2-11-31956/40 - Asjaõigus - Piiratud asjaõiguse asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

5.Tartu Maakohtu 22.11.2012. a määrusega rahuldati Maire Koppeli avaldus osaliselt ja määrati Maire Koppelile kuuluvale XXX kinnistule (registriosa nr XXX juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt järgmiselt: 1) juurdepääs algab avalikult kasutatavalt Tartu-Viljandi maanteelt, kulgeb üle XXX kinnistu kuni XXX kinnistu lääneküljeni ning piki XXX kinnistu lääneserva XXX kinnistuni; 2) juurdepääs on 3,5 meetri laiune tee; 3) juurdepääsu võib kasutada jalgsi ja sõidukiga liiklemiseks; 4) juurdepääs on määratud tähtajaga kuni 22.11.2013. a; 5) juurdepääsu tasu on 25 eurot aastas kummagi koormatud kinnistu omanikule. Kohus tuvastas, et Artur Sinilillel ja Ülle Avil on kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistuosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosade nr 1061804 ja nr 4079304 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-s 2 toodud sõnastuses. Kohus asendas nõusolekud käesoleva määrusega. Määruse jõustumisel tühistada Tartu Maakohtu 11.07.2011. a esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus tsiviilasjas nr 2-11-31956. Kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste enda kanda. AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega peab kohus kontrollima, kas AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud. Lisaks eelnevale tuleb kohtul hinnata ka alternatiivsete juurdepääsude võimalikkust. Kohtule esitatud plaanidelt ja kaartidelt on näha, et avaldajale kuuluvat XXX kinnistut läbib kohalike teede nimekirja kuuluv XXX tee. Nimetatud tee jääb avaldajale kuuluvast elumajast ja muudest hoonetest umbes 230 meetri kaugusele, hoonete ja tee vahel on põllumaa (tl 18, 47, 140). XXX kinnistu ja Tartu-Viljandi maantee vahele jäävad XXX ja XXX kinnistud ning nende kinnistute läbimiseks ei ole XXX kinnistu kasuks seatud servituuti. Seega ei ole avaldaja hooneteni ulatuvat olemasolevat juurdepääsu. Avaldaja kinnistut läbib küll avalik tee, kuid kohus peab kaaluma, kas hageja kulutused oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks on oluliselt odavamad ja teisi isikuid vähem koormavad. Ainuüksi avaliku tee olemasolu avaldaja kinnistu kõrval ei anna alust juurdepääsu määramise rahuldamata jätmiseks. Seega on avaldajal teatud juhul õigus nõuda juurdepääsu seadmist puudutatud isikute kinnistutele, kuigi avaldaja kinnistut läbib XXX tee. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et avaldaja poolt soovitud tee asukohas on praegu sõiduautoga läbitav muldkattega tee, seega ei ole taotletavale teele võimalik esitada maakorralduslikke vastuväiteid. Kohalik omavalitsus on viidanud sellele, et nn XXX tee ei vasta teeseaduse § 2 lg-le 1. Riigikohus on 17.05.2010. a määruses nr 3-2-1-42-10 selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 järgi ei eelda juurdepääsu nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee teeseaduse § 2 lg 1 tähenduses. Juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks. Seega on kõik viited praegu kasutusel oleva juurdepääsu läbitavusele ja kvaliteedile asjakohatud. Menetlusosalised ei ole tõendanud, et nn XXX tee kaudu oleks olnud XXX kinnistule pidev ajalooline juurdepääs. Kohaliku omavalitsuse esitatud 1968. a kaardi järgi oli nii XXX kui XXX kinnistule ligipääs praeguselt XXX teelt (tl 98). Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, millal nimetatud juurdepääs katkes. Alates 2006. a on avaldajal olnud probleeme

praeguse XXX tee kasutamisega (tl 103-110) ning ei saa väita, et selle juurdepääsu kasutamine oleks ajalooline juurdepääs. XXX kinnistule oli Empower OÜ poolt kõrgepingeliinide rekonstrueerimistööde käigus rajatud kruusatee (tl 48, 49), kuid kohtule ei ole üheselt selge, millistel tingimustel oli osaühing nõus tee alles jätma. Avaldaja esitatud õiendi kohaselt ei praktiseeri Empower OÜ ajutiste teede maaomanike omandisse jätmist ega müüki (tl 72, 74), kuid Puhja Vallavalitsuse sõnul oli neil osaühinguga kokkulepe tee alles jätmises. Kohus ei saa lugeda tõendatuks, et ajutine tee oleks läinud avaldaja omandisse tasuta ning avaldaja ise on põhjustanud võimaliku ühenduse katkemise. Eeltoodu alusel leidis kohus, et AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud ning kohtul on võimalik kaaluda avaldaja taotletud juurdepääsu XXX kinnistule üle puudutatud isikute kinnistute mööda XXX teed. Nimetatud juurdepääsu puhul peab kohus arvestama tekkivate konfliktide ohtu. Avaldaja on pöördunud Ülle Avi poole pretensioonidega maamõõtmise kohta (tl 34) ja esitanud Tartu Halduskohtule kaebuse Artur Sinilillele antud elamu projekteerimistingimuste tühistamiseks (tl 73). Puudutatud isikud heidavad avaldajale ette ebaõiget sõidukiirust, mille tõttu tee tolmab ning ilma kinnistu omanike nõusolekuta tehtud tee remonti (tl 51-55). XXX tee kulgeb poolte seletuste kohaselt 81 meetri pikkuselt mööda XXX kinnistut. Juurdepääsu andmisel jääks XXX kinnistust seega 283.50 m2 teemaa alla (3.5 m x 81 m). XXX kinnistu pindala on 7087 m2, seega jääks teemaa alla 4% kinnistu pindalast. Kohus leidis, et arvestada ei saa seda, et teed kasutab ka kinnistu omanik Artur Sinilill. Võõra isiku üle kinnistu sõitmine on perekonnale oluliselt koormavam kui ainult ühe pere kasutuses olev tee. Lisaks tuleb arvestada avaldaja ja poolte selgituste ning kohtu poolt paikvaatlusel tuvastatuga tee olukorra kohta. XXX tee asub põlluga ühes tasapinnas, ilma kraavideta ning selle katteks on kividega segunenud muld. Avaldaja leidis kohtuistungil, et kui juurdepääs määratakse tema poolt soovitud kohale, tuleks ka sinna rajada korralik tee. Avaldaja on varasemalt Puhja Vallavalitsuse poole pöördunud tee parandamise taotlusega, kuna tee on läbimatu. Seega tuleks ka olemasolevat XXX teed korrastada ning parendada, kui avaldaja soovib hakata seda läbima lisaks sõiduautole ka suurte sõidukitega. Maanteeameti kooskõlastusest nähtub, et mahasõidu planeerimist ei ole vaja (tl 80). Sellest kooskõlastusest ei saa teha järeldust juurdepääsude sobivuse kohta. Alternatiivsena on puudutatud isikud ja kohalik omavalitsus pakkunud juurdepääsu ehitamist XXX teele (tl 97). Geoloog Henn Siilbeki arvamuse kohaselt on elamu juurest XXX tee poole juurdepääsu ehitamine sobimatu (tl 16-17, 154), kuid arvamusest ei nähtu, kas tee ehitamisele on reljeefi tõttu tehnilisi takistusi. Teedeinsener Ivar Sova arvamusest nähtub, et põhimõtteliselt on tee ehitamine XXX tee poole võimalik, kui rajada tee mäe kaldega diagonaalis ning rajada kraavid vee ärajuhtimiseks (tl 155). OÜ Sahkar TT juhatuse liige Lauri Roosiorg on vastuseks avaldaja järelepärimisele kinnitanud, et hinnapakkumise tegemiseks tutvuti objektiga koha peal ning juurdepääsu rajamisel ei ole pinnareljeef ja struktuur takistuseks (tl 67). Tee ehitamise võimalikkust kinnitab kaudselt ka Empower OÜ rajatud ajutine kruusatee. OÜ Sahkar TT hinnapakkumiste kohaselt on 200 x 3,5 m tee rajamise hinnaks 2947 kuni 15 211 eurot sõltuvalt teekatte tüübist (tl 56-59, lisandub käibemaks). Avaldaja esitatud OÜ Tavt hinnapakkumiste kohaselt on sõltuvalt tee asukohast juurdepääsu rajamise hinnaks 45 028 eurot, 27 791 eurot ning 21 158.88 eurot (tl 75-77). Kohus leidis hinnapakkumisi

kogumis hinnates, et tõenäoliselt on võimalik rajada juurdepääs XXX kinnistule sõltuvalt tee asukohast umbes 19 920 euro eest. Kohus võtab hinna aluseks OÜ Sahkar TT hinnapakkumise ning lisab sellele kraavide ja plasttruubi hinna. Teedeinsener Ivar Sova arvamusest nähtuvalt on neid vaja selleks, et tee suurvees kannatada ei saaks. Kohus asus seisukohale, et tee rajamise hind 19 920 eurot ei kaalu üles Artur Sinilille soovi, et kolmandatele isikutele kuuluvad sõidukid ei läbiks hajaasustuse kohta suhteliselt väikest kinnistut. Artur Sinilill soovib kinnistule alaliselt elama asuda ning kinnistut läbiv liiklus ei ole laste huvides. Lisaks tuleb avaldaja kohtuistungil antud arvamuse kohaselt ka XXX teed parendada. Seega jäävad avaldajale uue juurdepääsu ehitamisega tekkivad kulutused väiksemaks kui uue tee hind 19 920 eurot. Ka olemasoleval teel ei ole kraave, truupi ning kruusakatet. Avaldaja on viidanud maakütte olemasolule ja sellele, et see takistab XXX tee poole juurdepääsu ehitamist (tl 42-46, 79, 81, 82, 83, 84, 99-102). Kohus leidis, et kuivõrd avaldaja ise on esitanud kolm võimalikku tee asukohta ning pidi OÜ Tavt hinnapakkumisi võttes maaküttega arvestama, ei saa väita, et maaküte teeks juurdepääsu rajamise mujale kui Vahi teele võimatuks. Maakohus ei võtnud seisukohta maakütte rajamise õiguspärasuse üle. Kohus leidis eeltoodu alusel, et avaldaja taotlus tähtajatu juurdepääsu määramiseks tuleb jätta rahuldamata. Avaldajal peab olema võimalik elamu juurde pääseda ka ajal, kui tema kinnistule teed ehitatakse. Puudutatud isikud on andnud nõusoleku, mille kohaselt nad on nõus juurdepääsu seadmisega üheks aastaks. Kohus seadis avaldaja taotletud juurdepääsu tähtajaliselt. Kohus peab AÕS § 156 kohaselt määrama juurdepääsutee kasutamise tasu. Avaldaja on nimetanud tasu suuruseks 25 eurot aastas, puudutatud isikud ei ole omapoolselt summat esitanud. Kohus pidas juurdepääsu tähtaega arvestades avaldaja pakutavat summat mõistlikuks. Avaldaja palus tuvastada puudutatud isikute kohustus anda nõusolek märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. AÕS § 631 lg 7 kohaselt kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. Kinnistusraamatu seaduse § 341 lg 2 p 5 kohaselt on kinnistusraamatusse kannete tegemiseks nõutav puudutatud isiku nõusolek, TsÜS § 68 lg 5 kohaselt võib seda asendada kohtuotsus. Seega on põhjendatud avaldaja nõue tuvastada puudutatud isikute kohustus anda nõusolek juurdepääsutee kohta märkuse tegemiseks kinnistusraamatusse.

tuginedes kohtunik lahendis märgitud seisukohale jõudis. Lisaks tuleb märkida, et kohus on omistanud puudutatud isik I seisukohtadele põhjendamatult suurt kaalu ja määruskaebuse esitaja on seisukohal, et maakohus on rikkunud olulisel määral lahendi põhjendamiskohustust. Maakohus on rikkunud TsMS § 463 lg 2, TsMS § 436 lg 1, TsMS § 436 lg 4, TsMS § 436 lg 2, TsMS § 438 lg 1, TsMS § 465 lg 2 p 8; 2) on maakohus vääralt kohaldanud AÕS § 156 lg 1. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et avaldajal ei ole teist faktilist juurdepääsu oma kinnistule. Samuti puudub vaidlus selles, et kõnealust teed on XXX kinnistu eelmised omanikud kasutanud vähemalt 1968. a alates (tl 86) ning tegemist on ajaloolise teega; 3) on juurdepääsu määramine olemasolevale XXX teele osapooli kõige vähem koormavam. Kohtul tuleb välja selgitada, kui palju läheks avaldajale maksma oma kinnistult XXX teele juurdepääsu rajamine ning kui palju läheks avaldajale maksma XXX tee tingimuste parendamine. Olles välja selgitanud mõlema tee suhtes tehtavad kulutused, on kohtul alles seejärel võimalik kaaluda, kas juurdepääsu määramine XXX teelt on avaldaja jaoks oluliselt odavam. Kuigi kohus on hinnanud, et uue tee rajamise maksumus saab olla hinnanguliselt 19 920 eurot, on avaldaja esitanud tõendid, et tema poolt tehtavad kulutused tee rajamiseks on minimaalselt 27 000 eurot (tl 76). Avaldaja selgitab siinkohal, et XXX tee puhul ei ole vajalik rajada kraave, paigaldada truupe ning drenaaži, kuivõrd tegemist ei ole soise pinnasega. XXX tee puhul tagaks normaalse aastaringse läbitavuse korralik pinnasetäide või iga-aastane hooldus. XXX tee parendamise maksimaalseks kuluks oleks 6608 eurot, mis on üle kolme korra odavam kui kohtu poolt märgitud uue tee rajamise maksumuse hind. Kohus ei ole täitnud hagita menetluses sätestatud uurimisprintsiipi vajalikul määral ja on jätnud välja selgitamata XXX tee parendamise hinnangulised kulutused, ometi on aga kohus seda asjaolu oma lahendi tegemisel pidanud oluliseks; 4) on kohus selgelt rikkunud põhjendamiskohustust. Kohus ei ole välja selgitanud, millises mahus XXX tee parendamist vajab, st kas sellele teele on vajalik paigaldada truupi ja rajada kraave ja/või kas neid oleks vajalik rajada kogu tee pikkuses või osaliselt. Samuti ei ole kohus välja selgitanud, kas XXX teele on vajalik paigaldada teekate (killustik/ kruus) kogu tee ulatuses või teatud probleemsetes kohtades. Täielikult jääb mõistetamatuks, kuidas saab tasasel maapinnal olemasoleva tee parendamine minna kulukamaks kui üle mägede uue tee ehitamine; 5) on 19 920 eurot äärmiselt suur kulutus. Arvestades, et avaldaja töötasu ei võimalda tal ehitada endale juurdepääsu teed, puudub tegelikkuses sisuline võimalus juurdepääsu rajamiseks mujalt ning ainus reaalne variant oma kinnistule pääsemiseks jääbki XXX tee; 6) ei kitsenda juurdepääsu määramine XXX teele ebaproportsionaalselt puudutatud isik I ja II huve. XXX tee on olnud muutumatul kujul olemas juba enne kui puudutatud isik I oma kinnistu 2006. a soetas, lisaks isegi kui avaldaja XXX teed ei kasutaks, oleks 4% XXX kinnistust jätkuvalt XXX tee all. Kuigi kohus on märkinud, et arvestada ei saa, et teed kasutab ka A. Sinilill ise, jääb kohtu seisukoht siinkohal täielikult arusaamatuks. Lisaks ei ole kohus arusaamatul põhjusel arvestanud oma kaalutluse teostamisel asjaoluga, et XXX tee ei läbi XXX kinnistut, vaid kulgeb selle piiril ning avaldaja on menetluse käigus (ning ka varasemalt) pakkunud ümberkruntimise võimalust. See oleks tähendanud, et puudutatud isik I oleks saanud 4% oma kinnistust juurde teiselt poolt kinnistust, kus naabrite krundid kohtuvad, mida oleks puudutatud isik I saanud reaalselt kasutada ehk niigi juba tee all

oleva maa oleks saanud puudutatud isik I vahetada vakantse maa vastu. Lisaks väljendas avaldaja korduvalt nõusolekut hüvitada rahaliselt 4% puudutatud isiku I krundist. Kaebuse esitaja hinnangul on siinkohal kohus rikkunud põhjendamiskohustust; 7) jääb kohtu kaalutlus pooltevaheliste konfliktide osas täielikult arusaamatuks; 8) ei ole kohus põhjendanud, kuidas on laste huvid kahjustatud sellega, et M. Koppel kasutab juba olemasolevat sõiduteed. Avaldaja on menetluses korduvalt selgitanud, et XXX tee möödub puudutatud isik I majast ca 20 meetri kauguselt, tee ei läbi õueala ega kulge hoonete lähedalt. Avaldaja poolt rajatav tee hakkaks aga kulgema 1 meetri kauguselt A. Sinilille hoonetest, kohast kus on hekk. Avaldaja hinnangul on selline tee suuremaks ohuks A. Sinilille lastele; 9) ei ole kohus avaldaja huve kaalunud ega arvestanud. Kohus on jätnud arvestamata, et uus rajatav juurdepääs ei taga avaldajale vajalikku juurdepääsu. Avaldaja kinnisasja teenindamiseks on vajalik tagada küttevedu, prügivedu, vee- ja kanalisatsiooni avarii korral eriautode juurdepääs jmt. Avaldaja on avalduses selgitanud, et ükskõik millisest kohast rajada XXX kinnistu hoonete juurest tee avalikult kasutatavale teele, jäävad tee ja hoonete vahele mäed, kus on väga suur kõrguste vahe. Tegemist on järskude mägedega ning suurtel autodel ei ole võimalik teed läbida, eriti talvisel ajal. Ka lumesahal on keeruline teostada lumetõrjet, kuivõrd mägedevaheline ala tuiskab täis lund ka ilma sajuta päevadel, st pinnasetuisust. Seega tagab uus juurdepääsutee ligipääsu vaid sõiduautole, eeldusel et talvisel ajal teostatakse pidevalt lumetõrjet; 10) jättis kohus arvestamata, et lisaks on vajalik uue tee rajamisel Muinsuskaitseameti kooskõlastus. M. Koppel on oma avalduses selgitanud, et tema kinnistu asub Kavilda ürgoru muinsuskaitsealal ning selles piirkonnas muudatuste teostamine ja ehitustegevus on problemaatiline; 11) kulgeb juurdepääs kinnistute piiril ega poolita krunte ega sega ühelgi moel naabrite elutegevust. Puudutatud isikud ei ole selgesõnaliselt põhjendanud ega tõendanud, kuidas häirib nende elutegevust M. Koppeli poolt tee kasutamine.

kaaluta mitte üksnes juurdepääsu vajava kinnistu omaniku huve, vaid ka juurdepääsuga koormatavate omanike huve. Nimetatut on kohus ka teinud; 4) määruskaebuse esitaja väited, et tee rajamise kulude hindamiseks pidanuks kohus lähtuma üksnes määruskaebuse esitaja esitatud tõendist, on põhjendamatu ning vastuolus TsMS § 232 lg-ga 1. Liiati on asjakohatud määruskaebuse esitaja väited selle kohta, et XXX tee korras hoidmise kulud oleksid väiksemad. Ühtegi vastavasisulist tõendit ei ole määruskaebuse esitaja esitanud. Tee korrashoiu kulud, nagu ka tee rajamise kulud, ei ole käsitletavad üldtuntud asjaoludena, millised ei vaja tõendamist; 5) määruskaebuse esitaja väited, mille kohaselt puudub tal võimalus uue tee rajamiseks, ei ole usutavad. Määruskaebuse esitaja viited oma netotasule ning laenukohustusele on esiteks esitatud hilinenult ning teiseks on need asjakohatud. Määruskaebuse esitaja ei ole põhjendanud uue vastuväite määruskaebemenetluses esitamise lubatavust, mistõttu paluvad vastustajad jätta vastuväide tähelepanuta. Juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et viidatud vastuväide on menetluslikult lubatav, märgivad vastustajad, et määruskaebuse esitaja ei ole tõendanud oma sissetulekut, teiseks ei ole määruskaebuse esitaja tõendanud võimatust taotleda kinnisvara tagatisel täiendavat laenu XXX kinnistule püsiva juurdepääsu rajamiseks ja seeläbi kinnistu väärtuse tõstmiseks. Kolmandaks on tähelepanuväärne, et määruskaebuse esitajale kuulub lisaks XXX kinnistule kinnisasi asukohaga XXX (lisa 1), millest tuleneb, et määruskaebuse esitaja majanduslik olukord ei saa olla niivõrd halb, nagu viimane väidab seda olevat; 6) määruskaebuse väited, justkui ei kitsendaks juurdepääsu määramine XXX teele puudutatud isikute huve, on demagoogilised ning vastuolus tegelikke oludega. Juhul, kui kinnistule ei ole määratud juurdepääsu teise kinnistu kasuks, ei ole kinnistuomanikul ka kohustust vastavat osa oma omandist hoida niisuguses seisukorras, mis juurdepääsu ei takistaks. Niisamuti juhivad vastustajad tähelepanu sellele, et A. Sinilill soovib asuda temale kuuluvale kinnistule elama, kinnistul asuva vana hoone laiendamiseks nn XXX tee suunas on väljastatud kehtivad projekteerimistingimused ning määruskaebuse esitaja halduskohtule esitatud kaebus projekteerimistingimuste vaidlustamise nõudes jäi rahuldamata; 7) ei oma see, mida teeb omanik temale kuuluva kinnistuga (eeldusel, et tegevus ei ole õigusaktidega vastuolus) mistahes tähtsust; 8) on põhjendamatud ning otsitud ka määruskaebuses esitatud väited selle kohta, et tee rajamine mujale on takistatud maakütte ja/või mäe tõttu. Kohus on hinnanud teedeinsener I. Sova arvamust ning järeldanud, et tee ehitamine on võimalik, kui rajade tee mäe kaldega diagonaalis ning rajada kraavid vee ärajuhtimiseks. Seega on kohus arvestanud kõikide määruskaebuse esitaja poolt esitatud väidetega; 9) on kohus määranud juurdepääsu üheks aastaks, mis on objektiivselt enam kui piisav aeg 200 meetri pikkuse ning 3,5 meetri laiuse tee rajamiseks; 10) on kohus põhjendatult jätnud TsMS § 172 lg 1 alusel maakohtus kantud menetluskulud poolte enda kanda.