Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Ants Kull, Kai Kullerkupp, VahurPeeter Liin, Kalev Saare, Urmas Volens ja Margit Vutt
Kohtuasi
Artur Staškevitši avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu 18. mai 2022. a üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks, alternatiivselt nende tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 20. detsembri 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Artur Staškevitš Puudutatud isik Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu, lepinguline esindaja advokaat Teet Lehiste
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. detsembri 2023. a määrus ja Harju Maakohtu
7.detsembri 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-22-10127 ning saata asi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Rahuldada Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Artur Staškevitš (avaldaja) esitas 11. juulil 2022 Harju Maakohtule avalduse, milles palus tunnistada Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 18. mai 2022. a üldkoosolekul vastu võetud otsused kehtetuks või alternatiivselt tuvastada nende tühisus. Avalduse kohaselt oli 18. mai 2022. a üldkoosolek (üldkoosolek) kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimetu, kuna koosolekul osalejate nimekirja järgi ei ole tuvastatav, et sellel oleksid osalenud hääleõiguslike korteriomanike esindajad. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, peavad nad koosolekul hääletama ühiselt või volitama ühte enda hulgast hääletama. Üldkoosoleku protokolli on kandmata otsuste poolt hääletanud korteriomanike nimed ning protokollile pole lisatud
2-22-10127 korteriomanike esindajate volikirju. Ilma esindusõiguseta antud hääl on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 129 lg 3 järgi tühine. Lisaks oli üldkoosoleku päevakord ebaselge ega võimaldanud korteriomanikel informeeritult hääletada. Koosoleku päevakorrapunktides 2, 4 ja 5 võeti vastu tagasiulatuvad otsused, samuti ei olnud üldkoosolekul kinnitatud majanduskava eelnõu materjalid nõuetekohased.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Üldkoosolek oli otsustusvõimeline, kuna koosolekul osalenud korteriomanikel oli volitus esindada korteriomanikke, kes koosolekul ei osalenud. Korteriühistu majandatava kinnisasja koosseisu kuulub kuus korteriomandit ning ainsana ei olnud üldkoosolekul esindatud avaldaja. Muud avaldaja etteheited üldkoosoleku otsuste kohta on ebaselged. Puudutatud isiku hinnangul on otsused kehtivad ning neid ei ole alust kehtetuks tunnistada. Puudutatud isik esitas oma vastuse lisana ka koosolekul mitteosalenud korteriomanike volikirjad.
3.Harju Maakohus rahuldas 7. detsembri 2022. a määrusega avalduse ja tunnistas üldkoosoleku otsused kehtetuks. Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku majandatava kinnisasja koosseisus on kuus korteriomandit ja korteriomanikke on üksteist. Korteri nr 1 ühised omanikud on Jaanus Kruus ja Mari Kruus, korteri nr 2 ühised omanikud on Arvi Lepp ja Emilie Abel, korteri nr 3 ühised omanikud on Krista Leis ja Paul Leis, korteri nr 4 omanik on Mare Kargu, korteri nr 5 ühised omanikud on Anu-Liis Kõlli ja Märt Kõlli ning korteri nr 6 ühised omanikud on Natalja Staškevitš ja avaldaja. Maakohus tuvastas samuti, et korteriühistu põhikirja p 4.4.1 kohaselt ei või sama isik esindada rohkem kui kahte korteriomanikku. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 1 kaudu kohalduva mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 31 järgi koostatakse üldkoosolekul seal osalevate korteriomanike nimekiri, millesse kantakse üldkoosolekul osalejate nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti korteriomaniku esindaja nimi. Nimekirjale kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul kohal olev korteriomanik või tema esindaja. Maakohus tuvastas, et üldkoosolekul koostatud osalejate nimekirja kohaselt osalesid koosolekul korteri nr 1 omanik Jaanus Kruus, korteri nr 5 omanik Märt Kõlli ja korteri nr 3 omanik Paul Leis. Korteri nr 2 omanik Arvi Lepp ja korteri nr 4 omanik Mare Kargu osalesid nimekirja järgi esindaja Jaanus Kruusi vahendusel. Rohkem isikuid üldkoosoleku nimekirja kantud ei ole. Avaldaja koosolekul ei osalenud. Üldkoosoleku protokolli sissejuhatuse kohaselt osales koosolekul viis korteriomanikku, kellest kaks olid esindatud volituse alusel. Maakohus leidis, et praegusel juhul ei nähtu üldkoosoleku protokollist, et sellel oleks isiklikult või esindaja kaudu osalenud korterite 1, 2, 3 ja 5 teine ühine omanik. Üldkoosolekul osalejate nimekirja ei saa tagantjärele täiendada ja seetõttu jättis maakohus hindamata ka puudutatud isiku esitatud volikirjad korterite nr 1, 2, 3 ja 5 korteriomanike esindamise kohta. Maakohus märkis, et kuna korterite nr 1, 2, 3 ja 5 omanikest osales üldkoosolekul ainult üks ühine omanik, siis ei saa nende korterite omanike hääli arvata kvoorumi hulka ega arvestada häälteenamuse määramisel. Seega oli üldkoosolekul kuuest korteriomanikust esindatud vaid üks (korteri nr 4 omanik esindaja kaudu). Korteriühistu põhikirja p 4.4.2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest. Selle sätte järgi peavad kvooruminõude täitmiseks koosolekul osalema vähemalt nelja korteri omanikud kuuest. Eelnevast tulenevalt ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline ja koosoleku otsused tuleb tunnistada 2(7)
2-22-10127 kehtetuks. Kuna maakohus tunnistas otsused kehtetuks üldkoosoleku otsustusvõime puudumise tõttu, ei analüüsinud ta avaldaja muid väiteid.
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus valesti, et üldkoosolekul oli kuuest korteriomandist esindatud vaid üks. Maakohus on üldkoosoleku otsustusvõime hindamisel jätnud põhjendamatult arvestamata koosolekul osalenud korteriomanikele antud volikirjad. Teiste ühiste omanike ja nende volikirjade koosolekul osalejate nimekirjale lisamata jätmine ei too automaatselt kaasa kvooruminõude rikkumist, kuna koosoleku otsustusvõimelisust on võimalik tuvastada ka muude tõenditega. Korterite 1, 2, 3 ja 5 omanikud on esitanud korteriühistule 2022. a alguses volikirjad, milles nad on nimetanud ühised esindajad terveks kalendriaastaks. Alternatiivselt esitas puudutatud isik koosolekul mitteosalenud ühiste korteriomanike heakskiidud üldkoosolekul osalemisele ja nende nimel antud häältele.
5.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata.
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 20. detsembri 2023. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu määruse põhjendustega ja märkis, et üldkoosolekul osalejate nimekirjal on määrav tähtsus, tuvastamaks, kes on koosolekust osa võtnud. See on oluline hindamaks kvooruminõude täidetust. Kui mõni korteriomanik osaleb koosolekul esindaja vahendusel, tuleb ka tema osalejana nimekirja märkida. Sellele, et osalejate nimekirja tuleb kanda ka volituse andnud korteriomanik, viitab MTÜS § 21 lg 31, mille kohaselt tuleb liikmete nimekirja kanda ka koosolekul osalemise viis. Ehkki korteriühistule olid korteriomandite ühiste omanike volikirjad esitatud juba enne vaidlusalust üldkoosolekut, ei saa sellest järeldada, et korterite nr 1, 2, 3 ja 5 teine ühine omanik osales üldkoosolekul. Kvooruminõude täidetust saab kontrollida eelkõige osalejate nimekirja alusel. Alternatiivselt saaks seda tuvastada ka üldkoosoleku protokollile lisatud volikirjade alusel, kuid neid volikirju ei olnud protokollile lisatud ja need esitati alles kohtumenetluses. Üldkoosolekul osalenud isikute nimekirja ei saa tagantjärele täiendada.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Puudutatud isik esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei too MTÜS § 21 lg-st 31 tuleneva ühiste omanike koosolekul osalejate nimekirja kandmise nõude rikkumine kaasa kvooruminõude rikkumist, kui üldkoosoleku otsustusvõimelisus on lisaks osalejate nimekirjale võimalik tuvastada teiste tõendite alusel. Praegusel juhul on sellisteks tõenditeks korterite nr 1, 2, 3 ja 5 ühiste omanike volikirjad. Kui ühised
3(7)
2-22-10127 korteriomanikud on valinud endi seast ühise esindaja, ei pea neid kõiki kandma üldkoosolekul osalejate nimekirja.
9.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu määruse muutmata.
10.Riigikohtus asja arutanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 20. mai 2024. a määrusega asja kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel koostoimes TsMS § 691 p-ga 4, § 692 lg 1 p-dega 1 ja 2 ning §-ga 695 tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.
12.Määruskaebuse lahendamiseks tuleb vastata küsimusele, kas vaidlusaluse korteriomanike üldkoosoleku sai praegusel juhul lugeda otsustusvõimeliseks, arvestades seda, et üldkoosoleku protokollis ei olnud osalejatena märgitud kõiki korteriomandite ühiseid omanikke. Maa- ja ringkonnakohus leidsid, et koosolekut ei saanud lugeda otsustusvõimeliseks, kuna koosoleku kvoorumi kindlakstegemisel loeti esindaja vahendusel (hääleõigusega) osalejaks ka sellised korteriomandite ühised omanikud, kes ei olnud kohal ja keda ei olnud märgitud koosolekul osalejate nimekirjas ning kelle esindajate volikirju ei olnud nimekirjale lisatud.
13.Korteriomanike üldkoosoleku kvoorumit reguleerib KrtS § 20 lg 2, mis näeb ette, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Seega on kvooruminõude järgimise kontrollimiseks vaja kindlaks teha, kui palju korteriomanikke osaleb koosolekul hääleõiguslikuna (nii isiklikult kui ka esindaja vahendusel). Maakohtu määruse kohaselt pidanuksid kvooruminõude täitmiseks koosolekul hääleõiguslikuna osalema (olema esindatud) nelja korteri omanikud kuuest, sest korteriühistu põhikirja p 4.4.2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest.
14.TsÜS § 33 lg 1 järgi on hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel tahteavaldus ja hääle andmisele kohaldatakse seaduses tehingu kohta sätestatut (vt nt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p 9.1). See on TsÜS § 67 lg 2 teise lause mõttes ühepoolne tehing, mis on suunatud kindlale isikule – juriidilisele isikule koosoleku juhataja või koosolekul osalevate liikmete kaudu. TsÜS § 115 lg 1 esimese lause ja lg 2 kohaselt võib iga tehingu teha esindaja vahendusel, välja arvatud juhul, kui seadusest või poolte kokkuleppest tulenevalt tuleb tehing teha isiklikult. TsÜS § 115 lg 1 teise lause järgi kehtib esindaja tehtud tehing esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Eelviidatud säte kohaldub nii korteriomaniku üldkoosolekul hääleõigusega osalemisele kui ka seal hääletamisele.
15.Seadus ei näe ette, et korteriomanik peaks üldkoosolekul osalema isiklikult. KrtS § 22 lg 5 järgi võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Põhikirjaga ei või korteriühistu liikme esindaja määramise õigust piirata. Küll aga võib KrtS § 22 lg 5 neljanda lause järgi põhikirjaga ette näha ülemmäära, kui mitut korteriomanikku võib esindada sama isik. Kirjalikus vormis antud volituse eesmärk on tõendada korteriühistule (koosoleku juhataja ja teiste kohal olevate korteriomanike kaudu) õigust korteriomaniku nimel koosolekul hääleõigusega osaleda ja hääletada. Kui volikirja ei esitata, ei pea 4(7)
2-22-10127 väidetavalt esindatavat korteriomanikku kvoorumit tuvastades osalejaks lugema. Sellises olukorras otsustab väidetavalt esindatava korteriomaniku osalejaks lubamise üle koosoleku juhataja, kes võib otsustamise anda üle ka kohal olevatele korteriomanikele.
16.Kui väidetav esindaja ei suuda oma esindusõigust tõendada, kuid ta lubatakse siiski üldkoosolekul hääletama, siis võivad sellisel koosolekul vastu võetud otsused olla seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatavad (RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599/26, p 14.4). Nimelt, kui otsuse tegemisel hääletab korteriomaniku nimel isik, kellel ei olnud esindusõigust, on tema antud hääl hõljuvalt kehtetu (TsÜS § 128 lg 2 ja § 129 lg 1) ning kuni esindatava heakskiiduni tuleb lugeda, et otsuse tegemisel ei ole kõnealust häält antud (TsÜS § 33 lg 2). Häälte kehtetus saab otsuse kehtivust TsÜS § 33 lg 3 järgi siiski mõjutada üksnes juhul, kui tühised hääled mõjutasid kas otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu. Seega, isegi kui korteriomanike üldkoosolekul lubati korteriomaniku nimel hääletama esindusõiguseta isik, kuid ka tema esindajana antud hääli arvestamata oli kvooruminõue täidetud ja otsuse poolt anti piisav arv hääli, on otsus vastu võetud kooskõlas seadusega.
17.Kui tegu on kindlale isikule suunatud ühepoolse tehinguga ja isik, kellele tehing oli suunatud, ei vaielnud tehingu tegemisele vastu, kuigi ta esindusõiguse puudumisest teadis või pidi teadma, kohaldatakse sellele tehingule TsÜS §-s 129 sätestatut. Eelnev tähendab, et korteriomanik, kelle esindusõiguseta esindaja võeti kvoorumi täidetuse hindamisel arvesse ja lubati hääletama, saab esindusõiguseta antud hääle heaks kiita. Korteriomanik võib hääle andmise heaks kiita nii omal algatusel kui ka korteriühistu ettepanekul. Kui korteriomaniku häälega otsuse vastuvõtmisel arvestati, ehkki seda korteriomanikku esindas esindusõiguseta isik, toob hääle andmise heakskiitmine kaasa selle, et korteriomaniku häält võeti otsuse tegemisel arvesse õigesti. Kui korteriomanik kiidab heaks tema nimel hääle andmise, siis tuleb see hääl arvata ka kvoorumi hulka KrtS § 20 lg 2 mõttes (vt sarnaselt kirjaliku hääletuse kohta ka RKTKm 21.12.2022, 2-20-11256/51, p-d 13.4–13.6 ja 15).
18.Olukorda, kus üks korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, reguleerivad KrtS § 15 lg-d 1 ja 3. Nendest sätetest tuleneb, et ühised omanikud võivad korteriomandiga seotud õigusi teostada üksnes ühiselt, välja arvatud juhul, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Seejuures tuleneb ühistele omanikele kuuluvast korteriomandist üks jagamatu liikmesus ja hääleõigus (vt ka RKTKm 11.12.2024, 2-24-6208/7, p-d 11–12). Eelkõige on õiguste ühise teostamise põhimõtte eesmärk tagada, et ühised omanikud teostaksid ühisest korteriomandist tulenevaid õigusi ühtemoodi. Ühistel korteriomanikel on korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks võimalik määrata ühine esindaja.
19.Nii koosoleku otsustusvõimelisuse kui ka otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu kontrollimisel tuleb arvestada õiguste ühist teostamist reguleerivate sätetega. Nimelt saavad korteriomandi ühised omanikud üldkoosolekul hääletamisel osaleda, aga ka esindusõiguseta isiku poolt nende nimel hääle andmise heaks kiita kas ühiselt või peavad nad selleks volitama ühte endi hulgast või kolmandat isikut. Korteriomandi ühised omanikud võivad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 järgi määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka edasiulatuvalt (RKTKm 21.12.2022, 2-20-11256/51, p 14). Kui korteriomandi ühine omanik, keda teised ühised omanikud on volitanud enda nimel tegutsema, soovib omakorda anda volituse kellelegi kolmandale, tuleb lisaks arvestada TsÜS § 119 lg-ga 1, mille kohaselt on esindajal edasivolitamise õigus vaid siis, kui see tuleneb volitusest. Üksnes juhul, kui volitus on antud niisuguse tehingu tegemiseks, mille puhul ei saa mõistlikult oodata, et esindaja teeks selle isiklikult, eeldatakse, et esindajal on edasivolitamise õigus. Korteriomanike üldkoosolekul hääletamine on tehing, mille puhul tuleb mõistlikult eeldada, et esindaja teeb selle isiklikult, mistõttu selles olukorras automaatset edasivolitamise õigust ei ole.
5(7)
2-22-10127
20.Eeltoodust tuleneb, et kui üldkoosolekul hääletab vaid üks ühise korteriomandi omanik, kes ei ole tõendanud, et tal on teiste ühiste omanike esindamise õigus, ja viimaseid ei esinda koosolekul ka muu isik, siis ei pea koosoleku juhataja ega teised koosolekul osalevad korteriomanikud selle isiku hääli kvoorumi ega hääletustulemuste kindlakstegemisel arvestama. Koosoleku juhataja või teised koosolekul osalevad korteriomanikud võivad eelviidatud isiku küll hääletama lubada, kuid sel juhul riskivad nad sellega, et koosolekul vastu võetud otsused võidakse hiljem kehtetuks tunnistada (vt määruse p 16). Samas võib ühine korteriomanik, kelle nimel koosolekul esindusõiguseta hääletati, antud hääle heaks kiita ja sel juhul ei ole otsuse kehtetuks tunnistamiseks alust. Kuigi igal korteriomanikul on iseenesest õigus esitada kohtule üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise avaldus, tuginedes sellele, et koosolekul hääletas vaid üks ühine korteriomanik, kes ei suutnud koosolekul oma esindusõigust tõendada, riskib otsust sel põhjusel vaidlustav isik sellega, et avaldus jääb rahuldamata, kuna koosolekult puudunud ühine omanik kiidab koosolekul osalenud ja hääletanud ühise omaniku tegevuse heaks.
21.Ringkonnakohus tuvastas, et korteriomandite ühised omanikud olid juba enne vaidlusalust üldkoosolekut esitanud korteriühistule volikirjad, millest nähtus, et nad olid üldkoosolekutel osalemiseks määranud ühise esindaja. Samas jättis ringkonnakohus need volikirjad tähelepanuta, kuna leidis, et üldkoosoleku kvooruminõude täidetust saab hinnata vaid osalejate nimekirja alusel. Olukorras, kus korteriomandi ühised omanikud on määranud ühise esindaja ja see isik osaleb koosolekul, tuleb kõiki ühiseid omanikke lugeda koosolekul osalejaks sõltumata sellest, kas nad olid märgitud üldkoosolekul osalejate nimekirja ja kas nende volikirjad olid nimekirjale lisatud. Eeltoodust tulenevalt jätsid kohtud puudutatud isiku esitatud volikirjad kui tõendid põhjendamatult hindamata.
22.KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast. Osalejate nimekirja kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi (MTÜS § 21 lg 31). Ehkki seadusest tuleneb nõue koostada juriidilise isiku organi koosoleku kohta protokoll, ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p-d 9–9.3). Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt eelviidatud lahendi p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (vt ka RKTKm 16.04.2019, 2-18-7846/33, p 15).
23.Kolleegium märgib lisaks, et kui korteriomanike üldkoosolek on juba toimunud, siis ei saa hiljem lugeda osalejaks sellist isikut, kelle väidetav esindaja ei ole koosolekul osaledes kuidagi väljendanud, et ta kedagi esindab, kui osalemist ning hääletamist kellegi teise nimel ei saa järeldada ka asjaoludest. Nimelt eeldab teise isiku nimel kehtiva tehingu tegemine TsÜS § 115 lg 1 järgi kahe üheaegse eelduse täidetust – esiteks peab tehing olema tehtud esindatava nimel ja teiseks peab esindajal olema esindusõigus.
24.Seda, millal saab tehingut lugeda tehtuks esindatava nimel, reguleerib TsÜS § 116. Viidatud paragrahvi esimese lõike kohaselt võib esindaja teha tehingu eelkõige otseselt esindatava nimel, kuid tehingu tegemine esindatava nimel võib tuleneda ka tehingu tegemisega seotud asjaoludest. Olukorras, kus üldkoosolekul osaleb vaid üks mitmest sama korteriomandi ühisest omanikust, on võimalikud mõlemad eelnimetatud olukorrad. Korteriomandi ühine omanik võib koosolekul selgelt väljendada, et ta esindab hääletamisel ka teisi sama korteriomandi ühiseid omanikke, esitades KrtS § 22 lg 5 järgi esindusõigust tõendava(d) volikirja(d) (TsÜS § 116 lg 1 esimene alternatiiv). Kuid isegi kui koosolekul osalev korteriomandi ühine omanik ei esita koosolekul teiste sama 6(7)
2-22-10127 korteriomandi ühiste omanike volikirju, saab TsÜS § 116 lg 1 teise alternatiivi järgi vähemalt üldjuhul lugeda, et koosolekul osalev ühine omanik osaleb ja hääletab seal muu hulgas ka teiste sama korteriomandi ühiste omanike esindajana, sest selles olukorras saab koosolekul osalemist ja hääletamist lisaks endale ka teiste ühiste omanike nimel järeldada tehingu tegemise asjaoludest.
25.TsÜS §-dest 116, 128 ja 129 tuleneb, et heaks saab kiita vaid niisugust tehingut, mis on tehtud esindatava nimel. Kui väidetav esindaja ei ole TsÜS § 116 mõttes äratuntavalt koosolekul osalenud ja hääletanud (lisaks endale veel ka) kellegi teise nimel, ei ole hilisem heakskiit võimalik.
26.Igal juhul on ekslik kohtute järeldus, et koosolekul osalemist ega hääle andmist ei saa hiljem heaks kiita, kui esindajatele antud volikirju ei lisatud koosoleku protokollile. Samuti ei ole olukorras, kus korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, koosolekul osalejate nimekirjas vaid ühe ühise korteriomaniku märkimine viga, mis annaks eraldi võetuna aluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist.
27.Eeltoodust tulenevalt tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tühistada. Kuna kohtud ei teinud kõiki tõendeid nõuetekohaselt hinnates kindlaks, kes korteriomanikest vaidlusalusel üldkoosolekul kas isiklikult või esindaja kaudu osales, ega käsitlenud avaldaja nõuetega seotud muid väiteid ja Riigikohus ei saa asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata (TsMS § 688 lg 5), siis tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel arvestada ka seda, et avaldaja on alternatiivselt palunud kas tunnistada vaidlusalused otsused kehtetuks või tuvastada nende tühisus. Niisuguste alternatiivsete nõuete esitamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas avaldaja esitatud asjaolud annavad aluse tuvastada vaidlusaluste otsuste tühisus. Alles siis, kui kohus leiab, et tühisuse aluseid ei esine, saab kontrollida, kas on alust tunnistada otsused kehtetuks.
28.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.