Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-110-09 Tartu, 28. oktoober 2009. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Aave Volmeri hagi Irina Sahnenko vastu kaasomandi lõpetamiseks ja Irina Sahnenko vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-28076 Irina Sahnenko kassatsioonkaebus Aave Volmeri vastukassatsioonkaebus 1 200 000 krooni Hageja Aave Volmer (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kostja Irina Sahnenko (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Andres Past 28. september 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-28076 vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas. Saata asi selles osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata Irina Sahnenko vastuhagi rahuldamata jätmise osas.
3.Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.
Vastukassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Tagastada Aave Volmerile 5. juunil 2009. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni ja
22.juunil 2009. a tasutud kautsjon 11 600 (üksteist tuhat kuussada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Aave Volmer (hageja) esitas 6. oktoobril 2006. a Harju Maakohtule hagi Irina Sahnenko (kostja) vastu, milles palus lõpetada poolte kaasomand Tallinnas Xxxxx xx-x asuvale korteriomandile (edaspidi korteriomand) selliselt, et kaasomandis olev korteriomand jäetakse hageja ainuomandisse ning hageja kohustub kostja osa eest kostjale maksma hüvitise 1 200 000 krooni. Kui kohus peab hageja esimest nõuet põhjendamatuks, palus hageja lõpetada kaasomand selliselt, et korteriomand müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse poolte vahel vastavalt kaasomandi osade suurusele. Kui kohus peab hageja esimest ja teist nõuet põhjendamatuks, palus hageja kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse poolte vahel vastavalt kaasomandi osade suurusele. Hagiavalduse kohaselt kuulub korteriomandist hagejale 5156/10 000 suurune mõtteline osa ja
kostjale 4844/10 000 suurune mõtteline osa. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei ole sõlminud kokkulepet, millega välistataks kaasomandi lõpetamise nõudeõigus. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise viisidest ei ole vaidlusaluse korteriomandi puhul võimalik korteriomandi jagamine reaalosadeks. Korteriomandiseaduse (KOS) § 3 lg 1 kohaselt võib korteriomanditeks jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega. Seega ei ole võimalik korteriomanditeks jagada teist korteriomandit. Isegi juhul, kui see oleks õiguslikult võimalik, kaasneksid reaalosadeks jagamisega olulised ümberehitused ja suured kulud. Kaasomandi lõpetamise viisidest jääb üle võimalus anda asi ühele kaasomanikest või müüa asi enampakkumisel. Õiglane oleks kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand antakse tervikuna hageja omandisse ja kohustatakse teda kostjale hüvitama kostja osa kaasomandist, kuna hagejale kuulub suurem osa kaasomandist ning sellise jagamise korral kuuluks terve Xxxxx tn xx asuv kinnistu hagejale ja lõppeksid poolte vaidlused kaasomandi kasutuskorra üle. Hageja on nõus maksma kostja osa eest 1 200 000 krooni, mis on rohkem kui kostja osa turuväärtus.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja elab vaidlusaluses korteris alates 1949. aastast ja see on tema kodu. Kostja vaidles vastu hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisile ja leidis, et kaasomand tuleks lõpetada korteriomandi reaalosadeks jagamisega. Samuti on korteriomandi turuväärtus suurem hageja pakutust. Kui kohus ei pea kaasomandi jagamist reaalosadeks võimalikuks või põhjendatuks, oli kostja valmis hagejalt välja ostma tema mõttelise osa.
3.Kostja esitas 10. detsembril 2007. a vastuhagi, milles palus poolte kaasomand korteriomandile lõpetada selliselt, et jagada korteriomand kaasomanike vahel reaalosadeks. Korteriomandi jagamine reaalosadeks on õiguslikult ja ehituslikult võimalik. Korteriomandist on võimalik moodustada kaks iseseisvat korteriomandit.
4.Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. KOS § 3 lg 1 ei võimalda korteriomandit jagada uuesti korteriomanditeks. Lisaks ei ole hoones torustikke ja kommunikatsioone, mis võimaldaksid korteriomandi hageja kasutuses olevasse osasse ehitada kööki ja pesemisruumi, seega ei ole hageja kasutuses olevaid tube võimalik eraldi korterina kasutada. Hageja kasutuses olevad toad ei ole omavahel ühendatud, seega ei saa need moodustada eraldi kasutatavat korterit. Korterite vahele ei ole võimalik ehitada tulekindlaid vaheseinu.
5.Harju Maakohus rahuldas 5. mai 2008. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohtu otsuse kohaselt tuleb kaasomand korteriomandile lõpetada korteriomandi müümisega omanikevahelisel enampakkumisel. Kaasomandit ei ole võimalik jagada nii, et asi jäetakse hagejale ja kostjale makstakse omandi kaotamise eest hüvitist. Selleks, et kaasomandit oleks võimalik sel viisil lõpetada, oleks hageja pidanud tõendama kaasomandis oleva asja tegeliku väärtuse. Hageja seda teinud ei ole. Hageja esitas asja väärtuse tõendamiseks vaid kaudsed tõendid � sama piirkonna müügikuulutused. Kostja on kogu menetluse kestel nimetatud müügikuulutustest kujundatud hüvitise suurusele vastu vaielnud. Vastuhagi ei ole võimalik rahuldada, kuna korteriomand ei ole reaalosadeks jagatav. Reaalosadeks
jagamisel peab olema võimalik mõlemat tekkivat korteriomandit kasutada vastavalt sihtotstarbele ja olemusele. Kui kaasomand lõpetataks vastuhagis taotletud viisil, peaks hageja oma korteriomandi ühel pool esikut asuvatest ruumidest teisel pool esikut asuvatesse ruumidesse minema läbi ühiskasutuses oleva esiku. Kahel pool esikut asuvad ruumid ei ole omavahel ühenduses. Selliselt asuvad ruumid ei saa moodustada eraldi korteriomandit korteriomandiseaduse mõttes. Kaasomand tuleb lõpetada korteriomandi müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Selline kaasomandi lõpetamise viis on kõige õigem ja õiglasem, sest see vastab mõlema kaasomaniku huvidele ja tahtele. Sellise kaasomandi lõpetamise viisi esitas hagiavalduses hageja ja see vastab kostja vastuses esitatud kostja tahtele. Samuti võimaldab see kostjal säilitada eluruumi, kui ta enampakkumise võidab.
6.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas uus otsus või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus ei hinnanud kõiki tõendeid. Kostja leidis, et KOS § 4 lg 4 kohaselt on võimalik jagada korteriomand reaalosadeks. Hageja kasutuses olevaid ruume on võimalik eraldi kasutada, seega on KOS § 2 lg-st 1 lähtudes võimalik moodustada nendest eraldi korteriomand.
7.Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
8.Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega lõpetada poolte kaasomand selliselt, et korteriomand läheb hageja ainuomandisse ning hageja kohustub hüvitama kostjale viimasele kuuluva kaasomandi osa väärtuse. Hageja leidis, et ta on tõendanud, et kostjale pakutud 1 200 000 krooni on rohkem kui turuhind ja kostja ei ole vastupidiseid tõendeid esitanud. Maakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-d 1 ja 2, kuna on jätnud põhjuseta arvestamata hageja esitatud tõenditega ja on pidanud kinnisvara hindamise akti nii oluliseks tõendiks, mille esitamata jätmisel tuleb jätta hagi rahuldamata.
9.Kostja vaidles hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Tallinna Ringkonnakohus jättis 13. veebruari 2009. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ning ei pidanud vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 alusel korrata. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et korteriomand ei ole kostja taotletud viisil reaalosadeks jagatav, kuna reaalosasse kuuluvad eluruumid ei moodusta ühtset tervikut. Hagejal on märkimisväärne huvi kostjalt kaasomandi osa ära osta, kuna hagejale kuulub ka maja esimesel korrusel asuv korteriomand ning kostja osa väljaostmisel jääks kogu maja hageja ainuomandisse. Sellega kaoksid ka edaspidised võimalikud konfliktid elamu ja hoovi ühisel valdamisel ja kasutamisel. Üksnes see aga ei õigusta hageja nõuet jätta korteriomand tema ainuomandisse ilma enampakkumist korraldamata. Hageja ei ole esitanud mingeid põhjendusi selle kohta, milline eriline huvi on tal omandada kostja kaasomandi osa fikseeritud hinnaga. Kostja jäi ringkonnakohtu istungil selle juurde, et hageja pakutud 1 200 000 krooni on tema kaasomandi osa eest liiga väike summa. Samuti ei nõustunud kostja Rime Kinnisvara AS-i eksperdihinnanguga, mille kohaselt on korteriomandi turuväärtus 2 110 000 krooni. Seega on õige jätta mõlemale kaasomanikule võimalus
saada kogu korteriomandi omanikuks, pakkudes teisele poolele omandi kaotamise eest õiglast hinda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohtud on põhjendamatult jätnud kohaldamata põhiseaduse §-d 32 ja 33, mille kohaselt omand ja kodu on puutumatud. Kohtud ei ole, otsustades kaasomand lõpetada korteriomandi müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel, arvestanud sellega, et kostja on üle 60 aastane töövõimetu pensionär. Kaasomandi sel viisil lõpetamine on ebaõiglane, kuna poolte varanduslik seis on ebavõrdne. Ringkonnakohus ei ole taganud poolte võrdset kohtlemist apellatsioonimenetluses, kuivõrd hagejal oli vandeadvokaadist esindaja, kostjal esindajat aga ei olnud. Ringkonnakohus oleks pidanud tagama ka kostjale esindaja. Kostja on menetluse käigus palunud jätta hagi rahuldamata. Kohtud ei ole kontrollinud, kas hagi saab rahuldada või mitte, ja on jätnud kostja väited analüüsimata. Kohtud oleksid pidanud jätma hagi rahuldamata ja kaasomandi lõpetamata.
12.Hageja esitas vastukassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja vastuapellatsioonkaebuse, ning teha asjas uus otsus, millega lõpetada poolte kaasomand korteriomandile selliselt, et korteriomand läheb hageja ainuomandisse ja hageja kohustub kostja osa eest kostjale tasuma 1 200 000 krooni. Hageja leiab, et olukorras, kus hageja oli maakohtus esitanud korteriomandi väärtuse tõendamiseks müügikuulutused ja kostja ei olnud korteriomandi väärtuse kohta tõendeid esitanud, oli ebaõige maakohtu seisukoht, et hageja ei ole kostja mõttelise osa väärtust tõendanud. Maakohus rikkus TsMS § 232 lg-d 1 ja 2, jättes hindamata hageja esitatud tõendid ja pidades kinnisvara hindamise akti nii oluliseks tõendiks, mille esitamata jätmisel tuleb hagi jätta rahuldamata. Ringkonnakohus jättis hageja väited hindamata. Hageja esitas ringkonnakohtule korteriomandi väärtuse tõendamiseks ka hindamisakti. Ringkonnakohus oleks otsust tehes pidanud lähtuma esitatud tõenditest, mitte jätma hageja nõuet rahuldamata üksnes põhjusel, et kostja arvates oli hind liiga väike. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks on õiglasem kaasomand lõpetada korteriomandi müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel.
13.Kostja vaidleb hageja vastukassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
14.Hageja vaidleb kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega hageja vastuapellatsioonkaebus jäeti rahuldamata ja määrati kindlaks menetluskulude jaotus. Tühistatud osas tuleb tsiviilasi TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata osas, millega jäeti rahuldamata kostja apellatsioonkaebus ning kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et jagada korteriomand kaasomanike vahel reaalosadeks.
16.Praeguses asjas on hageja esitanud hagiavalduses kolm nõuet. Esimese nõudena palus hageja kaasomand lõpetada selliselt, et korteriomand jäetakse hageja ainuomandisse ning hageja kohustub
kostjale tema osa eest maksma 1 200 000 krooni. Hageja palus oma teise ja kolmanda nõude rahuldamist kaaluda juhul, kui kohus ei pea esimese nõude rahuldamist võimalikuks. TsMS § 370 lg 2 kohaselt on kohtule kohustuslik hageja taotlus kontrollida ühte võimalikest nõuetest esimeses järjekorras. Maakohus põhjendas hageja esimese nõude rahuldamata jätmist sellega, et hageja ei ole tõendanud korteriomandi väärtust. Maakohus leidis, et hageja esitas asja väärtuse tõendamiseks vaid müügikuulutused, mis on kaudsed tõendid. Maakohus rikkus sellega TsMS § 232 lg-t 2, mille kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kolleegium leiab, et iseenesest ei ole välistatud korteriomandi väärtuse tõendamine ka samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade müügikuulutustega. Olukorras, kus hageja oli maakohtule esitanud tõendid korteriomandi väärtuse kohta ning apellatsioonimenetluses ka korteriomandi hindamisakti, oleks ringkonnakohus pidanud TsMS § 232 lg 1 järgi hindama esitatud tõendeid ja võtma seisukoha korteriomandi väärtuse kohta. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ning korteriomandi väärtuse kohta seisukohta ei võtnud. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 442 lg-st 8 ja § 654 lg-st 5 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust.
17.Kostja kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Kostja väide, et ringkonnakohus jättis kohaldamata PS § 32, ei ole põhjendatud. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu otsuse põhjendustega vastuhagi rahuldamata jätmise osas. Kaasomandi lõpetamine on sätestatud AÕS §-des 76 ja 77 ning Riigikohtu praktikale tuginedes on neid sätteid võimalik kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16). Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada ka siis, kui kaasomandi lõpetamisel müüakse asi kaasomanikevahelisel enampakkumisel, täitemenetluse seadustiku alusel. Kuna selles kohtuasjas lahendatakse omandiküsimust, siis pole asjakohane kostja viide PS §-le 33. Ekslik on kostja seisukoht, et ringkonnakohtul oli kohustus tagada kostjale esindaja olemasolu. Sellist kohustust kohtule seadusest ei tulene.
18.Kolleegium märgib, et TsMS § 442 lg-st 5 tuleneb kohtu kohustus lahendada poolte nõuded kohtuotsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jättis ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis ei ole ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebust lahendanud.
19.Hageja vastukassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause järgi riigituludesse.
20.Menetluskulude jaotus poolte vahel tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest. Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.