Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Malle Seppik
Kohtuasi
AS-i Baltplast hagi Aktsiaseltsi KH Energia - Konsult vastu asja väljanõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-44007
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i Baltplast kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
32 369 eurot 8 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja AS Baltplast (OÜ BALTPLAST üldõigusjärglane) (registrikood 10029370), esindaja vandeadvokaat PirkkaMarja Põldvere Kostja Aktsiaselts KH Energia - Konsult (registrikood 10303995), esindaja vandeadvokaat Kaido Pihlakas
Asja läbivaatamise kuupäev
29. september 2014. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada tsiviilasjas nr 2-12-44007 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 7. märtsi 2014. a otsus ja Harju Maakohtu 9. oktoobri 2013. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata haginõue mõista Aktsiaseltsi KH Energia - Konsult valdusest välja AS-i Baltplast valdusse Tallinnas Kadaka tee 72a ehitises (registrikood nr 101017062) paiknev traforuum, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
2.Ülejäänud osas jätta käesoleva otsuse resolutsiooni p-s 1 nimetatud ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.
3.Otsus on jõustunud osas, milles jäeti rahuldamata haginõue AS-i Baltplast omandiõiguse tunnustamiseks Tallinnas Kadaka tee 72a ehitises asuva alajaama „Lada" suhtes ja selle alajaama väljanõudmiseks Aktsiaseltsi KH Energia - Konsult valdusest.
4.Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.
5.Tagastada OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus (konto nr EE651010022003772002) 28. märtsil 2014 AS-i Baltplast eest tasutud kautsjon 323 eurot 70 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ BALTPLAST esitas 30. oktoobril 2012 Harju Maakohtule hagi Aktsiaseltsi KH Energia Konsult (kostja) vastu, paludes tunnustada enda omandiõigust Tallinnas Kadaka tee 72a ehitises (ehitis) asuva alajaama „Lada" (alajaam) suhtes ning nõuda alajaam ja samas ehitises paiknev traforuum välja kostja ebaseaduslikust valdusest. Menetluskulud palus OÜ BALTPLAST jätta kostja kanda. Tallinna Ringkonnakohus asendas 5. veebruari 2014. a määrusega hageja OÜ BALTPLAST AS-iga Baltplast (mõlemaid on edaspidi nimetatud hagejaks) äriühingute ühinemise tõttu tekkinud üldõigusjärgluse tulemusena. Hagiavalduse kohaselt kuulub Toomas Toolile Tallinnas Kadaka tee 72a asuv kinnistu (registriosa nr 10089601, kinnistu). Kinnistule on Esmar Kinnisvara OÜ (EKV) kasuks seatud hoonestusõigus tähtajaga 25 aastat. Hageja on EKV üldõigusjärglane äriühingute ühinemise tulemusena. Kinnistul asuvas ehitises on traforuum suurusega 102,6 m2, milles on alajaam. Kinnistu ja sellel paiknevate ehitiste elektrivarustus elektrienergiaga jaotusvõrgust toimub alajaama kaudu. Kostja müüb alajaama ja sellega ühendatud seadmete kaudu elektrienergiat kokku 28 kinnistul paiknevas mõõtepunktis. Alajaam on ehitatud 1995. a algul. Alajaama seadmed on kinnistu oluline osa, kuna need asuvad kinnistul paiknevas ehitises asuvas traforuumis, ning ruumi ega seadmete kasutusõigust ei ole antud kolmandatele isikutele. 4. juunini 2009 haldas ja valdas traforuumi ja seadmeid hageja õiguseellasega kehtinud suulise kokkuleppe alusel kostja. 4. juunil 2009 väljendas hageja tahet lõpetada kostjaga alajaama kasutamiseks sõlmitud kokkulepe ja nõudis alajaama tagastamist. Kostja keeldus nii valdust vabastamast kui ka hüvitist maksmast, väites, et ta on alajaama seadmete omanik. 20. jaanuaril 2011 esitas hageja nõude vabastada alajaama valdus ja hüvitada rikkumise teel saadu. Kuivõrd alajaam on kostja valduses, ei ole hagejal õnnestunud sõlmida lepingut kogu kinnistu varustamiseks elektrienergia ja võrguteenustega alajaama kaudu. Alajaam on ühenduslüliks Elektrilevi OÜ võrgu ja ehitise ning teiste kinnistul asuvate ehitiste vahel ning selle eesmärgiks on ostetava energia muundamine ja edasijuhtimine. Alajaama eraldamine muudaks oluliselt kinnistu kasutamise otstarvet. Kuna alajaam ja kinnistusisene elektrisüsteem moodustavad kinnistuga funktsionaalse terviku, on alajaam käsitatav ehitise, milles see asub, olulise osana tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 lg 1 mõttes. Kinnistusraamatus puuduvad kanded, mille järgi oleks alajaam püstitatud asjaõiguse alusel. Kuna alajaam ei ole ehitatud avalikes huvides ja selle kaudu varustatakse elektriga üksnes kinnistut, ei ole täidetud asjaõigusseaduse (AÕS) §-s 1581 sätestatud tehnorajatise talumise kohustuse tekkimise eeldus, milleks on selle kasutamine avalikes huvides. Kinnistu omanikul ja hoonestajal ei ole AÕS § 1581 lg-st 1 ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152 lg-st 1 tulenevat kohustust tehnorajatist taluda. Seega ei saa nimetatud sätetest tulenevalt käsitada alajaama kostjale kuuluva tehnorajatisena. Kuna kinnisasjale on seatud hoonestusõigus, on alajaam hoonestusõiguse oluline osa ja kuulub hagejale. Alates 4. juunist
2009 (mil hageja väljendas tahet lõpetada kostjaga alajaama kasutamiseks sõlmitud suuline kokkulepe ja nõudis alajaama tagastamist) puudub kostjal õiguslik alus alajaama ja traforuumi, milles alajaam asub, vallata ja kasutada.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ning palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja väitel ei ole hageja tõendanud, et ta oleks omandanud alajaama seadmed kui vallasasjad või et ta neid valdaks. Alajaama seadmed on elektriseadmed, mida on võimalik teisaldada ja kasutada mõnel muul kinnisasjal, ilma et seadmed või kinnisasi häviksid või oluliselt muutuks. Seega ei ole alajaama seadmed kinnistu oluliseks osaks. Kostja on alajaama seadmete omanik. 1994. a detsembris tellis Kadaka Kinnisvara AS (KK) kostjalt seadmete projekteerimise ja paigaldamise kinnistu peahoonesse. 29. jaanuaril 1995 allkirjastasid kostja ja KK piiritlusakti, millega määrati kindlaks poolte vastutusala seadmete käitamisel ja seadmete kuuluvus. Pärast alajaama seadmete omandamist ei ole kostja neid võõrandanud ega andnud kasutusõigust muule isikule. Kostja on hooldanud alajaama seadmeid ja teinud kõik vajaliku, tagamaks alajaama nõuetekohane toimimine ja kinnistu nõuetekohane varustamine elektrienergiaga. Hageja hoonestusõiguse omandamise ajal kehtinud AÕSRS § 152 lg 1 kohaselt oli omanik kohustatud taluma tema kinnisasjale enne 1999. a 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. AÕSRS § 152 kehtiv redaktsioon lõpetas talumiskohustuse, kuid ei saanud tuua kaasa tehnorajatise omaniku omandiõigusest ilmajäämist igasuguse hüvitiseta. Vastupidisel juhul oleks tegemist põhiseaduse vastase õigusmuudatusega. Vähemalt 4. juunini 2009 oli kostja valdus õiguspärane. Kuna kinnistu kasutajatel on jätkuvalt vajadus saada elektrienergiat alajaama kaudu, ei ole lõppenud alajaama ja selle toimimiseks vajaliku ruumi kasutamise tähtaeg. Hagejal puudub alus õigusliku olukorra ühepoolseks ümberkujundamiseks ja alajaama kasutusõiguse lõpetamiseks.
3.Harju Maakohus jättis 9. oktoobri 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tellis KK kinnistu tarbeks kostjalt alajaama projekteerimise ja paigaldamise kinnistu peahoonesse ning tööde tegemise järel pidid jaama seadmed jääma kostjale, mille kohta vormistati piiritlusakt ja leping. Lepingust ja piiritlusaktist nähtuvalt on alajaam paigaldatud kinnistul asuva ehitise ruumidesse 29. jaanuaril 1995. Ehitis on hagejale kuuluva hoonestusõiguse oluline osa AÕS § 241 lg 5 järgi. Vaatluse käigus selgus, et alajaama on võimalik teisaldada ja ruumidest ära viia, ning kohtul ei tekkinud kahtlust, et alajaama äraviimisel võiks kahjustuda kas hoonestusõiguse osaks olev ehitis või alajaam ise. Piiritlusaktist ja lepingu sisust järeldub, et alajaama soetas kostja KK tellimusel selleks, et teenindada KK-d, alajaam paigaldati kinnistul asuvasse ruumi. Seega on alajaam iseseisev vallasasi, mis ei ole 29. jaanuaril 1995 kehtinud (kui alajaam paigaldati) AÕS § 17 lg 1 ja § 241 lg 5 järgi ehitise ja hoonestusõiguse osa ega kuulu seetõttu ka hagejale kui hoonestusõiguse omajale. Hageja ei ole tõendanud, et tema õiguseellane oleks mainitud ajal olnud alajaama kui iseseisva vallasasja omanik. Kuivõrd alajaama oli võimalik
eemaldada selliselt, et see ei kahjusta ei hoonet ega alajaama, ei olnud alajaam 22. jaanuaril 2007 (kui hageja õiguseellane hoonestusõiguse omandas) kehtinud TsÜS § 53 lg 1, § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 järgi ehitise ja kinnisasja oluline osa ega seetõttu ka hoonestusõiguse oluline osa, mistõttu võis see olla eraldi käibes (lepingu ja piiritlusakti järgi soetas kostja selle ja osutas teenust) TsÜS § 53 lg 2 järgi. Kuna alajaam paigaldati 29. jaanuaril 1995, kohaldub hoonestusõiguse omandamise ajal kehtinud AÕSRS § 152 lg 1, mis sätestas, et omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Kuna alajaam osales eraldi käibes, see ei olnud TsÜS § 53 lg 1, § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 järgi ehitise ega kinnisasja oluline osa ning seetõttu ka hoonestusõiguse osa ja hoonestusõiguse omanikul oli AÕSRS § 152 lg 1 järgi alajaama talumise kohustus, ei kuulunud alajaam hageja õiguseellasele. Seega kuni 26. märtsini 2007, kui kehtestati TsÜS § 54 lg 2 teine lause (maakohtu otsuses ekslikult märgitud TsÜS § 52 lg 2 teine lause), ei olnud alajaam ehitise ja hoonestusõiguse oluline osa ehk alajaam ei olnud hageja ega tema õiguseellase omandis. AÕSRS § 152 ja TsÜS § 54 lg 2 (maakohtu otsuses ekslikult märgitud TsÜS § 52 lg 1) muudatus jõustus 26. märtsil 2007. Pooled ei vaidle, et alajaama kui tehnorajatist ei kasutata avalikes huvides. Alajaam on püstitatud enne esmakinnistamist 18. veebruaril 2003 ehk pärast AÕSRS §-s 152 nimetatud aega, ehkki alajaam on paigaldatud enne 1. aprilli 1999. Alajaam ei ole rajatud asjaõiguse alusel. Alates 26. märtsist 2007 kehtivast AÕSRS §-st 152 ei nähtu, et kui kinnisasja omanikul ei ole pärast 26. märtsi 2007 AÕSRS § 152 lg-test 1 ja 2 tulenevat kohustust, muutuks tehnorajatis TsÜS § 54 lg 2 kohaselt kohe kinnisasja oluliseks osaks ehk tehnorajatise omandiõiguslik režiim muutuks. Selline muudatus ei oleks kooskõlas ka põhiseaduse §-ga 32. AÕSRS § 152 lg-d 1–4 ning TsÜS § 54 lg-t 2 koostoimes tõlgendades ei ole alajaam kinnisasja ja hoonestusõiguse oluline osa ega ole seega hageja omandis ning hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 järgi omandi tunnustamist alajaamale ning nõuda seda kostja valdusest enda valdusesse. AÕSRS § 152 lg-test 3 ja 4 ning AÕS §-st 89 tulenevaid nõudeid ei ole hageja kostja vastu esitanud. Kuivõrd hageja traforuumi vabastamise nõue on seotud alajaama väljanõudmise nõudega ja alajaamale omandiõiguse tunnustamise nõudega ning kuivõrd kostja on alajaama omanik ega ole paigaldanud alajaama kinnistule omavoliliselt, valdab kostja traforuumi seaduslikult. Seda, et traforuumi valdamise alus oleks ära langenud tähtaja möödumise tõttu või võimaliku lepingu ülesütlemise tõttu, ei ole hageja tõendanud.
4.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. märtsi 2014. a otsusega maakohtu otsuse muutmata, apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsusega ega korranud selle põhjendusi. Maakohus on otsust nõuetekohaselt põhjendanud ja materiaalõiguse normi õigesti kohaldanud. Ringkonnakohus ei tuvastanud ka menetlusõiguse normi rikkumist, mis oleks otsuse tühistamise aluseks. Maakohus on hinnanud tõendeid nõuetekohaselt. Ehitis on hoonestusõiguse oluline osa, kuid selles asuvat alajaama kui vallasasja on võimalik ehitist või alajaama ennast kahjustamata eraldada. Seega ei olnud
22.jaanuaril 2007 hoonestusõiguslepingu sõlmimise ajal tegemist TsÜS § 53 lg 1, § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 mõttes ehitise ja kinnisasja olulise osaga ega hoonestusõiguse olulise osaga ning hageja õiguseellane ei saanud alajaama omanikuks. Kostja tõendas omandiõiguse olemasolu vaidlusalustele seadmetele, mille omanikuks oli ta enne, kui hageja õiguseellasel tekkis kinnistu osas hoonestusõigus. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Maakohus on põhjendanud, miks ta leiab, et hageja ei saanud alajaama omanikuks ja et tulenevalt AÕS § 80 lg-test 1 ja 2 ei saa hagi rahuldada. Hageja viidatud Riigikohtu otsus asjas nr 3-2-1-111-04 ei ole kohaldatav, kuivõrd nimetatud tsiviilasjas oli vaidlusesemeks elamus olev soojusvõrk, mille kaudu köeti elamus olevaid kortereid, ning soojusvõrgu seadmete eraldamine ei olnud ka võimalik. Alajaama seadmeid on võimalik paigaldada ka teise hoonesse, milles kohus veendus ka vaatluse käigus. Alajaama olemasolu ei ole kinnistu tavapäraseks kasutamiseks hädavajalik ja selle puudumine ei takista kinnistu sihipärast kasutamist. Elektrituruseaduse § 65 lg 1 p 4 kohaselt on võrguettevõtjal kohustus edastada oma võrgus elektrienergiat liitumispunktini või alates liitumispunktist. Kui kostja alajaama teisaldab, peab Elektrilevi OÜ hagejat varustama elektrienergiaga. Kui hageja ei nõustu kostja tegevusega tema kinnistul, on tal võimalik kaaluda kohase õiguskaitsevahendi kohaldamist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja arvates on ringkonnakohus menetlusõiguse norme rikkudes ja materiaalõigust ebaõigesti kohaldades vääralt leidnud, et alajaam ei ole kinnistu oluline osa, ja jätnud seetõttu hagi rahuldamata. Väljakujunenud kohtupraktikat eirates on kohtud ignoreerinud asjaolu, et alajaama eemaldamisega kaotab kinnistu oma funktsionaalsuse ja seetõttu on alajaam ehitise ja kinnistu oluline osa. Ringkonnakohtu otsus on väga lühike, kohus on jätnud sisuliselt põhjendamata, miks ta ei nõustu apellatsioonkaebuses esitatud väidetega. Alama astme kohtud on kohaldanud TsÜS-i ja AÕS-i vale redaktsiooni. Lähtuda tulnuks esmakinnistamise ajal kehtinud õigusest, mitte hoonestusõiguse seadmise ajal kehtinud sätetest. 18. veebruaril 2003 (esmakinnistamise aeg) kehtinud sätetest tulenevalt muutus alajaam kinnistu oluliseks osaks juba kinnistamisel ning selle omandiõigus ei ole hiljem muutunud. Alajaam oleks ehitise oluline osa nii selle ehitisse paigutamise aja (1995) kui ka hoonestusõiguse seadmise aja (2007) õiguse kohaselt, samuti kehtiva TsÜS § 55 alusel. Ehitise
olulise osa mõiste sisustamisel tuleb lähtuda funktsionaalsest eraldamise võimalusest, mitte füüsilise eraldamise võimalusest. Ringkonnakohus ei ole asjas olulise tähtsusega tõendeid põhjalikult ja igakülgselt hinnanud. Vaatlusprotokollis ei ole viidet sellele, et kohus oleks vaatluse käigus tuvastanud, et alajaama ehitisest eraldamine oleks võimalik, eriti veel ehitist ja alajaama kahjustamata. Seega ei saanud ringkonnakohus kohtuotsuses märgitud järeldust vaatlusprotokolli alusel teha ja on ilmne, et kohus on ise tõendeid nõuetekohaselt hindamata üksnes korranud maakohtu alusetut järeldust. Ka kostja viidatud asjaolu, et madalpingepaneelid on liigutatavad, ei tähenda, et alajaama oleks võimalik kinnistult eemaldada kinnistut või alajaama funktsionaalselt kahjustamata. Kohtud on piiritlusaktile ja lepingule tuginedes ekslikult leidnud, et sellega on kostja oma omandiõigust tõendanud. Kohtud on jätnud menetlusõiguse norme rikkudes analüüsimata hageja selgituse, et hageja omandiõigus alajaamale tekkis kinnistamisel seaduse alusel. Kuna hageja omand tekkis seaduse alusel, ei saanudki hageja selle kohta täiendavaid tõendeid esitada. Kohtud on alusetult järeldanud, et alajaama puudumine ei takista kinnistu sihipärast kasutamist. Põhjendamatult on jäetud tähelepanuta hageja selgitused, et alajaama funktsioon ei ole üksnes pinge muundamine, vaid ka elektrienergia kinnistul asuvate tarbijate vahel jagamine. Alajaama eemaldamisega kaoks hagejal võimalus korraldada elektrienergia jagamist kinnistul. Seega lõpeks alajaama eemaldamisega kinnistul asuvate erinevate tarbijate elektrienergiaga varustamise võimalus ja seega kinnistu eesmärgipärase kasutamise võimalikkus (funktsionaalsus). Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et vaidlus on muu hulgas algatatud just seetõttu, et hageja volitatud isikuga on keeldutud sõlmimast kinnistu elektrienergia ja võrguteenustega varustamise lepingut, kuna neil kehtib leping kostjaga. Ringkonnakohus on jätnud analüüsimata hageja väite, et kostja viited hoonestusõiguse seadmise ajal kehtinud AÕSRS § 152 lg-le 1 ei ole asjakohased, kuna kinnistule (ega hoonestusõigusele) ei saa talumiskohustus tekkida hoonestusõiguse seadmisega. Hageja palub lugeda kaebuse osaks ka oma varasemad seisukohad.
7.Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata, kohtuotsused muutmata ja menetluskulud hageja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 4 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles kohtud jätsid rahuldamata haginõude mõista kostja valdusest välja traforuum, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
9.Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset ja olulisi asjaolusid (I), seejärel aga hageja nõuet alajaama väljaandmiseks (II) ja traforuumi väljaandmiseks (III). Lõpetuseks teeb kolleegium
menetluslikud otsustused (IV). I
10.Hageja esitas kaks nõuet, milles palus: • tunnustada enda omandiõigust alajaamale ja nõuda see välja kostja valdusest; • nõuda enda valdusse traforuum.
11.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: • kinnistu kuulub T. Toolile, maa kinnistati 18. veebruaril 2003; • hageja (õiguseelneja) kasuks on kinnistule 22. jaanuaril 2007 seatud hoonestusõigus, mis ulatub ka ehitisele, milles asub ka traforuum ja omakorda selles asuv alajaam; • alajaama paigaldas ehitisse 29. jaanuaril 1995 KK tellimusel kostja, kes allkirjastas KK-ga ka piiritlusakti; • kinnistu kasutajaid varustatakse elektriga alajaama kaudu ja kostja sõlmitud lepingute alusel; • 4. juunil 2009 väljendas hageja tahet lõpetada kostjaga alajaama kasutamiseks sõlmitud kokkulepe ja nõudis alajaama tagastamist. II
12.Kolleegiumi arvates on kohtud tuvastatud asjaoludel põhjendatult seisukohal, et hageja ei ole enda omandiõigust alajaamale tõendanud, ja seetõttu on jäetud alajaama väljanõudmise haginõue õigesti rahuldamata. Küll tuleb täiendada haginõude rahuldamata jätmise põhjendusi.
13.Hageja nõue tunnustada enda omandiõigust alajaamale ja nõuda see välja kostja valdusest on kvalifitseeritav AÕS § 80 järgse asja omaniku vindikatsiooninõudena oma asja teise isiku ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Omandiõiguse tunnustamise nõudel ei ole seejuures iseseisvat tähendust, vaid see on asja valdusest väljanõude rahuldamise eelduseks.
14.Hageja põhiväite järgi on alajaam talle kuuluva ehitise oluline osa, mistõttu see kuulub temale, sest kostjal ei ole alajaama omamise aluseks asjaõigust ega muud kokkulepet, samuti ei pea hageja taluma alajaama seaduse alusel. Kostja väitel on alajaam talle kuuluv vallasasi, mida hageja ei ole omandanud.
15.Hageja pidi vindikatsiooninõude rahuldamiseks TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi esmalt tõendama, et alajaam kuulub talle. Selleks pidi hageja tõendama, et ta on saanud alajaama omanikuks seetõttu, et tema omandis on ehitis, milles alajaam asub, või siis omandanud alajaama vallasasjana. Kui alajaam on kostja valduses olev vallasasi, pidi hageja AÕS § 90 lg 1 järgi ümber lükkama kostja omandi eelduse.
16.Pooled ei vaidle, et alajaama moodustavad elektriseadmed – see on elektriseadmete kompleks –, ja et seda tuleb eristada ruumist, milles need paiknevad (traforuum). Vaidluse all ei ole ka see, et alajaama kaudu varustatakse kinnistul olevaid elektritarbijaid elektriga, st alajaam ei ole mõeldud vähemasti mitte ainuüksi ehitise teenindamiseks, milles see paikneb. Ruum, kus alajaam asub, on osa ehitisest, mille kuulumise üle hagejale hoonestusõiguse alusel
pooled samuti ei vaidle. Sellest on asja lahendamisel lähtunud ka kohtud. Põhiliseks vaidlusesemeks on kassatsiooniastmes see, kas alajaam ehk elektriseadmete kompleks on ehitise oluline osa ning seega ka kinnisasja ja hoonestusõiguse oluline osa.
17.Kohtud on leidnud, et alajaama on võimalik teisaldada ja ruumidest ära viia, ilma et kahjustuda võiks ehitis või alajaam ise (maakohtu otsuse lk 4; ringkonnakohtu otsuse lk 9). Selliselt ei saa alajaama pidada ehitise, kus see paikneb, oluliseks osaks TsÜS § 55 lg 1 mõttes ega kinnisasja oluliseks osaks TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Nii saab alajaama lugeda vallasasjaks TsÜS § 50 lg 2 mõttes. Samamoodi sai seda lugeda vallasasjaks alajaama rajamise ajal kehtinud analoogse sisuga AÕS § 8 lg 1 teise lause mõttes, lähtudes tollal kehtinud AÕS § 17 lg-st 1. Viiteid sätetele tuleb ringkonnakohtu otsuses vastavalt täpsustada.
18.Ehitise olulisteks osadeks võib pidada ka ehitise eesmärgipärast kasutamist võimaldavaid tehnosüsteeme, eelkõige kliima tagamiseks vajalikke kütteseadmeid. Riigikohus on leidnud, et ehitise oluliseks osaks on elamu kütmiseks vajalik soojussõlm (vt Riigikohtu 13. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13; 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p 18). Soojussõlmest eristab alajaama praegusel juhul vähemasti asjaolu, et soojussõlm teenis vaid selle elamu kasutamise huve, kus soojussõlm asus, varustades elamu korteriomanikke vajaliku soojusega. Alajaama põhieesmärk on elektri edastamine teistele tarbijatele, st rajatise põhieesmärk ei seostu ehitisega, milles see paikneb. Selle kaudu varustatakse elektriga kinnistul paiknevaid ehitisi kokku 28 mõõtepunktis. Seega on alajaamal iseseisev kasutusotstarve, mis ulatub väljapoole ehitist, kuhu see on paigutatud. Kolleegiumi arvates ei piisa alajaama lugemiseks ehitise oluliseks osaks sellest, et alajaama vahendusel võidakse elektriga varustada ka sama ehitist. Seega ei ole põhjust ka alajaama lugeda just selle ehitise oluliseks osaks, milles see paikneb. Alajaama ehitise oluliseks osaks lugemist ei õigusta ka asjaolu, et selle kaudu elektriga varustatavad tarbijad paiknevad samal kinnistul. Ehitise olulise osa määramisel ei saa kinnistut ehitisega samastada.
19.Kolleegium ei näe selliseid menetlusõiguse normi rikkumisi alajaama vallasasjaks lugemise tuvastamisel, mis annaks aluse ringkonnakohtu otsuse tühistada. On tõsi, et vaatlusprotokollis (I kd, tl 114–115) ei ole kohus selgelt kajastanud enda tajutut seadmete teisaldatavuse kohta. Samas on vaatlusprokollile lisatud ka fotod (I kd, tl 116–118), lisaks on maakohus viidanud otsuses alajaama vallasasjaks lugemisel tõenditena ka mh piiritlusaktile ja kokkuleppele (maakohtu otsuse lk 4). Kolleegiumi arvates on esitatud asjaoludel ka eluliselt usutav, et alajaama on võimalik kohtute tuvastatud viisil teisaldada. Tulenevalt TsMS § 688 lg-test 3–5 ei saa Riigikohus ise asjaolusid tuvastada ja tõendeid hinnata.
20.Kuna alajaam on vallasasi juba üldreeglite järgi, ei ole selle valduse väljanõudmise nõude lahendamisel tähendust, kas seda lugeda ka eri ajal eri redaktsioonis kehtinud sätete järgi tehnorajatiseks. Tehnorajatisi reguleerivad sätted laiendasid üldreeglitega võrreldes võimalusi mingi rajatise mittelugemiseks kinnisasja osaks ja tehnorajatise omamiseks lahus kinnisasjast, kus see paikneb. Kui mingi asi on vallasasi juba üldreeglite järgi, ei mõjuta selle tehnorajatiseks lugemine asja õiguslikku seisundit vallas- või kinnisasjana või kinnisasja osana. Rajatise lugemisel
tehnorajatiseks võib sel juhul olla tähendus üksnes rajatise talumise kohustuse hindamisel. Seega tuleb kohtuotsustest alajaama väljanõudmise kontekstis jätta välja viited, mis puudutavad alajaama kui tehnorajatise kinnisasja oluliseks osaks mittelugemise ja selle talumise õiguslikku regulatsiooni.
21.Kuna ei vaielda selle üle, et alajaama valdab kostja (seda kinnitab mh vindikatsioonihagi esitamine), eeldatakse AÕS § 90 lg 1 järgi kostja omandiõigust sellele. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks alajaama omanik muul põhjusel kui seetõttu, et talle kuulub hoonestusõiguse alusel AÕS § 241 lg 5 järgi ehitis, kus alajaam asub (nt et ta oleks alajaama kelleltki vallasasjana omandanud). Seega on kohtud tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et hageja ei ole tõendanud enda omandiõigust alajaamale, ja jätnud hageja vindikatsiooninõude õigesti rahuldamata. III
22.Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu ja maakohtu otsused aga tühistada osas, milles lahendati hageja traforuumi vabastamise nõue. Kolleegiumi arvates ei ole kohtud seda hageja nõuet sisuliselt selgeks teinud, samuti on ringkonnakohus jätnud vastamata hageja apellatsioonkaebuse väidetele kostja traforuumi valduse ebaseaduslikkuse kohta.
23.Hageja nõudis hagis kostja valdusest välja traforuumi (I kd, tl 8). Nõude alusena tugines hageja sellele, et ruum kuulub talle, ruumi kasutamiseks sõlmitud leping on lõppenud ja seega valdab kostja ruumi õigusliku aluseta. Maakohus leidis, et see nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna kostja on alajaama omanik ega paigaldanud alajaama kinnistule omavoliliselt, samuti ei olevat hageja tõendanud, et traforuumi valdamise alus oleks ära langenud tähtaja möödumise tõttu või võimaliku lepingu ülesütlemise tõttu. Lisaks on maakohus märkinud, et AÕSRS § 152 lg 3 või 4 või AÕS § 89 järgset nõuet ei ole hageja esitanud. Ringkonnakohus ei ole selle hageja nõude kohta sisuliselt midagi öelnud, märkides vaid, et kui hageja ei nõustu kostja tegevusega tema kinnistul, võib ta kaaluda kohase õiguskaitsevahendi kohaldamist.
24.Kolleegiumi arvates vajab täiendavat põhjendamist maakohtu seisukoht, et hageja on sidunud oma haginõuded selliselt, et on taotlenud traforuumi väljanõudmist üksnes juhul, kui kohus rahuldab alajaama väljanõudmise nõude. Hageja on tuginenud sellele, et kostja valdab talle kuuluvat ruumi õigusliku aluseta, st kostjal ei ole ruumi kasutamise aluseks kokkulepet hagejaga, samuti ei ole hagejal seadusest tulenevat kohustust alajaama taluda. Kostja ei ole mh väitnud, et hagejal oleks seadusest tulenevat alajaama talumise kohustust. Kostja väitel on tal vajadus ja õigus kasutada traforuumi, kuna alajaama toimimine on kinnistu kasutajatele vajalik. Kostja ei ole väitnud, et traforuum kuulub talle, seega oleks just tema pidanud AÕS § 83 lg 1 järgi tõendama, et tal on õigus ruumi vallata. Maakohtu otsuses on mööndud talumiskohustuse puudumist.
Arusaamatuks jääb maakohtu otsuse põhjendusest, mida hageja oleks pidanud nõude rahuldamiseks tõendama. Kohtud ei ole hinnanud hageja väiteid traforuumi valdamiseks sõlmitud suulise lepingu lõpetamise kohta. Asjaolu, et kostja on ruumis asuvate seadmete omanik, ei anna talle alust tähtajatult õigusliku aluseta hageja omandis olevat ruumi (tasuta) kasutada ega vallata.
25.Kolleegium ei välista, et hageja on oma nõuded siiski sidunud, kuna tema põhihuvi on olnud saada alajaam enda kontrolli alla. Seega tuleb asja uuel läbivaatamisel nõuda hagejalt selgitust, kas ta soovib saada traforuumi valdust sõltumata alajaama valdusest ning kuidas seda nõuet tuleks sel juhul mõista ja menetleda. Kolleegiumi arvates võib selline nõue tähendada seda, et hageja nõuaks traforuumi valdamist võimaldavate vahendite (nt võtmed) üleandmist ja valduse vabastamist ehk siis alajaama eemaldamist. Selliselt oleks tegu AÕS § 80 järgse vindikatsiooninõudega ruumi valduse üleandmiseks, mis ühtlasi võib olla hinnatav AÕSRS § 152 lg 3 järgse tehnorajatise kõrvaldamise nõudena.
26.Seega tuleb hageja traforuumi üleandmise nõude osas viia uuesti läbi eelmenetlus, nõue selgeks teha, selgitada vajadusel pooltele tõendamiskoormust ja võimaldada neil enda väidetud asjaolude kohta esitada tõendeid. Selleks on kolleegiumi arvates põhjendatud saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtusse. IV
27.Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et asja mõistlikuks lahendamiseks tuleks pooltel kaaluda kompromissi sõlmimist. Kostja on juba maakohtu menetluses märkinud, et „kostja on alati olnud valmis leppima hagejaga kokku alajaama seadmete üleandmises mõistliku tasu eest" (I kd, tl 128). Kui hageja soov on alajaama edaspidigi kasutada, oleks mõlema poole huvides kaaluda kompromissi sõlmimist selliselt, et hageja maksab kostjale seadmete omandamise eest mõistliku hüvitise. Kolleegium märgib, et isegi kui alajaama saanuks lugeda alates paigaldamisest kinnisasja oluliseks osaks ja sellele laieneks kinnisomand, ei tähendanuks see tingimata, et selle eest ei peaks maksma hüvitist. Kehtiva õiguse järgi võiks sellise hüvitise maksmise kohustus tuleneda VÕS § 1037 lg-st 1.
28.Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
29.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja lg 8 esimese lause alusel tagastada. Ants Kull, Villu Kõve, Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.