Osaühing S.A. CITO hagi I K ja A kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind
hagihind 3500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
Ki vastu
nende Hageja: S.A.CITO OÜ (registrikood 10797175; asukoht Ojaäärse, Kõrtsialuse küla, Viru-Nigula vald, Lääne-Viru maakond; e-post xxx); Hageja seaduslik esindaja: I A (isikukood: xxx; e-post: xxx) Kostja I: I K (isikukood xxx; elukoht xxx); Kostja II: A K (isikukood xxx; elukoht: xxx). Kostja I ja II lepinguline esindaja: O V, (Ramstor OÜ; Punane 16-507, Tallinn; xxx, xxx)
Asja läbivaatamine
15.09.2020 eelistung, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Lõpetada S.A.Cito OÜ, I K ja A Ki kaasomand kinnistule xxx (registriosa nr xxx) selle müümisega avalikul enampakkumisel järgmistel tingimustel: a. alghind 50 000 eurot; b. igal kordusenampakkumisel võib hinda alandada kuni 10%; c. tulem jaotada järgmiselt: i. esmajärjekorras kantakse enampakkumise läbiviija tasu ja enampakkumise kulu; ii. eelmises punktis nimetatud tasu ja kulude kandmisest ülejäänud tulem maksta välja 1/3 osas I Kle, 1/3 osas A Kile ja 1/3 osas S.A.Cito OÜ-le. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hageja ja kostjate kaasomandis on kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx). Hagejale kuulub 1/3 suurune kaasomandi osa ning kostjale 1 kuulub 1/3 ning kostjale 2 kuulub 1/3 suurune kaasomandi osa kinnistust. Pooled pole jõudnud kokkuleppele kinnistu jagamise osas.
2.Kinnistu turuväärtus on 45 000 eurot 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangu nr 1840/1118H kohaselt.
3.Kinnistu jagamine reaalosadeks võib osutuda võimatuks, kuna tegemist on maatulundusmaaga ning kahte võrdset maa-ala pole võimalik reaalosadena välja jaotada. Samuti on kinnistul üks hoone, mille jagamine osutub võimatuks. Samuti kaasneksid Kinnistu reaalosadeks jaotamise korral kulud. Seetõttu on hageja seisukohal, et parima tulemuse kaasomandi lõpetamise osas annab selle müümine avalikul enampakkumisel, mis tagab võimalikult kõrge müügihinna. Hageja taotleb käesolevaga AÕS § 77 lg 2 kohaselt kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha, millest on maha arvestatud enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, riigilõiv ja eksperthinnang, jaotatakse kaasomanike vahel omandiosade suuruse kohaselt. Juhul, kui kinnistut ei õnnestu alghinnaga müüa, taotleb hageja, et alghinda võib igal järgmisel enampakkumisel vähendada 20% võrra eelmise enampakkumise alghinnast.
4.Hageja palub lõpetada kaasomand kinnistule registriosa nr-ga xxx, müües see avalikul enampakkumisel. Saadud raha jaotada järgmiselt: esmajärjekorras kantakse enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, seejärel riigilõiv ja eksperthinnangu maksumus ning ülejääk jaotada kaasomanike vahel vastavalt omandiosade suurusele. Hageja palub määrata alghinnaks 45 000 eurot ning juhul, kui alghinnaga ei õnnestu kinnistut avalikul enampakkumisel müüa, siis igal järgmisel avalikul enampakkumisel on õigus alghinda vähendada 20% võrra eelmise enampakkumise alghinnast.
5.Hageja on seisukohal, et kinnistu müümine avalikul enampakkumisel on kooskõlas poolte huvidega, kuna see tagab võimalikult kõrge müügihinna. Hageja on seisukohal, et ei esine
2-18-19590 ühtegi asjaolu, mis välistaks avaliku enampakkumise või mille korral oleks enampakkumine äärmiselt kahjulik kostjatele.
6.31.03.2020 on hageja nõuet täpsustanud. Hageja on esitanud alternatiivse nõude. Hageja palub lõpetada hageja ja kostjate kaasomand kinnistu suhtes, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, asukohaga xxx, milleks kohustada kostjaid andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale nr xxx asukohaga xxx, selliselt, et kostjale 1 kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kaasomandist, kostjale 2 kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kaasomandist. Kostja 1 maksab hagejale tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 7 500 eurot ja Kostja 2 maksab hagejale tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 7 500 eurot. Kohustada kostjaid andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxx omanikena kinnistusraamatusse kostja 1 ja kostja 2. Hageja palub nimetatud kaasomandi lõpetamise alternatiivne viis rahuldada siis, kui kohus kaasosamandi enampakkumisega lõpetamise nõuet ei rahulda. Hageja sellest tulenevalt taotleb jätta kinnistu kostjatele ja kohustada neid maksma hagejale välja hageja osa rahas. Kuna hageja kaasomandi mõttelise osa suurus on 1/3, siis kuulub välja maksmisele 1/3 turuväärtusest ning mõlema kostja poolt 1/6. Kinnistu väärtus on vähemalt 45 000 eurot vastavalt hagiavaldusele lisatud eksperdiarvamusele (hagiavalduse lisa 2 – eksperthinnang) ning hagejale kuuluks välja maksmisele omandi kaotuse eest kokku 15 000 eurot (45 000 / 3 = 15 000) ning kummagi kostja poolt seega 7500 eurot (15000 / 2 = 7500).
7.Hageja terviklik nõue on järgmine: lõpetada S.A.Cito OÜ, I K ja A Ki kaasomand kinnistule xxx, registriosa nr xxx, xxx. kaasomandi lõpetamiseks müüa kinnistu xxx, registriosa nr xxx, xxx avalikul enampakkumisel ja saadud raha jaotada järgmiselt: saadud müügihinnast kantakse esmajärjekorras enampakkumise läbiviija tasu ja enampakkumise kulu; müügihind, millest on maha arvestatud enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, kuulub 1/3 osas välja maksmisele I Kle; müügihind, millest on maha arvestatud enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, kuulub 1/3 osas välja maksmisele A Kile; müügihind, millest on maha arvestatud enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, kuulub 1/3 osas välja maksmisele S.A.Cito OÜ-le. määrata, et kinnistu xxx, registriosa nr xxx, xxx müümisel avalikul enampakkumisel on enampakkumise alghind 50 000 eurot ja igal kordusenampakkumisel võib hinda alandada kuni 10%. või alternatiivselt (kui kohus eelnimetatud nõudeid ei rahulda):
lõpetada hageja ja kostjate kaasomand kinnistu suhtes, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, asukohaga xxx, milleks kohustada kostjaid andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale nr xxx asukohaga xxx, selliselt, et kostjale 1 kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kaasomandist, kostjale 2 kuulub 1⁄2 suurune mõtteline osa kaasomandist. kostja 1 maksab hagejale tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 7 500 eurot ja kostja 2 maksab hagejale tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 7 500 eurot.
2-18-19590
kohustada kostjaid andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxx omanikena kinnistusraamatusse kostja 1 ja kostja 2. jätta S.A.Cito OÜ menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
KOSTJATE VASTUVÄITED
8.Kostjad vaidlevad hagile vastu. Hagi aluseks on D Ki poolt vaidlustatud enampakkumine, mille tühistamisel kaob ka käesoleva nõude ja menetluse alus. Hageja omandiõigus on vaidlustatud tsiviilasjades nr 2-18-17255 ja 2-19-67. Kostjad leiavad, et hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viis on ebamõistlik, ebaõiglane ning vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejale kuulub ainult kolmandik kinnistu omandist, kostjatele aga 2/3. Kinnistu on kostjatele üle läinud kostjate vanematelt.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et nii hagi tuleb rahuldada primaarnõude osas. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
10.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostjate kaasomandis on kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx). Hagejale kuulub 1/3 suurune kaasomandi osa ning kostjale 1 kuulub 1/3 ning kostjale 2 kuulub 1/3 suurune kaasomandi osa kinnistust (tlk 6 – kinnistusraamatu väljavõte). Pooled pole jõudnud kokkuleppele kinnistu jagamise osas.
11.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ja tulem jaotatakse vastavalt omandiosade suurustele, alternatiivselt soovib hageja, et jääb kinnistu kostjate kaasomandisse ning kostjad tasub hagejale omandi kaotuse eest hüvitise.
12.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
13.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
2-18-19590
14.Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Menetluses on selgunud, et kinnisasja ei ole võimalik jätta kostjate kaasomandisse (st arvata hageja kaasomanike ringist välja), kuna kostjad ei ole kinnitanud, et neil oleks piisavalt materiaalseid vahendeid teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest õiglase hüvitise tasumiseks. Samuti ei ole kostjad kinnitanud, et neil oleks ülekaalukas huvi säilitada oma omand kinnistu suhtes. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Antud juhul nimetatud eeldus täidetud ei ole. Seega langeb nimetatud kaasomandi lõpetamise (alternatiivne) viis ära. Pooled ei ole soovinud kaasomandi lõpetamist asja reaalosadeks jagamise teel ega kaasomanike vahelisel enampakkumisel, mistõttu ei ole ka nimetatud asja jagamise viis arutuse all.
15.Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel saavad kõik kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna.
16.Hageja on avaliku enampakkumise puhuks soovinud määratleda kinnistu alghinna, selle alandamise korra ning tulemist mahaarvatavate kohustuste ringi. Kostjad ei ole nimetatud osas vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldab hageja taotluse enampakkumise tingimuste osas kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks (TsMS § 445 lg 1).
17.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ning lõpetab poolte kaasomandi kinnistule xxx (registriosa nr xxx) selle müümisega avalikul enampakkumisel järgmistel tingimustel: alghind 50 000 eurot; igal kordusenampakkumisel võib hinda alandada kuni 10%. Enampakkumise tulem tuleb jaotada järgmiselt: 1) esmajärjekorras kantakse enampakkumise läbiviija tasu ja enampakkumise kulu; 2) eelmises punktis nimetatud tasu ja kulude kandmisest ülejäänud tulem maksta välja 1/3 osas I Kle, 1/3 osas A Kile ja 1/3 osas S.A.Cito OÜ-le.
Menetluskulude jaotus
18.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
19.Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral
2-18-19590 tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust.
/digitaalselt allkirjastatud/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.