Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik Hagiavalduse kohaselt müüs hageja 20.05.2002 Eesti-Ameerika Äriakadeemia AS-i palvel kinnistu Xxx-xxxxx x ALG Liisingu AS-ile hinnaga 1 460 000 krooni. Müügist saadud 482 300 krooni, mille hageja sai ALG Liisingu AS-ilt kinnistu eest, laenas hageja kostjale. Hageja on seisukohal, et nimetatud tehing on näilik, kuivõrd ostu-müügilepingu punktis 2.1 nimetatud 977 700 krooni ei ole üldse tasutud ning tehingu tegelik väärtus oli 482 300 krooni. 01.09.2003 ostis hageja ALG Liisingu AS-ilt kinnistu tagasi. Ostu-müügilepingu punktis 4.1 märgitud summa 1 460 000 krooni oli näilik. Tegelikult sai ALG Liisingu AS umbes 483 000 krooni. Selle summa maksis ALG Liisingu AS-ile hageja eest Eesti-Ameerika Äriakadeemia AS laenu tagastamisena koos intressiga. Pooled leppisid kokku, et ostu-müügilepingutes märgivad nad tehingu hinnaks 1 460 000 krooni, tegelikult oli aga tehingu maksumuseks 482 300 krooni, mis müüjale faktiliselt välja maksti. Tehingute tegelikku väärtust saab hageja hinnangul tõendada ALG Liisingu AS-i ja kostja kontode väljavõttega. 01.09.2003 lepinguga seati hageja kinnistule hüpoteek summas 1 047 000 krooni kostja kasuks. Hüpoteegi seadmise aluseks oli ostu-müügilepingus nimetatud müügisumma. Hageja palus tunnustada 20.05.2002 lepingu punkt 2.1 ja 01.09.2003 lepingu punkt 4.1. näilikkust ja tühisust selles osas, et lepingu eseme eest on makstud 1 460 000 krooni, ja lugeda õigeks, et lepingute eseme eest on makstud 482 300 krooni ning tühistada kanne hageja kinnistule, nimetusega Xxx-xxxxx x, kinnistusregistri registriosas nr. 489 hüpoteegi seadmise kohta Eesti-Ameerika Ärikolledži kasuks. Esialgselt suunas hageja oma nõude ka ALG Liisingu AS-i vastu, menetluse kestel loobus hageja nõudest nimetatud kostja vastu. Kohus võttis hageja loobumise vastu ja lõpetas 10.10.2007 määrusega menetluse kostja ALG Liisingu AS suhtes. Hageja 25.10.2007 kirjalike selgituste kohaselt määrati 1460 000 krooni suurune tehingute hind kindlaks ALG Liisingu AS nõudel. Kostja kohustus ALG Liisingu AS-iga sõlmitud liisingulepingu alusel selle kinnistu hiljem ALG Liisingu AS-ilt Jelena Janina kasuks välja ostma. ALG Liisingu AS-i töötajate seletuste kohaselt liisingulepingu alusel peab kostja omafinantseerimise osa olema vähemalt 65% ja seetõttu, et saada 500 000 krooni, pidi kinnistu hinnaks olema 1 460 000 krooni. Seega, ALG Liisingu AS maksis hagejalt kinnistu ostmisel tehingu pealt ainult oma osa – 500 000 krooni, millest arvati maha 17 000 krooni tehingu vormistamise tasu. Need tingimused on fikseeritud ALG Liisingu AS ja kostja vahel 17.05.2002 sõlmitud lepingus. Ostu-müügilepingutes oleva kostja omafinantseerimise osa kajastamiseks raamatupidamisdokumentides kirjutatigi sisse 977 770 krooni, s.t. 960 000 krooni põhiosana ja 17 700 krooni vormistamistasuna. Tegelikult seda rahasummat üle ei antud. Hageja muutis korduvalt oma nõuet ning menetluse lõpus palus tuvastada Eesti-Ameerika Äriakadeemia AS kohustust anda nõusolek teha Harju Maakohtu kinnistusosakonnale avaldus: kustutada hüpoteegi kanne registriosa nr 489 neljandas jaos. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja ja ALG Liisingu AS-i vahel 20.05.2002 sõlmitud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu punktis 2.1. hageja kinnitas, et müügihinnast 977 700 krooni sai ta 2(7)

kätte ostjalt enne lepingu sõlmimist. 20.07.2005 esitas kostja kohtule kassa väljaminekuorderi nr 359, mille alusel 20.05.2002 kostja endine juhatuse liige H. N. sai kostja kassast 977 700 krooni kinnistu ostuhinna tasumiseks. Kuna 997 700 krooni enne eelnimetatud lepingu sõlmimist H. N.i poolt oli üle antud hagejale ALG Liisingu AS-i rahalise kohustuse täitmise eest, siis hageja notariaalse lepingu sõlmimisel kinnitas oma allkirjaga, et müügihinnast 977 700 krooni sai tema kätte ostjalt enne lepingu sõlmimist. Kostja 16.07.2007 kirjaliku vastuse kohaselt hageja ja kostja ning ALG Liisingu AS-i vahel sõlmitud hüpoteegi seadmise-, kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu punktis 4.2 hageja kinnitas, et kostja on tasunud tema eest müügihinna 1 460 000 krooni täies ulatuses. Arvestades seda, et kostjal oli võlg hagejale summas 412 300 krooni, siis hageja ja kostja leppisid kokku, et lepingu sõlmimise päevaks hagejal on kostjale võlgnevus summas 1 047 700 krooni. Sellel põhjusel leppisid pooled kokku hüpoteegi seadmise summas 1 047 700 krooni. Hageja ei ole võlga 1 047 000 krooni kostjale tasunud. Kuna 01.09.2003 poolte vahel sõlmitud lepingus puudub viide 17.05.2002 ja 20.05.2002 lepingutele, siis 01.09.2003 leping ei ole seotud eelnimetatud lepingutega. Kostja on seisukohal, et hageja nõue on aegunud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus, leidis, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele. Otsuse kohaselt pooltel puudub vaidlus selle üle, et 20.05.2002 Jelena Janina ja tema abikaasa ning ALG Liisingu AS-i vahel on sõlmitud kinnistu müügi- ja asjaõigusleping, mille p 2.1 kohaselt müüs hageja kinnistu Xxx-xxxxx x ALG Liisingu AS-ile hinnaga 1 460 000 krooni. 01.09.2003 on ALG Liisingu AS-i, hageja ning tema abikaasa ja Eesti-Ameerika Ärikolledži AS-i vahel sõlmitud hüpoteegi seadmise, kinnistu müügi- ja asjaõigusleping, mille p 4.1 alusel müüs müüja ALG Liisingu AS lepingu eseme, kinnistu Xxx-xxxxx x, ostja Jelena Janina`le hinnaga 1 460 000 krooni. Nimetatud lepingu p 4.2 kohaselt on müügihind ostja palvel hüpoteegipidaja Eesti-Ameerika Äriakolledži AS-i poolt müüjale tasutud enne käesoleva lepingu sõlmimist, mille kättesaamist müüja esindaja kinnitas oma allkirjaga. Lepingu p 7.1 alusel on kokku lepitud hüpoteegi seadmises summas 1 047 700 krooni EestiAmeerika Ärikolledži AS-i kasuks. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostjal on tekkinud hageja vastu nõue, mis oleks andnud aluse hüpoteegi seadmiseks hageja kinnisasjale kostja kasuks, ning kas hagejal kui kinnisasja omanikul on võlgnevus kostja kui hüpoteegipidaja ees. Nõude puudumisel on hagejal õigus nõuda hüpoteegi kustutamist kinnistusraamatust. Tunnistaja K. K. ütluste kohaselt sõlmis vaidlusalused lepingud tema ja leppis tingimused kokku kolledži esindaja H. N., kuigi kinnistu kuulus hagejale. Paar päeva peale lepingu allakirjutamist, sai kostja 500 000 krooni. Kuna kostjal ei olnud üldse raha, siis võeti sellest summast maha 15 000-17 000 krooni lepingu vormistamise eest. Raha tasus kostjale ALG Liisingu AS, kellega leppis kokku kostja esindaja H. N.. Tunnistaja väidete kohaselt selleks, et kostja oleks saanud 500 000 krooni, oli vaja maad hinnata ja antud juhul hinnati maa väärtuseks 1 460 000 krooni. Hageja ainult allkirjastas 20.05.2002 lepingu, ta ei süvenenud lepingutesse, hageja ja tunnistaja ei saanud raha, vaid said 16.05.2002 garantiikirja. Hageja leidis, et vaidlusalused tehingud on osaliselt tühised, so näilikud märgitud summade osas. 01.09.2003 sõlmitud ostu-müügilepingu p 4.1 alusel sai ALG Liisingu AS tegelikult 482 300 krooni, mille maksis hageja eest Eesti-Ameerika Äriakadeemia AS laenu tagastamisena, ning sellele summale olid lisatud ka intressid. Nendes lepingutes tahtsid hageja ja ALG

3(7)

Liisingu AS luua mulje, et toimus tehing summas 1 460 000 krooni, tegelikult oli tehingu maksumuseks 482 300 krooni, mis müüjale faktiliselt välja maksti. 01.09.2003 lepinguga seati hageja kinnistule hüpoteek kostja kasuks. Tegelikult laenu hageja saanud ei ole ja laenulepingut ei ole sõlmitud. Hagejal ei ole mingeid rahalisi kohustusi kostja ees. Kohus leidis, et pooltevahelise vaidluse lahendamisel ei oma tähendust 20.05.2002 sõlmitud ostu- müügileping, kuivõrd vaidlusalune kohustus hagejal kostja ees sai tekkida 01.09.2003 sõlmitud ostu-müügi ja hüpoteegi seadmise lepingu alusel. Seetõttu jättis kohus tähelepanuta eelnimetatud lepingut puudutavad väited ja vastuväited ning neid kinnitavad tõendid. Otsuse kohaselt TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kohus asus seisukohale, et 01.09.2003 sõlmitud leping on tühine näilikkuse tõttu hageja eest kostja poolt tasutud rahasummade osas. Kohus on seisukohal, et ALG Liisingu AS-i ja kostja vahel 17.05.2002 sõlmitud vara ostumüügi eelleping nr 23186 ja 16.05.2002 kokkulepe on tühised notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmise tõttu, kuivõrd nimetatud leping ja kokkulepe käsitlevad kinnisasja müügitehingut, mis tuleb sõlmida notariaalses vormis. AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt peab kinnisasja omandamise või võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Kohus asus seisukohale, et tõendamist ei leidnud, et kostja oleks hageja eest 01.09.2003 lepingus märgitud rahasumma tasunud. ALG Liisingu AS-i 05.12.2005 vastusest nr 1-05/879 kohtu järelepärimisele (tl 70) nähtub, et perioodil mai 2002 kuni 30.09.2003 on ALG Liisingu AS-i poolt Eesti-Ameerika Ärikolledžile tehtud ainult üks ülekanne (22.05.2002) summas 482 300 krooni, mida kinnitab vastav pangakonto väljavõte (I kd tl 71). Rohkem ülekandeid ALG Liisingu AS-i poolt Eesti-Ameerika Ärikolledži AS-ile, samuti Jelena Janina`le ega viimastelt ALG Liisingu AS-ile tehtud ei ole. Kohus leidis, et kostja poolt kohtule esitatud maksekorraldused (tl 50-54), samuti raamatupidamise arve-kaart käsitlevad kostja ja ALG Liisingu AS-i vahelisi rahalisi suhteid ega tõenda hageja võlgnevust kostja ees. Kostja 2005. majandusaasta aruandega on tõendatud, et 2005.aastal kostjal puudus nõue Janina/Kaybyshevi vastu (I kd tl 180). Seadusega on vastuolus, tõendamata ja paljasõnaline kostja väide, et majandusaasta aruandes ei kajastatud hageja võlgnevust kostja ees seetõttu, et pooltel olid vastastikused nõuded. Kohus on seisukohal, et tõendatud ei ole kostja poolt ALG Liisingu AS-ile vaidlusaluse kinnistu XXX-XXXXX X eest tasumine summas 1 460 000 krooni. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et ei ole tõendamist leidnud nõue, mille alusel oleks seadusest tulenevalt õigus hagejale kuuluvale varale hüpoteeki seada. Kassa väljaminekuorderi nr 359 (I kd, tl 48) alusel on kostja endine juhatuse liige H. N. 20.05.2002 võtnud kassast sularaha summas 977 700 krooni. Mingeid tõendeid selle kohta, et antud rahasumma oleks üle antud hagejale, kohtus tõendamist ei leidnud. Antud tõendi alusel võib kostjal olla rahaline nõue H. N.i vastu, kellele on sularaha nimetatud summas kassast välja makstud. Kohtu arvates tunnistaja K. K. ja kostja omaksvõtuga on tõendatud, et kostjal olid rahalised raskused ja ta vajas rahaliste kohustuste täitmiseks laenu. Ükski kostja poolt kohtule esitatud tõend ei tõenda hageja rahalise kohustuse olemasolu kostja ees. Selleks aluseks ei saa olla üksnes märge ostu-müügi lepingus. Olukorras, kus pooled vaidlevad antud kohustuse olemasolu või selle puudumise üle, tuleb see eraldi tõendada.

4(7)

Kohus leidis, et tunnistaja H. N.i ütlused on vastuolulised ja ebausaldusväärsed. Kohus asub seisukohale, et puudus alus hüpoteegi seadmiseks. Kohtule ei ole esitatud veenvaid tõendeid selle kohta, et kostjal oleks tekkinud mingeid võlaõiguslikke nõudeid hageja vastu, mis annaksid aluse hüpoteegi seadmiseks hageja kinnisasjale kostja kasuks. Apellatsioonkaebus Apellant Eesti-Ameerika Äriakadeemia AS palub tühistada maakohtu otsus ning saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole võimalik käesolevas asjas asjaolusid tuvastada ilma ALG Liisingu AS-i menetlusse kaasamata. Sellele juhtis tähelepanu ka Tallinna Ringkonnakohus. Apellandi arvates hageja ei soovi ALG Liisingu AS-i kaasamist asja arutamisele, mis võib tõendada, et lepingute sõlmimise asjaolud olid teistsugused kui seda väidab hageja. 27.06.2007 ALG Liisingu AS-i poolt esitatud vastusest hagiavaldusele järeldub, et ALG Liisingu AS ei tunnista hagi ja väidab, et hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, mille alusel müügihinnast 977 700 krooni oli hageja saanud kostjalt ja raha saamise asjaolu on hageja ka notariaalses lepingus kinnitanud. Kostja arvates ei ole kohus andnud hinnangut eelnimetatud ALG Liisingu AS-i poolt esitatud väidetele. Samuti ei ole kohus andnud hinnangut tunnistaja H. N.i ütlustele ja 15.02.2008 hageja poolt kohtule esitatud tunnistaja ja K. K. vahel 16.05.2002 sõlmitud kokkuleppele. Apellandi arvates on nimetatud dokument valmistatud mitte varem kui 2008. aastal ja paneb kahtluse alla tunnistaja H. N.i ütlused. Apellant on seisukohal, et maakohus ei ole täitnud Tallinna Ringkonnakohtu nõuet ALG Liisingu AS-i menetlusse kaasamise kohta ning sellel põhjusel ei ole kõrvaldatud ka vastuolud hageja ja kostja ütlustes lepingute sõlmimise eesmärkide, asjaolude ja rahasummade tasumise osas. Apellant on esitanud 16.07.2007 taotluse aegumise kohaldamiseks, mille osas ei ole kohus otsust teinud. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja leiab, et ALG Liising AS ei ole taotlenud enda kaasamist ning seda ei ole teinud ka pooled. Hageja taotlus oli ekslik ning ta loobus sellest. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel põhjendustel. Hagiavalduse kohaselt 20.05. 2002 müüs hageja ALG Liisingu AS-le kinnistu nimetusega XXX-XXXXX X. Hagiavalduse kohaselt on tehing osaliselt näilik ja vastuolus heade kommetega, kuivõrd kogu müügihinda ei makstud, ta sai üksnes 482 300 krooni. 01.09.2003 sõlmitud lepingu alusel müüs ALG Liisingu AS hagejale kinnistu tagasi. Ka selles lepingus on müügihind summas 1 460 000 krooni osaliselt näilik, kuivõrd tehingu tegelik väärtus oli 482 300 krooni, millest tulenevalt hageja taotles kinnistusraamatus oleva hüpoteegikande tühisuse tuvastamist. Hilisemalt hageja täpsustas oma nõuet ning palus tuvastada kostja kohustust anda nõusolek teha avaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale: kustutada hüpoteegi kanne registriosa nr 489 neljandas jaos. Hagi aluseks olevates lepingutes on üheks pooleks ALG Liisingu AS. Tallinna Ringkonnakohtu 03.11.2006 otsusega tühistati Harju Maakohtu 15.05.2006 otsus ning juhiti

5(7)

kohtu tähelepanu sellele, et ilma ALG Liisingu AS-i kaasamiseta menetlusse ei ole võimalik hinnangut anda lepingu sõlmimise asjaoludele. Toimiku materjalide kohaselt uuel tsiviilasja läbivaatamisel taotles hageja ALG Liisingu AS-i kaasamist menetlusse kostjana, kuid hiljem loobus nõudest tema vastu. Harju Maakohtu 10.10.2007 määrusega lõpetati menetlus ALG Liisingu AS-i suhtes. 12.05.2008 kohtuistungi protokollist ilmneb, et maakohus otsustas tsiviilasja menetlemise lõpetada, kohtuotsuse teatavakstegemise kuupäevaks määrati 03.06.2008 (t.lk. 43). Järgnevalt maakohus uuendas menetluse 03.06.2008 määrusega ning tegi hagejale ettepaneku esitada avaldus ALG Liisingu AS-i kaasamiseks menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel. Määruse kohaselt poolte seisukohad ALG Liisingu AS-le antud rahasummade osas on vastuolulised, mida ei ole võimalik kõrvaldada eelnimetatud isikut menetlusse kaasamata. Juhul, kui ALG Liisingu AS ei ole müügihinda tasunud, siis võib hagejal olla müügilepingust tuleneva kohustuse täitmise nõue. 15.06.2008 esitas hageja taotluse ALG Liisingu AS-i kaasamiseks menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel ning 25.08.2008 esitas täpsustatud hagiavalduse, milles oli menetlusosalisena märgitud ka kolmas isik. Seega on vastustaja seisukoht ekslik, et pooled ei taotlenud kolmanda isiku kaasamist. Kostja ei esitanud vastuväiteid ALG Liisingu AS-i kaasamiseks menetlusse (II kd. lk. 64). Maakohus edastas hagi täpsustuse kostjale. Samas ei teinud kohus määrust hageja 15.06.2008 esitatud taotluse osas. 14.01.2009 saabus maakohusse hageja taotlus, milles paluti kõrvaldada ALG Liisingu AS-i menetlusest (II kd. lk.72). ALG Liisingu AS palus kohtul teha selle kohta vastav määrus (II kd. lk.80). Toimiku materjalidest ei ilmne, et kohus oleks kolmanda isiku menetlusse kaasamise või sellest kõrvaldamise osas mingit seisukohta võtnud. Ka vaidlustatud 18.03.2009 otsusest ei ilmne, et ALG Liisingu AS oli antud menetluses menetlusosaline. Seega maakohus, pidades ise vajalikuks ALG Liisingu AS-i kaasamist menetlusse, on jätnud menetlusse kaasamise taotluse suhtes seisukoha võtmata, millega rikkus oluliselt menetlusõiguse norme. TsMS § 216 lg 4 kohaselt kolmanda isiku kaasamine menetlusse toimub kohtu määruse alusel. Ka menetlusest kõrvaldamine toimub kohtu määruse alusel (TsMS § 216 lg 5). Menetlusest on võimalik kõrvaldada kolmas isik pärast menetlusse kaasamist juhul, kui ta on kaasatud menetlusse põhjendamatult. Käesolevas vaidluses oleneb hüpoteegikande tühisus vaidlusalusest lepingust, mis puudutab lepingupoole ALG Liisingu AS-i õigusi. Seetõttu puudub alus kolmanda isiku menetlusest kõrvaldamiseks. Kolleegium leiab, et käesolevas tsiviilasjas oli oluline tuvastada lepingupoolte tahe 01.09.2003 lepingu sõlmimisel nii müügihinna kokkulepe kui ka hüpoteegi seadmise osas, mistõttu oli oluline välja selgitada ALG Liisingu AS-i seisukoht vaidlusküsimuse osas ja anda neile kogumis hinnang. Maakohus on viidanud ALG Liisingu AS-i 05.12.2005 vastusele, mille kohaselt on liisinguandja teinud ainult ühe ülekande summas 482 300 krooni osas, kuid tähelepanuta on jäänud liisinguandja vastus 27.06.2007, milles ta vaidles hagile vastu ja leidis, et hageja on ise kinnitanud oma allkirjaga raha saamist (I kd lk.139-143) ning leping ei ole näilik. Hageja, eitades raha maksmist 01.09.2003 lepingus märgitud summas, pidi põhistama, miks oli üldse vajalik seada hüpoteek kostja kasuks, kui mingeid võlasuhteid poolte vahel ei olnud. Kolleegium leiab, et kuivõrd 01.09.2003 lepingupooleks oli ka ALG Liisingu AS, siis on

6(7)

vajalik välja selgitada ka tema seisukoht lepingu tingimuste ja kokkulepete osas. Kolleegium leiab, et tsiviilasjas on jäänud olulised asjaolud välja selgitamata, millele juhtis tähelepanu Tallinna Ringkonnakohus varasemas 03.11.2006 otsuses. Seda puudust ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses, mistõttu tuleb tsiviilasi saata tagasi esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks. Kolleegium juhib kohtu tähelepanu ka sellele, et hageja on korduvalt oma nõuet muutnud, kusjuures on selgusetu, mis eelmistest nõuetest sai. 25.08.2008 esitas hageja hagiavalduse hüpoteegi kande tühistamise nõudes, kuid avalduse lõpus taotleb hoopis kostja kohustuse tuvastamist anda nõusolek teha kinnistusosakonnale avaldus: kustuda hüpoteegikanne. Kohtuotsuse sissejuhatavas osas olev kohtuasja kirjeldus ei kattu resolutsioonis oleva otsustusega. Siit tuleneb, et nõue vajas täpsustamist. Õige on ka see apellandi väide, et esitatud taotluse osas aegumise kohaldamiseks ei ole kohus seisukohta võtnud, millega on rikutud TsMS §442 lg 8 nõuet. Menetluskulud tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Urmas Reinola

Imbi Sidok

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.