Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 7. september 2022
Tsiviilasja number
2-21-5188
Tsiviilasi
Keko Invest OÜ avaldus avalikult teelt juurdepääsu määramiseks ja puudutatud isikute tahteavalduse asendamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 1. märtsi 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised esindajad
ja
Keko Invest OÜ, Vilmar Engeli, Marianna Šaporenko, Maksim Šaporenko ja Tiit Vohta määruskaebused Kirjalik menetlus
nende Määruskaebuse esitajad:
Puudutatud isikud:
Edasikaebamise kord
katastritunnus XXXXXXXXXXXXX). XXX kinnistul asub X, pakkudes klientidele majutusteenust. XXX kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu on kinnistu ja seal paikneva hoone kasutamine, remontimine jne võimatu. Ajalooliselt on kinnistule juurdepääsuks kasutatud olemasolevat teed, mis läbib X, X, X, X ja X kinnistuid. X ja X kinnistute omanikud on sulgenud ajaloolise juurdepääsutee. Avaldaja esitas koos avaldusega esialgse õiguskaitse avalduse, milles palus esialgse õiguskaitse korras keelata X kinnistu omanikul Sergei Musakkol (menetluses asendunud Nele Kondiga), X kinnistu omanikul Tiit Vohtal, X kinnistu omanikul Vilmar Engelil, X kinnistu ühisomanikel Maksim Šaporenkol ja Marianna Šaporenkol, X kinnistu omanikul X OÜ-l juurdepääsu takistamine keti, värava või muu takistusega, võimaldamaks kõikidele isikutele liikumiseks jalgsi ja sõidukitega XXX kinnistule. Viru Maakohus rahuldas 30. aprilli 2021. a määrusega esialgse õiguskaitse avalduse. Maakohus rakendas esialgset õiguskaitset, millega kohustas eespool märgitud asjast puudutatud isikuid võimaldama kuni asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni avaldajal, temaga seotud ja muudel isikutel kasutada jalgsi ja sõidukitega liiklemiseks juurdepääsutee osa, mis on märgitud kohtumääruse lisaks oleval plaanil punase tähistusega. Maakohus kohustas X, X, X, X ja X kinnistute omanikke plaanil näidatud juurdepääsuteelt kõrvaldama viivitamatult kõik takistused (ketid, väravad) või andma avaldajale värava võtmed värava avamiseks, muud esemed, mis takistavad juurdepääsu XXX kinnistule. Maakohus määras määruse kehtivuse ajaks avaldaja juurdepääsutasuks 50% puudutatud isikute maamaksust.
väljakujunenud praktikaga. Võimalik juurdepääs X, X ja X kinnistute kaudu oleks kõige lühem, kuid seda teed tuleb ehitada.
Kolmas alternatiiv on avalduses näidatud juurdepääs läbi X, X ning X kinnistute. Sellise tee kasutamine eeldaks ajalooliselt kasutuses olnud tee taastamist.
X kinnistu omanik on seisukohal, et juurdepääsu tee tuleb määrata killustiku tee kaudu, mis läbib Alutaguse vallale kuuluvat X kinnistut ja vähesel määral ka X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistuid. Avalduses pakutud juurdepääsutee koormab X kinnistut intensiivselt. X kinnistu omanik ise seda teed ei kasuta ja see oleks vajalik ainult avaldajale. X kinnistu omanik omandas kinnistu puhkamise eesmärgil ja seega peaks ta taluma avaldaja äritegevusest tulenevat häirivat tegevust, külastuskoormust, ehitustegevust ja külalistemaja haldamisest tulenevat koormust. Piirkonnas kehtib juba 17 aastat kokkulepe, et sissesõit läbi X kinnistu teistele kinnistutele on piiratud tõkkepuuga, mille võtmed on X, X, XXX ja X kinnistute omanikel. X ja X kinnistute omanikud palusid jätta avalduse avalduses toodud viisil juurdepääsutee määramiseks rahuldamata. Avaldajal on olemas ligipääs avalikult kasutatavalt teelt mööda killustiku teed läbi X, X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistute. Nimetatud kinnistute kaudu kulgeb täies ulatuses ja katkematult korralik ja tugev killustikutee. Avalduses märgitud tee puhul on tegemist pehme aluspinnasega isetekkelise teerajaga. X kinnistu omanik leidis, et avaldus tuleb rahuldada. X kinnistut ei läbi ükski tee, mille kaudu pääseks avalikult kasutatavale teele. Seega eeldaks juurdepääsu lahendamine X kinnistu põhjasuunas uue tee ehitamist ja vastavaid kulusid. X kinnistult läheb tee avalikult kasutatavale teele läbi X, X, X ja X kinnistute. Tee rajamine läbi X kinnistu riivaks ebaproportsionaalselt X kinnistu omaniku õigusi, sest nimetatud tee sisuliselt poolitaks kinnistu ja läbiks X kinnistu hooviala. Alutaguse valla seisukoha järgi on avalduses märgitud tee puhul tegemist ajalooliselt kasutuses olnud teega. Vald tugineb Eesti põhikaardi varasemate versioonidele, katastriplaanidele ja Kohtla kaevanduse suvilate sidumisplaanidele. Põhikaardi andmetel oli tee kahelt poolt läbitav, kuid lõik, mis kulges otse X kinnistult X ja X kinnistutele, ei ole praeguseks hetkeks säilinud. Põhikaardi varasemal versioonil puudub X, X, XXXXX ja XXXXX kinnistutel asuv tee (olemasolev killustikkattega tee). X, X, XXXXX ja XXXXX kinnistuid läbiv killustikkattega tee ei ulatu XXX kinnistuni. Tee lõpeb XXXXX kinnistul ja sellel ei ole X kinnistu kaudu ühendust XXX kinnistuga. Tegemist on elamukrundi sisese lagedama alaga. X ja XXXXX kinnistu omanikud on teavitanud Alutaguse Vallavalitsust oma soovist kinnistud liita ning esitatud ehitusteatise 2111201/16926 piirdeaia rajamiseks. Ehitusteatise kohaselt arvestatakse Alutaguse valla üldplaneeringust tulenevate tingimustega piirdeaia rajamise osas ning see ei ulatu ehituskeeluvööndisse. Avalikult kasutatavale teele on AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas vastaspoole kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja vastaspoolt kui kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-48-10, p 22). Maakohus tuvastas, et tegelikult on juurdepääsutee avaldajale kuuluvalt XXX kinnistult avalikult kasutatavale teele olemas. Alutaguse valla poolt esitatud Eesti põhikaardi
väljavõttega on tõendatud, et tegemist on ajaloolise juurdepääsuteega, kust kaudu X ja XXX kinnistute omanikud pääsesid avalikult tasutatavale teele. Tee on täies ulatuses läbitav ka transpordivahenditega. Tee ei läbi kinnistute õuealasid ja on kohati ääristatud aiaga. Nimetatud tee kasutamine koormab puudutatud isikute kinnistuid kõige vähem, võrreldes alternatiivsete juurdepääsutee variantidega, sest on olemas ja on kasutuses. Kuigi juursepääsutee on olemas, tõkestasid naaberkinnistute omanikud X ja XXX kinnistute omanikele ja nende külalistele juurdepääsu avalikult kasutatavale teele neljast kohast: X ja X kinnistute piirilt ning X ja X kinnistute piirilt kahes kohas. Seega oli avaldaja kohtu poole pöördumine põhjendatud. Väär on X, X ja X kinnistute omanike seisukoht, et XXX kinnistul on olemas ligipääs avalikult kasutatavalt teelt mööda killustiku teed läbi X, X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistute. Maakohus tuvastas, et tõesti algab avalikult kasutatavalt teelt läbi Alutaguse vallale kuuluva X kinnistu X ja XXXXX kinnistute omanike poolt omaalgatuslikult rajatud hästi läbitav killustiku tee, kuid nimetatud tee lõpeb XXXXX kinnistul. Edasise tee rajamiseks tuleb see välja ehitada alates XXXXX kinnistult läbi X kinnistu, selleks tuleb eemaldada esmalt kasvavad puud ja pinnas. Puudutatud isikute poolt pakutud viisil rajatav tee sisuliselt poolitaks X kinnistu ja oleks ebaproportsionaalsel koormav X kinnistu omanikule võrreldes olemasoleva juurdepääsu teega. Mõistlikeks lahendusteks ei ole X kinnistu omaniku poolt pakutud alternatiivsed lahendused. Osad alternatiivsed lahendused on sellised, kus XXX kinnistu omanikul on juurdepääs kinnistule üksnes jalgsi minnes, kuid pakutud viisidel tuleks ka nimetatud jalgsi läbitavad teed aastaringseks kasutamiseks välja ehitada ning osad lahendused koormaks 6–14 kinnistu omanikku. Väär on X ja X kinnistute omanike väide, et avalduses märgitud juurdepääsu tee puhul on tegemist pehme aluspinnasega isetekkelise teerajaga. Alutaguse valla poolt esitatud Eesti põhikaardi väljavõttega on tõendatud, et tegemist on ajaloolise juurdepääsuteega, kust kaudu X ja XXX kinnistute omanikud pääsesid avalikult tasutatavale teele, tee on täies ulatuses läbitav. Nimetatud tee ei läbi kinnistute õuealasid ja on kohati ääristatud aiaga, st kinnistute omanikud, kes rajasid tee äärde aia, aktsepteerisid aia taga tee olemasolu. Tee olemasolu on tõendanud ka X kinnistu omaniku seisukohas märgituga, et piirkonnas kehtib juba 17 aastat kokkulepe, et sissesõit läbi X kinnistu teistele kinnistutele on piiratud tõkkepuuga, mille võtmed on X, X, XXX ja X kinnistute omanikel. Kunagi eksisteerinud juurdepääsutee läbi X, X ja X kinnistute on kinni kasvanud ja ei ole käesoleval ajal läbitav. Selle alternatiivselt pakutud tee taastamine eeldaks puude ja pinnase eemaldamist ja tooks kaasa ebaproportsionaalseid kulusid võrreldes olemasoleva juurdepääsu teega. X kinnistu omaniku väidete kohaselt asub tema kinnistul väärtuslik palgimets. Tee taastamine oleks avaldajale aga ka X, X ja X kinnistute omanikele ebamõistlikult koormav. Alternatiivselt avaldaja poolt pakutud tee piki X ja X kinnistu piiri ja läbi X ja Alutaguse vallale kuuluva X kinnistu eeldaks puude ja pinnase eemaldamist ja tooks kaasa ebaproportsionaalseid kulusid võrreldes olemasoleva juurdepääsu teega. Tee rajamine oleks avaldajale, X ja X kinnistute omanikele ebamõistlikult koormav.
kõikidele nimetatud kinnistutele piirdeaia tüübiga sobituvad ligipääsuväravad (laius vähemalt 3 meetrit) ja jalgvärvad (laius 1,2 meetrit). X kinnistu ja X kinnistu lõunapoolsesse ossa rajatakse juurdepääsutee äärne ligipääsu-jalgvärav (laius 1,2 meetrit), mis peab sobituma piirdeaia tüübiga; XXX kinnistu igakordne omanik on koheselt kohustatud sulgema ja lukustama kõik juurdepääsuteel asuvad läbipääsuväravad ja tagama oma kinnistu külastajate poolt juurdepääsuteel asuvate väravate kohese sulgemise ja lukustamise; kui juurdepääsutee kasutamise käigus saavad kahjustada koormatud kinnistute piirdeaiad, tee kõrval asuvad abihooned või teel paiknevad läbipääsuväravad, tuleb XXX kinnistu igakordsel omanikul need esimesel võimalusel taastada ja parandada. Kui XXX kinnistu igakordne omanik ei asu kahjustusi seitsme tööpäeva jooksul ise kõrvaldama, on puudutatud kinnisasja omanikul õigus kahjustatud kohad ise parandada ja nõuda parandamisega seotud vajalike kulude hüvitamist XXX kinnistu igakordselt omanikult; juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukohustuse või teel asuvate väravate sulgemise ja lukustatuna hoidmise kohustuse rikkumise eest kohustub XXX kinnistu igakordne omanik tasuma kahjustatud kinnistuomanikule 100 eurot kahjuhüvitist iga üksiku rikkumise kohta. Kahjuhüvitise tasumise eelduseks on kinnistuomaniku poolt rikkumise tõendamine dokumentaalses vormis (foto või videoga) tõendiga; XXX kinnistu igakordne omanik on kohustatud maksma X kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest perioodilist tasu 2817 eurot 52 senti aastas, mis kuulub tasumisele jaanuari kuu jooksul iga kalendriaasta eest ette; XXX kinnistu igakordne omanik on kohustatud maksma X kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest perioodilist tasu 4381 eurot 44 senti aastas, mis kuulub tasumisele jaanuari kuu jooksul iga kalendriaasta eest ette. Alternatiivselt, kui Tartu Ringkonnakohus leiab, et kohus ei saa asja ise lahendada, siis tühistada maakohtu määrus täies ulatuses ja saata asi uueks läbivaatamiseks Viru Maakohtule. Määruskaebuse esitajad paluvad jätta enda maakohtu menetlusega määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud täies ulatuses avaldaja kanda.
ja
Alutaguse valla üldplaneering näeb ette, et nn killustikutee ja X kinnistu pinnasetee kaudu toimub juurdepääs ka Peipsi ääre kallasrajale. Seega on killustikutee ja läbi X kinnistu kulgev teerada ja teekoridor üldplaneeringuga ette nähud avalikuks kasutuseks. Nii on X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistu omanikud kohustatud taluma tee kasutamisega seotud omandiõiguse riivet. Seetõttu ei saa rääkida ebaproportsionaalsest riivest kinnistuomanike huvidele ja õigustele. Kõnealune juurdepääsutee asub kinnistute servas (piiride lähedal). Suvel 2021. a, s.o kohtuvaidluse ajal, liikus X kinnistu avaldaja ja tema ainuosaniku Rain Kondi kontrolli alla. X kinnistu omandas R. Kondi abikaasa Nele Kont, kes tegutses kinnistu omandamisel avaldaja huvides. Seega on avaldajale kuuluvale XXX kinnistule tagatud juurdepääs X kinnistul asuva tee kaudu. X kinnistu omandamise ajaolusid arvestades on hea usu põhimõtte vastane olukord, kus N. Kont tugineb oma omandiõiguse väidetavale ebaproportsionaalsele riivele seoses juurdepääsuteega läbi X kinnistu. Maakohtu poolt määratud juurdepääsulahendus on kõige ebamõistlikum ja koormavam lahendus, mis kahjustab ebaproportsionaalselt kaebajate kui koormatud kinnistuomanike huve ja õigusi (eelkõige omandiõigust). Selline juurdepääsutee vähendab kaebajate kinnistute turuväärtust ligi poole võrra. Läbi kaebajate kinnistute kulgev pehme metsarada/teerada on minevikus tekkinud naaberkinnistute omanike omavolilise tegevuse tulemusena. Teerada pole kaebajate enda jaoks vajalik ning see takistab tõsiselt kinnistute kasutamist, halvendab kaebajate privaatsust ja turvalisust. Maakohtu põhjendused kaebajate huvide ja õiguste kaalumisel taanduvad lakoonilisele tõdemusele, et kaebajatele kuuluvatel X ja X kinnistutel on tee varem olnud olemas ja on kasutuses. Maakohus on oluliselt rikkunud otsuse põhjendamiskohustust ja kohtu kaalutlusõigust, jättes kaebajate olulised seisukohad ja tõendid hindamata. Määratud juurdepääsulahendus riivab kõige rohkem just kaebajate õigusi, sest tee lõikab X ja X kinnistud kolmeks osaks kinnistute keskosa juurest, mitte piiri lähedalt. Sealjuures läbib tee X ja X kinnistute X poolset, s.t kõige väärtuslikumat osa, mille kasutamise vastu on kinnistuomanikel kõige suurem huvi. Erinevalt alternatiivsetest juurdepääsuteedest, vähendab alaline juurdepääsutee läbi X ja X kinnistute kummagi kinnistu turuväärtust vähemalt poole võrra. Kutseline maakler Virge Tiirik on ilma kinnistut koormava juurdepääsuteeta hinnanud X kinnistu turuväärtuseks 157 500 eurot. Olukorras, kus kohus määraks aga alalise juurdepääsutee läbi X kinnistu, alaneks X kinnistu turuväärtus umbes poole võrra ehk kõigest 80 000 – 85 000 euroni. X kinnistu on selle omanike alaline elukoht ja seega pidevas kasutuses kõikide pereliikmete poolt. Metsaraja määramine XXX kinnistu alaliseks juurdepääsuteeks halvendab oluliselt X kinnistu omanike ning nende kolme lapse turvalisust ja privaatsust. Maakohus on oluliselt rikkunud määruse põhjendamiskohustust. Arvestades, et kohus tegi lahendi teatavaks juba poolte lõppseisukohtade esitamisele järgnenud päeval 1. märtsil 2022, ei olnudki sedavõrd lühikese aja jooksul maakohtul võimalik hinnata kaebajate 28. veebruari 2022. a menetlusdokumendis esitatud seisukohti, taotlusi ja tõendeid. Selliselt muutus kaebajatele ja teistele menetlusosalistele kirjalikus menetluses määratud taotluste ja lõppseisukohtade esitamise õigus sisutuks ning rikuti oluliselt kaebajate ärakuulamisõigust põhiseaduse (PS) § 24 lg 2 mõttes. Samuti asetas kohus sellise käitumisega kaebajad menetluses ebavõrdsesse seisu, rikkudes sellega poolte võrdse kohtlemise põhimõtet TsMS § 7 mõttes. Maakohus jättis põhjendamatult menetlusse kaasamata kõik asjast puudutatud kinnistuomanikud. Erinevate juurdepääsulahenduste pooltja vastuargumentide hindamisel polnud kohtul sisulist diskretsiooni võimalik teostada.
Kinnistuomanik peab püüdma juurdepääsutee kasutamise osas jõuda teiste maaomanikega esmalt kohtuvälisele kokkuleppele. Vastupidisel juhul on kohtusse esitatud avaldus põhjendamatu. Kuna avaldaja pöördus kohtuvälise kokkuleppe leidmise asemel otse kohtusse, oleks maakohus pidanud avalduse jätma rahuldamata. AÕS § 156 lg 3 sätestab, et kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et XXX ja X kinnistute omanikud on proovinud kunstlikult takistada senise ajaloolise juurdepääsutee kasutamist. Senisele juurdepääsuteele tõkkepuu paigaldamisega ja tõkkepuu sulgemisega on XXX ja X kinnistu omanikud soovinud jätta eksitava mulje, et X kinnistu kaudu ei pääsegi XXX kinnistule. Maakohus pidanuks arvestama, et tõkkepuu või mistahes muu n.ö kunstliku takistuse rajamine juurdepääsuteele ei anna alust lugeda avaldaja poolt kohtusse esitatud avaldust põhjendatuks. Kohus jättis hindamata kaebajate selgitused ja tõendid, et teine mõistlik ja optimaalne lahendus oleks määrata XXX kinnistule juurdepääsutee läbi X, X ja X kinnistute. Tegemist oleks kõige lühema ja otsema juurdepääsuteega avalikult teelt XXX kinnistule pääsemiseks. Tee läbib eraomandis olevat X kinnistut vaid kinnistu servast ning pole kinnistuomanikule kuigi koormav. Tee kogupikkus on ligi kaks korda lühem, võrreldes maakohtu poolt määratud juurdepääsuteega läbi X ja X kinnistute. Tee jääks X kinnistul asuvast suvilahoonest piisavalt kaugele. Avaldaja on ka ise eelistanud just seda juurdepääsulahendust. Avaldaja esitas 12. jaanuaril 2022 korrigeeritud juurdepääsu joonise, mis arvestab paremini X, X ja X kinnistuomanike huvide ja õigustega. Tee paikneb kinnistutevahelisest piirist ja X kinnistul asuvast elektrikilbist mõistlikul kaugusel. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et läbi X, X, X ja X kinnistute kulgev metsarada on kasutuses ja sobilik avaldaja poolt soovitud tingimustel juurdepääsuteeks. Teerada on pehme pinnasetee ning sellel puudub kõva aluspõhi. Teerada pole sobilik püsivaks aastaringseks liikluskoormuseks igat liiki transpordivahenditega (sh rasketehnikaga). Päästeameti 4. märtsi 2022. a vastuse kohaselt ei saa olemasolevat erateed kasutada päästeautodega liikumiseks hädajuhtumi või päästetöö lahendamisel. Kohtumäärus ei ole täidetav. Kaebajatele kuuluvatel X ja X kinnistutel on teekoridori laius maksimaalselt 2,5 meetrit. Maakohus määras juurdepääsutee laiuseks aga 3,5 meetrit. Kohus määras juurdepääsutee nii, et see kulgeb X kinnistu põhjapoolses osas asuva abihoone eest vahetult läbi, hoone uks ja trepp avanevad otse juurdepääsuteele. Tegemist on väga ohtliku lahendusega. Kui kohus siiski leiab, et juurdepääsutee läbi X kinnistu on põhjendatud, paluvad kaebajad muuta mõnevõrra juurdepääsutee asukohta X kinnistul. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et kohtu poolt juurdepääsuks määratud teerada on püsivas kasutuses. Tegelikult pole seda teed terve talve jooksul keegi mitte kordagi kasutanud. Maakohus jättis lubamatult määramata seadusliku ja nõuetele vastava juurdepääsutee rajamise tingimused ning tee edaspidise hoolduse- ja korrashoiutingimused. Maakohus oleks pidanud X, X, X, X ja X kinnistutel kulgeva metsaraja määramisel juurdepääsuteeks seadma avaldajale eeltingimuseks, et senine metsarada tuleb esmalt ümber ehitada nõuetekohaseks korralikuks sõiduteeks. Tee valmisehitamine peab jääma avaldaja kohustuseks, sest kaebajad ja teised kinnistuomanikud sellist teed ei soovi ega vaja. Üle kaebajate kinnistute korraliku
juurdepääsutee rajamine senisesse teekoridori on välistatud sideehitise kaitsevööndi tõttu (EhS § 78 lg 2). Juurdepääsutee määramine läbi X, X, X ja X kinnistute oleks avaldaja enda jaoks ülekaalukalt kõige kulukam ja koormavam lahendus. N&V OÜ hinnapakkumise kohaselt on X, X, X ja X kinnistutele avaldaja soovidele vastava ja nõuetekohase killustikutee ja sellega seotud taristu rajamise kogumaksumus 644 500 eurot 44 senti. Samuti peab avaldaja kandma juurdepääsutee aastaringsed hooldus- ja korrahoiukulud ning muud vajalikud lisakulud. XXXXX kinnistu omanik on asunud pahauskselt tegema ettevalmistusi kõige perspektiivsema juurdepääsutee sulgemiseks. Alutaguse vald peab tagama, et XXXXX kinnistul asuvale teekoridorile ei rajata kohtumenetluse ajal mistahes ehitisi. XXXXX kinnistu omanik soovib rajada garaaži täpselt sinna, kus praegu asub juurdepääsutee (nn killustikutee) ja teekoridor, mille kaudu pääseb edasi X ja XXX kinnistutele. Garaaži rajamisel kavandatud asukohta muutuks X ja XXX kinnistutele jõudmine oluliselt raskendatuks või isegi võimatuks. Maakohus on oluliselt eksinud juurdepääsutasu määramise põhimõtete vastu. Kohtu poolt määratud tasu suurus 10% puudutatud isikute kinnistute aasta maamaksust on põhjendamatult madal. Senise kohtupraktika kohaselt arvutatakse juurdepääsutasu suurus järgnevalt: juurdepääsutasu = juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus + juurdepääsutee korrashoiu kulud + hüvitis omandiõiguse riive eest. Hüvitis omandiõiguse riive eest peab vastama kasutuseelisele TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. X kinnistut läbiva tee alla jääv pindala on 424,3 m2. X kinnistut läbivat tee alla jääv pindala on 272,85 m 2. Maamaksu suurus ühe ruutmeetri kohta on nimetatud kinnistutel 0,0063 eurot. Seega on X kinnistut läbiva tee aluse maa maamaks aastas 2 eurot 67 senti ja X kinnistut läbiva tee aluse maa maamaks aastas 1 euro 72 senti. X kinnistut läbiva teealuse maa kasutuseelis on 4378 eurot 78 senti aastas ja X kinnistut läbiva tee aluse maa kasutuseelis on 2815 eurot 81 senti aastas. Eeldusel, et juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud kannab avaldaja, on juurdepääsutasude suurused seega järgnevad: X kinnistu juurdepääsutasu = 4381 eurot 44 senti aastas, X kinnistu juurdepääsutasu = 2817 eurot 52 senti aastas. Maakohus on kohustanud kaebajaid ja teisi puudutatud isikuid andma tahteavalduse kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, mille sisuks on tähtajatu servituudi seadmine XXX kinnistu igakordse omaniku kasuks. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕS § 63 lg 1 p-i 4, sest märkuse kaudu väljendatakse muid asjaolusid kui piiratud asjaõigused ja nende sisu, kinnisasja koormatised või kitsendused ja muud märked. Maakohus ei saa märkuse sisuna määrata XXX kinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatu servituudi seadmist. Kuna maakohus jättis põhjendamatult ning täies ulatuses tähelepanuta kaebajate 28. veebruari 2022. a menetlusdokumendi, siis paluvad kaebajad võtta määruskaebuse lahendamisel asja materjalide juurde selle menetlusdokumendi lisadena 1–25 esitatud tõendid. Lisaks paluvad kaebajad võtta tsiviilasja materjalide juurde määruskaebusele lisatud uued tõendid.
väide, et XXX kinnistule viib katkematult ka teine ajalooline juurdepääs, mida avaldaja ja temaga seotud isikud on varem kasutanud ja saavad ka tulevikus kasutada, s.o Alutaguse valla X kinnistul, X kinnistul, XXXXX kinnistul ja XXXXX kinnistul (nn killustiku tee) paiknev tee. Alutaguse valla kinnitusel lõpeb killustiku tee XXXXX kinnistu keskel, edasi on looduslik maastik, kust mööda eeldatavasti on võimalik sõita, aga teed reaalselt ei ole. Maakohus tutvus olukorraga ka kohapeal paikvaatlusel. Ainus olemasolev tee, mida mööda saab sõidukiga XXX kinnistule läbib X, X, X ja X kinnistuid. Määruskaebuse väide, et avaldaja ei ole püüdnud probleemi kohtuväliselt lahendada, ei vasta tegelikkusele. Üle X kinnistu ei kulgegi põhja suunas ühtegi teed. Juurdepääs avalikult kasutatava teega ei ole katkenud XXX kinnistu omaniku tahtel. On ebaselge, miks määruskaebuse esitajad ei ole taotlenud X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanike menetlusse kaasamist varem, vaid tegid seda alles 27. detsembril 2021, ehk 8 kuud pärast menetluse algust. Seega on kaebajad kuritarvitanud oma menetlusõigusi eesmärgiga menetlust venitada. X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanike menetlusse kaasamise taotluse esitamise hetkeks oli kohus juba kuulanud pooli ja kohaliku omavalitsuse esindajaid kohtuistungil, samuti oli kohus läbi viinud paikvaatluse. Märgitu põhjal oli kohtu jaoks selge, et ainus olemasolev XXX kinnistuni viiv tee läbib X, X, X ja X kinnistuid. Mistahes muude juurdepääsude määramine tähendaks aga vähemalt osaliselt uue tee ehitamist. Maakohtul on õigus hinnata, milliste kinnistuomanike menetlusse kaasamine on vajalik ja põhjendatud. Maakohus on hinnanud juurdepääsu rajamist üle X, XXXXX ja XXXXX kinnistute ning leidnud, et see on põhjendamatu. Seega ei oleks X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanike menetlusse kaasamine muutnud maakohtu lahendit. Maakohtul tuli kaaluda poolte huvisid, maakohus on seda teinud. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Määruskaebuse väide, et X, X, X ja X kinnistuid läbiv seni kasutatud tee on ebaseaduslikult tekkinud metsarada, mis vajab kasutamiseks märkimisväärseid investeeringuid, on ebaõige. Tee on kasutatav ning seda on väga pikalt kasutatud sh juurdepääsuks avaldaja kinnistule. Alutaguse vald on kinnitanud, et tee rajati juba kolhoosiajal. Viited Alutaguse valla üldplaneeringule ei anna alust maakohtu määruse muutmiseks. Üldplaneeringu kaardile on tõesti märgitud juurdepääs kallasrajale (rohelise punktiiriga tähistus), samas on üldplaneeringu kaardil ka täpsustus, et sama rohelise punktiiriga tähistus tähendab matkarada/matkateed (mitte sõiduteed). Samas on samal üldplaneeringu kaardil aga ka selgelt tähistatud maakohtu määratud juurdepääs kui tee. Koos määruskaebusega esitatud Päästeameti vastus teabenõudele tuleb jätta tähelepanuta. Määruskaebuse esitajatel oli menetluses piisavalt aega tõendite esitamiseks. Tõendi esitamine määruskaebusmenetluses ei ole lubatud ning selle hilinenud esitamiseks puuduvad mõjuvad põhjused. Vastus puudutab üksnes Iisaku päästekomando põhiautoga Scania tee läbimist. Selgitatud ei ole, kas on olemas muud päästeautod, mis saavad vajadusel teed läbida või milles on väidetav takistus. Vaidlust ei ole, et juurdepääsu saab kasutada sõiduautoga. Asjaolu, et suur päästeauto ei saa ajaloolist juurdepääsu väidetavalt kasutada, ei ole aluseks jätta juurdepääs määramata. Määruskaebuse väited, et rajada tuleb uus tee, mille rajamist takistab sideehitise kaitsevöönd, on asjakohatud. Maakohus määras juurdepääsu olemasoleva tee kaudu, mitte ei määranud uue
tee rajamist. Avaldaja ei ole taotlenud uue tee rajamist X, X, X ja X kinnistutele. Märgitud kinnistutel juba kulgeb olemasolev tee, mis on kasutatav ja menetluses on tuvastatud, et seda on kasutatud vähemalt 17 aastat. Määruskaebuse esitajatel puudub õiguslik alus nõuda, et avaldaja rajaks uue tee. Maakohtu määrus ei muuda määruskaebuse esitajate eluolu, kuna määruskaebuse esitajad on pidanud tee olemasoluga kinnistute omandamisel arvestama, on rajanud oma piirdeaiad vastavalt tee kulgemisele, olemasolevat teed on aastakümneid kasutatud. Määruskaebuse esitajad ise kinnitavad kaebuses, et juurdepääsutee liikluskoormus XXX kinnistu tõttu oluliselt ei muutu. XXX kinnistul asub vaid väike X mille kasutamisega kaasnev liikluskoormuse mõju on väheoluline ja ilmselt mitte igapäevane. Määruskaebuse esitajate viited enda kinnistu turuväärtuse olulise vähenemise kohta on põhjendamatud ja tõendamata. Virge Tiirik ei ole kutseline hindaja. Samuti ei nähtu tema ekirjast mistahes loogilist ega kontrollitavat arutluskäiku, miks mõjutab kinnistul olemasolev tee kinnistu turuväärtust. V. Tiirik ja määruskaebuse esitaja Vilmar Engel (X kinnistu omanik) on sotsiaalmeedia platvormi Facebook andmetel sõbrad. Kaebajate 28. veebruari 2022. a menetlusdokumendi kohaselt kavatseb V. Engel kinnistu müüa ja kinnisvarafirma on teinud ettepaneku alustada müüki hinnatasemelt 157 500 eurot. Seega puudub olemasoleval juurdepääsuteel mõju kinnistu väärtusele. Väited seoses juurdepääsutasu suurusega on põhjendamatud. Määruskaebuse esitajad on leidnud, et juurdepääsu alla jääb 423,3m2 X kinnistust ja 272,85m2 X kinnistust, mis ei vasta tõele. Kaebajate 28. veebruari 2022. a menetlusdokumendist nähtub, et arvutuse aluseks on võetud tee laiusega 5 meetrit. Avaldaja kasuks ei ole määratud juurdepääsu laiusega 5 meetrit. Määruskaebuse esitajad ei kaota juurdepääsu määramisega tegelikult mingeid maa kasutuseeliseid. Maakohtu poolt määratud juurdepääsutasu 10% kinnistu aastasest maamaksust on põhjendatud, kuna tee hõlmab 5,46% X kinnistust ja 6,06% X kinnistust, maaomanikud ei kaota juurdepääsu määramisega kinnistu kasutuseelist, kuna tee on vastavas asukohas paiknenud ja kasutusel olnud juba aastakümneid ehk kinnistu vastavat osa ei olegi muuks otstarbeks kunagi kasutatud. Samuti pidid maaomanikud kinnistu ostmisel olemasoleva tee olemasoluga arvestama.
Samuti tuleb arvestada, et selle juurdepääsu puhul saaks ära kasutada juba olemasolevat teed X kinnistul. Maakohus on juurdepääsutee tasu jätnud põhimõtteliselt määramata, sest 10% puudutatud isikute kinnistute aastasest maamaksust (X kinnistu puhul oleks tasu 1,725 eurot aastas) sellise koormusega juurdepääsu korral on ebamõistlik. Kui ringkonnakohus peab siiski vajalikuks määrata juurdepääs selliselt, nagu määras maakohus, siis tuleb juurdepääsu tingimusi oluliselt täpsustada.
mille kasutamise osas ei ole kokkuleppeid sõlmitud. Otsene juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt XXX ja X kinnistutele puudub. X, X ja X kinnistute õuemaad on tähistatud katastriplaanidel ja need jäävad olemasolevate teelõikude vahelisele alale. X kinnistul on asutud õuemaad laiendama teest põhjapoolsele alale. X kinnistu abihoone on omavoliline ehitis, mille asukoht on valitud olemasoleva tee äärde. X ja X kinnistute lõunapoolsest teelõigust X poolne osa asub Peipsi X ehituskeeluvööndis, kus looduskaitseseadusest tulenevalt on sauna ja muude hoonete (ka ajutiste hoonete) ehitamine keelatud. Alutaguse üldplaneeringu kohaselt ei ole ehituskeeluvööndis piirdeaedade ehitamine lubatud. Alajõe kergliiklustee ja selle lähiala detailplaneeringu lahendus ei ole aluseks XXX kinnistu juurdepääsu küsimuse lahendamisel. Detailplaneeringuga on kavandatud riigitee äärde jalg- ja jalgrattatee rajamine ning planeeringujoonisel on kajastatud munitsipaalomandis oleva X kinnistu mahasõit, kuid tuleb arvestada, et planeeringuala lõpeb X kinnistuga ning seepärast ei ole kajastatud X, X ja X kinnistute juurdepääse. X, X ja X kinnistuid läbiva sideehitise kaitsevöönd ei välista olemasoleva tee laiendamist või rekonstrueerimist. Ehitusseadustiku § 70 lg 3 kohaselt võib kaitsevööndis kehtivatest piirangutest kõrvale kalduda kaitsevööndiga ehitise omaniku (Telia Eesti AS) nõusolekul, kui see ei vähenda ehitise ohutust. XXXXX kinnistu omanik soovib garaaži oma kinnistul asuvate parkimiskohtade juurde, kus ei asu olemasolevat teed. Rajatav garaaž ei takista olemasolevaid juurdepääsusid.
ning teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldaja menetluskulud X ja X kinnistute omanike kanda, määrates ühtlasi kindlaks avaldaja menetluskulude rahaline suurus. Avaldaja palub määruskaebuse menetlusega seotud avaldaja menetluskulud jätta X ja X kinnistute omanike kanda. Määruskaebuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, et menetluses ei selgunud, kes paigaldas takistused juurdepääsuteele. Avaldaja märkis avalduses, et X ja X kinnistute omanikud on sulgenud ajaloolise juurdepääsutee. X ja X kinnistute omanikud ei vaielnud menetluses vastu sellele, et nad paigaldasid teele takistused. Menetluses toimunud paikvaatluse käigus nägi ka kohus, et avaldaja väidetud asukohtadesse X ja X kinnistutel olid paigaldatud takistused. TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt on õiglane jätta avaldaja menetluskulud menetluse põhjustanud isikute, ehk X ja X kinnistute omanike kanda. X ja X kinnistute omanikud vaidlesid juurdepääsu määramisele vastu, suurendades seeläbi avaldaja menetluskulusid. X kinnistu omanikud vaidlustasid ka esialgse õiguskaitse määruse, millega tekitasid avaldajale täiendavaid menetluskulusid. Maakohtul on küll laialdane diskretsiooniõigus hagita menetluses menetluskulude jaotuse otsustamisel, kuid see peab olema põhjendatud, kohtu diskretsiooniotsus peab olema õiglane ning diskretsiooni rakendamine peab olema kooskõlas väljakujunenud kohtupraktikaga. Maakohtu põhjendus avaldaja menetluskulude jätmisel tema enda kanda ei vasta tegelikkusele. Menetluses on tuvastatud, et teetakistused paigaldasid X ja X kinnistute omanikud.
jätab
vald
kohtuväliselt probleemi lahendamiseks. Avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning puudutatud isikud sulgesid senise juurdepääsu.
ühe asjaoluga, mida kohus saab kaaluda, kuid arvestades muid asjaolusid võib olla mõistlik määrata juurdepääsutee kohta, kus tee tuleks alles rajada. Näiteks võib see olla otstarbekas, kui avaldaja ise on nõus tee ehitamisega seotud kulud katma ja soovib juurdepääsu seni teeta alalt ning see juurdepääs koormab vähem naaberkinnistuid. Maakohus kaasas avalduse menetlusse võtmisel menetlusse X ja X kinnistute omanikud, kuigi ka läbi nende kinnistute juurdepääsu määramiseks oleks uue tee ehitamine vältimatu. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et juurdepääs läbi X, X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistute oleks üldse välistatud ning et X kinnistul puudub tee. Novembris 2021 toimunud paikvaatluse videost nähtuvalt on vaidlusalusel alal läbi X kinnistu, s.o kohast, kus lõppeb XXXXX kinnistul killustikutee kuni XXX kinnistuni, autodega sõidetud. Videos nähtuvad auto jäljed XXXXX kinnistult kuni XXX kinnistuni ning seda vaatamata ka X ja XXX kinnistute vahele paigaldatud tõkkepuule. Paikvaatluse videost nähtub vaid, et X kinnistult edasi põhja suunas läbi X kinnistu kunagi viinud tee on tänaseks kinni kasvanud. Kuid seda ei saa öelda teelõigu kohta, mis viib XXXXX kinnistult läbi X kinnistu XXX kinnistule. Tegelikkusele ei vasta avaldaja väide, et X kinnistul ei kulgegi põhja suunas ühtegi teed. X kinnistult on varem läinud tee avalikule teele põhja suunas läbi X kinnistu (I kd, tl 131, II kd, tl 27, III kd, tl 20). Ka 13. aprill 2021. a seisuga esitatud Maa-ameti väljavõtetest ja käesoleval ajal Maa-ameti väljavõtetest nähtuvalt on osaliselt selle ajaloolise tee lõik X kinnistul ka säilinud (kinnistu lõunapoolses servas XXX kinnistu juurest kuni X kinnistu keskpaigani). Maa-ameti hübriidpildil on see teena märgistatud. Lisaks nähtub X kinnistu omanike 14. mai 2021. a määruskaebusele lisatud videost, et viidatud teelõik on iseenesest autodega läbitav. Võrreldes esitatud videosid (eelkõige 14. mai 2021. a määruskaebusele lisatud videod XXXXX – X kinnistute tee ja X – X – X kinnistute tee kohta) puudutatud isikute poolt esitatud fotodega vaidlusaluse X – X – X – X kinnistute tee kohta (I kd, tl 133–133a) ei ole ringkonnakohtul veendumust, et viimane ja maakohtu poolt juurdepääsuna määratud tee oleks oluliselt parema kvaliteedi ja läbipääsetavusega, kui puudutatud isikute alternatiivina pakutud X – X – XXXXX – XXXXX – X kinnistute vaheline tee. Ringkonnakohus möönab, et XXXXX – X kinnistutele jääv teelõik võib vajada mõningaid töid, kuid selle kasutus ei ole ringkonnakohtu hinnangul täielikult välistatud. Seega ringkonnakohus nõustub X, X ja X kinnistute omanike määruskaebustes esitatud väitega, et sisuliselt ei ole maakohus kõiki alternatiivseid juurdepääsuvõimalusi hinnanud. Maakohus on rikkunud oluliselt menetlusõigust, jättes X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanikud kaasamata. Nende kaasamata jätmine on vastuolus Riigikohtu seisukohtadega.
seisukohtades muutis X kinnistu omanik oma nõusolekut (16. novembri 2021. a seisukoht, III kd, tl 11, 15–16). Ka Alutaguse vald on olnud vastava juurdepääsuteega nõus juhul, kui sellega nõustuvad X ja X kinnistute omanikud (16. novembri 2021. a seisukoht, III kd, tl 18). Maakohtu põhjendus, et kunagi eksisteerinud juurdepääsutee läbi X, X ja X kinnistute on kinni kasvanud ja ei ole käesoleval ajal läbitav ja selle taastamine oleks avaldajale aga ka X, X ja X kinnistute omanikele ebamõistlikult koormav ei ole seega asjas esitatud tõenditega kooskõlas. Avaldaja on olnud nõus vastavate kulude tegemisega ning kinnistute omanikud on olnud juurdepääsuteega ka mingitel hetkedel nõus. Selle alternatiivse variandi puhul tuleb aga arvestada ka võimalike looduskaitseliste piirangutega nt puude maha võtmisel vms.
2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 33 ja 39–40). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39). Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid, samas minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vt Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.3).
või ebamõistlikult suurte kuludega (Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-1920416, p 15.6). Selliseid asjaolusid ei ole praeguses asjas tuvastatud.
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Vahur-Peeter Liin
Indrek Parrest
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.