Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Otsuse tegemise aeg ja koht
27. mai 2016.a, Tartu
Tsiviilasja number
2-12-44509
Tsiviilasi
OÜ LHVR hagi Virlaine OÜ, Vahur Rand, Lea Rand vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks Virlaine OÜ vastuhagi OÜ LHVR vastu kinnisasja valduse väljaandmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
59 000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 9. juuli 2015.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Virlaine OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja I / vastuhagis hageja): Virlaine OÜ (registrikood: 12058625); esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel Vastustajad:
1.OÜ LHVR (hageja / vastuhagis kostja), (registrikood: 10773080); esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp;
2.Vahur Rand (kostja II), (isikukood: XXXXXXXXX);
3.Lea Rand (kostja III), isikukood (XXXXXXXXXX); Vastustajate II ja III esindaja advokaat Margus Kiir
Tühistada Viru Maakohtu 9. juuli 2015.a otsus tsiviilasjas nr 2-12-44509.
2.Teha asjas uus otsus, millega jätta rahuldamata OÜ LHVR hagi Virlaine OÜ, Vahur Rand, Lea Rand vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjades nr 066/2012/2172 ja 066/2012/2204.
3.Rahuldada Virlaine OÜ vastuhagi OÜ LHVR vastu kinnisasja valduse väljaandmiseks. Kohustada OÜ-d LHVR andma ebaseaduslikust valdusest välja Virlaine OÜ valdusesse kinnistu asukohaga XXXXXXXXX (kinnistusregistriosa nr XXXXX).
4.Rahuldada Virlaine OÜ apellatsioonkaebus.
Menetluskulude jaotus
5.Jätta OÜ LHVR kanda tema enda poolt menetluses kantud kulud ja Virlaine OÜ poolt kantud menetluskulud
6.Jätta Vahur Ranna (Rand) menetluskulud tema enda kanda.
7.Jätta Lea Ranna (Rand) menetluskulud tema enda kanda.
8.Lugeda Virlaine OÜ poolt maakohtus ja ringkonnakohtus kantud vajalike ja põhjendatud menetluskulude suuruseks kokku 7042,20 eurot.
9.Mõista OÜ-lt LHVR välja 7042,20 eurot (seitse tuhat nelikümmend kaks eurot ja kakskümmend senti) Virlaine OÜ kasuks maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ LHVR (hageja) esitas 2. novembril 2012 hagi Virlaine OÜ (kostja I), Vahur Ranna (kostja II) ja Lea Ranna (kostja III) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjades nr 066/2012/2172 ja nr 066/2012/2204, kus nõude sisuks on kostjate II ja III väljatõstmine kinnisasjalt XXXXXXXXX.
Kostjad II ja III on kinnisasja, mille kostja I kui sissenõudja omandas enampakkumisel, endised omanikud. Kostja II on hageja juhatuse liige ning teostab kinnisasjal hageja valdust. Kostja III on hagejaga lepingulises suhtes ning kostjal III on lepingust tulenev kohustus teenindada kinnistul asuvat hageja ettevõtet. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad II ja III 99 aastaks 1. detsembril 2002 rendilepingu, mille alusel kostjad II ja III andsid hagejale rendile kinnistul aadressil XXXXXXXXX, elamus paiknevad ruumid. Hageja sõlmis 1. jaanuaril 2012 kostjatega II ja III lepingud, mille kohaselt kostjad II ja III tegelevad kinnistul asuvas ja hageja poolt peetavas majutusasutuses „Lea Kodumajutus“ teenindamisega.
21.veebruaril 2012 müüdi täitemenetluse käigus sundenampakkumisel kostjatele II ja III kuulunud kinnisvara XXXXXXXX. Kinnisvara ostis enampakkumisel kostja I. Hagejale teadaolevalt esitas kostja II rendilepingu enne vara enampakkumist kohtutäiturile ning rendilepingu olemasolust on teadlik ka kostja I. Sõlmitud rendileping on kehtiv. Kostja I esitas kohtutäiturile avalduse, et viimane alustaks vara sundenampakkumise akti kui täitedokumendi alusel kinnisasjalt eelmiste omanike kostjate II ja III väljatõstmist. Kohtutäitur esitas 4. juulil 2012 kostjale II ning 10. juulil 2012 kostjale III kinnisasja väljaandmise täitmisteate, mille kohaselt pidid kostjad II ja III vabastama kinnisasja hiljemalt
6.augustiks 2012, vastasel korral pidi 23. augustil 2012 toimuma kinnisasja äravõtmine ja sundkorras väljatõstmine. Hagejal on rendilepingust tulenev sundtäitmist takistav õigus. Hagejal esinev sundtäitmist takistav õigus ja hageja õiguste rikkumine ei ole õiguslikult samatähenduslikud. Kostjate II ja III väljatõstmisega asuks kostja I otseselt takistama ja piirama hageja majandustegevust. Samuti rikutaks seeläbi hageja õigust vallata, läbi oma tööliste, rendile võetud kinnisasja ruume. Riivatakse hageja põhiseaduslikku õigust ettevõtlusvabadusele ning õigust valida endale töötajaid ning nendega sõlmitavate lepingute tingimusi. Hageja ei ole saanud kinnistul asuvaid äriruume oma kasutusse tasuta. Rendilepingu p-de 3–5 kohaselt kohustus hageja välja ehitama krundi põhja- ja lääneküljel kivist ja puidust piirdeaia ning teostama 74 m2 suurusel pinnal kapitaalremondi. Nimetatud tööd kohustus hageja finantseerima oma vahenditest. Renoveerimistööde maksumuseks on eriteadmistega isik hinnanud kokku 183 630 eurot. Ainuüksi lepingu tähtaeg ei muuda lepingut heade kommete või hea usu põhimõtte vastaseks. Pealegi on kostjal I võimalik leping võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 lg 1 ja § 312 lg-ga 1 koostoimes pärast 30 aasta möödumist 3-kuulise etteteatamisega korraliselt üles öelda. Ka maksudest kõrvale hoidmise eesmärgil tehtud leping ei muudaks tehingut heade kommete vastaseks või näilikuks (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-80-09, p 10). Kostja I väited, mis puudutavad raamatupidamislikke, maksude või tegevuslubadega seotud asjaolusid, ei ole käesoleva vaidluse eset silmas pidades asjakohased.
2.Kostja I vaidles hagile vastu. Kostjate II ja III väljatõstmisega ei rikuta hageja väidetavat õigust tegeleda kinnistul majutusettevõtlusega. Hageja väidetavast õigusest nõuda kostjatelt II ja III teenust ei tulene kohustusi kostjale I, mida kostja I rikkuda saaks. Vaidlustatud täitemenetluses tõstetakse kinnisasjalt välja mitte hageja majutusasutus, vaid füüsilised isikud kostjad II ja III, kes juhtumisi osutavad hagejale teenuseid. Kuigi kostjate II ja III väljatõstmisega kinnisasjalt võib hagejal tekkida ebamugavusi, ei ole kostjate II ja III väljatõstmise näol tegemist hageja subjektiivsete õiguste rikkumisega. Kostjad II ja III asusid hagejale teenuseid osutama vähem kui aasta enne hagi esitamist, samas on hageja majutustegevusega enda esitatud tõenditest nähtuvalt tegelenud aastast 2002.
Takistatud ei oleks kostjatel II ja III käia ka edaspidi kinnistul vastavalt vajadusele külastajaid teenindamas, kuni nimetatud kinnistul tegutseb väidetav majutusasutus. Kostja hinnangul ei ole hageja kasutusõiguse aluseks üüri- või rendisuhe, vaid tegemist on tasuta vara kasutamise õigussuhtega. Äriruumide tasuta kasutamise lepingust tulenevad kasutusse andja kohustused ei lähe vara võõrandamisel omandajale üle, st rendilepingust tulenevate kostjate II ja III kohustuste üleminekuks kostjale I puudub õiguslik alus. Rendileping ilmus avalikkuse ette esmakordselt alles täitemenetluses. Vastupidist, et kinnistu ei ole koormatud kellegi õigustega (sh hageja väidetava õigusega), on kostjad II ja III kinnitanud 20. aprilli 2005 hüpoteegi seadmise lepingus. Kui vaidlusaluse elamu juurdeehitus kinnistul toimus hageja kulul, siis on tegemist maksude vältimise juhtumiga, kus eraisikud (kostjad II ja III) ehitasid eramaja äriühingu (hageja) kulul ning hageja väidetava valduse aluseks olev leping on sõlmitud pelgalt äriühingu kulude õigustamiseks. Sellise lepinguga taotletud eesmärk on heade kommete vastane ehk leping on tühine TsÜS § 86 alusel. Hageja pole selgitanud, milliseid töid ta elamu juures tegi. Hageja väide 183 630 euro suurustest kulutustest ei ole tõendatud. Hageja poolt esitatud eriteadmistega isiku hinnang ei ole seostatav vaidlusaluse elamu ehitamisega. Hageja tegeles ehitusteenuse osutamisega kolmandatele isikutele ning ainuüksi hageja aadressi märkimine arvetele, mida hageja esitas väidetavate renoveerimistööde tõendamiseks, ei tähenda nende seotust vaidlusaluse elamu ehitamisega. Hageja väidetav suur investeering ei kajastu üheski hageja 2002–2013 raamatupidamise aastaaruandes. Ehitusettevõtja Ilstro Ehitus OÜ hinnangul on hageja poolt perioodil 1. detsember 2002 kuni 5. aprill 2005, s.o kui hageja esitatud kinnisvarahinnangust nähtuvalt oli rekonstrueerimine sisuliselt lõpetatud, rekonstrueerimistöödel kasutatud materjalide maksumus kokku 45 000 eurot. Kui 1. detsembri 2002 kokkulepe oleks kehtiv, on see poolte õiguste ja kohustuste osas äärmiselt tasakaalust väljas hageja kasuks. Kui hageja õigus kasutada temale mittekuuluvat elamut üürnikuna põhineks elamu ehituskuludel, siis arvestades maja üüri turuhinda, ei saaks
1.detsembril 2002 loodud õigussuhet pidada üürisuhteks kauem kui 30. aprillini 2007, sest selleks ajaks oli hageja ära tarbinud väärtuse, mis väidetavalt õigustas võõra vara tasuta kasutust. Alates 1. maist 2007 muutus õigussuhe tasuta kasutuseks.
3.Kostjad II ja III leidsid, et hagi kuulub rahuldamisele. Kinnistu kasutamiseks on sõlmitud rendileping, millisest olid enampakkumisele eelnevalt teadlikud kohtutäitur, hageja ja kostja I. Rendilepingu näol ei ole tegemist tasuta kasutamise lepinguga, mida võiks kostja I üles öelda. Kinnistu kasutamise eelduseks olevad lepingukohased renoveerimistööd on kohustuse täitmiseks teostatud, st olulises mahus on tehtud investeeringuid. Töid tuleb jätkata ka tulevikus. Rendilepingus sätestatud pikaajalise tähtaja mõte oli selles, et hageja pidi vaidlusaluse kinnistu parendamiseks/korrastamiseks kandma kulud, mis ületasid oluliselt kinnistu turuväärtust ning kinnistule planeeriti majutusteenuste osutamise perspektiivi. Tänu juba teostatud olulistele ehitustöödele hageja vastavalt sihtotstarbele ka kinnistut kasutab.
4.Kostja I esitas 26. aprillil 2013 vastuhagi hageja vastu kinnistu valduse väljanõudmiseks. Vastuhagi kohaselt omandas kostja I kinnistu 21. veebruari 2012 sundenampakkumisel kostjatelt II ja III. Enampakkumisele eelnenud päeval teatas kostja II, et kinnistu on koormatud rendilepinguga, esitamata selle kohta mingit dokumenti. Ei enne ega pärast täitemenetluse algatamist kuni viimase hetkeni ei avaldanud kostja II, et kinnistu oleks olnud koormatud hageja õigustega. Juhul, kui selline õigus hagejal oli tõesti olemas, pidanuks selle olemasolu olema kostjale II teada, kes oli nii müüdud kinnistu omanik kui ka hageja ainuosanik ja juhatuse liige. Nii 2002. aastal, kui ka 2005. aastal kinnitas kostja II, et kinnistu ei ole koormatud kinnistusraamatusse kandmata kolmandate isikute õigustega.
Rendilepingut varjates on hageja tahtlikult käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Hageja ei ole ei 2002–2003 ega järgnevates aastaaruannetes kajastanud äriühingu majandustegevuses hageja ainuosaniku omandis oleva kinnistu üürile võtmist ja seal majandustegevuse arendamisega alustamist. Ehitisregistri andmeil paikneb kinnistul kolm ehitist. Kostjale I ei ole teada, et rendilepingus märgitud ehitustöid oleks tehtud. Hooned olid olemas juba varasemast ja ühtegi uut kasutusluba nende väljaehitamise tulemusena väljastatud ei ole. Mingeid ehitustöid ei nähtu ka hageja majandusaasta aruannetest. Hageja poolt esitatud majandusaasta aruanded tõendavad vaid asjaolu, et hageja tegeles 2002 jj aastatel üldehitusja remonditöödega ettevõtluse korras. Kui hageja mingeid investeeringuid kinnistule tegi, siis nende tulemusi kasutasid kostjad II ja III, kes olid hageja ainsad töötajad ning elavad tänaseni kostja I kinnistul. Väidetava rendilepingu kandmiseks kinnistusraamatusse puudusid hagejal takistused, sest kinnistu omanik ja hageja ainuosanik langesid kokku. Kostjad II ja III on enda äriühingu kulul remontinud enda eramaja, mille sundenampakkumisest laekunud rahaga kustutati isiklikke võlgu. Hageja ei ole kostjale I kunagi kinnistu kasutamise eest midagi maksnud. Kui kostjale I oleks olnud teada, et hageja omab kinnistu suhtes tasuta rendilepingut 99 aastaks, ei oleks kostja I kinnistut ostma hakanud. Kinnistu sundmüügile täitemenetluses eelneb kinnistu müügihinna määramine. Kõnealusele kinnistule määras algselt hinna kohtutäitur, kuid kostja II vaidlustas selle ning eksperdi poolt määrati kinnistule kõrgem hind. Kinnistu hinna määramise protsessis ei avaldanud kostja II teavet, et kinnistut koormab rendileping. Kui 1. detsembri 2002 dokument sel ajal sõlmitud oli, ei ole see oma sisult üürileping, vaid tasuta kasutamise leping. Tasuta kasutamise aluseks on dokumendis kirjutatu, et kinnistut kasutatakse 99 aastat tasuta. Asjaolu, et hageja pidi kokkuleppe kohaselt teostama mingid tööd, ei muuda asja tasuta kasutamise õigust tasuliseks. Asja võlaõiguslik kasutusse andmine 99 aastaks on näilik ja tühine. 99 aastaks on erandina võimalik seada hoonestusõigus, kuid selle õiguse sisu erineb oluliselt võlaõiguslikust kasutusõigusest. 99 aastat ei ole ei Eesti inimese ega ühegi keskmise Eesti äriühingu keskmine eluiga, mistõttu sellise kokkuleppe tegelik eesmärk ei saa usutavalt olla kasutusõigus märgitud aja jooksul. 1. detsembri 2002 lepingu poolte tuvastatav huvi ei olnud mitte kinnistu kasutamine 99 aastat, vaid valduse äravõtmise vastane kaitse. Kuivõrd hageja valduse aluseks on tähtajatu tasuta kasutamise leping, siis võib selle igal ajal üles öelda. Kuigi kostja I on kohtutäituri vahendusel juba edastanud nõude valduse vabastamiseks, s.o lepingu üles öelnud, tegi kostja I kohtumenetluses vastava tahteavalduse veelkordselt.
5.Hageja vaidles kostja I vastuhagile vastu. Kostja I käis enne enampakkumist varaga tutvumas ja kostja II teavitas teda hageja õigustest kinnistu kasutamisel. Asjaolu, et eelnevates lepingutes ei ole pööratud tähelepanu kolmandate isikute õigustest teavitamisele, ei oma nende lepingute puhul olulist tähtsust, kuna kostja II osales kasutuslepingu mõlemal poolel (s.o nii hageja OÜ LHVR juhatuse liikmena kui ka rendileandjana). Kostja II esitas rendilepingu kohtutäiturile enne enampakkumist e-kirjaga ja kohtutäitur teavitas enampakkumisel osalejaid asjaolust suuliselt. Juhul, kui kohtutäitur eksitas kostjat I, on kostjal I võimalik tehingust taganeda. Rendileping ei ole käsitletav tasuta kasutamise lepinguna. Lepingut tuleb tõlgendada lähtuvalt sellest, kuidas selle sõlminud isikud tingimustest aru said. Leping koostati eesmärgiga alustada kinnistul majandustegevust. Sellega seoses osutusid vajalikuks kinnistu väärtust ületavad investeeringud, mistõttu määrati lepingu tähtaeg maksimaalselt pikana. Kinnistu on
ulatuslikult rekonstrueeritud ning kokkulepitud investeeringutest on kinnistusse paigutatud hinnanguliselt ca 120 000 – 150 000 eurot. Alates 2008. aastast pakutakse kinnistul majutusteenuseid, st lepingut täidetakse juba pikaajaliselt. Kostja I arutlused tehingu näilikkusest ja hea usu põhimõtte rikkumisest ei vasta tegelikele asjaoludele. Seadus ei välista üürikokkulepet, millise on sõlminud hageja, s.o tasu arvestamine investeeringute kulult. Tegelikkusele ei vasta väide, et hageja ei ole aastaaruannetes kajastanud kinnistu üürile võtmist ja seal majandustegevuse alustamist. Hageja alustas majutusteenusega kinnistul 2008. aastal, mis on nähtav hageja registriandmete väljatrükis. Kuni selle ajani toimusid põhiinvesteeringud, s.o ehitustööd, hooldustööd jne. Väljatrükist ja aruannetest on nähtav ka asjaolu, et kogu perioodi väitel on toimunud ehitustegevus ning äriühingu asukoht oli nimelt antud kinnistul. Kostja I vastuhagis esitatud tasuta kasutamise lepingu ülesütlemine ei ole kehtiv. Kostja I on öelnud üles lepingu, mida ei ole sõlmitud ning lepingu ülesütlemine antud alusel ei ole võimalik.
MAAKOHTU OTSUS
6.Viru Maakohus rahuldas oma 9. juuli 2015 otsusega hagi, tunnistades täiteasjades nr 066/2012/2172 ja nr 066/2012/2204 sundtäitmise lubamatuks. Kohus jättis kostja I vastuhagi hageja vastu kinnisasja valduse väljaandmise nõudes rahuldamata.
7.Maakohus leidis, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole, et hageja valdab kinnisasja, kinnisasja omanik on kostja I ning hageja teostab valdust läbi juhatuse liikme, kelleks on kostja II. Kostja I omandas kinnisasja täitemenetluses enampakkumisel endistelt omanikelt, s.o kostjatelt II ja III. Kinnisasja endiste omanike kostjate II ja III ning hageja vahel on 1. detsembril 2002 sõlmitud rendileping. Maakohus leidis, et hageja valdab kinnisasja 1. detsembril 2002 sõlmitud rendilepingu alusel ning seega on tal õigus asja vallata (AÕS § 80, § 83 lg 1). Kuna 1. detsembril 2002 sõlmitud kinnisasja tähtajaline rendileping on kinnisasja omandamisega kostjale I üle läinud, on hageja õigustatud kostja I kinnisasja valdama ning hageja valdus ei ole ebaseaduslik (VÕS § 341, § 291 lg 1). Maakohus ei nõustunud kostja I väitega, et 1. detsembri 2002 lepingut tuleb tõlgendada tasuta kasutamise lepinguna. Kohtu hinnangul on VÕS § 29 järgi tõlgendades tegemist tasulise ja tähtajalise rendilepinguga. Lepingu p-des 2–5 on lepingu pooled kokku leppinud, et rendile võtja ehk hageja kohustub välja ehitama maja II ja III korruse, ehitama kivist ja puidust kiviaia ning teostama kapitaalremondi oma vahenditest. Vastavalt lepingu p-le 6 saab rendile võtja teostatud tööde eest 99 aastaks rendile keldris, I, II ja III korrusel asuvad ruumid. Maakohus nõustus hageja arvestustega kinnisasjale tehtud investeeringute osas. Hageja ja kostja I esitatud tõenditele tuginedes leidis maakohus, et hageja poolt kinnisasjale tehtud investeeringud katavad sarnase kinnisasja üürimise tavapärase rendihinna ning seega ei saa lepingut nimetada tasuta kasutamise lepinguks. Põhjendatud ei ole kostja I vastuväide, et leping on näilik ja seetõttu TsÜS § 89 tähenduses tühine. Kostja I poolne 1. detsembri 2002 lepingu ülesütlemine on kehtetu materiaalse aluse puudumise tõttu. Kostja I ei ole esile toonud asjaolusid, mis VÕS § 195 lg 3 ja 196 lg 1 kohaselt annaksid alust tähtajalise kestvuslepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
Rendileping ei ole ka vastuolus heade kommetega või näilik. Tsiviilõiguslikku tehingut ei muuda heade kommete vastaseks, näilikuks või tühiseks soov vältida maksude tasumist. Kostja I ei ole tõendanud, et 1. detsembri 2002 leping oli sõlmitud vaid ühel eesmärgil, s.o riiklike maksude vältimiseks. On tõendatud, et hageja ja lepingu teine pool on lepingut täitnud vähemalt kokkulepitud ulatuses - hageja on teostanud ettenähtud investeeringud ning kinnistut on kasutatud kodumajutuse teenuse osutamiseks. Õige ei ole väide, nagu oleks hageja jätnud kinnisasja koormavast rendilepingust teatamata, käitudes seega hea usu põhimõtte vastaselt. Kostja I ja kohtutäitur olid rendilepingu olemasolust teavitatud enne kinnisasja müümist enampakkumisel (21. veebruaril 2012). Kostja II on 20. veebruari 2012 e-kirjas teatanud kohtutäiturile, et kinnisasja koormab rendileping hageja kasuks (I kd, tl 187). Maakohus märkis, et kostja I ei ole kasutanud VÕS § 323 lg 1 sätestatud õigust öelda leping üles seoses kinnisasja omandi üleminekuga uuele üürileandjale, ehkki selleks puudusid takistused. Vastuhagi kinnisasja valduse väljaandmiseks on esitatud alles ligikaudu aasta möödumisel tähtajast, mil oleks saanud rendilepingu VÕS § 323 lg 1 kohaselt üles öelda.
8.Maakohus leidis, et hagi tuleb rahuldada ning sundtäitmine täiteasjades nr 066/2012/2204 ja nr 066/2012/2172 tunnistada lubamatuks. Maakohus leidis, et hagejal on kostjatega II ja III 1. jaanuaril 2012 sõlmitud käsunduslepingutest ning kostja II juhatuse liikme staatusest tulenev õigus, mille tõttu sundtäitmine kostjate II ja III väljatõstmiseks kinnistult on lubamatu TMS § 222 lg 1 mõttes. Kuna hageja ja kostjate II ja III vahel on sõlmitud käsundusleping kinnistu teenindamiseks, on hagejal õigus vastavalt VÕS § 76 lg-le 1, § 85 lg-le 1 ja § 101 lg 1 p-le 1 nõuda kostjatelt II ja III 1. jaanuari 2012 lepingute täitmist selleks kokku lepitud kohas ja viisil, s.o hagejal on võlaõiguslik õigus nõuda kostjatelt II ja III kinnistul hageja kodumajutuse ettevõtte teenindamist lepingus kokku lepitud tegevuste kaudu. Kuna kostja II on hageja üks ja ainuke juhatuse liige, on hagejal äriseadustiku (ÄS) § 187 lg-te 1 ja 2 ning § 184 lg-te 3 ja 7 kohaselt õigus nõuda kostjalt II osaühingu juhatuse liikme kohustuste täitmist. Täitemenetluse käigus kostjatelt II ja III kinnisasja valduse äravõtmise ehk kostjate II ja III kinnistult väljatõstmise tagajärjel tekib olukord, kus hageja ei saa teostada oma õigust nõuda kostjatelt II ja III 1. jaanuari 2012 käsunduslepingute täitmist. Samuti ei saa hageja nõuda juhatuse liikmelt kohustuste täitmist äriühingu juhtimisel, kui kostja II valdus kinnisasjale täitemenetluse käigus lõpetatakse, kuna äriühing teostab asja valdust juhatuse liikme kaudu. Täitemenetluse käigus füüsilise isiku väljatõstmine kinnisasjalt toob kaasa TMS § 180 lg-tes 1 ja 3 sätestatud tagajärje, s.o välja tõstetakse nii võlgnik, kui ka tema asjad. See toob kaasa olukorra, kus hageja ei saa oma õigusi kostjate II ja III osas teostada.
9.Maakohus jättis TsMS § 162 lg-te 1 ja 4 ning § 165 lg 1 alusel hageja menetluskulud kostja I kanda, kostja I menetluskulud tema enda kanda ning kostjate II ja III menetluskulud nende endi kanda. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud 5476,88 eurot, mille maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
10.Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) ei ole maakohus analüüsinud kõiki tõendeid ega kostja vastuväiteid, ega seda põhjendanud;
2) sõlmiti 2002. a rendileping eesmärgil, millele riik ei anna kohtulikku kaitset. Tegemist on õigussuhte loomisega eesmärgiga teostada mitte sellest tulenevaid vastastikuseid õigusi, vaid varjamaks äriühingu kulutuste tegelikku majanduslikku sisu, s.o isikliku elamu ehitamine äriühingu kulul. Lepingu heade kommete vastasus tuleneb lepingu eesmärkidest ning nende tuvastamisel tuleb hinnata asjaolusid kogumis, mitte piirduda sellega, mis lepingus endas kirjas on; 3) ei nähtu kohtule esitatud väidetest ja tõenditest ei nähtu, et hagejal oleks 2002. aastal olnud ärilist vajadust võtta kasutusse 112 m2 eluruume ja 1650 m2 suurust õue-aiamaad. Hageja on jätnud äriühinguna avalikustamata rendilepingu ja sellele järgnenud investeeringud kõigis oma majandusaasta aruannetes. Hageja on varjanud rendilepingu olemasolu pankadega sõlmitud lepingutes, deklareerides sõnaselgelt selle puudumist. Kui hageja kinnisasja ka tegelikult kasutaks, siis oleks ta hoolsalt käituva ettevõtjana teavitanud kohtutäiturit sellest asjaolust mitte enampakkumise eelõhtul, vaid juba täitemenetluse alguses või kandnud kinnistusraamatusse märke üürilepingu kohta; 4) ei ole maakohus arvestanud kostja I väiteid ja tõendeid, et kuigi täitemenetlus oli kestnud juba 2 aastat, teavitas kostja II lepingu olemasolust kohtutäiturit alles enampakkumise eelõhtul e-kirjaga. Nimetatud e-kirjast nähtub, et kuigi kostja II kohtus kostjaga I enne enampakkumist, ei teavitanud ta kostjat I lepingu olemasolust. Lepingu olemasolust kostja I teavitamise majanduslik tagajärg oleks olnud see, et mõistlikult ja hoolsalt käituva ettevõtjana poleks kostja I kinnistut omandanud ja hageja ja kostjad II ja III poleks kostja I poolt makstud raha arvelt pangavõlgnevusest vabanenud; 5) on asjakohatu maakohtu viide kostja I väidetavale õigusele VÕS § 323 lg 1 alusel. Kostja I on kinnisvaraettevõtjana omandanud kinnistu investeeringuna, mistõttu ei kvalifitseeru kostja I vajadused õigusnormi kohaldamiseks vajalike „enda tungivate vajadustena“; 6) ei ole maakohus tuvastanud, millised investeeringud hageja tegi ja mis hetkeni need õigustavad poolte suhte käsitlemist tasulisena vastupidiselt lepingus määratletud tasuta kasutusele. Rendilepingu p 6 sätestab, et ruume kasutatakse tasuta. Seega, kui maakohus pidas vajalikuks lepingut tõlgendada, tuli välja selgitada, mis ajani saab käsitleda lepingut tasulisena, võttes aluseks kinnisasja üüri turuhinnad; 7) ei arvestanud maakohus kostja I poolt esitatud ehitusettevõtja arvamusega selle kohta, kui palju võis kuluda vaidlusaluse elamu juurdeehitusele ning tõendiga, et ka konservatiivsel hinnangul (vastaspoole kasuks) ei võimalda see investeering õigustada õigussuhte pidamist tasuliseks kauem, kui kuni 2015 jaanuarini. Maakohtu otsus on investeeringute küsimuses vastuoluline. Selgusetuks jääb, miks ja milliste investeeringutega maakohus nõustus ning kuidas sellest järeldub, et lepingut ei saa nimetada tasuta kasutamise lepinguks; 8) puudub kohtuotsuses põhjendus, miks tsiviilõiguslikku tehingut ei muuda heade kommete vastaseks, näilikuks või tühiseks asjaolu, et üritatakse maksude tasumist vältida. Maksude maksmata jätmine ei ole ühiskonnas kaitstav eesmärk ning tehingud, mille ainus eesmärk on varjata maksukohustust, ei saa olla kooskõlas heade kommetega; 9) ei ole maakohus välja selgitanud, kes, kuidas ja millal kinnistut on kasutanud. Hageja kaudu võidakse teha müügitööd ja vormistada dokumente, kuid see ei muuda hagejat kinnisasja kasutajaks. Kuna kinnisasja kasutajateks on väljatõstetavad füüsilised isikud, s.o kostjad II ja III, ja hageja on pelgalt kinnisasja valdaja (väljatõstetava juhataja isikus), siis ei riku juhataja väljatõstmine äriühingu õigusi. Täitemenetluse lõpuleviimine ei võta hagejalt õigust teostada õigusi oma töötajate suhtes muul kinnistul, mille töötajad omandavad; 10) on maakohus valesti määranud vastuhagi hinna ja ekslikult leidnud, et kostja I peaks maksma riigilõivu TsMS § 126 lg 1 alusel. Kui kostja I pidi riigilõivu maksma teisti, siis
TsMS § 128 teise lause järgi. Kostja I nõue põhineb alternatiivsetel asjaoludel, et kasutusleping on üles öeldud või ta on algusest peale tühine. Isegi kui vastaks tõele hageja väide, et ta on teinud kulutusi 183 630 euro eest, siis eeldades lepingu kehtivust ja arvestades lepingu perioodiks 99 aastat, on ühe aasta kasutustasu 1854 eurot 84 senti ning riigilõiv vastavalt sellele 225 eurot.
11.Hageja vaidles kostja I apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud kostja I kanda. Vastuse kohaselt: 1) ei ole rendileping tühine ega sellele tuginemine vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus on vastuhagi lahendades hinnanud poolte esitatud tõendeid ja leidnud, et rendilepingu näol ei ole tegemist tasuta kasutamise lepinguga, mille oleks saanud kostja I üles öelda. Seetõttu oli hagejal õigus kinnistu valduse kaitse hagi esitada ja taotleda sundtäitmise lubamatuks tunnistamist; 2) on maakohus õigesti leidnud, et rendileping on kostjale I üle läinud ning kostja I ei ole seda võlaõigusseaduses sätestatud tähtajal üles öelnud; 3) on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on õigus esitada TMS § 222 lg 1 kohaselt rendilepingu täitmiseks hagi kinnistu valduse kaitseks ning on hageja hagi seetõttu kostja I vastu rahuldanud.
12.Kostjad II ja III vaidlesid kostja I apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta see rahuldamata ning menetluskulud kostja I kanda. Vastuse kohaselt: 1) on hageja hagi põhjendatud. Maakohtu otsus on seaduslik ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks; 2) ei ole rendileping tühine ega sellele tuginemine vastuolus hea usu põhimõttega. Rendilepingu näol ei ole tegemist tasuta kasutamise lepinguga; 3) oli kostja I enne täitemenetluses kinnistu omandamist rendilepingust teadlik. Kostjad II ja III on kostjale I lepingut tutvustanud ja selle ka füüsiliselt edastanud; 4) on väide, et rendileping sõlmiti maksudest kõrvale hoidmise eesmärgil, ebaselge muuhulgas ka seetõttu, et kostja I ei märgi, millist õigusnormi on rikutud ja millega; 5) on maakohus õigesti leidnud, et rendileping on kostjale I üle läinud ning kostja I ei ole seda võlaõigusseaduses sätestatud tähtajal üles öelnud; 6) on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on õigus esitada TMS § 222 lg 1 kohaselt rendilepingu täitmiseks hagi kinnistu valduse kaitseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus tsiviilasja maakohtule uueks arutamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. OÜ LHVR hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjades nr 066/2012/2172 ja 066/2012/2204 tuleb jätta rahuldamata. Rahuldamisele kuulub vastuhagi, millega ringkonnakohus mõistab OÜ-lt LHVR Virlaine OÜ kasuks välja kinnistu asukohaga XXXXXXXXX.
Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et maakohus ei ole otsust nõuetekohasel viisil põhjendanud, jättes osaliselt hindamata tõendid ja kostja vastuväited. See on kaasa toonud ebaõige kohtulahendi tegemise.
14.Hagi on esitatud hageja kui täitemenetluse suhtes kolmanda isiku poolt sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täitemenetluse seadustiku (TMS) § 222 alusel. Hageja väitel on ta isikuks, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, mis annab talle aluse esitada käesoleval juhul hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Täiteasjades nr 066/2012/2172 ja 066/2012/2204, mille puhul hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamist taotleb, on sissenõudjaks kostja I (Virlaine OÜ) ning võlgnikeks kostjad II ja III (V. Rand ja L. Rand). Hagiavalduse kohaselt, millega nõustus ka maakohus, on hagejale kuuluvateks sundtäitmist takistavateks õigusteks: (1) õigus vallata XXXXX asuvat kinnistut kostjatega II ja III 2002.a sõlmitud rendilepingu alusel; (2) käsundilaadne suhe kostjaga II, kes on hageja ainus juhatuse liige ja kelle kaudu hageja tegutseb (mh teostab XXXXXXX kinnistu valdust ja ka muud äriühingu majandustegevust), ning (3) käsunduslepingud kostjatega II ja III, mille alusel kostjad II ja III tegelevad XXXXX kodumajutusettevõtte teenindamisega. Täitedokumendiks on käesoleval juhul TMS § 2 lg 1 p 15 järgi Narva kohtutäitur Andrei Krek’i poolt 21.02.2012.a täiteasjas nr 066/2010/864 koostatud vara enampakkumise akt (I kd tl 10-12). TMS § 2 lg 3 sätestab, et eelnimetatud täitedokumendi alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Seejuures ei ole täitemenetluse esemeks mitte hageja (OÜ LHVR) XXXXXX kinnistult väljatõstmine, vaid väljatõstmine on suunatud kostjate II ja III (Vahur Rand ja Lea Rand) vastu. Hageja on esile toonud, et hageja ainuosanikuks ja juhatuse ainsaks liikmeks on kostja II Vahur Rand, mistõttu kostja II kinnistult väljatõstmine tooks ühtlasi kaasa hagejal kinnistu valduse kaotuse.
15.TMS § 222 lõikes 1 on näitlikult nimetatud sundtäitmist takistavate õigustena omandiõigust ja piiratud asjaõigusi. Tegemist ei ole küll ammendava loeteluga, kuid ammendava loetelu puudumine ei tähenda, et hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks oleks kolmandal isikul õigus esitada mistahes õiguslikku laadi seose puhul sundtäitmise esemega. Üldjuhul saab sundtäitmist takistava õiguse all mõista kolmanda isiku niisugust õiguslikku seotust sundtäitmise esemega, mis võimaldab tal väita, et sundtäitmise ese ei ole vastutav võlgniku kohustuste täitmise eest (s.o seda ei loeta täitemenetluse mõttes võlgniku vastutussfääri kuuluvaks). Isikute kinnisasjalt väljatõstmise puhul puudub tavatähenduses „sundtäitmise ese“, kuid TMS § 2 lõikest 3 koostoimes sama paragrahvi lg 1 p-ga 15 tulenevalt on kinnisasja valdajal võimalik tugineda kinnisasja kasutamise õigusele, mis on kehtiv ka kinnisasja sundenampakkumisel omandanud isiku suhtes.
16.Ringkonnakohus leiab, et käsundi- ja käsundilaadsed suhted kostjatega II ja III (s.o kostja II tegutsemine hageja ainuesindajana ning kostjatega II ja III sõlmitud käsunduslepingud majutusteenuse osutamise toetamiseks) ei saa olla TMS § 222 lg 1 alusel esitatud hagi lahendamisel relevantsed. Tegemist ei ole sundtäitmist takistavate õigustega, millele
tuginedes hagejal kui kolmandal isikul oleks õigus täitemenetluse läbiviimisse sekkuda. Selles osas on maakohtu otsuses esitatud põhjendused ning kohtu poolt nende pinnal tehtud järeldused materiaaõiguslikult väärad. Asjakohased ei ole hageja väited, mille kohaselt kostjate II ja III kinnistult väljatõstmisega riivatakse hageja põhiseaduslikku õigust ettevõtlusvabadusele ning õigust valida endale töötajaid, samuti määrata töötajatega sõlmitavate lepingute tingimusi. Tegemist ei ole sundtäitmist takistavate õiguste TMS § 222 lg 1 tähenduses. Hageja põhiseaduslik õigus ettevõtlusvabadusele ning töösuhete kujundamisele ei ole määratletud konkreetse kinnistu piirides tegutsemisega. Kõne alla saab seega tulla hageja väidetav õigus kinnisasja vallata rendi- (üüri-)suhte alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu (s.o kinnistu sundenampakkumisel müügi tõttu kostjale I) lõppenud ega lõpetatud.
17.Vaidlust ei ole selles, et kinnisasja sundenampakkumisel omandanud Virlaine OÜ avalduse alusel toimuv täitemenetlus ei ole suunatud hageja, s.o OÜ LHVR, kinnistult väljatõstmisele. Sellest lähtudes puudub hagejal õiguskaitsevajadus. Hageja positsioon rendilepingust tulenevate õiguste osas on ringkonnakohtu arvates aga vastuoluline. Ühest küljest tugineb hageja sellele, et OÜ LHVR (s.o hageja) ja kostja Vahur Rand on erinevad isikud, kelle vaheline pikaajaline rendileping moodustab iseseisva ja äriühingu liikmetest sõltumatu aluse kinnisasja valdamiseks ja kasutamiseks. Teisest küljest aga on hageja seisukohal, et OÜ LHVR tegutsebki sisuliselt üksnes Vahur Ranna isikus, mistõttu Vahur Ranna kinnistult väljatõstmine toob vahetult kaasa ka hagejal kinnistu valduse kaotuse ja majandustegevuse häirumise – s.o sisuliselt samastades OÜ LHVR ja Vahur Ranna isikud.
18.Juriidiline isik kui õiguslik fiktsioon saab õiguskäibes osaleda üksnes oma organite kaudu, mis omakorda tähendab, et juriidilise isiku tegevus ja teo- ning õigusvõime realiseerimine toimuvad juriidilise isiku organi liikmeks olevate inimeste vahendusel. Muuhulgas saab juriidiline isik osaleda lepingulistes suhetes ja teostada valdust (AÕS § 32 jj) üksnes oma organi (juhatuse) kaudu. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et OÜ-ga LHVR ei ole osaniku või juhatuse liikme staatuses seotud muid isikuid peale Vahur Ranna. Selle tulemusena ei ole aga võimalik osaühingu majandustegevusega seotud küsimustes eristada OÜ LHVR poolset valdust Vahur Ranna kui füüsilise isiku poolsest valdusest. Niisuguses olukorras saab õigusteoreetiliselt asuda seisukohale, et OÜ-l LHVR puudub vaidlusaluse kinnisasja suhtes tegelik valdus, kuna kinnisasi ei asu äriühingu tegeliku võimu all (s.o tema nn valitsemissfääris), sõltudes täiel määral sellest, kas valdust teostab või ei teosta juhatuse liige Vahur Rand. Kuna XXXXXX kinnistu on ühtlasi ka juhatuse liikme ja tema abikaasa elukohaks, siis tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et kinnistu asub faktiliselt kostjate II ja III (Vahur Ranna ja Lea Ranna) privaatsfääris ja seega nende valduses. Kinnistut ei ole alust lugeda juriidilise isiku valduses olevaks olukorras, kus juriidilise isiku ja tema organi (juhatuse) liikme tegevus- ja võimu teostamise sfäärid ei ole eristatavad ja valduse omistamine juriidilisele isikule on võimalik üksnes asjaomase juhatuse liikme tegevuse kaudu. Sellele seisukohale on asunud ka kostja 1 oma kokkuvõtvates teesides (IV kd tl 12-14), märkides muuhulgas, et kodumajutusteenuse osutamise mõiste eeldab turismiseaduse kohaselt füüsiliste isikute valduses olevate ruumide kasutamist ning vaidlust ei ole selles, et kinnistut valdavad faktiliselt kostjad II ja III, millest järelduvalt ei kasuta hageja tegelikkuses kinnistut.
19.Hageja esitas kohtule 01.12.2002.a kuupäeva kandva rendilepingu (I kd tl 7), millest nähtuvalt on Vahur Rand ja Lea Rand andnud OÜ-le LHVR, juhatuse liikme Vahur Ranna
isikus, rendile XXXXXX asuvas elamus paiknevad ruumid. Rendisuhte kestuseks on 99 aastat (lepingu p 6). Lepingus märgitu kohaselt antakse ruumid rendile tasuta (p 6). Samas on rendilepingu p-de 2 ja 3 kohaselt rendile võtja kohustatud ehitama välja maja II ja III korruse, samuti ehitama krundi põhja- ja lääneküljele kivist ja puidust piirdeaia. Punkti 4 kohaselt finantseerib rendile võtja kõik tööd oma vahenditest. Üldjuhul jääb üüri- või rendilepingu esemeks oleva kinnisasja omandi uuele omanikule ülemineku korral üüri- või rendileping edasi kehtima (VÕS § 291 lg 1 koostoimes VÕS §-ga 341), seda ka juhul, kui võõrandamine toimus sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Rendilepingu kohta käivatest sätetest (VÕS §§ 339 – 360) ei tulene vastupidist. Rendi- või üürilepingu puhul on uuel omanikul võimalik öelda leping kolme kuu jooksul omandi üleminekust arvates lihtsustatud korras üles (TMS § 161, VÕS § 323), kuid elu- või äriruumiga seotud lepingu ülesütlemiseks peab uuel omanikul olema tungiv omavajadus. Seevastu ei lähe kinnisasja uuele omanikule üle tasuta kasutamise lepingust tulenevad kohustused (VÕS §§ 389 – 395). Käesoleval juhul vaidlevad pooled mh selle üle, kas 01.12.2002.a lepingu näol oli tegelikult tegemist tasuta kasutamise lepinguga, ehkki see on pealkirjastatud kui rendileping. Hageja on seisukohal, et ehkki kinnistu kasutamise eest ei tulnud tasuda üüri (renti), ei ole siiski tegemist tasuta kasutamise lepinguga, kuna hageja võttis endale lepinguga kohustuse teha kinnistule ulatuslikke investeeringuid ja need tulebki lugeda tasuks kinnistu kasutamise eest.
20.Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et rendilepingule tuginemine hageja ja kostjate II ja III poolt suhetes kostjaga I kui kinnisasja omandanud isikuga ei ole õiguslikult põhjendatud hea usu põhimõttest (TsÜS § 138 lg 2 ja VÕS § 6 lg 2) tulenevalt. Rendilepingule tuginedes tekiks olukord, kus kostjad II ja III saavad endale luua kunstlikult võimaluse vältida kinnisasja väljaandmist selle enampakkumisel omandanud isikule (OÜ-le Virlaine). Rõhutada tuleb, et hageja OÜ LHVR näol on tegemist nn ühe-mehe-osaühinguga, mille ainsaks osanikuks ja juhatuse liikmeks on Vahur Rand. Seega on küsitav, kas käesoleval juhul on põhjendatud käsitada juriidilist isikut (OÜ-d LHVR) täies mahus iseseisva ja oma organite liikmeks olevast füüsilisest isikust (V. Rand) eraldi tegutseva õigussubjektina. Juriidilise isiku iseseisvust ja tema õigussubjektsust saab õiguskorras tunnustada üksnes niivõrd, kuivõrd juriidilise isiku instituuti kasutatakse kooskõlas õiguskorra poolt aktsepteeritud eesmärkidega. Juriidilise isiku kui õigusliku fiktsiooni kuritarvitamisest saab rääkida juhul, kui juriidilise isiku liikmed püüavad hea usu põhimõtte vastaselt saada eeliseid nende poolt kontrollitava väliselt iseseisva õigussubjekti kaudu. Hea usu põhimõttele ei vasta õiguste teostamine viisil, mis ei vasta normi eesmärgile (seadusandja tahtele). (K. Saare, „Eraõigusliku juriidilise isiku õigussubjektsuse piiritlemine“, doktoritöö, Tartu 2004, lk-d 199, 201, 204). Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta hea usu põhimõttele rendisuhtele tuginemine olukorras, kus ainuüksi Vahur Ranna isikus tegutseva osaühingu kaudu on loodud takistus OÜ-le Virlaine kinnistu suhtes omandiõiguse teostamisel, samal ajal kui ilma juriidilise isiku konstruktsiooni kasutamata väljatõstetavatel isikutel kinnisasja kasutamise õigustus puuduks. Niisuguse tagajärje tunnustamine oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
21.Ringkonnakohtu arvates toetab eeltoodud seisukohta asjaolu, et hageja ei ole tsiviilasja materjalide kohaselt 01.12.2002.a rendilepingule oma varasemates õiguslikes ega majandussuhetes teadaolevalt tuginenud. Muuhulgas ei avaldanud Vahur Rand täiteasja nr 066/2010/864 raames kinnisasja hindamisel osaledes, et kinnistu on koormatud pikaajalise tasuta üürilepinguga. 2002.a ja 2005. aastal sõlmitud notariaalsetes lepingutes kinnitas Vahur Rand korduvalt, et kinnistu ega sellel asuv hoone ei ole koormatud kolmandate isikute
õigustega, sh rendi-, üüri- ega muude kinnistusraamtusse mittekantavate õigustega (I kd tl 85 jj lepingu p 6.1.1, tl 87 jj, tl 89). Samuti tuleb arvestada asjaolu, et väide kinnistut koormava pikaajalise rendilepingu kohta esitati esmakordselt 20.02.2012.a, so päev enne kinnistu sundenampakkumist, mille tulemusena kostja I kinnistu omandas. Hageja esitas kohtule väljatrüki 20.02.2012.a ekirjavahetusest, kus Vahur Rand teatab kohtutäiturile muuhulgas, et „XXXXXX majale on sõlmitud rendileping OÜ LHVR kasuks. Leping on manusena kaasas“ (I kd tl 187). Ka kohtutäituri selgitusest (I kd tl 89) nähtub, et võlgnik saatis täiturile e-posti teel teate üürilepingu olemasolu kohta enampakkumisele eelnenud päeval ning kohtutäitur edastas saabunud info osalejatele suuliselt tunnistajate juuresolekul. Puuduvad andmed, kas enampakkumisel osalejatel oli võimalus lepingu sisuga tutvuda.
22.Eeltoodu ei tähenda, et OÜ LHVR tegutsemise seaduslikkuse osas tuleks võtta kõikehõlmav seisukoht. Käesoleva vaidluse kontekstis kuulub hindamisele üksnes rendi(üüri-)lepingule tuginemine kostja I (OÜ Virlaine) suhtes ning ülejäänud osas ringkonnakohus seisukohta ei võta. Seega ei kuulu käesoleva tsiviilasja raames hindamisele, kas 01. detsembri 2012.a rendileping tuleks lugeda tervikuna hea usu põhimõttega ja/või heade kommetega vastuolus olevaks ja sellest tulenevalt TsÜS § 86 lg 1 järgi tühiseks. Ringkonnakohus möönab, et rendilepingu sõlmimise täpseid asjaolusid ei ole toimiku materjalide põhjal võimalik kindlaks teha. Sealhulgas ei ole asjas esitatud tõenditega üheselt kinnitust leidnud, et leping sõlmiti ja allkirjastatigi peamise eesmärgiga vältida kinnisasja väljaandmist selle sundenampakkumisel omandanud isikule (kostjale 1). Eeldades, et leping sõlmiti selles märgitud ajal (01.12.2002.a), võis lepingul olla ka teatav majanduslik sisu kodumajutusettevõtte tegevuse korraldamise näol. Sellise õigusliku korralduse mõju aga sai piirduda OÜ LHVR ning Vahur Ranna ja Lea Ranna vaheliste suhetega ning sellest ei tulenenud ringkonnakohtu arvates väljapoole ulatuvaid mõjusid suhetes kolmandate isikutega. Sellega seoses puudub ringkonnakohtu hinnangul vajadus analüüsida ka küsimust, kas 01.12.2002.a rendileping võis olla sõlmitud seoses eesmärgiga vältida maksude tasumist või saada äriühingu kaudu tegutsedes isiklikke eeliseid. Niisugused asjaolud ei ole ringkonnakohtu arvates puutumuses hageja ja kostja 1 vaheliste õigussuhetega.
23.01.12.2002.a rendilepingule kostja I suhtes tuginemise lubamatust ei mõjuta see, kas rendilepingut tuleks käsitada tasulise või tasuta lepinguna. Käesoleval juhul omandas kostja I OÜ Virlaine kinnistu enampakkumisel hinnaga 59 000 eurot (s.o alghinnaga). Enampakkumise alghind on määratud vastavuses kinnistu väärtusega. Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleva tsiviilasja raames puudub vajadus hinnata ja teha kindlaks hageja OÜ LHVR poolt kinnistule tehtud kulutuste suurust, kuivõrd kulutuste tulemusena kinnistu väärtuse võimalik suurenemine kajastub vajalikul määral juba kinnistu hinnas. Tegemist ei ole OÜ LHVR poolse kulutuste hüvitamise nõudega OÜ Virlaine vastu. Sellest lähtudes jätab ringkonnakohus tähelepanuta asjas esitatud väited ja tõendid seonduvalt sellega, kas ja missuguseid investeeringuid tegi hageja kinnistul alates 2002. aastast ning mil määral mõjutasid need investeeringud kinnisasja väärtust. Vaidlust ei ole selles, et kostja I on hinna tasunud. Järelikult ei saa ringkonnakohtu arvates tuleneda hagejale rendilepingule tuginemise õigust asjaolust, et ta on väidetavalt teinud oma vahendite arvel kinnistule ulatuslikke parendusi. Ka juhul kui eeldada, et hageja enda väidetud ulatuses kulutusi tegi, ei ole tema poolt kostja I suhtes rendilepingule tuginemine hea usu põhimõttega kooskõlas eelpool toodud põhjendustel.
24.Hea usu vastase käitumise tagajärjeks on õiguse kaotamine, s.o isegi juhul, kui õigus on olemas, puudub võimalus sellele tugineda. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei saa suhetes
kostjaga I tugineda 01.12.2002.a rendilepingule ega tuletada sellest rendilepingust endale kestvat õigust vaidlusaluse kinnisasja kasutamiseks. Kuna hageja poolt 01.12.2002.a rendilepingule tuginemine kostja 1 OÜ Virlaine suhtes on hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks täiendavalt käsitleda küsimust, kas leping läks üle kinnisasja uuele omanikule või mitte. Eeltoodust lähtuvalt puudub OÜ-l LHVR sundtäitmist takistav õigus TMS § 222 lg 1 tähenduses ning hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata.
25.Ringkonnakohus on seisukohal, et OÜ Virlaine poolt esitatud vastuhagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vaidlust ei ole selle üle, et vastuhageja OÜ Virlaine on kinnisasja asukohaga XXXX, omanik. OÜ LHVR on tuginenud sellele, et tal on õigus kinnistut kasutada 01.12.2002.a rendilepingu alusel. Eelpool jõudis ringkonnakohus veendumusele, et OÜ-l LHVR puudub õigus tugineda suhetes OÜ-ga Virlaine nimetatud rendilepingule. Puuduvad ka muud õiguslikud alused, mis annaksid OÜ-le LHVR õigustuse vallata OÜ-le Virlaine kuuluvat kinnisasja. Sellest tulenevalt kuulub asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel rahuldamisele vastuhagis esitatud nõue mõista OÜ-lt LHVR välja Virlaine OÜ valdusesse kinnisasi asukohaga XXXXXXXXX. Ringkonnakohus märgib, et ehkki eeltoodu põhjal on kaheldav, kas OÜ-d LHVR on üldse alust pidada kinnisasja iseseisvaks valdajaks, ei välista see käesoleval juhul kinnisasja väljanõudmisele suunatud vastuhagi rahuldamist. OÜ LHVR ise on olnud järjepidevalt seisukohal, et asjaomane kinnisasi on tema valduses ning ta on pidanud end õigustatuks kinnisasjal tegutsemist jätkama.
26.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus luges põhjendatult vastuhagi hinnaks 59 000 eurot. Vastuhagi nõudeks on kinnisasja väljanõudmine teise isiku valdusest, seega tuleb hagihinna määramisel juhinduda TsMS § 126 lõikest 1. Nimetatud sätte teise lause kohaselt lähtutakse hagihinna määramisel asja väärtusest sõltumata sellest, kas asi lahendatakse lepingu või lepinguvälise õigussuhte alusel. Seega on tegemist asja väljanõudmisele suunatud vastuhagiga olenemata sellest, kas nõude alusena tuginetakse valdusel õigusliku aluse puudumisele või selle aluseks olnud lepingu kehtetusele. Apellant on tasunud nõutavas ulatuses riigilõivu (kokku tasutud 1125 eurot, s.o 25 eurot seadusega ettenähtust enam). Menetluskulude jaotus
27.Põhihagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi rahuldamise tõttu tuleb OÜ Virlaine poolt kantud menetluskulud jätta OÜ LHVR kanda. Samuti jäävad OÜ LHVR kanda kõik tema enda poolt menetluses kantud menetluskulud. Ringkonnakohus peab põhjendatuks Vahur Ranna ja Lea Ranna poolt kantud kulud sarnaselt maakohtuga nimetatud isikute endi kanda. OÜ-lt LHVR kuuluvad OÜ Virlaine kasuks väljamõistmisele menetluskulud nende vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Maakohtus kandis OÜ Virlaine kohtule esitatud taotluse ja kuludokumentide (IV kd tl 18-21) kohaselt kulutusi õigusabile kokku 59,02 töötunni mahus. Töötunni hinna puhul 110 eurot olid kulutused õigusabile kokku 6492,20 eurot (sh osalemine 11.06.2015.a kohtuistungil). Ringkonnakohus leiab, et käesoleva tsiviilasja keerukust ja mahtu ning asjas teostatud menetlustoimingute hulka arvestades on OÜ Virlaine kulutused õigusabile olnud vajalikud ja
põhjendatud. Hagi oli maakohtu menetluses alates novembrist 2012.a, toimus mitu kohtuistungit ja esitati mahukaid dokumente (mh äriühingu majandusaruandlus), millega tutvumine eeldas lepinguliselt esindajalt märkimisväärset ajakulu. Sellele lisaks on asjas esitatud ja menetletud vastuhagi. Seetõttu loeb ringkonnakohus OÜ Virlaine poolt maakohtus kantud vajalikuks ja põhjendatud menetluskuluks 6492,20 eurot. Ringkonnakohtus OÜ Virlaine poolt kantud kulu koosneb apellatsioonkaebusel esitamisel tasutud riigilõivust summas 1100 eurot ja kulust õigusabiteenusele 550 eurot (s.o 5 tundi tunnihinnaga 110 eurot). Nimetatud kulud on ringkonnakohtu hinnangul täies ulatuses vajalikud ja põhjendatud. Kokku kuulub OÜ-lt LHVR OÜ Virlaine kasuks väljamõistmisele 7042,20 eurot menetluskulude katteks. Summa ei sisalda käibemaksu.
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.