Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja Virgo Saarmets
Otsuse tegemise aeg ja koht
26.05.2017, Tallinn
Haldusasja number
3-15-1620
Haldusasi
AN kaebus Harku Vallavalitsuse 17.03.2015 e-kirja õigusvastasuse tuvastamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – AN(ik XXXXXXXXXXX), volitatud esindaja v.adv Rainer Kuulme Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Hannes Raudleht
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 18.11.2016 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
AN apellatsioonkaebus, vastuapellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Harku
valla
RESOLUTSIOON
Rahuldada AN apellatsioonkaebus osaliselt.
Jätta Harku valla vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Muuta Tallinna Halduskohtu 18.11.2016 otsuse haldusasjas nr 3-15-1620 resolutsiooni punkti 2 ning mõista Harku vallalt AN kasuks välja menetluskulud summas 3111 (kolm tuhat ükssada üksteist) eurot ja 50 senti.
4.Mõista Harku vallalt AN kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulu 150 (ükssada viiskümmend) eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud poolte endi kanda.
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 26.06.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).
3-15-1620 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AN esitas kinnistule asukohaga XXX, Tabasalu alevik, Harku vald elamu ehitamiseks Harku Vallavalitsusele kooskõlastamiseks üksikelamu arhitektuurse eskiisprojekti.
2.Harku Vallavalitsuse arhitekt Aivi Kukke teatas AN le 17.03.2015 e-kirjaga, et planeerimis- ja ehituskomisjoni koosolekul otsustati eskiisprojekti mitte kooskõlastada, kuna selle arhitektuurne lahendus ei sobi olemasolevate hoonetega (p 1) ning ehitusalune pind ei vasta kehtivale detailplaneeringule (p 2).
3.AN esitas 17.03.2015 e-kirjale vaide, mis jäeti Harku Vallavalitsuse 25.05.2015 korraldusega nr 400 (vaideotsus) rahuldamata.
4.AN esitas 25.06.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Harku Vallavalitsuse planeerimis- ja ehituskomisjoni 17.03.2015 otsus ja Harku Vallavalitsuse 25.05.2015 vaideotsus, kohustada Harku Vallavalitsuse planeerimis- ja ehituskomisjoni uuesti läbi vaatama ja kooskõlastama Tabasalu alevikus asuva XXX kinnistule planeeritud elamu eskiisprojekti ning mõista Harku vallalt kaebaja kasuks välja hüvitis varalise kahju eest summas 3472 eurot. Kaebuse osalise tagastamise tulemusel jäi menetlusse Harku Vallavalitsuse 17.03.2015 e-kirja (halduse toimingu) õigusvastasuse tuvastamise nõue. 1) Eskiisprojekti kooskõlastamisest keeldumise otsus on põhjendamata ja kaalutlusvigadega. Eskiisprojektis esitatud arhitektuurset lahendust ei saa pidada ümbruskonda sobimatuks või detailplaneeringule mittevastavaks. Kaebaja seisukohta kinnitavad eksperthinnangud. Vastustaja tõlgendab meelevaldselt detailplaneeringu p 5.1, mille kohaselt peavad planeeringualale ehitatavad hooned olema nii põhiplaanis kui ka mahus naaberkinnistute hoonetele sarnaste gabariitide, katusekuju ja katusekalletega. Planeeringuala vahetus läheduses asuv hoonestus on eriilmeline, leidub nii ühekorruselisi kui ka kolmekorruselisi ühepereelamuid. Vastustaja nõue, et projektijärgne elamu peaks olema sarnane Kodu tänava 70.–80. aastate eri stiilis ja erineva arhitektuurse lahendusega elamutega, on põhjendamatu ja vastuolus detailplaneeringuga. Arvestada tuleks planeeringuala kontaktvööndiga tervikuna. Eskiisprojekti järgne hoone vastab kõikidele detailplaneeringus kehtestatud tingimustele, sh korruselisuse (2), kõrguse (9 m) ja katuse kalde nurga (13o) osas. 2) Vastustaja on vaideotsuses esitanud täiendavaid keeldumise aluseid, leides, et eskiisprojekti ei saa kooskõlastada muu hulgas autovarjualuse tõttu, samas kui 17.03.2015 kirjas on märgitud, et autovarjualust ei arvestata ehitusaluse pinna hulka. Kavandatav hoonestusalune pind (200 m2) vastab detailplaneeringule. Rõdualune terrass, katusealune ja autovarjualune on hoone suletud pinnata osad, mistõttu ei saa neid detailplaneeringu kohaselt arvestada ehitusaluse pinna sisse. Kuna detailplaneering ei näe ette rajatava terrassi, trepi ja varikatuse pinna täpseid suurusi, siis vastab projektikohase hoone ehitusalune pind detailplaneeringule – hoonestusalune pind 200 m2, millele lisanduvad katusealune terrass, katusealune välitrepp ja auto varikatus ehitisealuse pinnaga kokku 89,8 m2. Terrass, 2(10)
3-15-1620 katusealune ja autovarjualune on rajatised, mitte hooned, mistõttu ei tule nende alla jäävat pinda hoonestusaluse pinna hulka arvestada. Projekti koostamise käigus toimunud kohtumistel andis Harku valla arhitekt nõusoleku, et rõdualust terrassi ja katusealust ei arvestata ehitusaluse pinna sisse. Eskiisprojekti kooskõlastamisel teistsugusele seisukohale asumine on vastuolus hea halduse põhimõttega ja riivab kaebaja õiguspärast ootust.
Harku vald vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.
1) Vastustaja 17.03.2015 e-kiri ei sisaldanud hinnangut, et ehitusprojekti eskiis on ümbruskonda sobimatu. Detailplaneering ei seo planeeringuala hoonetele esitatud tingimusi mitte abstraktselt ümbruskonna elamute välisilmega, vaid viitab naaberkinnistutel paiknevate hoonete gabariitidele, katusekujule ja -kaldele. Kaebaja esitatud eksperdiarvamused, mille erapooletus ja usaldusväärsus on küsitavad, ei lükka ümber vastustaja seisukohta, et kavandatava elamu arhitektuurne lahendus ei sobitu Kodu tänava äärsete olemasolevate hoonete hulka. Vastustaja käsitab XXX naaberkinnistutena Kodu 1, Kodu 2, Staadioni 12a, Kodu 1a ja Kodu 4 kinnistut. Kodu tänaval asuvad peamiselt ühekordsed hooned. Vastustaja pole siiski esitanud nõuet, et XXX elamu peab olema täpselt samasugune nagu teised Kodu tänava hooned. 2) Õigusaktid ja Riigikohtu otsus nr 3-3-1-4-12 toetavad vastustaja seisukohta, et katusealuse terrassi, katusealuse välistrepi ja seina osadele toetuva auto varikatuse alune pind tuleb arvestada ehitusaluse pindala sisse. Tegemist on hoone osade, mitte eraldiseisvate rajatistega. Kavandatava elamu ehitisealune pind on eskiisprojekti järgi 289,8 m2. Seega ületab elamu ehitusalune pind koos katusealustega detailplaneeringuga määratud hoonete suurimat ehitusalust pindala (200 m2) 89,8 m2 võrra.
6.Tallinna Halduskohus rahuldas 18.11.2016 otsusega kaebuse osaliselt ning tunnistas Harku Vallavalitsuse 17.03.2015 e-kirja õigusvastaseks osas, milles leitakse, et eskiisprojekti kohane elamu on ümbruskonda sobimatu (e-kirja p 1). Halduskohus mõistis Harku vallalt kaebaja kasuks välja menetluskulu summas 2311,50 eurot ning jättis muus osas menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. 1) Detailplaneeringu seletuskirjas on kinnistu hoonestusaluse pinnana märgitud 200 m2 ning põhijoonisel on märgitud ehitusalune pind 200 m2. Kohtu hinnangul on tegemist samasisuliste mõistetega ning need reguleerivad ühte ja sama asja – krundi maksimaalset ehitusõigust. Harku Vallavolikogu 31.05.2012 määrusega nr 8 kinnitatud „Harku valla ehitusmääruse“ § 29 lg 17 kohaselt on ehitise ehitisealune pind ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev ehitise osa (punkt 1) ning ehitusalune pind on hoone alune pind, mille hulka ei arvestata katuseräästaste alust pinda ja hoone vundamendita väljaulatuvate osade pinda (punkt 4). Eskiisprojekti järgi on ehitisealune pind 289 m2 (sh katusealused 89,8 m2) ning ehitusalune pind 200 m2. Projektist nähtub, et osaliselt toetub teine korrus (terrassid) vundamendiga postidele ning need hoone osad on vastustaja ehitusaluse pinna sisse lugenud. Pealt kinni ehitatud terrass on elamu konstruktsiooni osa, mille alune pind tuleb lugeda ehitusaluseks pinnaks planeerimisõiguse mõttes. Kuna kavandatava elamu ehitusalune pind on detailplaneeringuga lubatust suurem, on eskiisprojekt selles osas vastuolus detailplaneeringuga. 2) Puudub vaidlus, et kavandatav elamu vastab korruselisuse, katusekalde nurga ja kõrguse osas detailplaneeringule. Kohtule ei nähtu 17.03.2015 e-kirjast kaebaja huvide kaalumist ega seda, et kaalutlusõiguse teostamisel oleks lähtutud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lg-s 2 loetletud asjaoludest. Samuti ei nähtu, et vastustaja oleks analüüsinud kaebaja vaidele lisatud eksperthinnanguid, mis loevad ehitise piirkonda sobivaks. Ekspertarvamusi ei muuda ebausaldusväärseks asjaolu, et need on tellinud ja nende eest on tasunud kaebaja. Eesti Arhitektide Liidu ekspertiisi töögrupi koostatud ekspertarvamusi saab lugeda objektiivseteks 3(10)
3-15-1620 hinnanguteks. Eksperdid on asunud seisukohale, et eskiisi ei ole põhjust pidada ümbruskonda sobimatuks. Kaebajal on õigustatud ootus rajada kinnistule detailplaneeringu nõuetele vastav elamu, mistõttu ei saa kaebajale ette heita kahekorruselise, 8,9 m kõrguse ja 13o kaldenurgaga elamu ehitamise soovi. Kuigi detailplaneering kohustab arvestama olemasolevat ümbruskonda, nähtub kohtule, et vastustaja on arvestanud üksnes selle kriteeriumiga ning jätnud arvestamata muud detailplaneeringu tingimused. 3) Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamuse saamise kulu 1600 eurot ei ole dokumentaalse tõendi saamise kulu HKMS § 102 p 2 tähenduses. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
7.AN palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada osas, milles kaebus jäeti osaliselt rahuldamata ja kaebaja menetluskulud osaliselt tema enda kanda, ning teha uus otsus, millega kaebus täielikult rahuldada ja jätta kaebaja menetluskulud vastustaja kanda. 1) Ehitusaluse pinna küsimuses on esmatähtis detailplaneeringus, mitte ehitusmääruses märgitu. Detailplaneeringu järgi on kaebaja kinnistu maksimaalne hoonestusalune pind
m2. Kaebaja hinnangul peetakse detailplaneeringus mõiste „hoonestusalane pind“ all silmas ehitusalust pinda, mille hulka ei arvestata hoone katuseräästaste, suletud pinnata osade ega väljaulatuvate osade alla jäävat pinda. Rõdualune terrass, katusealune ja autovarjualune on hoone suletud pinnata osad, mida ei tule arvestada ehitusaluse pinna sisse. Terrass, katusealune ja autovarjualune ei ole hoonena käsitatavad ka juhul, kui need on ehitatud hoone vundamendile. 2) Kohus jättis käsitlemata kaebaja väited seoses õiguspärase ootuse ja hea halduse põhimõtte rikkumisega. Eskiisprojekti koostanud arhitekti ja Harku valla arhitekti kohtumistel lubas viimane, et rõdualust terrassi ja katusealust ei arvestata ehitusaluse pinna sisse. Kaebaja arvestas selle lubadusega eskiisprojekti koostamisel. 17.03.2015 e-kirjas märgiti, et pinnasel asuvat autovarjualust ei arvestata ehitusaluse pinna hulka. Vaideotsuses on vastustaja aga asunud seisukohale, et ka autovarjualune tuleb lugeda ehitusaluse pinna sisse. 3) Kohus on põhjendamatult leidnud, et Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamuse saamise kulu ei ole menetluskulu, mida saaks kaebajale hüvitada. Eriteadmistega isiku arvamuse eest tasutud summat tuleb käsitada dokumentaalse tõendi saamise kuluna HKMS § 102 p 2 mõttes. Kaebaja seisukohta toetab ka kohtupraktika (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-93-14, p 22). Kuna halduskohus leidis, et kõnealune ekspertarvamus on asjakohane tõend, oleks vastav kulu (1600 eurot) tulnud vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.
8.Harku vald vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 9 lg 4 p 3 kohaselt määrati krundi ehitusõigusega hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala. Seetõttu leidis halduskohus õigesti, et hoonestusalust pinda ja ehitusalust pinda tuleb tõlgendada hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindalana. Vastustaja jääb 25.05.2015 korralduses märgitu juurde, et ka autovarjualune tuleb lugeda ehitusaluse pinna hulka. 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 7 lg-st 4 tuleneb, et enne selle seaduse jõustumist kehtestatud detailplaneeringute elluviimisel lähtutakse hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala määratlemisel ehitusmääruses sätestatust. Sättest järeldub ühtlasi soov reguleerida ehitusaluse pindala määratlemist tagasiulatuvalt ehitusmääruse kaudu.
4(10)
3-15-1620
9.Harku vald palub vastuapellatsioonkaebuses muuta Tallinna Halduskohtu 18.11.2016 otsuse resolutsiooni p 1 ja sõnastada see ümber, ning muuta otsuse resolutsiooni p 2, vähendades kaebaja kasuks välja mõistetavaid menetluskulusid selliselt, et need ei ületa 1088 eurot. 1) Kuna 17.03.2015 e-kirjaga ei antud kaebajale ehitamise õigust ega välistatud seda, siis ei saa tõusetuda küsimust era- ja avalike huvide kaalumisest. Kohus ei võtnud seisukohta, kas poolte vahel esineb vaidlus katusekuju detailplaneeringule vastavuse osas. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kavandatava elamu arhitektuurne lahendus sobib kokku olemasolevate Kodu tänava ääres asuvate hoonetega. Halduskohus ei ole arvestanud Harku valla seisukohtadega kaebaja esitatud arhitektide arvamuste kohta ning on need meelevaldselt lugenud ekspertarvamusteks. Asjaolu, et arvamused on kaebaja tellitud, vähendab oluliselt nende usaldusväärsust. Halduskohus on jätnud tähelepanuta 25.05.2015 korralduse p-des 3.1 ja 5.2 märgitu. 2) Kodu tn 1, Kodu tn 3, Kodu tn 5, Kodu tn 10 ja Kodu tn 12 maaüksustel paiknevad elamud (70. aastatel ehitatud endise elamukooperatiivi Kodu elamud) on arhitektuuriliselt väga sarnased. Need hooned on renoveeritud, kuid neid ei ole pärast 1994. aastat laiendatud ega väliselt märgatavalt ümber ehitatud. Elamud on lihtsa arhitektuurse vormikeelega ja ühepoolse kaldkatusega, nende fassaadidel ei leidu historitsistlikke elemente ning välisviimistluses ei esine valget täiskrohvi. Kodu tn 6 (endine Staadioni 12a) ja Kodu tn 8 (endine Kodu 1a) elamud on ehitatud pärast 1994. aastat ning erinevad endise elamukooperatiivi ajal ehitatud elamutest. Kaebaja suurte rõdude ja terrassidega kavandatav elamu välisilme erineb märgatavalt teistest Kodu tänava äärsetest hoonetest. Miljöösse sobivuse küsimuses on kohtulik kontroll piiratud. 3) Halduskohtu seisukohad kaebaja õigusabikulude kohta on vastuolulised. Halduskohus on leidnud, et kaebaja taotletud õigusabikulu on ebamõistlikult suur, kuid ei ole kulusid vastavalt sellele vähendanud, vaid on proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga mõistnud välja 50% kaebaja taotletud õigusabikuludest. Arvestades, et suure osa kuludest on kaebaja ise oma tegevusega põhjustanud, oleks ebaõiglane mõista vastustajalt välja rohkem kui 1087,50 eurot.
10.AN palub jätta Harku valla vastuapellatsioonkaebus rahuldamata. 1) Kuna vastustaja ei seadnud detailplaneeringus ehitusõiguse piiranguid lähtuvalt kinnistu asukohast ja selle suhestumisest ümbritsevasse, ei ole asja lahendamisel tähtsust sellel, kas eskiisprojekti kohane elamu on sarnane vastustaja suva alusel välja valitud viie elamuga või mitte. Ekslik on vastustaja seisukoht, et halduskohus ei saanud hinnata eskiisprojekti kohase elamu sobivust ümbritsevasse miljöösse – Riigikohus asus 08.06.2016 määruses nr 3-3-1-1216 seisukohale, et kohtul tuleb seda asjaolu hinnata. Vastustaja on detailplaneeringu seletuskirja p-st 5.1 teinud meelevaldse järelduse, et planeeringualale rajatavad hooned peavad olema sarnased just Kodu tänava hoonetega. Tegelikkuses on detailplaneeringus peetud silmas seda, et planeeringualale rajatavad hooned peavad olema üksteisega sarnased, mitte seda, et need peaksid sarnanema planeeringualast väljapool asuvate hoonetega. 2) Vastustaja etteheited kaebaja esitatud ekspertarvamustele on paljasõnalised. Vastustaja ei ole esitanud nende kummutamiseks asjatundjate arvamusi ega taotlenud kohtult ekspertiisi määramist. 3) Õigusabikulude täiendavaks vähendamiseks puudub alus. Kohtuvaidluse on põhjustanud vastustaja õigusvastane käitumine ning kaebaja menetluskulusid on suurendanud vastustaja mahukad ja tihti hilinemisega esitatud menetlusdokumendid.
5(10)
3-15-1620
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus lahendab esmalt AN apellatsioonkaebuse (I), teiseks Harku valla vastuapellatsioonkaebuse (II) ning viimaks jagab menetluskulud (III). I
12.Harku valla (praeguseks endine) arhitekt A. Kukke märkis 17.03.2015 e-kirja (I kd, tl 38) p-s 2, et „[e]hitusalune pind ei vasta detailplaneeringule – ehitusaluse pinna sisse arvestame rõdualuse terrassi ja katusealuse (vundamendil hoone osad), seega kokku 57,9 m2. Autovarjualune on pinnasel ehk sillutisel ja seda ehitusaluse pinna hulka ei arvesta ja see võib nii jääda“. 25.05.2015 korralduse (I kd, tl 49-55) põhjendavas osas on aga asutud seisukohale, et ka autovarjualune tuleb arvestada ehitusaluse pinna sisse. Ehkki vaideotsuse resolutsioonis ei ole vastavas osas 17.03.2015 e-kirja muudetud ning vaideotsuse tühistamise nõuet menetluses ei ole (kaebaja esitas selle nõude esialgses kaebuses, mille halduskohus 07.09.2015 määrusega tagastas, ning Riigikohus pidas 08.06.2016 määruse nr 3-3-1-12-16 p-s 12 vaideotsuse tühistamise nõuet ilmselgelt perspektiivituks, mistõttu jäi halduskohtu määrus vastavas osas jõusse), siis arvestades, et vastustaja on kohtumenetluse vältel järjepidevalt rõhutanud selles küsimuses 25.05.2015 korralduse juurde jäämist, hindab ringkonnakohus õigusselguse huvides ka seda, kas autovarjualune (26,5 m2) tuleks arvestada ehitusaluse pinna sisse. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole siinkohal tegemist kaebuse piiridest väljumisega, kuna kohus hindab siiski 17.03.2015 e-kirjas märgitu õigsust.
13.Harku Vallavolikogu 27.02.2014 otsusega nr 30 (I kd, tl 183-188p) kehtestatud Juhani tn 2 ja Juhani tn 2a kinnistute ja lähiala detailplaneeringu (I kd, tl 21-37) seletuskirja p 5.1 näeb krundi hoonestusaluseks pinnaks ette maksimaalselt 300 m2 ning täisehituse protsendiks olenevalt krundi suurusest 8–11%. Krundi hoonestusalast välja jäävale alale ei lubata hoonete ja suletud pinnaga maapealsete rajatiste püstitamist. Hoonestusalast väljapoole võib ulatuda hoone suletud pinnata osa maapinnal või hoone väljaulatuv osa õhus (terrass, trepp, varikatus). Seletuskirja lk-l 19 toodud tabelis on kaebaja krundi (nimega Kodukolde tn 3, pindala 1755 m2) hoonestusaluseks pinnaks määratud 200 m2 ning täisehituse protsent on 11. Detailplaneeringu põhijoonisel on „hoonestusaluse pinna“ asemel kasutatud terminit „ehitusalune pind“. Siit järeldub, et detailplaneeringus on neid mõisteid kasutatud samatähenduslikena.
14.Detailplaneeringus kasutatud terminite tõlgendamisel tuleb lähtuda eelkõige selle kehtestamise ajal kehtinud õigusaktidest. PlanS v.r § 9 lg 2 p-de 2 ja 3 kohaselt on detailplaneeringu ülesanneteks muu hulgas krundi ehitusõiguse määramine ja krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. Krundi ehitusõigusega on muu hulgas määratletud hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala (PlanS v.r § 9 lg 4 p 3). Mõistet „ehitusalune pind (pindala)“ PlanS v.r ei defineeri ning selle sisustamine planeerimismenetluses on jäetud kohaliku omavalitsuse pädevusse (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-59-13, p 24). Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud ja ka praegu kehtiva Harku valla ehitusmääruse § 29 lg 17 p 4 kohaselt on ehitusalune pind hoone alune pind, mille hulka ei arvestata katuseräästaste alust pinda ja hoone vundamendita väljaulatuvate osade pinda. Vastustaja on 25.05.2015 korralduses võrdluseks toonud ka Tallinna linna ehitusmääruse, mille § 2 p 11 järgi on hoone ehitusalune pindala hoone horisontaalprojektsiooni pind sokli kõrguselt välimiste mõõtmete järgi. Hoone ehitusaluse pindala hulka arvatakse konsoolsete, sammastele toetuvate ja väljaulatuvate kaetud hooneosade alune pind ning hoone alla jäävate läbisõitude ala. Arvesse ei võeta hoone osi, mis ei ulatu maapinnast välja, katmata välistreppe, keldrite valgusšahte, kõnnitee või maapinna kohal olevaid varikatuseid, räästaid jms.
6(10)
3-15-1620
15.Detailplaneeringu p-s 5.1 sätestatu sisustamisel tuleb arvestada, et ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist ning rajatiste planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamisel tuleb lähtuda sellest, kas need rajatised kahjustavad seda eesmärki ja võivad rikkuda naabrite õigusi (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-4-12, p 22). Näiteks ei kahjusta reeglina naabrite õigusi juurdepääsuteed, väikesed parkimisalad, katuseräästad, katmata välistrepid ja katmata terrassid, mis võivad jääda hoone ehitusaluse pindala hulka arvamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa eelnevat arvestades detailplaneeringust üheselt järeldada, et hoone vundamendil asetsev sammastele toetuv rõdualune terrass ja katusealune (mille kohal paikneb samuti rõdu) tuleks jätta ehitusaluse pinna arvestamisel välja. Nõustuda tuleb halduskohtuga, et tegemist ei ole eraldi rajatistega, vaid hoone vundamendil asuvate elamu konstruktsiooni osadega. Rõdualune terrass ja katusealune on seintega piiratud kahest või kolmest küljest, mis suurendavad visuaalselt krundi täisehitatust ja on vaadeldavad pigem suletud pinnana. Selliste kaetud ning seinte ja sammastega piiratud ehitise osade puhul ei saa pidada eeldatavate naabrite õigustele avaldatavat mõju väheoluliseks. Siinkohal tuleb arvestada ka Harku valla ehitusmäärust, mille järgi ei arvata ehitusaluse pinna hulka üksnes nende hoone väljaulatuvate osade pinda, mis ei asu vundamendil. Tõendamist ei ole leidnud kaebaja väide, et Harku valla arhitekt andis siduva lubaduse mitte arvestada terrassi ja katusealuse alust pinda ehitusaluse pinna hulka. Kui kaebajal võis ka mingil põhjusel jääda selline mulje, ei saanud tal tekkida õiguspärast ootust, et rõdualust terrassi ja katusealust ei arvestata ühelgi juhul ehitusaluse pinna sisse.
16.17.03.2015 e-kirjast järeldub, et autovarjualune asub pinnasel, mitte vundamendil. Samas on vastustaja kohtumenetluses märkinud, et ka auto varikatuse alla jääb hoone vundament. Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamuses on peetud võimalikuks autovarjualuse käsitamist eraldi rajatisena. Autovarjualuse kohal ei asetse eskiisi järgi rõdu ning see on hoone konstruktsiooniga lõdvemalt seotud kui katusealune ja rõdualune terrass. Autovarjualuse arvestamine ehitusaluse pinna hulka sõltub sellest, kas ta asetseb vundamendil või (vundamendita) pinnasel: esimesel juhul tuleb autovarjualune ehitusaluse pinna sisse arvata, teisel juhul mitte. Ringkonnakohus ei saa siinkohal võtta lõplikku siduvat seisukohta. Vastustajal pole keelatud oma varasemaid (17.03.2015 e-kirjas sisalduvaid) seisukohti muuta, kuid seejuures peab arvestama haldusmenetluse põhimõtetega. Ilma hea põhjuseta varasemate seisukohtade muutmine ei ole üldjuhul kooskõlas õiguskindluse põhimõttega.
17.Eelnevast järeldub, et 17.03.2015 e-kirja p 2 on õiguspärane ning selles osas on halduskohus kaebuse õigesti rahuldamata jätnud.
18.Kaebaja arvates jättis halduskohus põhjendamatult välja mõistmata Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamuse saamise kulu (1600 eurot). Halduskohus asus seisukohale, et tegemist ei ole dokumentaalse tõendi saamise kuluga HKMS § 102 p 2 tähenduses. Ringkonnakohus halduskohtu selle seisukohaga ei nõustu.
19.HKMS § 56 lg 1 järgi on tõend igasugune teave, mis on seaduses sätestatud menetlusvormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks menetlusosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Halduskohtumenetluses võivad tõenditeks olla kõik tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-de 251–305 kohaselt tsiviilkohtumenetluses lubatud tõendid ja HKMS-s lubatud tõendid (HKMS § 56 lg 2). TsMS § 272 lg 2 alusel on dokumentaalseks tõendiks muu hulgas ka menetlusosalise poolt kohtule esitatud eriteadmistega isikute arvamused. Kaebaja on asjakohaselt viidanud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi nr 3-2-1-93-14 p-le 22, milles leiti, et asjatundja arvamuse saamise kulud on dokumentaalsete tõendite saamise kulud TsMS § 143 p 2 mõttes ja seega asja läbivaatamise kulud. Seejuures märkis tsiviilkolleegium, et dokumentaalse tõendi saamise mõistlikkus ehk vajalikkus ja 7(10)
3-15-1620 põhjendatus on kohtute poolt kontrollitav. Seda seisukohta kinnitas ka Riigikohtu üldkogu asjas nr 3-2-1-134-16 (p 54). Seega tuleb ekspertarvamuse saamise kulu lugeda asja läbivaatamise kuluks.
20.Halduskohus pidas Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamust (I kd, tl 56-64) asjakohaseks tõendiks, leides, et seda ei muuda ebausaldusväärseks asjaolu, et arvamuse on tellinud ja selle eest on tasunud kaebaja. Ringkonnakohus nõustub siinkohal halduskohtuga. Vastustaja ei ole esitanud veenvaid väiteid või tõendeid, mis annaksid alust kahelda kõnealuse ekspertarvamuse erapooletuses. Ekspertarvamuse koostamisel on osalenud kolm eksperti, kes uurisid muu hulgas detailplaneeringut, eskiisi, kaebaja ja valla vahelist kirjavahetust ning kavandatava elamu ümbrust kohapeal. See tõend on kaebaja seisukohtade kinnitamiseks vajalik. Ühe arhitekti koostatud arvamuse puhul võiks praeguses asjas öelda, et tegemist on lihtsalt ühe isiku subjektiivse hinnanguga, kuid asjaolu, et arvamuse koostamisel on osalenud kolm asjatundjat, suurendab selle usaldusväärsust. Asjaolusid arvestades ei saa 1600 euro suurust kulu pidada ebamõistlikult kõrgeks. Ringkonnakohtu hinnangul on ekspertarvamuse saamiseks tehtud kulud vajalikud ja põhjendatud. Kulu on kantud (I kd, tl 65-66) ning see tuleb kaebaja kasuks proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga (50% ulatuses) vastustajalt välja mõista.
21.Kokkuvõttes tuleb AN apellatsioonkaebus rahuldada Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamuse saamiseks tehtud kulude hüvitamist puudutavas osas. II
22.17.03.2015 e-kirja p-s 1 märgitakse järgmist: „Arhitektuurne lahendus ei sobi kokku ega täienda Kodu põik teeäärsete olemasolevate hoonetega kokku. Kodu põik tänaval on olemasolevad hooned enamasti ühekorruselised ja madalad ning lihtsa arhitektuurse vormikeelega. Võiks ju kontaktvööndi vaadata laiemalt, sealhulgas kaasates ka Staadioni tänava äärsed hooned, kuid detailplaneeringu ptk. 5 p 5.1 kohaselt peavad planeeringualale rajatavad hooned olema nii põhiplaanis kui ka mahus naaberkinnistute hoonetele sarnaste gabariitide, katusekuju ning kalletega. Ja seda antud eskiislahenduses ei ole arvestatud. See punkt“. 25.05.2015 korralduse resolutsiooni p-ga 2 parandas Harku vald 23.02.2015 ja 25.02.2015 ekirjades esinenud ilmse ebatäpsuse – Kodu põik asemel lugeda õigeks Kodu tänav, kuna esimene on veel välja ehitamata ja selle ääres elamud praegusel ajal puuduvad. Kuigi nimetatud korralduse resolutsiooni p-s 2 ei nimetata 17.03.2015 e-kirja, on ilmne, et ka selles peeti silmas Kodu tänavat, mitte alles rajatavat Kodu põik tänavat. Seda on vastustaja ka kohtumenetluses selgitanud. Harku vald palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse resolutsiooni p 1 muuta ja tunnistada 17.03.2015 e-kirja p 1 õigusvastaseks järgmises osas: „[...] ühekorruselised ja madalad ning [...]. Võiks ju kontaktvööndi vaadata laiemalt, sealhulgas kaasates ka Staadioni tänava äärsed hooned, kuid detailplaneeringu ptk. 5 p 5.1 kohaselt peavad planeeringualale rajatavad hooned olema nii põhiplaanis kui ka mahus naaberkinnistute hoonetele sarnaste gabariitide, katusekuju ning kalletega. Ja seda antud eskiislahenduses ei ole arvestatud. See punkt“.
23.Halduskohus on õigesti märkinud, et hoone miljöösse (ümbruskonda) sobivuse hindamine on vastustaja kaalutlusotsus ning selles osas on kohtulik kontroll piiratud. Kohus saab hinnata seda, kas kaalutlusõigust on teostatud seaduspäraselt. Vastustaja arvates tuleb XXX kinnistule kavandatavat hoonet võrrelda selle läheduses asuvate Kodu tänava elamutega. Kaebaja on seisukohal, et detailplaneeringus peetakse silmas eelkõige planeeringuala hoonete omavahelist sobivust.
24.Ringkonnakohus leiab, et detailplaneeringus käsitletud ala tuleb vaadata ühtsena. Detailplaneeringu seletuskirja p-s 3 on planeeringuala kontaktvööndis asuvate hoonete näited toodud nii Klooga maantee äärest, Kodu ja Staadioni tänavatelt kui ka Kodu tänava ja Kuusiku 8(10)
3-15-1620 tänava ristmikult. Seletuskirjas on märgitud, et planeeringuala vahetus läheduses asuv hoonestus on suhteliselt eriilmeline. See märkus puudutab kogu planeeringuala. Detailplaneeringu seletuskirja p-s 5.1 on märgitud järgmist: „Hoonete rajamisel ja materjalide valikul tuleb arvestada hoone sobimisega ümbritsevasse miljöösse. Arvestada tuleb ka ümbritsevatel kruntidel asuvate hoonete viimistlusega ühtse ilme saavutamiseks. Planeeringualale rajatavad hooned peavad olema nii põhiplaanis kui ka mahus naaberkinnistute hoonetele sarnaste gabariitide, katusekuju ning katusekalletega“. Seletuskirja selle osa tõlgendamisel tuleb arvestada p-s 3 käsitletud kontaktvööndiga. Kuna planeeringualale rajatav hoonestus peaks eelduslikult sobima ka üksteisega, ei ole põhjendatud vaadata iga planeeritava ala hulka kuuluva kinnistu puhul üksnes kinnistuid, mis just selle kinnistuga piirnevad või on sellelt vaadeldavad, vaid ümbritsevasse miljöösse sobimise hindamisel tuleb vaadata terve planeeringuala kontaktvööndit. Vastasel juhul oleks täpsustus tulnud detailplaneeringus selgelt välja kirjutada. Naaberkinnistutena peaks seega käsitama nii planeeringualal asuvaid kui ka selle läheduses asuvaid kinnistuid. Kuigi planeeringualal praeguse seisuga hoonestus puudub, saab siiski arvestada detailplaneeringus kehtestatud tingimustega – krundi hoonestusalune pind kuni 300 m2, kuni kahekorruselise põhihoone maksimaalne kõrgus 9 m ja katuse kaldenurk 0–35o. Kui lähtuda vastustaja seisukohast, et kavandatav elamu peab sarnanema eelkõige Kodu tänava enamasti ühekordsete elamutega, jääb arusaamatuks, miks on detailplaneeringus sellised ehituslikud tingimused kehtestatud. Seetõttu tuleb nõustuda halduskohtuga, et vastustaja ei ole kohaselt arvestanud detailplaneeringus kehtestatud tingimustega hoonete kõrguse, korruselisuse ja katusenurga osas. Kuna vald pole väitnud, et tegemist on miljööväärtusliku piirkonnaga, pole mõistlikku põhjust, miks peaks rajatav uushoonestus sarnanema 70. aastatel ehitatud elamutega, mis vastavad oma mahult ja gabariitidelt Harku valla aiandusühistutesse lubatud aiamajade arhitektuurilistele tingimustele.
25.Kohus ei saa vastustaja eest otsustada, kas eskiisprojekti järgne elamu sobib ümbruskonda ja vastab detailplaneeringu nõuetele. Eelnevast aga järeldub, et vastustaja ei ole kaalumisel arvestanud kõigi oluliste asjaoludega. Seda järeldust kinnitavad ka kaebaja esitatud eksperdiarvamused, milles on leitud, et eskiisi ei ole alust nimetada ümbruskonda sobimatuks. Eskiisprojekti kohane hoone vastab kõrguse, korruselisuse ja katusenurga osas detailplaneeringule. Muude näitajate puhul (sh katusekuju, maht ja ilme, millele viidatakse 25.05.2015 korralduse p-des 3.1 ja 5.2) tuleb vastustajal eskiisprojekti kooskõlastamisel arvestada kohtuotsuse eelmises punktis märgituga. Kuna vastustaja on kavandatava elamu ümbritsevasse miljöösse sobivuse hindamisel arvestanud liiga kitsa alaga, on 17.03.2015 ekirja p 1 õigusvastane täies ulatuses ning seda puudutavas osas jääb Harku valla vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.
26.Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et menetluskulude osas on halduskohtu otsus vastuoluline. Kaebaja taotles esimeses astmes menetluskulude hüvitamist summas 6223 eurot, sh riigilõiv 15 eurot, eksperdiarvamuse saamise kulu 1600 eurot ja õigusabikulud 4608 eurot (sh käibemaks 768 eurot). Kaebaja esindajal kulus õigusabi osutamisele kokku 32 tundi, sh 3 tundi kohtuistungil osalemisele. Halduskohus leidis, et kaebaja õigusabikulu on vaidluse keerukust ja mahtu arvestades ebamõistlikult suur ning selle välja mõistmine on õigustatud oluliselt väiksemas mahus. Samas ei vähendanud halduskohus välja mõistetavaid kulusid HKMS § 109 lg 6 alusel, vaid mõistis HKMS § 108 lg-t 2 arvestades välja 50% kaebaja õigusabikuludest.
27.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kaebaja esimese astme menetluskulu põhjendamatult suur. Menetluskulude nimekirjas (II kd, tl 39-39p) loetletud toimingud on põhjendatud ning kaebuse, määruskaebuste ja vastuste koostamisele kulunud aeg ei ole ülemäärane. Ka advokaadi tunnihinda (120 eurot ilma käibemaksuta) ei saa pidada ebamõistlikult kõrgeks. Kaebaja õigusabikulu ei ole muudes sarnastes asjades (planeerimis- ja ehitusõiguse vaidlused) tavapäraselt välja mõistetavate õigusabikuludega võrreldes ebamõistlikult suur. Siinkohal tuleb 9(10)
3-15-1620 arvestada ka vastustaja seisukohtade mahukust, mille läbitöötamine eeldas kaebaja esindajalt ilmselt küllaltki suurt ajakulu. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna vastuapellatsioonkaebuses (lk 11-12) esitatud asjaolud alust jätta kaebaja menetluskulud osaliselt tema enda kanda. See, et algselt esitatud nõuded tagastati ning menetlusse võeti üksnes tuvastusnõue, ei ole oluliselt mõjutanud vaidluse sisu ja menetluskulude suurust. Oleks ebaõiglane jätta enne Riigikohtu 08.06.2016 määrust kantud kulud kaebaja kanda. Kuna kaebaja jaoks on eeldatavasti oluline saada kooskõlastus sellisele eskiisi lahendusele, mis on praegusele võimalikult lähedane, s.t mille põhilahendust on vaja võimalikult vähe muuta, aitab ka kaebuse osaline rahuldamine kaebaja eesmärkide saavutamisele kaasa. Kaebaja menetluskulude vähendamiseks ei anna alust ka kaebaja soov vaadata asi läbi kohtuistungil ning kuulata üle tunnistajad. Esimeses astmes on suuline menetlus reegliks, kui menetlusosalised ei ole andnud nõusolekut lahendada asi kirjalikus või lihtmenetluses, ning kellelegi ei saa ette heita soovi vaadata tema asi läbi kohtuistungil. Kuna kaebaja õigusabikulude vähendamiseks pole alust, jääb Harku valla vastuapellatsioonkaebus ka menetluskulusid puudutavas osas rahuldamata. III
28.Eeltoodut arvestades tuleb halduskohtu otsust muuta üksnes menetluskulude osas. Kuna põhjendatuks saab lugeda kõik kaebaja esimese astme menetluskulud kokku summas 6223 eurot, tuleb HKMS § 108 lg-st 2 juhindudes vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista sellest 50% ehk 3111,50 eurot.
29.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kaebaja teise astme menetluskuludeks on riigilõiv apellatsioonkaebuselt 15 eurot ning õigusabikulud 1296 eurot (sh käibemaks 216 eurot), kokku 1311 eurot. Kulud on kantud ning tegemist on põhjendatud ja vajalike kuludega. Vastustaja menetluskuluks on riigilõiv vastuapellatsioonkaebuselt 15 eurot. Kuna Harku valla vastuapellatsioonkaebus jääb täies ulatuses rahuldamata, jäävad vastustaja apellatsiooniastme menetluskulud tema enda kanda. Kaebaja apellatsioonkaebus jääb sisulises osas rahuldamata ning kuulub rahuldamisele vaid ekspertarvamusega seotud kulude osas. Arvestades menetluskulude vaidlustamisele eeldatavalt kulunud aega, on ringkonnakohtu hinnangul õiglane vastustajalt välja mõista 150 eurot. Muus osas jäävad kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Oliver Kask
(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa
(allkirjastatud digitaalselt) Virgo Saarmets
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.