AS-i Redgate Capital hagi Arealis Holding AS-i vastu põhivõlgnevuse ja viiviste nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 146 841,31 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja: AS Redgate Capital (registrikood 11532616, asukoht Pärnu mnt 10, 10148 Tallinn);
esindajad
Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Pirkka-Marja Põldvere, vandeadvokaat Aivar Pilv
(LEADELL
Pilv Advokaadibüroo, e-post [email protected], [email protected]); Kostja: Arealis Holding AS (endine Tehnopolis Kinnisvara AS, registrikood 14213248, asukoht Liivalaia 13, 10118 Tallinn); Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Arne Ots, vandeadvokaat Martin Raude (Ellex Raidla Advokaadibüroo, e-post [email protected], [email protected]).
Asja läbivaatamine Istungil osalenud menetlusosalised
Juures viibis
20.10.2020 avalikul kohtuistungil Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Pirkka-Marja Põldvere ja vandeadvokaat Aivar Pilv, kostja lepingulised esindajad vandeadvokaat Arne Ots ja vandeadvokaat Martin Raude Sekretär Maarika Ramp
Resolutsioon
1.Rahuldada AS-i Redgate Capital hagi Arealis Holding AS-i vastu põhivõlgnevuse ja viiviste nõudes.
Mõista Arealis Holding AS-ilt välja põhivõlgnevus 132 000 eurot AS-i Redgate Capital kasuks.
3.Mõista Arealis Holding AS-ilt välja 07.01.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivised 4281,31 eurot AS-i Redgate Capital kasuks.
4.Mõista Arealis Holding AS-ilt välja viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt 132 000 eurot AS-i Redgate Capital kasuks alates 08.01.2020 kuni kohustuse kohase täitmiseni. Menetluskulud
5.Jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
6.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.21.11.2018 toimus hageja ja kostja kohtumine, kus pooled arutasid koostöö võimalusi. Kostja avaldas, et soovib asuda müüma xxx kinnistut koormavat hoonestusõigust. Pooled leppisid kokku, et hageja koostöös xxx-ga (edaspidi Xxx) teevad müügi korraldamise osas omapoolse pakkumise. 30.11.2018 esitasid hageja ja Xxx ühispakkumise kostja nõustamiseks xxx hoonestusõiguse müügil. Pakkumine sisaldas selgelt ka ettepanekut tasustamiseks. Seejärel täpsustas kostja tulemustasu protsente. Alates sellest kirjast oli pooltevahelistel läbirääkimistel üheselt selge, et kostja ei nõustu müüma objekti hinnaga alla 11,2 miljoni euro.
2.20.02.2019 sõlmisid pooled nõustamisteenuste lepingu nr xxx, mille kohaselt hageja pidi tegutsema kostjale kuuluva kinnisvara müümisel kliendi ainunõustajana. Lepingus lepiti kokku, et alates hinnast 11 200 000 eurot (minimaalne hind, millega klient on valmis tehingusse minema) on tulemustasu 1% tehingu väärtusest. Lepingu p 3.1 kohaselt pidi kostja tasuma hagejale 2500 eurot 7 päeva jooksul lepingu jõustumisest. Selle summa on kostja tasunud ning selles osas vaidlust ei ole. 29.03.2019 alustasid hageja ja Xxx infomaterjalide väljastamist potentsiaalsetele investoritele. Pakkumine esitati kokku ca 85-le investorile. Nõustaja eeldas põhjendatult, et objektile ostja leidmisel saab ta oma töö eest tasu, mis võrdub vähemalt 1%-ga 11,2 miljonist eurost. Arvestades, et kostja ei kavatsenud hoonestusõigust alla 11 200 000 euro müüa, polnud lepingu sõlmimise hetkel ka põhjust väiksema tehinguväärtuse jaoks tulemustasu kokkuleppeid sõlmida. Nõustaja ei oleks mingil juhul nõustunud ca 11,2 miljoni euro suurust tehingut vahendama vaid 2500 euro suuruse tasu eest.
3.15.05.2019 saatis hageja uuendatud kutse pakkumuse tegemiseks (mh) xxx-le. Seejärel vahendas hageja kostjale xxx täpsustavaid küsimusi ja investorile kostja vastuseid. Puudub vaidlus, et xxx oli objektist huvitatud just hageja müügitöö tulemusena.
4.13.06.2019 e-kirjaga kinnitas xxx uuendatud pakkumist edastades nii kostjale kui hagejale oma jätkuvat huvi tehingu vastu. 31.07.2019 sõlmisid kostja ja xxx(ostja) objekti ostu-müügilepingu hinnaga 11 190 000 eurot. Seega, vaatamata kostja varasemale selgele kinnitusele, et ta alla 11,2 miljoni euro hoonestusõigust kindlasti ei müü, otsustas kostja siiski teha tehingu 10 000 eurot madalama hinnaga. 05.08.2019 ekirjaga edastas hageja kostjale arve nr xxx summas 110 000 eurot, millele lisandus käibemaks, st kokku summas 132 000 eurot. Hagejapoolse vastutulekuna ja lähtudes vestlusest kostja esindajaga arvestas hageja tulemustasu 1% 11 000 000 eurost. Arve maksetähtaeg oli 7 päeva. 06.08.2019 teatas kostja üllatuslikult, et nõustajal puudub alus tulemustasu saamiseks ja arve esitamiseks ning kostja jätab arve tähelepanuta.
5.Hageja põhinõue on põhjendatud – kostja on kohustatud tasuma hagejale lepingus kokkulepitud teenustasu 1% tehinguväärtuselt VÕS § 664 lg 1 alusel. Juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et poolte vahel puudub kokkulepe vahendustasu maksmiseks juhul, kui objekt müüakse hinnaga alla 11,2 miljon eurot, siis palub hageja alternatiivselt kohtul tugineda hagejale vahendustasu väljamõistmisel seadusele.
6.Hageja palub välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlg summas 132 000 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 4 281,31 eurot, kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud täiendav viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, viivised alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude rahuldamiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kostja vastuväited hagile
7.Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja nõuab kostjalt nõustamislepingu nr xxx punktis 3.3 nimetatud tulemustasu. Viidatud punkti järgi oleks hagejal õigus nõuda tulemustasu alates tehingu väärtuselt 11 200 000 eurot. Hageja ei ole vahendanud tehingut väärtusega 11 200 000 eurot. See tähendab, et hageja ei ole saavutanud tulemustasu nõudmise eelduseks olevat tulemust.
8.Kostja pole kunagi avaldanud, et ei nõustu müüma objekti väiksema hinnaga kui 11,2 miljonit eurot. Küll aga ei ole kostja nõustunud leppima kokku tulemustasus, mis kuuluks maksmisele juhul, kui hageja ei suuda vahendada kostjale sobiva hinnaga tehingut. Hageja suutis vahendada tehingu summas 11 miljonit, mis on 200 000 eurot vähem, kui pooled olid tulemustasu maksmise eeldusena kokku leppinud. See, et kostjal endal õnnestus ostjaga läbi rääkida ja mõnevõrra kõrgemas maksumuses kokku leppida, ei oma tähtsust, sest hageja on ka ise arvet ja hagi esitades möönnud, et tema panus piirdus 11 miljoni euro suuruse tehingu vahendamisega.
9.Kui hageja oleks kokkulepitud tulemuse saavutanud, oleks hagejal ka tulemustasu saamise õigus tekkinud. Kuna aga hageja kokkulepitud tulemust ei saavutanud, siis ei saa hagejal ka tulemustasu saamise õigust olla. Kostja oleks leidnud hageja vahendatud hinnaga hoonestusõigusele ostja ka ilma hageja abita. Seda kinnitab kas või asjaolu, et kostjal õnnestus müüa hoonestusõigus kõrgema hinnaga kui hageja vahendas.
10.Hageja nõuab alternatiivse käsitusena kostjalt VÕS § 664 lg-s 1 ja §-s 665 nimetatud maakleritasu. Hageja selline nõue lähtub eeldusest, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud maaklerleping, milles on jäetud maaklertasu suurus kokku leppimata. Praegusel juhul pole see eeldus täidetud, sest hageja ja kostja on erinevate tasude eeldustes ja suurustes kokku leppinud. Nõustamislepingu nr xxx punkti 3.1 järgi oli hagejal õigus saada igal juhul tasu 2500 eurot. Sellise tasu saamine ei sõltunud sellest, kas hageja suudab vahendada tehingut, mille maksumus on vähemalt 11,2 miljonit eurot või mitte. Seega, nõustamislepingus nähti selgelt ette hageja tasu suurus selliseks olukorraks, kus hagejal jääb tulemustasu saamise eelduseks olev miinimumeesmärk saavutamata. Nõustamislepingu nr xxx punkti 3.3 järgi oleks hagejal olnud õigus saada tulemustasu,
kuid tulemustasu saamine sõltus otseselt sellest, kas hageja suudab tulemustasu saamise eelduseks olevat miinimumeesmärki saavutada või mitte. Kuna tasude eeldused ja suurused on hageja ja kostja vahel lepingus kokku lepitud, ei saa hageja nõuet VÕS § 665 järgi lahendada. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused
11.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
12.Asjas puudub vaidlus, et 20.02.2019 sõlmisid pooled nõustamisteenuste lepingu nr xxx (tlk 15 pöördel-17), mille kohaselt hageja pidi tegutsema kostjale kuuluva kinnisvara müümisel kliendi ainunõustajana. Lepingu eesmärk oli nõustaja vahendustegevusena xxx kinnistut koormava hoonestusõiguse müügitehingu teostamine. Lepingu punkti 3.1 kohaselt pidi kostja tasuma hagejale 2500 eurot lepingu jõustumisest. Nimetatud summa on kostja hagejale tasunud. Lepingu punktist 3.3 tulenevalt pidi kostja tasuma hagejale tehingu väärtuselt 11 200 000 eurot tulemustasu 1%, millele lisandub käibemaks. 31.07.2019 sõlmisid kostja ja xxx hoonestusõiguse ostu-müügilepingu hinnaga 11 190 000 eurot. Kostja ei ole hagejale nõustamisteenuse eest tulemustasu maksnud.
13.Hageja palub välja mõista kostjalt põhivõlg summas 132 000 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 4 281,31 eurot ja täiendav viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et hoonestusõiguse ostumüügitehing toimus hinnaga alla 11 200 000 euro, seega ei ole hageja õigustatud tulemustasu saama.
14.Kohus leiab, et hageja põhinõude alus saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1, mille kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kohus leiab, et sisuliselt on hageja ja kostja nõustamislepingu nr xxx näol sõlminud maaklerilepingu, kuna nähtuvalt nõustamislepingu punktist 2.1 on nõustaja ülesanded suunatud kolmanda isikuga lepingu sõlmimisele. Lepingu punkti 3 kohaselt on kostja aga kohustatud hagejale selle eest tasu maksma.
15.Lepingu punkt 3.3.1 sätestab, et kostja tasub hagejale tulemustasu alates hinnast 11 200 000 eurot (minimaalne hind, millega kostja on valmis tehingusse minema) 1% tehingu väärtusest. Pooltevaheline vaidlus taandub küsimusele, kas kostja on kohustatud hagejale tasuma 1% tehingu väärtusest ka olukorras, kus kostja sõlmis xxx-ga hoonestusõiguse ostu-müügilepingu hinnaga 11 190 000 eurot.
16.Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud kostjalt hageja kasuks tulemustasu välja mõista ka olukorras, kus hoonestusõigus müüdi hinnaga 11 190 000 eurot, mitte lepingus sätestatud tulemustasu miinimummääraga 11 200 000 eurot. Kohus võtab arvesse asjaolu, et nähtuvalt lepingu punktist 3.3.1 on kostja kinnitanud, et 11 200 000 eurot on minimaalne hind, millega kostja on valmis hoonestusõigust müüma. Seega sai hageja lepingu sõlmimisel lähtuda eeldusest, et odavamalt kostja hoonestusõigust ei müü ning hageja ei pidanud täpsustama lepingutingimusi tulemustasu osas juhuks, kui kinnistu müüakse väiksema hinnaga. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et olukorras, kus hoonestusõigus hageja tegevuse kaasabil lõppastmes 11,19 miljoni euro eest ära
müüdi, ei ole mõistliku isiku seisukohast põhjendatud kostja väide, et hagejale lepingu sõlmimisel tasutud 2500 eurot oli hageja panuse eest adekvaatne tasu.
17.Kohus võtab arvesse, et hageja on esitanud tõendid selle kohta, et 09.05.2019 ja 14.05.2019 e-kirjadest (tlk 17 pöördel-18) ilmnevalt on hageja tegelenud aktiivselt potentsiaalse ostja leidmisega ning hoidnud kostjat vastavate arengutega kursis. Samuti ilmneb hageja 07.06.2019 e-kirjast (tlk 18 pöördel), et just hageja on informeerinud kostjat, et parima pakkumise on teinud hoonestusõiguse hilisem ostja xxx. Lisaks nähtub kostja 26.07.2019 e-kirjast (tlk 19), et kostja on veel 26.07.2019 edastanud hagejale müüja ja ostja vahel sõlmitava lepingu viimase versiooni, millele hageja on omakorda 30.07.2019 e-kirjas vastanud, et leping on selge ja konkreetne. Võttes arvesse, et kostja ja xxx sõlmisid hoonestusõiguse müügilepingu 31.07.2019, on hageja sisuliselt viimase päevani kuni lepingu sõlmimiseni olnud protsessi juures ning panustanud oma seisukohtadega.
18.Kohus leiab, et olukorras, kus kostja ise on teinud möönduse ning müünud hoonestusõiguse hageja leitud huvilisele soodsamalt, kui nõustamislepingu punktis 3.3.1 sätestatud miinimumhind 11 200 000 eurot, oleks vastuolus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega kohaldada nõustamislepingu punkti 3.3.1 viisil, et hageja jääks sellest tulenevalt ilma nõustamislepingus kokku lepitud tasust. Kohtu hinnangul oleks hea usu vastane ennekõike asjaolu, et hageja jääks lepingus kokkulepitud tasust ilma lähtuvalt asjaolust, et kostja ise on rikkunud lepingu punktis 3.3.1 antud kinnitust, et kostja ei ole ühelgi juhul nõus kinnistut müüma alla hinna, mille puhul ka hageja saaks ettenähtud tasu. Antud juhul on kostja vaatamata nõustamislepingus antud kinnitusele teinud tehingu siiski kokkulepitust marginaalses ulatuses odavama hinnaga, mis kohtul hinnangul ei peaks hea usu põhimõttest lähtuvalt kaasa tooma olukorda, kus hageja vahendas kostjale ostja, kes lõppastmes kostjaga ka lepingu sõlmis, kuid hageja ise jääb vastava tasuta. Kohus võtab arvesse, et ka Riigikohus on lahendis nr 2-18-1521 p-s 13 rõhutanud, et ringkonnakohtu antud tõlgendus seab maakleritasu saamise sõltuvusse sellest, mis tingimustel käsundiandja ja ostja müügihinnas kokku lepivad. Käsundiandjal ei ole aga kohustust asja müüa hinna eest, mille ta oli avaldanud maaklerile. Ringkonnakohtu antud tõlgendus võimaldab käsundiandjal vabaneda maakleritasu maksmise kohustusest üksnes seetõttu, et ta lepib kolmanda isikuga kokku soovitud müügihinnast madalama hinna ja välistab sellega maakleritasu saamise.
19.Seoses kostja vastuväitega, et teises pakkumisvoorus osales ka kostja ise aktiivselt, märgib kohus, et nimetatud asjaolu ei vabasta kostjat tulemustasu tasumise kohustusest. Kohtu hinnangul ei olnud hagejal alust takistada kostjal läbirääkimistel aktiivselt osalemast, kui kostja selleks soovi avaldas. Samas ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et kostja oleks hagejaga sõlmitud lepingu lõpetanud, mistõttu jätkas ka hageja oma nõustaja rolli, mida kinnitavad ka eelviidatud vahetult enne ostu-müügilepingu sõlmimist hageja ja kostja vahel edastatud e-kirjad. Täiendavalt tuleb arvesse võtta, et kostja ei oleks vabanenud tulemustasu maksmise kohustusest ka juhul, kui kostja oleks hagejaga sõlmitud lepingu lõpetanud, kuna hageja ja kostja on nõustamislepingu punktis 4.2 kokku leppinud, et juhul, kui kostja sõlmib 12 kuu jooksul alates lepingu lõppemisest või ülesütlemisest tehingu isikuga, kellega hageja tehingu läbi rääkis, kuulub tulemustasu välja maksmisele. Antud juhul puudub vaidlus küsimuses, et kostja sõlmis hoonestusõiguse ostu-müügilepingu isikuga – xxx –, kelle hageja oli kostjale vahendanud.
20.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostjal tuleb VÕS 658 lg 1 alusel hagejale tasuda põhivõlgnevus. Antud juhul nõuab hageja 1% summast 11 000 000, s.o on 111 000 eurot, koos käibemaksuga 132 000 eurot. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlg 132 000 eurot.
21.Järgnevalt analüüsib kohus hageja viivisenõuet. Hageja nõuab kostjalt viiviseid VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt summas 132 000 eurot alates kostjale esitatud arve tasumise tähtaja möödumisest, mis oli 13.08.2019, kuni hagi esitamiseni, mis toimus 08.01.2020. Hageja palub sissenõutavaks muutnud viivised välja mõista perioodil 13.08.2019-07.01.2020 summas 4281,31 eurot. Kohus märgib, et VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Võttes arvesse, et kostja on rikkunud hagejale võlgnevuse tasumise kohustust, tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue. Viivise summa 4281,31 eurot kujunemine on kajastatud alljärgnevas tabelis. Võlaperiood
% aastas
% päevas
13.08.2019 31.12.2019 01.01.2020 07.01.2020
0.021918
summa päevas 28.931507
Perioodis päevi
Perioodi summa 4079.342487
0.021858
28.852459
201.967213
Kokku
4281.31
22.Hageja palub kostjalt välja mõista täiendavad viivised alates hagi esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni põhinõudelt summas 132 000 eurot VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et hageja taotlus tuleb TsMS § 367 alusel rahuldada ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt 132 000 eurot alates 08.01.2020 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
23.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind 146 841,31 eurot.
Menetluskulud
24.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
25.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.