Eesistuja Urmas Volens, liikmed Peeter Jerofejev ja Kalev Saare
Kohtuasi
AS-i Redgate Capital hagi Arealis Holding AS-i vastu põhivõlgnevuse ja viiviste nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 17. märtsi 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i Redgate Capital kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
146 841 eurot 31 senti
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
nende Hageja AS Redgate Capital, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Pirkka-Marja Põldvere ja Aivar Pilv Kostja Arealis Holding AS, lepingulised vandeadvokaadid Arne Ots ja Martin Raude
Asja läbivaatamine
esindajad
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-331 ning jätta jõusse Harju Maakohtu 30. novembri 2020. a otsus samas tsiviilasjas, täiendades selle õiguslikke põhjendusi.
3.Tagastada AS-i Redgate Capital kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.
4.Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes Arealis Holding AS-i kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg 1 p 2 kohaselt kindlaks maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Redgate Capital (hageja) esitas 8. jaanuaril 2020 Harju Maakohtule Arealis Holding AS-i (kostja) õiguseellase Tehnopolis Kinnisvara AS-i vastu hagiavalduse, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlg 132 000 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 4281 eurot ja 31 senti, kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud täiendav viivis
2-20-331 VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude rahuldamiseni viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt on nõude aluseks poolte vahel 20. veebruaril 2019 sõlmitud nõustamisteenuste leping nr RC-TK19022019, mille kohaselt pidi hageja tegutsema kostjale kuuluva kinnisvara müümisel kliendi ainunõustajana ja kostja kohustus maksma selle eest teenustasu.
21.novembril 2018 toimunud poolte kohtumisel avaldas kostja, et soovib asuda müüma Tallinnas asuvat Akadeemia tee 15/15a/15b kinnistut koormavat hoonestusõigust. Pooled leppisid kokku, et hageja koostöös Newsec Advisers EE OÜ-ga teeb müügi korraldamise kohta enda pakkumise. Vastav pakkumine esitati 30. novembril 2018 ning see sisaldas selgelt ka tasustamise ettepanekut. Seejärel täpsustas kostja 8. jaanuari 2019 e-kirjas tulemustasu struktuuri ja protsente. Alates sellest kirjast oli pooltevahelistel läbirääkimistel üheselt selge, et kostja ei nõustu müüma objekti hinnaga alla 11 200 000 euro. Lepingus (punktis 3.3) lepiti kokku, et alates hinnast 11 200 000 eurot (minimaalne hind, millega klient on valmis tehingu tegema) on tulemustasu 1% tehingu väärtusest. Lepingu punkti 3.1 kohaselt pidi kostja tasuma hagejale 2500 eurot seitsme päeva jooksul lepingu jõustumisest. Selle summa on kostja tasunud ning selle üle ei vaielda. Nõustaja eeldas põhjendatult, et objektile ostja leidmisel saab ta oma töö eest tasu, mis võrdub vähemalt 1%-ga 11,2 miljonist eurost. Arvestades, et kostja ei kavatsenud hoonestusõigust alla 11 200 000 euro müüa, polnud lepingu sõlmimise hetkel ka põhjust väiksema tehinguväärtuse jaoks tulemustasu kokkuleppeid sõlmida. Nõustaja ei oleks mingil juhul nõustunud ca 11 200 000 euro suurust tehingut vahendama vaid 2500 euro suuruse tasu eest.
29.märtsil 2019 alustasid hageja ja Newsec Advisers EE OÜ infomaterjalide väljastamist potentsiaalsetele investoritele. Pakkumine esitati kokku ca 85 investorile. 15. mail 2019 saatis hageja uuendatud kutse pakkumuse tegemiseks (mh) Lumi Capital OÜ-le. Seejärel vahendas hageja kostjale Lumi Capital OÜ täpsustavaid küsimusi ja investorile kostja vastuseid. Ei vaielda selle üle, et Lumi Capital OÜ oli objektist huvitatud just hageja müügitöö tulemusena. 13. juuni 2019 e-kirjaga kinnitas Lumi Capital OÜ uuendatud pakkumist edastades nii kostjale kui ka hagejale oma jätkuvat huvi tehingu vastu. 31. juulil 2019 sõlmisid kostja ja Lumi Capital OÜ (ostja) objekti ostu-müügilepingu hinnaga 11 190 000 eurot. Seega, vaatamata kostja varasemale selgele kinnitusele, et ta alla 11 200 000 miljoni euro hoonestusõigust kindlasti ei müü, otsustas kostja siiski teha tehingu 10 000 eurot madalama hinnaga.
5.augusti 2019 e-kirjaga edastas hageja kostjale arve nr 180257 suurusega 110 000 eurot, millele lisandus käibemaks, st kokku 132 000 eurot. Enda vastutulekuna ja kostja esindajaga peetud vestlusest lähtudes arvestas hageja tulemustasu 1% 11 000 000 eurost. Arve maksetähtaeg oli seitse päeva. 6. augustil 2019 teatas kostja üllatuslikult, et nõustajal puudub alus tulemustasu saamiseks ja arve esitamiseks ning kostja jätab arve tähelepanuta. Hageja hinnangul on kostja kohustatud tasuma hagejale lepingus kokkulepitud teenustasu 1% tehinguväärtusest VÕS § 664 lg 1 alusel. Kui kohus peaks asuma seisukohale, et pooltel ei ole kokkulepet vahendustasu maksmiseks juhul, kui objekt müüakse hinnaga alla 11 200 000 euro, siis palub hageja kohtul alternatiivselt tugineda hagejale vahendustasu väljamõistmisel seadusele.
2.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kõnealuse nõustamisteenuse lepingu punkti 3.3 järgi oleks hagejal õigus nõuda tulemustasu alates tehingu väärtusest 11 200 000 eurot. Kuna hageja suutis vahendada üksnes 11 miljoni euro suuruse 2(9)
2-20-331 tehingu, ei ole tulemustasu nõudmise eeldus täidetud. Sellel, et kostjal endal õnnestus ostjaga läbi rääkida ja mõnevõrra kõrgemas hinnas kokku leppida, ei ole tähtsust, sest hageja on ka ise arvet ja hagi esitades möönnud, et tema panus piirdus 11 miljoni euro suuruse tehingu vahendamisega. Kostja pole kunagi avaldanud, et ei nõustu müüma objekti madalama hinnaga kui 11 200 000 eurot. Kostja oleks leidnud hageja vahendatud hinnaga hoonestusõigusele ostja ka ilma viimase abita. Seda kinnitab kasvõi asjaolu, et kostjal õnnestus müüa hoonestusõigus hageja vahendatust kõrgema hinnaga. Hageja nõuet ei saa lahendada ka VÕS § 665 järgi, kuna tasu maksmise eeldused ja tasu suurus on hageja ja kostja vahel lepingus kokku lepitud.
3.Maakohus rahuldas 30. novembri 2020. a otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 132 000 eurot ja viivise ning jättis menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaielda asjas selle üle, et 20. veebruaril 2019 sõlmisid pooled nõustamisteenuste lepingu nr RC-TK19022019, mille kohaselt hageja pidi tegutsema kostjale kuuluva kinnisvara müümisel kliendi ainunõustajana. Lepingu eesmärk oli teha nõustaja vahendustegevusena Akadeemia tee 15/15a/15b kinnistut koormava hoonestusõiguse müügitehing. Lepingu punkti 3.1 kohaselt pidi kostja tasuma hagejale 2500 eurot lepingu jõustumisest. Nimetatud summa on kostja hagejale tasunud. Lepingu punktist 3.3 tulenevalt pidi kostja tasuma hagejale tehingu väärtuselt 11 200 000 eurot tulemustasu 1%, millele lisandub käibemaks. 31. juulil 2019 sõlmisid kostja ja Lumi Capital OÜ hoonestusõiguse ostu-müügilepingu hinnaga 11 190 000 eurot. Kostja ei ole hagejale nõustamisteenuse eest tulemustasu maksnud. Maakohus leidis, et sisuliselt on pooled sõlminud maaklerilepingu VÕS § 658 lg 1 tähenduses ning vaidlus taandub küsimusele, kas kostja on kohustatud hagejale tasuma 1% tehingu väärtusest ka olukorras, kus kostja sõlmis Lumi Capital OÜ-ga hoonestusõiguse ostu-müügilepingu hinnaga 11 190 000 eurot. Maakohus asus seisukohale, et põhjendatud on kostjalt hageja kasuks tulemustasu välja mõista ka olukorras, kus hoonestusõigus müüdi hinnaga 11 190 000 eurot, mitte lepingus sätestatud tulemustasu miinimummääraga 11 200 000 eurot. Maakohus võttis arvesse asjaolu, et nähtuvalt lepingu punktist 3.3.1 on kostja kinnitanud, et 11 200 000 eurot on minimaalne hind, millega kostja on valmis hoonestusõigust müüma. Seega sai hageja lepingu sõlmimisel lähtuda eeldusest, et odavamalt kostja hoonestusõigust ei müü, ega pidanud täpsustama lepingutingimusi tulemustasu osas juhuks, kui kinnistu müüakse madalama hinnaga. Maakohus nõustus hageja seisukohaga, et olukorras, kus hoonestusõigus hageja tegevuse kaasabil 11 190 000 euro eest ära müüdi, ei ole mõistliku isiku seisukohast põhjendatud kostja väide, et hagejale lepingu sõlmimisel tasutud 2500 eurot oli hageja panuse eest adekvaatne tasu. Maakohus võttis arvesse, et hageja on sisuliselt kuni kostja ja Lumi Capital OÜ vahelise hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimiseni olnud protsessi juures ning panustanud oma seisukohtadega. Maakohus leidis, et olukorras, kus kostja ise on teinud möönduse ning müünud hoonestusõiguse hageja leitud huvilisele soodsamalt, kui nõustamislepingu punktis 3.3.1 sätestatud miinimumhind 11 200 000 eurot, oleks vastuolus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega kohaldada nõustamislepingu punkti 3.3.1 viisil, et hageja jääks sellest tulenevalt ilma nõustamislepingus kokku lepitud tasust. Kostja on vaatamata nõustamislepingus antud kinnitusele teinud tehingu siiski 3(9)
2-20-331 kokkulepitust marginaalses ulatuses odavama hinnaga, mis kohtu hinnangul ei peaks hea usu põhimõttest lähtuvalt kaasa tooma olukorda, kus hageja vahendas kostjale ostja, kes lõppastmes kostjaga ka lepingu sõlmis, kuid hageja ise jääb vastava tasuta. Maakohus võttis lisaks arvesse, et ka Riigikohus on asjas nr 2-18-1521 tehtud lahendi punktis 13 rõhutanud, et käsundiandjal ei ole kohustust asja müüa hinna eest, mille ta oli avaldanud maaklerile, kuid ringkonnakohtu antud tõlgendus võimaldab käsundiandjal vabaneda maakleritasu maksmise kohustusest üksnes seetõttu, et ta lepib kolmanda isikuga kokku soovitud müügihinnast madalama hinna ja välistab sellega maakleritasu saamise. Maakohus märkis, et asjaolu, et teises pakkumisvoorus osales ka kostja ise aktiivselt, ei vabasta kostjat tulemustasu maksmise kohustusest. Maakohtu hinnangul ei olnud hagejal alust takistada kostjat läbirääkimistel aktiivselt osalemast, kui kostja avaldas selleks soovi. Samas ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks hagejaga sõlmitud lepingu lõpetanud. Lisaks võttis maakohus arvesse seda, et kostja ei oleks vabanenud tulemustasu maksmise kohustusest ka juhul, kui ta oleks hagejaga sõlmitud lepingu lõpetanud, kuna pooled on nõustamislepingu punktis 4.2 kokku leppinud, et juhul, kui kostja sõlmib 12 kuu jooksul alates lepingu lõppemisest või ülesütlemisest tehingu isikuga, kellega hageja tehingu läbi rääkis, tuleb tulemustasu välja maksta. Ei vaielda selle üle, et kostja sõlmis hoonestusõiguse ostu-müügilepingu isikuga – Lumi Capital OÜ –, kelle hageja oli kostjale vahendanud.
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
5.Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 17. märtsi 2021. a otsusega hageja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et hagejal ei ole õigust saada tulemustasu.
6.1.Kostja tugineb sellele, et poolte vahel oli erikokkulepe, mille kohaselt seati täiendav maakleritasu ehk tulemustasu sõltuvusse müügihinna kokkuleppest. Maaklerilepingu sätete (VÕS § 664 lg 1) dispositiivse iseloomu tõttu ei ole selline kokkulepe välistatud. Riigikohus on asunud asjas nr 2-18-1521 tehtud lahendis seisukohale, et selline kokkulepe peaks oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud ning sellise erikokkuleppe olemasolu tõendamise koormis lasub käsundiandjal.
6.2.Ringkonnakohtu hinnangul nähtub erikokkuleppe olemasolu selgelt lepingust, samuti nähtub sellise kokkuleppe sõlmimise tahe lepingueelsetest läbirääkimistest. Seetõttu ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, et hagejal on tulemustasu saamise õigus. Maaklerilepingu sõlmimise läbirääkimistel avaldas hageja soovi saada tasu selliselt, et see ei oleks seatud sõltuvusse müügihinna kokkuleppest. Kostja avaldas korduvalt, et ta on nõus tasuga selliselt, et osaliselt on tasu suurus seatud sõltuvusse teenusepakkuja töö tulemuslikkusest, st müügihinna suurusest. Sellisena sõlmiti hiljem ka pooltevaheline leping. Kuigi hageja on asjas avaldanud seisukoha, et ilma täiendava protsentuaalse teenustasuta poleks hageja nõustamisteenuse osutamise lepingut sõlminud, osutas ringkonnakohus sellele, et lepingus on tulemustasu saamise õigus seatud selgelt sõltuvusse hageja osutatud teenuse tulemusest. 4(9)
2-20-331
6.3.Ringkonnakohtu arvates tugineb hageja põhjendamatult sellele, et pooltevahelises lepingus märkis kostja, et ta ei ole nõus tehingut tegema, kui müügihind jääb alla 11 200 000 euro. Ringkonnakohus märkis, et olenemata hageja osutatud teenuse mahust jäänuks hagejal nagunii lisatasu saamata, kui kostja ei oleks madalama müügihinnaga objekti müünud. Kuna käsundiandjal ei ole kohustust asja müüa hinna eest, mille ta oli avaldanud maaklerile, kuid erikokkuleppest tulenevalt oli hagejal tulemustasu saamise õigus ainult juhul, kui tema teenuse tulemusena müüakse objekt vähemalt 11 200 000 euro eest, siis on hageja tasunõue põhjendamatu. Seetõttu ei saa nõustuda hageja seisukohaga, et hea usu põhimõtte vastane on see, kui ta lisatasu ei saa.
6.4.Hageja avaldatud asjaolu, et müüja nõustus teadlikult madalama hinnaga, et vältida maakleritasu maksmist, on ringkonnakohtu arvates tõendamata. Hageja on esile toonud, et Lumi Capital OÜ tegi hageja vahendusel esmase pakkumise objekti ostmiseks 11 miljoni euro eest. Müügisumma tõusis mõnevõrra ostja ja kostja vaheliste läbirääkimiste tulemusena, kuid asjast ei nähtu, et ostja oleks olnud nõus tasuma 11 200 000 eurot. Nõustuda ei saa ka hageja menetluses esitatud väitega, et teda hoiti ostja ja kostja vahelistest läbirääkimistest eemal. Ka seda, et pooled sõlmisid täiendava suulise tasukokkuleppe, kui selgus, et müügihind jääb kostja loodetust madalamaks, ei ole asjas tõendatud.
6.5.Kuna lepingus sisaldus erikokkulepe tulemustasu kohta, ei ole põhjendatud ka hageja soov saada tavalist tasu VÕS § 665 järgi.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
7.1.Hageja leiab, et ringkonnakohtu otsus on olulises ulatuses jäetud põhjendamata (oluline menetlusõiguse rikkumine TsMS § 669 lg 1 p 5 tähenduses), oluliselt on rikutud ka TsMS § 639 lg 1 nõudeid koostoimes § 436 lg-tega 1 ja 2, samuti TsMS § 654 lg-id 4 ja 5. Eelkõige ei ole ringkonnakohus lükanud ümber maakohtu tuvastatud asjaolusid ega põhjendanud, millistest õiguslikest ja faktilistest asjaoludest tulenevalt on maakohtu otsus ebaõige.
7.2.Hageja hinnangul on ringkonnakohus tõendeid valikuliselt, ühekülgselt ja osaliselt hinnates ning Riigikohtu praktikat – täpsemalt asjas nr 2-18-1521 tehtud lahendi punktis 13 avaldatud seisukohti – ebaõigesti kohaldades jõudnud valele järeldusele, justkui oleks poolte vahel „selge“ erikokkulepe. Eelkõige on ringkonnakohus põhjendusi esitamata jätnud tähelepanuta hageja väited ja tõendid läbirääkimiste hilisemate etappide kohta, mille tulemusena lisati lepingusse minimaalse müügihinna punkt. Ka on ringkonnakohus seda lepingusse lisatud fraasi „minimaalne hind millega Klient on valmis Tehingusse minema“ oma järelduste tegemisel alusetult moonutanud. Seejuures on ringkonnakohus ajanud segamini hageja ja kostja tahteavaldused.
7.3.Hageja leiab, et ringkonnakohus eksis VÕS § 6 kohaldamisel. Maakohus nõustus hagejaga, et kõiki asjaolusid arvestades oleks hageja maakleritasust ilmajätmine vastuolus nii maaklerilepingu olemuse ja eesmärgi kui ka hea usu põhimõttega (VÕS § 6) ja viiks kostja alusetu rikastumiseni hageja arvel. Ringkonnakohus on aga menetlusõiguse norme rikkudes jätnud otsuses käsitlemata nii hea usu põhimõtte kohaldamist puudutavaid apellandi väiteid kui ka hageja apellatsioonkaebuse vastuses esitatud vastuväiteid. Muu hulgas ei ole ringkonnakohus vähimalgi määral võtnud seisukohta hageja apellatsioonkaebuse vastuses välja toodud turuolukorda käsitlevate põhjenduste kohta. Need
5(9)
2-20-331 asjaolud kinnitavad, et tehingu tegemine hinnaga alla 11 200 000 euro oli juulis 2019 kõiki asjaolusid arvestades kostja huvides. Seda enam on hageja tasust ilmajätmine vastuolus hea usu põhimõttega. Hagi rahuldamata jätmine viiks kostja alusetu rikastumiseni hageja arvel: kinnistu müüdi tahtlikult 10 000 eurot väiksema hinna eest, et säästa kostja arvel alusetult 102 000 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja teadlikkus tehingu madalama hinnaga tegemisel tõendamata. Need ringkonnakohtu järeldused on meelevaldsed ega põhine tõenditel. Arvestades, et kostja on kinnisvaraäris kogenud isik, ei ole eluliselt usutav, et ta polnud sellest nüansist „teadlik“. Seejuures polnud kostja müügiprotsessi käigus kordagi viidanud väidetavale tulemuse mittesaavutamisele.
7.4.Hageja väitel viib ringkonnakohtu otsus vastuolulise tulemuseni: kostjal oli soodsam hagejaga lepingut mitte lõpetada, kuigi kostja väitel hageja edasine tegevus ei saanud mõjutada tasu saamise õigust. Ringkonnakohus on jätnud alusetult hindamata hageja viite lepingu punktile 4.2, mis nägi ette, et kui kostja sõlmib 12 kuu jooksul arvates lepingu lõppemisest või ülesütlemisest tehingu isikuga, kellega nõustaja tehingut läbi rääkis, tuleb nõustajale maksta tulemustasu. Hageja hinnangul nähtub sellest üheselt, et tulemustasu maksmise eelduseks oli nõustaja vahendatud isikuga tehingu tegemine, mitte konkreetne müügihind. Müügihinnast sõltus üksnes tasu suurus. Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta, et kuna kostja lepingut ei lõpetanud, võis hageja mõistlikult lähtuda eeldusest, et leping kehtib (sh et kostja ei müü kinnistut alla 11,2 miljoni euro ja kinnistu müügi korral saab kostja oma teenuse eest tasu). Samas oli üksnes müüja otsustada, kas teha tehing hinnaga alla 11 200 000 euro või mitte. Otsustades teha tehingu 10 000 eurot madalama hinnaga, saavutas kostja oma eesmärgi kinnistu võõrandada ja võitis samas hagejale makstava teenustasu arvel enam kui 100 000 eurot. Ringkonnakohtu tõlgenduse kohaselt oli kostja jaoks igal juhul oluliselt soodsam nõustuda pakkumisega 11 190 000 eurot. Seega on ringkonnakohus aktsepteerinud, et kostja võis kahepoolset lepingut ühepoolselt muuta, ilma et oleks sellest maaklerit isegi teavitanud. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Ühelt poolt on kohus viidanud tõenditele, mis kinnitavad, et hageja nõustas müügiprotsessi lõpuni välja. Samas ei ole sellel asjaolul teise astme kohtu hinnangul mingit õiguslikku tähendust.
8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu otsuse muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tuvastatud asjaoludele ebaõige õigusliku hinnangu andmise tõttu. TsMS § 691 p 5 alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata ja täiendada kohtuotsuse õiguslikke põhjendusi. Hageja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda.
10.Kohtud on tuvastanud mh järgmised vaidluse lahendamise jaoks olulised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle: • pooled arutasid koostöö võimalusi. Kostja avaldas, et soovib asuda müüma Akadeemia tee 15/15a/15b kinnistut koormavat hoonestusõigust; • 30. novembril 2018 esitasid hageja ja Newsec Advisers EE OÜ ühispakkumise kostja nõustamiseks Akadeemia tee 15/15a/15b kinnistut koormava hoonestusõiguse müügil. 6(9)
2-20-331
•
• • • •
•
Pakkumine sisaldas tasustamise ettepanekut. Kostja selle ettepanekuga ei nõustunud ning esitas ise tasustamise pakkumise, sh tulemustasu protsentide kohta;
20.veebruaril 2019 sõlmisid pooled nõustamisteenuste lepingu nr RC-TK19022019, mille kohaselt pidi hageja tegutsema kostjale kuuluva kinnisvara müümisel kliendi ainunõustajana. Lepingu punktis 3.3.1 lepiti kokku, et alates hinnast 11 200 000 eurot (minimaalne hind, millega klient on valmis tehingu tegema) on tulemustasu 1% tehingu väärtusest. Lepingu punkti 3.1 kohaselt pidi kostja tasuma hagejale 2500 eurot seitsme päeva jooksul lepingu jõustumisest; lepingu punkti 3.1 järgse tasu 2500 eurot on kostja tasunud; hageja vahendas kostjale mh Lumi Capital OÜ huvi tehingu vastu;
31.juulil 2019 sõlmisid kostja ja Lumi Capital OÜ loodud LCI5 OÜ objekti ostumüügilepingu hinnaga 11 190 000 eurot;
5.augusti 2019 e-kirjaga edastas hageja kostjale arve nr 180257 suurusega 110 000 eurot, millele lisandus käibemaks, st kokku 132 000 eurot. Väidetavalt vastutulekuna ja kostja esindajaga peetud vestlusest lähtudes arvestas hageja tulemustasu 1% 11 000 000 eurost. Arve maksetähtaeg oli seitse päeva;
6.augustil 2019 teatas kostja, et nõustajal ei ole alust saada tulemustasu ja kostja jätab arve tähelepanuta.
Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas hagejale lepingu punktis 3.3.1 toodud maakleri tulemustasu maksmise eeldused on täidetud, arvestades mh lepingu punktis 3.3.1 avaldatut, et minimaalne tehingu väärtus, millega klient on valmis tehingu tegema, on 11 200 000 eurot. Hageja leiab, et tal on täiendava maakleritasu (tulemustasu) saamise õigus, sest tema tegevuse tulemusena sõlmis kostja müügilepingu. Kostja leiab, et hagejal seda õigust ei ole, sest tema panus ei olnud piisav ning ta ei osutanud teenust sellise lepingu sõlmimiseks, kus ostja olnuks nõus tasuma müügihinnana vähemalt 11 200 000 eurot. Ei vaielda selle üle, et hageja osutas kostjale teenust ning hageja osutatud teenuse tulemusel sõlmis kostja hiljem ka müügilepingu.
11.Kolleegium nõustub maa- ja ringkonnakohtuga selles, et pooltevahelises nõustamislepingus on tulemustasu saamise õigus seatud selgelt sõltuvusse hageja osutatud teenuse tulemusest.
11.1.Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et sellise sisuga kokkulepe ei ole maaklerilepingu sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, kuid see peaks oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud (vt Riigikohtu 30. oktoobri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-1521/36, p 13). Selline erikokkulepe, mis oleks maakleritasu saamise eeldus, peaks nähtuma maaklerilepingust või olema tõendatud muude tõenditega, sh lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatud ja tõendatud asjaoludega. Erikokkuleppe olemasolu tõendamise koormis lasub käsundiandjal.
11.2.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu ja kostjaga selles, et erikokkuleppe olemasolu nähtub selgelt lepingust, samuti nähtub sellise kokkuleppe sõlmimise tahe lepingueelsetest läbirääkimistest.
12.Siiski ei nõustu kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et hageja tugineb põhjendamatult lepingu punkti 3.3.1 sõnastusele „11 200 000 eurot (minimaalne hind, millega kostja on valmis tehingusse minema)“.
12.1.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on nähtuvalt lepingu punktist 3.3.1 kostja kinnitanud, et 11 200 000 eurot on minimaalne hind, millega ta on valmis hoonestusõigust müüma. Kuigi kohtute tuvastatud asjaoludel lisas vastava lauseosa lepingusse hageja, on kostja sellega lepingut allkirjastades nõustunud.
7(9)
2-20-331
12.2.Seega sai hageja lepingu sõlmimisel lähtuda eeldusest, et odavamalt kostja hoonestusõigust ei müü, ega pidanud täpsustama tulemustasu puudutavaid lepingutingimusi juhuks, kui kinnistu müüakse madalama hinnaga. Sellistel asjaoludel on kõnealune erikokkulepe seotud tingimusega, et 11 200 000 eurot on minimaalne hind, millega kostja on valmis hoonestusõigust müüma.
13.1.TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu põhimõtte üks eesmärke on tõkestada õiguse kuritarvitamist, kusjuures õiguse kuritarvitamine võib mh seisneda vastuolulises käitumises. Vastuoluline käitumine on etteheidetav ja vastuolus hea usu põhimõttega nt olukorras, kus isikule luuakse usaldusel põhinev ettekujutus õigusest, mida tal tegelikult ei ole (vt Riigikohtu 17. veebruari 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-15, p 11).
13.2.Maakohtu tuvastatud asjaolud võimaldavad järeldada, et hageja jätkas kostja palvel lepingu täitmist, kuigi Lumi Capital OÜ oli teinud algse pakkumise hinnaga alla kostja seatud „miinimumeesmärki“. Nimelt puuduvad maakohtu otsuse punktis 19 tuvastatu kohaselt tõendid selle kohta, et kostja oleks hagejaga sõlmitud lepingu lõpetanud, mistõttu jätkas ka hageja oma nõustaja rolli. Seda kinnitavad mh maakohtu otsuse punktis 17 nimetatud vahetult enne ostu-müügilepingu sõlmimist hageja ja kostja vahel edastatud e-kirjad. Eelkõige on maakohus pidanud silmas
9.ja 14. mai 2019 e-kirju (I kd, tl-d 17 pöördel ja 18), millest ilmneb, et hageja on tegelenud aktiivselt potentsiaalse ostja leidmisega ja hoidnud kostjat sellega kursis, ning 7. juuni 2019 e-kirja (I kd, tl 18 pöördel), millest nähtuvalt teavitas just hageja kostjat sellest, et parima pakkumise on teinud hoonestusõiguse hilisem ostja Lumi Capital OÜ. Seetõttu on tähtis ka kostja 26. juuli 2019 e-kiri (I kd, tl 19), millest nähtub, et kostja on veel 26. juulil 2019 edastanud hagejale müüja ja ostja vahel sõlmitava lepingu viimase versiooni, millele hageja on omakorda 30. juuli 2019 e-kirjas vastanud, et leping on selge ja konkreetne. Selline pooltevaheline suhtlus võimaldab järeldada, et hageja on kostja teadmisel ja nõusolekul sisuliselt kuni müügilepingu sõlmimiseni 31. juulil 2019 olnud ettevalmistusprotsessi juures ning panustanud oma seisukohtadega. Kolleegiumi hinnangul lõi kostja sellega hagejale usaldusel põhineva ettekujutuse, et ka madalam hinnatase täidab kostja miinimumeesmärki ning et ta on selle eesmärgi osas, mis puudutab miinimumhinda, nõustunud madalama hinnaga. Seega võis hageja mõistlikult järeldada, et kostja ei lähtu algselt miinimumhinnaga seotud tulemustasu kokkuleppest. Hagejale sellise ettekujutuse loomise järgselt vaidlusaluse lepingu punktile 3.3.1 tuginedes tulemustasu maksmisest keeldudes on kostja käitunud vastuoluliselt (venire contra factum proprium) ja seega vastuolus hea usu põhimõttega.
13.3.VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et olukorras, kus kostja ise on lasknud hagejal algselt määratud miinimumhinnast madalama hinnaga müüki ette valmistada ning mööndust tehes müünud hoonestusõiguse hageja leitud huvilisele nõustamislepingu punktis 3.3.1 sätestatud miinimumhinnast 11 200 000 eurot soodsamalt, oleks vastuolus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega kohaldada nõustamislepingu punkti 3.3.1 viisil, et hageja jääks ilma nõustamislepingus kokku lepitud tasust.
13.4.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu hinnanguga, et olenemata hageja osutatud teenuse mahust jäänuks hagejal nagunii lisatasu saamata, kui kostja ei oleks madalama müügihinnaga objekti 8(9)
2-20-331 müünud. Kolleegiumi hinnangul ei ole nimetatud olukorrad võrreldavad. Hageja on tehingu turuolukorrale kohandatud miinimumeesmärgi täitnud.
13.5.Kassaator osutab põhjendatult sellele, et kostja ei oleks vabanenud tulemustasu maksmise kohustusest ka juhul, kui kostja oleks hagejaga sõlmitud lepingu lõpetanud, kuna hageja ja kostja on nõustamislepingu punktis 4.2 kokku leppinud, et juhul, kui kostja sõlmib 12 kuu jooksul alates lepingu lõppemisest või ülesütlemisest tehingu isikuga, kellega hageja tehingu läbi rääkis, tuleb tulemustasu välja maksta.
14.Eeltoodust tulenevalt tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus on kohtuotsuses kohaldanud valesti materiaalõiguse normi ja andnud tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, kuid ei ole rikkunud TsMS §-s 669 nimetatud menetlusõiguse normi. Kuna ringkonnakohtu otsuse tühistamise põhjuseks on see, et ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõiguse normi ja andis tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, ei pea kolleegium vajalikuks saata asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus on tuvastanud vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ega ole nende tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Seega tuleb jätta jõusse maakohtu otsus.
15.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse kautsjon avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Asjas on kautsjoni tasunud hageja, kellele tuleb kautsjon ka tagastada.
16.Kuna hagi ja kassatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 kohaselt kõigis kohtuastmetes jätta kostja kanda. Kuna nii maakohus kui ka ringkonnakohus on otsustanud määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lg 2 kohaselt, määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.