OÜ Uranos hagi Tallinna linna vastu kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukorra taastamiseks, sh piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud ehitiste ja nende osade lammutamiseks ning kohustamiseks hoiduda kaevetöödest ja ehitustegevusest
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.09.2010 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3190 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Uranos apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Uranos (registrikood 10700193), esindaja adv Martin Lepp Kostja Tallinna linn, esindajad Terje Krais ja Sigrid Keskküla
Kohtuistungi toimumise aeg
31.jaanuar 2012, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 20.09.2010 otsus osas, millega kohus jättis rahuldamata OÜ Uranos hagi Tallinna linna vastu kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukorra taastamiseks, sh piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud ehitiste ja nende osade lammutamiseks ning menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus.
2.Kohtuotsus jätta muutmata osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi Tallinna linna kohustamiseks hoiduda hageja kinnistul kaevetöödest ja ehitustegevusest.
4.2.Kohustada Tallinna linna taastama kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukord OÜ-le Uranos kuuluval kinnisasjal (registriosa nr 35301), sh lammutama piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud ehitised ja nende osad.
4.3.Jätta rahuldamata OÜ Uranos hagi Tallinna linna kohustamiseks hoiduda kinnisasjal (registriosa nr 35301) kaevetööde teostamisest ja ehitustegevusest.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Uranos esitas 25.05.2007 Harju Maakohtule hagi Tallinna linna vastu, paludes kohustada kostjat lõpetama hageja kinnisasjal kaevetööde tegemine ja ehitustegevus ning taastama kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukord kinnisasjal, samuti kohustada kostjat hoiduma kaevetööde tegemisest ja ehitustegevusest. Menetluse käigus muutis hageja hagiavaldust ning tema lõplikuks nõudeks jäi kohustada kostjat taastama kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukord, sh lammutama piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud ehitised ja nende osad, ning kohustada hoiduma kaevetöödest ja ehitustegevusest.
2.Hagiavalduse kohaselt on kostja asunud tegema ehitustöid, mis ulatuvad ka hageja kinnistule, mille aadress on Harju 30, Tallinn. Ehitustööde käigus on kostja kaevanud üles hageja kinnistu põhjaosa ning ehitanud hageja kinnistule betoonseina ja kivimüüri, samuti kasutas ta hageja kinnistut ehitusmaterjali, ehitusprahi ja muude esemete hoidmiseks. Kostja, rajades ebaseaduslikud ehitised hageja kinnistul asuvale müürile, ei ole tööde tegemisest hagejat teavitanud ega hagejalt nõusolekut küsinud. Hageja esitas kostjale sellekohaseid pretensioone, millele kostja ei reageerinud. Nõudes naaberkinnisasja omanikuna ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, tugineb hageja asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg-le 3. Hageja edastas kostjale kirjaliku vastuväite juba enne kivimüüri rajamist, mil kaevetööde tagajärgede ja betoonäärise kõrvaldamisega ei oleks kaasnenud ülemääraseid kulutusi. AÕS §-st 89 tulenevalt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist.
Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostjale kuulub Harju tänava teemaa, mis osaliselt külgneb hagejale kuuluva Harju 30 kinnistuga. Kostja kinnistu koosseisu jääb ajalooline Trepi tänav. Kostjale kuuluva teemaa kinnistu ja hageja kinnistu vahel nn Trepi tänava ääres paikneb ajalooline müür, mis asub osaliselt hagejale ja osaliselt kostjale kuuluval kinnistul. Arvestades kinnistute piire, on kõnealune müür hageja ja kostja kaasomandis. Tulenevalt avalikust huvist taastada Trepi tänav koos selle lõpus asuva Nõelasilma väravaga alustas kostja 2006. a ettevalmistustöödega. Arheoloogiliste uurimistööde käigus selgus, et müür oli eriti varisemisohtlikus olukorras hagejale kuuluva kinnistu Niguliste kiriku poolses nurgas asuva puu tõttu. Vältimaks tekkida võivat ohtu, korraldas kostja selles osas müüride konserveerimise betoonseina rajamisega. Kostja oli kohustatud tegema hädavajalikke töid, tagamaks muinsuskaitsealuse ehitise ja kaasomandi säilimise (hageja varisemisohtliku kinnistu kindlustamine, vältimaks kolmandate isikute elule ja tervisele tekkida võivat ohtu). Mälestiste kahjustamist ärahoidvaid töid tellides ja rahastades täidab kostja seadusest tulenevaid kohustusi. Tulenevalt AÕS § 72 lg-st 4 on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ka teiste kaasomanike nõusolekuta. Tööprojekti II etapp esitati hagejale kooskõlastamiseks, hageja märkis 07.11.2006 kooskõlastuslehele, et on sellega tutvunud ja võtab endale õiguse esitada vastuväiteid. Sisulisi vastuväiteid ega põhjendusi hageja projekti kohta ei esitanud. Kuna müür on mälestis, kohaldub muinsuskaitseseaduses sätestatud vastutus mälestise säilimise eest. Müüriga seonduvad kulutused kandis kostja. Ajaloolise Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine toimus avalikes huvides kooskõlas Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitse eesmärkidega, Trepi tänava väljakaevamisega paratamatult kaasnenud varisemisohu tõttu oli tugimüüri rajamine paratamatu ja müür kinnistu piiril ei takista hagejal kinnistu kasutamist. Esimese astme kohtu otsus
4.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5.Kinnistusraamatu elektroonilise väljatrükiga on tõendatud hageja omandiõigus kinnistule Tallinnas, Harju tn 30 – registriosa nr 35301. Kostja ei vaidlustanud asjaolu, et ehitas müüri hageja kinnistule, kuid põhjendab oma tegevust avaliku huvi ja muinsuskaitse seadusest tulenevaga.
6.AÕS § 89 järgi, mis reguleerib omandi kaitset valduse kaotusega mitteseotud rikkumise korral, on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja on kohustatud rikkumist taluma tulenevalt naabrusõigusest. Hagejal ei ole takistatud oma kinnistu kasutamine.
7.OÜ Acto Consult ekspertarvamuse objektiks olid Trepi tänaval Nõelasilma värava juures asuvad raudbetoonist pinnase tugimüürid. Ekspertarvamuse kohaselt tehti kindlaks, et Trepi tänav on olnud pärast II Maailmasõja järgseid koristustöid paari meetrise ehitusprahi ja pinnase alla maetud ning pealt haljastatud. Trepi tänav kaevati taas välja, ümbritsev pinnas aga jäi endisele kõrgusele. Seega tekkis vahetult enne Nõelasilma treppe Harju tn 30 ja Trepi tänava piirile järsk ca 2,7 m nõlv. Kuna nõlv on järsk ja varisemisohtlik, on selle püsimise huvides rajatud raudbetoonist tugimüürid. Tugimüürid on eksperthinnangu kohaselt rajatud Harju tn 30 kinnistule ja nende paekivist vooder ulatub osaliselt Trepi tänava kinnistule. Tugimüüride rajamise vajadus tekkis Trepi tänava väljakaevamisest, kuid selline vajadus oli selge enne
väljakaevamist, kuna eeldatav Trepi tänava absoluutne kõrgus oli teada ja eeldada sai ka täitepinnase iseloomu; tugimüüride rajamisega ei toestatud olemasolevaid konstruktsioone ega tagatud nende paremat säilimist, tugimüür rajati maalihke vältimiseks.
8.Tallinna Linnaplaneerimise Amet saatis hagejale Harju tänava haljasala (ajaloolise Trepi tänava) tööprojekti II etapi ehitusloa. Ehitusloas märgitu kohaselt esitati ehitusloa taotlus 20.11.2006 ja see ei anna õigust ehitada ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ning ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi. Ehitusloa väljaandmist põhjendati sellega, et avalikust huvist tulenevalt tuleb ajalooline Trepi tänav koos selle lõpus asuva Nõelasilma väravaga taastada. Linnaplaneerimisamet põhjendas ehitusloa väljaandmist vaatamata sellele, et hageja projekti ei kooskõlastanud, asjaoluga, et hageja ei põhjendanud projekti mittekooskõlastamist.
9.OÜ H. Uuetalu 12.10.2007 ekspertarvamuse kohaselt olid Trepi tänaval olnud hoonete soklimüürid säilinud ulatuslike kahjustustega ning vajasid kindlustamist ja restaureerimist. Tööd selleks viidi läbi kahes etapis – 2006. ja 2007. a. Eksperdi järelduse kohaselt oli Trepi tänava ja Nõelasilma avamine ja restaureerimine kultuuri ning ehitusajalooliselt seisukohalt põhjendatud, kuna Tallinna elanikele ja külalistele avati unikaalne vaatamisväärsus ja töödega tagati hageja kinnistu piiride säilivus.
10.Tallinna Ringkonnakohtu 11.06.2009 otsusega haldusasjas nr 3-07-1730 jäeti rahuldamata hageja kaebus, milles hageja taotles kostja kohustamist omandada hageja kinnistu ja seada hageja kasuks asjaõiguslik ostueesõigus. Otsusest tuleneb, et hageja möönis järgnevat: tema kinnistu on avalikust huvist lähtuva eesmärgi täitmiseks kostjale vajalik; kostja käsitles hageja kinnistut koos teiste Harju tänava ääres paiknevate kinnistutega planeeritava haljasala ühe osana; kohalduva kitsenduse tõttu ei saa hageja kostja haljasala loomise põhjenduse tõttu kinnistut hoonestada. Otsuse kohaselt viitas kostja AÕS § 151 lg-le 1, mille järgi on hageja poolt viidatud müür naabrite ühiskasutuses; kostja püstitas rajatised hageja kinnistu Raekoja platsi poolsele küljele, täitmaks muinsuskaitseseadusest tulenevat kohustust tagada kaitsealuse ehitise säilimine ja kindlustada Harju tn 30 kinnistu varisemisohu vastu kooskõlas AÕS §-ga 147; hageja kinnistu paikneb vanalinna muinsuskaitsealal.
11.Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“ § 3 lg 2 järgi on kostja poolt taastatud Trepi tänav ja Nõelasilma värav vanalinna muinsuskaitsealas. Kooskõlas viidatud määruse § 6 lg-ga 1 on muinsuskaitseala eesmärgiks muinsuskaitseala kui ajalooliselt väljakujunenud linnaehitusliku terviku ja muinsuskaitseala kujundavate ehitiste, plaanistruktuuri, kultuurikihi, maastikuelementide, miljöölise eripära ja temale avanevate kaug- ning sisevaadete säilitamine. Sama määruse § 11 ja muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 6 lg 1 alusel on muinsuskaitset korraldavateks organiteks Muinsuskaitseamet ja Tallinna Linnavalitsus vastavalt muinsuskaitseseaduses sätestatud pädevusele ning MuKS 9 lg 2 alusel Muinsuskaitseameti ja Tallinna Linnavolikogu vahel sõlmitud halduslepingule muinsuskaitsealaste riiklike kohustuste täitmise kohta Tallinnas.
12.Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1700-k (p 1) otsustati algatada Rüütli tn, Niguliste tn ja Harju tn vahelise kvartaliosa detailplaneeringu koostamine, mille eesmärk oli muuhulgas Rüütli tn, Niguliste tn ja Harju tn vahelisse kvartalisse haljasala rajamine ning ajaloolise Nõelasilma taastamine. Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine toimus avalikes huvides. Kuigi varisemisoht puudus, olid kostja poolt tehtud tööd vajalikud ajaloolise olukorra taastamiseks tulenevalt määruse nr 155 §-st 6. Seega oli Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine kooskõlas Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitse eesmärgiga. Tugimüüri rajamise vajaduse tingis
väljakaevamistega paratamatult kaasnenud varisemisoht. Müür on hageja kinnistu piiril, mistõttu ei saa müüri rajamine hageja poolt kinnistu kasutamise võimalust oluliselt kahjustada. Kinnisasja teineteisest eraldav müür on AÕS § 151 lg 1 järgi naabrite ühiskasutuses.
13.Tallinna Halduskohtu 03.11.2009 otsusega haldusasjas nr 3-07-2583 jäeti hageja kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 24.09.2007 kasutusloa nr 6860 tühistamiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt ei vaidlustanud hageja 22.06.2007 ehitusluba, mis väljastati Trepi tänava ja Harju tänava haljasala II etapi ehitustegevuseks. Otsust põhjendas kohus muuhulgas avaliku huvi ja hagejal oma kinnistu kasutamise takistuse puudumisega. Hageja ei ole eeltoodut ümber lükanud ega esitanud tõendeid, mis võimaldaks teha teistsugust järeldust.
14.Antud juhul tuleb AÕS § 68 lg 2 mõistes teiste isikute õiguste all mõelda avalikku huvi, kuna kostja poolt taastatud Trepi tänava ja Nõelasilma värava näol on tegemist Tallinna vanalinna vaatamisväärsustega. Tegemist on kitsendusega ühiskonna kasuks. Seaduseks, millest kitsendus tuleneb, on muinsuskaitseseadus, mille asjakohastele sätetele juba viidati. AÕS § 148 lg 3 alusel puudub hagejal õigus nõuda kostjalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist ülalmärgitud põhjendustel. Vaidluse lahendamisel ei oma ülalmärgitud hagi rahuldamata jätmise põhjendustest tulenevalt tähtsust asjaolu, et tegemist ei ole mälestiseks tunnistatud objektiga, kuna tegemist on muinsuskaitsealaga MuKS § 1 lg 1 tähenduses. Apellatsioonkaebus
15.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada, ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
16.Ei ole arusaadav, millele tuginedes leidis kohus, et hageja õiguste kitsendamine on lubatav. Kohus ei põhjendanud hageja omandiõiguse kitsendamist tulenevalt naabrusõigustest. Otsuses puuduvad selgitused, millisest naabrusõigusest tulenevalt võiks hageja õigused olla kitsendatud ja millised on asjaolud, mis konkreetse naabrusõiguse kohaldamist lubavad. Seejuures ei saa kõnealuseks selgituseks olla ka otsuses tehtud viited AÕS § 151 lg-le 1 ja §-le 147, kuna otsuses puudub argumentatsioon, mis võimaldaks aru saada, millist tähtsust omavad nimetatud sätted käesoleva asja lahendamisel ja kas üldse esinevad asjaolud, mis võimaldavad nimetatud sätteid kohaldada. Hageja esitas kohtule põhjalikud selgitused selle kohta, miks ta leiab, et ebaseaduslikult ehitatud müüri talumise kohustust ei saa hagejale tuleneda müüri kui ühiskasutuses oleva piirirajatise käsitlusest ega ka AÕS §-st 146, kuid kohus ei andnud otsuses hageja seisukohtadele sisulist hinnangut, rikkudes seega TsMS § 442 lg-t 8. Kohus jättis hinnangu andmata olulistele küsimustele, milleks muuhulgas on, kas kõnealuse müüri puhul on tegemist piirirajatisega ning miks ei ole kohalduv AÕS § 151 lg 2.
17.Kohus kohaldas vääralt AÕS § 68 lg-t 2. Nimetatud sätte kohaste teiste isikute õigustena saab käsitleda näiteks kinnistusraamatust tulenevaid õigusi ja ka seadusest tulenevaid õigusi. Kohus on seega ebaõigesti järeldanud, et AÕS § 68 lg 2 kohaseks teiste isikute õiguseks saab olla ka üleüldine avalik huvi ja seega igasugust omandiõiguse rikkumist saab põhjendada pelgalt avaliku huviga (tuginemata seejuures konkreetsele seadusest tulenevale sättele, mis võimaldab avaliku huvi kaitseks omandõigust kitsendada). Kuna omandiõiguse rikkumine ei ole lubatav üksnes põhjendusel, et see on vajalik avalikes huvides, siis ei ole ka vajalik kaaluda erinevate huvide vahel ega hinnata, kas rikkumine on olnud oluline või mitte. AÕS § 68 lg-s 2 nimetatud teiste isikute all ei ole mõeldud abstraktset avalikku huvi. Kohtu käsitluse järgi võiks avalik võim kitsendada maaomanike õigusi piiramatult, kuna alati on
võimalik tuvastada mingi avalik huvi, mis võiks kitsendamist õigustada. Lisaks muudaks kohtu käsitlus mõttetuks kogu kinnisasja sundvõõrandamise seaduse regulatsiooni, mille eesmärgiks on just anda avalikule võimule instrument, kuidas saab avalikes huvides omanike õigusi kitsendada. Kui teid jms oleks võimalik ehitada võõrale kinnisasjale vaid avalikule huvile tuginedes, ei peaks kohalik omavalitsuse läbima sundvõõrandamise protsessi ega tegema kinnisasja omandamiseks kulutusi. Kohus on otsuses viidanud, et kitsendus tuleneb käesoleval juhul muinsuskaitseseadusest (eraldi ei ole viidatud asjaõigusseaduse sätetele vms). Samas on kohus juhtinud tähelepanu vaid MuKS § 6 lg-le 1 ja Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 § 3 lg-le 2 ning § 6 lg 2 p-le 1. Seega on kohus hageja õiguste kitsenduse alusena viidanud tegelikult mitte seadusele, vaid seaduse alamaktile. Samas sätestab AÕS § 68 lg 2 üheselt mõistetavalt, et omaniku õigused saavad olla kitsendatud üksnes seadusega ja mitte seaduse alamaktidega. Kui kitsendused võiksid tuleneda ka seaduse alamaktidest, siis määrusest nr 155 ei tulene vastavaid kitsendusi. Määrusest nr 155 tuleneb, et muinsuskaitselisi tegevusi läbiviivad isikud tegutsevad eelkõige selle nimel, et säilitada ajaloolised ehitised jms. Muinsuskaitselist tegevust läbiviivad isikud ei või takistamatult sekkuda teiste isikute omandiõigusesse. Määrus nr 155 sätestab vastavate ametiasutuste tegevuse korraldamise, kuid ei anna piiramatut voli ehitada maaomanike vastusesisust hoolimata ümber kogu Tallinna vanalinn. Määruse nr 155 alusel isikute omandiõiguse kui põhiõiguse piiramine oleks ilmselgelt ka ebamõistlik ja ebaproportsionaalne ning seega vastuolus põhiseaduse §-dega 11 ja
32.Kui kohtu käsitlus oleks õige, muutuks vähemalt muinsuskaitsealade osas kardinaalselt kogu senine omandi puutumatuse põhimõte, sest omanike õigusi võiks sisuliselt piiramatult kitsendada.
18.Kohus on ebaõigesti tuginenud teistes kohtuasjades tehtud lahenditele kui tõenditele. Haldusasjas nr 3-07-1730 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 11.06.2009 otsuse puhul ei ole kohus toonud välja kohtu seisukohti, vaid on viidanud üksnes otsusest nähtuvatele hageja ja kostja seisukohtadele. Samuti on kohus viidanud Tallinna Halduskohtu 03.11.2009 lahendile haldusasjas nr 3-07-2583. Nimetatud kohtuasjades ei olnud vaidluse esemeks kostja ehitatud müüri seaduslikkus või ebaseaduslikkus. Kohtud teataval määral küll viitasid oma vastavatele seisukohtadele, kuid said seda teha üksnes ulatuses, milles see oli vajalik vastavate haldusasjade lahendamiseks. Kuna müüri seaduslikkuse ja hageja omandiõiguse rikkumise küsimus ei olnud nimetatud haldusasjades vaidluse all, siis ei esitanud hageja seal sellega seotud väiteid, mistõttu ei ole kohtud ka hinnanud müüri seaduslikkust. Seega peab müüri seaduslikkuse ja hageja omandiõiguse rikkumise hindamisega seonduv õiguslik analüüs tervikuna olema teostatud käesolevas asjas ja nähtuma maakohtu otsusest. Kohtuotsusest ei ole arusaadav, millised kohtute poolt tuvastatud asjaolud ja järeldused on kohus teistest otsustest üle võtnud. Vaid kohtu viitest, et teised kohtuotsused on tõendid, ei ole võimalik aru saada, millises osas on kohus otsuse vastavatele tõenditele rajanud. Lisaks ei ole halduskohtu otsus asjas nr 3-07-2583 jõustunud. Põhjendamatu on ka kohtu seisukoht, et hageja ei ole ülalnimetatud kohtuotsustega tuvastatud asjaolusid ümber lükanud ega esitanud vastavaid tõendeid. Hageja on käesolevas kohtuasjas esitanud hulgaliselt tõendeid ja väiteid, mis näitavad, et kostja rajas kõnealuse müüri pahatahtlikult ja ebaseaduslikult ning et hagejal on takistatud kinnistu kasutamine.
19.Arusaadav ei ole ka kohtu argumentatsioon kinnistu kasutamise takistatuse osas. Kui kohus on tuvastanud, et kostja ehitas kinnistule hageja tahte vastaselt, siis ei ole võimalik asuda seisukohale, et kinnistu kasutamine ei ole takistatud või on takistatud üksnes väheoluliselt. Kahtlemata on kinnistu kasutamine osaliselt takistatud. On ilmselge, et hagejal ei ole võimalik kinnistule ehitatud müüri alla jäävale maale
ehitada ise mistahes ehitisi või kasutada kinnistu vastavat osa muul otstarbel, mida tuleb lugeda oluliseks takistuseks. Tulevikus (kinnistule hoonete püstitamisel) on vajalik hoonete planeerimisel ja ehitamisel arvestada ka kinnistul paikneva müüriga, mis võib hagejale tuua kaasa olulised tagajärjed (ehitusmahu piirangu tõttu). Kohus on ebaõigesti järeldanud, et hagejal ei ole kinnistu kasutamine takistatud või esineb üksnes mitteoluline takistus.
20.Maakohus on rikkunud põhjendamiskohustust. Hagejal ei ole võimalik kaebeõigust kasutada, sest otsusest ei ole arusaadav, millistele asjaoludele ja argumentidele on kohus tuginenud ja millist tähtsust mingi asjaolu kohtu hinnangul omab. Otsuse leheküljel 4 on kohus toonud välja erinevaid poolte seisukohti ja asjas esitatud tõenditest tulenevaid seisukohti, kuid on jätnud need täielikult sidumata kohtu õigusliku argumentatsiooniga. Esitatud on vaid teatud asjaolude ja väidete kirjeldus. Kohtu selgituste puudumine on seda segadust tekitavam, et kohus on toonud välja üksteisele vastukäivad seisukohad (lõikes 2 on kohus viidanud ekspertarvamusele, mille kohaselt ei olnud tugimüüri rajamine seotud olemasolevate konstruktsioonide toestamisega, lõikes 4 on kohus viidanud aga teisele ekspertarvamusele, kus tuvastati, et müür rajati olemasolevate müüriosade kindlustamiseks). Samuti on kohus teinud viiteid väidetele, mille tõelevastavuse on kohus ise ümber lükanud (lõikes 4 on kohus toonud välja OÜ H. Uuetalu ekspertarvamuses esitatu, mille kohaselt müüri ehitamise töödega tagati hageja kinnistu piiride säilivus, samas on kohus tuvastanud, et müür ehitati osaliselt üle kinnistu piiri hageja poolele, mistõttu piiride säilimisest ei saa juttu olla). Vastus apellatsioonkaebusele
21.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Menetluse edasine käik
22.Tallinna Ringkonnakohus jättis 23.03.2011 otsusega maakohtu otsuse muutmata. Riigikohtu 17.10.2011 otsusega tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 23.03.2011 otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi saadeti ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht
23.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt ja maakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistamisele osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukorra taastamiseks, sh piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud ehitiste ja nende osade lammutamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse. Kohtuotsus jääb muutmata osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi kostja kohustamiseks hoiduda hageja kinnistul kaevetöödest ja ehitustegevusest.
24.Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja ehitas hageja kinnistule asukohaga Tallinnas, Harju tn 30 (registriosa nr 35301) tugiseina ja müüri, kui ta taastas Tallinna vanalinnas ajaloolise Trepi tänava. Vaidlus on selle üle, kas kostja on riivanud sellega hageja omandiõigust seaduslikul alusel.
25.AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad AÕS § 68 lg 2 järgi olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega.
Seega on igal omanikul põhimõtteliselt õigus vallata ja kasutada oma omandit enda äranägemise järgi ning tema õigusi piiravad üksnes teiste omanike või muude isikute õigused või üldised huvid tervikuna. AÕS § 68 lg-s 2 peetakse "teiste isikute õiguste" all silmas eelkõige teistele isikutele kuuluvaid piiratud asjaõigusi.
26.Piirangud kinnisomandi kasutamiseks on sätestatud mh AÕS § 140 jj, milles nähakse ette kinnisomandi kitsendused. Need normid sätestavad, millistel tingimustel kinnisasja omanik peab taluma seda, et temale kuuluva kinnisomandi kasutamine on ühel või teisel viisil piiratud. Üle piiri ehitamisel reguleerib selle ehitise talumise või kõrvaldamise nõuet AÕS § 148. Ühestki maakohtu viidatud muinsuskaitseseaduse või selle alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 "Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus" sättest ei tulene hageja kohustust taluda temale kuuluvale maale püstitatud ehitist. Maakohtu viidatud sätted on üldise sisuga ning ei anna kostjale ka muinsuskaitselistel eesmärkidel õigust ehitada üle oma kinnisasja piiride. Praeguses vaidluses on nimetatud sätted asjakohatud. Samuti ei saa hageja talumiskohustus tuleneda maakohtu viidatud abstraktsest avalikust huvist.
27.AÕS § 148 lg-st 2 tulenevalt peab naaberkinnisasja omanik taluma piiriülest ehitust siis, kui ehitis on püstitatud heauskselt või asjaõiguse alusel. Naaberkinnisasja omanik võib AÕS § 148 lg 3 alusel nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja oli pahauskne või kui kinnisasja omanik esitas ehitamisele vastuväite enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega. Maakohus jättis AÕS § 148 lg 3 kohaldamise eeldused välja selgitamata, kohaldades selle asemel ebaõigesti muinsuskaitseseaduse sätteid. Samuti ei olnud maakohtul alust kohaldada AÕS § 151 piirirajatise kohta. AÕS § 151 reguleerib olemasoleva piirirajatise kasutamist, mitte nõudeõigust selle kõrvaldamiseks või selle rajatise talumise kohustust. Samuti ei anna AÕS § 151 lg 2 alust olemasolevale piirirajatisele ehitada juurde uut osa, ilma et oleks täidetud AÕS § 148 tingimused.
28.AÕS § 148 lg 3 kaitse-eesmärgist tulenevalt ei tegutse heauskselt isik, kes ei kontrolli piirialal ehitades, kas ehitisealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale. Vajaduse korral on piiri täpne kulgemine võimalik kindlaks teha asjatundja abil. Kui isik ei ole piirialal ehitades neid asjaolusid kontrollinud ja ehitis ulatub üle naaberkinnisasja piiri, on ta üldjuhul tegutsenud pahauskselt. Pahausksuse puudumist peab tõendama ehitaja. Antud juhul ei ole kostja pahausksuse puudumist tõendanud. Sellekohaseid asjaolusid ja tõendeid ei esitanud kostja ka asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus. Seega leiab ringkonnakohus, et kostja ei tegutsenud heauskselt, hageja ei pea piiriülest ehitust taluma ja tal on õigus AÕS § 148 lg 3 alusel nõuda kostjalt kaeve- ja ehitustöödele eelnenud olukorra taastamist, sh piiripunktide nr 10 ja 11, 11 ja 12 ning 12 ja 1 vahele rajatud ehitiste ja nende osade lammutamist. Hagi on selles osas põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
29.Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaks alust rahuldada nõuet kostja kohustamiseks hoiduda hageja kinnistul kaevetöödest ja ehitustegevusest. Hageja on ise kinnitanud, et ehitustegevus vaidlusalusel kinnistul on lõpetatud. Puudub alus arvata, et kostja võiks ka tulevikus hageja omandiõigust kaeve- ja ehitustööde tegemisega rikkuda.
30.Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt ja ringkonnakohus teeb otsuse, millega rahuldab hageja kahest nõudest ühe, jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 alusel kõikides kohtuastmetes kantud menetluskulud poolte endi kanda.
31.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi
jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Ele Liiv
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.