Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

HAGI ASJAOLUD

korterelamus ehitustööde läbiviimiseks on Ehitusregistrisse kantud ja seega õigus alustada ehitusprojekti kohaste ehitustöödega on olemas. 12. juunil 2017 toimus kostja I erakorraline üldkoosolek. Hageja tutvustas üldkoosolekul ehitustööde korraldamise hetkeseisu. 21. juunil 2017 sõlmisid hageja, kostja I ja kostjad II-VII asjaõiguslepingu (AÕL) mh uute korteriomandite moodustamiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ja hüpoteekide seadmiseks.

I tellitud eksperthinnangu. Kostja I esitatud hinnangu koostas J. J.. Hinnangu koostanud J. J.l vastav kvalifikatsioon puudub, mistõttu puudub veendumus, kas hinnangus antud sisulised seisukohad garantiiperioodil ilmnenud ehitustööde puudustele on asjakohased. Hageja oli siis ja on jätkuvalt seisukohal, et on VÕL-ist ja AÕL-st tulenevaid kohustusi täitnud kohaselt. Kuna hoolimata hageja korduvatest taotlustest ei täitnud kostja I VÕL-ist ja AÕL-ist tulenevaid kohustusi kohaselt, sh keeldus ehitustöid vastu võtmast, tagatisraha tagastamast ja hageja korteriomanditelt hüpoteeke kustutamast, kaasas hageja ehitustööde läbiviimise vastavuse hindamiseks riiklikult tunnustatud ehituseksperdi, P. P.. Ekspert teostas valminud ehitustööde auditi. Ekspert tuvastas vaid mõningad vormilised puudused ehitustööde dokumenteerimisel ja mõningad mitteolulised puudused ehitustööde teostamisel. Hageja likvideeris kõik auditis toodud puudused kohaselt ja viivitusteta. Eksperdi 13. detsembril 2018 koostatud kommentaarid kinnitasid, et kõik tuvastatud sisulised puudused ehitustööde teostamisel olid kõrvaldatud. 23. detsembril 2018 edastas hageja kostjale I mitmendat korda ehitustööde lõppakti, eksperdi koostatud auditi ja selle kommentaarid ning lõpparve. Kostja I ei ole käesoleva hetkeni ehitustööde lõppakti allkirjastanud, arvet tasunud, hageja korteriomandeid hüpoteegist vabastanud ja tagastanud tagatisrahast vaid pool. Hageja rõhutab, et kõik ehitustööd korterelamus on tehtud kohaselt ja need on lõpetatud. Vaidlus on täna selles, et kostjate hinnangul on korterelamu ehitustööd puudustega, hageja hinnangul ja hageja esitatud tõendite kohaselt see aga nii ei ole. Isegi juhul, kui kohus leiab, et AÕL sisaldas hageja kohustust saavutada korterelamu projekteerimise, osaliselt uue katusekonstruktsiooni ja fassaadi koos soojustusega ehitustööde korraldamises positiivne tulemus (ehk siis AÕL sisaldas ka uue katusekonstruktsiooni ning fassaadi soojustuse ja remondi töövõtulepingu osa, millega hageja ei nõustu), siis ka sel juhul puudub kostjatel võimalus hagejale põhjendatud etteheiteid teha. Uue katusekonstruktsiooni ja fassaadi koos soojustuse ehitustööd on valmis ja tuleb lugeda kostja I poolt vastuvõetuks. Üks kostjatest, E. J., on oma korteriomandi isegi hiljuti võõrandanud ja müügikuulutuses märkinud, et tegemist on värskelt renoveeritud majaga. Järelikult puudus ja puudub senimaani takistus korterelamu kasutamiseks. Fassaaditööd ja katusekattetööd on valminud. Hageja korteriomanditele seatud hüpoteekide kustutamise osas ei ole kokkuleppele jõutud ja hageja korteriomandid on jätkuvalt koormatud hüpoteekidega kogusummas 50 000 eurot. Ehitustööd tuleb lugeda valminuks, hüpoteegiga tagatud nõudeid ei ole tekkinud/esitatud ja järelikult tuleb hageja korteriomanditele kostja I kasuks seatud hüpoteegid kustutada. Juhul kui kostja keeldub kohases vormis tahteavalduse andmisest, siis on see võimalik asendada järgi jõustunud kohtulahendiga. Seega, kuna hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmise eeldused on täidetud, st ehitustööd valminud, tuleb kohtul tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek hüpoteegikande kustutamiseks ning asendada kostja I nõusolek kohtulahendiga. Hagejal on õigus nõuda tagatisraha tagastamist. Tulenevalt AÕL p 4.12.8. kohustus hageja tasuma kostja I arveldusarvele tagatisraha 10 000 eurot, hageja tasus tagatisraha kostja I arveldusarvele 25. augustil 2017. 2 kalendripäeva jooksul arvates katusekatte tööde lõppemisest oli kostja I kohustatud hagejale tagatisraha tagastama. Peale läbirääkimisi tagastas kostja I

Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist. Tulenevalt AÕL p 4.2. leppisid kostja I ja hageja kokku, et hageja kohustus on finantseerida ehitustöid summas 72 200 eurot. Ehitustööde eest, mis ületavad 72 200 eurot, lasus finantseerimiskohustus kostjal I või juhul, kui kostja I poolt finantseerimislaenu võtmine ei ole võimalik, vastutavad selle kohustuse täitmise eest kostjad II-VII ja hageja solidaarselt. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on oma finantseerimiskohustuse kohaselt täitnud. Koos ehitustööde üleandmis- ja vastuvõtmise aktiga esitas hageja kostjale I arve kostja I poolsele ehitustööde finantseerimiskohustusele summas 5768,52 eurot. Arve maksetähtaeg oli 7 päeva, so hiljemalt 30. detsembriks 2018 pidi kostja I arve hagejale tasuma. Kostja I ei ole arvet seniajani tasunud. Eeltoodule tuginedes tuleb kohtul kohustada kostjaid solidaarselt tasuma hagejale arve summas 5768,52 eurot. Lisaks taotleb hageja kulutuste hüvitamist, mida hageja pidi tegema eksperdilt auditi tellimiseks- summas 2500 (hageja taotleb kahju hüvitamist ilma käibemaksuta). Hageja taotleb kohtult kostjate kohustamist tasuma viivised 0,022 % summalt 72 200 eurot alates 30. detsembrist 2018 kuni hagiavalduse esitamiseni, summas 727,93 eurot. Hageja taotleb kohtult kostjate kohustamist tasuma viivised 0,022 % summalt 72 200 + 2500 eurot alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Hageja palub:

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE

hageja teostama ehitustöid mahus, mis võimaldab korterelamule saada kasutusteatise. Hageja on oma tegevusega ka ise näidanud, et on võetud kohustusi sisustanud selliselt, et hageja ülesandeks on ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ehitusega seonduv ning ka elamule uute akende- ja uste paigaldamine ning vahetus (ehk AÕL punktide 4.3.3-4.3.5 täitmine). Ebaõige on hageja poolt loodav mulje, nagu oleks tema kohustuseks olnud üksnes katusekonstruktsiooni ning fassaadiga seotud tööd. Hageja ja Estlander Grupp OÜ vahel sõlmitud ehitustöövõtulepingu osapooleks ei olnud kostjad ega korteriühistu. Estlanderiga sõlmitud töövõtulepingut tuleb AÕL kontekstis sisustada kui alltöövõtulepingut, millega töövõtja ehk hageja teostas kostjatega sõlmitud AÕL-i järgset ehituskohustust. Hageja on hagi terviktekstis viidanud hageja ja Estlanderi vahel sõlmitud töövõtulepingu lisale, millega justkui lepiti kokku, et ehitustööde lõppemise järgselt lähevad kõik ehitustööde garantiiga seotud õigused üle hagejalt korteriühistule. Hageja on sõlmitud kokkuleppest tuletanud meelevaldse ja paljasõnalise järelduse, justkui võiks sellest hetkest alates pidada korteriühistu ehitustöid valminuks. Kostjad rõhutavad, et korteriühistu pöördus nõudega ka Estlanderi poole. Estlanderi 17.11.2020 vastuskirjast saab ühemõtteliselt järeldada, et ehitustööde teostaja Estlander tegutses hageja alltöövõtjana ning omab lepingulist suhet üksnes ja ainult hagejaga. Hageja on hagi terviktekstis püüdnud luua muljet, nagu oleks kostjad, sh korteriühistu tellinud J. J.lt eksperthinnangu teadmises ja eesmärgiga hinnata ehitustööde puudusi garantiiaja puudustena. Tegemist on hinnangu koostanud eksperdi enda poolt loodud sõnastusega ning ekspert on ülesande püstitust kirjeldades inimlikult eksinud- korteriühistu ei seadnud eksperdi ülesandeks selgitada välja garantiiajal ilmnenud puudusi, vaid teostatud ehitustööde nõuetele vastavust tervikuna. Hageja väited, nagu oleks tema lepingulised kohustused täidetud nõuetekohaselt ei ole tõesed. Hageja on enda seisukohti tõendanud eksperdi P. P. eksperthinnanguga. Kostjad aga rõhutavad, et hageja on jätnud täielikult tähelepanuta hagejale nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluse kaudu esitatud riiklikult tunnustatud kohtueksperdi T. R. (R.) poolt koostatud Hagudi tn 10 ehitise auditid, kus on detailselt ja põhjalikult analüüsitud hageja poolt teostatud ehitustöö puudusi ning esitatud ka loetelu töödest, mis on vajalik teostada, et tagada ehitise ohutus ja stabiilsus ning ehitise nõuetele vastavus õigusaktides sätestatuga. Kuivõrd hageja poolt korraldatud ja teostatud ehitustöö on tehtud oluliste puudustega ja ei vasta poolte vahel kokkulepitud kvaliteedile, samuti ei vasta ehitustöö õigusaktidest tulenevatele nõuetele, siis ei ole võimalik lugeda hageja poolt teostatud töid vastuvõetuks. Seega puudub ka õiguslik alus nõuda kostjatelt hüpoteegi vabastamist ja tagatisraha tagastamist, kuna hageja ei ole täitnud kostjatega sõlmitud lepingut. Ebaõiged on hageja väited selle kohta, nagu ei oleks võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet 21.06.2017 sõlmitud lepingu puhul. Poolte ühine tahe tuleneb selgelt poolte vahel sõlmitud AÕL-st, samuti hageja enda käitumisest ja tegevustest. Hageja ja kostjate vahel 21.06.2017 sõlmitud AÕL on oma olemuselt üheaegselt nii müügileping Hagudi tn 10 pööningukorrusel asuvate korteriomandite müügiks kui ka ehitustöövõtuleping Hagudi tn 10 korterelamu rekonstrueerimiseks ja AÕL punktis 4.3 kindlaks määratud tööde teostamiseks. AÕL-i näol (eelkõige AÕL-i punkti 4 näol) on tegemist (ehitus)töövõtulepinguga ja mitte käsunduslepinguga. Hagi terviktekstis esitatud väide, nagu oleks katusekonstruktsiooni ning fassaadi soojustuse ja remondiga seotud ehitustööd valmis, ei ole tõene. Hageja on hagi terviktekstis asunud väitma,

et puudused teostatud töös oleks justkui garantiikorras likvideeritavad tööd ehk vaegtööd. Kostjad on seisukohal, et antud juhul ei ole lepingule mittevastavate tööde näol tegemist mitte vaegtöödega (mis kuuluvad likvideerimisele garantiiajal), vaid tegemist on ilmsete mittevastavustega teostatud ehitustöös, mis on vastuolus poolte vahel sõlmitud lepinguga. Olukorras, kus kostjad ei saa töid vastu võtta, ei esine ka õiguslikku alust hüpoteekide kustutamiseks, tagatisraha tagastamiseks, hageja lõpparve tasumiseks ega sellelt viivise tasumiseks ning hageja poolt esitatud kahjunõude rahuldamiseks. Kostjad ei ole hagejaga sõlmitud lepingut rikkunud, mistõttu ei ole kahju hüvitamise nõude eeldused täidetud. Kostjatele on sellest tulenevalt tekkinud kahju summas 32 997,80 eurot, mille osas esitavad kostjad, juhul kui kohus leiab, et mõni hageja nõue on põhjendatud (millega kostjad ei nõustu), protsessuaalse tasaarvestusavalduse.

KOSTJATE VASTUHAGI

teisisõnu kokku ei variseks. Tekkinud olukord on otseselt hageja poolt teostatud nõuetele mittevastava ehitustöö tagajärg, mille eest hageja vastutab. AÕL punkti 4.1 kohaselt kohustus hageja korraldama ja finantseerima Hagudi tn 10 elamu renoveerimistöid vastavalt lepingus kokkulepitule. AÕL punkti 4.12.1 kohaselt kohustus hageja tagama ehitustööde teostamise vastavalt pädevate asutustega kooskõlastatud ehitusprojektile ning samuti tagama ehitustööde teostamisel õigusaktide, üldtunnustatud ehitusreeglite ning heade ehitustavade järgimise. Hageja on rikkunud lepingupunktides 4.12.1 ning 4.12.3 kokkulepitud tingimusi ja on ehitustööd teostanud lepingule mittevastavalt. Hageja ei ole ehitustööde teostamisel taganud nende vastavust ehitusprojektile, õigusaktides sätestatud nõuetele, üldtunnustatud ehitusreeglitele, heale ehitustavale ning RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Kostjad on selgitanud, et soklitööd, välisseinte tarindus, fassaadide katted, välisuksed, aknad, katuslae tuulutus, katusekate, tuleohutus, ventilatsiooniprojekt, II ja III korruse vahelagi, ehitusdokumentatsioon on teostatud lepingule mittevastavalt. Kõiki eelmainitud puudusi arvesse võttes tuleb kostjatel korterelamu nõuetele vastavusse viimiseks ning selleks, et oleks võimalik korterelamule taotleda ja ka saada kasutusluba, teostada suuremahulisi ümberehitustöid. Ehitustööde vajadus tuleneb hageja poolt nõuetele mittevastavate ehitustööde teostamise tõttu, mille käigus on hageja rikkunud oluliselt õigusaktides ning valdkonnastandardites esitatud nõudeid. Hageja on teostanud ehitustööd vastuolus ehitusprojektiga. Eelnev on tõendatud kostjate poolt esitatud ja riiklikult tunnustatud kohtuekspertide poolt koostatud ehitustehniliste ekspertiisidega. Kostjatele tekkinud kahju näol ongi tegemist kuludega, mille kostjad peavad kandma selleks, et viia Hagudi tn 10 korterelamu vastavusse nõuetega ning likvideerida hageja poolt tekitatud kahju. Kostjad taotlevad hagejalt Hagudi tn 10 korterelamu puuduste likvideerimiseks kulutuste 227 581,63 eurot hüvitamist. Hageja vastutab kostjatele tekkinud kahju eest. Hageja näol on tegemist majandus- ja kutsetegevuses tegutseva kinnisvaraarendajaga, kes on ka ise kohtule oma varasemat suurt kogemust ja kõrget pädevust sarnaste arendusprojektide teostamisel rõhutanud. Olukorras, kus hageja kohustuseks oli vastavalt lepingule teostada ehitusprojekti järgsed ehitustööd ning lepingus oli kokkulepitud, millistele nõuetele peavad ehitustööd vastama, on lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga hõlmatud kahju, mis tekib nõuetele mittevastavalt teostatud ehitustöö tõttu. Tulenevalt asjaolust, et hageja näol on tegemist professionaalse arendajaga, kelle äritegevus seisnebki eelkõige vanemate kortermajade katusekorruste väljaehitamises ja selle arvelt saadava tulu eest korterelamute rekonstrueerimises, siis nägi või pidi hageja ette nägema, et lepingutingimustele mittevastava ehitustöö teostamise korral tekib kostjatele selle tagajärjel kahju. Samuti on kostjate hinnangul vähemalt osa hageja poolt nõuetele mittevastavatest ehitustöödest teostatud ka raske hooletusega. Eeltoodust tulenevalt on täidetud kostjate kahjunõude eeldused hageja vastu. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et poolte vahel ei olnud sõlmitud töövõtulepingut (millega kostjad siiski ei nõustu) ja kohus peaks nõustuma hagejaga, et poolte vahel oli sõlmitud käsundusleping, siis vastutab hageja kostjate ees käsunduslepingust tulenevate kohustuste rikkumise alusel, sh kaitsekohustuse rikkumise alusel. Kui kohus leiab, et kostjatel ei ole kahju hüvitamise nõuet töövõtulepingu alusel, paluvad kostjad vastuhagi rahuldada VÕS § 115 lg 1 koosmõjus VÕS § 620 lg 1 ja lg 2 alusel. AÕL punktis 4.15 on pooled kokku leppinud, et hageja (arendaja) poolt teostatavate ja finantseeritavate ehitustööde mitteõigeaegsel täitmisel on kostjatel (omanikel) õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 0,022 % 72 200 eurolt iga viivitatud päeva eest. Pooled on AÕL punktis 4.11 leppinud kokku, et hageja kohustub ehitustööde lõpetamise tagama hiljemalt 9 kuu jooksul, arvates ehitustööde alustamisest.

Hageja oli kohustuse täitmisega viivituses vastuhagi esitamise seisuga 479 päeva (10.05.2018-02.09.2019). Vastavalt AÕL punktile 4.15 on leppetrahvi päevamäär 15,88 eurot (0,022 % 72 200 eurost). Seega kokku on iga kostja leppetrahvi nõue hageja vastu summas 7606,52 eurot. Kostjad märgivad, et on hagejat leppetrahvi rakendamisest teavitanud ka juba oma 25.10.2018 saadetud vastuskirjas. Kostjad paluvad: − rahuldada vastuhagi ja mõista O&P Investeeringud OÜ-lt välja solidaarselt Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu, A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i ja S. S.e kasuks välja kahjuhüvitis 227 581,63 eurot; − mõista O&P Investeeringud OÜ-lt välja kostjate II-VII kasuks välja leppetrahv kokku summas 45 639,12 eurot, s.o iga kostja kasuks ehk A. T.i, J. R., E. J.i, A. M.i, R. M.i kui ka S. S.e kasuks välja leppetrahv summas 7606,52 eurot; − jätta kostjate menetluskulud hageja kanda; − määrata kohtulahendiga kindlaks, et tasumisega viivitamise korral tuleb hagejal tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

HAGEJA VASTUVÄITED KOSTJATE VASTUHAGILE

ei saa. Kui hagejalt ei saa nõuda nende tööde tegemist, siis ei saa hagejalt nõuda ka nende tööde tegemisega seotud kulude kandmist (AÕL punkt 4.14 ütleb selgelt: „Ülejäänud tööde mittevastavuse eest, mida arendaja ei ole tellinud või teostanud, tema ei vastuta“). Teiseks, hageja vastutus oli rahaliselt määratletud. Hageja ja kostjad on kokku leppinud, et hageja korteriomanditele seatud hüpoteekidega summas 50 000 eurot on tagatud „kõik korteriühistu rahalised nõuded arendaja vastu (nt nõuded, mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvid, kahjuhüvitised jne)“. See kokkulepe on loogiliselt seotud ka AÕL punktides 4.14 ja 6.3 sätestatud rahaliste kohustuste ulatusega (72 200 euro ulatuses). Kolmandaks- kostjad nõuavad hüvitist ka kulude eest, mis hageja vastutusel olevatesse töödesse üldse ei kuulunud. Hageja ei vastuta kostjatele tekkinud kahju eest. Hageja saab siiski vastutada vaid selle eest, milles ja millises ulatuses olid pooled kokku leppinud ehk siis osaliselt katuse ja fassaaditööde teostamise eest ja seda 72 200 euro ulatuses ja seda vaid juhul, kui neis töödes esineks ehituslikke puudusi. Järelikult ei ole kahjunõude eeldused täidetud ning kostjate vastuhagi tuleb jätta tervikuna rahuldamata.

MENETLUSE KÄIK

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

kohus on pooltele teatanud kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aja, ei menetle kohus TsMS § 331 lg-st 1 tulenevalt hageja 13.01.2022 esitatud seisukohas ja kostjate 17.01.2022 seisukohas esile toodud uusi asjaolusid (välisukse paigaldus) ja tõendeid ning jätab eeltoodu tähelepanuta. Kohtukõne kirjalik seisukoht esitati kohtule 10.01.2022. Kohtuistung käesolevas tsiviilasjas toimus samal kuupäeval. TsMS § 402 lg 7 kohaselt võib kohtuvaidluses menetlusosaline esitada kohtule kohtukõne seisukohad kirjalikult või muul püsival andmekandjal kohtuistungi protokollile lisamiseks. Kohus märgib, et kostjate poolt esile toodud asjaolu, et kohtukõne kirjalikku seisukohta ei esitatud vahetult peale kohtuistungi lõppu, vaid hiljem sama päeva jooksul, ei ole aluseks seda lugeda hilinenult esitatuks ja jätta antud menetlusdokument vastu võtamata. Samuti märgib kohus, et eeltoodud menetlusdokumendis ei esitanud hageja uusi seisukohti ega tõendeid.

Hageja on hagi terviktekstis seisukohal, et hageja on korraldanud kokkulepitud mahus ehitustööd, sealjuures on need ehitustööd, mida finantseeriti osaliselt ostuhinna arvelt, valminud ning nende nõuetelevastavust on kinnitanud ekspert. Kostjad ei ole hagejale tasunud viimast arvet summas 5768,52 eurot. Kostja I ei ole tagastanud hagejale tagatisraha 5000 eurot. Lisaks taotleb hageja kostjatelt eksperdilt auditi tellimiseks kantud summa so 2500 eurot hüvitamist ning sissenõutavaks muutunud viiviste summas 727,93 eurot ning edasiulatuva viivise alates hagi esitamisest tasumist. Kostjad leiavad vastuhagi terviktekstis, et hageja on AÕL alusel võtnud endale kohustuse teostada ja korraldada Hagudi 10 korterelamu renoveerimistööd AÕL-is kirjeldatud ulatuses ning kvaliteedis. Hageja poolt teostatud tööd ei vasta AÕL-is kokkulepitud lepingutingimustele ega õigusaktides sätestatud nõuetele, mille tagajärjel ei vasta Hagudi tn 10 korterelamu hoonele esitatavatele nõuetele ning kostjatele kui korterelamu omanikele ning kostjale I kui haldajale on tekkinud seetõttu kahju. Kostjad nõuavad hagejalt kahju summas 227 581,63 euro hüvitamist. Lisaks paluvad korteriomanikud ehk kostjad II-VII hagejalt välja mõista iga kostja kasuks leppetrahvi 7606,52 eurot. Seega on kohtul hagi ja vastuhagi lahendamisel vaja kindlaks teha, millised olid need tööd, mida hageja pidi teostama, kas (ja millised) tööd ei vastanud lepingu tingimustele ning kas puudused olid olulised.

12.06.2017 toimus kostja I erakorraline üldkoosolek (kd I, tl 23-25), mille protokollist nähtub muuhulgas, et renoveerimise eelarve aluseks tuleks võtta vähemalt 165 000 eurot, millest 72 200 eurot tasub arendaja (hageja) pööningukorruse loovutamise ja korteriteks väljaehitamise õiguse eest. Ülejäänud summa ca 93 000 eurot tasuvad kaasomanikud ühistu omavahenditest ja ühistu kaudu võetava renoveerimislaenuga. Renoveerimistööde eelarve sisaldab järgmisi töid:

on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (vt Riigikohtu

kohustutakse teostama mahus, mis tagab elamule pärast ehitustööde teostamist kasutusteatise registreerimise võimaluse. Eeltoodud punkti kohaselt oli hagejal kohustus teostada ehitustöid mahus, mis tagaks Hagudi tn 10 korterelamule pärast ehitustööde teostamist kasutusteatise registreerimise võimaluse. AÕL punkt 4.5. kohaselt on pooled kokku leppinud, et arendaja poolt võetavad ehituskohustused ei hõlma uute katusekorrusele tekkivate korteriomandite 7 ja 8 reaalosade katusealuse soojustuse ega korteriomandite 7 ja 8 reaalosade siseste ehitustööde maksumust, st need ehitustööd teeb arendaja omal kulul. Antud punktis on pooled kokku leppinud, et uute katusekorrusele tekkivate korteriomandite (korterid nr 7 ja 8) ehitustööd teeb hageja omal kulul. AÕL punkt 4.7. sätestab, et pooled on kokku leppinud, et arendaja kohustub hankima kõik vajalikud load ning sõlmima kõik vajalikud lepingud ehitustööde teostamiseks (sh võimalikud projekteerimis-, liitumis- ja ehituslepingud jms), kuid kõik vastavad lepingud tuleb eelnevalt kooskõlastada korteriühistu juhatusega, kes kinnitab oma nõustumist lepingutingimustega ja nende sõlmimist taasesitamist võimaldavas vormis (e-posti teel). Ehitustööde teostaja valivad korteriühistu ja arendaja esindajad välja vähemalt kolme erineva pakkuja poolt esitatud hinnapakkumise seast ning tööde teostamise tellib ja organiseerib arendaja. Kui osa tööd tellib korteriühistu, siis võib ehitusleping olla kolmepoolne. Vastavas punktis (punkt 4.7.) on hageja võtnud ehitustöövõtulepingule omaselt kohustuse hankida kõik ehitustegevuseks vajalikud load ja sõlmima asjakohased lepingud. Vastavas punktis on eraldi välja toodud, et kui osa töid tellib korteriühistu, siis võib ehitusleping olla kolmepoolne. AÕL punktist 4.7 tuleneb seega, et vaikimisi eeldavad pooled, et korterelamu konkreetse töö tegemiseks sõlmitav ehitusleping on kahepoolne ehk sõlmitud hageja kui peatöövõtja ning konkreetse töö tegija ehk alltöövõtja vahel. AÕL punkt 14.12.1. kohaselt kohustub arendaja (hageja) tagama ehitustööde teostamise vastavalt pädevate asutustega kooskõlastatud ehitusprojektile ning samuti tagama ehitustööde teostamisel Eesti Vabariigis kehtivate õigusaktide (sealhulgas Planeerimisseaduse, Ehitusseadustiku ja kohaliku omavalitsuse õigusaktide), üldtunnustatud ehitusreeglite ning heade ehitustavade järgimise. AÕL punkt 4.12.3. kohaselt kohustub arendaja tagama ehitustööde kvaliteedi vastavuse RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning arendaja kohustub tagama tema teostatud või tellitud ehitustöödele 24-kuulise garantiiperioodi alates tööde valmimisest ja üleandmisest. AÕL punkt 4.12.4. sätestab, et pooled kohustuvad tagama ehitustööde toimumise alljärgnevatel kellaaegadel: tööpäevadel kella kaheksast kahekümneni (8.00.-20.00.). Eelneval kokkuleppel korteriühistuga (kostja I) on võimalik töid teostada ka teistel kellaaegadel. AÕL punkt 4.12.7. esimese lause kohaselt on arendaja kohustatud tagama elamule CAR kindlustuse ehitusperioodi ajaks. AÕL punkt 4.14. esimene lause sätestab, et pooled on kokku leppinud, et ehitustööde lõpetamisel allkirjastavad arendaja ja omanikud (kostjad II-VII) lihtkirjaliku ehitustööde üleandmis-vastuvõtmise akti, milles märgitakse ehitustööde lõpetamise kuupäev, vajadusel vaegtööd ja nende kõrvaldamise tähtaeg. AÕL punkt 4.15. sätestab, et arendaja poolt teostatavate ja finantseeritavate ehitustööde mitteõigeaegsel täitmisel on omanikel õigus nõuda arendajalt leppetrahvi null koma null kakskümmend kaks protsenti (0,022 %) punktis 4.2 nimetatud summalt iga viivitatud päeva eest, eeldusel, et omanikud on täitnud enda käesolevast lepingust tulenevad kohustused ning kui eelnevalt ei ole kirjalikult kokku lepitud teisiti.

Ülaltoodud punktides on välja toodud hageja kohustused ja õigused, eelkõige hageja kohustus tagada ehitustööde vastavuse osas kokkulepitud kvaliteet ning õigus kasutada ehitustööde läbiviimiseks kolmandaid isikuid (AÕL punktid 4.12.1 ja 4.12.3), samuti ehitustööde teostamise aeg (AÕL punkt 4.12.4) ning ehitustööde teostamise ajast ülemineva aja eest leppetrahvinõue (AÕL punkt 4.15), ehitusaegse CAR koguriskikindlustuse tagamine ehitustööde ajaks (AÕL punkt 4.12.7.) ning ka ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise kord (AÕL punkt 4.14.) on iseloomulikud ehitustöövõtulepingule, kus kõik samad kohustused, mis hageja võttis endale AÕL-iga, on tavapäraselt töövõtja kohustusteks. AÕL punkti 4.13. kohaselt on pooled kohustatud korraldama ehitustööd selliselt, et ei vigastata ega kahjustata olemasolevaid ehituskonstruktsioone. Samuti seoses ehitustöödega tagama inimeste, hoonete, autode ja muude mehhanismide ohutuse. Antud punkt näeb ette ohutusnõuded ehitustööde läbiviimisel. Kohus leiab, et hageja ja kostjate vahel 21.06.2017 sõlmitud AÕL-i tuleb poolte tahet ning lepingu sisu arvestades tõlgendada selliselt, et lepingu näol on tegemist nii pööningukorruse korteriomandite müügilepinguga kui ka Hagudi tn 10 korterelamu renoveerimistööde (tööde loetalu AÕL punktis 4.3.) töövõtulepinguga. 07.07.2017 kanti AÕL-i alusel kinnistusraamatusse uued korteriomandid nr 7 ja 8 ning nende omanikuna hageja. 09.08.2017 allkirjastas hageja ehitustöövõtulepingu nr 08082017/1 Estlander Grupp OÜ-ga (kd I, tl 52-58), mille näol on tegemist alltöövõtulepinguga, millega töövõtja ehk hageja teostas kostjatega sõlmitud AÕL-i järgset ehituskohustust (TsÜS § 132). Mis puudutab hageja vastuväiteid, et hageja sooritusena AÕL-is silmas peetav tulemus ei sõltunud ainult hagejast ning hageja ei vastutanud kõigi ehitustööde tulemuse eest (hageja vastutus piirnes ulatuses, mis oli seotud projekteerimise ja osaliselt korterelamu uue katusekonstruktsiooni ja fassaadi koos soojustusega ehitustöödega), siis selles osas märgib kohus järgmist. AÕL punktis 4.7. on arendaja (hageja) võtnud ehitustöövõtulepingule omaselt kohustuse hankida kõik ehitustegevuseks vajalikud load ja sõlmida asjakohased lepingud, kusjuures on eraldi välja toodud, et kui osa töid tellib korteriühistu, siis võib ehitusleping olla kolmepoolne. AÕL punktist 4.7. tuleneb seega, et vaikimisi eeldavad pooled, et korterelamu konkreetse töö tegemiseks sõlmitav ehitusleping on kahepoolne ehk sõlmitud hageja kui peatöövõtja ning konkreetse töö tegija ehk alltöövõtja vahel. Hageja on kostjatele teadaolevalt pidevalt kasutanud enda arendusprojektides ehitajana Estlander Grupp OÜ-d. Hageja on samuti märkinud, et Estlander Grupp OÜ oli oma kvaliteetse ehitustegevuse osas hagejale juba varasemast teada. TsÜS § 132 lg 1 järgi vastutab isik teise isiku käitumise ja temast tulenevate asjaolude eest nagu oma käitumise või endast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut pidevalt oma majandus- või kutsetegevuses ja selle isiku käitumine ning temast tulenevad asjaolud on seotud isiku majandus- või kutsetegevusega. TsÜS § 132 lg 2 järgi vastutab isik samuti teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Nimetatud sätted reguleerivad vastutust kohustuse täitja ja kohustuse täitmise nõude võlausaldaja vahelises suhtes, mitte aga lepinguvälist suhet. Seega juhul, kui teenuse osutaja kasutab teist isikut enda asemel teenuse osutamiseks ja viimane tekitab tellijale kahju, vastutab teenuse osutaja tellija ees TsÜS § 132 lg 1 või 2 alusel, s.o lepingust tulenevalt. TsÜS § 132 sätestab üldised eeldused, mille esinemise korral omistatakse teise isiku tehtud tegu või tegevusetus isikule, kes tegu või tegevusetust ise toime ei pannud. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et hageja vastutust ei välista töövõtulepingulise kohustuste rikkumise eest kostjate ees asjaolu, et hageja kasutas AÕL-is sätestatud ehitustööde teostamise kohustuse täitmiseks Estlander Grupp OÜ-d. Kostjad on kohtule esitanud hageja seadusliku esindaja 06.01.2018 e-

kirja kostja I seaduslikule esindajale, milles on märgitud, et „Me [hageja] vastutame lepingu kohaselt nende tööde eest, mida meie finantseerime“ (neljas lõik, kd V, tl 113-118). Lisaks nähtub hageja seadusliku esindaja ja kostja I seadusliku esindaja e-kirjavahetusest perioodil 28.04-01.05.2018 (28.04.2018 e-kirja teise lõigu 5. ja 6. lause, kd V, tl 119, pöördel), et „Notariaalses lepingus oleme [hageja ja kostjad] kokkuleppinud, et tööde tellija ka vastutab teise poole ees. Estlander tegevuse eest vastutame meie ja need vaegtööd/lisatööd teeb Estlander ka ära.“ Kohus leiab, et sellega on hageja varasemalt kinnitanud, et hageja vastutab ehitustööde teostamise ja läbiviimise eest vastavalt hageja ja kostjate vahel sõlmitud AÕL-ile. Hageja kohustuste osas selgitab kohus, et AÕL punktis 4.3. on määratletud ehitustööd (elamu katuse renoveerimine, fassaadi renoveerimine, uute akende ja uste paigaldus/vahetus; vee- ja kanalisatsioonisüsteemi projekteerimine ja ehitus; vee, kanalisatsiooni- ja elektriühenduse vedamine elamu katusekorrusele ning elamu trepikodade renoveerimine ja uute korstnate ladumine ja vanade renoveerimine), mille teostamise ning korraldamise kohustus hagejal oli. Hageja pidi ehitustöid teostama mahus, mis võimaldab korterelamule saada kasutusteatise (AÕL punkt 4.4.). Kohus märgib, et hageja on oma tegevusega ise näidanud, et ta on võetud kohustusi sisustanud selliselt, et hageja ülesandeks on muuhulgas ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ehitusega seonduv ning ka elamule uute akende- ja uste paigaldamine ning vahetus (ehk AÕL punktid 4.3.3.-4.3.5.). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on näiteks alltöövõtja SANTEH INVEST OÜ esitanud hagejale kui tellijale arve vee- ja kanalisatsioonitööde teostamise eest (kd I, tl 151). Täiendavalt on kohtule esitatud poolte 29.06.2017 kirjavahetus (kd I, tl 152-153), millest nähtub, et hageja korraldas ehitustöid seoses elamu akende ja uste paigalduse ning vahetusega. Seega on ebaõige hageja seisukoht, nagu oleks tema kohustuseks olnud üksnes katusekonstruktsiooni ning fassaadiga seotud tööd. AÕL punkti 4.14. teine ja kolmas lause sätestavad, et ehitustöö mittevastavusel lepingutingimustele, võivad omanikud (kostjad) nõuda töö parandamist või uue töö tegemist, kui sellega ei põhjustata ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muuhulgas asja väärtust ja lepingutingimustele mittevastavuse olulisust, sealjuures arendajalt (hageja) saab nõuda töö parandamist või uue töö tegemist üksnes tööde eest, mida on finantseerinud arendaja. Ülejäänud tööde mittevastavuse eest, mida arendaja ei ole tellinud või teostanud, tema ei vastuta. Kohus märgib, et AÕL punkti 4.14. kolmanda lause kohaselt ei vastuta hageja nende tööde eest, mida ta ei ole tellinud või teostanud. Antud juhul ei ole aga vaidlust selles, et nõuetele mittevastavad ehitustööd on konkreetselt need tööd, mille on teostanud või tellinud hageja. Kostjad on esile toonud, et peamised puudused, mida kostjad hagejale ette heidavad, ongi seotud katusekonstruktsiooni ja katusekatte lahendusega, samuti elamu fassaadiga. Lisaks on pööningukorrusel toimunud nõuetele mittevastava ehitustegevuse tulemusena seatud ohtu kogu Hagudi tn 10 korterelamu ohutus ja stabiilsus. Nii katusetööd, fassaaditööd kui ka pööningukorrusel toimunud ehitustööd, sh ehitustööd teise ja kolmanda korruse vahelaega seonduvalt olid teostatud ja tellitud hageja poolt. Kuigi hageja on seisukohal, et suure osa elamu ehitustöid tellis kostja I otse enda poolt valitud ehitusettevõtjatelt, siis kohus märgib, et eeltoodud hageja väide on paljasõnaline ja tõendatama. Hageja on viidanud Estlander Grupp OÜ 02. oktoobri 2018 kirjalikele selgitustele (kd V, tl 40-42, pöördel). Tegemist on hageja seadusliku esindaja Estlander Grupp OÜ seadusliku esindaja kirjavahetusega, millega koos on esitatud tööde nimekiri ning punasega märgitud kommentaarid. Kohtu hinnangul ei tõenda vastavad selgitused hageja väidet selle kohta, et kostja I oleks osa ehitustöid ise mujalt tellinud. Selgusetuks jääb, millised tööd ja kust kostja I tellis. Lisaks sätestab VÕS § 639 lg 1, et töövõtulepinguga võib kokku leppida töö eelarves, mis on töövõtjale kas siduv või mittesiduv. Hageja ja kostja I allkirjastasid 20.10.2017 ehitustööde eelarve (kd I, tl 63-65). Kohus selgitab, et eelarve kujutab endast igasugust töövõtja koostatud töö maksumuse kalkulatsiooni. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et juhul kui tegemist oleks olnud käsunduslepinguga, siis käsundussuhte raames ei sõlmita poolte vahel tööde teostamise eelarvet, vaid käsundisaaja

tegutseb lähtuvalt käsundiandja poolt etteantud piirides. Kohus leiab, et eelarve allkirjastamine on omane üksnes ehitustöövõtulepingulisele suhtele. Samuti esitas hageja kostjale I 23.12.2018 allkirjastamiseks lõppakti (kd I, tl 102-127), mille kohaselt on hageja ehitustööde teostaja ja korraldajana nõudnud kostjatelt tööde vastuvõtmist. Ka hagi terviktekstis on hageja tuginenud VÕS §-ile 638, mis reguleerib tellija kohustust töö vastu võtta. Kohus leiab, et eeltoodu on samuti omane ehitustöövõtulepingulisele suhtele. Kokkuvõttes leiab kohus, et hageja ja kostjate vahel on 21.06.2017 sõlmitud lisaks müügilepingule ka ehitustöövõtuleping ning poolte vahel ei ole sõlmitud käsunduslepingut.

allkirjastamisest ei tulene, et tööd oleks vastuvõetud VÕS § 637 lg 4 ega VÕS § 638 mõttes, vaid vaheaktide esitamise ja kinnitamise eesmärk on üksnes seotud teostatud tööde akteerimisega, mille alusel on võimalik töövõtjal esitada tehtud töö eest arveid. Mis puudutab hageja väidet, et üks kostjatest, E. J., on oma korteriomandi hiljuti võõrandanud ja müügikuulutuses märkinud, et tegemist on värskelt renoveeritud majaga, siis selles osas märgib kohus järgmist. Hageja on eeltoodu tõendamiseks esitanud kohtule 06.11.2020 menetlusdokumendis viite internetilingile. Kohus märgib esmalt, et hageja viidatud müügikuulutus ei ole kohtule esitatud seaduses sätestatud protsessivormis ning ei tõendada hageja väiteid. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. TsMS § 56 lg-s 2 sätestatust tulenevalt peab kohus toimikut kirjalike dokumentide kogumina. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohtule edastatud või kohtu koostatud elektroonilist dokumenti säilitatakse toimikus väljatrükina koos andmetega dokumendi koostaja ja väljatrüki tegija ning dokumendi koostamise ja kohtule edastamise ja väljatrüki tegemise aja kohta. Elektroonilise dokumendi võib toimiku juurde võtta ka salvestisena kohtu infosüsteemis või digitaalsel andmekandjal, kui on tagatud dokumendi koopia säilimine kohtute infosüsteemis. Hageja oleks saanud eeltoodud müügikuulutuse välja printida ning kohtule esitada kas paberkandjal või elektrooniliselt pdf-failina. Hageja eeltoodut teinud ei ole. Hageja vastuväite osas on kostjad omakorda selgitanud 10.01.2022 toimunud kohtuistungil, et tegemist on esimesel korrusel olevate korteritega. Kõik esimesel korrusel olnud korterid on olnud kogu aeg kasutuses. Kohus märgib, et ühe kostja poolt korteriomandi võõrandamine ning müügikuulutuse kirjeldus ei tõenda ehitustööde nõuetele vastavust ega ehitustööde valmimist. Täiendavalt on hageja leidnud, et 29.11.2018 edastas kostja I lepinguline esindaja hagejale kostja I tellitud eksperthinnangu (koostaja J. J., kd I, tl 75-76, pöördel; kd I, tl 80). Kostja I on tellinud hinnangu teadmises ja eesmärgiga hinnata ehitustööde puudusi, mida kostja I on käsitlenud teadlikud garantiiaja puudustena. Kostja I on ehitustööd lugenud faktiliselt vastuvõetuks. Kostjad on seisukohal, et tegemist on hinnangu koostanud eksperdi enda poolt loodud sõnastusega ning ekspert on ülesande püstitust kirjeldades inimlikult eksinudkorteriühistu ei seadnud eksperdi ülesandeks selgitada välja garantiiajal ilmnenud puudusi, vaid teostatud ehitustööde nõuetele vastavust tervikuna. Kohus märgib, et garantiiaja puudus on selline, mida ehitusjärgselt ei ole võimalik tuvastada (ehk mis ilmneb alles garantiiaja jooksul). J. J. töös on aga välja toodud puudused ehitustöös, kuna tegemist on töödega, mida ei olegi kunagi teostatud. Seega ei saa juba puuduste olemusest tulenevalt olla tegemist garantiiaja puudustega. Hageja on jätnud tähelepanuta viidatud töö sisulise osa ehk töös esile toodud puudused ehitustegevuse kvaliteedis. Seega ei tõenda J. J. hinnang seda, et ehitustööd on faktiliselt kostja I poolt vastu võetud. Lisaks on kostjad seisukohal, et hageja poolt teostatud tööd ei ole ka valminud, kuna vastuhagis on kostjad esitanud kahju hüvitamise nõude hageja vastu summas 227 581,63 eurot (1. soklitööd; 2. välisseinte tarindus; 3. fassaaditööd; 4. välisustega seotud tööd; 5. akendega seotud tööd; 6. katuselae tuulutusega seotud tööd; 7. katusekattega seotud tööd; 8. tuleohutusnõuetele mittevastavus; 9. ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastus; 10. II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavus; 11. ehitusdokumentatsiooni nõuetekohane puudumine ning ehitusprojekti puudused). Hageja on oma tööd teostanud puudulikult ja summa 227 581,63 eurot hõlmab endas kostjate poolt puuduste likvideerimisega seonduvaid kulusid.

Kohus selgitab täiendavalt, et töö on valminud, kui kõik töövõtulepingu alusel võlgnetava tulemuse saavutamiseks vajalikud tööd on teostatud ning vastav tulemus on saavutatud (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Varul. P, Kull. I, Kõve. V, Käerdi. M, Sein. K. Tallinn 2021, lk 661). Seega peab kohus järgnevalt hindama hageja poolt teostatud tööde nõuetekohasust töö valmimise eeldusena. VÕS § 641 lg 1 kohaselt peab töö vastama lepingutingimustele. VÕS § 641 lg 2 punkti 1 ja 2 kohaselt ei vasta töö muu hulgas lepingutingimustele, kui tööl ei ole kokkulepitud omadusi ja kui kokkuleppe puudumisel töö omaduste kohta ei sobi töö teatud otstarbeks, milleks tellija seda vajab ja mida töövõtja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui tellija võis mõistlikult tugineda töövõtja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki tööd tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lõikest 1 tuleneb, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. AÕL punkti 4.1. kohaselt kohustus hageja korraldama ja finantseerima Hagudi tn 10 elamu renoveerimistöid vastavalt lepingus kokkulepitule. AÕL punkti 4.3. kohaselt hõlmasid renoveerimistööd eelkõige: elamu katuse renoveerimist ehitusprojektis ettenähtud mahus; elamu fassaadi renoveerimise töid; elamule uute akende ja uste paigaldust/vahetust; vee- ja kanalisatsioonisüsteemi projekteerimist ja ehitust; vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühenduse vedamist elamu katusekorrusele; elamu trepikodade renoveerimist ja elamule uute korstnate ladumist või vanade korstnate renoveerimist. Lepingu esemeks on seega Hagudi tn 10 korterelamuga seotud ehitustööd. AÕL punkti 4.12.1. kohaselt kohustus hageja tagama ehitustööde teostamise vastavalt pädevate asutustega kooskõlastatud ehitusprojektile ning samuti tagama ehitustööde teostamisel õigusaktide, üldtunnustatud ehitusreeglite ning heade ehitustavade järgimise. AÕL punkti 4.12.3. kohaselt kohustus hageja tagama ehitustööde kvaliteedi vastavuse RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Seega on pooled lepingus kokku leppinud, millises mahus tuleb hagejal ehitustööd teostada. Hageja on seisukohal, et kõik tuvastatud sisulised puudused ehitustööde teostamisel olid kõrvaldatud. Hageja tugineb P. P. 03.12.2018 auditile ja tema 13.12.2018 koostatud kommentaaridele. Hageja hinnangul ja hageja esitatud tõendite kohaselt ei ole korterelamu ehitustööd puudustega. Kostjad on märkinud, et peamised puudused, mida kostjad hagejale ette heidavad ongi seotud katusekonstruktsiooni ja katusekatte lahendusega, samuti elamu fassaadiga. Lisaks on pööningukorrusel toimunud nõuetele mittevastava ehitustegevuse tulemusena seatud ohtu kogu Hagudi tn 10 korterelamu ohutus ja stabiilsus. Kohus märgib, et ehitustöid teostati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 03.04.2017 kooskõlastatud ehitusprojekti alusel. AÕL punkti 4.12.1. kohaselt oli hageja kohustuseks tagada ehitustööde teostamine vastavalt eeltoodud ehitusprojektile. Lisaks pidid ehitustööd vastama õigusaktides sätestatud nõuetele, üldtunnustatud ehitusreeglitele ning heale ehitustavale. Kostjate poolt 06.11.2020 vastuhagiavalduse terviktekstis esile toodud puudused on alljärgnevad.

hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.

−

Katteplekkide ülespöörded ei ole teostatud nõuete ja juhendite kohaselt (fotod 21-22, kd II, tl 68). Ehitusprojekti kohaselt peab stardilaud ja veelaud olema valmistatud sügavimmutatud puidust. Paikvaatluse kohaselt on stardilaud ja veelaud tehtud sügavimmutamata, suures osas värvimata puidust (foto 20, kd II, tl 67, pöördel). Ehitusdokumente puidu nõuete kohase töötlemise kohta hageja kostjatele esitatud ei ole (kd II, tl 47, pöördel).

−

Hoone III korruse soojustatud katuslae tuulutuse tehniline lahendus ei ole nõuetekohane. Välisseina voodrilaudise ja räästa ühendusnurgas puudub tuulutusava, laudis on paigaldatud tihedalt vastu räästast (kd II, tl 47, pöördel; foto 25, kd II, tl 69).

Hageja on esile toonud, et fassaadide katete nõuetele mittevastavust ei esine, kuna puudused on kõrvaldatud või puudust ei esine. Lisaks kinnitab fassaadide katete nõuetele vastavust ka hageja kaasatud ekspert (punkt 3, kd I, tl 84 ja seejärel kinnitab, et puudused on kõrvaldatud, kd I, tl 97-101). Kohus märgib, et hageja tugineb P. P. 03.12.2018 auditile ja P. P. 13.12.2018 kommentaaridele, millega hageja hinnangul on tõendatud, et fassaadide katete nõuete mittevastavust ei esine. Kostjad on omakorda tuginenud T. R. ehitise erakorralisele auditile, mis on koostatud 03.06.2019. T. R. audit on ajaliselt koostatud hiljem kui P. P. audit, mistõttu ei lükka P. P. audit ümber T. R. poolt auditist esiletoodud puuduseid. Samuti on oluline silmas pidada, et ehitustööd toimusid objektil ka veel pärast P. P. poolt teostatud objekti paikvaatlust ning koostatud auditi esitamist. P. P. 03.12.2018 arvamuse punkti 1.4 kohaselt teostas P. P. korterelamu osas paikvaatlused 21.11.2018 ja 26.11.2018. P. P. arvamus on koostatud 03.12.2018 ning selle täiendus 13.12.2018. Hageja poolt esitatud kaetud tööde akti kohaselt on ehitustegevus kestnud kuni 17.12.2018 (kd V, tl 47). Seega ei saa P. P. arvamused ümber lükata etteheiteid selliste ehitustööde puuduste kohta, mis toimusid pärast P. P. poolt tehtud paikvaatlust ja arvamuste koostamist. Kohus märgib ka, et P. P. on 13.12.2018 esitanud kommentaarid, mis hageja hinnangul tõendavad, et esile toodud puudused on kõrvaldatud. Eeltoodud dokumendis on P. P. märkinud („Kaetud tööd ja ehitustööde päevikud“), et ehitustööde päevikute ja kaetud tööde aktide tööde kirjelduste osas on erisused. Näiteks on kaetud tööde aktis nr 004, 13.10.2017 kirjeldatud aluskatte, tuulutuse ja roovituse paigaldust. Sama perioodi ehitustööde päevikus kirjeldatakse katusetööde osas ainult roovituse paigaldust. Tegemist ei ole suure objektiga ning kujunenud olukorda arvestades peaks dokumentatsioon võimalikult adekvaatselt teostatud töid kirjeldama. Kohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et auditi tegijale P. P.le ei olnud ehitusdokumentatsiooni (kaetud tööde aktid, ehitustööde päevikud) esitatud, mistõttu ei ole P. P. tuginenud auditi tegemisel ehitusdokumentatsioonile. Kuigi Estlander Grupp OÜ seadusliku esindaja poolt on 14.12.2018 (so ajaliselt hiljem) P. P.le edastatud ehitusdokumentatsioon (kd I, tl 111), ei saanud P. P. auditi kommentaaride koostamisel (13.12.2018) eeltoodud dokumentidele tugineda. Kohus leiab, et hageja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber T. R. poolt esile toodud fassaadi nõuetele mittevastavuse. Hageja on üksnes paljasõnaliselt väitnud, et puudusi ei esine või need on kõrvaldatud. Hageja kaasatud ekspert ei lükka ümber T. R. seisukohti. Seega kokkuvõttes ei vasta välisvoodri elementide (fassaadi kattete) tehniline teostus ehitusprojektile, tootja juhistele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Kuna välisvoodri elementide nõuetekohane lahendus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.

Lisaks on hageja esitanud vastuväite, et T. R. on asjatundjana lähtunud korterelamust kui terviklikust ehitisest ning hinnanud korterelamus, mis on enam kui 100 aastat vana, kõiki ehituslikke puudusi sõltumata sellest, kes konkreetse ehitustöö korraldas ja kellele need puudused või ehitusprojektist kõrvalekalded etteheidetavad olla võisid. T. R. arvamus (03.06.2019) puudutab kõiki ehitustöid, aga mitte konkreetselt neid töid, mille eest võiks vastutada hageja ja mis muudab kogu T. R. arvamuse tõendina käesolevas asjas kasutuks. Samuti ei ole arvestatud ehitustööde teostamisel antud kostjate ja nende omanikujärelevalve suunistega. Eeltoodut kinnitavad nii hageja kui Estlanderi selgitused T. R. asjatundja arvamusele (kd V, tl 73-94; kd V, tl 95-103). Kostjad on arvamusel eksperdil tulebki hinnata korterelamut kui terviklikku ehitist. Kohus märgib, et T. R. on oma 03.06.2019 ehitise erakorralise auditi (allkirjastatud 20.06.2019) punktis 1.4. toonud välja, et ekspertarvamuse koostamisel on muuhulgas arvesse võetud hageja ja kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingu sisu. Seega ei ole õige väide, et T. R. ei ole hinnanud seda, kes konkreetse ehitustöö korraldas ja kellele need puudused on etteheidetavad. Samas on oluline, et eksperdi ülesanne ei olegi anda niivõrd õiguslikke hinnanguid, kuivõrd välja tuua ehitises ja ehitustöös tuvastatud puudused ja nõuetele mittevastavused. See, kas puuduste osas vastutab hageja või mitte, on õiguslik hinnang, mida erialaekspert ei pea ega saagi anda. Hageja juhatuse liikme ega Estlander Grupp OÜ esindaja K. U. selgitustega (kellel puudub vastav pädevus ehitustehniliste küsimuste hindamisel) ei ole võimalik ümber lükata riiklikult tunnustatud kohtueksperdi ja volitatud ehitusinseneri (tase 8) seisukohti.

huvitatud. Hagejale teadaolevalt ei ole kostja I senimaani välisuksi tellinud, järelikult ei saa nende paigaldamata jätmine hagejale etteheidetav olla. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et hageja väited elamu välisustega seoses on vastuolulised- hageja 11.01.2021 menetlusdokumendi punktis 2.2.7 (iv) on hageja väitnud, et „Hagejale teadaolevalt ei ole kostja I senimaani välisuksi tellinud“. Oma 06.11.2020 menetlusdokumendi punktis 3.4.1 on aga hageja väitnud järgmist: „Kuigi uksed on tänaseks ees, ei ole hüpoteeke kustutatud“. T. R. 03.06.2019 erakorralisest auditist tuleneb, et välisuste restaureerimist ei ole teostatud. Ehitustööde käigus ei ole tugiraami pehastunud osi asendatud. Ehitusprojektis ette nähtud varikatus on paigaldamata ning paikvaatluse kohaselt on fassaadielemendid (originaali koopiana valmistatavad majanumber ja lipu vardahoidja) paigaldamata. Seega kokkuvõttes ei vasta välisuksed ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Kuna välisuste nõuetekohane paigaldus oli ettenähtud ehitusprojektis, ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.

− Keldriaknad tuleb paigaldada sokli soojustuse tasapinda- antud juhul teostatud paigaldusel tekivad akna perimeetril külmasillad (kd II, tl 48, pöördel; foto 70, kd II, tl 80). − Katusakende paigaldamisel tuli juhinduda tootja paigaldusjuhenditest 22 (kd IV, tl 129, pöördel-136, pöördel). Katusakende ülaosas leidub aga antud hetkel ehitusprügi, mille puhastamiseks juurdepääs puudub (foto 43, kd II, tl 74). Katuse plekikruvid läbistavad katusakna veetõkke (foto 44, kd II, tl 74). Katusekate ei ole sademetekindel (kd II, tl 49, pöördel). − Ehitusprojekti joonise A-4.1 (joonis A-4.1, kd IV, tl 87) kohaselt olid katuseaknad ette nähtud paigaldada sümmeetriliselt esifassaadi akendega (avatäited, kd IV, tl 73). Paikvaatluse kohaselt on katuseakende projektikohast paiknemist aga muudetud ning katuseaknad paiknevad esifassaadi akende suhtes nihkes (kd II, tl 49, pöördel; foto 71, kd II, tl 80). Hageja oli seisukohal, et akende nõuetele mittevastavust võib küll esineda, ent see ei ole hagejale ette heidetav, kuna kulude kokkuhoiuks lepiti kostja I esindaja ja ehitise omanikujärelevalvega kokku, et iga kostja tegeleb ise aknaava ettevalmistusega. Seda kinnitab ka kostja I esindaja, hageja ja akende paigaldaja vaheline kirjavahetus (kd V, tl 43-44). Lisaks jääb akende paigaldusega seonduva etteheitmine hagejale arusaamatuks, kuna akende valmistaja ja paigaldaja on kostjale I andnud garantiikirja valmistatud ja paigaldatud akendele (kd V, tl 45-46). Seega peaks akende paigaldusega seonduva suhtes kostja I pöörduma otse akende paigaldaja poole, kuna viimane on andnud garantii otse kostjale I. Kohus märgib, et hageja on sisuliselt nõustunud, et korterelamu aknad ei vasta nõuetele, kuid leiab, et see ei ole hagejale etteheidetav, sest kostja I esindaja ning omanikujärelevalvega oli kokku lepitud, et iga kostja tegeleb ise enda aknaava ettevalmistamisega. Kohus leiab, et poolte kirjavahetus 07.12.2017-08.12.2017 ei tõenda, et hageja ja kostjate vahel oleks olnud täiendavaid lisakokkuleppeid akende ettevalmistamisega seoses. Kirjavahetus ei ole arusaadav ega jälgitav, millal ja kes on mingeid väiteid e-kirja teel esitanud. Akende paigaldamiseks nõutavate tingimuste loomine oli hageja ülesandeks ning hageja ei ole tõendanud vastupidist. Hageja poolt esitatud garantiikirja osas nõustub kohus kostjate seisukohaga, et garantiiga on hõlmatud üksnes aknad ise, mitte akende paigaldamine. Seega kokkuvõttes on akende paigaldamisel rikutud ehitusprojektis ettenähtud lahendust ning akende paigaldamine on toimunud vastuolus hea ehitustavaga, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetega ning töö ei vasta vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Kuna akende nõuetekohane paigaldamine oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.

avatud sarikatega soojustatud katuslae räästasõlmes tuleb aluskate paigaldada selliselt, et niiskus ei satuks tarindisse (joonis 8, kd II, tl 50, pöördel). Hagudi 10 hoone puhul seda tehtud ei ole (kd II, tl 50). − Katuse räästas on hingav aluskate Riwega DO135 paigaldatud laudise taha tuulutusvahesse, mille tagajärjel (foto 8, kd II, tl 50, pöördel) ebakvaliteetselt teostatud katusekatte defektide kaudu valguvad sademeveed välisvoodrilaua taha, põhjustades tuuletõkkeplaadi ja roovituse märgumise ning soodustades hallitusseente ja/või puidumädaniku teket (kd II, tl 51). − I ekspertarvamuse koostamisel eksperdi poolt läbi viidud paikvaatluse (12.04.2019) kohaselt puudub katuseharjal harjatuulutus (foto 9, kd II, tl 50, pöördel)- katuse tuulutus ei ole toimiv. Puuduvad alarõhutuulutid või muud harjatuulutust tagavad lahendused (kd II, tl 51, pöördel). Hageja on esile toonud, et katuslae tuulutuse nõuetele mittevastavust ei esine, kuna asjakohased etteheited said kõrvaldatud ja ehitusprojektist erinevad ent nõuetekohased lahendused olid jooksvalt kooskõlastatud nii kostjaga I, ehitise omanikujärelevalve kui ka vajalikus mahus ehitusprojekti autoriga. Lisaks kinnitab katuse tuulutuse nõuetele vastavust ka hageja kaasatud ekspert (punkt 3, kd I, tl 84) ja seejärel kinnitab, et puudused on kõrvaldatud (kd I, tl 97). Kohus on seisukohal, et hageja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber T. R. poolt väljatoodud katuslae tuulutuse nõuetele mittevastavused. T. R. audit on ajaliselt koostatud hiljem kui P. P. audit, mistõttu ei lükka P. P. audit ümber T. R. poolt auditis esiletoodud puuduseid. Hageja on väitnud, et ehitusprojektist erinevad lahendused olid nõuetekohaselt kooskõlastatud, kuid ei ole selliste kooskõlastuste olemasolu ühegi dokumentaalse tõendiga tõendanud. Tuulutuse puudumine ja valesti paigaldatud aluskate soodustab pleki roostetamist ning puidumädaniku teket hoone konstruktsioonidel. Seega kokkuvõttes ei vasta hageja poolt teostatud katuslae tuulutus ehitusprojektis esitatud nõuetele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Kuna katuslae tuulutuse nõuetele vastav teostus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.

ekspertarvamuse koostamisel teostatud paikvaatluse (12.04.2019) kohaselt ei vasta kinnitite kinnitustihedus nõutavale. Samuti ei vasta ehitusprojektile katuseluugi asukoht. Katuseluugi vale asukoha tõttu on muudetud katuse projektijärgset lahendust (kd II, tl 52; fotod 41-42, kd II, tl 73, pöördel). Tulemuseks on katuseplekkide nõuetele mittevastav teostus (kd II, tl 52; foto 42, kd II, tl 73, pöördel). − Katusekattel nähtavate kahjustuste ja defektide põhjuseks on valtsitud plekk-katte nõuetele mittevastav paigaldus (kd II, tl 52; fotod 45-56, kd II, tl 74, pöördel-77). Paljudes kohtades on vee äravool katuselt takistatud (kd II, tl 52; fotod 45, 47b-48, 49, 50, kd II, tl 74, pöördel-77). − Katusekatte püstplekkide paigaldus vertikaaltasapinnaga külgnemisel ei vasta paigaldusjuhenditele: püstplekid on paigaldatud välisvoodri laudise peale. Selline paigaldus ei vasta nõuetele (fotod 27-28, kd II, tl 69, pöördel; fotod 39-40, kd II, tl 73) ning võib põhjustada sademevee valgumise katusetarindisse. Omanikujärelevalve nõudmisel paigaldati samad plekid laudise alla, nn nüsides saega laudise alaserva, kuid püstpleki kõrgused 100-200 mm < 300 mm ei vasta nõutavale (kd II, tl 53; foto 30, kd II, tl 70; foto 34, kd II, tl 71, pöördel). − Lisaks on oluline, et sottrennide paiknemine ei vasta ehitusprojektile. Katuseplekk on lõigatud ketaslõikuriga (fotod 38, kd II, tl 72, pöördel), mis aga tootja juhendi kohaselt on keelatud. Katuseluugi pealsest sottrennist valgub sademevesi kaldosa sottrennist mööda ja sealt edasi tänavale (kd II, tl 53; foto 46, kd II, tl 74, pöördel). − Seoses katusekattega on täiendavalt oluline, et kui korstnaid puhastatakse ülevalt, peab olema tagatud ohutu töökeskkond (EVS 812-3:2013). Madalama osa korstna ja käigutee vahele jääb ca 50 cm, käigutee konsoolne ots ei ole kasutamisel turvaline (fotod 35-36, kd II, tl 72). Antud juhul on nõutav korstnale ligipääsuks vähemalt üks trepiaste. Katuses puudub ka roovituse ja katusepleki vahele pandav heliisolatsioonitihend (kd II, tl 53). − Auditi koostaja T. R. on märkinud, et valtsimise kvaliteet on sedavõrd halb, et kohati jääb mulje, et valtsimistööd on teostanud algaja plekksepp (kd II, tl 54; näiteid valtsimistööst fotodel nr 51-52, kd II, tl 76). − Lame-valtsõmblust kasutatakse plekitahvlite räästaga paralleelseks ühendamiseks (joonis nr 11, kd II, tl 52, pöördel; joonis 15, kd II, tl 53, pöördel). Katuseviilul on lameõmblused kahekordsed ja tihendatud. Kõrvutiolevate katuseplekkide lameõmblusi ei tehta kohakuti, vaid need nihutatakse. Ühekordset lame-valtsõmblust kasutatakse ainult vertikaalpindade plekitamisel (kd II, tl 54). − Alla 45 kraadise katusekalde korral on nõutav tihendatud topeltvaltside kasutamine. Ekspertarvamuse raames läbiviidud paikvaatluse (12.04.2019) kohaselt ei ole katuseosadel kaldega alla 45 kraadi tihendatud topeltvaltse kasutatud (kd II, tl 54). − Katuse sademeveelehtrite ühendamine katusepleki külge on teostatud ainult ühe neediga, mis ei taga ohutut kinnitust (foto 47a, kd II, tl 75)- lehtritele tuleb paigaldada lisakinnitused, mida aga tehtud ei ole (kd II, tl 54, pöördel). − Katuserenni ülavalts, kuhu liituvad katusepaanid, peab olema katuserenni toe kõige kõrgemast punktist tõmmatud horisontaalist vähemalt 150 mm kõrgemal (joonis 16a,

kd II, tl 55). Kasutada tuleb tihendatud topeltvaltsi selliselt, et katuserenni toe tipukõrgusest tõmmatud horisontaalist oleks antud valts kõrgemal kui 150 mm. Klassikplekiga teostatud katuseosal peaks antud joonest samapalju ülevalpool paiknema katusepaani kinnituskruvid (kd II, tl 54, pöördel). − Katusekatte mitmes kohas on kasutatud läbistavaid kinnitusi. Valtsplekiga teostatud katuseosal on plekki läbistavate kinnituste kasutamine keelatud. Katusekatte teostamisel on kasutatud juhenditega mittelubatud valtside kinnitamist plekiribadega (kd II, tl 55; foto 32b, kd II, tl 71). − Plekk-kattes on toimunud sademevee läbijooksud, mille tagajärjel märgunud aluslaudis (foto 32a, kd II, tl 71). Sademevesi on voolanud juba ka mööda distantslauda välispiirdesse, mis omakorda kahjustab hoone välispiirdeid (kd II, tl 55). Hageja on seisukohal, et katusekatte nõuetele mittevastavust ei esine, kuna asjakohased etteheited said kõrvaldatud ja ehitusprojektist erinevad ent nõuetekohased lahendused olid jooksvalt kooskõlastatud nii kostjaga I, ehitise omanikujärelevalve kui ka vajalikus mahus ehitusprojekti autoriga. Lisaks kinnitab katusekatte nõuetele vastavust ka hageja kaasatud ekspert (punkt 3, kd I, tl 84) ja seejärel kinnitab, et puudused on kõrvaldatud (kd I, tl 97). Kohus märgib, et hageja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber T. R. poolt väljatoodud katusekatte nõuetele mittevastavused. T. R. audit on ajaliselt koostatud hiljem kui P. P. audit, mistõttu ei lükka P. P. audit ümber T. R. poolt auditis esiletoodud puuduseid. Hageja on väitnud, et ehitusprojektist erinevad lahendused olid nõuetekohaselt kooskõlastatud, kuid ei ole selliste kooskõlastuste olemasolu ühegi dokumentaalse tõendiga tõendanud. Hagudi tn 10 hoonele paigaldatud katusekate segu on valtsplekk-katusest ja klassikprofiilplekk-katusest (kd II, tl 52), mis aga on vastuolus ehitusprojektiga, kuivõrd nägi ehitusprojekt ette ühtse plekiprofiili kasutamist. Lisaks nähtub fotodelt 51-52 (kd II, tl 76), et valtsplekki on suure tõenäosusega lihtsalt vasaraga nn eesmärgipäratult taotud, plekk-kattel on sügavad defektid, vaod ja kriimud, mis tõendab selgelt töö teostaja ebapädevust ja ebaprofessionaalsust. Lisaks on hageja jätnud paigaldamata ehitusprojekti joonisel A-2.5 „Katuse plaan“ (kd IV, tl 85) ette nähtud käiguteed laiusega 350 mm telgede 1-2 vahel (foto 29, kd II, tl 70). Korterelamutele, mille katusekalle on suurem kui 11°, tuleb vastavalt valdkonnastandarditele (EVS 812-3:2013) katuseluugist või räästast korstnani paigaldada ohutuse tagamiseks statsionaarsed ühendusteed ja/või -redelid. Hageja seda teinud ei ole. Seega kokkuvõttes ei vasta hageja poolt teostatud katusekatte tööd ehitusprojektis esitatud nõuetele, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Katuse rekonstrueerimisel ei ole ette nähtud ehitustööd lõpetatud ning teostatud katusekatte lahendus sisaldab olulisi ehitusvigu ega vasta heale ehitustavale ega vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Katus ei ole kasutamisel ohutu ning ei vasta projekteeritud kestvusele 50 aastat. Katuse vastavusse viimiseks nõuetega ja ohutuse tagamiseks tuleb kogu katusekatte paigaldus teostada uuesti. Katusekatte praegune lahendus on vastuolus ehitusprojektiga. Kuna katusekatte nõuetekohane paigaldus oli ettenähtud ehitusprojektis ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.

Aktile lisatakse teostusjoonised korstna teostuse, kamina teostuse, korstna läbiminek vahelaest. Kaetud tööde akte ehitustööde tuleohutusnõuetele vastavuse tuvastamiseks ei ole esitatud (kd II, tl 55, pöördel). − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.6 (kd IV, tl 77) kohaselt on hoone tulepüsivusklass TP2. Hoone maapealsete korruste kandekonstruktsioonid R-60, keldrikorrusel R-120. Kui kandetarindid ei ole vähemalt klassist A2-s1,d0, peab hoone soojusisolatsioon olema vähemalt A2-s1,d0 klassi materjalidest. I kasutusviisiga TP2 hoonel peavad evakuatsioonitrepikoja põrandad olema Dfl-s1 klassist. − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.3 (kd IV, tl 76, pöördel) kohaselt on Hagudi tn 10 ja Hagudi tn 12 elamute vahe ca 3 meetrit. Hagudi tn 12 elamu küljes oleva kuuri ja Hagudi tn 10 elamu vahe on ca 1,2 meetrit. Seega Hagudi tn 10 madalama hooneosa kaguküljel paiknevad aknad tuleb ehitada kinni ning seinaosale tagada tulepüsivusklass EI-60, samuti alumise seina, sh sokli osale tagada tulepüsivusklass EI-60. Hagudi 10 hoone põhimahu kaguküljel paiknevad pööningukorruse aknad tuleb rajada tulepüsivate puitakendena EI-30 ning sellele seinaosale tuleb tagada tulepüsivusklass EI-30. Tänava vastasküljel paiknevate hoonete kaugus on 10,6 meetrit. Hagudi tn 10 kinnistul paikneva paekivist abihoone kaugus elamust on 5,4 meetrit, sellega külgneva eluhoone Hagudi tn 8 kaugus Hagudi tn 10 elamust on 11,2 meetrit. Oluline on rõhutada, et kuna hageja ei ole esitanud kostjatele ehitusdokumentatsiooni, siis ei ole võimalik tõendada, et tulepüsivusklassid vastavad ehitusprojektile ning kostjad on sellest tulenevalt sunnitud tellima tuleohutusauditi. − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.3 (kd IV, tl 76, pöördel) kohaselt oli ette nähtud hoone kagukülje põhimahu seinaosale tagada tulepüsivusklass EI-30. Hoone välisseinte välispind, õhutuspilude välis- ja sisepinnad peavad vastama D-s2,d2 klassile, Hagudi tn 12 hoonega külgneva välissein puhul vastavalt B-s1,d0 klassile. Tulenevalt asjaolust, et eksperdil puudus juurdepääs III korruse (pööningukorruse) põhimahu kagukülje akendele, ei ole nende akende vastavust tuleohutusnõuetele tõendatud. − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 3.4 (kd IV, tl 72) kohaselt korstnad korrastatakse. Korstnapitsid taastatakse ajaloolisele hoonele sobiva kujuga (krohvitud, värvitud, servad katteplekiga). Kuna korstnajalad pigitavad, annab enne ehitustööde algust hinnangu korstnate seisukorra kohta vastav ekspert ning täpsustab ka lammutatava ja uuesti ladumist vajavad korstnate mahud. Korstnad rajatakse katuseharjast 800 mm kõrgemad. − Korsten on laotud silikaattellistest (foto 57, kd II, tl 77, pöördel). Silikaat AS kasutusja hooldusjuhendi kohaselt silikaatkivi sobib kasutamiseks korstnapitsi välisvoodri ehitusmaterjalina ning ei tohiks kokku puutuda happeliste kondensaatidega (vastavalt standarditele EVS-EN 771-2:2011 ja EVS 812-3:2007). Korstnasse on vajalik paigaldada happekindel roostevabast terasest hülss. I ekspertarvamuse raames teostatud paikvaatluse kohaselt vastav happekindel roostevabast terasest hülss puudub. Korstna pitsi teostus ei vasta nõuetele (kd II, tl 56, pöördel). − Korstna minimaalne kaugus katuse ja vahelae puitkonstruktsioonidest peab olema 10 cm ja sellel kohal peab korsten olema kaetud tulekindla isolatsiooniga, vajadusel tuleb paigaldada ümber korstna kivivillast (100 kg/m3) katik, sobib ka betoonist katik. Suitsulõõrid eraldatakse puitkonstruktsioonidest katikuga, 23 cm lõõri sisepinnast.

Küttekollete, suitsulõõride ja korstnate kasutusel tuleb tagada nõuetekohased ohutuskujad kuumade pindadeni, jälgida seadmete paigaldusjuhiseid ja Eesti Standardi EVS 812-3:2007 „Ehitise tuleohutus. Osa III. Küttesüsteemid“ nõudeid (kd IV, tl 78). − Korstnapühkija M. M. (kutsetunnistus nr xxxx) on 22.11 ja 28.11.2018 koostanud Hagudi tn 10 hoone osas küttesüsteemi tuleohutuse hinnangu ja ettepaneku (kd II, tl 155, pöördel; kd II, tl 156), mille kohaselt on Hagudi tn 10 hoone kahelõõriliste korstnate müüritis alates kolmanda korruse põranda tasapinnast amortiseerunud ja korstnalõõrid osaliselt pigitanud (fotod 59-61, kd II, tl 78). Põlevmaterjalid kolmandal korrusel asuvad korstnatele liiga ligidal. Samuti on ühelõõrilise korstna sisepind pigitanud ja korstnamüüritis osaliselt amortiseerunud (kd II, tl 57). − Ekspertarvamuse raames teostatud paikvaatluse kohaselt tuleb nn värskelt krohvitud korstnaid hakata uuesti rekonstrueerima, kuna ülekrohvimine ei saa kõrvaldada korstna defekte- läbi krohvi on nähtav korstnate pigitumine, krohvkate mureneb (kd II, tl 57; foto 35, kd II, tl 72; foto 58, kd II, tl 77, pöördel). Seega on vajalik tuleohutuse tagamiseks teostada täiendavaid töid korstnatega seoses. − Ehitusprojekti joonise A-2.5 (kd IV, tl 85) kohaselt pääseb madalamale katuseosale (teljed 1-2) hooldustööde teostamiseks põhimahu katuselt teisaldatava redeliga, mis kinnitatakse ülemise käigutee külge hooldustööde teostamise ajaks. Ehitusprojektis ettenähtud teisaldatavat redelit ei ole hoonele aga paigaldatud (kd II, tl 57; foto 4, kd II, tl 62, pöördel; foto 35, kd II, tl 72). − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.20 „Tuleohutusabinõud välisperimeetril“ (kd IV, tl 77, pöördel) kohaselt toimub pääs katusele kolmanda korruse trepikojast kohtkindla redeliga katuseluugi kaudu. Katuseluugi puhta ava mõõdud peavad olema vähemalt 800 x 600 mm. Hoone katusel on lubatud käia pääste- ja hooldustööde tegemiseks. Korstende juurde pääsuks paigaldatakse katusele 350 mm laiused käiguteed. Ehitusprojektis ettenähtud kohtkindlat redelit ei ole paigaldatud (kd II, tl 57; foto 1, kd II, tl 62). − Ehitusprojekti seletuskirja punkti 7.16 (kd IV, tl 77, pöördel) kohaselt moodustab hoone iga korter eraldi tuletõkkesektsiooni. II ja III korruse vahelae tulepüsivusklass peab ehitusprojekti kohaselt olema EI-60. I ja II ekspertarvamuse koostamiseks vajalike paikvaatluste käigus on aga selgunud, et II ja III korruse vahelaes tulepüsivust tagavad kihid puuduvad, mistõttu ei ole III korruse korterid II korrusest tulekindlalt eraldatud ning seega ei ole korteritest moodustatud omaette tuletõkkesektsiooni (punkt 4.8., kd III, tl 147, pöördel-148). Selleks, et tuleohutusnõuded oleks täidetud, on vajalik eraldada II ja III korruse korterid tuletõkkematerjaliga. − Tuleohutusega seoses on täiendavalt oluline, et 04.11.2019 toimus Hagudi tn 10 hoones Päästeameti Põhja päästekeskuse peainspektori V. H.i (H.) poolt hoone ülevaatus. Ülevaatusel tuvastatud puudused on fikseeritud vastavas protokollis (kd IV, tl 153). Päästeamet tuvastas Hagudi tn 10 hoonega seoses järgmised puudused: • katuslae soojustus ei vasta A2-s1,d0 nõuetele, • trepikoja mademetele ja trepikäikudele tuleb tagada tulepüsivusklass vähemalt R60, • II ja III korruse vahelagedele nõutava tulepüsivuse tagamiseks ette näha konstruktsiooni katmine kipsplaatidega 2xGF15 alt ja 1x13 pealt ehk II korruse lakke tuleb lisada kipsplaat 2xGF15 ja III korruse põrandale 1x13,

• • • • • •

korstna välispinnast kuni põlevatest materjalidest konstruktsioonideni peab olema tagatud nõuetekohane kaugus, puidust vahelaest läbivatele plastmassist torudele ette näha tuletõkkemansetid tuletõkkekonstruktsioonist mõlemalt poolt, evakuatsiooniteel paigaldavate kaablite isolatsiooni tuletundlikkus peab rahuldama klassi Cca-s1,d1,a2 nõudeid või evakuatsiooniteel paigaldatud kaablid tuleb tule mõju eest kaitsta, tuletõkketarindist mistahes kommunikatsiooni läbiviigu koha tihendamisel tuleb lähtuda tootja juhistest ning tõendamisel lähtuda Päästeameti juhendist „Tuleohutusalane dokumentatsioon“, läbivad puidust konstruktsioonidest ventilatsioonitorud peavad asetsema põlevast materjalist vähemalt 50 mm kaugusel, trepikoja suitsueemaldamise akna juhtimine peab olema tagatud iga korruse tasapinnast.

− Päästeamet on teinud Hagudi tn 10 korterelamule ka ettekirjutuse, mis täiendavalt tõendab hageja poolt teostatud ehitustööde nõuetele vastavust (kd IV, tl 154-155). Hageja on seisukohal, et tuleohutusnõuetele mittevastavust ei eksisteeri ulatuses, milles see hagejale etteheidetav saab olla. Korterelamu fassaadide ehitusprojektile vastavust hindas hageja ekspert (P. P.), kes muuhulgas omab kutsetunnistust „Tuleohutusekspert, tase 6“ (kd I, tl 81; kd I, tl 97). Korstnate lahenduse tuleohutust kinnitab JKS DESIGNS OÜ kaetud tööde aktile lisatud toodete sertifikaadid (kd V, tl 47-67, pöördel). Nimetatud kaetud tööde akt on esitatud Päästeametile, kellel ei ole teostatu suhtes vastuväiteid olnud. Ka hageja ekspert kinnitas („Käesoleval hetkel vastav lõõritoru puudub. Kui see paigaldada, siis vastab korstnapits kehtivatele nõuetele“, kd I, tl 97). Paraku kostja I keeldus lõõritoru paigaldusest (kd V, tl 68, pöördel). Kohus märgib, et ehitustöid, sealhulgas korstendega seotud ehitustöid, on teostatud ka pärast P. P. poolt tehtud paikvaatlust ja pärast P. P. auditi ja kommentaaride esitamist. Seega ei saa P. P. audit ja kommentaarid tõendada, et elamu tuleohutusnõuded oleks täidetud. T. R. on 20.05.2020 läbi viinud paikvaatluse ning paikvaatlusel tuvastatu alusel koostanud 12.06.2020 ekspertarvamuse, milles on põhjalikult käsitlenud tuleohutusnõuetele mittevastavust Hagudi tn 10 korterelamus (punktid 4.8., 4.10. ja 4.11., kd III, tl 147, pöördel-148, pöördel). Samuti tõendab tuleohutusnõuetele Päästeameti Põhja päästekeskuse peainspektori V. H.i poolt 04.10.2019 hoone ülevaatuse kohta teostatud akt. Päästeameti poolt teostatud ülevaatuse juures viibis ka hageja seaduslik esindaja J. O.. Hagudi tn 10 elamu suhtes on Päästeamet teinud ka ettekirjutuse (kd IV, tl 154-155), milles osundatud puudusi ei ole hageja kostjatele teadaolevalt siiamaani kõrvaldanud. Hageja ei ole tõendanud, et Päästeameti poolt tehtud ettekirjutuses esitatud nõuded oleks täidetud. Lisaks on Hagudi tn 10 tuleohutusauditi koostaja T. V. kostjatega peetud kirjavahetuses 22.01.2021 märkinud, et katuslaest on ohutuskuja väiksem kui 100 mm, mis ei ole korrektne (ehk mis ei vasta nõuetele). Lisaks ei vasta kasutatud villa tihendus nõutavale villatihendusele (kd V, tl 126). Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud, et korstende ja läbiviikude tuleohutus oleks tagatud. Seega kokkuvõttes ei vasta Hagudi tn 10 hoone ehitusprojektis ja õigusaktides ettenähtud tuleohutusnõuetele ning seega ei ole hageja teostanud tuleohutusega seonduvaid töid vastavalt ehitusprojektile, heale ehitustavale, RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele ning vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Kuna ehitusprojektis on ettenähtud tuleohutusnõuded, millele hoone peab vastama ning mille mittevastavus on I ekspertarvamuse (kuupäev 03.06.2019) ja Päästeameti kontrolli käigus tuvastatud ja hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt

4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust.

% tuletõkkekonstruktsiooni tulepüsivusest. Kommunikatsioonide läbiviikude lahendus peab vastama eriosa tegija poolt valitud toote nõuetele. Ventilatsioonisüsteemi väljaviigud, samuti kõik suitsulõõrid peavad olema isoleeritud süttimisohtlikest pindadest kivivillast kraega. Süttimisohtlikud pinnad peavad suitsulõõri sisepinnast olema vähemalt 230 mm kaugusel. Konstruktsioonide sees kulgevad ventilatsioonikanalid peavad olema isoleeritud tuletõkkevillaga. Kaablite läbiviigud tuletõkketarinditest tihendatakse tuldtõkestavalt. Tuletõkkesektsioone läbivatele venttorudesse paigaldada tulekaitseklapid. ATS-anduritega tuleb varustada ka trepikoda ja kelder (kd IV, tl 77, pöördel-78). − Ehitusprojekti kohaselt tuleb kõikides ruumides tagada vajalik õhuvahetus- elutoas 0,5...1,0 l/s, köögis 20 l/s. Ehitusprojekti kohaselt tuleb tagada lubatud müra normtasemed LpA,eq,T: Elu- ja magamisruumides 25 dB Köögis, sansõlmedes 30 dB. Ehitusprojekti kohaselt on mehaaniline väljatõmme ette nähtud pesuruumidest, WCdest, garderoobidest ning köögist. Äratõmme köögipliidilt tuleb teostada läbi rasvafiltri ja lokaalse ventilaatori. Perioodiline lühiajaline suurem väljatõmbe õhu kompenseerimine toimub vajadusel akna avamisega. Võimalusel tuleb kasutada lõõriventilaatoreid. Maja uued eluruumide aknad tellitakse koos õhutusklappidega (kd IV, tl 78, pöördel). − Õhu liikumise suunamiseks eluruumidest WC-sse, pesuruumi, kööki ja garderoobi jäetakse nimetatud ruumide uste alla pilud (h>15 mm) vajaliku siirdõhuvoolu kindlustamiseks. Kasutatakse tsinkplekist ümmarguse põiklõikega tsingitud plekist spiraalvaltsiga õhutorusid ja tsingitud teraslehest ristkülikukujulise ristlõikega ventilatsioonikanaleid ning varjatakse need tehnilistesse abiruumidesse ning konstruktsioonide taha (kd IV, tl 78, pöördel). − Vertikaaltorud peidetakse šahtidesse, horisontaalsed torud lagede taha. Torustike läbiminekud tuletõkketsoonidest varustatakse tuletõkkeklappidega. Õhutorud üle katusepinna isoleeritakse kivivillaga d=50 mm ja kaetakse metall-lehega (kd IV, tl 78, pöördel). − Ventilatsiooniprojekti kohaselt pidi hoone olema varustatud kahe mehhaanilise ventilatsiooni süsteemiga: V-1 katuseventilaator parempoolse hooneosa jaoks ja V-2 katusventilaator vasakpoolse hooneosa jaoks. Köökides pidi kasutatama retsirkulatsiooniga rasvafiltriga köögikubusid (kd IV, tl 158).

− Ventilatsiooniprojekti III korruse plaanil (kd IV, tl 161) on aga ette nähtud ainult üks katuseventilaator. Projekti katuseplaanil puuduvad tehnoloogiliste seadmete paiknemiskohad. Paikvaatluse kohaselt on hoonel katusekate paigaldatud, kuid ventilatsiooniprojektis ette nähtud katuseventilaatoreid ega ventilatsioonitorustikke ei ole paigaldatud (kd II, tl 58). − Ventilatsiooniprojektis ette nähtud ventilatsiooniseadmete ja -torustike paiknemine on tehniliselt nõuetekohaselt lahendamata. Korrustel I-II ei ole ruumide vajalik õhuvahetus ja sisekliima vastavus ei ehitusprojektile ega standardile tagatud (kd II, tl 58). − Hageja ja kostjate renoveerimise eelarve (kd IV, tl 146-148) kohaselt oli ette nähtud sundventilatsiooni välja ehitamine hoone kõikidel korrustel. Paikvaatluse kohaselt hoones ventilatsioonitorustikke ja -seadmeid paigaldatud ei ole (kd II, tl 58). Hageja on seisukohal, et ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastavust ei eksisteeri ulatuses, milles see hagejale etteheitetav saab olla. Kostja I esindaja oli teadlik sellest (kd V, tl 69-70), et ventilatsiooniprojekti autoriks oli tegelikult ALK Pipes OÜ ja G. S., kes omab kutsetunnistust „Diplomeeritud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusinsener, tase 7“ (kd V, tl 71). Seega kostja I esindaja oli teadlik, et ventilatsiooniprojekt oli ka formaalselt asjatundlik. Seda, et ventilatsiooniprojekt oleks olnud materiaalselt asjatundmatu, ei ole kostja I hagejale ette heitnud. Tegelikkus on see, et kostjad ei suutnud hagejast sõltumata ka 2 aastat peale hageja poolt nõuetekohase ventilatsiooniprojekti esitamist välja mõelda, millist ventilatsioonisüsteemi nad korterelamule soovivad (vt hageja 28. mai 2019 menetlusdokumendi lisa 6; vt kostja VI 07. mai 2018 e-kiri: „Vendi osas ei ole täna head lahendust. Kui muud välja ei mõtle, siis tuleb naasta projektijärgse lahenduse juurde, kus on katuseventikas, mida saab reguleerida”), mistõttu korraldas hageja ventilatsioonisüsteemi väljaehituse linnaga kooskõlastatud kujul. Selle kohta on hagejal olemas nõuetelevastav teostusjoonis. Hagejat ei saa kohustada lisaks hageja poolt juba tellitud nõuetelevastavale ventilatsiooniprojektile (kostjad ei ole vastupidist tõendanud), millega kostjad algselt nõustusid, tasuma uue ventilatsiooniprojekti eest, sest kostjad on nüüdseks otsustanud ventilatsiooni muul viisil lahendada. Mis puudutab hageja viidet hageja 28. mai 2019 menetlusdokumendi lisale 6, täpsemalt kostja VI 07. mai 2018 e-kirjale: „Vendi osas ei ole täna head lahendust. Kui muud välja ei mõtle, siis tuleb naasta projektijärgse lahenduse juurde, kus on katuseventikas, mida saab reguleerida”, siis kohus märgib, et hageja poolt on 28.05.2019 esitatud lisa nr 6 (kd II, tl 21, pöördel) eeltoodud hageja väidet ei tõenda, kuna viidatud kirjavahetus toimus perioodil 28.04.201803.05.2018. Ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastavuse osas märgib kohus, et hagejal oli kohustus järgida ehitusprojekti, mille kohaselt tuleb ventilatsiooniprojekt koostada põhiprojekti mahus (punkt 8, kd IV, tl 78, pöördel). Hageja ei eita, et hageja kohustuseks oli nõuetelevastava ventilatsiooniprojekti koostamine, küll aga on hageja seisukohal, et tema poolt kostjatele esitatud ventilatsiooni ehitusprojekt vastab nõuetele. Kostjad on esitanud kostja I esindaja 14.11.2018 e-kirja (kd V, tl 127, pöördel), kus kostja I esindaja on väljendanud oma mittenõustumist ventilatsiooniprojektiga, kuna ventilatsiooniprojekti järgset lahendust ei ole võimalik sellisena realiseerida. Ventilatsiooniprojekti koostamisel ei ole arvestatud ehitusprojekti arhitektuurse osaga ning ventilatsiooniprojekt on arhitektuurse osa ehitusprojektiga vastuolus. Katuse rajamisel ei ole ventilatsioonitorustike läbiviimistega arvestatud ning veelgi enam- sellist lahendust ei ole kooskõlastatud ka Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga, kelle kooskõlastus oleks katusest läbitulevate torude korral nõutav, kuna tegemist on miljööväärtusliku hoonega. Ventilatsiooniprojekti nõuetele mittevastavust

ilmestab ka asjaolu, et hageja poolt kasutatud alltöövõtja G. S. on eelnevalt kinnitanud, et kuna talle ei ole esitatud täpsemaid lähteandmeid (nende esitamise kohustus oli hagejal), siis ei pea ta projekti selliseks, millele sooviks enda nime või kirjanurka alla lisada (kd V, tl 128, pöördel). Kohus leiab, et olemasolev hageja poolt koostatud ja korraldatud ventilatsiooniprojekt ei ole kasutatav. Seetõttu on vajalik koostada uus nõuetele vastav ventilatsiooniprojekt ning teostada hoone ventilatsioon selliselt, et oleks tagatud kõikide korruste nõuetekohane ventileerimine.

− Eelpool loetletud puuduste tulemusel, sh II korruse mittekandvate siseseinte koormamise tulemusel tekkis olukord, kus II korruse lagi nn paindus III korruselt vastu võetud koormuste tõttu. Kostjad on esitanud avariieelse olukorra tõendamiseks teise riiklikult tunnustatud kohtueksperdi M. S.i (S.) ehitustehnilise asjatundja arvamuse, millega kostjad tõendavad, et II korruse korterites valitses hageja poolt teostatud nõuetele mittevastava ehitustöö tulemusel avariieelne olukord. M. S.i asjatundja arvamuses on selgitatud, et aja jooksul on pööningulae talad märkimisväärselt pika silde tõttu puitkonstruktsioonidele omaselt läbi vajunud ja algselt mittekandvaks seinaks kavandatud teisel korrusel paiknev sein on sattunud koormuse alla. Koormust pööningu põrandale ja teisel korrusel paiknevale siseseinale on oluliselt suurendanud pööningkorruse väljaehitamisel kasutatud ehitusmaterjalid ja katuskonstruktsiooni muutmine, kus keskteljele asetatud postide kaudu juhitakse suur osa katuselt tulenevast koormusest hoone keskteljele (kus kandev sein tegelikult puudub). Olemasolev olukord hoones on avariieelne. Asjatundja arvamuse koostamise ajahetkel püsis hoone varisemast vaid tänu koormuste ümberjaotumisele ja tänu sellele, et algselt mittekandvana kavandatud sein on koormuste ümberjaotumiste tõttu kandma hakanud. Kandma hakanud mittekandev sein ei ole piisvalt tugev ja stabiilne lisandunud koormuste vastuvõtmiseks. Asjatundja arvamuse kohaselt tuli pööningukorruse väljaehitamine kohaselt peatada ja koostada asjakohane tööprojekt konstruktsioonide tugevdamiseks, mis arvestab tegelikku situatsiooni objektil (kd III, tl 178). − Pärast asjatundja arvamusega tutvumist tegi ka Tallinna linn vastava ettekirjutuse (kd III, tl 214, pöördel), millega kohustas (i) koheselt peatama ehitustööd; (ii) likvideerima koheselt Hagudi tn 10 elamu II korruse lae/pööningu põranda varisemisoht ning tagada ehitise ohutus (vajadusel paigaldada täiendavad toestused elamu kesktelje II korruse laele ning (iii) esitama Tallinna linnale nõuetekohane ehitusprojekt ja ehitusteatis. Vaatamata mitmele pöördumistele, ei ole hageja lasknud talle kuuluvatesse III korteritesse sisse kostjate tellitud mõõdistajaid uue ehitusprojekti koostamise tarbeks, takistades sellega tahtlikult Tallinna linna ettekirjutuse täitmiseks vajaliku ehitusprojekti koostamist. Hageja leiab, et olukorra, mis on tekkinud seoses korterelamu II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavusega, on kostjad põhjustanud ise. Selles osas on käimas järelevalvemenetlus linnaga (kd V, tl 104, pöördel). Järelevalvemenetluse taotlejaks oli hageja, taotluse esitas hageja siis, kui sai teada, et korterelamu II korruse korterites on teostamisel ebaseaduslik seinte lammutus (kd I, tl 22). Kohus märgib, et hageja poolt hageja poolt väljaheitavad korteriomandid asuvad Hagudi tn 10 korterelamu III korrusel. T. R. 25.05.2020 ehitise erakorralisest auditist nähtub, et ekspertarvamuse koostamise käigus toimunud paikvaatlustel II ja III korruse vahelae avamise käigus tulid nähtavale algsed puidust kandetalad. III korruse korterite väljaehitamiseks ja vahelae kandevõime tagamiseks nõutavaid täiendavaid talasid ristlõikega 100 x 200 mm hageja poolt paigaldatud ei ole. Lisaks on M. S.i asjatundja arvamuses selgitatud, et aja jooksul on pööningulae talad märkimisväärselt pika silde tõttu puitkonstruktsioonidele omaselt läbi vajunud ja algselt mittekandvaks seinaks kavandatud teisel korrusel paiknev sein on sattunud koormuse alla. Täiendavalt on hageja märkinud, et kostjad on andnud hagejale väärinformatsiooni korteriomandite kaasomandi osa tegeliku tehnilise seisundi kohta, sealjuures kaasomandi osas hagejale teadmata teostatud ümberehitustöid, mille käigus lammutati 2. korrusel ajalooliselt asunud kandvad seinad, mida hageja hinnangul tõendab Ehitusekspertiisibüroo OÜ koostatud II korruse seinte hinnang ja tugevusarvutus (kd IV, tl 34-

41). Kohus märgib, et AÕL punktis 2.3.2. kinnitab hageja, et ta on tutvunud elamu ning selle ehitusliku ja tehnilise olukorraga ja on eeltoodu alusel teadlik tema poolt omandatavate korteriomandite reaalosadeks saavate eluruumide suurusest, paiknemisest ja seisukorrast ning ei oma selles osas kostjate vastu mingeid pretensioone. Hageja ei ole esitanud ühtegi muud ehitusaegset ekspertiisi või uuringut vahelae ehitustehnilise seisundi kohta, kui hageja enda poolt tellitud ekspertiis, mille kohaselt tuli katusekorruse väljaehitamiseks ja vahelae kandevõime tagamiseks paigaldada täiendavaid talasid. Hagudi tn 10 korterelamu teise korruse korteriomandite siseseinad ei ole mitte kunagi olnud kandvate ja jäigastavate omadustega (punktid 4.4. ja 4.5., kd III, tl 146, pöördel-147). Lisaks on kostjad tõendanud, et hageja tellitud eelprojekti koostamisel ei soovinud hageja läbi viia mõõdistusi, mistõttu ei tehtud eelprojekti staadiumis oleva ehitusprojekti koostamise eelselt ära Hagudi tn 10 hoone mõõdistusi (kd IV, tl 172-173; kd IV, tl 174-175). Hageja esindaja koostatud e-kiri Tallinna linnale ei tõenda kostjate poolt II ja III korruse vahelae nõuetele mittevastavuse tekitamist. Seega on ebaõige hageja väide, nagu oleks vahelae nõuetele mittevastavuse põhjustanud kostjad ise. Kokkuvõttes ei vasta Hagudi tn 10 hoone II ja III korruse vahelagi ehitusprojektile. Hageja on teostanud ehitustööd vastuolus ehitusprojektiga ning vastuolus hageja enda tellitud kandekonstruktsioonide ekspertiisiga, kui on jätnud III korruse väljaehitamisel täiendavad lisatalad põrandale paigaldamata. Selle tulemusel tekkis olukord, kus kandekoormused langesid II korruse mittekandvatele vaheseintele ning tekkis avariieelne olukord. Lisaks on tuvastatud, et hageja poolt teostatud ehitustöö käigus on 50 % ulatuses läbisaetud II ja III korruse vahelae kandetala. Kostjad on tänaseks päevaks likvideerinud Hagudi tn 10 elamu varisemisohu elamu keskteljele II korruse lae osas täiendavate ajutiste kandetalade paigaldamise kaudu. Kuivõrd tegemist on ajutise lahendusega, on hageja poolt teostatud nõuetele mittevastava ehitustöö likvideerimiseks ning kogu korterelamu ohutuse ja stabiilsuse tagamiseks vajalik rajada tugiraam II korruse korteritesse olemasolevate vahelaetalade toestamiseks. Kuivõrd III korruse väljaehitamine oli hageja kohustuseks ning ehitusprojekt nägi ette täiendavate lisatalade paigaldamise vajadust, mida hageja ei teinud, on hageja teostanud II ja III korruse vahelaega seonduvad tööd vastuolus ehitusprojektiga ja hea ehitustavaga ning tööd ei ole teostatud vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1). Samuti on hageja pannud ohtu kogu Hagudi tn 10 korterelamu stabiilsuse ja ohutuse ning elamus elavate isikute vara ja tervise.

selles, et hageja on teinud ehitustöid kaasomandis olevate osadega seoses (II ja III korruse vahelaega seonduvalt ja katusega seonduvalt). VÕS § 641 lg 1 kohaselt peab töö vastama lepingutingimustele. Lepingutingimustele peavad vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid. Kohus märgib, et hageja on ehitusdokumentatsiooni olemasolu ja selle üleandmise osas kostjale I ja kostja I ehitise omanikujärelevalvele tõendamiseks esitanud omanikujärelevalve lepingu nr 2117/17-232JV ja omanikujärelevalvega peetud kirjavahetuse, millest nähtub, et leping nr 2117/17-232JV on lõppenud. Kohus leiab, et eeltooduga ei ole tõendatud, et hageja oleks esitanud suures ulatuses ehitusdokumentatsiooni kostjale I ja kostja I omanikujärelevalvele. Samuti on tõendamata hageja väited, nagu oleks omanikujärelevalve jätnud kostjale I asjakohase dokumentatsiooni edasi andmata, kuna väidetavalt jättis kostja I omanikujärelevalvele teenuse eest tasu maksmata. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks nõuetekohase ehitusdokumentatsiooni esitanud omanikujärelevalvele (ei Ehitusekspertiisibüroo OÜ-le, P. R.). Hageja kohustuseks oli AÕL punkti 4.4. kohaselt teostada ehitustööd mahus, mis tagab elamule pärast ehitustööde teostamist kasutusteatise registreerimise võimaluse. Kuna aga hageja ei ole kostjatele esitanud nõuetekohast ehitusdokumentatsiooni, tuleb kostjatel kasutusteatise saamiseks esitada Tallinna linnale ka ehitise audit ning ehitise tuleohutusaudit. Kohus on kokkuvõttes seisukohal, et hageja on rikkunud AÕL-i punktides 4.12.1 ning 4.12.3. kokkulepitud tingimusi ja on ehitustööd teostanud lepingule mittevastavalt. Hageja ei ole ehitustööde teostamisel taganud nende vastavust ehitusprojektile, õigusaktides sätestatud nõuetele, üldtunnustatud ehitusreeglitele, heale ehitustavale ning RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Ehitustööd, sealhulgas, kuid mitte ainult katusekonstruktsiooni ja fassaaditööd ei ole valmis ega vasta nõuetele, mistõttu ei ole võimalik lugeda töid vastuvõetuks. Puuduste olemasolust on kostjad hagejat teavitanud 24.09.2018 vastuskirjaga, esitas hagejale ka puuduste nimekirja, 25.10.2018 ja 12.11.2018 vastuskirjadega (kd II, tl 128-130, 131-133, 137-138, 139-140). Kohus leiab, et kostjad on teatanud töö lepingutingimustele mittevastavusest hagejale mõistliku aja jooksul (VÕS § 644 lg 1).

Kostjad on seisukohal, et hagejal ei ole nõudeõigust tagatisraha tagastamisele. VÕS § 101 lg 1 punkti 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. AÕL punkt 4.12.8. sätestab, et arendaja on kohustatud elamu katuse eemaldamise ja uue katuskatte paigaldamise tööde teostamise perioodiks hoiustama korteriühistu kontole kümme tuhat (10 000) eurot, sealjuures nimetatud summa kohustub arendaja korteriühistu kontole hoiustama hiljemalt kaks (2) kalendripäeva enne vastavate tööde alustamise päeva ning nimetatud summa hoiustatakse nimetatud tööde teostamise tagamiseks. Korteriühistu kohustub hiljemalt kahe (2) kalendripäeva jooksul arvates katusekatte tööde lõpetamisest tagastama korteriühistu kontole hoiustatud tagatisraha. Kohus on käesoleva kohtuotsuse punktis 14.7. tuvastanud, et katuse rekonstrueerimisel ette nähtud ehitustööd ei ole lõpetatud ning teostatud katusekatte lahendus sisaldab olulisi ehitusvigu ega vasta ei heale ehitustavale ega vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile. Katus ei ole kasutamisel ohutu ning ei vasta projekteeritud kestvusele 50 aastat. Katuse vastavusse viimiseks nõuetega ja ohutuse tagamiseks tuleb kogu katusekatte paigaldus teostada uuesti. Katusekatte praegune lahendus on vastuolus ehitusprojektiga. Kuna katusekatte nõuetekohane paigaldus oli ettenähtud ehitusprojektis, ning hagejal oli AÕL järgi kohustus ehitada vastavalt ehitusprojektile (AÕL punkt 4.12.1.), siis on hageja ehitustööde teostamisel rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingulist kohustust. Eeltoodust tulenevalt puudub hagejal alus nõuda tagatisraha tagastamist.

alltöövõtja poolt teostatud tööde eest, mille hageja kui peatöövõtja on lugenud valminud (võtnud töö vastu), kuid nõuetele vastavat tööd hageja kostjatele üle andnud ei ole. Kohus on käesoleva kohtuotsuse punktis 14. tuvastanud, et hageja on rikkunud AÕL-i punktides 4.12.1. ning 4.12.3. kokkulepitud tingimusi ja on ehitustööd teostanud lepingule mittevastavalt. Hageja ei ole ehitustööde teostamisel taganud nende vastavust ehitusprojektile, õigusaktides sätestatud nõuetele, üldtunnustatud ehitusreeglitele, heale ehitustavale ning RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele. Ehitustööd, sealhulgas, kuid mitte ainult katusekonstruktsiooni ja fassaaditööd ei ole valmis ega vasta nõuetele, mistõttu ei ole võimalik lugeda töid vastuvõetuks. Lõppakti alusel saab hageja kostjatele esitada arve siis, kui kostjad on tehtud tööd vastu võtnud. Hageja kahjuhüvitamise nõue summas 5768,52 eurot jääb rahuldamata.

Hageja on seisukohal, et hageja ei ole tekitanud kostjatele kahju summas 227 581,63 eurot. Kostjate kahjude loetelu hõlmab töid, mille parandamist või uue töö tegemist AÕL-i alusel hagejalt nõuda ei saa. Seega ei saa hagejalt nõuda ka nende tööde tegemisega seotud kulude kandmist. Hageja vastutus oli rahaliselt määratletud. Kostjad nõuavad hüvitist ka kulude eest, mis hageja vastutusel olevatesse töödesse üldse ei kuulunud.

Silmsirkel OÜ, OMK Inseneribüroo OÜ, Ehituse ABC, K-Rauta, Cramo Estonia AS, Estolux OÜ, OÜ Inrestauraator Projekt, Rahakatel OÜ). Kostjate kulude suurused on järgmised: − Katusega seotud puuduste likvideerimine, fassaadiga seotud puuduste likvideerimine, korstendega seotud puuduste likvideerimine, avatäidetega (v.a välisuksed) seotud puuduste likvideerimine- OÜ Sevenston hinnapakkumine summas 88 203,92 eurot (kd III, tl 33, pöördel). − Korterelamu ohutuse ja stabiilsuse tagamiseks vajalike ehitustööde teostamine; tuletõkkesektsioonide rajamine- OÜ Sevenston hinnapakkumine summas 66 581,28 eurot (kd III, tl 180-181, pöördel). OÜ Sevenston hinnapakkumisest tuleb maha lahutada II korruse korteritesse tugiraami rajamise maksumus 4657,80 eurot, kuivõrd vahepealsel perioodil on selgunud, et tugiraami teostamise kulu on suurem. Nimelt ei olnud OÜ Sevenston hinnapakkumises tugiraamiga seoses arvestatud asjaolu, et tugiraamile laskuvad ka täiendavad katusekoormused, sh lumekoormus. Tugiraami rajamise maksumust tõendab Irmi OÜ hinnapakkumine summas 15 000 eurot (kd IV, tl 162). OÜ Sevenstoni hinnapakkumise summa on pärast tugiraamiga seonduva maha lahutamist kokku 61 923,48 eurot (66 581,28 – 4657,80). − Välisustega seotud puuduste likvideerimine, mis oli vastavalt AÕL punktile 4.3.3. hageja kohustuseks, mida hageja ei ole teostanud- OÜ Nominete Projekt hinnapakkumine summas 1975,20 eurot (kd III, tl 34). − Vee- ja kanalisatsioonitorude ümbertõstmisega seotud tööde kulu, mis oli vastavalt AÕL punktile 4.3.4. hageja kohustuseks, mida hageja ei ole teostanud- Madera OÜ arve summas 500 eurot (kd III, tl 35). − Hageja kohustuseks oli läbi viia ka ehitusjuhtimist. Ehitusjuhtimine oli hageja lepinguliseks kohustuseks, mida aga hageja ei ole käesoleval ajahetkel täitnud. Seega on kostjatel õigus nõuda hagejalt sisse kulud, mis kostjatel tekib, kui teenus tellitakse kolmandalt isikult (AÕL punkt 4.14.). Projektijuhtimise teenuse ning omanikujärelevalve teenuse hinnapakkumine on summas 2040 eurot kuu ning hinnapakkumise kohaselt on eeldatav renoveerimistöö periood kolm kuud. Kokku tuleb kostjatel seega kanda seoses projektijuhtimise ja omanikujärelevalvega lisakulutusi 12 240 euro (2040 x 3 kuud x 2) ulatuses (kd III, tl 36-37). − Hagudi tn 10 korterelamu ehitustegevusega seotud ekspertiiside läbiviimise ning erinevate ekspertarvamuste tellimisega (nt avatäidete tellimisega seonduvalt, automaatse tulehäire süsteemi tellimisega seonduvalt, erinevate ekspertarvamuste tellimine ning ekspertidega suhtlemine, sh paikvaatlused jne) on tulnud tegeleda korteriühistu juhatusel ja Hagudi tn 10 korterelamu majahalduril. Eeltoodud kulude hüvitamist nõuavad kostjad hagejalt. Kostjad on täiendavalt selgitanud, et korteriühistu juhatuse ning majahalduri igapäeva töö sisuks ei ole ehitusjuhtimise korraldamine ning vastava töö summaarset väärtust näitab Telora hinnapakkumine (kd III, tl 36-37). Kostjatele on tekitatud ka täiendavat kahju seeläbi, et kostja I juhatus ning majahaldur on pidanud täitma kohustusi, mis vastavalt AÕL-ile olid hageja kohustuseks. Kostja I juhatuse poolt on omanikele esitatud arve summas 6336 eurot (kd III, tl 38) ning Hagudi tn 10 majahalduri poolt on esitatud arved kogusummas 2000 eurot (kd III, tl 39-45, pöördel; kd IV, tl 163-165, pöördel).

− Kostjatel on täiendavad kulud hageja poolt lepingu rikkumisega seoses tekkinud ka erinevate ekspertiiside, ekspertarvamuste ning juriidiliste hinnangute tellimisega. Kui hageja oleks oma kohustused täitnud vastavalt lepingule, ei oleks kostjatel tulnud tellida täiendavaid ekspertiise Hagudi tn 10 korterelamuga seoses. Kokku nõuavad kostjad täiendavate ekspertiisidega seotud kulutuste, täiendavate teenustega seotud kulutuste ning ehitusprojektide koostamisega seotud kulutuste hüvitamist kogusummas 8358,70 eurot (Antifire tuleohutus 138 eurot, 138 eurot- kd III, tl 46-47; Ehitusplaneerimise Osaühing ehitise audit 660 eurot, 1430 eurot, 550 eurot- kd III, tl 48-50; Elgrupp OÜ korvtõstuki rent 132 eurot- kd III, tl 51; Korstnapühkimistööde OÜ korstende kontroll 100 eurot, 70 eurot, 250 eurot- kd III, tl 52-54; Kütteprojekt OÜ küttesüsteemi projektdokumentatsioon 440 eurot- kd III, tl 55; Ramirent korvtõstuki rent 79,20 eurotkd III, tl 56; Valtsmees OÜ eksperthinnang katusetöödele 180 eurot- kd III, tl 57; Est Inseneribüroo OÜ omanikujärelevalve 1560 eurot- kd III, tl 58, pöördel; Laesson & Partnerid OÜ õigusabiarve 2677,50 eurot- kd III, tl 59, pöördel). Kohus märgib, et eeltoodud summade suuruseks kujuneb kokku 8404,70 eurot. Kuna kostjad nõuavad hagejalt antud kulude hüvitamist summas 8358,70 eurot, lähtub kohus eeltoodud summast. − Kostjad on kandnud seoses hinnapakkumiste tellimistega, ekspertiisikuludega seonduvalt, uue ehitusprojekti koostamiseks vajalike mõõdistustöödega seonduvalt, II ja III korruse vahelae seisukorra tuvastamise ja ajutiste tugipostide paigaldamise ja tugitalade rendiga seonduvalt täiendavaid kulusid kogusummas 7791,33 eurot (Sevenston OÜ arve hinnapakkumise koostamiseks 180 eurot, kd III, tl 182; T. R. ekspertiiside teostamise arved 600 eurot, 720 eurot, 360 eurot, kd III, tl 183-185; M. S.i ekspertiisi teostamise arve 2400 eurot, kd III, tl 186, pöördel; Aakermaa OÜ arve 360 eurot, kd III, tl 187; Geodeesia24 OÜ arve 420 eurot, kd III, tl 188; Silmsirkel OÜ arve 240 eurot, kd III, tl 189; OMK Inseneribüroo arve 480 eurot, kd III, tl 190; II korruse toestustalade jaoks vajalike puitprusside arve 26,70 eurot, kd III, tl 191; välisuste paigaldustarvete arve 45,03 eurot, 64,56 eurot, kd III, tl 192; Cramo Estonia AS rendiarved 10,08 eurot, 12 x 10,80 eurot, 5 x 11,52 eurot, kd III, tl 196-204, pöördel; Cramo tugipostide rendiarved 4 x 10,80 eurot, 2 x 11,52 eurot, kd IV, tl 166-169; Geodeesia 24 OÜ hinnapakkumine 960 eurot, kd IV, tl 170, pöördel; Estolux OÜ arve nr 1685 660 eurot, kd IV, tl 171). Kohus märgib, et kuna Cramo Estonia AS rendiarve nr 10649953 (summas 11,52 eurot) on esitatud topelt, siis on kostjate eeltoodud nõue põhjendatud summas 7779,81 eurot (7791,33 – 11,52). Eelnimetatud kulud on seotud asjaoluga, et hageja poolt korraldatud ja teostatud ehitustöö ei vasta nõuetele ning on oluliste puudustega. Juhul kui hageja poolt korraldatud ja teostatud ehitustöö oleks teostatud nõuetele vastavalt, ei oleks kostjatel täiendavaid kulutusi ega kulutuste tegemise vajadust tekkinud. Mõõdistustööde teostamise vajadus tulenes asjaolust, et hageja tellitud eelprojekti koostamisel ei soovinud hageja läbi viia mõõdistusi, mistõttu ei tehtud eelprojekti staadiumis oleva ehitusprojekti koostamise eelselt ära Hagudi tn 10 hoone mõõdistusi (kd IV, tl 172-173; kd IV, tl 174-175). − Kuna hageja tellimusel koostatud esialgse ehitusprojekti koostamise aluseks ei olnud läbiviidud mõõdistustöid ning Tallinna linna ettekirjutusega on kohustatud kostjaid esitama Tallinna linnale nõuetekohane ehitusprojekt, siis peavad kostjad tegema ka täiendavaid kulutusi uue eelprojekti koostamiseks (kd IV, tl 176-177). Eelprojekti koostamise maksumuseks on 4730 eurot.

− Lisaks oli hageja kohustuseks koostada ka põhiprojekti staadiumis olev ehitusprojekt (AÕL punkt 4.8.). Hageja vastavat kohustust ei täitnud. Seega tuleb kostjatel tellida ka eriosade põhiprojekti koostamine. Põhiprojekti koostamise maksumuseks on 3990 eurot (kd IV, tl 178-179). − Kuivõrd hageja ei ole kostjatele üle andnud nõuetekohaselt ehitusdokumentatsiooni, siis on hoonele kasutusteatise esitamiseks vajalik esmalt koostada kogu ehitise osas ehitise audit (EhS § 18) ja tuleohutusaudit. Auditite koostamine on vajalik selleks, et tõendada kohalikule omavalitsusele ehitise nõuetele vastavust, mis omakorda on tingimus kasutusteatise heakskiitmiseks Tallinna linna poolt. Kui hageja oleks oma lepingulisi kohustusi täitnud nõuetekohaselt ning andnud kostjatele üle kogu ehitusdokumentatsiooni, sealhulgas ehitustoodete vastavust tõendavad sertifikaadid (eriti tuleohutusega seonduvad sertifikaadid ja/või vastavusdeklaratsioonid), siis ei oleks kostjatel vajalik täiendavate auditite koostamine. Ehitise auditi koostamise maksumus on 8880 eurot (kd IV, tl 180-181). Tuleohutusauditi koostamise maksumus on 1800 eurot (kd IV, tl 182). − Kostjad selgitavad, et hagejal tuli muuhulgas tagada, et hageja poolt koostatud ehitusprojekt vastaks nõuetele ka kõigi ehitusprojekti eriosade suhtes, sh ventilatsiooniprojekti suhtes. Antud juhul on hageja poolt ehitusprojekt koostatud ilma, et oleks arvestatud ventilatsioonilahendust. Seetõttu peab I ja II korruse korterite ventilatsiooni lahendama eraldiseisvalt. Selleks on kostjad tellinud tööd (hülsid 200; hülsid 100*200; 100 hülss ventilatsiooni jaoks; hülss 100*200; hülsside paigaldus avde lõhkumine , kinniladumine; korstna mütsid; üks ühendus , 2 korruse kamina valmidus; üks ühendus, puhastusluuk 1 korruse pliit; ventilatsiooniavade puurimine), mille eesmärgiks oli vabastada üks kivikorstna lõõr ventilatsiooni jaoks (kd III, tl 63-63a). Kostjad nõuavad töid kajastavast arvest 50 % hüvitamist, kuna osaliselt on ventilatsiooniga seonduvad kulud kõigi kaasomanike kanda, samas on tööde teostamine oluliselt kallinenud hageja poolt nõuetekohaselt lahendamata ventilatsioonitööde tõttu. Seega nõuavad kostjad hagejalt ventilatsioonisüsteemi väljaehitamise maksumuse suurenemist 3853 euro (7706 : 2) ulatuses. Kostjate kahju hüvitamise nõue hageja vastu kokku on 227 570,11 eurot (88 203,92 + 15 000 + 61 923,48 + 1975,20 + 500 + 12 240 + 6336 + 2000 + 8358,70 + 7779,81 + 4730 + 3990 + 8880 + 1800 + 3853).

AÕL-i punkte 4.12.1. ja 4.12.3., mille kohaselt tuli hagejal ehitustööde teostamisel järgida ehitusprojekti, õigusaktides sätestatud nõudeid, üldtunnustatud ehitusreegleid ning head ehitustava, samuti RYL 2000 II klassi kvaliteedinõudeid. Olukorras, kus hageja kohustuseks oli vastavalt AÕL-ile teostada ehitusprojekti järgsed ehitustööd ning lepingus oli kokkulepitud, millistele nõuetele peavad ehitustööd vastama, on lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga hõlmatud kahju, mis tekib nõuetele mittevastavalt teostatud ehitustöö tõttu. Kohus on seisukohal, et antud juhul on kostjatele tekkinud kahju hõlmatud sätte kaitse-eesmärgiga, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis.

Vastutust saab välistada üksnes seadusest tulenevatel juhtudel või vastava pooltevahelise kokkuleppega. Käesoleval juhul ei ole pooled hageja vastutust välistavat või piiravat kokkulepet sõlminud. Vastutuse tuvastamisel peab lähtuma töövõtjale kehtestatud kõrgendatud vastutusest, mis tekib sõltumata rikkumise vabandatavusest. Töövõtulepingu eriregulatsioon (esmajoones VÕS § 642) on töövõtja vastutuse osas ammendav, st mittenõuetekohase täitmise puhul ei oma täiendavalt tähendust võlaõigusseaduse üldosa vabandatavuse regulatsioon (esmajoones VÕS § 103) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28.10.2008 kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08, punkt 22). Hageja on märkinud, et kostja I kaasas ehitustöödele omanikujärelevalve teostajana Ehitusekspertiisibüroo OÜ, keda esindas E. H. ning kellega koostöö lõppes 2017. aasta hilissügisel (viimane E. H., hageja ja kostja I allkirjastatud ehitustööde vaheakt nr 5 kannab kuupäeva 01. november 2017, kd II, tl 15-16, pöördel). 2017. aasta novembris vahetas kostja I omanikujärelevalve teostaja ja seda hakkas tegema P. R.. Hagejale ei ole teada, kas kostja I on teadlik asjaolust, et P. R. puudub kutsetunnistus, mis kinnitaks tema pädevust tegutseda omanikujärelevalvena (kd I, tl 59). Kostjad on selgitanud, et kostjad, sh korteriühistu, valisid esmalt hageja soovituste ja juhtnööride alusel omanikujärelevalve teostajaks E. H. (H.). Ühel hetkel selgus aga kostjate jaoks, et tegemist on sama isikuga, kes on hageja tellimusel teostanud projekteerimistöid, sealhulgas näiteks teostanud Hagudi tn 10 kandekonstruktsioonide ekspertiisi (kd III, tl 30-32). Omanikujärelevalve E. H. tööga ilmnes ehitustegevuse käigus kostjatele olulisi probleeme seoses nõuetele mittevastavalt teostatud ehitustöödega. Omanikujärelevalve oleks pidanud puudused varem tuvastama ning kostjad kahtlustasid, et omanikujärelevalve ei tegutse tegelikkuses kostjate ja korteriühistu huvides. Ühistu otsustas vahetada omanikujärelevalve teostajat. On oluline, et E. H.le tasus ehitusprojekti koostamise eest hageja ja seega tekitas hageja olukorra, kus omanikujärelevalve oli saanud tema käest tasu teostades samal ajal hageja poolt teostatavate ehitustööde osas järelevalvet. Tegemist on selge huvide konfliktiga. Pärast omanikujärelevalve teostaja E. H. kõrvaldamist töölt, hakati hageja ja kostja I vahel otsima uut omanikujärelevalve teostajat. Samal ajal aga jätkus hageja poolt ehitustööde teostamine ehk ehitustöid teostati ka ajavahemikul, kui omanikujärelevalve puudus (kd I, tl 149-150). Selleks ajaks, kui kostja I oli leidnud ja sõlminud lepingu uue omanikujärelevalve teostajaga (kelleks oli P. R.), oli hageja suurel määral korterelamu fassaadiga seotud ehitustööd lõpetanud ulatuses, milles see ei võimaldanud enam kontrollida omanikujärelevalvel teostatud ehitustöö nõuetele vastavust ja kvaliteeti. Vastuseks hageja väidetele seoses P. R. märgivad kostjad, et õiguslikult ei oma omanikujärelevalvega seotud küsimus üleüldse tähtsust. Kohus märgib, et töövõtja ei saa vabaneda vastutusest ega võimalikku ebakvaliteetset tööd õigustada võimaliku ebapiisava hageja omanikujärelevalvega (RKTKo nr 3-2-1-177-11, p 15; RKTKo nr 3-2-1-80-08, p 27). Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et asjakohased ei ole hageja väited omanikujärelevalvega seonduvalt. Samas on oluline rõhutada, et P. R. näol on tegemist pädeva isikuga, kellel oli ehitustööde teostamise ajahetkel vastav kutsetunnistus. EhS § 20 lg 1 teise lause kohaselt peab vastav kutsekvalifikatsioon olema üksnes isikul, kes teeb omanikujärelevalvet ehitusloakohustusliku ehitise üle. Hagudi tn 10 korterelamu ehitustööd toimusid aga mitte ehitusloa, vaid ehitusteatise alusel, mistõttu ei tulene õigusaktidest nõuet, et omanikujärelevalvel oleks kutsetunnistus. Mis puudutab hageja väidet, et hageja ja Estlander Grupp OÜ vahel allkirjastati 13.12.2017 töövõtulepingu lisa (kd I, tl 67-68), millega lepiti kokku, et ehitustööde lõppemise järgselt lähevad kõik ehitustööde garantiiga seotud õigused hagejalt üle kostjale I, siis selles osas

märgib kohus järgmist. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostjad pöördunud Estlander Grupp OÜ poole, kes vastas neile 17.11.2020 kirjaga (kd V, tl 10-20), et lepingu tellija pooleks on O&P Investeeringud OÜ. Lepingu tellija O&P Investeeringud OÜ ja Estlander Grupp OÜ on sõlminud ehituse lõppakti, millega pooled loevad lepingus kokkulepitud tööd teostatuks ja kohustused täidetuks. Eeltoodust tulenevalt ei näe Estlander Grupp OÜ Korteriühistu Hagudi 10 esitatud nõudel alust ega nõustu nõude ühegi osaga. Kohus leiab, et antud kirjast nähtub, et ehitustööde teostaja Estlander Grupp OÜ tegutses hageja alltöövõtjana ning omab lepingulist suhet üksnes hagejaga. Seega ei ole kostjatel võimalust nõuda või pöörduda nõuetega Estlander Grupp OÜ vastu, keda hageja kasutas alltöövõtjana ning kostjate nõuded saavad olla suunatud üksnes hageja kui AÕL-i järgse töövõtja (peatöövõtja) vastu. Seega vastutab hageja töövõtulepingule mittevastava töö eest.

Hageja leiab, et leppetrahvi saab nõuda vaid kooskõlas AÕL punkti 4.14. teises lauses sätestatuga (AÕL punkt 4.15.). Puudub alus leppetrahvi kohaldamiseks. Hageja poolt finantseeritud tööd on nõuetekohaselt lõpetatud. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi nõude esimeseks eelduseks VÕS § 158 lg 1 järgi on, et pool oleks rikkunud oma lepingust tulenevat kohustust kokkulepitud viisil ning rikkumine ei ole vabandatav, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti (VÕS § 160) (vt Riigikohtu 15. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-08, p 14). AÕL punkt 4.15. sätestab, et arendaja poolt teostatavate ja finantseeritavate ehitustööde mitteõigeaegsel täitmisel on omanikel õigus nõuda arendajalt leppetrahvi null koma null kakskümmend kaks protsenti (0,022 %) punktis 4.2 nimetatud summalt iga viivitatud päeva eest, eeldusel, et omanikud on täitnud enda käesolevast lepingust tulenevad kohustused ning kui eelnevalt ei ole kirjalikult kokku lepitud teisiti. AÕL punkti 4.2. kohaselt rahastab arendaja käesolevas lepingu punktis kirjeldatud ehitustöid kogusummas seitsekümmend kaks tuhat kakssada (72 200) eurot (sisaldab käibemaksu). Mis puudutab hageja väidet, et leppetrahvi saab nõuda vaid kooskõlas AÕL punkti 4.14. teises lauses sätestatuga, siis kohus on käesoleva kohtuotsuse punktis 13 selgitanud, et antud juhul ei ole vaidlust selles, et nõuetele mittevastavad ehitustööd on konkreetselt need tööd, mille on teostanud või tellinud hageja. Kostjad on esile toonud, et peamised puudused, mida kostjad hagejale ette heidavad, ongi seotud katusekonstruktsiooni ja katusekatte lahendusega, samuti elamu fassaadiga. Lisaks on pööningukorrusel toimunud nõuetele mittevastava ehitustegevuse tulemusena seatud ohtu kogu Hagudi tn 10 korterelamu ohutus ja stabiilsus. Puuduste likvideerimise (kostjatele tekkinud kahju) suuruseks kujuneb 227 570,11 eurot. Pooled on AÕL punktis 4.11. leppinud kokku, et hageja kohustub ehitustööde lõpetamise tagama hiljemalt 9 kuu jooksul, arvates ehitustööde alustamisest. Hageja sõlmis Estlander Grupp OÜ-ga ehitustöövõtulepingu 09.08.2017. Seega algasid tööd algasid 09.08.2017 ja pidid olema lõpetatud hiljemalt 9 kuu jooksul ehitustööde alustamisest vastavalt AÕL punktile 4.11. 9-kuuline tähtaeg sai täis 09.05.2018. Kostjad II-VII nõuavad hagejalt leppetrahvi alates 10.05.2018 kuni kohustuse täitmiseni. Leppetrahv seisneb antud juhul selles, et hageja oli viivituses ehitustööde nõuetekohase teostamise ja korraldamisega vastuhagi esitamise seisuga (02.09.2019) vähemalt 15 kuud (479 päeva), mistõttu oli oluliselt takistatud või mõnede korterite puhul võimatu kasutada Hagudi tn 10 korterelamut vastavalt ehitise kasutusotstarbele. Kohus märgib, et kostjate II-VII väited selle kohta, et omanikel (kostjad VI-VII) tuli üürida asenduspinda, on tõendamata. AÕL punktist

leppetrahvi 45 639,12 eurot. Seega kujuneb käesoleval juhul vastuhagi hinnaks 273 220,75 eurot (227 581,63 + 45 639,12). Menetluskulude jaotus

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.