X hagi Arvila OÜ (endise ärinimega Stix KV OÜ) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2019/750
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.04.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
6000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kaspar Noor Kostja Arvila OÜ (endise ärinimega Stix KV OÜ, registrikood 14092508), lepinguline esindaja Inna Bodagovskaja
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Muuta Harju Maakohtu 29.04.2022 otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata.
2.X apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta X kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse
2-19-8667 esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 06.06.2019 Harju Maakohtule Arvila OÜ (endise ärinimega Stix KV OÜ, kostja) vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2019/750.
2.Hagiavalduse kohaselt edastas kohtutäitur täiteasjas nr 008/2019/750 võlgnikule Cle kinnisasja asukohaga XXX (kinnisasi, kinnistu) väljaandmise täitmisteate, mille kohaselt anti võlgnikule vabatahtlik täitmise tähtaeg 04.06.2019 ning hoiatati, et juhul kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, toimub kinnisasja äravõtmine ja sundkorras väljatõstmine 06.06.2019. Hagejal on sõlmitud võlgnikuga üürileping, mistõttu on sundtäitmine hageja kui kinnistu üürniku suhtes lubamatu ja õigusvastane ning kuulub lõpetamisele.
3.07.06.2019 lõpetati täitemenetlus täiteasjas nr 008/2019/750. Täitemenetluse lõpetamise õiguspärasuse osas tehtud lahend tsiviilasjas nr 2-19-18607 jõustus 18.09.2020. Sellest tulenevalt täpsustas hageja 17.05.2021 oma nõuet ning taotles täiteasjas 008/2019/750 toimunud sundtäitmise lubamatuks tunnistamist. Kostja vastuväited
4.Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata.
5.Vaidlusalune täitemenetlus viidi lõpule 07.06.2019, kinnisasja valdus anti kostjale üle ja kohtutäitur lõpetas täitemenetluse samal päeval tehtud otsusega. Kostja esitas ka põhjendusi hageja ja võlgniku perekondlike seoste kohta, samuti üürilepingu võltsimise ja/või näilikkuse kohta, väites, et üürilepingu eesmärgiks oli takistada täitemenetluse läbiviimist. Maakohtu otsus
6.Maakohus jättis 29.04.2022 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudus pooltel vaidlus järgmiste asjaolude üle: • kostja ostis täitemenetluses nr 008/2016/2014 läbiviidud enampakkumisel XXX asuva kinnisasja; • kostja esitas Tallinna kohtutäitur Mati Kadakule täitmisavalduse, mille alusel algatati täiteasi nr 008/2019/750 kinnisasja valduse vabastamiseks ja anti võlgnikule Cle vabatahtlikult täitmiseks aega kuni 04.06.2019; • 31.05.2019 teavitas C kohtutäiturit, et ta on sõlminud 10.09.2008 Z ja hagejaga üürilepingu ja lisas teatele üürilepingu; • 06.06.2019 ja 07.06.2019 toimus kinnisasja valduse äravõtmine ja väljatõstmine; • täitemenetlus nr 008/2019/750 lõpetati 07.06.2019.
8.Pooled vaidlesid selle üle, kas võlgnik C ning hageja vahel oli üürisuhe. Hageja esitas oma väite tõendamiseks käsitsi kirjutatud dokumendi, mis kannab pealkirja „Üürileping“ ja mille koostamise kuupäevaks on märgitud 10.09.2008. Maakohtul ei olnud võimalik lepingu
2-19-8667 allkirjastamise aega ekspertiisiga tuvastada, kuna Eesti Kohtuekspertiisi Instituut teatas, et puudub väljatöötatud meetod tuvastamaks käsikirjalise lepingu kirjutamise aega.
9.Rahvastikuregistri andmetel oli hageja registrijärgne elukoht 05.03.2007–11.08.2019 XXX. Maakohus tuvastas, et hageja sai kinnistu valduse ja kasutas kinnistut alates 2002. aastast, s.o 6 aastat varem kui sõlmiti üürileping.
10.Üürileping on tasuline leping. Vastavalt lepingu punktile 2.4 leppisid hageja ja Z kui üürnikud ja C kui üürileandja kokku üüri tasumises ja tasaarvestuses, kuna üürnikud on tasunud üürileandja eest Vahtramäe kinnistul nii uue kui ka vana maja ehitus- ja remontööde eest. Lepingu kohaselt on üüriks 3900 krooni, s.o 249,26 eurot, ühes kuus.
11.Maakohus leidis, et hageja ei toonud kohtu ette asjaolusid, mis tõendavad üüri tasumist. Kohtu hinnangul ei olnud usutav, et juhul kui üürileping sõlmiti 10.09.2008, said pooled lepingusse kirjutada hageja ja Z tehtud täpsed kulutused, kuigi neid kulutusi ei olnud sellel ajal veel tehtud ja silmas peeti hoopis tulevikus tehtavaid kulutusi. Hageja seletuse ja tunnistaja ütluste kohaselt lepiti üürilepingu p-s 2.4 kokku, et hageja kavatses alles hakata lepingus nimetatud tööde tegemiseks kulutusi tegema. Kui tõesti lepiti kokku, et hageja kannab kulud tulevikus, ei ole see vaadeldav tasaarvestusena VÕS § 197 lg 1 tähenduses, kuna tasaarvestada saab nõude, mis on olemas. Ka VÕS § 297 lg 1 järgi saab üürnik üürileandja üüri nõudega tasaarvestada oma nõude, mis on sissenõutav, mitte aga nõuet tulevikus kantavate kulude hüvitamiseks. Kohtu hinnangul ei saanud hageja üüritasuga tasaarvestada ka Hle 15.05.2008 sularahaarve nr 19 aluselt tasutud 217 940 krooni suurust kulu, sest üürileping hakkas kehtima pärast selle kulu kandmist.
12.Kohus asus seisukohale, et asjas esitatud tõendid kogumis annavad alust arvata, et tegemist on näiliku lepinguga (TsÜS § 89 lg 1), sest: •
Harju Maakohtu menetluses on kostja hagi C, Z ja hageja vastu kahju hüvitamise nõudes. Kostja tugineb oma nõudes asjaolule, et C, Z ja hageja on vallanud kostja kinnisasja ilma õigusliku aluseta (tsiviilasi nr 2-18-12168). Viidatud tsiviilasjas esitas C vastuse hagile juba 08.10.2018, kuid 10.09.2008 sõlmitud üürilepingule ei viidatud ega lisatud seda vastusele. Üürileping esitati kohtule 17.06.2019 seisukohtadega.
•
Esimest korda mainiti ja esitati üürileping täitemenetluses nr 008/2019/750 alles 31.05.2019, kuigi C võlgade sissenõudmiseks oli algatatud täitemenetlus juba 2016. aastast (täiteasi 008/2016/2014) ning kinnistut, mida täitemenetluse käigus enampakkumisel võõrandati, üürisid väidetavalt hageja ja C ema.
•
Üürilepingu tekst ja tunnistaja ütlused lepingus nimetatud tööde tegemise aja ja maksumuse osas ei kattu. Lepingus on märgitud, et seal täpsetes summades loetletud üürnike tehtud kulud on juba kantud, kuid tunnistaja sõnul kajastati lepingus tulevikus tehtavate tööde orienteeruvat maksumust.
•
Tunnistaja ütluste kohaselt elavad hageja ja Z kinnistul juba 2002. aastast, kuid väidetav leping sõlmiti alles 10.09.2008. See tähendab, et enne 10.09.2008 elasid hageja ja Z vaidlusalusel kinnisasjal tasuta. Eluliselt ei ole usutav, et pärast 6 aastat kinnisasjal tasuta elamist soovib seal tasuta elav isik ise hakata üüri maksma.
•
Üheks üürnikuks oli C ema Z ja eluliselt ei ole usutav, et poeg küsib emalt üüri.
2-19-8667 •
Tunnistaja sõnul oli hageja ja Z tervis väga halb. Arvestades tunnistaja ütlustes hageja ja Z tervisliku seisundi kohta esiletoodut, ei ole eluliselt usutav, et 2008. aastal sõlmitakse üürileping kehtivusega kuni 25.09.2023.
•
VÕS § 291 lg 1 alusel lähevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, mis tähendab, et muu hulgas oli hagejal isiklik huvi, et teda ei saaks vaidlusaluselt kinnisasjalt täitemenetluse nr 008/2019/750 raames välja tõsta.
13.Kokkuvõttes asus maakohus seisukohale, et üürilepinguga soovisid lepingu sõlminud isikud jätta muljet üürilepingust eesmärgiga takistada täiteasjas nr 008/2019/750 kinnisasja valduse kostjale üleandmist. Eeltoodu tõttu oli tegemist näiliku tehinguga. Kuivõrd näilik tehing on tühine, siis jättis kohus hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus
14.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
15.10.09.2008 sõlmitud üürilepingu näol ei ole tegemist näiliku tehinguga. Ekslik ja arusaamatu on maakohtu järeldus, et üürileping on näilik põhjusel, et tsiviilasjas nr 2-18-12168 esitas C vastuse hagile juba 08.10.2018, kuid 10.09.2008 sõlmitud üürilepingule ei viidatud ning nimetatud tsiviilasjas esitati üürileping alles 17.06.2019 seisukohtades. Hageja on selgitanud, et 08.10.2018 vastust ei esitanud hageja. Mõistmatuks jääb, kuidas saab hageja vastutada teises tsiviilasjas teise menetlusosalise tegevuse ja tema tehtud avalduste eest või kuidas eeltoodu muudab üürilepingu näiliseks.
16.Maakohus järeldas, et esimest korda mainiti ja esitati üürileping alles 31.05.2019, kuigi C võlgade sissenõudmiseks oli algatatud täitemenetlus täiteasjas nr 008/2016/2014 juba 2016 ja kinnistut, mida täitemenetluse käigus enampakkumisel võõrandati, üüris väidetavalt C ema. Hageja ei saa vastutada teiste isikute tegevuse eest.
17.Maakohus tuvastas, et üürilepingu tekst ja tunnistaja ütlused lepingus nimetatud tööde teostamise aja ja maksumuse osas on erinevad – lepingu järgi on lepingus märgitud kulud juba kantud, kuid tunnistaja sõnul kajastati lepingus tulevikus tehtavaid orienteeruvaid kulutusi. Hagejale on arusaamatu, miks kohus tõendite hindamisel eelistab ebatäpsuste korral tunnistaja ütlusi dokumentaalsetele tõenditele. Tunnistaja on ju kinnitanud, et poolte vahel tehti tasaarvestus, kulutused remonditöödele olid suured ja tuli fikseerida ning arvestati, mis ajaks „summa peaks nulli jõudma“. Tunnistaja pidas võimalikuks, et lepingu sõnastuses on viga, kuid kokkuvõttes ei näinud ta vastuolu, kuna üürnikud olid kulutused teinud.
18.Maakohus leidis, et tunnistaja sõnul asusid hageja ja Z kinnisasjale elama 2002, kuid väidetav leping sõlmiti alles 10.09.2008 ja enne seda elas nn üürileandja ema koos hagejaga kinnisasjal tasuta. Kohtu arvates ei olnud eluliselt usutav, et pärast kuut aastat kinnisasjal tasuta elamist soovib isik ise hakata üüri maksma. Kohtu sellekohased järeldused ei ole apellandi meelest kooskõlas tegelikkusega ega kogutud tõenditega. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et vana talumaja vajas renoveerimist ja kogu aeg maksti remondiarveid ning kulukamad asjad tehti hiljem, mistõttu oli ka hagejal eluline huvi, et saaks sõlmitud üürileping vältimaks olukorda, kus hageja kulutab kogu oma vaba kapitali võõrale kinnistule, kuid osutub hiljem koos abikaasaga kinnistult väljatõstetuks. Hageja ja Z ei elanud kinnistul 6 aastat tasuta, vaid tegid kulutusi hoonete remondiks. Maakohus omistas ülemäära suurt tähtsust hageja ja Z kinnistul elama asumise ajale.
2-19-8667
19.Maakohus käsitas üürisuhet vääralt. Küsimus pole mitte selles, kas on eluliselt usutav, et poeg küsib emalt üüri, vaid küsimus on üürniku jaoks õiguskindluses.
20.Arusaamatu on maakohtu järeldus, et arvestades hageja ja Z tervislikku seisundit, ei ole eluliselt usutav, et 2008 sõlmiti üürileping kehtivusega kuni 25.09.2023. Esiteks ei tea keegi, kui pikalt on talle elupäevi antud ja kui tervelt ta need veeta saab. Teiseks oli just eeltoodu üheks peamiseks põhjuseks, miks hageja soovis üürisuhte ja tasaarvestused üüriga kirjalikult fikseerida. See on mõistlik hoolsus, mida näitab üles iga mõistlik isik, kes eakana oma elu planeerib.
21.Arusaamatu on maakohtu järeldus, et hagejal oli huvi, et teda ei saaks vaidlusaluselt kinnisasjalt täitemenetluse nr 008/2019/750 raames välja tõsta. Maakohus heidab hagejale ette, et ta on julgenud oma õiguste kaitseks kohtu poole pöörduda. Isiklik huvi on igal isikul, kes kohtu kaudu sundtäitmise lubamatuks tunnistamist taotleb ehk enda väljatõstmist kodust seaduslikult takistada üritab.
22.See, et lepingu allkirjastamise aega ei olnud võimalik ekspertiisiga tuvastada, ei saa kuidagi suurendada tõenäosust, et tegemist on näiliku tehinguga.
23.Jälgitav ei ole maakohtu järeldus, et hageja ei saanud 10.09.2008 seisuga tasaarvestada Hle 15.05.2008 sularahaarve alusel tasutud 217 940 krooni, kuna tasumine toimus enne üürilepingu sõlmimist. Kui arve oli esitatud ja/või kulu oli kantud varem, siis oligi võimalus see tasaarvestada. Kuidas aitab see asjaolu järeldada, nagu oleks tegemist näiliku tehinguga, ei ole jälgitav.
24.Kokkuvõttes leiab hageja, et maakohtu järeldused ei ole objektiivsed ja kohus ei kohelnud pooli võrdselt. Kohus jättis tervikuna tähelepanuta hageja 14.03.2022 lõplikes seisukohtades esitatud põhistused ja vastuväited. Kohus leidis, et toimunud ei ole tasaarvestust VÕS § 197 lg 1 ja § 297 mõistes. Hageja veendumust mööda on tasaarvestused toimunud selliselt, nagu hageja on väitnud ning on sõlmitud üürilepingus kirjas, ja mingeid VÕS §-s 200 sätestatud piiranguid selleks ei olnud. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et TsÜS § 89 lg 1 kohaselt eeldab tehingu näilikkuse tuvastamine tahteavalduste, s.o tehingu sisulist hindamist. Seda hageja hinnangul tehtud ei ole. Varasemas menetluses on hageja korduvalt viidanud ka võimalusele, et poolte vahel on sõlmitud seltsinguleping ja just sellega võis olla tegemist ka üürilepingule eelnevalt (nii rahaline kui töine panus). Kohus seda asjaolu ei hinnanud. Vastustaja seisukoht
25.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetlus ringkonnakohtus
26.Ringkonnakohus selgitas 06.07.2023 kirjas hagejale, et seoses täitemenetluse lõppemisega ei ole tal võimalik nõuda sundtäitmise lubamatuks tunnistamist ega esitatud asjaoludel toimunud sundtäitmise lubamatuse tuvastamist. TMS § 221 lg 1 võimaldab esitada nõude sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks üksnes kuni täitemenetluse lõpuni. Tuvastusnõue eeldab TsMS § 368 lg 1 järgi vastava tuvastushuvi olemasolu, mida hageja ei ole esile toonud. Kohus selgitas hagejale Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 2-20-9975 15.06.2022 tehtud määruse p-st 12.2 juhindudes hagi eseme muutmise võimalust.
2-19-8667
27.25.07.2023 menetlusdokumendis esitas hageja ringkonnakohtule alternatiivse taotluse hagi eseme muutmiseks, paludes juhul, kui kohus ei rahulda hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, tühistada maakohtu otsus ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks maakohtule või teha uus otsus, millega välja mõista kostjalt hageja kasuks kahju hüvitis 12 861,15 eurot ja viivis 4445,55 eurot ning alates 26.07.2023 viivis TsMS § 367 järgi. Hageja tõi esile, et tal on tuvastusnõude esitamise vastu põhjendatud õiguslik huvi, kuna maakohtu menetluses on kostja hagi hageja ja Z vastu kahju hüvitamiseks, sest hageja ja Z on kostja väidetel elanud kinnistul ilma õigusliku aluseta. Ringkonnakohtule 25.07.2023 alternatiivselt esitatud kahju hüvitamise nõude osas tõi hageja esile, et talle on tekkinud kahju sellest, et ta on väljatõstmise tõttu minetanud võimaluse elada kinnistul kuni üürilepingu lõppemiseni 25.09.2023, kuid üür on kuni üürilepingu lõppemiseni ette tasutud. Ette tasutud üür 51 kuu ja 18 päeva eest on 12 861,15 eurot arvestusega, et ühe kuu üür on 249,25 eurot. Hageja leiab, et nimetatud nõuet on võimalik rahuldada nii VÕS § 1027 ja § 1028 järgi kui ka § 1043 jj järgi. Hageja selgitas, et kuna ta tõsteti kinnistult välja 07.06.2019, tekkis tal õigus hüvitisele alates 08.06.2019, ja perioodi eest 08.06.2019–25.07.2023 on VÕS § 113 lg 1 järgne viivis 4445,55 eurot.
28.Kostja vaidles hagi eseme muutmisele vastu. Kostja arvates oli hagejal võimalus maakohtu menetluses hagi eset täpsustada, kuna maakohus selgitas seda talle 05.04.2021 toimunud kohtuistungil. Lisaks on hageja rahaline nõue selgelt põhjendamatu ja tõendamata. Üürilepingu sõlmimine ei ole tõendatud. Isegi kui eeldada, et eelmise kinnistu omanikuga oli üürileping sõlmitud, siis vastutab hagejale väidetavalt tekkinud kahju eest eelmine omanik C.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
29.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ja menetlusdokumentidega, leiab, et maakohtu otsuse lõppjäreldus hagi rahuldamata jätmise kohta on õige, kuid muuta tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi otsuse põhjendusi.
30.Vastuseks hageja 30.11.2023 menetlusdokumendis esitatud väitele, et kostja esindajal Inna Bodagovskajal puuduvad volitused kostja esindamiseks, selgitab ringkonnakohus, et hageja väide ei ole õige. TsMS § 222 lg 1 järgi on esindajal õigus teha kõiki menetlustoiminguid, mis tähendab ka menetlustoimingute tegemist apellatsioonimenetluses. Kostja juhatuse liikme S poolt 28.12.2021 allkirjastatud volikirja kohaselt on Inna Bodagovskajal õigus teha kõiki protsessitoiminguid. Volikirjast ei nähtu, et esindaja volitusi oleks piiratud.
31.Ringkonnakohus lähtub asja lahendamisel hageja poolt 25.07.2023 menetlusdokumendis esitatud nõuetest (vt otsuse p 27).
32.Poolte vahel ei olnud vaidlust, et kostja ostis täitemenetluses nr 008/2016/2014 läbiviidud enampakkumisel kinnisasja asukohaga XXX (I kd tlk 12-14 pöördel), kinnistu eelmine omanik oli C, kostja esitas Tallinna kohtutäiturile Mati Kadakule täitmisavalduse, mille alusel alustas kohtutäitur täiteasja nr 008/2019/750 kinnisasja valduse vabastamiseks. 25.04.2019 kinnisasja väljaandmise täitmisteatega andis kohtutäitur võlgnikule Cle vabatahtlikult täitmiseks ja kinnistu valduse vabastamiseks aega kuni 04.06.2019 (I kd tlk 11). 31.05.2019 teavitas C kohtutäiturit, et ta on sõlminud 10.09.2008 Z ja hagejaga üürilepingu ja lisas teatele lepingu (I kd lk 9). 06.06.2019 ja 07.06.2019 toimus kinnisasja valduse võlgnikult äravõtmine ja väljatõstmine, mille kohta on koostatud aktid (I kd tlk 27-35). Täitemenetlus nr 008/2019/750 lõppes 07.06.2019.
2-19-8667
33.TMS § 221 lg 1 sätestab, et võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu ja lg 3 kohaselt võib hagi esitada täitemenetluse lõpuni. Riigikohus on selgitanud, et kui täitemenetlus on pärast sundtäitmise lubamastuks tunnistamise hagi esitamist lõppenud, ei saa hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks enam rahuldada (RKTKm 15.06.2022, 220-9975, p 14.1). Seega ei ole õiguslikult võimalik rahuldada hageja esimesena esitatud nõuet sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks.
34.Maakohtu otsusest nähtuvalt on maakohus hageja nõuet käsitanud sundtäitmise lubamatuse tuvastamise nõudena (maakohtu otsuse p 8).
35.Riigikohus on selgitanud, et kui täitemenetlus lõpetatakse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi menetluse ajal, ei ole võlgnikul üldjuhul TsMS § 376 lg 4 p 3 järgi alust muuta sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi tuvastushagiks. Tuvastushagi esitamine eeldab TsMS § 368 lg 1 kohaselt õiguslik huvi olemasolu tuvastushagi poolte vahelise õigussuhte olemasolu või puudumise vastu (RKTSm 15.06.2022, 2-20-9975, p 17). Hageja on 17.05.2021 menetlusdokumendis soovinud esitada tuvastusnõude, milles palus tunnistada täiteasjas nr 008/2019/750 toimunud sundtäitmise hageja suhtes lubamatuks, kuna hagejal on kehtiv üürileping, mis takistas tema suhtes sundtäitmise läbiviimist ja kinnisasjalt väljatõstmist. Hageja põhjendas oma õiguslikku huvi sellega, et samade poolte vahel on käimas ka teine kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2-18-12168, milles kostja on esitanud nõude hageja ja Z vastu kahju hüvitamiseks, kuna kostja väitel kasutavad hagejad kinnisasja ilma õigusliku aluseta (I kd, tl 155-158). Hageja esiletoodust saab järelda, et tema huviks oli tuvastada, et poolte vahel on üürisuhe, mis oleks välistanud tema kinnistult väljatõstmise ja kostja kahju hüvitamise nõude kinnistu ilma õigusliku aluseta kasutamise eest rahuldamise.
36.Kuigi hageja ei ole apellatsioonkaebuses ega ringkonnakohtule 25.07.2023 esitatud menetlusdokumendis tuvastusnõude rahuldamata jätmist selgesõnaliselt vaidlustanud ega palunud apellatsioonkaebuses tuvastusnõuet rahuldada, analüüsib ringkonnakohus siiski ka tuvastusnõude rahuldamise võimalikkust, kuna maakohus on otsusest nähtuvalt hageja nõuet tuvastusnõudena käsitanud ja sellest lähtudes asja lahendanud.
37.TsMS § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on tuvastamise vastu õiguslik huvi, s.t, et tema õigused või kohustused võivad tuvastatud asjaolust sõltuda. Ringkonnakohus leiab, et hageja väidetud eesmärk tuvastada, kas lõpuleviidud sundtäitmine oli lubatav, põhjusel, et teises tsiviilasjas on vaidluse all samad asjaolud, mis on praeguses menetluses nõude aluseks, ei ole õigustatud huviks TsMS § 368 lg 1 mõttes käesolevas tsiviilasjas tuvastusnõude esitamisel. Hageja viidatud tsiviilasjas nr 2-18-12168 on menetlusosalised lisaks käesoleva menetluse osalistele ka C ja Z, kelles suhtes ei ole TsMS § 457 lg 1 järgi käesolevas asjas tuvastatud asjaolud siduvad. Teises menetluses vajaliku tõendi saamist ei saa pidada hageja õiguslikuks huviks. Riigikohus selgitas, et olukorras, kus lubamatu sundtäitmisega tekitatakse võlgnikule kahju või kui sissenõudja selle tõttu alusetult rikastub, saab võlgnik oma õigusi kaitsta rahalise hüvitise saamise hagi esitamisega ja sundtäitmise lubamatus on üks selle hagi rahuldamise eeldusi, mistõttu ei ole lubatav esitada tuvastushagi sundtäidetava nõude puudumise tuvastamiseks.
38.Hageja esitas ringkonnakohtule alternatiivse kahju hüvitamise nõude, mille aluseks olevad asjaolud olid esitatud ka maakohtule ja kostja on saanud neile vastata nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu menetluses. Hageja väitel on talle tekkinud kahju, kuna ta ei saanud kasutada
2-19-8667 kinnistut kuni kinnistu eelmise omaniku Cga sõlmitud üürilepingu lõpuni, s.o kuni 25.09.2023, vaatamata sellele, et selle ajani oli hageja ja Z poolt üür Cle ette tasutud. Hageja kahjuks oli üür 12 861,15 eurot aja eest, millal ta ei saanud kinnistut kasutada. Hageja leiab, et tema nõude kostja kui isiku, kes oli sissenõudjaks täitemenetluses, milles hageja kinnistult välja tõsteti, vastu saab kohus lahendada nii alusetut rikastumist (VÕS § 1027 jj) kui ka õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist (VÕS § 1043 jj) reguleerivate normide järgi. Kostja vaidles nõudele vastu, väites, et kinnistu eelmise omaniku C ja hageja vahel ei olnud üürisuhet ja üürileping oli vormistatud eesmärgil takistada täitemenetluses kinnistu valduse üleandmist kostjale. Lisaks väitis kostja, et hageja ei ole tõendanud, et ta oleks tasunud Cle ette üüri või et tal oleks olnud sissenõutavaks muutunud nõue esialgse üürileandja C vastu, mille ta on üüri nõudega tasaarvestanud.
39.Maakohus tuvastas vaidlustatud otsuses, et üürileping oli näilik ja selle eesmärgiks oli jätta mulje tehingust, mis takistaks kostjale täitemenetluses nr 008/2019/750 kinnistu valduse üleandmist. Kuna hageja on oma rahalise nõude alusena esile toonud, et ta on kannatanud kahju seoses sellega, et ta ei saanud ette tasutud üüri eest kasutada üürilepingu eset, on esmalt vajalik tuvastada, kas hageja ja C vahel oli sõlmitud üürileping, mis on kostjale VÕS § 291 lg 1 järgi üle läinud. Juhul kui üürileping oli sõlmitud, siis tuleb tuvastada, kas see on kehtiv. Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu olemasolu tuvastamine on oluline nii alusetust rikastumist (VÕS § 1027 jj) kui ka kahju õigusvastast tekitamist (VÕS § 1043 jj) tuleneva nõude üle otsustamisel, mistõttu kontrollib ringkonnakohus esmalt maakohtu järeldust üürilepingu näilikkuse kohta. Juhul, kui hageja ja C vaheline üürileping on näilik, s.t tühine, ja hageja pole tasunud Cle üüri, siis see välistab hageja rahalise nõude rahuldamise. Maakohus on õigesti jaotanud tõendamiskoormise. Kuna kostja ei saanud üürisuhte puudumist tõendada, siis pidi hageja tõendama, et tema ja C vahel oli sõlmitud üürileping.
40.TsÜS § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad, ja lg 2 järgi on näilik tehing tühine. Näiliku tehingu puhul soovivad tehingu osalised tekitada õigusnäivust, nagu oleks tehing tehtud. Seega pidi maakohus tuvastama lepingus sõlminud isikute tahteavaldused ja selle, kas nad soovisid tegelikkuses sõlmida üürilepingut.
41.Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus analüüsis väidetava üürilepingu sõlmimisega seotud asjaolusid ja tuvastas, et kohtu ette toodud ja tõendatud asjaoludest ei saa järeldada, et C ja hageja vahel oli tahe sõlmida 2008. aastal üürileping Vahtramäe 11 asuva kinnistu kasutamiseks. Kuna ringkonnakohus nõustub osas, milles maakohus tuvastas üürilepingu näilikkuse ja seega ka tühisuse, maakohtu otsuse põhjendustega, siis TsMS § 654 lg 6 järgi ringkonnakohus selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ei korda. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole üürilepingu näilikkuse tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme ja on hinnanud esitatud tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kuna üürilepingu osalistel oli eesmärgiks varjata oma tegelikku eesmärki, siis saigi maakohus teha järeldused üürilepingu näilikkuse kohta tõendeid kogumis hinnates, arvestades järelduste tegemisel lepingu sisu ja tunnistaja ütluse vastuolulisust, elulisi asjaolusid enne ja pärast lepingu sõlmimist ja lepinguosaliste käitumist seonduvalt lepingu olemasolust teavitamisega. Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele.
2-19-8667
42.Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et oluline tehingu näilikkuse tuvastamisel ei ole see, et C, kes oli kinnistu omanik enne, kui kostja täitemenetluses toimunud enampakkumisel kinnistu omandas, esitas tsiviilasja nr 2-18-12168 menetluses (kostja hagi C, Z ja hageja vastu kahju hüvitamiseks) üürilepingu alles 17.06.2019. Ringkonnakohus möönab, et maakohtu põhjendus on osaliselt ebatäpne, kuid see ei mõjuta lõppjärelduse õigsust. Õige on see, et C on vastanud kostja hagile 12.10.2018 ja pole üürilepingut esitanud. Üürilepingu esitasid kohtule 16.07.2019 hageja ja Z. Asjaolu, et kinnistu on väidetavalt kuni 25.09.2023 koormatud üürilepinguga, oleks eelduslikult oluline asjaolu ka kostja poolt C vastu esitatud nõude lahendamisel ja vastava lepingu olemasolul oleks tõenäoliselt C ka selle esitanud. Cle kuuluva kinnistu sundvõõrandamiseks toimus täitemenetlus alates 2016. aastast ja vaidlust ei ole, et sellel ajal elasid hageja ja Z kinnistul. Hageja ei ole väitnud, et täitemenetluses nr 088/2016/2014, milles toimunud kordusenampakkumisel müüdi kinnistu kostjale, oleks esitatud üürileping või viidatud selle olemasolule. Maakohus on tuvastanud, et esmakordselt esitati üürileping 31.05.2019 täitemenetluses nr 008/2019/750, milles saadeti täitmisteade Cle 25.04.2019.
43.Maakohus on hinnanud tunnistaja C ütlusi üürilepingu sõlmimise kohta koosmõjus teiste kohtule esitatud tõenditega ja tuvastatud asjaoludega. Maakohus on arvestanud tunnistaja ütluste hindamisel, et hageja ja Z asusid kinnistule elama juba 2002. aastal, kuid siis lepingut ei sõlmitud, samuti seda, et Z oli kinnistu tolleaegse omaniku C poeg. Lisaks ei osanud tunnistaja selgitada üürilepingus täpsete summadena fikseeritud hageja ja Z kulutusi kinnistule, mis tegelikult tehti mitu aastat pärast väidetava lepingu sõlmimist. Usutav ei ole, et lepingu pooled suutsid mitme aasta pärast tehtavaid kulutusi täpselt prognoosida. Tunnistaja ütluste hindamisel tuleb arvestada ka seda, et tunnistaja huvi oli ilmselt see, et teda, tema ema ja hagejat kinnistult välja ei tõstetaks.
44.Maakohus on hinnanud hageja ja Z tervisliku seisundi kohta esiletoodut seonduvalt üürilepingu tähtajaga, mis ringkonnakohtu arvates ei ole määrav. Õige on apellandi käsitus, et keegi ei tea, kaua inimene elab ja oletatava eluaega ei ole võimalik seostada üürilepingu kehtivust. Selles osas nõustub ringkonnakohus apellandiga, kuid ainuüksi eelviidatu ei muuda ebaõigeks maakohtu järeldust üürilepingu näilikkuse kohta.
45.Ebaõige on apellandi käsitus, et maakohus on ette heitnud, et ta pöördus oma õiguste kaitseks kohtu poole. Maakohtu otsusest järeldub pigem see, et maakohus on hinnanud hageja huvi näiliku üürisuhte loomiseks vältimaks enda väljatõstmist tema kasutuses olnud kinnistult.
46.Apellant ei nõustunud maakohtu järeldusega, mille kohaselt hageja poolt 15.05.2008 Hle sularahas 217 940 krooni (13 928 euro) tasumine ei tõenda üürilepingu poolte tahet sõlmida 2008. aastal üürileping. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja poolt Hle mais 2008 217 940 krooni tasumine ei tõenda 10.09.2008 üürilepingu sõlmimist. Üürilepingu tekstis ei ole viidatud H arvel loetletud tööde osas tehtud väidetavale tasaarvestusele üüriga. Hle tasutud summa oli hagejale 10.09.2008 täpselt teada ja selles osas oleksid üürilepingu pooled saanud hageja poolt makstud summad täpselt fikseerida ja seostada Hle tasutuga.
47.Maakohus on õigesti arvestanud ka muid elulisi asjaolusid väidetava üürilepingu sõlmimise ajal, mh seda, et hageja ja tema abikaasa Z elasid kinnistul alates 2002. aastast üüri maksmata. Ringkonnakohus märgib, et kinnistu kasutamisega elamiseks kaasnevad tavapäraselt kulud, kuna hooneid tuleb korras hoida ja remontida, mida hageja on esitatud tõendite kohaselt ka teinud.
2-19-8667
48.Eeltoodut arvestades on õige maakohtu järeldus, et 10.09.2008 üürileping oli näilik ja tegelikult hageja, Z ning C vahel üürisuhet ei olnud, mistõttu ei ole kostja hagejate arvel rikastunud ega hagejale kahju põhjustanud ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
49.Ringkonnakohus märgib vastuseks hageja väidetele võimaliku seltsingulepingu kohta, et juhul kui tal oli Cga sõlmitud seltsinguleping, siis sellest tulenevad võimalikud nõuded saab ta esitada C vastu.
50.Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus kohelnud pooli ebavõrdselt. Hageja sellekohased väited on oletuslikud ja põhinevad hageja subjektiivsel hinnangul eeldatavalt tulenevalt sellest, et maakohus jättis hagi rahuldamata.
51.Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei arvestanud hageja 14.03.2022 lõplikes seisukohtades toodud väidetega. 02.03.2022 kohtuistungil määras maakohus, et menetlus jätkub poolte nõusolekul kirjalikult ja andis pooltele võimaluse 14.03.2022 seiskohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks. 14.03.2022 seisukohtades on hageja kokku võtnud eelnevalt esitatud väited ja maakohus on neile vaidlustatud otsuses vastanud. Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 392 järgi tuleb pooltel esile tuua asjaolud ja esitada tõendid eelmenetluses. Pärast eelmenetluse lõppu uute asjaolude esitamine ei ole üldreeglina lubatud. Maakohtu 02.03.2022 kohtuistungi protokollist järeldub, et maakohus uuris tõendeid kohtuistungil ja andis pooltele võimaluse esitada kirjalikult üksnes lõplikud seisukohad, milles uusi asjaolusid enam esitada ei saaks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
52.Seoses hagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti jätnud TsMS § 162 lg 1 järgi maakohtu menetluskulud hageja kanda. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi apellandi (hageja) kanda.
53.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.