Asjaõigus › Omandiasjad

2-07-20207 Hagejale kuulub Tallinnas Xxx kinnisasi. Kostja on hakanud tegema selle ääres ehitustöid, mis ulatuvad hageja kinnistule. Ehitustööde käigus on kostja üles kaevanud hageja kinnitu põhjaosa ja ehitanud hageja kinnistule betoonseina ja kivimüüri. Kostja ladustab hageja kinnistule ehitusprahti ja –materjali, hoiab seal muid esemeid. Kostja on rajanud ebaseaduslikud ehitised hageja kinnistul asuvale müürile hagejale sellest teatamata ja nõusolekut küsimata. Tulenevalt AÕS 127 lg 1 ja TsÜS § 53 lg 2 on kostja seisukoht müüri poolte kaasomandis olemise kohta vale. Hageja nõusolekuta betoonseina ja paekivimüüri rajamisega hageja kinnistule rikkus kostja hageja omandiõigust. Hagejale ei esitatud arheoloogiliste uuringute tulemit ega muid ekspertiise, mis võimaldanuks väita, et müür oli otseselt varisemisohtlik. Hagejale ei tehtud ettepanekut tema omandis oleva müüriosa ümberehitamiseks või selle säilitamiseks vajalike tööde tegemiseks. Alusetu on kostja väide selle kohta, et töid tehti ajaloolise müüri säilitamise eesmärgil, sest osaliselt on uus müüriosa ehitatud pinnasele, kuna selle all puudus ajalooline müür. AÕS § 147 ei ole kohaldatav, selle alusel ei saa teostada kaevetöid ja ehitada omaniku nõusolekuta; ka ei ole kostja avaldanud valmidust kahju hüvitada. Vastavalt ehitusloale võis kostja teha töid vaid temale kuuluva müüriosa osas. Betoonmüüri lammutamine on vajalik endise olukorra taastamiseks hageja kinnistul. Betoonmüüri lammutamine ei oma otsest mõju muinsuskaitsealuse müüri säilimisele, mida kinnitab hageja poolt tellitud ekspertiisiakt. Kostja viide AÕS §-le 151 on asjasse puutumatu. Nimetatud säte reguleerib olemasoleva piirirajatise korrashoiu ja kasutamisega seonduvat. Tegemist ei ole § 151 kohase piirirajatisega vaid § 148 kohase pahauskselt naaberkinnisasjale püstitatud ehitisega. Isegi, kui oli tegemist §-s 151 nimetatud rajatisega, olnuks kotjal õigus neid vaid hooldada ja kasutada, mitte uut rajatist püstitada. § 151 lg 2 keelab piirirajatise kasutamisega naabrile kahju tekitamise. Tegemist ei ole müüri näol muinsuskaitseseaduse kohase mälestisega. Ka ei teostanud kostja töid mälestise kaitseks. Müüri ega selle osa ei ole tunnistatud mälestiseks (MuKS § 2 lg 1). Isegi kui maa sees olnud müüriosa olnuks mälestis, ei ole kostja poolt tehtud tööd mälestise konserveerimine või restaureerimine. Kostja ehitas vanale müüriosale uue mitme meetri kõrguse osa pealeehitisega, mis ei aidanud kaasa vanade müüriosade säilimisele. 15.10.2007 ekspertarvamus on vastuoluline - kirjas on, et vanad müüriosad olid kahjustatud ja tuli kindlustada, samas aga justkui ei oleks kindlustamine kaasa aidanud vanade müüride taastamisele. Arvamuse kohaselt tuli müüride kõrgust tõsta kuni haljastuse pinnani, tegelikkuses on müüriosad oluliselt üle haljastuse pinna. Tegemist ei ole omandiõiguse rikkumisega ehitamisega seaduses lubatud piirides. Kostja püstitas ehitise pahatahtlikult, rikkumist algusest peale mööndes ja hageja palveid rikkumine lõpetada ignoreerides. Seetõttu ei ole võimalik kostja tegevusele seaduse kaitset anda. Hageja kinnistule rajatud müüriosa lammutamine ei too kaasa kostjale ega avalikkusele mistahes olulisi tagajärgi. Lammutamisele kuuluksid uusehitised, mitte kultuurilist või ajaloolist väärtust omavad müüriosad. 16.04.2010 täpsustas hageja nõudeid (AÕS § 89 ja § 148 lg 3), arvestades, et asja menetlemise ajal kostja lõpetas vaidlusalused tööd. Hageja taotleb kostja kohustamist kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukorra taastamiseks, sh piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud ehituste ja nende osade lammutamiseks ning kaevetööde teostamisest ja ehitustegevusest hoidumiseks. Hageja omandiõiguse rikkumine on jätkuv, kuna kostja poolt ebaseaduslikult ehitatud müür ulatub jätkuvalt üle kinnistu piiri ja paikneb hageja tahte vastaselt hagejale kuuluval kinnistul. Ehitustegevus kinnistul on lõpetatud, kuid ehitustergevuse tulem on kinnistult kõrvaldamata.

2-07-20207 Kohtuistungil taotls hageja hagi rahuldamist. Kostja rikkus hageja omandiõigust, kuna ei kooskõlastanud hagejaga väljakaevamist ja müüri ehitamist. Hageja kinnistule ehitati uus ehitis. Seda ei saa AÕS alusel aktsepteerida Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostjale kuulub Harju tn teemaa. Teemaa kinnistu ja hageja kinnistu vahel, nn Trepi tn ääres paikneb ajalooline müür, mis asub osalt hageja ja osalt kostja kinnistul. Kinnistute piir on kõnesolev müür, mis on seega poolte kaasomandis. Tulenevalt avalikust huvist taastada Trepi tänav koos selle lõpus asuva Nõelasilma väravaga, alustas kostja 2006 vastavate ettevalmistustöödega. Arheoloogiliste uurimistööde käigus selgus, et müür on eriti varisemisohtlikus olukorras hageja kinnistu Niguliste kiriku poolses nurgas asuva puu tõttu. Vältimaks tekkida võivat ohtu korraldas kostja müüride konserveerimise betoonseina rajamisega. Kostja on kohustatud tegema hädavajalikke töid. Tööprojekti II etapp esitati hagejale kooskõlastamiseks, hageja märkis 7.11.2006 kooskõlastuslehele, et on tutvunud, võtab õiguse esitada vastuväiteid. Ehitustööde teostamise ajal oli vältimatu hageja kinnistule tellingute paigaldamine, sellele ehitusmaterjali paigutamine ja sellest üle käimine. 15.10.2007 vastuses leidis kostja, et AÕS § 151 lg 1 alusel on Trepi tänava ääres paikneva ajaloolise müüri näol tegemist naabrite ühiskasutuses oleva asjaga, mille korrashoiu kulud peavad kandma pooled võrdselt. Kuna müür on mälestis, kohaldub muinsuskaitseseaduses sätestatud vastutus mälestise säilimise eest. Müüriga seonduvad kulutused on kandnud kostja. 11.11.2007 esitatud seisukohas viitab kostja oma vastuväidete põhjendamisel kohtu poolt tuvastatule haldusasjas nr 3-07-1730. Tugimüüri näol on tegemist piirirajatisega; ajaloolise Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine toimus avalikes huvides kooskõlas Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitse eesmärkidega; Trepi tänava väljakaevamisega paratamatult kaasnenud varisemisohu tõttu oli tugimüüri rajamine paratamatu; müür kinnistu piiril ei takista hagejal kinnistu kasutamist. Kohtuistungil taotls kostja hagi rahuldamata jätmist. Tegemist on piirirajatisega (AÕS § 151) ja tegemist ei ole rikkumisega AÕS § 148 lg 3 mõttes. Oliline on, et kui asjaõiguslik riive on toimunud, on see õigustatud. Lammutamise nõue ei ole riivega proportsionaalne. Kostjal oli avalik, muinsuskaitseline huvi taastada ajalooline Nõelasilma värav. Kohtuotsuse põhjendused Kohus tutvunud hagiavalduse ja sellele esitatud vastusega, poolte poolt esitatud tõenditega ning ärakuulanud pooled kohtuistungil, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kinnistusraamatu elektroonilise väljatrükiga (lk 6) on tõendatud hageja omandiõigus kinnistule Tallinnas, Xxx – registriosa nr 35301. Vaidlusaluse müüri ja Nõelasilma värava ehitamist kostja poolt tõendavad muuhulgas koos hagiavaldusega esitatud fotod (lk 7-9). Kostja ei vaidlustanud asjaolu, et ehitas müüri hageja kinnistule, kuid põhjendab oma tegevust avaliku huvi ja muinsuskaitse seadusest tulenevaga. Kooskõlas AÕS § 68 lg 1 on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama paragrahvi 2.lõike alusel võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS § 89, mis reguleerib omandi kaitset valduse kaotusega mitteseotud rikkumise korral, järgi on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine

2-07-20207 ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Tulenevalt allpool esitatud põhjendustest leiab, kohus, et hageja on kohustatud rikkumist taluma tulenevalt naabrusõigusest. Hagejal ei ole takisttaud oma kinnistu kasutamine. OÜ AC ekspertarvamuse (lk 35-40), mille hageja kohtule tõendina esitas, objektiks olid Trepi tänaval Nõelasilma värava juures asuvad raudbetoonist pinnase tugimüürid. Ekspertarvamuse kohaselt tehti kindlaks, et Trepi tänav on olnud maetud pärast II Maailmasõjajärgseid koristustöid paari meetrise ehitusprahi ja pinnase alla ja pealt haljastatud. Trepi tänav on taas välja kaevatud, ümbritsev pinnas aga jäänud endisele kõrgusele. Seega on vahetult enne Nõelasilma treppe tekkinud Xxx ja Trepi tänava piirile järsk ca 2,7 m nõlv. Kuna nõlv on järsk ja varisemisohtlik, on nõlva püsimise huvides rajatud raudbetoonist tugimüürid (fotod lk 38). Tugimüürid on eksperthinnangu kohaselt rajatud Xxx kinnistule ja nende paekivist vooder ulatub osaliselt Trepi tänava kinnistule. Ekspertarvamuse koostaja seisukoha järgi tekkis tugimüüride rajamise vajadus Trepi tänava väljakaevamisest, kuid selline vajadus oli selge enne väljakaevamist, kuna teada oli eeldatav Trepi tänava absoluutne kõrgus ja sai eeldada täitepinnase iseloomu; tugimüüride rajamisega ei toestatud olemasolevaid konstruktsioone ega tagatud nende paremat säilimist, tugimüür rajati maalihke vältimiseks. Hagejale saatis Tallinna Linnaplaneerimise Amet Harju tänava haljasala (ajaloolise Trepi tänava) tööprojekti II etapi ehitusloa (lk 76, 57-59). Ehitusloas märgitu kohaselt esitati ehitusloa taotlus 20.11.2006 ning see ei anna õigust ehitada ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ning ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. Ehitusloa väljaandmist põhjendati (lk 60) sellega, et avalikust huvist tulenevalt tuleb taastada ajalooline Trepi tänav koos selle lõpus asuva Nõelasilma väravaga. Linnaplaneerimisamet põhjendas ehitusloa väljaandmist vaatamata sellele, et hageja projekti ei kooskõlastanud, asjaoluga, et hageja ei ole projekti mittekooskõlastamist põhjendanud. OÜ H. Uuetalu 12.10.2007 ekspertarvamuse (lk 79-80) kohaselt olid Trepi tänaval olnud hoonete säilinud soklimüürid ulatuslike kahjustustega ning vajasid kindlustamist ja restaureerimist. Tööd selleks viidi läbi kahes etapis - 2006 ja 2007. Ekspertarvamuse p-d 4-10 kajastavad tehtud töid. Eksperdi järelduse kohaselt oli Trepi tänava ja Nõelasilma avamine ja restaureerimine kultuuri ning ehitusajalooliselt seisukohalt põhjendatud kuna avati Tallinna elanikele ja külalistele unikaalne vaatamisväärsus ning töödega tagati hageja kinnistu piiride säilivus. Tallinna Ringkonnakohtu 11.06.2009 otsusega haldusasjas nr 3-07-1730 jäeti rahuldamata hageja apellatsioonkaebus Tallinna Halduskohtu 6.06.2008 otsusele. Seega jätsid kohtud rahuldamata hageja kaebuse, milles taotleti kostja kohustamist omandada hageja kinnistu ja seada asjaõiguslik ostueesõigus hageja kasuks. Kohtuotsuses märgitust tuleneb, et hageja on kohtule esitatud kaebuses möönnud, et hageja kinnistu on avalikust huvist lähtuva eesmärgi täitmiseks kostjale vajalik; kostja on hageja kinnistut koos teiste Harju tänava ääres paiknevate kinnistutega käsitlenud alati planeeritava haljasala ühe osana; kohalduva kitsenduse tõttu ei saa hageja kostja haljasala loomise põhjenduse tõttu kinnistut hoonestada. Kohtuotsuse järgi viitas kostja AÕS § 151 lõikele 1, mille järgi on hageja poolt viidatud müür naabrite ühiskasutuses; kostja püstitas rajatised hageja kinnistu Rasekoja platsi poolsele küljele täitmaks muinsuskaitseseadusest tulenevat kohustust tagada kaitsealuse ehitise säilimine ja kindlustada Xxx kinnistu varisemisohu vastu kooskõlas AÕS §-ga 147; hageja kinnistu paikneb vanalinna muinsuskaitsealal. Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“ § 3 lg 2, mis sätestab, et muinsuskaitseala hõlmab Mere puiestee, Estonia puiestee, Vabaduse väljaku, Kaarli puiestee, Toompuiestee, Kopli tänava ja Põhja puiestee vahelise ala, järgi on kostja poolt taastatud Trepi tänav ja Nõelasilma värav vanalinna muinsuskaitsealas.

2-07-20207 Kooskõlas viidatud määruse § 6 lg 1 on muinsuskaitseala eesmärgiks muinsuskaitseala kui ajalooliselt väljakujunenud linnaehitusliku terviku ja muinsuskaitseala kujundavate ehitiste, plaanistruktuuri, kultuurikihi, maastikuelementide, miljöölise eripära ja temale avanevate kaugning sisevaadete säilitamine. Sama määruse § 11 ja MuKS § 6 lg 1 alusel on muinsuskaitset korraldavateks organiteks Muinsuskaitseamet ja Tallinna Linnavalitsus vastavalt «Muinsuskaitseseaduses» sätestatud pädevusele ning «Muinsuskaitseseaduse» § 9 lõike 2 alusel Muinsuskaitseameti ja Tallinna Linnavolikogu vahel sõlmitud halduslepingule muinsuskaitsealaste riiklike kohustuste täitmise kohta Tallinnas. Tallinna Linnavalistuse korraldusega nr 1700-k (p 1) otsustati algatada Rüütli tn, Niguliste tn ja Harju tn vahelise kvartaliosa detailplaneeringu koostamine, mille eesmärk oli muuhulgas Rüütli tn, Niguliste tn ja Harju tn vahelisse kvartalisse haljasala rajamine ning ajaloolise nõelasilma taastamine. Kohus peab oluliseks asjaolu, et Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine toimus avalikes huvides. Kuigi varisemisoht puudus, olid kostja poolt tehtud tööd – müüri ehitamine – vajalik ajaloolise olukorra taastamiseks tulenevalt viidatud määruse nr 155 § 6, mis sätestab muinsuskaise eesmärgid, lg 2 p-st 1, mille järgi on kaitse üheks eesmärgiks, millest muinsuskaitsealal juhindutakse ajalooliselt väljakujunenud linnatuumiku ja seda ümbritseva muldkindlustuste vööndi hoonestusstruktuuri ning linnaruumi elementide (tänavaruumid, väljakud, siseõued, läbikäigud, säilinud muldkindlustused, pargid ja puiesteed jms) säilitamine ja hävinud oluliste osade taastamine. Sellest järeldub, et Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine olid kooskõlas Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaise eesmärgiga. Tugimüüri rajamise vajaduse tingis väljakaevamistega paratamatult kaasnenud varisemisoht. Müür on hageja kinnistu piiril, mistõttu ei saa oluliselt kahjustada hageja poolt kinnistu kasutamise võimalust. Kinnisasja teineteisest eraldav müür on AÕS § 151 lg 1 järgi naabrite ühiskasutuses. Tallinna Halduskohtu 03.11.2009 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-07-2583 jäeti rahuldamata hageja kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 24.09.2007 kasutusloa nr 6860 tühistamiseks. Kohtuotsuse märgitu kohaselt ei vaidlustanud hageja 22.06.2007 ehitusluba, mis oli väljastatud Trepi tänava ja Harju tänava haljasala II etapi ehitustegevuseks. Kohtuotsust põhjendab kohus muuhulgas avaliku huvi ja hagejal oma kinnistu kasutamise takistuse puudumisega. Viidatud kohtuotsused haldusasjades on dokumentaalsed tõendid TsMS § 272 lg 2 järgi. Tõenditena esitatud kohtuotsustega tuvastatud asjaolusid ei ole hageja ümber lükanud ega esitanud tõendeid, mis võimaldaksid teha teistsuguseid järeldusi. AÕS § 68 lg 2 sätestatud omaniku õiguste kitsendused peavad tulenema seadusest või teiste isikute õigustest. Antud juhul tuleb teiste isikute õiguste all mõelda avalikku huvi, kuna kostja poolt taastatud Trepi tänava ja Nõelasilma värava näol on tegemist Tallinna vanalinna vaatamisväärsustega. Tegemist on kitsendusega ühiskonna kasuks. Seaduseks, millest kitsendus tuleneb on muinsuskaitseseadus (MuKS), mille asjakohastele sätetele on viidatud. AÕS § 148 lg 3 alusel puudub hagejal õigus nõuda kostjalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist ülalmärgitud põhjendustel. Vaidluse lahendamisel ei oma ülalmärgitud hagi rahuldamata jätmise põhjendustest tulenevalt tähtsust asjaolu, et tegemist ei ole mälestiseks tunnistatud objektiga kuna tegtemist on muinsuskaitsealaga (MuKS § 1 lg 1). Tõendeid lk 98, 99-100, 101 kohus ei analüüsi kui asjasse mittepuutuvaid (puudutavad kolmandaid isikud).

2-07-20207 Tulenevalt hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 132 lg 1 on hagihind 30 000 krooni. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta hageja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on kostjal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.