Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata.

Pooltel ei ole vaidlust selles, et: • Kostja ostis täitemenetluse nr 008/2016/2014 raames läbiviidud elektroonilisel kordusenampakkumisel kinnisasjas asukohaga XXX (I kd tlk 12-14pöördel); • kostja esitas Tallinna kohtutäitur Mati Kadakule täitmisavalduse, mille alusel algatati täiteasi nr 008/2019/750 kinnisasja valduse vabastamiseks ja 25.04.2019 kinnisasja väljaandmise aktiga anti võlgnikule T. K.le vabatahtlikult täitmiseks aega kuni 04.06.2019 (I kd tlk 11-11pöördel); • 31.05.2019 teavitas võlgnik T. K. kohtutäiturit, et T. K. on sõlminud 10.09.2009 S. K. ja R. K.ga üürilepingu ja lisas teatele üürilepingu (I kd tlk 9); • 06.06.2019 ja 07.06.2019 toimus kinnisasja valduse äravõtmine väljatõstmise teel, mille kohta on koostatud aktid (I kd tlk 27-35); • vaidlusalune täitemenetlus lõpetati 07.06.2019.

Pooled vaidlevad selle üle, kas võlgnik T. K. oli hagejaga üürilepingulistes suhetes.

arvestades võimalust, et tegemist on näilise tehinguga. Kuna kostja ei saa tõendada negatiivset asjaolu, s.o et üürilepingulist suhet hageja ja võlgniku vahel ei olnud, pöördus tõendamiskoormis ümber ja hagejal lasus kohustus tõendada, et alates 10.09.2008 oli hageja vaidlusaluse kinnistu endise omanikuga just üürilepingule vastavas võlasuhtes. Kinnisasja valdus 11.1 Hageja on 30.11.2021 menetlusdokumendi p-s 2 kinnitanud, et valdas vaidlusalust kinnistut alates 10.09.2008 kuni väljatõstmiseni 07.06.2019. Selle tõendamiseks viitas hageja valduse äravõtmise aktile koos väljatõstatava vara nimekirjaga (I kd tlk 27-35pöördel, II kd tlk 69pöördel). Kuna väljatõstmisel viibis hageja ja tema abikaasa S. K. ja arvestades aktile loetletus vara nimekirja, on hageja hinnangul ilmne, et hageja elas koos abikaasaga nimetatud kinnisasjal juba pikemat aega, kaotades valduse 07.06.2019. Hageja taotles kohtult rahvastikuregistrisse päringu tegemist, et tõendada, et hageja oli registreerinud oma elukohana rahvastikuregistris XXX. Kohus rahuldas hageja taotluse ning tegi vastavasisulise päringu ning päringu vastusest nähtub, et R. K. registrijärgne elukoht oli 05.03.2007 kuni 11.08.2019 XXX (II kd tlk 37). Rahvastikuregistri väljavõttest nähtub seega, et hageja näitab oma elukohana vaidlusalust kinnistut juba varem kui ta väidetavalt valduse sai. Kuigi hageja kinnitas, et sai valduse alles 10.08.2008, on tunnistaja T. K. ütluste kohaselt tõendatud, et hageja sai valduse juba 2002.aastal (II kd tlk 38pöördel – 39) , s.o 6 aastat varem kui sõlmiti üürileping. Hageja on 14.03.2022 lõplikes seisukohtades samuti seejuures asunud väitma, et hagejal oli valdus vähemalt alates üürilepingu sõlmimisest kuni väljatõstmiseni 07.06.2019 (II kd tlk 43). Kuigi kostja on küll asunud seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et valdas kinnistut alates 10.09.2008 (II kd tlk 24 p 7, 8), leiab kohus asjas kogumis esitatud tõendite pinnalt (väljatõstmise aktid koos vara nimekirjaga, rahvastikuregistri väljavõte, tunnistaja ütlus), et hagejal oli kinnisasja asukohaga XXX vald valdus alates 2002.aastast ja hageja kasutas asja. Üür asja kasutamise eest 11.2 Üürileping on tasuline leping, s.t asja kasutamise eest tuleb maksta. Vastavalt lepingu punktile 2.4 leppisid hageja kui üürnik ja T. K. kui üürileandja erikokkuleppena üüri tasumise osas ja tasaarvestuses kokku, et arvestades, et üürnikud on tasunud üürileandja eest X kinnistul nii uue kui ka vana maja ehitus- ja remontööde eest (mõlema maja uute ahjude, kaminate, korstnate ja pliidi eest kokku 211 470 krooni, s.o 13 515,40 eurot (kursiga 15,6466), mõlema maja uue katuse eest 253 600 krooni, s.o 16 208 eurot, lisaks uued uksed, aknad jms) kokku 704 000 krooni, s.o 44 993,80 eurot, on pooled kokku leppinud, et üüri suuruseks on 3 900 krooni, s.o 249,26 eurot ühes kalendrikuus (I kd tlk 167). Kohus selgitas hagejale, et hagejal lasub kohustus tõendada, et lepingus väljatoodud kulutused tehti, millega igakuine üür tasaarvestati. Hageja esitas üüriga tasaarvestatud kulude kandmiseks Vahtramäe KV OÜ arve saatelehe nr 100017 (II kd tlk 10), X OÜ 08.08.2013 arved (II kd tlk 17, 18) ja X FIE sularaha arve nr 19. Samuti on hageja soovinud nimetatud asjaolu tõendada tunnistaja T. K. ütlustega. Kostja on 13.12.2021 menetlusdokumendis juhtinud tähelepanu sellele, et X FIE arvel märgitud summad ei kattu üürilepingus p-s 2.4 märgitud summadega. Samuti märkis kostja, et FIE X ei ole leitav äriregistrist ning seetõttu ei ole võimalik selle arve usaldusväärsust kontrollida. Vahtramäe KV OÜ arve-saateleht nt 100017, mis on dateeritud 25.04.2012 ei ole samuti kostja hinnangul kuidagi väidetava üürilepingu p-s 2.4 märgitud tasaarvestusega kuidagi seotud. Kostja juhtis tähelepanu ka sellele, et esitatud arved on makstud sularahas, mis arvestades summade suurust ja seda, et hageja on pensionär, tekitab küsimusi sularaha päritolu ning esitatud tõendi usaldusväärsuse kohta.

Lepingus on märgitud, et hageja on lepingu sõlmimise hetkeks juba lepingus välja toodud kulud kandnud – mõlema maja uute ahjude, kaminate, korstnate ja pliidi eest kokku 211 470 krooni, mõlema maja katuse eest 253 600 krooni, uued uksed/aknad jms. Kuna leping sõlmiti väidetavalt 10.09.2008, tuleneb lepingu tekstist, et nimetatud kulud pidid olema kantud enne 10.09.2008. Esitatud arvetest on enne lepingu sõlmimist esitatud üksnes X FIE 15.05.2008 sularahaarve nr 19 summas 217 940 krooni, s.o 13 928,90 eurot. Vahtramäe KV OÜ arve 100017 summas 13 546,50 eurot kannab kuupäeva 25.04.2012 ja X OÜ arve (number puudub) summas 7 678,60 eurot ja arve nr 11739 summas 3 475,49 eurot. Tunnistaja selgitas istungil, et tegelikult teostati suuremad tööd nagu katuse vahetus, ahjude, kaminate, korstna ja pliidi remont tehti pärast lepingu sõlmimist ning üürilepingusse on märgitud summa, mis oleks orienteeruv tööde maksumus tulevikus. Tunnista väitel võis lepingu sõnastuses olla viga. Tunnistaja sõnul tehti enne lepingu sõlmimist siseruumide remont (II kd tlk 39). Kohtu hinnangul ei ole usutav, et kui üürileping tõesti sõlmiti 10.09.2008, et pooled said sedavõrd keeleliselt eksida, et summalise täpsusega pandi kirja tehtud kulutused, kuigi silmas peeti hoopis tehtavaid kulutusi. Samas, kui tõesti peeti silmas, et hageja kannab kulud tulevikus, ei ole see vaadeldav tasaarvestusena VÕS § 197 lg 1 tähenduses, et VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega tasaarvestada saab nõuet, mis on juba olemas. Tasaarvestuse õiguse tekkimise ehk tasaarvestuse olukorra esmaseks eelduseks on, et kahe isiku ehk tasaarvestuse poolte vahel on vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. See tähendab, et kuna hageja on tõendanud, et hageja nõuded, sh T. K. nõuded üüritasu näol tekkisid alles tulevikus, ei ole tasaarvestatava olukorraga VÕS § 197 lg 1 tähenduses. VÕS § 297 reguleerib eluruumide üüritasude tasaarvestamise erisusi, mille lõike 1 järgi elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Viidatud normist tuleneb samuti, et üürileandjal oli õigus tasaarvestada tulevikus sissenõutavat üürinõuet üürniku suhtes juba sissenõutavaks muutunud nõudega, mis võib tuleneda asjal parenduste tegemisest, kusjuures ka siis saab tasaarvestada parendusteks kantud summat, mitte orienteeruvat summat nagu lepingus on tunnistaja sõnul kajastatud. Tuginedes eeltoodule ning arvestades, et hageja ning tunnistaja, kes on ise andnud selgitusi poolte tahte kohta lepingu p-s 2.4 sisu osas ning selgitanud, et hageja kavatses alles hakata seal nimetatud tööde tegemiseks kulutusi tegema, ei ole antud kokkulepe vaadeldav ka tasaarvestusena VÕS § 297 järgi ning hageja kohustus tasuma üüri. Kohtu hinnangul ei saanud hageja 10.09.2008 seisuga tasaarvestada ka X FIE 15.05.2008 sularahaarve nr 19 summas 217 940 krooni, s.o 13 928,90 euro ulatuses kinnisasja parendamiseks kantud kulu üüritasuga, sest leping hakkas kehtima alles 10.09.2008, kuid arve esitati juba 15.05.2008, s.o ajal, kui hageja, tema abikaasa S. K. ja T. K. vahel ei olnud üürilepingut sõlmitud, kuid nad valdasid vaidlusalust kinnisasja juba 2002.aastast. Kokkuvõtvalt, kuigi hagejatel võis olla asja valdus ning nad elasid aadressil XXX, ei ole hageja toonud kohtu ette asjaolusid, mis tõendavad üüri tasumist asja kasutamise eest.

Kohus asub seisukohale, et asjas esitatud tõendid kogumis annavad alust arvata, et tegemist on näiliku lepinguga, sest: -

Harju Maakohtu menetluses on kostja hagi T. K., S. K. ja R. K. vastu kahju hüvitamise nõudes. Arvila OÜ tugineb oma nõudes asjaolule, et T. K., S. K. ja R. K. on vallanud Arvila OÜ kinnisasja ilma õigusliku aluseta (ts.asi nr 2-18-12168; I kd tlk 162-163). Viidatud tsiviilasjas esitas T. K. vastuse hagile juba 08.10.2018, kuid 10.09.2008 sõlmitud üürilepingule ei viidatud ega lisatud vastusele (I kd tlk 171 p 6). Ts.asjas 2-18-12168 esitati üürileping alles 17.06.2019 seisukohtades.

-

Esimest korda mainiti ja esitati üürileping alles 31.05.2019 (I kd tlk 9), kuigi T. K. võlgade sissenõudmiseks oli algatatud täitemenetlus juba 2016.aastast (täiteasi 008/2016/2014) ning kinnistut, mida täitemenetluse käigus enampakkumisel võõrandati üüris väidetavalt T. K. ema.

-

Üürilepingus tekst ja tunnistaja ütlused lepingus nimetatud tööde teostamise aja ja maksumuse osas on erinevad - lepingus järgi on märgitud kulud nimetatud summades juba kantud, tunnistaja sõnul kajastasid märgitud summad orienteeruvat töödele kuluvat maksumust tulevikus.

-

Tunnistaja sõnul olid asusid vaidlusalusele kinnisasjale hageja ja S. K. juba 2002.aastal, kuid väidetav leping sõlmiti alles 10.09.2008, mis hakkas kehtima allkirjastamise hetkest. See tähendab, et enne 10.09.2008 elas nn üürileandja ema koos hagejaga vaidlusalusel kinnisasjal tasuta. Tunnistaja sõnul ei olnud tema soov üürilepingut sõlmida, seda soovis hageja. Eluliselt ei ole usutav, et pärast kuute (6) aastat kinnisasjal tasuta elamist, soovib isik ise hakata üüri maksma.

-

Üheks üürnikuks oli nn üürileandja T. K. ema. Eluliselt ei ole usutav, et poeg küsib emalt üüri.

-

Tunnistaja sõnul oli hageja ja S. K. tervis väga halb (emal kopsuvähk, hagejal eesnäärmevähk). Arvestades tunnistaja ütluste pinnalt hageja ja S. K. tervislikku seisundit, ei ole eluliselt usutav, et 2008.aastal sõlmitakse üürileping kehtivusega kuni 25.09.2023.

-

VÕS § 291 lg 1 alusel lähevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, mis tähendab, et muu hulgas hagejal oli isiklik huvi, et teda ei saaks vaidlusaluselt kinnisasjalt täitemenetluse nr 008/2019/750 raames välja tõsta.

Tuginedes eeltoodule on seega kohus seisukohal, et üürilepinguga, mis kandis 10.09.2008 kuupäeva koostamise ja allkirjastamisega, soovisid lepingus märgitud isikud jätta muljet tehingust, mis takistab täiteasjas nr 008/2019/750 kinnisasja valduse kostjale üleandmise, mistõttu on tegemist näiliku tehinguga. Näilik tehing on tühine, mistõttu jätab kohus hagi rahuldamata.

määruses. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Kädi Sacik-Korn kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.