Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Krista Kirspuu ja Indrek Parrest
Määruse tegemise aeg ja koht
13.08.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-3158
Tsiviilasi
AL ja TL kaebus Tallinna kohtutäitur AP-i 09.02.2015 otsusele täiteasjades nr 024/2012/10681071
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.05.2015 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AL ja TL määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I AL (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldaja II TL (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldajate lepinguline esindaja adv Kristel Valk Puudutatud isikud: Tallinna kohtutäitur AP Sissenõudja I OK (isikukood xxxxxxxxxxx) Sissenõudja II SM (isikukood xxxxxxxxxxx) Sissenõudjate lepinguline esindaja v/adv Neve Uudelt
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 29.05.2015 määrus jätta muutmata, määruskaebus jätta rahuldamata.
2.Määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jätta võrdsetes osades kaebuse esitajate kanda.
3.Rahuldada OK ja SM-i avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ning mõista AL-lt välja SM-i kasuks ringkonnakohtu menetlusega seotud menetluskuluna 198 eurot ja TL-lt SM-i kasuks välja ringkonnakohtu menetlusega seotud menetluskuluna 198 eurot.
Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates käesoleva määruse jõustumisest kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
5.Jätta kohtutäitur AP-i menetluskulud TsMS § 175 lõike 31 alusel tema enda kanda.
6.Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kassaatorile kättetoimetamisest. Selgitused Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja avaldajate nõue
1.27.02.2015 esitasid avaldajad kohtule avalduse Tallinna kohtutäitur AP-i 09.02.2015 otsusele täiteasjades nr 024/2012/1068-1071, paludes viidatud otsuse tühistada ja jätta menetluskulud kohtutäituri kanda.
2.Kohtutäituri menetluses on täiteasjad nr 024/2012/1068-1071, milles sissenõudjad esitasid 17.04.2012 täitmisavaldused ja täitedokumendid. Täiteasjas nr 024/2012/1068 on võlgnikuks avaldaja I ning täitedokumendiks on Tallinna notarite RT-i 24.11.2006 nr 10791 ja KP-i 22.08.2011 nr 1953 notariaalsed dokumendid. Nõude sisuks on solidaarne (avaldajaga II) hüpoteegiga tagatud nõue summas 359 911.64 eurot (t I kd lk 56). Täiteasjas nr 024/2012/1069 on võlgnikuks avaldaja II ning täitedokumendiks Tallinna notarite RT-i 24.11.2006 nr 10791 ja KP-i 22.08.2011 nr 1953 notariaalsed dokumendid. Nõude sisuks on solidaarne (avaldajaga I) hüpoteegiga tagatud nõue summas on 359 911.64 eurot (t I kd lk 58). Täiteasjas nr 024/2012/1070 on võlgnikuks avaldaja I ning täitedokumendiks Tallinna notarite RT-i 24.11.2006 nr 10791 ja KP-i 22.08.2011 nr 1953 notariaalsed dokumendid. Nõude sisuks on solidaarne (avaldajaga II) hüpoteegiga tagatud nõue summas 359 911.64 eurot (t I kd lk 60). Täiteasjas nr 024/2012/1071 on võlgnikuks avaldaja II ning täitedokumendiks Tallinna notarite RT-i 24.11.2006 nr 10791 ja KP-i 22.08.2011 nr 1953 notariaalsed dokumendid. Nõude sisuks on solidaarne (avaldajaga I) hüpoteegiga tagatud nõue summas 359 911.64 eurot (t I kd lk 62). Kohtutäitur teatas avaldajatele 08.05.2012, et täiteasjades toimub kinnistute (Xxxxxxxx xxx xx, Tallinn; Xxxxxxxxxx xxx xx, Tallinn; 235/2899 mõtteline osa Xxxxxxxxxx xxx xx, Tallinn) arestimine 15.05.2012 kell 14.00 (t I kd lk 178). 15.05.2012 kinnisasja arestimise aktist nähtub, et kohtutäitur määras kinnisasja asukohaga Xxxxxxxx xxx xx hinnaks 1 500 000 eurot ja Xxxxxxxxxx xxx xx hinnaks 350 000 eurot. Arestimistoimingu läbiviimisel osales avaldajate esindaja SS (t I kd lk 181-186, 188).
3.18.11.2014 toimus avaldajatele kuuluva kinnisasja asukohaga Xxxxxxxx xxx xx Tallinnas enampakkumine alghinnaga 1 500 000 eurot, mille kohta koostas kohtutäitur 18.11.2014 nurjunuks kuulutamise akti, kuna registreerimistaotlusi ei esitatud või elektroonilisi pakkumisi ei tehtud. 01.12.2014 hindas kohtutäitur vara ümber 1 300 000 eurole (t II kd lk 101-102). 07.01.2015 koostas kohtutäitur kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise akti (t II kd lk 106-107). 16.01.2015 hindas kohtutäitur vara ümber ning vara hind pärast ümberhindamist on 975 000 eurot (t II kd lk 108-109). 10.02.2015 koostas kohtutäitur uue kordusenampakkumise
nurjunuks kuulutamise akti (t II kd lk 124-125). 27.02.2015 on kohtutäitur hinnanud vara ümber ning vara hind pärast ümberhindamist on 735 000 eurot (t II kd lk 127128). 24.03.2015 koostas kohtutäitur uue kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise akti (t II kd lk 132-322).
4.Avaldajad esitasid 29.01.2015 kaebuse kohtutäituri poolt 16.01.2015 määratud hinnale, paludes tühistada 16.01.2015 vara ümberhindamise akt ja määrata Xxxxxxxx xxx xx kinnistu hind vastavalt selle turuväärtusele, mis on vähemalt 2 miljonit eurot. Koos kaebusega esitasid avaldajad taotluse täitemenetluse peatamiseks. Kohtutäitur jättis kaebuse 09.02.2015 otsusega rahuldamata.
5.27.02.2015 kaebuses kohtutäituri 09.02.2015 otsuse peale leidsid avaldajad, et kohtutäituri poolt määratud hind ei vasta kinnisasja tegelikule väärtusele ning selle määramine tunduvalt alla tegeliku turuväärtuse kahjustab põhjendamatult avaldajate huve. Xxxxxxxx xxx xx kinnisasja turuväärtuseks on vähemalt 2 miljonit eurot (või rohkemgi, mille kohta täpse hinnangu saab anda ekspert), kuna tegemist on ainulaadse spa-kompleksi sisaldava hoonega. Kohtutäituril tuleks korraldada kinnisasja väärtuse hindamiseks ekspertiis täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 8 alusel. Sissenõudjate seisukoht
6.Sissenõudjad vaidlesid avaldusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Kaebusega taotletavaks eesmärgiks on saavutada Xxxxxxxx xxx xx kinnistu uus hindamine. Avaldajad kinnisasja arestimise akti ei vaidlustanud. TMS ei võimalda võlgnikul vaidlustada kordusenampakkumisel asja alla hindamist. Sissenõudja I palus avaldajatelt solidaarselt välja mõista menetluskulu 1197 eurot ja sissenõudja II palus avaldajatelt solidaarselt välja mõista menetluskulu 1197 eurot. Sissenõudjad palusid avaldajatelt välja mõista ka menetluskuludelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohtutäituri seisukoht
7.Kohtutäitur vaidles kaebusele vastu ning jäi oma 09.02.2015 otsuses toodud seisukohtade juurde. Kohtutäitur on täitemenetlusi läbi viies olnud erapooletu ja lähtunud seaduses sätestatust. Seadus piirab vara ümberhindamist ja sätestab, et vara ei tohi alla hinnata mitte rohkem kui 25% eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes. Kohtutäitur on vara ümber hinnates küsinud kõikide menetlusosaliste seisukohti. Kinnisasja hindamine (so alghinna määramine) toimub kinnisomandi arestimisel või vahetult pärast arestimist ja kinnisasja hind kantakse kinnisasja arestimise akti. Kinnisomand arestiti 15.05.2012 ja selle juures viibis avaldajate esindaja. Kinnisasja arestimise aktis märgitud hinda avaldajad õigeaegselt ei vaidlustanud (TMS § 74 lg 7 koosmõjus §-ga 217). Kohtutäitur palus menetluskulud jätta avaldajate kanda. Esimese astme kohtu määrus
8.Maakohus jättis 29.05.2015 otsusega kaebuse rahuldamata. Kohus jättis sissenõudjate menetluskulud avaldajate kanda, rahuldas sissenõudjate avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ja mõistis avaldajatelt solidaarselt välja sissenõudjale I menetluskulu 678 eurot koos viivisega ning sissenõudjale II menetluskulu 678 eurot koos viivisega. Kohtutäituri menetluskulud jäid tema enda kanda tulenevalt TsMS § 175 lõikest 31.
9.Praegusel juhul on esitatud kaebus Tallinna kohtutäitur AP-i 09.02.2015 otsusele täiteasjades nr 024/2012/1068-1071 (t I kd tlk 16-20, II kd lk 118-122). Otsusega jättis kohtutäitur rahuldamata avaldajate 29.01.2015 kaebuse (t I kd tlk 10-15, II kd lk 113117). Avaldajad on kohtutäiturile esitanud 29.01.2015 kaebuse kohtutäituri tegevuse peale täiteasjades nr 024/2012/1068-1071. Kuna kohus kontrollib vaid kaevatava otsuse seaduslikkust, tuleb kohtul lähtuda selle otsuse tegemise aluseks olnud avaldajate 29.01.2015 kaebusest, millise kohaselt paluvad avaldajad tühistada 16.01.2015 koostatud vara ümberhindamise akt ja määrata Tallinnas Xxxxxxx xx kinnistu hind vastavalt selle turuväärtusele, mis on vähemalt 2 miljonit eurot. Samuti palusid avaldajad peatada kaebuse menetlemise ajaks täitemenetlused nr 024/2012/1068-1071 (t I kd lk 14, II kd lk 117).
10.Kohus viitas TMS § 23 lõikele 1 ja § 2 lg 1 punktile 19 ning § 74 lõigetele 4 ja 7. Vaidlust ei ole selles, et avaldajate esindaja osales 15.05.2012 toimunud kinnisasja arestimisel ning samuti ei ole vaidluse all, et avaldajad ei vaidlustanud kohtutäituri poolt 15.05.2012 määratud hinda kooskõlas TMS §-ga 217. Kohus leidis, et avaldajad on TMS § 217 lg 6 kohaselt minetanud võimaluse vaidlustada kohtutäituri poolt 15.05.2012 määratud kinnisasja hinda, kuivõrd ei ole peale arestimisakti saamist seda teinud.
11.Asjaolu, et täitemenetlused täiteasjades nr 024/2012/1068-1071 on olnud ajavahemikel 12.06.2012 kuni 17.02.2014 (t II kd lk 1, 34), 06.03.2014 kuni 14.04.2014 (t II kd lk 49, 55) ja 28.04.2014 kuni 21.10.2014 (t II kd lk 65, 81-84) peatatud, ei ole aluseks, et kohtutäitur määraks kinnisasjale uue hinna.
12.TMS § 74 lõikest 1 tuleneb, et kinnisasja hind määratakse kinnisasja arestimisel ning TMS ei näe ette võimalust kinnisasja hinna muutmiseks täitemenetluse käigus, v.a olukorras, kus kohtutäitur on palunud hinna vaidlustamise korral uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtul (TMS § 74 lg 8). Nimetatu on võimalik üksnes olukorras, kus isik vaidlustab kinnisasja arestimise akti vastavalt TMS §-le
13.Kohus viitas TMS § 100 lõigetele 1 ja 5. Asja materjalidest nähtub, et algne avaldajatele kuulunud kinnisasja enampakkumine on toimunud 18.11.2014 ning see on nurjunud, kuivõrd registreerimistaotlusi ei esitatud või elektroonilisi pakkumisi ei tehtud (t II kd lk 87-88). 01.12.2014 on kohtutäitur hinnanud vara ümber ning vara hind pärast ümberhindamist on 1 300 000 eurot (t II kd lk 101-102). 07.01.2015 on kohtutäitur koostanud uue kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise akti, kuivõrd registreerimistaotlusi ei esitatud või elektroonilisi pakkumisi ei tehtud (t II kd lk 106107). 16.01.2015 on kohtutäitur hinnanud vara ümber ning vara hind pärast ümberhindamist on 975 000 eurot (t II kd lk 108-109). 10.02.2015 on kohtutäitur koostanud uue kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise akti, kuivõrd registreerimistaotlusi ei esitatud või elektroonilisi pakkumisi ei tehtud (t II kd lk 124125). 27.02.2015 on kohtutäitur hinnanud vara ümber ning vara hind pärast ümberhindamist on 735 000 eurot (t II kd lk 127-128). 24.03.2015 on kohtutäitur koostanud uue kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise akti, kuivõrd registreerimistaotlusi ei esitatud või elektroonilisi pakkumisi ei tehtud (t II kd lk 132322).
14.Kohus leidis, et antud juhul on avaldajate etteheited kohtutäiturile kinnisasja hinna alla hindamise osas alusetud. TMS-ist tulenevalt on kohtutäiturile antud vara allahindamise otsustuspädevus. Vaidlust ei ole selles, et kohtutäitur on menetlusosalistele edastanud e-posti teel enampakkumiste nurjunuks kuulutamise aktid ja küsinud vara allahindamise osas seisukohta nii avaldajatelt kui ka sissenõudjadelt. Nimetatu nähtub kohtutäituri poolt menetlusosalistele edastatud enampakkumise nurjunuks kuulutamise aktist kui ka kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise aktidest (t II kd lk 87-88, 106-107, 124-125, 132-133).
15.Kohus pidas vajalikuks märkida, et avaldajad on alles 27.03.2015 kohtutäiturile edastatud e-kirjas märkinud, et viimaste hinnangul ei ole põhjendatud, et kinnistu väärtus väheneks igakuiselt 25% võrra (t III kd lk 30). Kordusenampakkumise nurjunuks kuulutamise 24.03.2015 aktist nähtub, et avaldajatele kuuluva kinnisasja müümine alghinnaga 735 000 eurot on ebaõnnestunud. Kuni nimetatud ajani määratud vara ümberhindamisest nähtub, et 735 000 eurot moodustab algsest hinnast 49% ja on kooskõlas TMS § 100 lõikes 5 sätestatuga. Asjaolu, et avaldajad soovivad saada täitemenetluse käigus kinnisasja eest kõrgemat ostuhinda kui enampakkumisel olev alghind, ei muuda veel kohtutäituri tegevust seadusega vastuolus olevaks. Kohtutäitur on käesoleval juhtumil viinud kordusenampakkumisi läbi kooskõlas TMS-is sätestatuga. Isegi kui enampakkumisel olev alghind on võrreldes tegeliku turuhinnaga määratud liiga madal, tõuseb asja tegelik müügihind enampakkumise käigus. Enampakkumise korraldamine kaitseb võlgniku huve, sest seal kujuneb hind pakkumuste tulemusena eelduslikult vastavalt turuhinnale. Avaldajad on ka ise proovinud müüa neile kuuluvat kinnisasja hinnaga 1 500 000 eurot (t I kd lk 158-159), kuid õnnestunud see ei ole. Nimetatust saab järeldada, et algselt määratud kinnisasja alghind 1 500 000 eurot ei vasta vara turuväärtusele.
16.Avaldajad on oma kohtutäiturile esitatud kaebuses palunud kohtutäituril peatada täitemenetluse. Antud juhul tulenevad täitemenetluse peatamise alused kohtutäiturile TMS §-st 46. Täitemenetluse peatamise otsustamine on kohtutäituri diskretsiooniotsus ning antud juhul on kohtutäitur jätnud põhjendatult avaldajate vastava taotluse rahuldamata. Ka kohtu poolt on jäetud rahuldamata avaldajate taotlused täitemenetluse peatamiseks esialgse õiguskaitse korras (t I kd lk 37, 99).
17.Kõige eelpooltoodu alusel asus kohus kokkuvõtlikult seisukohale, et kaebus põhjendatud ei ole ning rahuldamisele ei kuulu. Kõik määruses kajastamata dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning seisukohad ei oma kohtu arvates sisulist tähtsust, mistõttu kohus neile ei vastanud.
18.Kuivõrd kohus kaebust ei rahulda, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 172 lg 1 alusel solidaarselt avaldajate kanda. TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 järgi määras kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.
19.Sissenõudjad esitasid 07.04.2015 menetluskulude nimekirja, millise kohaselt palus sissenõudja I avaldajatelt solidaarselt välja mõista menetluskulu 1197 eurot ja sissenõudja II palus avaldajatelt solidaarselt välja mõista menetluskulu 1197 eurot (t I kd lk 104). Sissenõudjad on esitanud arved nr 150562 ja nr 150563 ning spetsifikatsiooni, mille kohaselt on esindaja tutvunud Harju Maakohtu 18.03.2015 määrusega 0,1 tundi, analüüsinud avalduse materjale 0,7 tundi, ette valmistanud 24.03.2015 e-kirja 0,4 tundi, tutvunud e-kirjaga 0,1 tundi, ette valmistanud e-kirja
kohtule 0,3 tundi, tutvunud Harju Maakohtu 26.03.2015 määrusega 0,1 tundi, ette valmistanud 26.03.2015 e-kirja 0,1 tundi, tõlkinud üürilepingu eesti keelde 4,3 tundi, koostanud vastuse kaebusele 9,5 tundi (t I kd lk 164-167). Sissenõudjate lepingulise esindaja vandeadvokaat NU-i tunnitasumäär õigusabiteenuse osutamisel on olnud 170 eurot (käibemaksuta). Kohtule esitatud arvete spetsifikatsioonidest nähtub, et sissenõudjatele on õigusabiteenust osutanud ka MZ tunnitasumääraga 110 eurot (käibemaksuta) (t I kd lk 165, 167).
20.Kohus leidis, et MZ osutatud õigusabiteenus ei kuulu avaldajate poolt hüvitamisele, kuna advokaadibüroo jurist ei saa osutada õigusabiteenust. Samuti ei nähtu kohtule esitatud ühestki menetlusdokumendist, et jurist oleks olnud sissenõudjate lepinguline esindaja. Kohtule esitatust saab järeldada, et MZ on teostanud dokumendi ettevalmistamise – üürilepingu tõlke eesti keelde (t I kd lk 165, 167). Kuivõrd käesolevas tsiviilasjas ei oma nimetatud tõend otsest puutumust, ei pea avaldajad vastavat kulutust puudutatud isikutele hüvitama.
21.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-115-13 punktis 25 leidnud, et Riigikohtu senises praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu 120 eurot koos käibemaksuga (01.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13) ja tunnitasu 120 eurot ilma käibemaksuta (02.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13). Riigikohus on ka selgitanud, et üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Riigikohus on pidanud üksikjuhtudel põhjendatuks eelpool viidatud tunnitasust kõrgemat tunnitasu (vt selles osas ka Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-98-13 ning nr 3-2-1-115-14). Riigikohus on selgitanud, et kõrgema tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi. Tulenevalt Riigikohtu praktikast ning asjaolust, et praegusel juhul olnud tegemist tavapärasest keerukama õigusvaidlusega, leidis kohus, et sissenõudjate lepingulise esindaja tunnitasumäära tuleb vähendada 120 euroni (käibemaksuta). Samuti arvestas kohus asjaoluga, et antud tsiviilasi on lahendatud kirjalikus menetluses.
22.Sissenõudjate lepingulise esindaja vandeadvokaadi NU-i esitatud spetsifikatsioonis märgitud õigusabikulu vastab kohtu hinnangul sissenõudjate esindaja poolt tehtud menetlustoimingutele ning tsiviilasja toimikus olevatele materjalidele, seega avaldajate poolt kuulub hüvitamisele solidaarselt õigusabikulu 1356 eurot (11,3 tundi x 120 eurot). Sissenõudjad palusid välja mõista menetluskulu ilma käibemaksuta (t I kd lk 112-113).
23.Eelnevast tulenevalt rahuldas kohus sissenõudjate taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ning kohustas avaldajaid solidaarselt sissenõudjatele hüvitama menetluskulu kokku 1356 eurot. Rahuldamata tuleb jätta sissenõudjate taotlus menetluskulude väljamõistmiseks summas 1038 eurot (2394-1356). Kuivõrd käesolevas tsiviilasjas on kaks sissenõudjat ning sissenõudjad palusid kumbki välja mõista avaldajatelt solidaarselt pool kantud menetluskuludest, tuleb avaldajatelt solidaarselt sissenõudja I kasuks välja mõista menetluskulu 678 eurot ja sissenõudja II kasuks menetluskulu 678 eurot. Kooskõlas TsMS § 177 lõikega 4 rahuldas kohus sissenõudjate taotluse menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Määruskaebus
24.16.06.2015 esitatud määruskaebuses paluvad avaldajad tühistada maakohtu määruse ja teha uus määrus, millega nende kaebus rahuldada või alternatiivselt, tühistada maakohtu määrus menetluskulude kindlaksmääramise osas ja teha selles osas uus määrus, millega mõista avaldajatelt solidaarselt sissenõudjatele välja maakohtu menetluskulu maksimaalselt 480 euro ulatuses.
25.Avaldajad on selgitanud, et vara ümberhindamine kohtutäituri näidatud viisil ei ole praegusel juhul õige, kuna vara alghind on määratud väga ammu ega ole enam asjakohane ning tegemist on eksklusiivse ja erilise kinnistuga, mille müük kiirkorras oksjonikeskkonnas ei ole võimalik. Kohus on kaevatavas määruses piirdunud üksnes üldsõnaliselt kohtutäituriga nõustumisega ega ole otsust sisuliselt põhjendanud.
26.Avaldajate hinnangul tuleb TMS § 100 lg 5 kohaldamisel lisaks TMS § 74 lg 1 alusel määratud formaalsele alghinnale lähtuda ka tegelikust turuhinnast ja turuhinnast vara ümberhindamisel. Täiesti põhjendamatu on kohtutäituri tegevus kinnistu ümberhindamisel maksimaalses määras lähtudes 2012.a määratud kinnistu alghinnast. Maakohus ei ole analüüsinud kinnisvara turuhindade erinevust 2012.a ja 2014.a, milline asjaolu on tõendatav Maa-ameti andmetega. Isegi juhul, kui alghinna määramisel viibis juures avaldajate esindaja, ei muuda see asjaolu, et kohtutäituri määratud hind ei vasta turusituatsioonile.
27.Kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone üldpinnaks on 598,8m2 ning krundi suuruseks on 5231m2. Ainuüksi asjaolu, et hoones asub mitmeid erivõimalusi pakkuv spakompleks, viitab sellele, et tegemist ei ole tavapärase kinnisasjaga. Avaldajad on palunud kohtutäituril kinnisasja hinda mitte kiirustades maksimaalses määras alla hinnata ning, arvestades kinnistu eripära, pakkuda kinnistut müügiks alghinnaga pikema ajaperioodi jooksul. Tegemist on eksklusiivse kinnistuga, mille väärtus on ligikaudu 2 miljonit eurot ning mille müük kiirustades ei ole mõistlikult võimalik, kuna ostjate sihtgrupp on piiratud ja ka ostuotsuse tegemine, sh ostu finantseerimine, võtab tavapärasest enam aega. Kohus leidis ekslikult, et enampakkumisel kujuneb hind pakkumuste tulemusena eelduslikult vastavalt turuhinnale.
28.Avaldajate hinnangul ei ole põhjendatud puudutatud isikute menetluskulud 1356 eurot, milline summa on ilmselgelt ebamõistlikult suur. Põhjendamatu on sissenõudjate esindaja ajakulu õigusabiteenuse osutamisele. Tegemist ei ole õiguslikult keerulise ja mahuka vaidlusega, mistõttu on maksimaalne põhjendatud ajakulu 3–4 tundi. Vastustajate seisukoht
29.Kohtutäitur ja sissenõudjad vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid selle rahuldamata jätta.
Menetluse edasine käik
30.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
Ringkonnakohtu seisukoht
31.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 29.05.2015 määrus on õige ja määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS §-le 659 ja § 657 lõike 1 punktile 1 tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS §-st 659 ja § 654 lõikest 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
32.Maakohus on õigesti leidnud, et avaldajad on minetanud oma õiguse vaidlustada kinnisasjale algselt määratud hinda, kuna sel juhul tulnuks esitada kaebus arestimise aktis märgitud hinnale TMS § 74 lõike 7 ja § 217 lõike 1 alusel. Avaldajad seda ei teinud. Kaebusest nähtuvalt ei ole avaldajad ka rahul kohtutäituri poolt kinnisasja müümise viisiga. Kolleegium märgib, et kohtutäitur juhindub kinnisasja müümisel täitemenetluses TMS-is sätestatust. TMS § 78 lõike 1 ja § 81 lõike 1 koosmõjust §-ga 137 ja §-dega 150-161 tulenevalt toimub kinnisasja müük täitemenetluses avalikul elektroonilisel enampakkumisel veebikeskkonnas avanevas elektroonilises oksjonikeskkonnas. TMS ei näe ette konkreetse kinnisasja eripära arvestades teistsugusel viisil kui kiirmüügina oksjonikeskkonnas enampakkumise läbiviimist. Kui avaldajatele ei sobinud kohtutäituri poolt kinnisasja müümise viis, võisid nad TMS § 157 ja § 101 lõike 1 alusel taotleda kohtutäiturilt kinnisasja müümist muul viisil kui elektroonilisel enampakkumisel või TMS § 157 ja § 102 lõike 1 alusel taotleda kohtutäiturilt müüa kinnisasi ise kohtutäituri kontrolli all. Avaldajad ei ole esile toonud, et nad oleks vastava taotluse esitanud. Avaldajad ei ole ka esile toonud, millist konkreetset müümise viisi nad silmas peavad, määruskaebuses on vaid märgitud, et kohtutäituril tulnuks pakkuda kinnistut müügiks alghinnaga pikema perioodi jooksul. Samas on avaldajad nentinud, et kõnealuse kinnistu tõenäoline ostja ei otsi kinnisvara kohtutäiturite oksjonikeskkonnast. Seega jääb kaebusest selgusetuks, millisel konkreetsel viisil tulnuks avaldajate hinnangul korraldada kinnisasja müük, et müüa kinnistu avaldajate soovitud hinnaga. Avaldajatel tuleb ka silmas pidada, et kinnisasja müümist täitemenetluses ei saa samastada tavaolukorras müügiga, kus müügikuulutus võibki aastaid erinevate kinnisvarabüroode portaalides vmt olla avaldatud enne, kui leidub huvitatud ostja. Kinnisasja müümisel täitemenetluses enampakkumisel on tegemist siiski kiirkorras toimuva spetsiifilise müügiga, mille puhul tuleb järgida seaduses sätestatud reegleid ning arvestada lisaks võlgnike huvidele ka sissenõudjate huvidega. Kolleegium nõustub ka maakohtu seisukohaga, et kui enampakkumises olev alghind oleks tegelikust turuhinnast oluliselt madalam, tõuseks asja tegelik müügihind enampakkumise käigus. Praegusel juhul aga algselt määratud hinnaga kinnisasjale ostjaid ei leidunud, seega on kohtutäitur õiguspäraselt alandanud vastavalt TMS-is sätestatule enampakkumise käigus kinnisasja hinda.
33.Kaebuses on vaidlustatud ka avaldajatelt sissenõudjatele väljamõistetud menetluskulude suurust. Kaevatavast määrusest nähtuvalt on maakohus hinnanud sissenõudjate menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust, arvestades mh asja sisu ja toimiku materjale. Riigikohus on korduvalt väljendanud seisukohta, et menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lõike 1 järgi kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Praegusel juhul ei saa maakohtule ette heita diskretsioonipiiride ületamist.
34.Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad TsMS § 171 lõike 1 alusel määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud määruskaebuse esitajate kanda.
35.Maakohus määras kaevatavas määruses vastavalt TsMS § 174 lõikele 2 kindlaks menetluskulude rahalise suuruse, seega tuleb ka ringkonnakohtul TsMS § 174 lõigete 1 ja 3 alusel ringkonnakohtu menetlusega seotud menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrata. Ringkonnakohus leiab, et sissenõudjate avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks tuleb rahuldada osaliselt.
36.Sissenõudjate menetluskuluks ringkonnakohtus on õigusabikulud 561 eurot, millise summa palub sissenõudja II avaldajatelt välja mõista, kuna tema kandis apellatsioonimenetlusega seonduva kulu. Samuti esitas sissenõudja II TsMS § 177 lg 4 kohase taotluse. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on sissenõudjatele osutatud ringkonnakohtu menetluses õigusabi 3,3h ulatuses, sh on kulunud 0,2h Harju Maakohtu 29.05.2015 määruse analüüsiks, 0,2h määruskaebuse analüüsiks ja 2,9h määruskaebusele vastuse koostamiseks. Menetluskulude nimekirjale lisatud arvest nr 151277 nähtuvalt on sissenõudjatele osutatud õigusabi tunnihinnaga 170 eurot. Samuti nähtub arvelt nagu õigusabi oleks osutatud 3,3h asemel 3,1h, kuid lähtudes taotletavast summast (561 eurot) tuleb õigusabi osutamisele kulunud ajaks lugeda siiski 3,3h, mis ühtib ka toimingute nimekirjas märgitud ajakuluga. Avaldajad ei ole sissenõudjate menetluskulude osas seisukohta esitanud.
37.Ringkonnakohus leiab, et sissenõudjate poolt 3,3h ulatuses määruskaebusega tegelemine oli põhjendatud. Küll aga tuleb vähendada sissenõudjate lepingulise esindaja tunnitasumäära 170 eurot. Sarnaselt maakohtuga leiab ringkonnakohus, et käesoleva asja sisu ja keerukust arvestades on põhjendatud kohaldada 120-eurost tunnitasumäära. Seega tuleb avaldajatelt solidaarselt sissenõudja I kasuks välja mõista ringkonnakohtus kantud menetluskuluna 3,3h x 120 eurot = 396 eurot (käibemaksuta). Avaldus jääb rahuldamata 165 euro ulatuses. Kooskõlas TsMS § 177 lõikega 4 tuleb avaldajatel solidaarselt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist alates käesoleva määruse jõustumisest kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
38.Tulenevalt TsMS § 175 lõikest 31 ei hüvitata kohtutäituri otsuse peale esitatud kaebuse lahendamise menetluses kohtutäituri kantud õigusabikulusid.
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.