelnevat arvesse võttes ei ole kaebajal subjektiivset õigust nõuda ka seda, et enne ehitusloa andmist oleks tulnud koostada detailplaneering.
20.Kuna vaidlustatud ehitusluba kohtu hinnangul kaebaja õigusi ei riku, ei pea kohus vajalikuks käsitada kaebaja väiteid piirkonna kinnistuomanike väidetavalt ebavõrdsest kohtlemisest ning linnaametnike ja arendaja seotusest.
21.Kohus jätab eelnevat arvestades kaebuse rahuldamata.
MENETLUSKULUD
22.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
22.1.Kaebaja on tasunud riigilõivu 45 eurot (kaebuse esitamisel 15 eurot, esialgse õiguskaitse taotluse esitamisel 15 eurot ja määruskaebuse esitamisel 15 eurot). Kuna kaebus jääb rahuldamata, jääb kaebaja menetluskulu tema kanda.
22.2.Vastustaja ei ole kohtule esitanud andmeid menetluskulude kandmise kohta ega taotlenud nende väljamõistmist. Seega jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1 ls 4).
22.3.Kolmas isik taotleb kaebajalt menetluskulude väljamõistmist 360 euro ulatuses ning on esitanud menetluskulude nimekirja ja õigusabi eest tasumist tõendava dokumendi (tl 132-135 ja 144-147). Kolmas isik taotleb menetluskulude väljamõistmist kolme tunni eest, tunnihinnaga 120 eurot (summa ei sisalda käibemaksu). Kaebaja vaidleb esitatud taotlusele vastu (tl 149) ja leiab, et menetluskulude väljamõistmise korral oleks see põhjendatud üksnes 30 minuti osas. Täiendavalt leiab kaebaja, et kolmanda isiku lepingulise esindaja tunnitasu määr on liialt kõrge ja palub kolmanda isiku menetluskulud jätta tema enda kanda.
22.3.1.HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. EEA Majad OÜ on kolmas isik vastustaja poolel ning kaebajal tema vastaspoolena on viidatud sätetest tulenevalt kohustus hüvitada kolmanda isiku menetluskulud.
9(10)
3-17-1531
22.3.2.Kohus leiab, et kolmanda isiku taotluses näidatud ajakulu (2 tundi kohtuistungiks ettevalmistamiseks ja 1 tund istungil osalemiseks) on põhjendatud. Seejuures tuleb silmas pidada, et esindaja ei ole osalenud varasemas menetluses ning istungiks valmistumine eeldas kogu asja varasema käigu ja menetlusdokumentidega tutvumist. Vaidlust ei ole, et kolmanda isiku esindaja osales kohtuistungil kohtuistungi algusest (kell 10:00) kuni hetkeni, mil kohus lubas tal istungilt lahkuda (10:52:48) (vt kohtuistungi protokoll, tl 136-138). Kuna menetlusosalise esindajana saabus ta eelduslikult kohtusse mõningase ajavaruga ja valmistus istungil osalema, on põhjendatud ajakuluks istungil osalemisel üks tund.
22.3.3.Kaebaja peab teenuse tunnihinda põhjendamatult kõrgeks. Kohus nõustub kaebajaga, et teenuse tunnihind (120 eurot) on küll üldise kohtupraktika taustal3 aktsepteeritav, kuid kohtupraktika on kujunenud advokaatide osutatava teenuse osas. Praegusel juhul ei ole kolmanda isiku esindajaks advokaat. Kohus peab kolmanda isiku menetluskulude suurust tunnihinna osas mõneti ülepaisutatuks ning peab põhjendatuks tunnihinda 100 eurot. Seega tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista menetluskulu 300 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Sirje Kaljumäe kohtunik Kohtuotsuse põhjendusi on muudetud ja täiendatud Tartu Ringkonnakohtu 21.03.2018.a otsusega. Tartu Ringkonnakohtu 21.03.2018.a otsus Resolutsioon
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 31.10.2017. a otsuse resolutsioon muutmata, muutes ja täiendades halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
3.Mõista Gerta Reinholdilt EEA Majad OÜ kasuks välja menetluskulud summas 216 (kakssada kuusteist) eurot.