Menetlusosalised ja nende Hageja XXXKÜ(registrikood XXX, asukoht XXX), lepinguline esindaja Julia Tuštšenko (Veerenni Õigusbüroo, esindajad Kauna 2, 10138 Tallinn; e-post [email protected]) Kostja XXX(isikukood XXX, elukoht XXX), esindaja Anatoli Jort (e-post [email protected]) Kohtuistung
07.06.2013
Kohtuistungil osalenud Hageja lepinguline esindaja Julia Tuštšenko, seaduslikud menetlusosalised ja nende esindajad XXXja XXX, kostja XXX ja kostja lepinguline esindaja Anatoli Jort esindajad
RESOLUTSIOON:
1.Jätta XXXKÜ hagi XXX vastu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata.
2.Jätta XXX menetluskulud XXXKÜ kanda ja XXXKÜ menetluskulud tema enda kanda.
3.Tühistada 23.07.2012 määrusega seatud hagi tagamise abinõu ning kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX XXXkuuluvale XXXmõttelisele osale kinnistust ja reaalosana eluruumist nr 7 asukohaga XXX, Tallinn esimesele vabale järjekohale XXXKÜkasuks seatud kohtulik hüpoteek summas 3900 eurot.
Kohtuotsus tuleb jõustumisel saata täitmiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonda. Edasikaebamise kord ja selgitused
1(12)
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse, kuna võlgnik esitas makseettepanekule vastuväite. 06.06.2011 määrusega andis Pärnu Maakohus asja üle Harju Maakohtu Kentmanni kohtumajale menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja esitas 02.09.2011 kostja vastu hagi ja palus 07.06.2013 kohtuistungil lõpliku nõudena kostjalt hagejale välja mõista 3931,50 eurot, millest põhivõlg on 2873,49 eurot ja viivis 1058,01 eurot (05.06.2013 kohtuistungil selgitas hageja, et tema lõplik nõue on esitatud 02.05.2012 menetlusdokumendis (I kd lk 262-265).
3.Hagi kohaselt on kostja Tallinnas, XXX omanik ja KÜ XXX liige. Kostja on jätnud alates jaanuarist 2010 kuni aprillini 2012 osaliselt tasumata hageja esitatud majandamiskulude arved. Hageja nõue koosneb järgmistest osadest:
4.2010. a eest nõudis hageja kostjalt kokku 1863,41 euro tasumist, millest küttekulu 498 eurot, haldus-, hooldus- ja remondikulu 392,58 eurot, vee- ja vee soojendamise kulu 630 eurot, maamaksu kulu 12,19 eurot, liftikulu 30 eurot, prügiveokulu 53,95 eurot, elektrikulu 191 eurot, üldelektrikulu 55,67 eurot. Kostja tasus sellest summast 1019,11 eurot ja tasumata on 844 eurot.
5.2011. a eest nõudis hageja kostjalt kokku 2117,34 euro tasumist, millest haldus-, hooldusja remondikulu 390,92 eurot, küttekulu 438 eurot, vee ja vee soojendamise kulu 653,48 eurot, lift 30 eurot, prügiveokulu 41,82 eurot, elektrikulu 229,63 eurot ja üldelektrikulu 30,92 eurot. Tasutud on sellest summast 339,85 eurot. Hageja nõuab kostjalt 1510,15 euro tasumist.
6.2012. a eest nõudis hageja kostjalt kokku 778,82 eurot, millest haldus-, hooldus- ja remondikulu 130,14 eurot, küttekulu 295,94 eurot, vee ja vee soojendamise kulu 220,04 eurot, lift 9,85 eurot, prügiveokulu 9,53 eurot, elektrikulu 96,45 eurot ja üldelektrikulu 16,94 eurot. Kostja on tasunud sellest 259,38 eurot ja tasumata on 519,34 eurot.
7.Hagejal on õigus nõuda kostjalt viivist perioodi jaanuar 2011 kuni 07.06.2013 eest summas 756,82 eurot. Viivisemäär on 0,07% päevas. Lisaks nõuab hageja kostjalt TsMS § 367 järgse viivise väljamõistmist.
2(12)
Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnistanud, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja selgitas 05.06.2013 kohtuistungil, et tema vastuväited tulenevad 10.03.2013 menetlusdokumendist (IV kd lk 23-36).
9.Ebaselge on, millise osa hageja kuludest moodustavad majandamiskulud, tõestatud pole hooldus-, haldusremondi- ja kommunaalkulude suurus, jaotamise alus ja kord. Poolte vahel puuduvad lepingulised suhted.
10.Haginõue koosneb tasutud kuludest summas 947,69 eurot ja vaidlustatud kuludest summas 2226,99 eurot. Kostja on määranud kulude tasumise järjekorra tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) § 88 lg 1 ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 8 lg 2. Kostja on korduvalt pöördunud hageja juhatuse poole, et saada selgitusi tasumiseks esitatud kulude kohta, kuid pole vastust saanud. Kuivõrd hageja on eiranud oma selgitamis- ja vastamiskohustust, siis on kostja peatanud arusaamatute summade tasumist VÕS § 110 alusel seni, kuni hageja selgitab ammendavalt, kuidas ja mille alusel toimub korteriühistu kulude jaotamine ning esitab üldkoosoleku protokollid kulude jaotamise metoodikate kinnitamise kohta.
11.Kostjal puudub võlgnevus tarbitud vee- ja elektrikulude eest. Hageja nõue koosneb fiktiivsetest vee- ja elektrikuludest summas 820,61 eurot. Kostja ei ole nõus kandma kulusid, mida tema pole tarbinud ja millest on korduvalt hagejat teavitanud. Paljasõnaline on hageja väide, et korteriomanik pole lubanud hageja esindajaid korterisse arvestite kontrollimiseks. Hageja pole nõudnud arvestite kontrolli. Kostja esitas vee- ja elektriarvestite näitusid, pannes teated arvestite näitudega hageja juhatuse postkasti. Hageja pole kunagi teavitanud kostjat, et ta pole teateid saanud.
12.Tõestatud pole hageja kulude vajalikkus ja vajalike kulude suurus. Kostja selgitas, et elamu esimesel korrusel asuvad arvukad äriasutused ning hageja annab omavoliliselt rendile ja üürile elamu ühispindasid ja autoparklat. Nii mitteeluruumide omanikud kui hageja ja nende rentnikud kasutavad ruume ja osa ühispindasid ärilisteks eesmärkideks, mis osutab sellele, et hageja kulud ei mahu majandamiskulude mõistesse. Faktiliselt esineb hageja vahendajana kommunaalteenuste hankijate ja äriasutuste vahel maandades hankijate äririske eluruumide omanike arvelt, mis ei õigusta kulude otstarbekust. Korteriomanikul on kohustus tasuda ainult korteriühistu vajalikke kulusid ulatuses määratud põhikirja või seaduse järgi.
13.Vajalike kulutuste korral tuleb need hea usu põhimõttest tulenevalt hüvitada mõistlikus ulatuses. Kostjale pole teada, millise osa hageja kuludest moodustavad korteriühistu vajalikud kulud ehk majandamiskulud KÜS tähenduses. Hageja taotleb osaliselt üürnike ja äriasutuste tarbeks tehtud kulude tasumist, mis ei kuulu majandamiskulude hulka ja mida kostja pole kohustatud tasuma sõltumata kulude jaotamise viisist. Kostja ei ole nõus kandma üürnike ja äriasutuste kulusid jaotatuna kõigile võrdeliselt. Sellist kohustust ei tulene tal põhikirjast, KÜS-ist ega muust seadusest.
14.Tõestatud pole vajalike kulude jaotamise alus ja kord. On selgusetu, kas kulude jaotamise alus ja kord tuleneb põhikirjast või seadusest. Samuti puudub selgus, kas hageja üldkoosolek on kinnitanud rakendatavad metoodikad. Elamus tegutsevad äriühingud, kes on aga suuremad kommunaalteenuste tarbija.
15.Kostja seab kahtluse alla üldelektrikulude suurust ja vajalikkust, kuivõrd need on osaliselt tingitud sellest, et hageja omavoliliselt annab üürile juurdeehitisi, mis varjavad loomulikku
3(12)
päevavalgust ja tingivad vajadust täiendava kunstlikku valgustuse järele. Hagejal on samuti kokkulepped juurdeehitiste üürnikega ja autoparkla rentnikega, kes kannavad osa kuludest, kuid hageja ei ole selgitanud, kuidas ta neid arvutab.
16.Tõestatud pole hooldus-, haldus- ja remonditariifid ning vee soojendamise, prügiveo ja elektritariifid. Eksitav on hageja väide, et korteriühistu liikmed on kinnitanud hooldus-, haldus- ja remondikulude tariifid 31.05.2009 toimunud üldkoosolekul. XXXAS-l puudub ametlik tariif. Korteriühistu juhatus ise reguleerib kuuma vee temperatuuri. Seega sõltuvad hageja vee soojendamise kulud sellest, mis temperatuurini ta vett soojendab. Seejuures on kostja ja teised korteriühistu liikmed korduvalt heitnud juhatusele ette, et hangitava kuuma vee temperatuur on langenud, mis tähendab elanike jaoks põhjendamatuid arveid saamata soojuse eest. Rakendatav tariif ja metoodika pole hageja üldkoosoleku poolt kinnitatud.
17.Tõestatud pole, et kostja ja hageja on sõlminud kokkuleppe ühiskoridori kasutamise ja kulude kandmise kohta. Hageja pole kunagi pakkunud ja kostja pole nõustunud kandma mingeid lisakulusid. Tegemist on ainsa sissepääsuga kostja korterisse. Koridoris pole elektrit, vett ega kütet. Juhul kui hagejal on tekkinud kulud, siis peab ta nende suurust, nõude esitamise alust, sissenõutavaks muutmist ja rakendatava viivisemäära alust tõestama. Korteriomandi mõttelise osa kasutamine on korteriomaniku põhiseaduslik õigus, mitte privileeg. Kohtu põhjendused
18.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega ja poolte poolt esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud kohtuistungil ära poolte seletused ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
19.Pooled ei vaidle selle üle, et: •
XXX on Tallinnas, aadressil XXX asuva korteri omanik ning seeläbi hageja XXX liige;
•
XXX majas asuvad nii eluruumid kui ka erinevad äriruumid (kohvik, kauplus jne – IV kd lk 162).
20.Pooled vaidlevad selle üle, kas: •
kostja on kohaselt täitnud kohustust tasuda majandamiskulude eest;
•
hageja esitatud igakuised arved kostjale kui korteriühistu liikmele on selged ja üheselt arusaadavad;
•
hagejal on õigus kostjalt majandamiskuludega viivitamise eest nõuda viivist 0,07% tasumata summast iga hilinenud kalendripäeva eest;
21.TsMS § 392 lg 1 p 1, 3 ja 4 kohaselt peab kohus selgitama eelmenetluses mh välja hageja nõuded, poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kohus on hagejale korduvalt selgitanud (I kd lk 153, IV kd lk 164, I kd lk 245 pöördel ja 246) vajadust selgelt välja tuua õigeaegselt oma nõue ja esitada seda põhjendavad ning selgitavad tõendid, et kostjal oleks võimalik hagile vastu vaielda. Viimati täitis kohus selgitamiskohustust 07.06.2013 toimunud kohtuistungil, kui hageja esitas järjekordse avalduse põhinõude vähendamiseks ja kõrvalnõuete suurendamiseks ning uued tõendid (IV kd lk 181), vaatamata 05.06.2013 istungil antud kinnitusele, et ei soovi nõuet muuta (IV kd lk 164). Samuti on
4(12)
kostja korduvalt nõudnud selgitusi arvetel märgitud summade kujunemise kohta nii menetluse käigus (viimati IV kd lk 165) kui ka enne kohtumenetlust (IV kd lk 38-43). Lisaks märgib kohus, et isegi kui arvestada asja lahendamisel kõiki ekspertiisi teostamiseks esitatud dokumente ei ole hageja nõue selge, sest hagejal ka selgitada, millist vaidlusalust asjaolu iga tõend tõendab, kuna kohus ei saa tõenditest ise asjaolusid tuvastada. Hageja on edastanud viidatud tõendid (II kd lk 145 – III kd lk 166) vastavalt 07.11.2012 määrusele (II kd lk 139) ilma ühegi selgituseta.
22.27.03.2012 toimunud istungil (I kd lk 244) selgitas hageja, et 2012 veebruarikuu elektrikulu arvestati ümber ja elanikele väljastati uued ja õiged arved. 05.06.2013 toimunud istungil selgitas hageja seaduslik esindaja, et hagejale osutab raamatupidamisteenust raamatupidamisfirma ja korteriühistu on sunnitud igal aastal raamatupidajat vahetama, kuna tekivad vead (IV kd lk 161). Seega on hageja ise korduvalt möönnud, et hageja raamatupidamine ei ole korras ning ka sel põhjusel esitatakse ebaõigeid arveid.
23.Eelduseks, et kostjal oleks kohustus tasuda korteriühistu majandamiskulude eest, on kostja kuulumine hageja liikmete hulka. Praeguses asjas pooled selle asjaolu üle ei vaidle.
24.Riigikohus on 16.06.2010 lahendi nr 3-2-1-53-10 punktis 13 leidnud, et ringkonnakohus on rikkunud ka TsMS § 230 lg-t 1, jagades valesti tõendamiskoormise, leides, et kostjad peavad tõendama seda, et neile esitatud arved ei ole koostatud õigesti. See rikkumine tingib ringkonnakohtu otsuse tervikuna tühistamise. TsMS § 230 lg 1 järgi peab hagimenetluses üldjuhul kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Praeguses asjas tugineb hageja sellele, et kostjad on rikkunud hageja liikmesusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Järelikult pidi hageja tõendama, et kostjatel oli kohustus tasuda majandamiskulude eest, samuti kohustuse suuruse. Kostjad võisid kasutada hagi vastu kaitsena vastuväiteid omapoolseid tõendeid esitamata seni, kuni hageja tõendeid ei esitanud. Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, siis on ka kostjatel TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväiteid omakorda tõendada. Seega peab kohus tulenevalt TsMS § 230 lõikest 1 ja tuginedes viidatud Riigikohtu lahendile esmalt tuvastama, kas hageja on tõendanud kostja kohustuse tasuda majandamiskulude eest, samuti kohustuse suuruse.
25.Kostja leiab, et hageja ei ole igakuistel arvetel kajastatavaid majandamiskulusid õigesti arvutanud. Kostja vaidleb vastu prügikuludele, hooldus- ja halduskuludele, remondikuludele, elektrikuludele, üldelektrikuludele, vee- ja kanalisatsioonikuludele, küttekuludele ja tasule sooja vee tsirkulatsiooni eest (I kd lk 152 pöördel, IV kd lk 160). Kostja jaoks on arusaamatu ka see kuidas toimub elanike ja üürnike vahel kulude jagamine ning kulude arvestus – kuidas korteriomaniku arvel märgitud summa kujuneb.
26.Kohus leiab, et hageja ei ole hagis välja toonud, millest tema nõue koosneb, st millised majandamiskulud, kui suures ulatuses ja millisel ajavahemikul kostja on jätnud tasumata. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidi kostja majandamiskulude eest tasuma. Samuti ei saa majandamiskulusid tõendada teenuse osutaja poolt esitatud arvetega, kui ei osata selgitada, millisel alusel ja kuidas arvel märgitud summa jagamine toimub korteriomanike ja üürnike vahel, kuidas teisendatakse erinevaid mõõtühikuid, kuidas toimub tekkinud vahede katmine.
5(12)
27.Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 alusel on majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Vastavalt lõikele 2 loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Riigikohus on 16.06.2010 lahendi nr 3-2-1-53-10 punktis 14 leidnud, et sellest sättest tulenevalt tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Kohus loeb korteriühistu XXX põhikirja punktiga 4.2 f (I kd lk 37) tõendatuks asjaolu, et XXX ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast, ja ettenähtud määras sihtotstarbelisi makseid, et katta maja üldise teenindamise kulusid (prügi äravedu, maja ja selle juurde kuuluva maa korrashoid, ühiskasutuses olev elektrienergia, võimalike avariide likvideerimine küttesüsteemides, veevarustuses, kanalisatsioonis ja elektrienergia varustamises, televiisoriantennide ja süsteemide remont, eraldused reservfondi, laenude kustutamine, töötasu väljamaksmine jne). Maksete arvestamise metoodika kinnitab ühistu üldkoosolek. Alapunkti g kohaselt tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem üldkoosoleku poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed kommunaalteenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevarustus, kanalisatsioon jne). Teenuste eest tasutavate maksete suuruse määramise aluseks on: • kütmisele kuuluva soojusenergia puhul – korteri elamispindala; • käterätikuivatile kuuluva soojusenergia puhul – korterite arv; • vee soojendamisele kuuluva soojusenergia puhul – mõõteriistade näidud; • veega varustamise ja kanalisatsiooni puhul – vastavate mõõteriistade näidud, korterite elamispind või elanike arv.
6(12)
Pooled vaidlevad selle üle, kui palju peab kostja majandamiskulude eest maksma. Praeguses asjas on hageja tuginenud sellele, et erinevate kulutuste korteriomanike vahel jagamine toimub erinevalt. Eesti Korteriühistute Liidu poolt läbi viidud ekspertiisi (IV kd lk 2-4) käigus selgus, et rentnike poolt majandamiskulude tasumist ei ole korteriühistu põhikirjas reglementeeritud. Korteriühistu kajastab rentnikelt saadud tulusid ettevõtlustuluna (IV kd lk 3). Esitatud dokumentide kontrollimisel selgus, et majandamiskulude jagamisel ei ole lähtutud seaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud põhimõtetest ning seoses sellega võib olla ühistu liikmete esitatud arvetel ebatäpsusi.
28.Hooldus- ja halduskulu, remondifond Vastavalt põhikirja punktile 4.2 f (I kd lk 37) kinnitab hooldus- ja halduskulu ning remondikulu maksete arvestamise metoodika ühistu üldkoosolek. Hageja tugineb hooldus- ja halduskulude arvestusliku aluse nõudmisel 31.05.2009 KÜ XXX kordusüldkoosolekul vastu võetud otsusele (notariaalselt kinnitatud tõlge IV kd lk 45-48). Kostja leiab, et nimetatud koosolekul ei ole vastu võetud otsust, millega oleks määratud hooldus- ja halduskulude suurus. Hageja esialgselt esitatud dokumendi tõlge (I kd lk 127-134) on vale ning seetõttu arvestab kohus asja lahendamisel kostja poolt esitatud notariaalselt kinnitatud tõlget (IV kd lk 45-48). 07.06.2013 istungil selgitas hageja (VI kd lk 183), et üldkoosolekul võeti vastu 2009 majandustegevuse aastakava. Koosolekul otsustati ja hääletati, et vähendada proportsionaalselt hooldus- ja halduskulusid ja suurendada remondifondi. Hääletamine toimus vastavalt korteriomanik XXX ettepanekule vähendada halduskulusid 370 000 krooni võrra. Üldkoosolekul esitatud majanduskavas toodud määra otsustati vähendada 370 000 võrra ja remondifondi suurendada sama summa võrra. KÜ 2009 eelarve projektist (I kd lk 135-136) nähtub, et haldus- ja hoolduskulude määr on 4,35 krooni m2 kohta, remondifondi määr on 2,55 krooni m2 kohta. Kokku 7,08 krooni ühe m2 kohta. See on haldus-, hooldus- ja remondikulude määr. Sama määr on kõikides kostjale esitatud arvetes vaidlusalusel perioodil. 31.05.2009 protokolli viimases lauses on otsus, millega see on kinnitatud. Kostja leidis (VI kd lk 183), et üldkoosolek on arutanud hooldus- ja halduskulude ja remondifondi suurust, kuid mitte tariife. Muudetud fondi suurust ja tariife ei ole otsuses välja toodud. KÜ liikme XXX ettepanekut tuleb käsitleda aruteluna. Kuna hageja tugineb kinnitatud tariifidele, siis menetluse käigus ei ole selgitatud, kuidas on tariif tuletatud arutelust või vastu võetud otsusest. Majandustegevuse aruande plaani ei ole kinnitatud. Otsused ei ole vastu võetud. Fondi suuruse muutmine ei muuda tariife. Kostja on seisukohal, et otsus võetakse vastu hääletusega. Kui hääletust ei ole, siis ei ole otsust vastu võetud. Hageja viidatud tariifid ei kattu ka tariifidega, mis on kajastatud arvetel (I kd lk 48). Kohus leiab, et KÜS § 151 lõikes 1 sätestatust erinevaid aluseid majandamiskulude jagamiseks korteriühistu liikmete vahel võib kehtestada ainult põhikirjas, mitte üldkoosoleku otsusega. Samas ei too vastuolu seadusega üldjuhul iseenesest kaasa üldkoosoleku otsuse tühisust. Samale seisukohale on asunud Riigikohus 16.06.2010 lahendi nr 3-2-1-53-10 punktis
7(12)
Kohus nõustub kostjaga, et vaatamata hageja poolt KÜS § 151 lõikes 1 sätestatu eiramisele ei nähtu ka korteriühistu 31.05.2009 protokollist hooldus- ja halduskulude ning remondikulude vastuvõtmise otsust. Kohtu hinnangul ei piisa määra kehtestamisel 31.05.2009 protokollis sisalduvast viitest 2009 majanduskavale (IV kd lk 48). Sellises olukorras ei oleks hooldus- ja halduskulu ning remondikulu muutus vastu võetud enam üldkoosolekul, vaid lihtsalt ära märgitud majandamiskavas ning nimetatu ei oleks mingil moel kooskõlas KÜS § 151 lõikes 1 sätestatuga ega korteriühistu enda põhikirjaga. Kohus leiab, et 31.05.2009 üldkoosolekul ei ole vastu võetud hooldus- ja halduskulude ning remondikulude määra kehtestamise otsust. Samuti nõustub kohus kostjaga selles, et isegi majanduskavas märgitud määrad ei ole olnud hagejal aluseks hooldus- ja halduskulude ning remondikulude korteriomanikult nõudmisel. Hoolduskulude määraks on majanduskavas märgitud 4,53 krooni ruutmeetrilt ja remondikulude määraks 2,55 krooni ruutmeetrilt (I kd lk 135). Samas kui arvetel on märgitud hooldus- ja halduskulude hinnaks 3,930 krooni ruutmeetrilt ja remondikulude määraks 3,150 krooni ruutmeetrilt (I kd lk 43-51). Ebamõistlik on hageja selgitus, et kokku annavad mõlemas dokumendis märgitud määrad 7,08 krooni ruutmeetrilt. Õige on kostja väide, et üldkoosoleku protokollist ega ka majanduskavast ei nähtu viidatud määrade kujunemine. Kohus leiab, et ka majandamiskava aruandes märgitud andmed on segased – nt arvestab hageja hoolduskulude määra kujunemisel muuhulgas ka lifti jooksvat remonti (I kd lk 137), samal ajal kui arvetel (I kd lk 43-51) arvestatakse lifti eest eraldi tasu. 07.06.2013 kohtuistungil ei osanud hageja nimetatut selgitada (IV kd lk 183). Samuti arvestab hageja ampritasu hoolduskulude määra kujunemisel (I kd lk 137), kuigi hageja seaduslik esindaja väitis kohtuistungil (IV kd lk 183), et ampritasu arvestatakse vaid esimese korruse üürnikele. Asjakohatud on hageja väited selle kohta, et 2010 aasta üldkoosolekul määrasid uuesti läbi ei hääletatud, kuna need ei muutunud võrreldes eelmise aastaga. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et 2009 aastal määrad oleks üldkoosoleku otsusega vastu võetud, siis puudub hagejal alus kostjalt ka 2010 aasta eest hooldus- ja halduskulude ning remondikulude tasu nõudmiseks. Kohus leiab, et kõike eeltoodut arvestades ei ole hageja hooldus- ja halduskulude ning remondikulude kujunemine arusaadav ning põhjendatud ja viidatud summa tuleb jätta kostjalt välja mõistmata.
29.Prügikulu Vastavalt põhikirja punktile 4.2 f metoodika ühistu üldkoosolek.
(I kd lk 37) kinnitab prügiveo maksete arvestamise
Arvetel (I kd 43-51) on prügiveo kogusena märgitud 2009 „korter“ ja välja toodud maksumus (s.t tasutava summa suurus) ja 2010 arvetel ka hind. 29.02.2012 menetlusdokumendis toob hageja arvestuse alusena prügiveo kulu ühe ruutmeetri kohta (I kd lk 155). Ekspertiisiaktist nähtub, et 2011 aastal on näiteks prügiveo teenuste eest korteriomanikud ja rentnikud tasunud neile esitatud arvete alusel korteriühistule 555,48 eurot rohkem kui teenuseosutaja aasta jooksul esitatud arvete järgi oleks saanud arvestada. Summa on kantud tuludesse, ega ole arvestatud korteriühistu liikmete ettemaksena teenuse eest.
8(12)
05.06.2013 toimunud istungil selgitas hageja seaduslik esindaja (IV kd lk 161), et ekspert oli lohakas. Istungil esitas hageja lumeveo- ja prügikoristuse arve, mis oli ekspertiisi teostamise ajal hageja esindaja selgituste kohaselt hageja käes mitte raamatupidaja käes ning seetõttu seda eksperdile ei esitatud. Kohtu hinnangul on lubamatu olukord, kus osaliselt 2011 kulutusi kajastavad dokumendid ei ole raamatupidaja käes, vaid hageja juhatuse valduses ning puudub kindlus, et neid on üldse raamatupidamises kajastatud. Kostja hinnangul ei ole hageja prügiveo arved arusaadavad ka seetõttu, et korteriühistule esitatud arvetel on prügiveo koguseks m3, hageja esitab elanikele ja üürnikele arved koguse või tükina (nt I kd lk 166). Arusaamatu on kuidas hageja arvel märgitud koguse või tüki summa kujuneb. Hageja seaduslik esindaja selgitas 05.06.2013 toimunud istungil (IV kd lk 161-162), et teenuse esitaja poolt arvel märgitud hind on korteriomanikele arvestamise aluseks, mis arvutatakse ruutmeetritele. Esindaja sõnul tekitavad kohvik ja kauplused prügi rohkem. Üürnike ja korterielanike konteinerid ei ole eraldi. Üürnike arvestuse aluseks on nendega sõlmitud leping. Üürnikele arvestatakse prügi erinevalt, kasutatakse kaameraid ja vaadatakse, kui palju üürnikud prügi viivad. Näiteks loetakse üle rentnike poolt konteinerisse viidud prügikastide arv. Kolm kuud jälgis korteriühistu videokaamera ja koristaja abiga, kui palju prügi tekib. Elanikud viskavad prügi šahti, mis läheb otse konteinerisse. Üürnikud ladustavad oma prügi kinnise prügiruumi ukse juurde ja majahoidaja paneb igal hommikul prügi üldkonteinerisse. Arvestused tehti kolme kuu põhjal. Üürnikud muutuvad, kuid kohtule esitatud arved on põhirentnike omad. Kui üürnik muutub, siis teda jälgitakse. Sõltub tema tegevusalast. Kohus leiab, et menetluses esitatud hageja esitatud arvetest kostjale, teenuse prügi äraveo teenuse osutaja arvetest, hageja menetlusdokumentidest ja hageja seadusliku esindaja selgitustest tulenevalt ei ole võimalik aru saada, kuidas kostjale esitatud prügi äraveo hind on kujunenud ning seetõttu tuleb nimetatud summa jätta kostjalt välja mõistmata. Lisaks on kohtul kahtlus, selles, kas hageja poolt teostav kõikide majaelanike jälgimine on kooskõlas seadusega.
30.Küte ja tasu sooja vee tsirkulatsiooni eest Vastavalt põhikirjale tuleb kütmisele kuuluva soojusenergia puhul maksete suuruse määramisel lähtuda korteri elamispindalast. Vee soojendamisele kuuluva soojusenergia puhul arvestatakse vastavalt põhikirjale mõõteriistade näitusid ja käterätikuivatile kuuluva soojusenergia puhul korterite arvu. Ekspertiisiakti kohaselt (IV kd lk 3) on 2011 aastal soojusenergia eest korteriomanikelt rohkem kogutud 343,87 eurot. Lisaks on ekspert märkinud, et majandamiskulude arvestus ja korteriühistu liikmete arvetele vastavate kulude jagamine toimub erinevate põhimõtete järgi ning nende jagamise vahesid ei tasaarveldata. Eksperdi poolt märgitule ei ole hageja vastuväiteid esitanud. Seega on juba ekspertiisiaktiga leidnud kinnitust asjaolu, et hageja nõuab elanikelt tasu kütte eest valesti. Kohus nõustub kostjaga (IV kd lk 184) selles, et AS XXX poolt on esitatud ühes kuus üks arve (nt I kd lk 158) kr/MWh eest, kuid hageja esitab elanikele arve (I kd lk 43-51) eraldi ridadena kütte ja vee soojendamise eest märkides arvutuse aluseks kütte puhul kogusena
9(12)
ruutmeetrite arvu ja vee soojendamisel kuupmeetrite arvu, kuid kuidas hageja nimetatud arvutused on teinud ja erinevad ühikud teisendanud ei ole võimalik kontrollida. Seega tuleb hageja nõue kostjalt kütte ja sooja vee tsirkulatsiooni tasu eest jätta rahuldamata.
31.Elektrikulu ja üldelektrikulu Vastavalt põhikirja punktile 4.2 f (I kd lk 37) kinnitab elektrikulu ja üldelektrikulu maksete arvestamise metoodika ühistu üldkoosolek. Sarnaselt hooldus- ja halduskulu, remondifondi määradele ei ole elektrikulu arvestamise määra üldkoosoleku otsusega vastu võetud ning viidatud summa tuleb jätta kostjalt välja mõistmata. Samuti ei ole hageja arvetelt näha tarbitud elektri kogust või kuidas see summa on korteriomaniku jaoks kujunenud või korteriomanike ja üürnike vahel jagunenud (I kd lk 4351, 218). Nimetatut ei ole hageja selgitanud ka menetluse käigus.
32.Vee- ja kanalisatsioonikulu Vastavalt põhikirjale tuleb veega varustamise ja kanalisatsiooni puhul maksete suuruse määramisel lähtuda vastavate mõõteriistade näitudest, korterite elamispinnast või elanike arvust (I kd lk 37). Arvetelt (I kd 43-51) nähtuvalt nõuab hageja vee tarbimise eest kostjalt tasu vastavalt mõõteriista näidule. Hageja väidab, et kostja moonutab veemõõtjate näite ja ei lase juhatuse liikmeid korterisse veenäite kontrollima (IV kd lk 161). Kostja selgitab, et tasus 2010 ekslikult vee eest 233 kuupmeetri eest ette ning seetõttu on peale seda veemõõtjate näite näidanud mingi aeg nullina. Ekspertiisiaktist (IV kd lk 3) nähtuvalt on vee- ja kanalisatsiooniteenuste tarnijate arvete summa 433,04 eurot suurem kui teenuste eest tasuvate klientide arvetele jagatud summa. Samuti on tsiviilasjas materjalide juures Harju Maakohtu 16.05.2013 otsus, millega tunnistati KÜ XXX 26.07.2011 üldkoosoleku otsus nr 10 kehtetuks, millega otsustati jagada veearvestite näitude vahe võrdselt kõigi korteriomanike, esimese korruse omanike ja rentnike vahel. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja moonutaks veemõõtjate näite või ei laseks juhatuse liikmeid enda korterisse veenäite kontrollima. Kostja on esitanud XXXOÜ spetsialisti poolt plommitud veemõõdusõlme ülevaatuse ja vastuvõtmise akti (IV kd lk 99), millelt nähtuvalt, ei ole kostja veemõõdusõlme arvestite näitusid korteriühistule esitatud väiksemana (IV kd lk 138). Kostja veetarbimist kinnitab ka vee- ja elektriarvestite ülevaatuse akt ja lisa (IV kd lk 146-147). Vee- ja elektriarvestite ülevaatuse akti on allkirjastanud ka revisjonikomisjoni liige XXX. Ebamõistlik on hageja väide (IV kd lk 187), et kostjal puudub akt, mis kinnitaks, et arvesti ei valeta.
10(12)
Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks veemõõtjate näite esitanud korteriühistule valesti, siis tuleb hageja nõue vee ja kanalisatsioonikulu kostjalt väljamõistmiseks jätta rahuldamata.
33.Maamaks Hageja on arvetel (I kd 43-51) nõudnud maamaksu tasumist. Hageja ei ole selgitanud, kuidas kujunes 2009-2013 arvetel maamaks (IV kd lk 186), kas eraldatud on maja juurde kuuluv parkla osa, mida kostja ei saa kasutada ning millistele ruutmeetritele on kogu maamaks jagatud, seetõttu tuleb nimetatud summa jätta kostjalt välja mõistmata.
34.Kohus ei analüüsi kostja vastuväiteid selle kohta, kas hageja võib nõuda kostjalt teenuste eest tasu 72,3 ruutmeetrilt või 66 ruutmeetrilt, kuna hageja on märkinud arvetel (nt I kd lk 46) erinevate teenuste eest arvestamisel pinna erinevalt (kütte 66m2, remonditulud 72,3m2), kuid ei ole erinevate ruutmeetrite alusel arvestamist kuidagi põhjendanud.
35.Viivisenõudest Hageja nõuab viivist ajavahemiku 09.2009 kuni 01.05.2012 eest (IV kd lk 163). Hageja suurendas kõrvalnõuet viimasel 07.06.2013 toimunud istungil. Kõrvalnõude summaks jäi 1058,01 eurot (IV kd lk 180). Hageja arvestuse (IV kd lk 170) kohaselt on kostja viivisesumma 2012 mai kuuks 875,70 eurot. Ekspertiisiakti kohaselt (IV kd lk 4) arvestatakse korteriühistus XXX viiviseid korteriomaniku nõude saldo alusel. Nõude saldo sisaldab viiviseid. Seega on viivist arvestatud ka viivitusintressi nõudelt. Kuivõrd kohus jättis hageja nõude kostja vastu põhivõlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata, siis tuleb hageja nõue viivise väljamõistmiseks jätta rahuldamata juba seetõttu, et puudub põhivõlgnevuse summa, millelt viivist arvestada. Hageja viivisenõue tuleks jätta rahuldamata ka juhul, kui põhinõue kuuluks rahuldamisele, sest hageja on vastavalt ekspertiisiaktis märgitule arvestanud viiviseid valesti. Kohtu hinnangul ei ole hageja osanud viivist arusaadavalt välja tuua ja arvutada ka menetlusdokumentides (viimane suurendamise nõue IV kd lk 173 ja 180) ja arvestustes (IV kd lk 170). Hageja menetlusdokumendis ja tabelis toodud ning ka 07.06.2013 kohtuistungil ja menetlusdokumendis toodud viivise summa erineb oluliselt. Samuti ei ühti hageja 07.06.2013 esitatud menetlusdokumendis (IV kd lk 173) ja 05.06.2013 esitatud tabelis (IV kd lk 170) märgitud summa. Hageja viivisenõude kujunemine ei ole jälgitav. Menetluskulude jaotus
36.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.
11(12)
Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõigetele 1 ja 2 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. Kostja võib kooskõlas TsMS § 174 lõikega 1 nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hagi tagamise tühistamisest
37.Harju Maakohus rahuldas 23.07.2012 määrusega XXXKÜ taotluse hagi tagamiseks ja seadis hagi tagamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX XXX kuuluvale XXX mõttelisele osale kinnistust ja reaalosana eluruumist nr 7 asukohaga XXX, Tallinn esimesele vabale järjekohale XXXKÜ kasuks kohtuliku hüpoteegi summas 3900 eurot. TsMS § 386 lõike 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus leiab, et kuivõrd hagi jäi rahuldamata, siis tuleb TsMS § 386 lõike 4 alusel 23.07.2012 määrusega seatud hagi tagamise abinõu tühistada ning kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX XXX kuuluvale XXX mõttelisele osale kinnistust ja reaalosana eluruumist nr 7 asukohaga XXX, Tallinn esimesele vabale järjekohale XXXKÜ kasuks seatud kohtulik hüpoteek summas 3900 eurot. Kohtuotsus tuleb täitmiseks kinnistusjaoskonda.