Asjaõigus › Omandiasjad

Kohtuistungil jäi hageja esitatud nõuete ja põhjenduste juurde. Hageja pakkus kostjale omandi kaotamise eest hüvitist rohkem kui oli müügikuulutustes sama piirkonna kohta. Selle raha eest saaks kostja Nõmmele korteri ja teha remondi. Kinnisvara hinnata lasta polnud mõtet, kuna oli lootus, et kostja nõustub. Kostja lubas esitada ekspertiisiakti, kuid ei teinud seda. Hind 1,2 miljonit oli 1,5-2 aastat tagasi, praeguseks on hinnad langenud. Kostja ei ole hageja poolt pakutud hinda ümber lükanud. Kostja vastuväited, vastuhagi nõuded ja põhjendused Kostja vaidleb hagile vastu. Korter on olnud kostja koduks pikka aega. Kostja ei soovi kaasomandi lõpetamist, kuid arvestades hageja käitumist kostja suhtes peab ta oma seisukoha ümber hindama. Kostja vaidleb vastu kaasomandi lõpetamise viisile, kuna see ei võimalda kostjal jätkata kaasomandi kasutamist koduna. Korteriomandit on võimalik jagada reaalosadeks. Korteri turuväärtus on oluliselt suurem. Kostja esitab hiljemalt kohtuistungil selle kohta hindamisakti. Kostja ettepanek on kaasomand jagada selle reaalosadeks jagamise teel. Kostja esitab selle võimalikkuse kohta hiljemalt korraldaval istungil eksplikatsiooni. Kui korteriomandi jagamine reaalosadeks ei ole võimalik soovib kostja hageja kaasomandiosa hagejalt välja osta. 10.12.2007 esitas kostja vastuhagi. Kostja küll ei soovi kaasomandi lõpetamist, kuid kuna see lõpetatakse tema arvamusest hoolimata, taotleb ta kaasomandi jagamist reaalosadeks – kaheks korteriomandiks. Kostja ei soovi lahkuda kodust, kus on elanud alates 1949. Hageja korteris ei ela, kuigi on korterisse nr 1 registreeritud. Hageja on mehe juures Türgis üle 3 aasta. Korter nr 2 oli aastaid kasutusel ühiskorterina. 1996 korter nr 2 erastati kahe üürniku poolt. Teine üürnik müüs oma mõttelise osa hageja isale, kes elas samas majas I korrusel korteris nr

Vaidluse lahendamise materiaalõiguslikuks aluseks on AÕS § 76 lg 1, § 77 lg 1 ja lg 2. Kooskõlas AÕS § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohtul on õigus kaasomand lõpetada vaid AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil ja vaid sellisel viisil mille kohta on kohtule esitatud hagi ja vastuhagi. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistavaks asjaoluks üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus tuvastanud nagu ka muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Pooled on kaasomandi lõpetamiseks esitanud hagis ja vastuhagis nõuded, mis võimaldavad kohtul valida nelja erineva kaasomandi lõpetamise viisi vahel. Kohus leiab, et kaasomandi jagamine ei ole võimalik asja jätmisega hagejale ja kostjale hüvitise maksmisega tema omandi kaotamise eest. Selliseks jagamiseks pidanuks hageja tõendama asja tegelikku väärtust. Hageja seda teinud ei ole. Kostja on juba vastuses hagiavaldusele vaielnud vastu hageja poolt pakutud hüvitise suurusele ning 22.11.2007 kohtuistungil kinnitanud, et tema hindamisakti ei esita. Hagejale oli teada, et kostja vaidlustas hageja poolt pakutud hüvitise suurust 1 200 000 krooni kogu menetluse vältel, väites, et see ei ole kostja omandi tegelik väärtus. Vaatamata sellele kinnitas hageja esindaja 01.04.2008 kohtuistungil, et „polnud mõtet kinnisvara hinnata lasta, sest oli lootus, et kostja nõustub“. Kuna omandi kaotamine kaasomandi lõpetamisel asja jätmisega hagejale riivab põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleks kostjale omandi kaotamise eest tagada õiglane ja kohene hüvitis. Selleks tuleks võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga. Hageja esitas asja väärtuse tõendamiseks vaid kaudsed tõendid – sama piirkonna müügikuulutused (lk 20-26). Kostja on kogu menetluse kestel nimetatud müügikuulutustest kujundatud hüvitise suurusele vastu vaielnud. Hageja nõude lahutamatuks osaks on asja tegelik väärtus, mille alusel saaks arvestada kostjale hüvitamisele kuuluva summa. Asja tegelikku väärtust pidanuiks tõendama nõude esitaja – hageja, mitte kostja hüvitise suurusele vastuvaidlejana. Vastuhagi rahuldamine ei ole võimalik põhjusel, et korteriomand, mille suhtes hagid on esitatud ei ole reaalosadeks jagatav. Seetõttu ei saa kohus kaasomandit lõpetada kostja poolt ettepandud viisi. Reaalosadeks jagamisel peab olema võimalik mõlema tekkiva korteriomandi kasutamine vastavalt sihtotstarbele ja olemusele. Kohus tuvastas kohtuistungil tõendeid uurides (lk 120 olev plaan), mille kohta hageja esindaja ja kostja seletusi (protokoll lk 170 pöördel) andsid, et kui kaasomand lõpetataks vastuhagis taotletud viisil, peaks hageja oma korteriomandi ühel pool esikut asuvatest ruumidest (plaanil nr 18, 19, 20, 26) teisel pool esikut asuvatesse ruumidesse (plaanil nr 22,23,24, 27) minema läbi ühiskasutuses oleva esiku. Kahel pool esikut asuvad ruumid ei ole omavahel ühenduses. Selliselt asuvad ruumid ei saa moodustada eraldi korteriomandit korteriomandiseaduse mõttes. Korteriomandit tulenevalt selle olemusest ja sihtotstarbest ei saa tõlgendada selliselt, et ühtedest ruumidest teistesse pääsemiseks tuleks minna läbi ühiskasutuses oleva esiku või tualettruumi. Korteriomandi reaalosadeks jagamisel oleks hagejal oma korteriomandit moodustavates ruumides liikumiseks üksnes selline võimalus.

KOS § 7 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanikul õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana. Tulenevalt ülalmärgitust on kohtul valida, kas kaasomand lõpetada omanike vahelisel enampakkumisel või avalikul enampakkumisel. Hagile esitatud vastuses märkis kostja, et soovib ise hageja omandiosa välja osta. Kuigi vastuhagis kostja kaasomandi lõpetamiseks sellist alternatiivnõuet ei esitanud, tuleb kohtu arvates eelistada seda kaasomandi lõpetamise viisi kui kõige õigemat ja õiglasemat, sest see vastab mõlema kaasomaniku huvidele ja tahtele. Sellise kaasomandi lõpetamise viisi esitas hagiavalduses hageja ja see vastab kostja vastuses esitatud kostja tahtele, mistõttu see on mõlema poole suhtes kõige õiglasema ja võimaldab mõlemal poolel enampakkumisest osa võtta. Nimetatud kaasomandi lõpetamise viis võimaldab kostjal säilitada eluruumi, mille kasutamist alates 1949 ta on rõhutanud, juhul kui ta enampakkumise võidab.

Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamisega menetluse kulud jätta kostja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on hagejal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kooskõlas 17.12.2007 kohtumäärusega (lk 133) ja juhindudes TsMS §190 lg 1, 2 tuleb kostjalt välja mõista vastuhagi esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv 1000 krooni.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.