O&P Investeeringud OÜ hagi Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu, AT, JR, EJ, AM, RM ja C vastu 5000 euro väljamõistmiseks ning kostjatelt solidaarselt 8268 euro ja viivise väljamõistmiseks Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu, AT, JR, EJ, AM, RM ja C vastuhagi O&P Investeeringud OÜ vastu kahjuhüvitise ja leppetrahvi väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.02.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
O&P Investeeringud OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
293 197,42 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja O&P Investeeringud OÜ (registrikood 12267760), lepingulised esindajad vandeadvokaat Piret Kergandberg ja vandeadvokaadi abi Angela Kase Kostja I Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu (registrikood 80302502) Kostja II AT (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja III JR (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja IV EJ (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja V AM (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja VI RM (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja VII C (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja Tuulikki Laesson
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 07.12.2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 09.02.2022 otsus tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt vastavalt käesoleva
2-19-2372
otsuse tervikresolutsioonile. Vastuhagi osalise rahuldamise osas tühistada maakohtu otsus osaliselt ja rahuldada vastuhagi vastavalt käesoleva otsuse tervikresolutsioonile. Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis rahuldamata vastuhagi 11,52 euro saamiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 6) ja ei arvestanud 13.01.2022 ja 17.01.2022 esitatud seisukohti ja tõendeid (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1). O&P Investeeringud OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Kohtuotsuse tervikresolutsiooni sõnastus:
4.1.Mitte arvestada O&P Investeeringud OÜ poolt 13.01.2022 seisukohas ning Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu, AT, JR, EJ, AM, RM ja C 17.01.2022 seisukohas esitatud uute asjaolude ja tõenditega (välisukse paigaldus) ning jätta eeltoodud asjaolud ja tõendid tähelepanuta.
4.2.Rahuldada O&P Investeeringud OÜ hagi osaliselt.
4.3.Välja mõista Tallinn, Hagudi 10 korteriühistult O&P Investeeringud OÜ kasuks 5000 eurot.
4.4.Välja mõista solidaarselt AT-lt, JR-lt, EJ-lt, AM-lt, RM-lt ja C-lt O&P Investeeringud OÜ kasuks 5768 eurot.
4.5.Jätta rahuldamata O&P Investeeringud OÜ hagi Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu vastu 5768 euro saamiseks.
4.6.Jätta rahuldamata O&P Investeeringud hagi Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu, AT, JR, EJ, AM, RM ja C vastu solidaarselt kahju 2500 euro hüvitamiseks.
4.7.Jätta rahuldamata O&P Investeeringud OÜ nõue AT, JR, EJ, AM, RM ja C vastu viivise saamiseks.
4.8.AT, JR, EJ, AM, RM ja C vastuhagi rahuldada osaliselt.
4.9.Välja mõista O&P Investeeringud OÜ-lt AT, JR, EJ, AM, RM ja C kasuks solidaarselt kahju hüvitis 68 801,28 eurot.
4.10.Jätta rahuldamata AT, JR, EJ, AM, RM ja C vastuhagi O&P Investeeringud OÜ vastu kahju hüvitise 158 791,87 eurot ja leppetrahvi kokku 45 639,12 eurot saamiseks.
4.11.Jätta rahuldamata Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu vastuhagi O&P Investeeringud OÜ vastu kahju 227 581,63 eurot hüvitamiseks.
4.12.Tasaarvestada otsuse p-des 4.4. ja 4.9. rahuldatud nõuded ja tasaarvestuse tulemusena mõista välja O&P Investeeringud OÜ-lt AT, JR, EJ, AM, RM ja C kasuks solidaarselt 63 033,28 eurot. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest jätta 27% O&P Investeeringud OÜ kanda, 73% solidaarselt AT, JR, EJ, AM, RM, C ja Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu kanda. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
2-19-2372 muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.O&P Investeeringud OÜ (hageja) esitas 13.02.2019 Harju Maakohtule Tallinn, Hagudi 10 korteriühistu (kostja I, korteriühistu), AT (kostja II), JR (kostja III), EJ (kostja IV), AM (kostja V), RM (kostja VI) ja C (kostja VII) vastu hagi (terviktekst 06.11.2020), milles palub: • tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek hüpoteegikannete kustutamiseks ja asendada kohtulahendiga kostja I tahteavaldused vastavate kannete kustutamiseks (Harju Maakohus jättis 07.10.2021 määrusega hageja tuvastusnõude läbivaatamata); • mõista välja kostjalt I hageja kasuks 5000 eurot; • mõista välja kostjatelt solidaarselt hageja kasuks 8268 eurot (5768 + 2500); • mõista välja kostjatelt II–VII solidaarselt hageja kasuks sissenõutavaks muutunud viivis 727,93 eurot ja edasiulatuv viivis alates hagi esitamisest 0,022 % päevas summalt 74 700 eurot (72 200 + 2500) kuni kohustuse täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt pöördus 2015 alguses kostja I hageja poole ettepanekuga rekonstrueerida Hagudi 10 korterelamu (korterelamu, elamu), pakkudes vastutasuks õiguse korteriomanditena välja ehitada seni kasutuseta seisnud pööning ja saada moodustatud korteriomandite omanikuks. Korterelamu oli tugevalt amortiseerunud.
3.30.07.2015 sõlmisid hageja, kostja I ja Hagudi 10 kaasomanikud (kostjad II-VII) võlaõigusliku müügilepingu (VÕL). Hageja asus talle VÕL-st tulenevaid kohustusi hoolsalt ja viivitusteta täitma. Telliti ehitusprojekt ja selle alusel andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) 03.04.2017 kirjaga nr 4-3/1267-1 teada, et ehitusteatis korterelamus ehitustööde läbiviimiseks on ehitusregistrisse kantud ja võis alustada ehitusprojekti kohaste ehitustöödega. 12.06.2017 toimus kostja I erakorraline üldkoosolek, kus hageja tutvustas ehitustööde korraldamise hetkeseisu.
4.21.06.2017 sõlmisid hageja ja kostjad asjaõiguslepingu (AÕL) mh uute korteriomandite moodustamiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ja hüpoteekide seadmiseks. 07.07.2017 kanti AÕL-i alusel kinnistusraamatusse uued korteriomandid nr 7 ja 8 (hageja korteriomandid) ning nende omanikuna hageja ning mõlema korteriomandi kohta avatatud kinnistusregistriossa kanti kostja I kasuks hüpoteek summas 25 000 eurot.
5.09.08.2017 allkirjastas hageja korteriühistu juhatuse nõusolekul ehitustöövõtulepingu (TVL) Estlander Grupp OÜ-ga (Estlander). Ehitustööde sisuks oli korterelamu sokli, fassaadi ja katuse rekonstrueerimine vastavalt hinnapakkumisele. Hinnapakkumise kohaselt oli nimetatud ehitustööde maksumuseks 90 646 eurot (koos km-ga) ehk siis nimetatud ehitustöid tuli lisaks hagejale finantseerida ka elamu korteriomanikel läbi kostja I poolt võetava laenu. Estlander alustas ehitustöödega viivitamatult. 20.10.2017 allkirjastasid kostja I ja hageja ehitustööde eelarve. 13.12.2017 allkirjastati TVL-i lisa 1, millega lepiti kokku, et ehitustööde lõppemise järgselt lähevad kõik ehitustööde garantiiga seotud õigused hagejalt üle kostjale I. Kokkulepe oli vajalik selleks, et pooltele oleks selge, kes kellelt mida nõuda saab ja millised on poolte vahelised õigused ja kohustused. Hageja hinnangul võis sellest hetkest alates kostja I pidada ehitustöid sisuliselt valminuks. Ehitustöödega jätkati, paraku aga jätkas kostja I ka
2-19-2372 kõikvõimalike etteheidete tegemist, vastamisega viivitamist ja põhjuste otsimist selleks, et mitte täita kostjale I VÕL-st ja AÕL-st tulenevaid kohustusi. Hageja oli teinud kõik endast oleneva selleks, et tulla vastu kostja I nõudmistele, sh ka sellistele ehitustööde korraldamise nõudmistele, millede korraldamine ei olnud VÕL-st, AÕL-st ja ehitusprojektist tulenevalt hageja kohustus.
6.Kostjad ja hageja on sõlminud müügilepingu, mida hageja ei ole rikkunud. AÕL-i puhul on põhiosas tegemist müügilepinguga. Hageja möönab, et AÕL võib olla ka segatüüpi leping, mis sisaldab lisaks müügilepingule ka käsunduslepingu sätteid, millega kostjad kohustasid hagejat korraldama kostjatega kooskõlastatult korterelamu ehitustöid (AÕL-i p-d 4.3.7 ja 4.7). Hageja korraldas ehitustöid käsunduslepingu alusel. Hageja ei ole käsunduslepingut rikkunud. Asjaolule, et ehitustööde korraldamine oli kostjate poolne käsund hagejale, viitab see, et ehitustööde korraldamiseks hageja sooritusena silmas peetav tulemus ei sõltunud üksnes hageja püüdlustest, vaid ka välistest faktoritest ning teiste AÕL-i pooltega (kostjad) seotud asjaoludest ja kooskõlastustest. Käsunduslepingu puhul ei ole eesmärgi saavutamata jätmine kohustuse rikkumine (kuigi praeguses vaidluses eesmärk saavutati). Käsunduslepingu rikkumise tuvastamiseks tuleb hinnata, kas käsundisaaja tegi kõik temast oleneva eesmärgi saavutamise nimel. Hageja tegi kõik endast oleneva käsutuslepinguga võetud eesmärgi saavutamise nimel. Kõik vajalikud ehituslepingud sõlmiti ja kõik vajalikud ehitustööd tehti.
7.12.09.2018 edastas hageja kostjale I nõudekirja lepingu täitmiseks ja täitmisega viivitamisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Hageja nõudekirjale järgnes kostja I ja hageja kirjavahetus, kus pooled jäid oma seisukohtade juurde. 22.11.2018 nõudis kostja I hagejalt korterelamus ehitustööde peatamist. 29.11.2018 edastas kostja I hagejale kostja I tellitud eksperthinnangu, mille oli koostanud JJ, kellel vastav kvalifikatsioon puudub.
8.Kostja I ei täitnud VÕL-st ja AÕL-st tulenevaid kohustusi kohaselt, sh keeldus ehitustöid vastu võtmast, tagatisraha tagastamast ja hageja korteriomanditelt hüpoteeke kustutamast, mistõttu kaasas hageja ehitustööde läbiviimise vastavuse hindamiseks riiklikult tunnustatud ehituseksperdi PP. 03.12.2018 koostas ekspert valminud ehitustööde auditi. Ekspert tuvastas mõningad vormilised puudused ehitustööde dokumenteerimisel ja mõningad mitteolulised puudused ehitustööde tegemisel. Hageja likvideeris kõik auditis toodud puudused kohaselt ja viivitusteta. Eksperdi 13.12.2018 koostatud kommentaarid kinnitasid, et kõik tuvastatud sisulised puudused ehitustööde tegemisel olid kõrvaldatud. 23.12.2018 edastas hageja kostjale I mitmendat korda ehitustööde lõppakti, eksperdi koostatud auditi ja selle kommentaarid ning lõpparve. Kostja I ei ole ehitustööde lõppakti allkirjastanud, arvet tasunud, hageja korteriomandeid hüpoteegist vabastanud ning on tagastanud tagatisrahast vaid pool.
9.Vaidlus on selles, kas korterelamu ehitustööd on puudustega. Isegi juhul, kui kohus leiab, et AÕL sisaldas ka uue katusekonstruktsiooni ning fassaadi soojustuse ja remondi töövõtulepingu osa, siis ka sel juhul puudub kostjatel võimalus hagejale põhjendatud etteheiteid teha. Uue katusekonstruktsiooni ja fassaadi ehitustööd on valmis ja tuleb lugeda kostja I poolt vastuvõetuks.
10.Hageja korteriomanditele kostja I kasuks seatud hüpoteekide kustutamise osas ei ole kokkuleppele jõutud. Ehitustööd tuleb lugeda valminuks, hüpoteegiga tagatud nõudeid ei ole tekkinud/esitatud ja hageja korteriomanditele kostja I kasuks seatud hüpoteegid tuleb kustutada.
11.Hagejal on õigus nõuda tagatisraha tagastamist. Hageja kohustus tasuma kostjale I tagatisraha 10 000 eurot ja kostja I kohustus tagatisraha tagastama 2 kalendripäeva jooksul arvates katusekatte tööde lõppemisest (AÕL-i p 4.12.8). Peale läbirääkimisi tagastas kostja I
2-19-2372 18.12.2017 hageja arveldusarvele pool hoiustatud tagatisrahast, s.o 5000 eurot. Ülejäänud tagatisraha on kostja I hagejale võlgu. Kuna tagatisrahaga tagatud nõue on lõppenud, s.o katusekattetööd valminud, on kostja I kohustatud tagastama hagejale tagatisraha 5000 eurot.
12.Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist. AÕL-i p-s 4.2 leppisid pooled kokku, et hagejal on kohustus finantseerida ehitustöid 72 200 euro ulatuses. Ehitustööde eest, mis ületavad 72 200 eurot, lasus finantseerimiskohustus kostjal I, või juhul, kui kostja I poolt finantseerimislaenu võtmine ei ole võimalik, vastutavad selle kohustuse täitmise eest kostjad II-VII ja hageja solidaarselt. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on oma finantseerimiskohustuse kohaselt täitnud. Koos ehitustööde üleandmis- ja vastuvõtmise aktiga esitas hageja kostjale I arve kostja I poolsele ehitustööde finantseerimiskohustusele summas 5768,52 eurot. Arve maksetähtaeg oli 7 päeva, s.o hiljemalt 30.12.2018 pidi kostja I arve hagejale tasuma. Kostja I ei ole arvet tasunud.
13.Lisaks taotleb hageja kulutuste hüvitamist, mida hageja pidi tegema eksperdilt auditi tellimiseks summas 2500 eurot (ilma käibemaksuta). Kostjate vastuväited hagile
14.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.
15.Hageja ja kostjate vahel 21.06.2017 sõlmitud AÕL-i näol on tegemist nii korteriomandite müügilepinguga kui ka korterelamu rekonstrueerimistööde töövõtulepinguga.
16.Hageja jätab ebaõige mulje, nagu oleks hageja kohustuseks olnud ehitada üksnes uus katusekonstruktsioon ning soojustada ja renoveerida fassaad. Hageja jätab tähelepanuta AÕL-i p 4.3, kus on määratletud ehitustööd, mille tegemise ja korraldamise kohustus hagejal oli, samuti AÕL-i p 4.4, mille kohaselt pidi hageja tegema ehitustöid mahus, mis võimaldab korterelamule saada kasutusteatise. Hageja on oma tegevusega näidanud, et on võetud kohustusi sisustanud selliselt, et hageja ülesandeks on ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ehitusega seonduv ning ka elamule uute akende- ja uste paigaldamine ning vahetus (AÕL-i pd 4.3.3–4.3.5).
17.Tõene ei ole väide, et katusekonstruktsiooni ning fassaadi soojustuse ja remondiga seotud ehitustööd on valmis. Kostjad ei nõustu hageja väitega, et puudused tehtud töös on garantiikorras likvideeritavad tööd ehk vaegtööd. Tegemist on ilmsete mittevastavustega tehtud ehitustöös, mis on vastuolus poolte vahel sõlmitud lepinguga.
18.Kostjad ei olnud hageja ja Estlanderi vahel sõlmitud TVL-i osapooleks. Estlanderiga sõlmitud TVL-i tuleb AÕL-i kontekstis sisustada kui alltöövõtulepingut, millega töövõtja ehk hageja täitis kostjatega sõlmitud AÕL-i järgset ehituskohustust. Hageja viitas hageja ja Estlanderi vahel sõlmitud TVL-i lisale, millega justkui lepiti kokku, et ehitustööde lõppemise järgselt lähevad kõik ehitustööde garantiiga seotud õigused üle hagejalt korterühistule. Hageja on kokkuleppest tuletanud meelevaldse järelduse, et sellest hetkest alates võib pidada ehitustöid valminuks.
19.Hageja leiab ekslikult, et kostjad tellisid JJlt eksperthinnangu teadmises ja eesmärgiga hinnata ehitustööde puudusi garantiiaja puudustena. Tegemist on hinnangu koostanud eksperdi enda sõnastusega ning ekspert on ülesande püstitust kirjeldades eksinud. Korteriühistu ei seadnud eksperdi ülesandeks selgitada välja garantiiajal ilmnenud puudusi, vaid tehtud ehitustööde nõuetele vastavust tervikuna.
2-19-2372
20.Tõesed ei ole hageja väited, nagu oleks tema lepingulised kohustused täidetud nõuetekohaselt. Hageja on enda seisukohti tõendanud PP eksperthinnanguga. Hageja on jätnud tähelepanuta riiklikult tunnustatud kohtueksperdi TR koostatud auditid, kus on detailselt ja põhjalikult analüüsitud hageja tehtud ehitustööde puudusi ning esitatud ka loetelu töödest, mis on vaja teha, et tagada ehitise ohutus ja stabiilsus ning ehitise nõuetele vastavus õigusaktides sätestatuga. Kuivõrd hageja korraldatud ja tehtud ehitustööd on tehtud oluliste puudustega ja ei vasta poolte vahel kokkulepitud kvaliteedile, samuti ei vasta ehitustööd õigusaktidest tulenevatele nõuetele, siis ei ole võimalik lugeda hageja tehtud töid vastuvõetuks. Seega puudub õiguslik alus nõuda kostjatelt hüpoteegi kustutamist ja tagatisraha tagastamist, kuna hageja ei ole täitnud kostjatega sõlmitud lepingut. Kostjate vastuhagi
21.Kostjad esitasid 02.09.2019 vastuhagi kahju hüvitamiseks, leppetrahvi väljamõistmiseks ja korterelamu nõuetele vastavusse viimiseks (Harju Maakohus jättis 15.01.2021 määrusega kostjate vastuhagi ümberehituste tegemiseks kohustamiseks läbivaatamata, V kd, tl 105-106). Vastuhagi 06.11.2020 terviktekstis paluvad kostjad: • mõista välja hagejalt solidaarselt kostjate kasuks kahju hüvitis 227 581,63 eurot; • mõista välja hagejalt kostjate II-VII kasuks leppetrahv 45 639,12 eurot, s.o iga kostja kasuks 7606,52 eurot.
22.Hageja võttis AÕL-i p-s 4 endale kohustuse korraldada ja finantseerida korterelamu renoveerimistöid, s.t sõlmiti ehitustöövõtuleping. 2017–2018 toimusid korterelamu ehitustööd, mida viis hageja juhtimisel ja korraldamisel läbi Estlander, kellega hageja sõlmis ehituslepingu. Hageja vastutab kostjate ees kui töövõtja ja hageja vastutab Estlanderi käitumise ja temast tulenevate asjaolude eest nagu oma käitumise või endast tulenevate asjaolude eest. Ehitustöid tehti TLPA-ga kooskõlastatud ehitusprojekti alusel. Hageja võttis AÕL-ga endale kohustuse teha ja korraldada renoveerimistööd AÕL-s kirjeldatud ulatuses ning kvaliteedis. Kostjad esitasid 20.06.2019 riiklikult tunnustatud kohtueksperdi TR koostatud ekspertarvamuse, mille kokkuvõtte kohaselt ei vasta hageja tehtud ehitustööd nõuetele, nende kvaliteet AÕL-s kokkulepitud kvaliteedinõuetele ning ehitusprojektis kindlaks määratud ehituskvaliteedile, ehitustööd ei vasta heale ehitustavale ning on tehtud oluliste ehitusvigadega. Ekspertarvamuse kohaselt ei ole korterelamu kasutamine ohutu. Eeltoodu tõttu ei vasta korterelamu hoonele esitatavatele nõuetele ning kostjatele II–VII kui korterelamu omanikele ja kostjale I kui haldajale on tekkinud seetõttu kahju.
23.25.05.2020 koostas TR täiendava ekspertarvamuse, kuna pärast esimese ekspertarvamuse koostamist selgusid täiendavad nõuetele mittevastavad ehitustööd korterelamus, sh viidi läbi mitmeid paikvaatlusi, mille tulemusena on täpsemalt selgunud nõuetele mittevastavate ehitustööde maht. Täiendava ekspertarvamuse hinnangutes tõi kohtuekspert välja loetelu töödest, mis on vajalik teha, et kõrvaldada reaalne oht teise korruse lae deformeerumiseks (läbivajumiseks) ning katusekonstruktsiooni suurteks deformatsioonideks ning varisemiseks. Vaatamata varasematele pöördumistele ei ole hageja puuduseid kõrvaldanud ega ehitusvigu likvideerinud. Korterelamu stabiilsus on tagatud ajutiste kandetaladega, mis on paigaldatud II korruse korteritesse ning mille eesmärk on tagada, et II ja III korruse vahelagi läbi ei vajuks. Tekkinud olukord on otseselt hageja tehtud nõuetele mittevastava ehitustöö tagajärg, mille eest hageja vastutab.
24.Soklitööd, välisseinte tarindus, fassaadide katted, välisuksed, aknad, katuslae tuulutus, katusekate, tuleohutus, ventilatsiooniprojekt, II ja III korruse vahelagi, ehitusdokumentatsioon on tehtud lepingule mittevastavalt. Kõiki eelmainitud puudusi arvesse võttes tuleb kostjatel
2-19-2372 korterelamu nõuetele vastavusse viimiseks ning selleks, et oleks võimalik korterelamule taotleda ja saada kasutusluba, teha suuremahulisi ümberehitustöid. Ehitustööde uuesti tegemise vajadus tuleneb hageja poolt nõuetele mittevastavate ehitustööde tegemisest, mille käigus on hageja rikkunud oluliselt õigusaktides ning valdkonnastandardites esitatud nõudeid. Hageja on teinud ehitustööd vastuolus ehitusprojektiga. Kostjatele tekkinud kahju näol on tegemist kuludega, mille kostjad peavad kandma selleks, et viia korterelamu vastavusse nõuetega ning likvideerida hageja tekitatud kahju. Hageja vastutab kostjatele tekkinud kahju eest. Kostjad taotlevad hagejalt korterelamu puuduste likvideerimiseks kulutuste 227 581,63 eurot hüvitamist.
25.Alternatiivselt, kui kohus leiab, et poolte vahel ei olnud sõlmitud töövõtulepingut, siis vastutab hageja kostjate ees käsunduslepingust tulenevate kohustuste rikkumise alusel, sh kaitsekohustuse rikkumise alusel. Kui kohus leiab, et kostjatel ei ole kahju hüvitamise nõuet töövõtulepingu alusel, paluvad kostjad vastuhagi rahuldada VÕS § 115 lg 1 koosmõjus VÕS § 620 lg 1 ja lg 2 alusel.
26.AÕL-i p-s 4.15 leppisid lepingu pooled kokku, et hageja poolt tehtavate ja finantseeritavate ehitustööde mitteõigeaegsel tegemisel on kostjatel II-VII õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 0,022 % 72 200 eurolt iga viivitatud päeva eest. AÕL-i p-s 4.11 leppisid pooled kokku, et hageja kohustub ehitustööde lõpetamise tagama hiljemalt 9 kuu jooksul, arvates ehitustööde alustamisest. Hageja vastuväited vastuhagile
27.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata.
28.AÕL-i näol ei ole tegemist ehitustöövõtulepinguga. Väär on kostjate seisukoht, et hageja on lepingut rikkunud. Hagejal oli fassaadi- ja katusekattetööde korraldamise kohustus teatud rahalises väärtuses. Hagejale antud käsund täideti ja AÕL-i ehituskokkulepete eesmärk saavutati. Hageja korraldatud/tehtud ehitustööd ei ole vastuolus lepingutingimustega. Isegi, kui AÕL-i näol oli osaliselt tegemist töövõtulepinguga, ei ole hagejale töövõtulepingu rikkumine etteheidetav. Ehitustööd, mille ulatuses hagejalt ehitustöö parandamist või uue ehitustöö tegemist saaks nõuda, on tehtud nõuetele vastavalt. Kostjad ei ole tõendanud nende lepingutingimustele mittevastavust.
29.Asjatundja TR on lähtunud korterelamust kui terviklikust ehitisest ja hinnanud korterelamus, mis on enam kui 100 aastat vana, kõiki ehituslikke puudusi, sõltumata sellest, kes konkreetse ehitustöö korraldas ja kellele need puudused või ehitusprojektist kõrvalekalded etteheidetavad võisid olla. TR ei ole ilmselgelt lähtunud kostjate ja hageja vahel sõlmitud AÕLst ning sellest, milline oli hageja kohustus, mida kostjad hagejalt nõuda said ja milliselt oli määratletud hageja vastutus. Samuti ei ole arvestatud ehitustööde tegemisel antud kostjate ja nende omanikujärelevalve (OJV) suunistega. Eeltoodut kinnitavad nii hageja kui Estlanderi selgitused TR asjatundja arvamusele. Kuna TR arvamus puudutab kõiki ehitustöid, aga mitte konkreetselt neid töid, mille eest võiks vastutada hageja, siis see muudab kogu TR arvamuse tõendina käesolevas asjas kasutuks. Olukorra, mis on tekkinud seoses korterelamu II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavusega, on kostjad põhjustanud ise. Selles osas on käimas järelevalvemenetlus Tallinna linnaga.
30.Hageja korraldatud ja Estlanderi tehtud ehitustööd olid nõuetekohased. Hageja ei ole tekitanud kostjatele kahju 227 581,63 eurot. Hageja ja kostjate vahel ei olnud sõlmitud ehituse töövõtulepingut, vaid müügilepingus olid teatud käsunduslepingule iseloomulikud sätted
2-19-2372 ehitustööde korraldamise kohta. Hageja ei vastuta sellise kahju eest ka siis, kui AÕL-i puhul oli tegemist töövõtulepinguga. Esmalt seetõttu, et kostjate kahjude loetelu hõlmab töid, mille parandamist või uue töö tegemist AÕL-i alusel hagejalt üldse nõuda ei saa. Kui hagejalt ei saa nõuda nende tööde tegemist, siis ei saa hagejalt nõuda ka nende tööde tegemisega seotud kulude kandmist (AÕL-i p 4.14). Teiseks, hageja vastutus oli rahaliselt määratletud. Hageja ja kostjad on kokku leppinud, et hageja korteriomanditele seatud hüpoteekidega kokku 50 000 eurot on tagatud kõik korteriühistu rahalised nõuded arendaja vastu (nt nõuded, mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvid, kahjuhüvitised jne). See kokkulepe on loogiliselt seotud ka AÕL-i p-des 4.14 ja 6.3 sätestatud rahaliste kohustuste ulatusega (72 200 eurot). Kolmandaks, kostjad nõuavad hüvitist ka kulude eest, mis hageja vastutusel olevatesse töödesse ei kuulunud. Hageja ei vastuta kostjatele tekkinud kahju eest. Hageja saab vastutada vaid selle eest, milles ja millises ulatuses olid pooled kokku leppinud ehk siis osaliselt katuse ja fassaaditööde teostamise eest ja seda 72 200 euro ulatuses ja seda vaid juhul, kui neis töödes esineks ehituslikke puudusi. Järelikult ei ole kahjunõude eeldused täidetud. Maakohtu otsus
31.Maakohus jättis 09.02.2022 otsusega hageja hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt kostjate vastuhagi, mõistes hagejalt solidaarselt kostjate kasuks välja kahju hüvitise 227 570,11 eurot ning kostjate II–VII kasuks leppetrahvi 45 639,12 eurot (igaühele 7606,52 eurot). Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.
32.Maakohus tuvastas, et pooltevahelise 21.06.2017 lepingu lõpetamise kokkuleppe sõlmimisega lõpetasid pooled 30.07.2015 sõlmitud VÕL-i ja seega ei tulene pooltele VÕL-st ühtegi õigust ega kohustust. Pooltevahelist õigussuhet reguleerib AÕL. Kohus, analüüsinud AÕL-i p 4, leidis, et 21.06.2017 sõlmitud AÕL-i tuleb poolte tahet ning lepingu sisu arvestades tõlgendada selliselt, et lepingu näol on tegemist nii pööningukorruse korteriomandite müügilepinguga kui ka korterelamu renoveerimistööde töövõtulepinguga.
33.Poolte vahel ei sõlmitud käsunduslepingut. Käsundussuhte raames ei sõlmita poolte vahel tööde tegemise eelarvet, vaid käsundisaaja tegutseb lähtuvalt käsundiandja poolt etteantud piirides. Eelarve allkirjastamine on omane üksnes ehitustöövõtulepingulisele suhtele. Samuti esitas hageja kostjale I 23.12.2018 allkirjastamiseks lõppakti, mille kohaselt hageja ehitustööde teostaja ja korraldajana nõudis kostjatelt tööde vastuvõtmist. Hagi terviktekstis tugines hageja VÕS §-le 638, mis reguleerib tellija kohustust töö vastu võtta. Eeltoodu on samuti omane ehitustöövõtulepingulisele suhtele.
34.Maakohus märkis, et AÕL-i p-st 4.7 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg-st 1 tulenevalt ei välista hageja vastutust töövõtulepingulise kohustuste rikkumise eest asjaolu, et hageja kasutas AÕL-s sätestatud ehitustööde tegemise kohustuse täitmiseks Estlanderit. Hageja kohustuste osas selgitas kohus, et AÕL-i p-s 4.3 on määratletud ehitustööd, mille tegemise ja korraldamise kohustus hagejal oli. Hageja pidi ehitustöid tegema mahus, mis võimaldab korterelamule saada kasutusteatise (AÕL p 4.4). Hageja on oma tegevusega näidanud, et ta on võetud kohustusi sisustanud selliselt, et hageja ülesandeks on muuhulgas ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ehitusega seonduv ning ka elamule uute akende- ja uste paigaldamine ning vahetus (AÕL p-d 4.3.3–4.3.5). Kohtule esitatud poolte 29.06.2017 kirjavahetusest nähtub, et hageja korraldas ehitustöid seoses elamu akende ja uste paigalduse ning vahetusega. Seega on ebaõige hageja seisukoht, nagu oleks tema kohustuseks olnud üksnes katusekonstruktsiooni ning fassaadiga seotud tööd.
2-19-2372
35.AÕL p 4.14 teine ja kolmas lause sätestavad, et ehitustöö mittevastavusel lepingutingimustele, võivad omanikud (kostjad) nõuda töö parandamist või uue töö tegemist, kui sellega ei põhjustata ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muuhulgas asja väärtust ja lepingutingimustele mittevastavuse olulisust, sealjuures arendajalt (hageja) saab nõuda töö parandamist või uue töö tegemist üksnes tööde eest, mida on finantseerinud arendaja. Ülejäänud tööde mittevastavuse eest, mida arendaja ei ole tellinud või teinud, tema ei vastuta. Antud juhul ei ole vaidlust selles, et nõuetele mittevastavad ehitustööd on need tööd, mille on teinud või tellinud hageja. Kostjad on esile toonud, et peamised puudused, mida kostjad hagejale ette heidavad, ongi seotud katusekonstruktsiooni ja katusekatte lahendusega, samuti elamu fassaadiga. Lisaks on pööningukorrusel toimunud nõuetele mittevastava ehitustegevuse tulemusena seatud ohtu kogu korterelamu ohutus ja stabiilsus. Nii katusetööd, fassaaditööd kui ka pööningukorrusel toimunud ehitustööd, sh ehitustööd teise ja kolmanda korruse vahelaega seonduvalt olid tehtud ja tellitud hageja poolt. Kuigi hageja on seisukohal, et suure osa elamu ehitustöid tellis kostja I otse enda valitud ehitusettevõtjatelt, leidis kohus, et eeltoodud hageja väide on tõendatama. Kohtu hinnangul ei tõenda Estlanderi kirjalikud selgitused hageja väidet selle kohta, et kostja I oleks osa ehitustöid ise mujalt tellinud.
36.Seoses hageja töötasunõude sissenõutavusega tuvastas maakohus, et kostja I poolt tööde vastuvõtmise osas ei ole kohtule tõendeid esitatud. Vaheaktide allkirjastamisest ei tulene, et tööd oleks vastuvõetud VÕS § 637 lg 4 ega VÕS § 638 mõttes, vaid vaheaktide esitamise ja kinnitamise eesmärk on üksnes seotud tehtud tööde akteerimisega, mille alusel on võimalik töövõtjal esitada tehtud töö eest arveid. Ühe korteriomandi kostja poolt võõrandamine ning müügikuulutuse kirjeldus ei tõenda ehitustööde nõuetele vastavust ega ehitustööde valmimist. Samuti ei tõenda eksperdi JJ hinnang seda, et ehitustööd on faktiliselt kostja I poolt vastu võetud. Töö on valminud, kui kõik töövõtulepingu alusel võlgnetava tulemuse saavutamiseks vajalikud tööd on tehtud ning vastav tulemus on saavutatud.
37.Pooled leppisid AÕL-i p-s 4.3 kokku, millises mahus tuleb hagejal ehitustööd teha. Maakohus leidis ehitustööde puuduste osas järgmist:
37.1.Sokli nõuetele mittevastavus. Hageja ei tõendanud, et sokli nõuetele mittevastavus oleks kõrvaldatud või lahendatud nõuetele vastavalt, ega seda, et kostjate OJV teostaja oleks parandused heaks kiitnud või kostja I esindaja ning kostja I kaasatud OJV oleks projektist kõrvalekaldunud lahendused kooskõlastanud. Sokli soojustamisel kasutatud ehitustooted ja sokli soojustuse tehniline teostus ei vastanud ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna sokli nõuetekohane lahendus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL-i järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
37.2.Välisseinte tarinduse nõuetele mittevastavus. Hageja ei tõendanud, et korterelamu kandekarkass oleks asendatud vajalikus ulatuses või see ulatus oleks kooskõlastatud kostja I esindajaga. Samuti ei tõendanud hageja, et erilahendused oleks kooskõlastatud OJV tegijaga. Seega ei vasta välisseinte tarinduse tehniline teostus ehitusprojektile, tootja juhistele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna välisseinte tarinduse nõuetekohane lahendus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL-i järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
2-19-2372 TR audit on ajaliselt koostatud hiljem kui PP audit, mistõttu ei lükka PP audit ümber TR esiletoodud puuduseid. Lisaks toimusid ehitustööd objektil ka veel pärast PP poolt läbiviidud objekti paikvaatlust ning auditi esitamist. PP 03.12.2018 arvamuse p 1.4 kohaselt viis PP korterelamu paikvaatlused läbi 21.11.2018 ja 26.11.2018. PP koostas arvamuse 03.12.2018 ning selle täienduse 13.12.2018. Hageja esitatud kaetud tööde akti kohaselt kestis ehitustegevus kuni 17.12.2018. Seega ei saa PP arvamused ümber lükata etteheiteid selliste ehitustööde puuduste kohta, mis toimusid pärast PP tehtud paikvaatlust ja arvamuste koostamist. PP on 13.12.2018 kommentaarides märkinud, et ehitustööde päevikute ja kaetud tööde aktide tööde kirjelduste osas on erisused. Kohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et PPle ei olnud ehitusdokumentatsiooni (kaetud tööde aktid, ehitustööde päevikud) esitatud, mistõttu ei tuginenud PP auditi tegemisel ehitusdokumentatsioonile. Kuigi Estlanderi seaduslik esindaja esitas 14.12.2018 PPle ehitusdokumentatsiooni, ei saanud PP auditi kommentaaride koostamisel eeltoodud dokumentidele tugineda. Kohus leidis, et hageja ei esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber TR esile toodud fassaadi nõuetele mittevastavuse. Seega ei vasta välisvoodri elementide (fassaadi katete) tehniline teostus ehitusprojektile, tootja juhistele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna välisvoodri elementide nõuetekohane lahendus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL-i järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
37.4.Välisuste nõuetele mittevastavus. Hageja väited elamu välisustega seoses on vastuolulised. TR 03.06.2019 erakorralisest auditist tuleneb, et välisuste restaureerimist ei ole tehtud. Ehitustööde käigus ei ole tugiraami pehastunud osi asendatud. Ehitusprojektis ette nähtud varikatus on paigaldamata ning paikvaatluse kohaselt on fassaadielemendid paigaldamata. Seega ei vasta välisuksed ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna välisuste nõuetekohane paigaldus oli ettenähtud ehitusprojektis, ning hagejal oli AÕL-i järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
37.5.Akende nõuetele mittevastavus. Hageja sisuliselt nõustus sellega, et korterelamu aknad ei vasta nõuetele, kuid leidis, et see ei ole hagejale etteheidetav, sest kostja I esindaja ja OJV-ga oli kokku lepitud, et iga kostja tegeleb ise enda aknaava ettevalmistamisega. Poolte kirjavahetus 07.12.2017–08.12.2017 ei tõenda, et hageja ja kostjate vahel oleks olnud täiendavaid lisakokkuleppeid akende ettevalmistamisega seoses. Akende paigaldamiseks nõutavate tingimuste loomine oli hageja ülesandeks ning hageja ei tõendanud vastupidist. Hageja esitatud garantiikirja osas nõustus kohus kostjate seisukohaga, et garantiiga on hõlmatud üksnes aknad, mitte akende paigaldamine. Seega on akende paigaldamisel rikutud ehitusprojektis ettenähtud lahendust ning akende paigaldamine on toimunud vastuolus hea ehitustavaga, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetega ning töö ei vasta vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna akende nõuetekohane paigaldamine oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL-i järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
37.6.Katuselae tuulutuse nõuetele mittevastavus. Hageja ei esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber TR poolt väljatoodud katuslae tuulutuse nõuetele mittevastavused. TR audit on ajaliselt koostatud hiljem kui PP audit, mistõttu ei lükka PP audit ümber TR poolt auditis esiletoodud puuduseid. Hageja on väitnud, et ehitusprojektist erinevad lahendused olid nõuetekohaselt kooskõlastatud, kuid ei ole selliste kooskõlastuste olemasolu ühegi dokumentaalse tõendiga tõendanud. Tuulutuse puudumine ja valesti paigaldatud aluskate soodustab pleki roostetamist ning puidumädaniku teket hoone konstruktsioonidel. Seega ei vasta hageja poolt teostatud katuslae tuulutus ehitusprojektis esitatud nõuetele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi
2-19-2372 kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna katuslae tuulutuse nõuetele vastav teostus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL-i järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
37.7.Katusekatte nõuetele mittevastavus. Hageja ei esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber TR väljatoodud katusekatte nõuetele mittevastavused. TR audit on ajaliselt koostatud hiljem kui PP audit, mistõttu ei lükka PP audit ümber TR auditis esiletoodud puuduseid. Hageja väitis, et ehitusprojektist erinevad lahendused olid nõuetekohaselt kooskõlastatud, kuid ei ole selliste kooskõlastuste olemasolu tõendanud. Paigaldatud katusekate on segu valtsplekk-katusest ja klassikprofiilplekk-katusest, mis on vastuolus ehitusprojektiga, kuivõrd see nägi ette ühtse plekiprofiili kasutamist. Katuse rekonstrueerimisel ei ole ette nähtud ehitustööd lõpetatud ning katusekatte lahendus sisaldab olulisi ehitusvigu ega vasta heale ehitustavale ega vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Katus ei ole kasutamisel ohutu ning ei vasta projekteeritud kestvusele 50 aastat. Katuse vastavusse viimiseks nõuetega ja ohutuse tagamiseks tuleb kogu katusekate uuesti paigaldada. Katusekatte praegune lahendus on vastuolus ehitusprojektiga. Kuna katusekatte nõuetekohane paigaldus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕLi järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
37.8.Tuleohutusnõuetele mittevastavused. Ehitustöid, sealhulgas korstnatega seotud ehitustöid, tehti ka pärast PP tehtud paikvaatlust ja pärast PP auditi ja kommentaaride esitamist. Seega ei saa PP audit ja kommentaarid tõendada, et elamu tuleohutusnõuded oleks täidetud. TR on 20.05.2020 läbi viinud paikvaatluse ning paikvaatlusel tuvastatu alusel koostanud 12.06.2020 ekspertarvamuse, milles on põhjalikult käsitlenud tuleohutusnõuetele mittevastavust korterelamus (p-d 4.8, 4.10 ja 4.11). Samuti tõendab tuleohutusnõuetele mittevastavust Päästeameti Põhja päästekeskuse peainspektori VH 04.10.2019 hoone ülevaatuse kohta koostatud akt. Päästeameti ülevaatuse juures viibis ka hageja seaduslik esindaja JO. Hageja ei tõendanud, et Päästeameti ettekirjutuses esitatud nõuded oleksid täidetud. Tõendatud ei ole, et korstnate ja läbiviikude tuleohutus oleks tagatud. Seega ei vasta korterelamu ehitusprojektis ja õigusaktides ettenähtud tuleohutusnõuetele ning seega ei ole hageja teinud tuleohutusega seonduvaid töid vastavalt ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Kuna ehitusprojektis on ettenähtud tuleohutusnõuded, millele hoone peab vastama ning mille mittevastavus on TR ekspertarvamuse ja Päästeameti kontrolli käigus tuvastatud ja hagejal oli AÕL-i järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile, siis on hageja ehitustööde tegemisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.
37.9.Ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastavus. Hagejal oli kohustus järgida ehitusprojekti, mille kohaselt tuleb ventilatsiooniprojekt koostada põhiprojekti mahus. Hageja ei eita, et tema kohustuseks oli nõuetelevastava ventilatsiooniprojekti koostamine, kuid hageja oli seisukohal, et tema esitatud ventilatsiooni ehitusprojekt vastab nõuetele. Kohus leidis, et hageja esitatud ventilatsiooniprojekt ei ole kasutatav, mistõttu on vajalik koostada uus nõuetele vastav ventilatsiooniprojekt ning teha hoone ventilatsioon selliselt, et oleks tagatud kõikide korruste nõuetekohane ventileerimine.
37.10.II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavus. TR 25.05.2020 ehitise erakorralisest auditist nähtub, et ekspertarvamuse koostamise käigus toimunud paikvaatlustel II ja III korruse vahelae avamise käigus tulid nähtavale algsed puidust kandetalad. III korruse korterite väljaehitamiseks ja vahelae kandevõime tagamiseks nõutavaid täiendavaid talasid ristlõikega 100 x 200 mm hageja poolt paigaldatud ei ole. Lisaks on MS asjatundja arvamuses selgitatud, et aja jooksul on pööningulae talad märkimisväärselt pika silde tõttu puitkonstruktsioonidele omaselt läbi vajunud ja algselt mittekandvaks seinaks kavandatud teisel korrusel paiknev sein
2-19-2372 on sattunud koormuse alla. Vastuseks hageja märkusele, et kostjad on andnud hagejale väärinformatsiooni korteriomandite kaasomandi osa tegeliku tehnilise seisundi kohta, sealjuures on kaasomandi osas tehtud hagejale teadmata ümberehitustöid, mille käigus lammutati II korrusel ajalooliselt asunud kandvad seinad, märkis maakohus, et AÕL-i p-s 2.3.2 kinnitab hageja, et ta on tutvunud elamu ning selle ehitusliku ja tehnilise olukorraga ja on eeltoodu alusel teadlik tema poolt omandatavate korteriomandite reaalosadeks saavate eluruumide suurusest, paiknemisest ja seisukorrast ning ei oma selles osas kostjate vastu mingeid pretensioone. Hageja ei esitanud ühtegi muud ehitusaegset ekspertiisi või uuringut vahelae ehitustehnilise seisundi kohta, kui hageja enda tellitud ekspertiis, mille kohaselt tuli katusekorruse väljaehitamiseks ja vahelae kandevõime tagamiseks paigaldada täiendavaid talasid. Korterelamu teise korruse korteriomandite siseseinad ei ole mitte kunagi olnud kandvate ja jäigastavate omadustega. Lisaks tõendasid kostjad, et hageja tellitud eelprojekti koostamisel ei soovinud hageja läbi viia mõõdistusi, mistõttu ei tehtud eelprojekti staadiumis oleva ehitusprojekti koostamise eelselt ära hoone mõõdistusi. Hageja esindaja koostatud e-kiri Tallinna linnale ei tõenda kostjate poolt II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavuse tekitamist. Seega oli ebaõige hageja väide, nagu oleks vahelae nõuetele mittevastavuse põhjustanud kostjad ise. Korterelamu II ja III korruse vahelagi ei vasta ehitusprojektile. Hageja tegi ehitustööd vastuolus ehitusprojektiga ning vastuolus hageja enda tellitud kandekonstruktsioonide ekspertiisiga, kui jättis III korruse väljaehitamisel täiendavad lisatalad põrandale paigaldamata. Selle tulemusel tekkis olukord, kus kandekoormused langesid II korruse mittekandvatele vaheseintele ning tekkis avariieelne olukord. Lisaks on tuvastatud, et hageja tehtud ehitustöö käigus on 50 % ulatuses läbi saetud II ja III korruse vahelae kandetala. Kostjad on likvideerinud korterelamu varisemisohu elamu keskteljele II korruse lae osas täiendavate ajutiste kandetalade paigaldamise kaudu. Kuivõrd tegemist on ajutise lahendusega, on nõuetele mittevastava ehitustöö likvideerimiseks ning kogu korterelamu ohutuse ja stabiilsuse tagamiseks vajalik rajada tugiraam II korruse korteritesse olemasolevate vahelaetalade toestamiseks. Kuivõrd III korruse väljaehitamine oli hageja kohustuseks ning ehitusprojekt nägi ette täiendavate lisatalade paigaldamise vajadust, mida hageja ei teinud, on hageja teinud II ja III korruse vahelaega seonduvad tööd vastuolus ehitusprojektiga ja hea ehitustavaga ning tööd ei ole tehtud vähemalt keskmise kvaliteediga.
37.11.Ehitusdokumentatsiooni nõuetekohane puudumine ning ehitusprojekti puudused. Hageja esitas ehitusdokumentatsiooni olemasolu ja selle üleandmise kohta kostjale I ja OJV teostajale tõendamiseks omanikujärelevalve lepingu nr 2117/17-232JV ja OJV teostajaga peetud kirjavahetuse, millest nähtub, et leping nr 2117/17-232JV on lõppenud. Kohus leidis, et eeltooduga ei ole tõendatud, et hageja oleks esitanud suures ulatuses ehitusdokumentatsiooni kostjale I ja kostja I OJV-le. Seetõttu tuleb kostjatel kasutusteatise saamiseks esitada Tallinna linnale ka ehitise audit ning ehitise tuleohutusaudit.
38.Kohus leidis, et lepingule mittevastavate tööde näol ei ole tegemist mitte vaegtöödega (mis kuuluvad likvideerimisele garantiiajal), vaid tegemist on ilmsete mittevastavustega ehitustöös, mis on vastuolus poolte vahel sõlmitud lepinguga.
39.Tagatisraha tagastamise nõude lahendamisel märkis maakohus, et kohus tuvastas eelnevalt, et katuse vastavusse viimiseks nõuetega ja ohutuse tagamiseks tuleb kogu katusekate uuesti paigaldada, mistõttu puudus hagejal alus nõuda tagatisraha tagastamist.
40.Hageja kahju hüvitamise nõude 5768,52 eurot (lõpparve tasumise nõue) jättis maakohus rahuldamata, kuna lõppakti alusel saab hageja kostjatele esitada arve siis, kui kostjad on tehtud tööd vastu võtnud. Hageja on esitanud kostjale I arve alltöövõtja tehtud tööde eest, mille hageja kui peatöövõtja on vastu võtnud, kuid nõuetele vastavat tööd hageja kostjatele üle andnud ei ole. Kohus tuvastas eelnevalt, et hageja on rikkunud AÕL-i p-des 4.12.1 ja 4.12.3 kokkulepitud
2-19-2372 tingimusi ja teinud ehitustööd lepingule mittevastavalt. Ehitustööd ei ole valmis ega vasta nõuetele, mistõttu ei ole võimalik lugeda töid vastuvõetuks. Ehitustööd ei ole valmis ega vasta nõuetele, mistõttu ei ole võimalik lugeda töid vastuvõetuks.
41.Maakohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude, milles hageja taotles tema kui peatöövõtja tellitud ehitise auditi kulude hüvitamist kostjatelt. Kohus asus seisukohale, et hageja ei tõendanud, millist lepingulist või lepinguvälist kohustust kostjad rikkusid, s.t milles seisneb kostjate poolne rikkumine, mille alusel nõuab hageja kostjatelt auditi tellimisega seotud kulutuste hüvitamist. Hageja ei tõendanud, et PP-lt on audit tellitud kostjate nõusolekul ja teadmisel.
42.Kuivõrd hageja põhinõue jäi rahuldamata, ei rahuldanud kohus ka viivisenõuet.
43.Vastuhagi kahjuhüvitise nõude lahendamisel märkis maakohus esmalt, et kohus tuvastas eelnevalt, et hageja on rikkunud AÕL-i p-des 4.12.1 ja 4.12.3 kokkulepitud tingimusi ja on ehitustööd teinud lepingule mittevastavalt. Kostjad on korterelamu puuduste likvideerimiseks võtnud vastavalt AÕL-i p-le 4.14 hinnapakkumised kolmandatelt isikutelt, mille kohaselt on kostjate kulud kokku 227 570,11 eurot. Kostjatele tekkinud kahju on hõlmatud sätte kaitseeesmärgiga, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Hageja pidi lepingu sõlmimisel ette nägema ja arvestama, et kui ta lepingut rikub ja selle tagajärjel tekib kostjatele kahju, peab ta hüvitama kostjatele kahju, mis seisneb kulutustes korterelamu puuduste likvideerimiseks. Hageja rikkumise ja kostjatele tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Pooled ei ole hageja vastutust välistavat või piiravat kokkulepet sõlminud. Töövõtja ei saa vabaneda vastutusest ega võimalikku ebakvaliteetset tööd õigustada ebapiisava OJV-ga. Kostjatel ei ole võimalust nõuda või pöörduda nõuetega Estlanderi vastu, keda hageja kasutas alltöövõtjana ning kostjate nõuded saavad olla suunatud üksnes hageja kui AÕL-i järgse töövõtja (peatöövõtja) vastu. Seega vastutab hageja töövõtulepingule mittevastava töö eest. Kohtu hinnangul puudus alus kahjuhüvitise vähendamiseks null euroni, nagu hageja taotles.
44.Leppetrahvi nõue 45 639,12 eurot, millest iga kostja osa 7606,52 eurot, oli põhjendatud, kuna hageja oli viivituses ehitustööde nõuetekohase tegemise ja korraldamisega vastuhagi esitamise seisuga vähemalt 15 kuud, mistõttu oli oluliselt takistatud või mõnede korterite puhul võimatu kasutada korterelamut vastavalt ehitise kasutusotstarbele. Kostjate II-VII väited selle kohta, et kostjatel VI ja VII tuli üürida asenduspinda, olid tõendamata. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1 kohaldamiseks ja leppetrahvi vähendamiseks. Apellatsioonkaebus
45.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
46.Maakohus kvalifitseeris poolte õigussuhte valesti ja sellest tulenevalt kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. Kohus lähtus poolte õigussuhte sisustamisel vääralt üksnes AÕL-st, kuna see sõlmiti pärast 12.06.2017 üldkoosolekut ja jättis põhjendamatult tähelepanuta ehitusprojekti ja töövõtulepingu.
47.Töövõtuleping on eelduslikult alati tasuline. Seega pidi maakohus hindama, milliste tööde korraldamise eest sai hageja tasu ja milliste eest mitte. Töövõtulepingust väljuvate tööde puhul sai hagejal olla kostjate ees üksnes tööde korraldamise kohustus ja ta saab vastutada tööde
2-19-2372 korraldamata jätmise eest, mitte tööde tegemata jätmise või mittenõuetekohase tegemise eest. Kehtivale materiaalõigusele tuginedes ja tõendeid igakülgselt hinnates oleks kohus pidanud jõudma järeldusele, et poolte õigussuhe oli vaid 72 200 euro ja konkreetsete ehitustööde ulatuses käsitatav tasulise töövõtulepinguna. Ülejäänud elamu ehitustööde ulatuses oli tegemist tasuta teenuse osutamisele suunatud lepinguga, mis ei olnud töövõtuleping, aga võis olla käsundusleping.
48.Kohus kohaldas töö nõuetekohasuse hindamisel ebaõigesti menetlusõiguse norme.
49.Hageja ei nõustu maakohtuga selles, et hageja ei tõendanud, et sokli nõuetele mittevastavus oleks kõrvaldatud või lahendatud nõuetele vastavalt. Kohus jättis arvestamata hageja esitatud tõenditega. TR auditi selgitused tuginevad fotodele, mis on tehtud enne tööde lõpetamist, samas auditi kokkuvõttes loetakse tööd lõpetatuks. Sokli ehitustööd tuleb sõltumata sellest, et sokli lahendus erines selle funktsionaalsust mitte mõjutaval määral ehitusprojekti lahendusest, lugeda lõpetatuks ja nõuetekohaseks.
50.Elamu fassaadi ümberehitustööde hindamisel ei arvestanud maakohus TR ja PP audititest nähtuvaga. Maakohtu järeldus auditite ajalise järjestuse osas ei ole millegagi põhjendatud ja on vastuolus muude tõenditega.
51.Osusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes jõudis kohus järeldusele, et hageja pidi elamu välisuste ja akendega seonduvad tööd töövõtulepingu alusel tegema (hageja ei saanud vastusooritust) ja on ehitustööde tegemisel rikkunud AÕL-i. Akende paigalduse tellisid kostjad vahetult ise ning akende paigaldaja andis kostjatele ka tehtud paigaldustöö osas garantii. Hageja korraldas vaid suhtlust.
52.Hageja väidetav lepingurikkumine seoses katuslae mittekohase tuulutusega ei ole tõendatud. PP audit tõendab, et kuigi algselt oli katuslae tuulutus ebapiisav, korraldas hageja selle kõrvaldamise Estlanderi poolt.
53.Maakohtu järeldus, et katuse rekonstrueerimisel ei ole ehitustööd lõpetatud ning katusekatte lahendus sisaldab olulisi ehitusvigu ega vasta heale ehitustavale ega vähemalt keskmisele kvaliteedile, on vastuolus nii PP auditi kui ka kostjate esitatud TR auditiga. Kostjate väited katusekatte lõpetatuse osas on tõendamata.
54.Kohus jättis tuleohutusnõuete hindamisel tähelepanuta olulised tõendid ja lähtus eelkõige kostjate viidatud ebakõladest seoses ehitusprojektiga. Kostjad ja hageja ei leppinud kokku, et kahe korteri ehitusõiguse saamise tasuna peab hageja realiseerima omal kulul ehitusprojekti 100%-liselt. AÕL-i p-st 4.3 ei nähtu, et oleks kokku lepitud elamu korterite osas tuletõkkesektsioonide ehitust.
55.Puudub vaidlus, et Estlanderi TVL sisaldas korstnatöid, kuid seda ainult järgmises mahus: korstnakivid + korstnaotsade uuesti ladumine, korstnasegu, korstnaotste 2 rea demonteerimine ja korstnaotsade krohvimine. Need tööd olid hageja ja kostjate vahel kokku lepitud lähtuvalt pädeva korstnapühkija arvamusest ja need tööd on tehtud. Asjaolu, et hiljem selgus vajadus teha korstnate osas ehitustöid suuremas mahus kui algselt kokku lepitud ja tehtud, tähendas, et tegemist oli lisatöödega ehk töödega, mis ei olnud kaetud Estlanderi TVL-iga.
56.Ventilatsiooniprojekti tööde puhul rikkus maakohus põhjendamiskohustust. Kuigi 12.06.2017 üldkoosoleku protokolli p-st 2.5 nähtub, et kostjate soov oli teha ka elamu kütte- ja ventilatsioonisüsteemi väljaehitus, ei näinud hiljem sõlmitud AÕL seda ette. Hageja möönab,
2-19-2372 et oli vastutulekuna esialgu nõus korraldama ventilatsiooni projekteerimise ja arutas sellega seotud küsimusi kostjatega, kuid kostjate nägemus muutus korduvalt sellest, millist ventilatsiooni kostjad soovivad. Kostjad on tänaseks jõudnud järeldusele, et hageja korraldatud ventilatsiooniprojekt ei ole kasutatav, kuid see ei ole samastatav ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastavusega. Järelikult ei ole hageja ventilatsioonisüsteemi projekteerimise korraldamisega AÕL-i rikkunud.
57.II ja III korruse vahelae osas on hageja möönnud varasemalt, et selle osaline kahjustamine ehitustööde käigus on kahetsusväärne ning seetõttu on hageja kostjatele korduvalt selgitanud ja kinnitanud, et on valmis II ja III korruse vahelae stabiilsuse tagamiseks vajalikud tööd tegema oma kulul, kuid kostjad ei võimaldanud hagejal vahelae probleemi kõrvaldada.
58.Elamu lõpetatud ehitustööde kohta on ehitusdokumentatsioon olemas, kuid hageja ei anna seda kostjatele üle enne, kui kostjad on hagejale tehtud töö eest tasunud ja tagastanud tagatisraha. Hageja ei nõustu väitega, et ta ei ole kostjatele üldse ehitusdokumentatsiooni esitanud. Hageja on kostjatele tööde osas, mida tegi Estlander, valdavalt ehitusdokumentatsiooni esitanud. PP, kellele dokumentatsioon esitati, on kinnitanud ka selle nõuetekohasust.
59.Maakohus rikkus põhjendamiskohustust, kui tugines iga elamu ehitustöö liigi osas sellele, et elamu ehitustööd ei vasta RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ega vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Jääb arusaamatuks, kuidas ja milliste tõendite pinnalt kohus sellise siseveendumuseni jõudis. PP audit kinnitab hageja tehtud tööde nõuetekohasust.
60.Kohus eksis kostjate kahjunõude kuludokumentide uurimisel nii tõendite hindamisel kui materiaalõiguse kohaldamisel.
61.Hageja viitab AÕL-i p-dele 4.14 ja 6.3 ning rõhutab, et hageja finantseeris projekteerimist ja asjaajamise kulu (notarikulud ja riigilõivud) ning katusekonstruktsioonide ehitust ja fassaadi rekonstrueerimist (12.06.2017 üldkoosoleku otsuse p-d 2.1 ja 2.2), ülejäänud ehitustööde kulu finantseerisid kostjad (12.06.2017 üldkoosoleku otsuse p-d 2.3-2.8) ja nende töödega seotud kahju pole olnud hagejale ettenähtav.
62.Kahjunõude suuuruse kohta esitatud tõendite hindamisel on oluline arvestada, et samal ajal elamu ümberehitustöödega toimusid kapitaalsed ümberehitused ka elamu II korruse korterites nr 5 ja 6, kuid hagejat nende tööde alustamisest ei teavitatud. On usutav, et esitatud kuludokumendid sisaldavad suures osas kulu, mis tehti eelkõige või vähemalt osaliselt ka korteri nr 5 huvides. Kui seda vahet ei ole võimalik tuvastada, peaks kostjate kahjunõude suuruse lugema mittetõendatuks.
63.Kohus leidis menetlusõiguse norme rikkudes ja materiaalõigust vääralt kohaldades, et katuse, fassaadi ja korstnatega seotud puuduste likvideerimise kulu on põhjendatud 88 203,92 euro ulatuses ning elamu ohutuse ja stabiilsuse tagamiseks vajalikud ehitustööde ja tuletõkkesektsioonide rajamise kulu 61 923,48 euro ulatuses.
64.Maakohus jättis põhjendamata, miks olid vajalikud suuremahulised ümberehitustööd. Ustega seotud kulu oli eelarveväline, tegemist oli lisatöödega, mis ei olnud kaetud hageja poolt tasutavast 72 200 eurost.
65.Vee- ja kanalisatsioonitorude ümbertõstmisega seotud kulu 500 eurot väljamõistmine hagejalt ei ole põhjendatud. AÕL-i p-des 4.3.4 ja 4.3.5 leppisid pooled kokku, et elamu
2-19-2372 rekonstrueerimistööd hõlmavad ka vee- ja kanalisatsioonitöid, kuid hagejal ei olnud nende osas finantseerimise kohustust. 12.06.2017 üldkoosoleku protokolli p-st 2.6 nähtub, et koridorides tehtavate ümberehitustööde eest tasuvad kostjad.
66.Ehitusjuhtimise (projektijuhtimine ja omanikujärelevalve) kulu 12 240 eurot väljamõistmine hagejalt ei ole põhjendatud. AÕL-i p-st 4.3 ei nähtu, et sellise töö tegemises oleks kokku lepitud. Omanikujärelevalve tagamine on igal juhul ja üheselt mõistetavalt omaniku kohustus. Projektijuhtimise teenust osutas käsunduslepingu alusel (AÕL p-d 4.3.3– 4.3.6) kostjatele hageja. Hinnapakkumine ei tõenda põhjendatud kulu isegi juhul, kui hageja tellitud ehitustöödes mingeid puudusi esineks.
67.Kostja I seadusliku esindaja, kes on ühtlasi kostja VI, ja elamu majahalduri kulu seoses ekspertarvamuste tellimistega, avatäidete tellimisega, ATS tellimisega, paikvaatlustega jne, kokku 8336 eurot, ei ole põhjendatud. AÕL p-st 4.3 ei nähtu, et sellise töö tegemises oleks kokku lepitud. Selline korralduslik töö kuulub kostja I juhatuse liikme igapäevaste korteriühistu tööd korraldavate tegevuse hulka. Hagejale, kes nimetatud kuludokumendi koostamise ajal oli korteriühistu liige, ei ole teada, et korteriühistu oleks oma seadusliku esindaja ettevõttelt Mikker & Partnerid OÜ sellise teenuse sisseostmise küsimuse üle otsustanud. Ei ole välistatud, et tegemist on fiktiivse arvega, mis koostati vaid selleks, et kostjate väidetavat kahju suuremana näidata.
68.Erinevate elamu ekspertiisidega seotud kulude 8358,70 euro väljamõistmine hagejalt ei ole põhjendatud, kuna kostjate tellitud ekspertiisid ei kinnita kostjate väidetud puuduste esinemist.
69.Maakohus jättis põhjendamata kostjate kulud erinevate hinnapakkumiste tellimistele ja korraldavatele tegevustele 7791,33 euro ulatuses. Need kuludokumendid ei ole kahju tekkega põhjuslikus seoses.
70.Korterelamu uue eelprojekti koostamise kulu 4730 euro puhul jääb arusaamatuks, miks on vajalik koostada uuesti elamu eelprojekt (ehitusprojekti algseim staadium), kui eelprojekt on olemas, kostjatele esitatud ja selle alusel on TLPA ka ehitusteatise välja andnud. Eelprojekti koostamine ei sisaldunud hageja töövõtus vastavalt AÕL-le. Eelprojekti koostamiseks puudub igasugune sisuline vajadus. Kohus ei põhjendanud, mille alusel uue eelprojekti koostamise kulu hagejalt välja on nõutud. Maakohus ei põhjendanud, miks mõisteti hagejalt välja korterelamu põhiprojekti koostamise kulu 3990 eurot.
71.Maakohus ei põhjendanud, millele tuginedes on hagejalt elamu audititega seotud kulutuste 10 680 euro väljanõudmine õigustatud. Ehitise erakorraline audit koostatakse ehitusdokumentide asendamiseks kui ehitusdokumendid on puudulikud määral, mis takistab pädeval asutusel andmast hinnangut kasutusloa menetluses või kasutusteatise kontrollimisel. Asjas ei ole tõendatud, et elamul puudub ehitusdokumentatsioon, küll on tõendatud, et kostjatele on (vähemalt osaliselt) dokumentatsioon esitatud. Samuti on tõendatud, et ainus dokumentatsioon, mis puudub, on seotud kostjate endi poolt läbi viidud ehitustöödega. Selle seadustamiseks auditi koostamise kulude väljanõudmine hagejalt ei ole aga põhjendatud.
72.Elamu I ja II korruse ventilatsiooni väljaehituse eest 3853 euro väljamõistmise hagejalt ei ole põhjendatud. Poolte vahel kokkulepitud AÕL-is toodud rekonstrueerimistööde nimekiri ei hõlmanud elamu kütte- ja ventilatsioonisüsteemi väljaehitust. See töö kajastus 12.06.2017 üldkoosoleku protokolli p-s 2.5, kuid tingimusega, et selle kulu kannavad kostjad. Kohus ei hinnanud tõendeid õigesti. Lisaks jättis kohus põhjendamata, miks peab hageja hüvitama elamu teistesse korteriomanditesse ventilatsioonisüsteemi väljaehituse kuludest 50%. Sellist
2-19-2372 kokkulepet ei olnud, seda enam, et elamu I ja II korruse korteritesse on ehitatud ventialtsioonisüsteem välja ebaseaduslikult ja vastuolus ehitusloaga. Seda ei ole teinud ega tellinud hageja, sellise tegevuse eest hagejalt hüvitise nõudmine ei ole mitte kuidagi põhjendatud.
73.Kohus rikkus kahjuhüvitise vähendamata jätmisega nii menetlusõigust kui ka materiaalõigust. Maakohus oleks pidanud kohaldama VÕS § 139 lg 2 teist poolt, kuna kostjad lasid hagejal jätkata ehitustöödega ligi 2 kuud selliselt, et kostjatel ei olnud korraldatud OJV-i. Kostjad rikkusid oma seadusest tulenevat kohustust. Lisaks jättis kohus põhjendamatult kohaldamata ka VÕS § 140. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja otsis kostjatega aktiivselt kompromissi. Kohus rahuldas kahjunõude, mis oli ligi 3 korda suurem kui kostjate ja hageja vahel kokku lepitud hageja rahaline panus 72 200 eurot, mis on asjaolusid arvestades hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane.
74.Kohus eksis kostjate leppetrahvinõude rahuldamisel nii tõendite hindamisel kui ka materiaalõiguse kohaldamisel. Kohus ei lähtunud leppetrahvinõude rahuldamisel leppetrahvi realiseerimise õiguse tingimustest ega tõenditest, mis kinnitavad, et kostjad on jätnud omapoolsed kohustused täitmata. Lisaks jättis kohus tähelepanuta, et elamu ehitustööde viibimine oli vähemalt osaliselt kostjatele ette heidetav. AÕL 4.15 kohaldamise tingimused ei olnud täidetud ja seega puudus alus hagejalt kostjate kasuks leppetrahv välja nõuda. Vastustajate seisukoht
75.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
76.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt tühistada osas, milles maakohus jättis hageja hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt kostjate vastuhagi ning jagas menetluskulud. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hageja hagi osaliselt ja kostjate vastuhagi osaliselt ning jaotab menetluskulud. Juhindudes TsMS § 654 lgst 22 esitab ringkonnakohus käesoleva otsuse resolutsioonis otsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse..
77.TsMS § 651 lg 1 järgi ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata summas 11,52 eurot.
78.Maakohus on õigesti vaidlustatud otsuses märkinud, et vaidluse lahendamiseks tuli esmalt tuvastada, millised kokkulepped olid poolte vahel Hagudi 10 hoone renoveerimise, remondi ja hagejale korteriomandite võõrandamisega seonduvalt ja seejärel tuli tuvastada, kas pooled on kokkulepetest tulenevad kohustused kohaselt täitnud, kuid vastavate asjaolude tuvastamisel ja õigussuhete määratlemisel on maakohus jõudnud osaliselt ebaõigetele järeldustele.
79.Poolte vahel ei olnud vaidlust järgmiste asjaolude üle. • Kostja I pöördus hageja poole ettepanekuga renoveerida korterelamu Hagudi 10, pakkudes vastutasuks õiguse korteriomanditena välja ehitada pööning ja saada endale 2 pööningul asuvat korteriomandit.
2-19-2372 •
•
• •
•
30.07.2015 sõlmisid hageja ja kostjad VÕL-i, milles lepiti mh kokku uute korteriomandite moodustamine ja nende müük hagejale tingimusel, et hageja korraldab kokkulepitud mahus ehitustööd ja ehitustööde maksumus tasaarvestatakse hagejale müüdavate korteriomandite maksumusega. Samuti lepiti kokku hageja kohustustes ehitustööde korraldamisel ja tagatistes. Hageja asus lepingut täitma, tellides mh ehitustööde kohta eelprojekti, mis valmis 18.02.2017 (IV kd, tl 59-110), ja korraldasTLPA-le ehitusteatise esitamise. 12.06.2017 toimus kostja I erakorraline üldkoosolek (I kd, tl 23-25), mille protokolli järgi elamu renoveerimise eelarveks oli vähemalt 165 000 eurot, millest 72 200 eurot tasub hageja pööningukorruse loovutamise ja korteriteks väljaehitamise õiguse eest. Ülejäänud summa ca 93 000 eurot tasuvad korteriomanikud ühistu omavahenditest ja ühistu kaudu võetavast renoveerimislaenust. Samuti otsustati, milliseid töid renoveerimisel tehakse ja kes katab vastavad kulud. 21.06.2017 sõlmisid pooled kokkuleppe, millega lõpetasid VÕL-i (II kd, tl 123-126). 21.06.2017 sõlmisid pooled AÕL-i, mille sisuks oli mh uute korteriomandite moodustamine ja võõrandamine hagejale ning kokkulepped ehituskohustuste ja muu sellega seonduva kohta. Pooled olid üksmeelel, et AÕL-s oli mh sõlmitud korteriomandite müügileping ja asjaõigusleping. Hageja sõlmis Estlanderiga 08.08.2017 ehitustöövõtulepingu (I kd, tl 52-58).
80.Maakohus tuvastas, et AÕL-s sõlmisid pooled mh ka TVL-i, millega kohustus hageja tegema kõik AÕL-i p-s 4.3 loetletud ehitustööd. Hageja on maakohtu järelduse vaidlustanud. Hageja väidete kohaselt oli poolte vahel käsundusleping ja hageja pidi üksnes korraldama elamu renoveerimist.
81.VÕS § 619 sätestab, et käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 635 lg 1 järgi töövõtulepinguga kohustub töövõtja valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö) ja tellija kohustub maksma selle eest tasu. Apellatsioonkaebuses on hageja väitnud, et osaliselt võis tema ja kostjate vahel olla töövõtuleping, kuid seda ainult osas, mille eest sai hageja vastusooritusena kahe korteriomandi väljaehitamise õiguse, mille väärtuseks olid pooled kokku leppinud 72 200 eurot, kuid ülejäänud ehitustööde tegemise korraldamise eest hagejale kostjate poolt tasu ei makstud. Töövõtuleping on alati tasuline leping ja tasuta osutatavad teenused ei kvalifitseeru töövõtulepinguna. Maakohus ei tuvastanud, milliste tööde eest oli kostjatel tasumise kohustus ja mida pidi tegema hageja ilma tasu või muud hinnatavat vastusooritust saamata.
82.VÕS § 29 lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja lg 5 p-de 1, 3 ja 4 järgi tuli lepingu tõlgendamisel arvestada eelkõige lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist ja lepingu olemust ning eesmärki. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et pooltevahelise õigussuhte tuvastamisel ja kvalifitseerimisel sai lähtuda ainult AÕL-st ja enne seda toimunud sündmused ei ole olulised. AÕL-i sõlmimisele eelnesid pooltevahelised läbirääkimised, sõlmiti VÕL, mille täitmiseks on hageja teinud toiminguid, mh tellinud ehitustööde kohta eelprojekti, ja 12.06.2017 toimunud kostja I üldkoosolekul, millest võttis osa ka hageja juhatuse liige, otsustati elamu renoveerimisega seonduvat. Eeltoodud asjaolud on olulised poolte tegeliku tahte tuvastamiseks, kuna pooled on eelnevaid kokkuleppeid sõlmides avaldanud, millist lepingut nad soovisid sõlmida ja mida nad soovisid lepingu kaudu saavutada.
2-19-2372
83.30.07.2015 sõlmitud VÕL-s olid pooled kokku leppinud, et hagejale võõrandatakse korterelamus tekkivad uued korteriomandid ja hagejal on kohustus korraldada ja finantseerida elamu renoveerimistööd ostuhinna ulatuses (I kd, tl 21). Kostja I 12.06.2017 erakorralise üldkoosoleku protokolli p-de 2.1. ja 2.2. järgi pidi hageja osaliselt tasuma projekteerimise ja asjaajamisega seotud kulud ning uue katusekonstruktsiooni ehitamise ja fassaadi renoveerimise kulud, milleks hageja pidi sõlmima Estlanderiga TVL-i. Nende tööde üldmaksumus oli 90 646 eurot ja hageja kohustuseks oli tasuda sellest 57 259 eurot, mis sisaldas käibemaksu. Ülejäänud summa pidi tasuma kostja I. Kostja I 12.06.2017 üldkoosoleku p-des 2.3.-2.8. toodud tööde osas ei olnud hagejal finantseerimise kohustust ja nende tööde eest pidi tasuma kostja I võetava laenu arvelt. Üldkoosoleku otsuse p 4 kohaselt oli hageja kohustus tasuda korteriomandite eest 72 200 eurot, millest arvestatakse maha hageja poolt varem tehtud kulutused. AÕL-i p-des 4.1. ja 4.2. on pooled kokku leppinud, et seoses moodustatavate korteriomandite nr 7 ja nr 8 võõrandamisega hagejale kohustub hageja korraldama ja finantseerima AÕL-s kokku lepitud elamu Hagudi 10 renoveerimistööd, mida hageja finantseerib 72 200 eurot ulatuses, tasudes selle summa ulatuses ehituskulud ning korraldades ehituse, kuid ülejäänud osas finantseeritakse ehitust korteriomanike poolt võetava laenu arvel. AÕL-i p-s 4.3. lepiti kokku, millised tööd tehakse renoveerimise käigus. Estlanderiga 08.08.2017 sõlmitud TVL-i nr 7.1. järgi oli lepingu hinnaks koos käibemaksuga 90 646 eurot. Lepingu lisaks oleva akteerimise vormi järgi kohustus Estlander tegema sokli-, fassaadi- ja katusetööd ning keldrilaega seonduvad tööd. Samade tööde kohta oli Estlanderi poolt koostatud 26.06.2017 hinnapakkumine, mis oli lepingu lisaks (I kd, tl 56). AÕL-i p 4.3. järgi hõlmavad renoveerimistööd eelkõige elamu katuse renoveerimist ehitusprojektis ettenähtud mahus, fassaadi renoveerimistöid, elamule uute akende paigaldamist/vahetust, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ehitust ja vahetust, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühenduste vedamist katusekorrusele, trepikodade renoveerimist ja uute korstnate ladumist ning vanade renoveerimist.
84.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et kõikide AÕL-i p-s 4.3. kokkulepitud tööde tegemine oli hageja kohustus. See ei tulene AÕL-i tekstist. AÕL p 4.1. järgi oli hageja kohustuseks tööde korraldamine. Arvestada tuleb seda, et AÕL oli sõlmitud hageja, korteriühistu (kostja I) ja kõigi korteriomanike (kostjad II-VII) vahel ja ka korteriühistule tulenesid lepingust kohustused. Nii pidid ehitustööde alustamise ja lõpetamise tähtaegadest kinnipidamise tagama nii hageja kui kostja I (AÕL-i p-d 4.10.-4.11.). P 4.7. järgi kohustus hageja hankima kõik vajalikud load ja sõlmima vajalikud lepingud ehitustööde teostamiseks, kuid kõik need dokumendid tuli eelnevalt kooskõlastada kostja I juhatusega, ehitustööde teostaja pidid valima hageja ja kostja I ühiselt ning osa töid võis tellida kostja I. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et poolte vahel TVL-i sõlmimist kõigi AÕL-i p-s 4.3. toodud tööde kohta kinnitab AÕL-i p 4.7. Ringkonnakohus leiab, et p 4.7. viitab pigem sellele, et hageja kohustuseks oli osade tööde tegemine ja osade tööde tegemise korraldamine ehk käsundile omane tegevus ning osa töid võis kostja I ise tellida. AÕL-i p 4.14. järgi on hagejalt õigus nõuda tööde parandamist või ümbertegemist ainult nende tööde osas, mida hageja on finantseerinud. Ülejäänud tööde eest, mida hageja pole tellinud ega teostanud, ta ei vastuta. Pärast AÕL-i sõlmimist toimunud pooltevahelisest suhtlusest selgub samuti, et hageja ja kostja I on mõlemad kohustatud teatud osas tegema ehitustöid (II kd, tl 21).
85.Arvestades eeltoodut, ei saa järeldada poolte vahel töövõtulepingu sõlmimist kõigi AÕL-i p-s 4.3. loetletud tööde kohta. Pooled ei ole esile toonud, et nende vahel oleks olnud muid kokkuleppeid, millega hageja oleks kohustunud kostjatele ehitustöid tegema või tööde tegemist korraldama. Ringkonnakohus leiab, et hageja kohustuseks oli teha ainult need tööd, mille osas oli tal finatseerimise kohustus. Pooltevahelistest suhetest enne lepingu sõlmimist, kostja I
2-19-2372 12.06.2017 üldkoosoleku protokollist, AÕL-st ja AÕL-i sõlmimisele järgnenud hageja ja kostja I vahelisest suhtlusest järeldub, et poolte eesmärk oli saavutada elamu Hagudi 10 renoveerimine ja sellesse pidid panustama kõik AÕL-i osalised, kusjuures renoveerimistööde tegemise osas olid vastutavateks hageja ja kostja I, kes sai oma finatseerimiskohustuse ulatuses ise lepinguid sõlmida. Järgnevalt ringkonnakohus tuvastab, milliste tööde teostamise osas oli hagejal finatseerimise kohustus ehk milliste tööde tegemine oli hageja ülesandeks.
86.12.06.2017 toimunud kostja I erakorralise üldkoosoleku otsuse järgi oli hageja kohustuseks katusekonstruktsiooni ehitus ja fassaadi renoveerimine, mille teostamiseks pidi ta sõlmima Estlanderiga lepingu. Vaidlust ei ole, et hageja sõlmis 08.08.2017 Estlanderiga lepingu. Ringkonnakohus leiab, et eelviidatud tööde teostamiseks oli sõlmitud kostjate ja hageja vahel töövõtuleping. Tellijaks olid lepingu järgi kostjad II-VII, keda esindas tööde vastuvõtmisel kostja I (AÕL-i p 4.14. viimane lause). Estlanderiga sõlmitud lepingu järgi pidi Estlander tegema ka sisetööd summas 6938 eurot (käibemaksuga 8325,60 eurot), mille eest ei olnud hagejal finantseerimise kohustust, mistõttu nende tööde tegemise eest pidid tasuma Estlanderile kostjad.
87.Kostjad väitsid, et hageja on ise oma tegevusega näidanud, et ta on sõlminud ka ülejäänud AÕL-i p-s 4.3. toodud tööde tegemiseks kostjatega töövõtulepingu. Maakohus nõustus kostjate seisukohaga. Ringkonnakohtu arvates on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele. See, et hagejale on Santeh Invest OÜ esitanud 16.02.2016 ettemaksu arve ja hageja täpsustas akende tellimisega seonduvalt akende valmistaja Rekman OÜ-ga ehituslikke küsimusi (I kd, tl 152153), ei tähenda, et hagejal oleks olnud kohustus sanitaartehniliste tööde tegemiseks või akende tellimiseks ja paigaldamiseks. Vaidlust ei ole, et hageja ei ole nende tööde tegemist rahastanud. Ringkonnakohtu arvates on AÕL-i p-s 4.3. toodud tööde korraldamise osas, mis ei ole kaetud hageja finantseerimiskohustusega, poolte vahel käsundusleping (VÕS § 619), millega oli hageja võtnud endale kohustuse korraldada osade tööde tegemist. Hageja huvi ehitustegevuse tasuta korraldamiseks tulenes eelduslikult sellest, et talle kuulusid renoveeritavas elamus 2 korteriomandit. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et pooled olid kokku leppinud renoveerimise eelarves, mis on iseloomulik töövõtulepingule. Kohtule on esitatud dokument pealkirjaga hageja ja kostja I renoveerimise eelarve (I kd, tl 63-65). Dokument on koostatud oktoobris 20.10.2017 ehk pärast AÕL-i sõlmimist ja sellele on alla kirjutanud hageja ja kostja I juhatuse liikmed. Ringkonnakohtu arvates nähtub esitatud dokumendist, et renoveerimist teostavad isikud on kokku leppinud, millised on elamu Hagudi 10 renoveerimiseks planeeritavad kulud, mitte aga see, millises ulatuses pidi hageja tegema renoveerimistöid. Dokumendist nähtub, palju on hageja kulutanud ja palju kulub kostjatel eeldatavalt renoveerimistööde tegemiseks.
88.VÕS § 636 lg 1 sätestab, et kui töövõtulepingu esemeks on asja valmistamine, muutmine või muu tulemuse saavutamine, mida on võimalik üle anda, tuleb see tellijale üle anda. VÕS § 637 lg-te 3 ja 5 järgi on töövõtja tasunõude sissenõutavuse eelduseks töö valmimine ja tellija võimalus töö üle vaadata. VÕS § 637 lg 4 sätestab, et kui kokku on lepitud töö vastuvõtmine tellija poolt või kui see on tavaline, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks. Pooled olid valmis tööde aktiga üleandmises kokku leppinud AÕL-i p-s 4.14. Vaidlust ei ole, et akti ei ole kostja I poolt allkirjastatud ja kostjad väidavad, et tehtud tööd olid puudustega.
89.VÕS § 641 lg 1 järgi peab töö vastama lepingutingimustele. Lepingutingimustele peavad vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid ning lg 2 kohaselt ei vasta töö muu hulgas lepingutingimustele, kui tööl ei ole kokkulepitud omadusi.
2-19-2372
90.Hageja väidete kohaselt olid tehtud tööde puudused kõrvaldatud ja kostjad on keeldunud alusetult töö vastuvõtmisest. Kostjate väitel on renoveerimine senini lõpetamata ja see, mis oli valmis ehitatud, ei olnud tehtud kvaliteetselt. Ringkonnakohus leiab, et mitte igasugused puudused valminud töös ei tähenda, et töö pole valmis ja tellijal pole kohustust seda vastu võtta. Töövõtulepingu esemeks olev töö on teostatud, kui vastav tulemus on saavutatud. Kui valminud töös on ebaolulised puudused, mida on võimalik töövõtjal kõrvaldada, siis võib olla tellijal kohustus töö vastu võtta. Töö valmimist tuleb hinnata sellest lähtudes, kas mittevastavus lepingule ja töös olevad puudused takistavad tellijal töö eesmärgipärast kasutamist või mitte. Seda, et TVL-i järgsed fassaadi- ja kasusetööd olid valmis ja vastasid lepingule, pidi tõendama hageja.
91.AÕL-i p 4.12.1. järgi pidid tööd vastama ehitusprojektile, üldtunnustatud ehitusreeglitele ja heale ehitustavale ning p 4.12.3. kohaselt RYL 2000 II klassi nõuetele.
92.Hageja tõi esile, et pooled on alla kirjutanud vaheaktidele, mille kohaselt oli töödest valmis 2017 lõpuks ca 95%. 13.12.2017 kirjutati Estlanderi, hageja ja kostja I poolt alla töövõtulepingu lisa 1, millega anti ehitustööde garantii üle kostjale I. Asjatundja PP on tehtud tööd üle vaadanud ja koostanud auditi, millele ta lisas 13.12.2018 kommentaarid, millest nähtub, et TVL-s kokkulepitud tööd on valmis. Kostja I poolt palgatud OJV ei ole tööde kvaliteedi osas pretensioone esitanud. Kostja I on tellinud ehitatu kvaliteedi kohta JJ-lt hinnangu, milles käsitatakse garantiiajal ilmnenud puudusi. Hinnangus toodud puudused kõrvaldati ehitaja poolt. Kostja on esitanud oma väidete tõendamiseks TR 03.06.2019 vormistatud ehitise erakorralise auditi selle kohta, et tehtud tööd ei vastanud projektile ega kokkulepitud kvaliteedinõuetele, mistõttu ei olnud kostjatel kohustust töid vastu võtta.
93.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus, kas hageja poolt teostatud sokli- ja fassaaditööd ning ehitatud katus olid valmis ja vastasid lepingule.
94.Vaidlust ei ole, et sokli renoveerimise tööd on teostatud, kuid kostjate väitel ei vasta need projektile ja on teostatud mittekvaliteetselt.
95.Hageja selgitas, et sokli osas lepiti kokku projektist erinev lahendus ja maa alla jäävas sokli osas töid ei teostatud, millele kostjad ei ole vastu vaielnud. Hageja väidetel on mittevastavused kõrvaldatud ja kostjate palgatud OJV teostaja on tööd heaks kiitnud. Hageja esitas PP, kes vaatas hoone üle 21.11.2018 ja 26.11.2018, arvamuse, milles ei olnud fikseeritud sokli osas puudusi.
96.Kostja on esile toonud, et sokli puudused on järgmised: 1) puudub tugevdatud 25 mm paksune pakskrohvisüsteemi stardiprofiil, mistõttu on soklil tekkinud murenemine; 2) kinnimüüritud avadel puudub soojustatud stardiprofiil ja soojustuskihid on nõuetekohaselt krohvimata, kinnimüüritud avadel puudub kalle välja poole; 3) sokli- ja tuuletõkkeplaatide vahel puudub kapillaartõkkena kasutatav EPDM-vahtkummist valmistatud Isover sokliriba, hoone sokli veelaual puudub projektikohane veesoon ja projektis ette nähtud katteliistud on jäetud paigaldamata; 4) ehitusaegsete fotode kohaselt ei olnud sokli ja tuuletõkkeplaatide vaheline ühendusvuuk tihendatud ja tuuletõkkeplaadi vastu soklit toetuvat alaosa on üritatud mastiksite ja teipidega tihendada, kuid tulemus ei ole usaldusväärne; 5) ehitusaegse foto kohaselt on sokli katmisel soojustusega paigaldatud selleks mittesobiv soojustusmaterjal ja soojustusplaadid on seina kleebitud „pätsikestega“, mis ei vasta paigaldusjuhistele. Kostjad tõendasid oma väiteid TR auditiga (II kd, tl 39-105). Samuti oli JJ eksperthinnangu järgi
2-19-2372 24.10.2018 nähtav, et sokli krohv ja värvikiht on kahjustatud, veesülitite ümbruses krohv kobrutas, tänavapoolsel sokliosal on krohv märgunud (I kd, tl 75-76).
97.Milliseid töid seonduvalt sokliga kostjad tellisid saab järeldada ehitusprojektist (II kd, tl 89). Ringkonnakohus möönab, et poolte kokkuleppel on võimalik projektis toodud lahendusi muuta. Kostjad ei ole vastu vaielnud sellele, et tööde maksumuse vähendamiseks lepiti kokku, et maa-aluseid töid ei tehta. Nende tegemata jätmist ei ole ka kostjad hagejale ette heitnud. Hageja ja Estlanderi vahelise lepingu lisaks olevast akteerimise vormist nähtavalt olid tehtavateks töödeks sokli aluspinna ettevalmistus ja soojustamine, sokli armeerimine ja sokli viimistluskrohvimine (I kd, tl 55). Kostja I oli sõlminud lepingud OJV teostamiseks. 27.10.2017 lepingu järgi teostas OJV-i EH, kes on allkirjastanud 30.10.2017 vaheakti nr 5, mille kohaselt on soklitöid akteeritud 2200 eurot ulatuses. 11.01.2018 vaheaktist nähtuvalt oli sokli osas tegemata viimistluskrohvimine ja ülejäänud soklitöödest oli tegemata marginaalne osa (II kd, tl 17). JJ arvamusele lisatud piltidest on nähtav, et oktoobriks 2018 oli kogu elamu ulatuses sokkel krohvitud. Eeltoodust järeldab ringkonnakohus, et soklitööd olid selleks ajaks lõpetatud. Vastuvõtmisest keeldumise aluseks saaks sokli osas olla see, et tööd ei vasta kokkulepitule. Poolte kokkulepe on tuvastav eelprojekti järgi, kuna muude täpsete kokkulepete olemasolu ei ole pooled tõendanud. TR on auditi kokkuvõttes välja toonud, et nõuetele ei vasta sokli krohvikate ja isolatsioon. Sokli isolatsiooni paigaldamise osas on Estlander selgitanud, et kooskõlastatult OJV PR-ga täideti tühimikud soojustuspleedi taga montaaživahuga injekteerimismeetodil (V kd, tl 96). Õige on hageja väide, et TR arvamuse kõigist fotodest ei ole võimalik järeldada, millal need on tehtud (II kd, tl 66 pöördel foto 16 a), mistõttu võivad muist töid olla pärast fotode tegemist ehitaja poolt lõpetatud. Ringkonnakohus märgib, et TR on oma arvamuse kujundamisel sokli väidetavate puuduste osas lähtunud Estplant Tootmine OÜ kodulehel olevast juhendmaterjalist, kuid viidatud kodulehel toodu ei ole poolte kokkuleppe osaks ja sellest ei saa lähtuda hindamisel, kas töö on valmis. Seda, et soklitööd olid valmis, on kinnitanud ka TR oma arvamuse p-s 4.7. Eeltoodust lähtudes leiab ringkonnakohus, et tõenditest nähtuvalt oktoobriks 2018 olid sokli osas ehitustööd lõpetatud ja kostja poolt loetletud puudused ei ole sellised, millest järelduks, et sokkel ei ole renoveeritud tavalise kvaliteediga.
98.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, milles maakohus tuvastas, et hageja ei ole fassaaditöid lepingule vastavalt teinud ja tööd on lõpetamata. Hageja väitel fassaadikatete nõuetele mittevastavust ei esine ja kõik mittevastavused, mis eelnevalt olid, on kõrvaldatud, tehtud tööd on kooskõlastatud kostjaga I ja OMJ-i teostava isikuga. Kostjate väidete kohaselt ei olnud hoone pehastunud kandeelemente vahetatud, kandevõime ei ole tagatud, ebaõigete kruvide kasutamise tõttu on tekkinud külmasillad, tuuletõkkeplaadid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt, välispiire ei olnud sokliga täies ulatuses tihendatud, tuulutus ei ole lahendatud nõuetekohaselt (hoone edelakülje trepikoja ukse kõrval on piirdelaudis vastu treppi, mille tõttu puudub laudise tuulutusava, välisseina voodrilaudise ja räästa ühendusnurgas puudub tuulutusava, laudis on paigaldatud tihedalt vastu räästast), katteplekkide ülespöörded ei ole teostatud nõuete ja juhendite kohaselt, stardilaud ja veelaud ei ole valmistatud sügavimmutatud puidust, hoone III korruse soojustatud katuslae tuulutuse tehniline lahendus ei ole nõuetekohane, välisseina voodrilaudise ja räästa ühendusnurgas puudub tuulutusava, laudis on paigaldatud tihedalt vastu räästast. Hageja tõendas oma väiteid PP arvamusega ja kostjad oma väiteid TR auditiga. Maakohus pidas usaldusväärsemaks TR auditit, kuna see oli tehtud hiljem ja pärast PP arvamuse koostamist toimus elamu juures veel ehitustöö. Lisaks on TR tunnustatud ekspert ja 8. taseme volitatud ehitusinsener. Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud karkassi asendamist ja tööde kooskõlastamist kostjaga I.
2-19-2372
99.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et piisavas mahus elamu tarindite vahetus on tõendamata. Maakohus ei ole hinnanud tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt ja täielikult. Maakohus on oma järelduse kujundanud TR arvamuse järgi, millest nähtuvalt ei olnud kaetud tööde aktide puudumise tõttu arvamuse andnud isik veendunud, et tööd on tehtud nõuetekohaselt ja piisavas mahus. Õige on hageja apellatsioonkaebuse väide, et TR auditis olev pilt pehastunud aknaümbruse kohta on tehtud 01.09.2017, s.t ajal, kui Estlander alles alustas töid. Ringkonnakohtu arvates ei saa enne tööde algust tehtud foto tõendada seda, et tööde käigus ei ole tarindeid piisavas mahus vahetatud. Hageja on lisanud 11.01.2021 menetlusdokumendile oma kommentaari juures pildid hoone pehastunud puittarindite vahetamise kohta (V kd, tl 75 pöördel). Samuti nähtub pehastunud puitosade vahetamine immutatud puiduga ka hoone välisosast ehituse ajal tehtud fotolt (V kd, tl 76). TR järeldus, et pehastunud tarindid on vahetatud ebapiisavas ulatuses, on ringkonnakohtu arvates oletuslik, kuna arvamuse andnud isik ei ole tegelikult seda kontrollinud.
100.Ülejäänud kostjate poolt esiletoodud puuduste osas on maakohus teinud oma järelduse TR arvamusest lähtudes, kuna arvamus on antud pool aastat hiljem, kui oli vormistatud PP arvamus. Hageja väitel olid PP arvamuse andmise ajal fassaaditööd lõpetatud. Hageja on esile toonud, et fassaaditöödest oli jaanuaris 2018 valmis 95% ja need olid aktiga vastu võetud ning sügiseks olid fassaaditööd lõpetatud (III kd, tl 83). Estlander on juba 10.11.2017 e-kirjaga teatanud, et fassaaditööd on lõpetatud ja tellingud tuleb eemaldada (I kd, tl 150), mis kinnitab fassaaditööde lõpetamist. Maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata PP ja JJ arvamused, mis olid koostatud sügisel 2018. JJ, kes kontrollis ehitustööde kvaliteeti 24.10.2018, arvamuse kohaselt olid fassaadil kahjustused, mis olid tekkinud kuivamisest, laudis on kinnistatud ebaõigete naeltega, mis on lõhkunud tuuletõkkeplaati, katteplekid pole paigaldatud nõuetekohaselt ja eerungi lõiked ei ole korrektsed (I kd, tl 75-76). 03.12.2018 vormistatud arvamuses on PP leidnud, et fassaadide viimistlus vastab projektidele, kuid lahendamata on osaliselt tuulutus ja sellega seonduvad tööd pole kvaliteetsed ning loetles puudused, mis tuleb kõrvaldada (I kd, tl 81-96). 13.12.2018 vormistatud dokumendis on PP kinnitanud, et tuulutusega seonduvad puudused on kõrvaldatud (I kd, tl 97). Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et TR arvamuses on kasutatud osaliselt fotosid, mis on tehtud enne tööde valmimist, ja osadel fotodel puudub kuupäev, mistõttu on raskendatud arvamuses toodud järelduste kontrollimine. Asjatundjad ei ole väitnud, et ebaõigete naelte kasutamine muutis valmis töö kasutamise võimatuks või et terve fassaad oleks tulnud asendada, nagu väitsid kostjad.
101.Arvestades eeltoodut, leiab ringkonnakohus, et elamu fassaaditööd olid detsembriks 2018 lõpetatud ja PP ja JJ poolt tuvastatud vead parandatud. TR arvamusest ei saa järeldada, et fassaaditööd ei ole valmis, kuid arvamuse andja on toonud esile puudused tööde kvaliteedis. Välisseinte tuulutuse puuduste osas on TR kujundanud oma arvamuse tootejuhendite ja tööde käigus tehtud fotode põhjel, kuid ei ole ise konstruktsioone avanud ega veendunud tööde kvaliteedis.
102.Järgnevalt tuvastab kohus, kas elamu katusega seonduvad tööd on tehtud lepingule vastavalt. Maakohus on otsuses käsitanud katuslae soojustuse ja tuulutusega seonduvat ning eraldi katusekatte probleeme.
103.Hageja väitel vastas katuslae tuulutus pärast puuduste kõrvaldamist nõuetele, katuse ehitusprojektist erinevad lahendused olid kooskõlastatud kostjaga I ja OVJ-ga ning vajalikus mahus ka projekti autoriga. Kostja tõi esile, et välisseina voodrilaudise ja räästa ühendusnurgas puudub tuulutusava, laudis on paigaldatud tihedalt vastu räästast, mistõttu satub niiskus
2-19-2372 tarinditesse, räästas on hingav aluskate paigaldatud laudise taha tuulutusvahesse, mille tagajärjel ebakvaliteetselt teostatud katusekatte defektide kaudu valguvad sademeveed välisvoodrilaua taha, põhjustades tuuletõkkeplaadi ja roovituse märgumise ning soodustades hallitusseente ja/või puidumädaniku teket ja katuse harjatuulutus ei ole toimiv, kuna puuduvad harjatuulutid. Maakohus nõustus kostjaga, tuginedes TR arvamusele, kuna see oli hilisem kui PP arvamus. Projektist erinevate lahenduste kooskõlastamise kohta kostjaga I puudusid tõendid. Hageja on apellatsioonkaebuses kohtu järeldused vaidlustanud.
104.Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus katuslae tuulutuse osas hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt (TsMS § 232 lg 1). Nii ei ole kohus hinnanud kõigi asjatundjate arvamusi katuslae ehituse ja katuse tuulutuse kohta. PP on tuvastanud 03.12.2018, et katuse harjatuulutus puudub, kuid 13.12.2018 arvamusest nähtub, et tuulutus on tehtud ja sellest on lisatud foto (I kd, tl 100). TR arvamusest ei ole võimalik saada selgust, kas alarõhutuulutid on projektis ette nähtud või tuleneb nõue mujalt. Eeltoodu tõttu ei ole see järeldus kontrollitav. Tulenevalt PP 13.12.2018 järelkontrolli dokumendist on voodrilaudise ja katusekatte tuulutusava puudumisega seotud puudus kõrvaldatud (I k, tl 97). Katusekatte tuulutusava osas on TR väitnud, et tuulutusava puudub, kuid arvamuses olevalt fotolt nr 8 on nähtav, et laudise ja räästa vahel on ava. TR ei ole esile toonud, kui suured peaksid ava mõõtmed olema ja miks PP 13.12.2018 arvamuse lisaks olevalt fotolt nähtuv tuulutus ei sobi. See, et katusekate on ebakvaliteetne ja ei pea sadevett, on oletuslik. Kostjad ei ole väitnud, et praegusel ajal on katus sadevett läbi lasknud.
105.Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et maakohtu järeldus, et katuse soojustuse paigaldamisel oli oluliselt rikutud ehitusnorme ja katuse tuulutus ei vastanud lepingu tingimustele, on ebaõige.
106.Katusekattega seonduvalt on hageja väitnud, et pärast PP poolt 03.12.2018 arvamuses esile toodud puuduste kõrvaldamist vastab katusekate nõuetele ja ehitusprojektist erinevad ent nõuetekohased lahendused olid jooksvalt kooskõlastatud nii kostjaga I, OJV-ga kui ka vajalikus mahus ehitusprojekti autoriga.
107.Kostjad väitsid, et ka pärast PP tuvastatud puuduste kõrvaldamist ei vastanud katusekate lepingule. Kostjad tõid esile, et katusekate pole projektile vastav, kuna kasutatud on nii valtsplekki kui klassikprofiil-plekki, katuse kalle on lubatust väiksem ja sellele tekivad lombid, katusekatte kinnitite tihedus ei vasta nõuetele, katuseluugi asukoht, korstnapühkimise jaoks katusele rajatud käiguteede ja sottrennide paiknemine ei vasta projektile, katuseplekk on lõigatud ketaslõikuriga ja valtsimistööde kvaliteet on halb, puudub pleki ja roovituse vaheline heliisolatsioonitihend, sademeveelehtrid on ühendatud katusepleki külge ühe neediga, mis ei taga ohutust, katuserenni ülavalts on tehtud ebaõigesti. Lisaks katusekatte püstplekkide paigaldus vertikaaltasapinnaga külgnemisel ei vasta paigaldusjuhenditele, kuna püstplekid on paigaldatud välisvoodri laudise peale ja püstpleki kõrgused ei vasta nõuetele, katusekattel on mitmes kohas kasutatud läbistavaid kinnitusi, mis valtsplekiga teostatud katuseosal on keelatud, ja katusekatte teostamisel on kasutatud juhenditega mittelubatud valtside kinnitamist plekiribadega. Kostjad väitsid, et plekk-kattes on toimunud sademevee läbijooksud ja sademevesi on voolanud ka mööda distantslauda välispiirdesse, mis omakorda kahjustab hoone välispiirdeid. Puuduste olemasolu tõendasid kostjad TR arvamusega.
108.Maakohus tuvastas, et katus ei vasta projektile ega ehitusnormidele. Katus ei ole kasutamisel ohutu ega vasta projekteeritud kestvusele 50 aastat. Katuse vastavusse viimiseks nõuetega ja ohutuse tagamiseks tuleb kogu katusekatte paigaldus teostada uuesti. Hageja on maakohtu järeldused vaidlustanud.
2-19-2372
109.Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on eksinud tõendite hindamisel, hinnates hageja esitatud tõendeid pealiskaudselt. Vaidlust ei ole, et katusekate oli paigaldatud ja seega töö lõpetatud, mida kinnitas ka TR oma arvamuses, kuid kostjate väidete kohaselt ei vastanud töö kokkulepitud tingimustele ja projektile. Ringkonnakohus märgib, et katuse eesmärgiks on kaitsta hoonet ilmastikumõjude eest. Katuse ehitamisel nii valtspleki kui ka profiilpleki kasutamist ei saa pidada nõuetele mittevastavuseks. Kuigi projektis on katusekattena näidatud valtsplekk, peab ringkonnakohus usutavaks, et katuse materjal asendati osaliselt poolte kokkuleppel tulenevalt sellest, et profiilplekk on odavam. Kostja I juhatuse liige ja OJV teostaja on jälginud katuse ehitamist ja nad on nõustunud katusekatte lahendusega. Maakohus ei ole kostjate väite, et katus jookseb läbi, hindamisel arvestanud hageja vastuväitega, et OJV-i teostava isiku foto on tehtud enne seda, kui Estlander PR nõudmisel katuse uuesti novembri lõpus 2018 lahti võttis ja vead parandas. Seda, et ka pärast seda oleks toimunud läbijooks, ei ole kostjad väitnud. Novembris 2018 kontrollis ka PP katuse kvaliteeti ja tuvastas vead, mis kõrvaldati. Ülejäänud katusetööde mittevastavuse osas ei ole alust väita, et töö poleks lõpetatud või et see ei vastaks sihtotstarbele. Kolleegium möönab, et töö kvaliteedi osas etteheited on õigustatud, kuid need ei ole sellised, mida saaks pidada oluliseks lepingurikkumiseks ja oleksid aluseks töö vastuvõtmisest keeldumisele. Seega olid ka katusetööd lõpetatud hiljemalt 13. detsembriks 2018.
110.Puutuvalt TR arvamust märgib kohus, et arvamuses on esile toodud, et tööd ei vasta RYL2000 klass II nõuetele, kuid arvamusest ei ole jälgitav, millistele RYL2000 teatmikutes toodud nõuetele tehtud tööd täpselt ei vasta.
111.Arvestades eeltoodut, olid kõik hageja poolt TVL-i täitmiseks tehtud tööd teostatud ja neid sai sihtotstarbeliselt kasutada. Vead tööde kvaliteedis ehitise kasutamist ei takistanud. Ringkonnakohus märgib, et hageja ja kostja I kirjavahetusest saab järeldada, et kostjate eesmärgiks oli teha töid võimalikult odavalt ja kostja I juhatuse liige on soovinud odavamate lahenduste tegemist. Poolte ja Estlanderi vahel oli sõlmitud 12.11.2017 kokkulepe, millega lepiti kokku, et pärast Estlanderi poolt hagejale tööde üleandmist lähevad kõik Estlanderi ja hageja vahel sõlmitud lepingu p-st V tulenevad garantiiga seotud õigused üle kostjale I ja Estlander vastutab ehitustööde kvaliteedi eest 24 kuud. Ebaõige on kostjate seisukoht, et neile ei tulene sellest kokkuleppest õigusi garantiiandja vastu nõuete esitamiseks, kuna nad pole aktiga hagejalt töid vastu võtnud. Ringkonnakohus leiab, et kostjatel on õigus nõuda Estlanderilt garantii korras puuduste kõrvaldamist ka siis, kui kohus loeb VÕS § 638 teise lause järgi, et kostjad on TVL-i järgsed tööd vastu võtnud.
112.Kostjad väitsid, et hageja ei ole ehitusega seonduvat dokumentatsiooni neile üle andnud, mis kostjate väitel annab aluse keelduda tööde vastuvõtmisest. VÕS § 641 lg 1 järgi peavad lepingutingimustele vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid. Hageja väitel on dokumentatsioon osaliselt üle antud ja osa on üle andmata, kuna kostjad ei ole tasunud kogu töö eest ega tagastanud tagatisraha. Maakohus tuvastas, et hageja ei ole tõendanud, et ta oleks üle andnud kostjatele või OJV-i teostavale isikule EhS §-s 15 sätestatud dokumentatsiooni. EhS § 15 lg 1 sätestab, et õigusaktis sätestatud juhul tuleb ehitamine dokumenteerida ja juhul kui ehitamiseks on nõutav ehitusluba, tuleb ehitamine alati dokumenteerida, lg 2 järgi ehitamise dokumenteerib ehitav isik ja ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik. EhS § 15 lg 3 järgi on ehitusdokumendid eelkõige teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde aktid,
2-19-2372 töökoosolekute protokollid ja muud ehitamist iseloomustavad dokumendid. EhS § 15 lg 4 järgi tuleb ehitusdokumendid üle anda ehitisregistrile, kohaliku omavalitsuse üksusele või muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele. Eelistada tuleb dokumentide elektroonilist üleandmist.
113.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu järeldus, et EhS § 15 lg-s 3 sätestatud dokumentatsioon on kostjatele täies mahus üle andmata, on ebaõige. Osa dokumentatsiooni üleandmist tõendab Estlanderi 09.11.2017 e-kiri, millest nähtuvalt on elektrooniliselt tehtud nähtavaks osa täitedokumentidest (V kd, tl 74). Selleks ajaks olid enamus sokli- ja fassaaditöödest vaheaktidest nähtuvalt tehtud. Kostjad ei ole väitnud, et kostja I esindajale Estlanderi poolt sellist kirja saadetud ei ole. TR arvamusest on järeldatav, et vähemalt osaliselt perioodi kuni 2017 lõpp kohta on talle ehitamise kohta koostatud dokumendid esitatud ja samuti on talle esitatud pildid kaetud töödest. PP arvamuse kohaselt on talle dokumentatsioon esitatud ja arvamuses on välja toodud selles olevad puudused. Seega on ehitamise kohta dokumentatsioon vähemalt osaliselt vormistatud ja olnud asjatundjatele kättesaaadav. Ringkonnakohus märgib, et kostjad saavad hagejalt nõuda vaid nende tööde kohta dokumentatsiooni üleandmist, mille tegi TVL-i täitmiseks hageja. Kostjate poolt oma tasumiskohustuse täitmata jätmine ja tagatise tagastamata jätmine võib VÕS § 111 lg 1 järgi anda hagejale aluse keelduda kogu mahus dokumentide üleandmisest seni, kuni kostjad ei ole täitnud tasumise kohustust.
114.Kuna hageja oli hiljemalt 13.12.2018 temaga sõlmitud töövõtulepingu täitnud, siis oli kostjatel VÕS § 638 esimese lause ja AÕL-i p 4.14. kohaselt kohustus lihtkirjaliku üleandmisvastuvõtmise aktiga tööd vastu võtta. Kostjaid II-VII esindab tööde vastuvõtmisel kostja I (AÕL-i p 4.14. viimane lause). Kirjalikku vastuvõtuakti pooled sõlminud ei ole.
115.VÕS § 638 teise lause järgi töö loetakse vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Hageja on pöördunud kostja poole 12.09.2018 kirjaga, paludes tööd vastu võtta 24.09.2018 (I kd, tl 6971). Kostjad on keeldunud hagejalt töid vastu võtmast, väites, et tööd pole lõpetatud ja tehtud tööde kvaliteet on nii halb, mis ei võimalda töid vastu võtta. Pärast seda on poolte vahel olnud vaidlus valminud tööde kvaliteedi osas ja OJV teostaja PR on 21.11.2018 seonduvalt katuse ja III korruse ehitustöödega ehitamise peatanud. Vaidlust ei ole, et novembri lõpus 2018 võttis Estlander katusekonstruktsiooni lahti ja parandas vead, mida on kinnitanud 13.12.2018 PP (I kd, tl 97). 20.12.2018 on hageja ja Estlander allkirjastanud lõppakti tööde teostamise kohta. Lõppakt on saadetud 23.12.2018 e-kirjaga kostjale I ja palutud 3 päeva jooksul see alla kirjutada. Kostja I saadetud kirjale ei vastanud.
116.Kuna eelnevalt on tuvastatud, et pooltevahelise TVL-i esemeks olnud tööd, s.o sokli-, fassaadi- ja katusetööd on hageja poolt tehtud ja vastasid kokkulepitule, siis oli kostjatel kohustus tööd vastu võtta. Kostjad oma kohustust ei täitnud ega kirjutanud hiljemalt 27.12.2018 aktile alla. Eeltoodu tõttu loeb ringkonnakohus tööd vastuvõetuks alates 28.12.2018. Pärast seda oli kostjatel võimalik TVL-i esemeks olnud tööde osas pöörduda Estlanderi poole nõudega garantii korras vaegtööde parandamiseks.
117.Arvestades, et TVL-i järgi oli hageja kohustatud tegema sokli-, fassaadi- ja katusetööd, ei olnud hageja kohustuseks teha töid, mis olid sätestatud AÕL p-des 4.3.3. kuni 4.3.6.. Nende tööde osas pidi AÕL-i järgi hageja korraldama tööde tegemist tasuta. Ringkonnakohtu arvates on tasuta teatud tegevuste korraldamine iseloomulik käsunduslepingule (VÕS § 619). Käsunduslepingule viitab ka poolte kirjavahetus lepingu täitmise ajal. Hageja ja kostja I
2-19-2372 seaduslike esindajate aprillis ja mais 2018 toimunud kirjavahetusest nähtub, et osa tööde tellimine ja teostamine oli kostja I kohustus ning hageja vastutab ainult selle eest, mida tegi Estlander. Hageja on e-kirjades selgitanud, et lähtuda tuleb kostja I üldkoosolekul kokkulepitust, kuid kostja I soovis, et hageja võtaks enda kanda ka uste tellimise ja uste eest tasumise, millega hageja ei nõustunud (II kd, tl 21). Aknad valmistanud ja paigaldanud Rekman OÜ-ga oli sõlmitud leping kostjal I (V kd, tl 45) ja hageja on vahendanud ainult ehituslike küsimuste lahendamist. Kostjate lepinguline esindaja on 12.11.2018 kirjas hagejale selgitanud, et lisaks TVL-le on pooled kokku leppinud, et hageja korraldab osade tööde osas projekti koostamise ja tööde tegemise (II kd, tl 139). See, et osade käsunduslepingu alusel hageja poolt korraldatud tööde eest on tasunud töö teostajale hageja, ei välista seda, et hageja korraldas tööde tegemise kostjatelt saadud käsundi täitmiseks. Kostjate esitatud Santeh Invest OÜ 16.02.2016 arve nr 12.0653 (I kd, tl 151) ei tõenda, et hageja ja kostjate vahel oli arvel toodud tööde tegemiseks töövõtuleping. Lisaks on arve esitatud enne pooltetvahelise AÕL-i sõlmimist.
118.Ringkonnakohus leiab, et käsunduslepingu täitmiseks pidi hageja korraldama AÕL-i pdes 4.3.3.-4.36. toodud järgmiste tööde tegemist: uute akende ja uste paigaldus/vahetus, vee- ja kanalisatsioonitööde projekteerimine ja ehitus, trepikodade renoveerimine, uute korstnate ladumine ja vanade renoveerimine. Kostjad on ette heitnud hagejale ka muude tööde korraldamata jätmist, sh põhiprojekti tellimata jätmine.
119.VÕS § 620 lg 1 sätestab, et käsundisaaja peab käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega ja lg 2 järgi peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Vaidlust ei ole, et hageja tegutses käsundi täitmisel mitte ainult kui elamu Hagudi 10 kaasomanik, kes on huvitatud ehitustööde kvaliteetsest ja õigeaegsest teostamisest, vaid ka majandustegevuses tegutseva isikuna, kes tegutseb kinnisvaraarenduse valdkonnas. VÕS § 621 lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel järgima käsundiandja juhiseid.
120.Poolte kirjavahetusest nähtub, et kostjad tegid hagejale ülesandeks korraldada elamu Hagudi 10 renoveerimistööd osas, mis ei olnud kaetud hageja poolt TVL-ga teostatud töödega, kusjuures osa töid tellis kostja I ise. Eeltoodud järeldust kinnitab ka kostja I 12.06.2017 üldkoosoleku protokolli p 2., millest nähtub, et tööde, mis ei olnud TVL-i esemeks, finantseerimise kohustus oli kostjatel.
121.Ringkonnakohtu arvates ei saa kostjate väidetest järeldada, et hageja ei ole oma käsunduslepingust tulenevaid kohustusi täitnud kohaselt ja selle tõttu on kostjatele tekkinud kahju. Kostjate etteheited akende tellimise ja paigaldamisega seonduvalt ei anna alust järeldada, et hageja ei ole oma kohustusi täitnud. Akende valmistamise ja paigaldamise leping oli sõlmitud Rekman OÜ ja kostja I vahel ja hageja ainult vahendas tellimuse esitamist (I kd, tl 152-153). Seega akende soojapidavuse ja nende paigaldamistööde eest ei vastuta hageja. Akende paigaldamisega seonduvalt on Rekman OÜ andnud kostjale I 2-aastase garantii (V kd, tl 45) ja vaegtööde parandamist on kostjal I õigus nõuda Rekman OÜ-lt. Samuti ei olnud hageja kohustuseks välisuste valmistamine ja paigaldamine. Välisuksed pidi tellima kostja I ja ka need paigaldama. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu menetluse ajal oli tänavapoolne välisuks elamule paigaldatud ja selle paigaldamiseks ei olnud vajalik fassaadi lõhkumine (VI kd, tl 50). Kuna ukse paigaldamine oli kostja I kohustus, siis ei saa hagejale ette heita, et ta ei paigaldanud fassaadi ehitamisel uue ukse jaoks raami. Fassaaditööde tegemise ajaks ei olnud olemas uut ust ega tugiraami, mida oleks saanud paigaldada. TR arvamuse p 3.7.3. järgi tuleb uue ukse
2-19-2372 paidaldamiseks avada fassaad ainult ukse ümbruses (II kd, tl 48), mistõttu ei ole usutav majahalduri Urmas Murre kirjalik selgitus ukse paigaldamise võimatuse kohta (VI kd, tl 6061).
122.Kostjad heitsid ette, et hageja poolt koostatud ventilatsiooniprojekt ei vastanud nõuetele. AÕL p 4.3. järgi ei olnud ventilatsiooniprojekti koostamise korraldamine hageja ülesandeks. Samas vaidlust ei ole, et hageja on projekti esitanud ja selle koostajaks on märgitud hageja (II kd, tl 99-104). Hageja selgitas, et ta korraldas projekti koostamise vastutulekuna kostjatele ja tegelikuks koostajaks oli isik, kellel on sellisteks töödeks pädevus olemas. Kostjad ei ole hagejale projekti koostamise eest tasunud. Ringkonnakohus märgib, et projekt on tehtud 2016. aastal, seega enne AÕL-i sõlmimist. Kui eeldada, et enne AÕL-i sõlmimist oli poolte vahel kokkulepe, et hageja korraldab ventilatsiooniprojekti koostamise, siis pidi hageja seda tehes järgima kostjate juhendeid. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et ventilatsiooni lahenduse osas ei ole kostjad olnud oma juhistes järjekindlad. Nii on kevadel 2018 kostjad pooldanud lahendust, kus igal korteriomandil on eraldi ventilatsioonilahendus, mis on erinev 2016 projektist (II kd, tl 21). Sügisel 2017 on kostja I seaduslik esindaja RM soovinud, et ventilatsiooniavad freesitaks seintesse, kuid sügisel 2018 on ta nõudnud, et ventilatsioon tehtaks viisil, kus see viiakse maja seest katuse kaudu välja (V kd, tl 83-84). Viilkatusele viidud väljatõmme vastab ka 2016 koostatud projektile. Kostjad ei ole väitnud, et projekteeritud ventilatsioon ei oleks toimiv. 13.01.2022 elamust tehtud fotolt on näha, et ventilatsiooniavad paiknevad hoone fassaadil (VI kd, tl 52). Arvestades kostjate juhendite vastuolulisust ja seda, et tõendamata on ka see, millise ventilatsiooni projekteerimise korraldamise osas oli kokkulepe, ei ole võimalik heita ette hagejale hooletust käsundi täitmisel.
123.Kostjad heitsid hagejale ette ka seda, et tehtud tööd ei vasta tuleohutusnõuetele, mis võib olla ennekõike TVL-i rikkumine, kuid samas ka käsunduslepingu rikkumine juhul, kui hageja korraldas käsunduslepingu esemeks olnud ehitustöid hooletult. Maakohus tuvastas, et kaetud tööde aktide puudumise tõttu ei ole võimalik tuvastada korstnate ja neid ümbritsevate konstruktsioonide olukorda ja ehitise vastavust tulepüsivuse nõuetele, korstnad pigitavad, korstnasse tuleb paigaldada roostevabast terasest hülss, korstnate müüritis alates III korrusest on amortiseerunud ja pigitunud, põlevmaterjal on korstnale liiga lähedal, nõuetele vastav kohtkindel redel on katusele paigaldamata ning II ja III korruse vahelaes tulepüsivust tagavad kihid puuduvad. 04.11.2019 tuvastas Päästeameti Põhja Päästekeskus hoone ülevaatusel rea puudusi (IV kd, tl 153). Õige on see, et hageja poolt tehtud tööd peavad vastama tuleohutuse nõuetele, s.t sokli, fassaadi ja katuse ning selle soojustuse osas vastutab hageja, et tehtud töö vastaks nõuetele, ülejäänud tööde mittevastavuse osas saab hagejale ette heita ainult seda, et ta pole tööde tegemist piisava hoolsusega korraldanud. Maakohus eeltoodut järginud ei ole. Kostjate poolt esiletoodud tuleohutusnõuete rikkumised puudutasid korstnaid. Hageja kohustuseks oli nähtuvalt Estlanderiga sõlmitud lepingust asendada kaks rida kive korstnate ülaosas ja korstnad krohvida, pooltevaheline suuremate tööde tegemise kokkulepe on tõendamata. TVL-i esemeks olnud tööde osas ei ole tuvastatav, et tööd ei vastaks tuleohutuse nõuetele. TR arvamuse järgi ei ole võimalik puuduliku dokumentatsiooni tõttu kindlalt väita, et töö vastaks tuleohutuse nõuetele, kuid järeldust, et see ei vasta, pole asjatundja teinud. Ringkonnakohtu arvates ei saa eeltoodust järeldada tehtud või korraldatud tööde mittevastavust. III korrusel paiknevate korstnajalgade katmine tulekindla materjaliga nähtub ka 17.12.2017 kaetud tööde aktist ja dokumentidest kasutatud materjalide omaduste kohta (V kd, tl 47-60). Kuna tööde käiku on fotografeeritud, siis ka piltide põhjal on võimalik tuvastada, milliseid materjale on kasutatud. TR arvamusest ei nähtu, et ta oleks tehtud piltidega arvestanud. Päästeameti ettekirjutus puudutab töid, mida ei teinud TVL-i järgi hageja. Hageja
2-19-2372 korteriomanditega seonduvas Päästeameti ettekirjutuses ei ole loetletud töid, mis olid TVL-i esemeks või mille tegemist pidi hageja korraldama.
124.Kuna hageja oli täitnud TVL-st tulenevad kohustused, on kostjad kohustatud hagejale VÕS § 637 lg 3 järgi maksma tasu. Vaidlust ei ole, et töid tegi hageja tellimusel Estlander ja lepingu alusel tuli tasuda talle 90 645,96 eurot, samas kõik Estlanderi poolt tehtud töödest ei olnud hageja ja kostjate vahelise TVL-i esemeks ja kogu töö eest ei pidanud tasuma hageja. Pooled ei vaielnud selle üle, et nende tööde eest, mis ei olnud pooltevahelise TVL-i esemeks, pidid tasuma kostjad ja see toimus viisil, kus hageja tasus Estlanderile ja kostjad tasusid kostja I kaudu hagejale. Kostjad pidid tasuma tööde eest, mis ületas hageja finatseerimiskohustuse 72 200 eurot. Selline tasumise kohustus oli kokku lepitud AÕL-i p-s 4.2. Vaidlust ei ole, et hageja on oma finantseerimiskohustuse 72 200 eurot täitnud. Ülejäänud Estlanderi tööde eest pidid tasuma kostjad. Osaliselt on kostjad Estlanderi tööde eest hageja kaudu ka tasunud. VÕS § 628 lg-te 2 ja 3 järgi käsundiandja peab käsundisaajale hüvitama mõistlikud kulud, mida käsundisaaja on teinud käsundi täitmiseks ja mida ta võis vastavalt asjaoludele vajalikuks pidada ja lg 3 järgi peab käsundiandja käsundisaaja vabastama tema poolt käsundi täitmiseks kolmandate isikute ees võetud kohustustest. Kuna hageja on tasunud tema poolt mh ka kostjate huvides tehtud tööde korraldamisel töö tegijale Estlanderile, siis on tal õigus nõuda kostjatelt tehtud kulude hüvitamist.
125.Kostjad on jätnud hagejale tasumata 22.12.2018 arve nr 2018015 alusel 5768,52 eurot. Arve saadeti kostjale I 23.12.2018 ja see tuli tasuda 7 päeva jooksul (I kd, tl 110). Kostjad arve suuruse osas vastuväiteid esitanud ei ole. AÕL-i p-s 4.2. leppisid pooled kokku, kuidas toimub elamu Hagudi 10 renoveerimistööde rahastamine. Hageja väidetel on täitmata kostjate kohustus 5768,52 euro ulatuses, millise kulutuse on hageja nende eest kandnud, kuid kostjad keelduvad seda talle hüvitamast. Kostjad ei ole nõude suurust vaidlustanud, vastuväiteks oli, et hageja ei ole töid vastavalt lepingule teostanud. Ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et TVL-i järgi on tööd tehtud ja samuti on hageja täitnud kohaselt talle AÕL-ga antud käsundi. Seega tuleb hageja kasuks välja mõista solidaarselt kostjatelt II-VII 5768 eurot. Kostja I vastu tuleb jätta nõue rahuldamata, kuna kostjal I ei olnud AÕL-i p 4.2. järgi kohustust ehitust finantseerida.
126.Pooled leppisid AÕL-i p-s 4.12.8. kokku, et hageja on kohustatud elamu katuse eemaldamise ja uue katusekatte paigaldamise tööde teostamise perioodiks hoiustama kostja I kontole 10 000 eurot, mille kohustub kostja I tagastama hiljemalt 2 päeva jooksul arvates katusekatte tööde lõpetamisest. Kostja I tagastas 5000 eurot. Kuna eelnevalt on ringkonnakohus tuvastanud, et katusetööd lõpetati detsembris 2018 ja need tuleb lugeda vastuvõetuks alates 27.12.2018, siis tuli kostjal I tagastada hagejale 5000 eurot. Kostja I oma kohustust täitnud ei ole, mistõttu tuleb VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi 5000 eurot kostjalt I välja mõista.
127.Hageja on nõudnud kostjatelt solidaarselt PPle ekspertiisi eest tasutud 2500 euro väljamõistmist VÕS § 115 lg 1 järgi talle tekkinud kahjuna, väites, et auditi koostamine oli vajalik selle tõttu, et kostjad rikkusid kohustust tagastada tagatisraha ega esitanud arusaadavalt puudusi ehitustööde kohta. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt PPle 03.12.2018 arve nr 616 järgi tasutud 2500 eurot ei ole hageja kahju, mille hüvitamist saaks hageja nõuda kostjatelt. Hageja pöördus PP poole sooviga, et viimane tuvastaks, kas hageja poolt TVL-i täitmiseks tehtu vastab
2-19-2372 lepingule. PP tuvastas tehtud töödes mitmeid vigu, mis tuli kõrvaldada. Seega oli PPlt saadud arvamus hageja enda huvides, et kõrvaldada tehtud töödes puudused. Hageja enda huvides tehtud kulutus ei ole käsitatav tema kahjuna ja kostjatel puudub kohustus seda hagejale hüvitada.
128.AÕL-i p-s 4.16. on kokku lepitud, et kostja I poolt täiendavate ehitustööde mitteõigeaegsel finantseerimisel on hagejal õigus omanikelt nõuda viivist 0,022% päevas p-s 4.2 nimetatud summalt ehk 72 200 eurolt eeldusel, et hageja on täitnud oma kohustused. Hageja on taotlenud viivise väljamõistmist alates 30.12.2017 ja kuni hagi esitamiseni on sissenõutavaks muutunud 727,93 eurot. Kuna AÕL-i p 4.16. järgi sõltub viivise väljamõistmine sellest, kas hageja on täitnud oma kohustused või mitte, siis viivise nõude lahendab kohus pärast vastuhagi lahendamist.
129.Kostjad esitasid vastuhagi, milles paluvad hagejalt kostjate kasuks solidaarselt välja mõista kahju hüvitise 227 581,63 eurot ja leppetrahvi kostjate II-VII kasuks kokku 45 639,12 eurot, s.o iga kostja kohta 7606,52 eurot. Maakohus rahuldas kostjate kahju hüvitamise nõude osaliselt summas 227 570,11 eurot ja leppetrahvi nõude täies ulatuses. Hageja vaidlustas maakohtu järelduse vastuhagi rahuldamise kohta.
130.Kostjad on vastuhagis väitnud, et nõutud hüvitis kulub neil hageja poolt ehitatu ümbertegemiseks ja puuduvate dokumentide vormistamiseks. Lisaks selgus hiljem, et hageja on II ja III korruse vahelae tööd teostanud viisil, mis ei taga hoone ohutust ja on ilmnenud II ja III korruse vahelae läbivajumine, mille kõrvaldamiseks tuleb teha kulutusi. Kostjate vastuhagist järeldub, et II ja III korruse vahelae läbivajumine ilmnes sügisel 2019, s.o pärast tööde lõpetamist ja nende vastuvõetuks lugemist.
131.Esmalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu poolt kostjate kahju hüvitamise nõude osalist rahuldamist osas, mis ei puuduta II ja III korruse (katusekorruse) vahelae läbivajumist. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on selles osas hagi ebaõigesti rahuldanud. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja poolt TVL-i täitmiseks tehtud tööd vastasid lepingule ja kohus luges need kostjate poolt vastu võtetuks alates 27.12.2018. Seega tööde osas, mida hageja pidi tegema TVL-i järgi või mille tegemist ta korraldas käsunduslepingu järgi (AÕL-i p-s 4.3. toodud tööd), ei kuulu kostjate vastuhagi nõue rahuldamisele. Vajadus nende tööde sellises mahus ümbertegemiseks ei ole tõendatud.
132.Kuna kostjale I oli antud tööde Estlanderi poolt garantii, siis oli kostjatel õigus nõuda ilmnenud vaegtööde kõrvaldamist Estlanderilt. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et Estlander on sellest keeldunud. 17.11.2020 kirjas ei ole Estlander vastanud kostjale I, et tal puudub garantiist tulenev kohustus, vaid ta on selgitanud, et tööd on teostatud kohaselt (V kd, tl 10). Kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, milliste vaegtööde tegemist on kostja I Estlanderilt nõudnud, mistõttu ei ole kohtul võimalik hinnata kostjate väidet garantiikohustuse täitmisest keeldumise kohta.
133.Vahelae ehitamise töö oli ette nähtud TVL-s, mida kinnitasid pooled ka ringkonnakohtu istungil. Ringkonnakohtul ei ole alust tõlgendada töövõtulepingut pooltest erinevalt. Kostjate poolt esiletoodu kohaselt ilmnes töö mittevastavus ja ohtlikkus päras tööde vastuvõtmist. VÕS § 642 lg 3 järgi vastutab töövõtja ka töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tekib pärast töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut tellijale, kui mittevastavus tekkis töövõtja kohustuste rikkumisest tulenevalt. Pooled ei vaidle, et ehitustöö lõpetamisel ei olnud vahelagi läbi vajunud ega ka selle üle, et läbivajumine on tekkinud seoses vahelae
2-19-2372 ehitustöödega, mida tegi hageja. Hageja selgituse kohaselt pidi vahelagi osaliselt toetuma II korruse vaheseinale. See, et II korruse vahesein ei olnud enne vahelae ümberehitamist kandev sein, s.t. ehitatud laekonstruktsiooni kandmiseks, on tõendatud MS 07.10.2019 arvamusega (III kd, tl 176-179). Vastavalt Ehitusekspertiisibüroo OÜ 27.10.2019 arvamusele lisandus hageja poolt pööningukorruse ehitamisel vahelaele lisakoormus, mistõttu ei olnud II korruse lae ja vaheseina kandevõime piisav. II korrusel olev sisesein vajab toestamist ja see tuleb muuta kandeseinaks ning sulgeda seal omaalgatuslikult tehtud avad (IV kd, tl 34-41). Hageja on tunnistanud, et vahelae läbivajumine on tekkinud tema poolt ehitustööde tegemise tõttu ja ta on olnud nõus vastavad vead parandama, kuid esile ei ole toodud ega tõendatud, milliseid töid oli hageja nõus tegema ilmnenud vea kõrvaldamiseks ja millal vastavad ettepanekud kostjatele esitati. Kostjad ei ole samas eitanud, et hageja on pakkunud vahelae stabiilsuse tagamiseks teatud tööde tegemist, kuid hageja poolt pakutud tööd ei olnud omanike arvates piisavad, et tagada vahelae ja elamu stabiilsus. Kuna hageja ei ole esile toonud, milliste tööde tegemist ta vea kõrvaldamiseks pakkus, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik hinnata, kas see oleks olnud piisav.
134.Eeltoodut arvestades on hageja rikkunud TVL-i oluliselt (VÕS § 647 lg 1). Kostjatel IIVII on VÕS § 115 lg 1 ja AÕL p 4.14 järgi vahelae läbivajumise kõrvaldamiseks õigus tellida tööd kolmandatelt isikutelt ja nõuda kahju hüvitamist hagejalt. Kostjale I sellist õigus AÕL-st ei tulene.
135.VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb kahju suuruse tuvastamisel arvestada seda, millised vajalikud kulud tuleks kostjatel II-VII kanda selleks, et kõrvaldada vahelae läbivajumine. Vastuhagi 12.08.2020 täienduste kohaselt on II korruse ja katusekorruse vahelae puuduste kõrvaldamise maksumus 66 581,28 eurot (III kd, tl 138), mille tõendamiseks esitasid kostjad Sevenston OÜ koostatud ehituskulude arvestuse (III kd, tl 180-181). 06.11.2020 esitatud vastuhagi terviktekstis on kostjad muutnud nõuet ja 66 581,28 eurost maha arvanud II korruse korteritesse tugiraami rajamise töö maksumuse 4657,80 eurot, mistõttu jäi Sevenston OÜ toodud ehituse kuludeks 61 923,48 eurot (IV kd, tl 52 pöördel). Tugiraami maksumuse kohta on esitatud Irmi OÜ hinnapakkumine 15 000 eurot (IV kd, tl 162), mille hüvitamist kostjad nõuavad. Konkreetseid vastuväiteid maakohtu menetluses ei ole hageja kostjate nõudele ja selle suurusele esitanud, kuid hageja on väitnud, et kostjate kahju loetelus on tööd, mille parandamist hagejalt nõuda ei saa. Ringkonnakohus leiab, et esitatud Sevenston OÜ kalkulatsioonides ei ole võimalik tuvastada töid, mis ei ole seotud vahelae tugevdamise ja elamu stabiilseks muutmisega, küll aga ei ole kostjad põhjendanud, miks on vajalik juba Sevenston OÜ pakkumises toodud vaheseina toestamise tööd asendada Irmi OÜ pakkumises toodud oluliselt kallimate samade töödega. Eeltoodu tõttu tuleb kahju hüvitamiseks piisavaks ja vajalikuks lugeda Sevenston OÜ pakkumises toodud summa 66 581,28 eurot.
136.Hageja lepingu rikkumise ja kostjatele II-VII tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos, kuna juhul, kui hageja oleks ehitanud vahelae nõuetele vastavalt, ei oleks kostjatel vaja ilmnenud vea kõrvaldamiseks kulusid kanda (VÕS § 127 lg 4). Hagejale oli tema lepingu rikkumisest tulenev kahju ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Hageja on enne lepingu sõlmimist tellinud Ehitusekspertiisibüroo OÜ-lt arvamuse elamu kandekonstruktsioonide kohta. 08.03.2016 arvamusest nähtub, et II korruse laetalad on ebapiisava kandevõimega ja katusekorruse väljaehitamisel tuleb lisada laele täiendavad talad (III kd, tl 30-32). Seega oli vahelae kandvuse probleem hagejale teada. Samuti pidi hageja kui majandustegevuses tegutsev töövõtja kontrollima II korrusel oleva pikiseina kandevõimet, mida hageja ei teinud. Ringkonnakohtu
2-19-2372 menetluses ei ole vaidlust, et tegemist ei ole kandva seinaga. Sellise kahju ärahoidmine oli TVL-i eesmärgiks (VÕS § 127 lg 2).
137.Arvestades eeltoodut on õige maakohtu järeldus, et kostjatele on tekkinud hageja lepingu rikkumise tõttu kahju 66 581,28 eurot. AÕL-i p-s 4.14. on pooled kokku leppinud, et hagejalt saab nõuda töö parandamist või uue töö tegemist üksnes osas, mida on finantseerinud tema. Kui hageja ei taga talle antud tähtaja jooksul vaegtööde kõrvaldamist, on omanikel õigus tellida vaegtööde kõrvaldamine kolmandalt isikult ja teostatud töödele mõistlikud kulutused hüvitab selleks kohustatud isik. Poolte vahel ei ole vaidlust, et vahelae tööd finantseeris ja tegi hageja ja hageja ei ole tõendanud, et ta oleks pakkunud kostjatele ilmnenud puuduse kõrvaldamist.
138.Ringkonnakohus leiab, et rahuldamisele ei kuulu vastuhagi osas, milles kostjad palusid välja mõista kahju hüvitis 12 240 eurot projektijuhtimisele ja omanikujärelevalvele. Omanikujärelevalve palkamine on omaniku kohustuseks ja projektijuhtimise teenus ei ole vaegtöö kõrvaldamisel vajalik (VÕS § 127 lg 1). Samuti ei ole kulu kostja I juhatusele 6336 eurot ja majahaldurile 2000 eurot põhjuslikus seoses tekkinud kahjuga (VÕS § 127 lg 4). Kostja I juhatuse ülesannete täitmise kulud on korteriomanike kanda ja esile ei ole toodud, et majahalduril oleks kohustusi seoses hageja tekitatud kahju kõrvaldamisega. Samuti ei kuulu rahuldamisele kostjate vastuhagi nõue eelprojekti ja põhiprojekti koostamise kulu hüvitamiseks. Eelprojekti on hageja tellinud ja selle eest tasunud, kostjad olid sellega tutvunud ja nõustusid selle alusel tööde tegemisega. Eelprojekti põhjal on TLPA-le esitatud ehitusteatis. AÕL-i p-st 4.7. ei tulene hagejale kohustust põhiprojekti koostamiseks. Samuti ei kuulu rahuldamisele kostjate vastuhagi nõue välja mõista hagejalt ehitise auditi ja tuleohutusauditi maksumus, kuna kostjate väide, et nimetatud dokumendid tuleb koostada, on jäänud paljasõnaliseks. Kostjad ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, et Tallinna linna poolt on nõutud vastavate dokumentide esitamist. Kostjate arvamus, et eelviidatud dokumendid võivad olla vajalikud, ei ole piisav, et nõuda hagejalt kahju hüvitamist. Kuna hageja ei olnud kohustatud tegema töid elamu koridorides ega ventilatsioonitöid, siis ei ole põhjendatud vee- ja kanalisatsioonitorude ümbertõstmise eest tasumisele kuuluv 500 eurot ega ventilatsiooni väljaehitamise eest 3853 eurot.
139.VÕS § 128 lg 3 järgi on otseseks varaliseks kahjuks mh ka mõistlikud kulud kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Ringkonnakohus leiab, et kulud, mis on seotud II ja III korruse vahelae ehitustööde puuduste tuvastamise ja kahju kõrvaldamise kulude suuruse määramisega kuuluvad hüvitamisele. TR on koostanud 25.05.2020 erakorralise auditi (III kd, tl 141-174), mille eest tuli kostjal I tasuda 1680 eurot (III kd, tl 183-185). MS arvamuse eest kuulus tasumisele 2400 eurot (III kd, tl 186). Ringkonnakohus leiab, et MS ja TR arvamuste saamiseks tehtud kulu kuulub hüvitamisele osaliselt. Mõistlikuks ei saa pidada samade asjaolude kohta mitme asjatundja arvamuse kulu, kuna mõlemast arvamusest tulenes, et II korruse vahesein ei olnud kandev ja TR arvamus käsitleb ka muid väidetavaid vaegtöid. Ringkonnakohus peab mõistlikuks poole kulu hüvitamist, s.o 2040 eurot. Vahelae läbivajumise kõrvaldamise tööde hinnapakkumise saamise kulu on 180 eurot, mis on tõendatud Sevenston OÜ 30.07.2020 arvega (III kd, tl 182). Nimetatud kulu kuulub hüvitamisele.
140.Ülejäänud kostjate esiletoodud kulud, mis on tasutud ekspertidele, mõõdistamistele, hinnapakkumisetele jne, hüvitamisele ei kuulu.
141.Seega kuulub kostjate II-VII vastuhagi vaegtööde parandamise kulude hüvitamise nõude osas rahuldamisele osaliselt summas 68 801,28 eurot. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et tehtavad kulutused oleksid ebamõistlikud. Kahju hüvitis kuulub
2-19-2372 väljamõistmisele kostjatele II-VII solidaarselt. Hagi kahju hüvitamiseks esitas ka kostja I (KÜ), kuid tema osas ei kuulu hagi rahuldamisele, kuna AÕL-i p 4.14. järgi on õigus omanikel tellida vaegtööde kõrvaldamiseks töid kolmandatelt isikutelt ja korteriühistul sellist õigust ei ole.
142.AÕL-i p-s 4.15. on kokku lepitud, et hageja poolt teostatavate ja finantseeritavate ehitustööde mitteõigeaegsel tegemisel on omanikel õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 0,022% päevas AÕL-i p-s 4.2. nimetatud summalt iga viivitatud päeva eest, eeldusel, et omanikud on täitnud enda AÕL-st tulenevad kohustused ning eelnevalt ei ole kirjalikult kokku lepitud teisiti. AÕL-i p-s 4.11. järgi kohustusid hageja ja kostja I tagama töö lõpetamise hiljemalt 9 kuu jooksul arvates tööde alustamisest. Estlander alustas ehitamist 09.08.2017. Ringkonnakohus nõustub, et Estlanderi poolt töö alustamist saab lugeda ehituse alguseks ja hageja pidi ehitustööd lõpetama 09.05.2018. Ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et tööd, millised või mis pidi tegema hageja, olid lõpetatud 27.12.2018. Seega oli hageja tööde tegemisega viivituses. Kostjate II-VII leppetrahvi nõude rahuldamise välistab aga see, et kostjad II-VII ei ole täitnud oma AÕL-st tulenevat kohustust tasuda hagejale 5768,52 eurot, mistõttu ei kuulu kostjate IIVII leppetrahvi nõue rahuldamisele.
143.Eeltoodut kokku võttes leiab ringkonnakohus, et vastuhagi kuulub kostjate II-VII nõude osas rahuldamisele osaliselt ja kostja I nõue tuleb jätta rahuldamata.
144.Ringkonnakohus ei lahendanud eelnevalt hageja viivise nõuet kostjate II-VII vastu. AÕL p-s 4.16. on kokku lepitud, et kostjate II-VII poolt täiendavate ehitustööde mitteõigeaegsel finantseerimisel on hagejal õigus neilt kui omanikelt nõuda viivist 0,022% päevas p-s 4.2. nimetatud summast eeldusel, et hageja on täitnud oma kohustused. Eelnevalt tuvastas ringkonnakohus, et hageja ei ole oma kohustusi kohaselt täitnud, sest II ja III korruse vahelagi on ehitatud viisil, mis ei vastanud lepingule ja seadis ohtu lisaks II korruse korteritele ka maja stabiilsuse ning nimetatud puudus, vaatamata sellele, et see ilmnes pärast tööde vastuvõetuks lugemist, oli olemas juhusliku hävimise riisiko üleminekul kostjatele. Eeltoodu tõttu ei ole hagejal õigust nõuda kostjatelt II-VII AÕL-i p-s 4.16. kokkulepitud viivist finatseerimiskohustuse täitmata jätmise eest (5768 euro tasumata jätmise eest).
145.Hageja esitas taotluse kahju hüvitise vähendamiseks. VÕS § 139 lg 1 sätestab, et kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist ja lg 2 kohaselt kohaldatakse lg-s 1 sätestatut ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.
146.Hageja tõi esile, et kostjad ei täitnud seadusest tulenevat kohustust tagada, et ehitustöödele oleks kaasatud omanikujärelevalve. Ehitamise ajal puudus mitme kuu vältel OJV-i teostav isik. Lisaks on II korruse korteriomanikud muutnud vaheseina kandevõimet, mis mõjutas vahelae läbivajumist. Ringkonnakohus leiab, et eeltoodu ei anna alust hüvitise vähendamiseks. Hageja ei ole seostanud seda, et OJV teatud ajal puudus, II ja III korruse vahelae ehitamisel ilmnenud puudustega. Vaidlust ei ole selles, et II korruse vaheseina on rajatud avad, mis ei vasta elamu kohta koostatud dokumentatsioonile, kuid arvestades seda, et II korruse vahesein ei ole kunagi olnud kandev, ei saanud sinna avade tegemine mõjutada läbivajumist ja hoone ebastabiilseks muutumist. Hagejal kui majandustegevuses ehitustöid tegeval ja korraldaval isikul oli kohustus enne tööde tegemist kontrollida, kas ümberehitus on ohutu ülejäänud hoonele. VÕS § 140 lg 1 järgi võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud
2-19-2372 isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu. Ringkonnakohtu arvates ei saa pidada äärmiselt ebaõiglaseks hüvitise 68 801,28 eurot väljamõistmist. Hageja kohustuseks oli finantseerida ehitamist summas 72 200 eurot. Seega ei ületa väljamõistetav hüvitis hageja finatseerimiskohustust ehk seda, mis summas oli hageja kohustatud tasuma elamu renoveerimise eest. Hageja ei ole esile toonud, et hüvitise väljamõistmine oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane.
147.Kostjad esitasid 26.11.2020 menetlusdokumendis protsessuaalse tasaarvestuse avalduse. 10.01.2022 maakohtu istungil nõustus hageja, et vastastikuste nõuete rahuldamisel kuuluvad nõuded tasaarvestamisele. TsMS § 445 lg 1 teine lause sätestab, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kostjatelt II-VII mõistis ringkonnakohus hageja kasuks välja solidaarselt 5768 eurot ja hageja on kohustatud kostjatele II-VII tasuma kahju hüvitise 68 801,28 eurot. Tasaarvestuse tulemusel tuleb hagejalt kostjatele II-VII solidaarselt välja mõista 63 033,28 eurot.
148.Hageja tagatisraha 5000 eurot tagastamise nõude kostja I vastu ringkonnakohus rahuldas, kuid kostja I vastuhagi nõue hageja vastu rahuldamisele ei kuulunud, mistõttu kostja I osas tasaarvestust teha ei saa ja temalt tuleb hageja kasuks välja mõista 5000 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
149.Seoses maakohtu otsuse osalise tühistamisega tuleb tühistada ka menetluskulude jaotus. Ringkonnakohus arvestab menetluskulude jaotuse määramisel hagi ja vastuhagi nõuete rahuldamise kokkuvõtvat proportsiooni ja jätab TsMS § 162 lg 1 järgi menetluskuludest 73% kostjate ja 27% hageja kanda. Kuna enamuse nõuetest on kostjad esitanud solidaarselt ja ka nende vastu esitatud nõuded olid suuremas ulatuses solidaarsed, siis vastutavad kostjad TsMS § 165 lg 3 järgi menetluskulude eest samuti solidaarselt.
150.Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
151.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.