Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Kaupo Paal ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Margus Soonetsi ja Carolina Hundi hagi Urmet Tombi ja Kristel Oti vastu hinna alandamisest tuleneva hüvitise 37 500 eurot ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 14. veebruari 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Margus Soonetsi ja Carolina Hundi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
41 042 eurot 47 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Margus Soonets (isikukood 38202054243) ja Carolina Hunt (isikukood 48307042728), nende ühine esindaja vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets Kostjad Urmet Tomp (isikukood 37609235729) ja Kristel Ott (isikukood 47912272712), nende ühine esindaja vandeadvokaat Raul Ainla
Asja läbivaatamise kuupäev
18. mai 2020. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. veebruari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-9099 osas, milles ringkonnakohus määras, et Margus Soonetsil ja Carolina Hundil tuleb neilt väljamõistetud menetluskuludelt tasuda Urmet Tombile ja Kristel Otile võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.
2.Jätta ülejäänud osas ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
3.Otsuse tervikresolutsioon on järgmine: 3.1 Jätta Margus Soonetsi ja Carolina Hundi hagi Urmet Tombi ja Kristel Oti vastu hinna alandamisest tuleneva hüvitise 37 500 eurot ja viivise saamiseks rahuldamata.
2-18-9099 3.2 Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes solidaarselt Margus Soonetsi ja Carolina Hundi kanda. 3.3 Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ja mõista Margus Soonetsilt ja Carolina Hundilt solidaarselt Urmet Tombi ja Kristel Oti kasuks välja kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud, kokku 4938 eurot.
1.Margus Soonets (hageja I) ja Carolina Hunt (hageja II) (hagejad, ostjad) esitasid 13. juunil 2018 Harju Maakohtule Urmet Tombi ja Kristel Oti (kostjad, müüjad) vastu hagi, milles palusid kostjatelt solidaarselt välja mõista hinna alandamisest tuleneva hüvitise 37 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 534 eurot 25 senti ja seaduses sätestatud määras viivise hagi esitamisest kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 17. veebruaril 2016 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud (müügileping), mille alusel müüsid kostjad hagejatele 2/8 suuruse mõttelise osa Tallinnas Lootuse pst 1/Vabaduse pst 37 asuvast kinnistust (kinnistu) koos selle oluliste osade ja päraldistega (kinnistu mõtteline osa, müügiese). Hagejad tasusid kostjatele müügihinna 125 000 eurot. Hagejad said kinnistu mõttelise osa otsese valduse müügilepingu sõlmimise päeval. Kasutuskorra kohaselt kasutavad kinnistul asuva elamu alumist korrust ja hoovimaja M.V. (alumine naaber I) ning tema elukaaslane M.H. (alumine naaber II). Ülemist korrust kasutavad kasutuskorra kohaselt krt 4 omanikud ja krt 3 omanikena hagejad. Kostjad müüsid hagejatele puudustega asja, sest jätsid müügilepingu sõlmimisel neile teadaoleva informatsiooni alumiste naabrite ebameeldivate vms isikuomaduste kohta avaldamata. Hagejatel on kinnistu mõttelise osa kasutamine koduna oluliselt raskendatud, sest alumised naabrid on kiuslikud ja konfliktsed. Kostjad teadsid, et hagejad omandavad müügieseme eesmärgiga kasutada seda koduna. Kostjad mõjutasid hagejaid müügilepingut sõlmima, andes neile teadlikult valeinformatsiooni (kostjaid esindanud maakler kirjeldas enne müügilepingu sõlmimist alumisi naabreid rahulike ja viisakate inimestena). Kostjad ei teavitanud hagejaid ka kohtuasjast (tsiviilasi nr 2-15-1160), milles kostjad esitasid alumiste naabrite vastu hagi valduse rikkumise lõpetamiseks. Samuti on kostjad esitanud kohtusse parkimiskohtade kindlaksmääramise avalduse (tsiviilasi nr 2-15-4380). 2017. a oktoobris viskas alumine naaber I hagejat II muda ja õllega ning alumine naaber II ähvardas hagejaid ja ülemisi naabreid. 2017. a novembris ründas hagejat II alumiste naabrite koer. Alumised naabrid riivasid 17. aprillil, 20. ja 29. mail 2018 oma sõidukiga ülemiste naabrite sõidukit. Lisaks ei avaldanud kostjad hagejatele teavet selle kohta, et alumised naabrid ei anna nõusolekut elamu katuse remondiks ega kinnistul asuva kahe ohtliku puu langetamiseks, ning et alumise naabriga I ei ole õnnestunud saavutada kokkulepet kaasomandi kasutamises ja hooldamises. Alumised naabrid ei täida parkimiskorra kohtulahendit ning ei võimalda kasutuskorrast hoolimata juurdepääsu veemõõtjale ega tuhalõõrile. Kinnistu kaasomanike koosoleku kokkukutsumise teatele tegid alumised naabrid märke, et ülemise korruse korterite omanikud peavad lund lükkama, samuti lükkasid nad tagasi kõik muud ettepanekud või ignoreerisid neid. Pidevad vaidlused alumiste naabritega jõuavad ametiasutustesse ja kohtutesse (nt tsiviilasjad nr 2-15-4380 ja nr 2-15-1160). Hagejatele sai 2017. aasta lõpuks selgeks, et alumised naabrid ongi äärmiselt pahatahtlikud ja konfliktsed ning takistavad neil omaniku ja valdaja õiguste teostamist. Hagejad esitasid 2(8)
2.Kostjad hagi ei tunnistanud, leides, et ostuhinna alandamise materiaalseid eeldusi ei esine. Müügiesemel ei ole puudust, mis takistaks selle kasutamist. Alumiste naabrite iseloomuomadustele ja käitumisele antav hinnang on subjektiivne ning ei saa mõjutada müügieseme vastavust müügilepingus kokku lepitule. Kostjad ei pidanud eeldama, et hagejate suhted alumiste naabritega kujunevad konfliktseteks, sest kostjate ja alumiste naabrite konfliktis olid süüdi mõlemad pooled. Kostjad teavitasid enne müügilepingu sõlmimist hagejaid, et neil on naabritega konflikt, kuna ei suudeta parkimiskorras kokku leppida. Müügilepingust nähtuvalt teavitati hagejaid kohtuvaidlusest parkimiskohtade kindlaksmääramise üle. Hagejad pidid müügilepingu sõlmimisel aru saama, et kui naabrite vahel käib kohtuvaidlus ja nad ei suuda omavahel kinnistu kasutamises kokku leppida, siis tuleb eeldada, et tegemist võib olla konfliktsete ja kompromissitute inimestega. Isegi kui müügiese on puudustega, ei ole hagejad väidetavast puudusest kostjaid mõistliku aja jooksul teavitanud. Hagejad pidid juba hiljemalt 2016. aasta veebruaris aru saama, et naabrid on konfliktsed. Lisaks kaasati hagejad 12. oktoobril 2016 parkimiskorra kindlaksmääramise kohtuasja menetlusse, pärast seda pidanuks hagejad olema alumiste naabrite isikuomadustest teadlikud. Hagi rahuldamine on välistatud ka põhjusel, et väidetava mittekohase täitmise väärtust (hinda) pole võimalik kindlaks määrata.
3.Harju Maakohus jättis 13. septembri 2019 otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja mõistis solidaarselt hagejatelt kostjate kasuks välja menetluskulu 2694 eurot. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rikkusid kostjad müügilepingut, sest müügiese ei vastanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 2 järgi otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (ei vaielda selle üle, et hagejate eesmärgiks oli hakata kasutama müügieset koduna). Riigikohtu praktikast tulenevalt saab puudus tuleneda elukeskkonnast tervikuna, sh naabritest. Müügieseme puudusena on käsitatavad konfliktsed naabrid, kellega ei ole võimalik kaasomandit majandada ilma pidevate vaidluste ja kaebuste lahendamiseta. Konfliktseteks ja elukeskkonda häirivateks saab pidada naabreid, kelle käitumisest tulenevalt olid kostjad sunnitud umbes 2,5 aasta jooksul pöörduma kaheksal korral politseisse, pidama kirjavahetust munitsipaalpolitseiga ja algatama kohtuvaidluse valduse rikkumise lõpetamiseks. Lisaks nähtub maakohtule esitatud videotest, kuidas alumine naaber II sõidab kahel korral hoovist välja sõites otsa ülemise naabri sõidukile ning lööb autopeegli kõveraks. Samuti leidis ekspert, et naabrite konfliktsusele võivad viidata keskmiselt tihedamalt kinnistul vahetunud kaasomandite omanikud ja suutmatus sõlmida mõistlik kasutuskorra kokkulepe. Müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks saab VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses lugeda selle, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral. Hagejad ei ole lugenud müügilepingu olulisteks puudusteks asjaolusid, et alumised naabrid ei anna nõusolekut katuse remondiks ega kahe ohtliku puu mahavõtmiseks, ei ole huvitatud maja hooldus- ja remonditöödest, ei luba vaadata üle nende valduses oleva veemõõtja näite ega võimalda ligipääsu oma korteris asuvale ülemiste naabrite tuhalõõrile, ning need ei ole ka põhjuseks, miks esitati müügihinna alandamise nõue. Nimelt on hagejad märkinud, et need asjaolud on nende jaoks vähese tähtsusega, sest ei hävita inimese hinge ega tekita igapäevast südamevalu. Maakohus tuvastas, et müügieseme puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). Tuvastatud asjaoludel teadsid hagejad müügilepingu sõlmimise ajal puudusest või vähemalt pidid seda teadma (VÕS § 218 lg 4). Isegi kui asuda seisukohale, et hagejad ei teadnud 3(8)
2-18-9099 puudusest ega pidanudki sellest teadma, ei ole hagejad teatanud kostjatele puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama ning teatamata jätmine ei ole mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3). Pooled ei vaidle selle üle, et puudus oleks tekkinud kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1). Kuivõrd tuvastatud asjaoludel on kostjad avaldanud hagejatele teabe müügieseme puuduse kohta, ei esine asjaolusid, millele hagejad saaksid tugineda vaatamata sellele, et nad ei teatanud lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal (VÕS § 221 lg 1 p 2). Kuivõrd kostjate vastutuse eeldused puuduvad põhjusel, et hagejad ei teatanud kostjatele puudusest mõistliku aja jooksul, ei ole vaja hinna alandamise eeldusi analüüsida.
4.Hagejad palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Kostjad vaidlesid hagejate apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. veebruari 2020. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid asendas selle sisulised põhjendused (alates p 15 teisest lõigust kuni p-ni 17) oma põhjendustega. Ringkonnakohus täiendas ühtlasi maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse põhjendust hagejate solidaarvastutuse osas ning jättis maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Ringkonnakohus määras kostjate põhjendatud ja vajalikeks menetluskuludeks apellatsioonimenetluses 1320 eurot ja mõistis selle summa hagejatelt solidaarselt kostjate kasuks välja. Ringkonnakohus määras, et hagejatel tuleb neilt väljamõistetud menetluskuludelt tasuda kostjatele VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu põhjendustega, et hagejate esiletoodud asjaolud on käsitatavad müügieseme puudusena. Kinnistu haldamist ja kasutamist puudutavad etteheited alumistele naabritele (vt käesoleva otsuse p 1 lõik 4) ei kinnita seda, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või et korteri sel otstarbel kasutamine on takistatud. Maakohtu viidatud Riigikohtu seisukohad (lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 17; lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 p 26), mis puudutavad korteriomanditeks jagatud kinnistuid, ei ole otse ülekantavad kaasomandis olevate kinnisasjadega seotud vaidlustele, sest korteriomandiseaduse ja asjaõigusseaduse (AÕS) järgi teostatakse korteriomandiga ja kaasomandiga seotud õigusi erinevalt. Elamu haldamisel on korteriomaniku roll piiratum, seevastu AÕS § 71 lg 4 järgi on kaasomanikul oluliselt ulatuslikum võimalus ise kinnistu puuduseid kõrvaldada ja nõuda teistelt nende mõttelise osa suurusele vastavat hüvitist, aga ka võimalus nõuda tahteavaldust kaasomanike kokkuleppeks. Seetõttu on erinevalt kindlaks määratud ka müüja teavitamiskohustuse ulatus. Müüja peab ostjat teavitama mittetoimivast korteriühistust (KÜ) kui objektiivsest asjaolust, mitte aga teiste korteriomanike isikuomadustest, sh sellistest, mis avalduvad KÜ tegevuse korraldamisel. Kaasomanike puhul puudub selline objektiivselt hinnatav asjaolu, mis oleks võrreldav KÜ kohase toimimisega. Samuti ei näita alumiste naabrite käitumise kohta tehtud etteheited (vt käesoleva otsuse p 1 lõik 3) seda, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või et korteri sel otstarbel kasutamine on takistatud. Hagejate korter ei sobiks kasutamiseks eluruumina või vähemalt oleks korteri sel otstarbel kasutamine takistatud üksnes juhul, kui alumiste naabrite käitumine oleks intensiivne ja elukeskkonda mõjutav ning oma olemuselt piisavalt objektiivselt häirivana hinnatav. Need tingimused ei ole hagejate esile toodud vahejuhtumite puhul täidetud. Teise korteriomandi eriomandi esemest või kinnisasja teise kaasomaniku kasutuses olevast ruumist tulenev kahjulik mõju (nt müra, lõhn, valgus, mitteotstarbekohane ja häiriv kasutamine) on omadused, mis võivad vähemalt üldjuhul osutuda 4(8)
2-18-9099 kinnisasja või selle osa puuduseks ja neist tuleb ostjat teavitada. Nimetatud mõjud on kas eluruume käsitleva normistiku või kinnisasja ja eluruumi olemusest tulenevalt ülevaatlikud ja hinnatavad. Elukeskkonda häirivaks kinnisasja omaduseks ja kinnisasja kasutusvõimalusi piiravaks ei saa pidada inimestevahelisi konflikte, mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa kasutamisest. Naabri looma rünne ei ole ka kinnisasjaga seostatav omadus. Samuti ei ole hagejate esile toodud vahejuhtumid sedavõrd sagedased ja intensiivsed, et neist saaks järeldada märkimisväärset mõju elukeskkonnale. Naabrite isikuomadused (ega nendega suhtlemisel avaldunud erimeelsused) pole niivõrd objektiivsed ja kinnisasja iseloomustavad tunnused, mida ostja peaks müüjale avaldama. Inimeste hinnangud teiste isikuomadustele võivad olla väga erinevad ja neile antav hinnang on pigem subjektiivne. Lisaks ei saa ega pea müüja järeldama konfliktist naabriga, et ostjal ei õnnestu naabriga paremini suhelda. Pealegi oleks müüja suhtes ebamõistlikult koormav nõuda kõigi asjaolude avaldamist, mis talle on naabrite isikuomaduste kohta teatavaks saanud, sest kui ta ei ole neid kirjeldades piisavalt täpne või pole end varustanud piisavate tõenditega, siis riskib ta arvukate vaidlustega valeväidete või ebakohaste väärtushinnangute ümberlükkamiseks. Eeltoodut arvestades ei ole hagejate hinna alandamise esmane eeldus (müügieseme puudus) täidetud. Hagi jääb rahuldamata ning ei ole vajadust vastata apellatsioonkaebuse ülejäänud väidetele.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hagejad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hagejad leiavad, et ringkonnakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust ja kohaldas valesti materiaalõiguse norme, kui leidis alumiste naabrite häiriva käitumise kohta, et halb naaber ei ole müügieseme puudus. Vale on ka järeldus, et müüja teavitamiskohustus on erinev sõltuvalt sellest, kas võõrandatakse korteriomand või kinnistu mõtteline osa. KÜ, mis ei toimi, ja kaasomanikud, kes ei saa omavahel läbi, on sarnase negatiivse mõjuga. Ringkonnakohus leidis valesti, et maakohtu viidatud Riigikohtu lahendeid ei saa asjas kohaldada. Ringkonnakohus jättis oma järelduse tegemisel hindamata asjas tehtud ekspertiisi ja eksperdi ütlused selle kohta. Samuti jäid analüüsimata tõendid, mille kohaselt olid kostjad esitanud kohtu käsitletud ajavahemikul alumiste naabrite vastu avaldusi kaheksal korral. Ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kui leidis, et hagejad ei vaidlustanud apellatsioonkaebuses menetluskulude jaotust ega kindlaksmääramist (hagejad vaidlustasid maakohtu otsuse tervikuna). Ringkonnakohus jättis põhjendamatult menetluskulude kindlaksmääramisel arvestamata kostjate pahatahtlikult peetud kompromissläbirääkimistega. Ringkonnakohus kohustas valesti hagejaid tasuma väljamõistetud menetluskuludelt viivist, sest kostjad seda ei taotlenud.
7.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles ringkonnakohus määras, et hagejatel tuleb neilt väljamõistetud menetluskuludelt tasuda kostjatele VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta muutmata, kuid muuta tuleb osaliselt ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi. Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ka osas, milles ringkonnakohus 5(8)
2-18-9099 jättis menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja määras kindlaks apellatsioonimenetluse menetluskulud. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata.
9.Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas eelkõige selle üle, kas hagejate esile toodud asjaolud alumiste naabrite isikuomaduste ja nende häiriva käitumise kohta (alumiste naabrite kiuslikkus ja konfliktsus) on käsitatavad kostjatega sõlmitud müügilepingu eseme puudusena (vt VÕS § 217 lg 2 p 2). Eeltoodust sõltub, kas kostjad on müügilepingut rikkunud, st kas hagejatele müüdud kinnistu mõtteline osa vastab müügilepingu tingimustele ja kas kostjad vastutavad selle eest, ning kas sellest tulenevalt on hagejatel õigus nõuda kostjatelt VÕS § 112 lg 1 järgi hinna alandamist ja ülemäära makstu tagastamist sama paragrahvi kolmanda lõike järgi. Lisaks ei nõustu hagejad kassatsioonkaebuse kohaselt ringkonnakohtu järeldustega asja menetluskulude jagamisel ja kindlaksmääramisel.
10.VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Ei vaielda selle üle, et hagejad soovisid kasutada müügieset elukohana. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka Riigikohtu
19.novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26). Ringkonnakohus asus vastupidi maakohtule seisukohale, et kostjad andsid hagejatele üle müügilepingule vastava (s.o puudusteta) eseme.
11.Ringkonnakohus leidis, et kinnistu haldamise ja kasutamise kohta naabrite suhtes käesolevas asjas tehtud etteheited (vt ringkonnakohtu otsuse p 9.4.1) pole sellised puudused, millest järelduks, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või vähemalt on korteri sel otstarbel kasutamine takistatud (ringkonnakohtu otsuse p 10.6). Kolleegium nõustub selles osas ringkonnakohtuga ja rõhutab, et kaasomanike käitumine elumaja ühisel majandamisel ei saa olla asjaoluks, mille alusel saaks väita, et müügiesemeks olev kaasomandi osa ei vasta müügilepingus kokku lepitud tingimustele. Elamu kui terviku ning kaasomandi ühise majandamisega seotud õigussuhted ja võimalikud nõuded (nt AÕS § 72 lg-s 5) tekivad igal kaasomanikul nende kaasomanike suhtes, kes väidetavalt teiste kaasomanike õigusi kahjustavad. Seega ei ole naabrite suhtumine ühise asja majandamisse samaaegselt käsitatav müügieseme puudusena ning sellistele asjaoludele tuginedes ei ole alust müügihinda alandada.
12.Ringkonnakohus leidis samuti, et elukeskkonda häirivaks kinnisasja omaduseks ja kinnisasja kasutusvõimalusi iseloomustavaks ega piiravaks ei saa pidada inimestevahelisi konflikte, mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa kasutamisest (vt ringkonnakohtu otsuse p 11.2). Kolleegium nõustub ka selle seisukohaga. Teiste kaasomanike häiriv käitumine on seostatav nende iseloomuomadustega, mida ei saa üle kanda müügiesemeks olevale kaasomandi osale. Seetõttu ei saa hagejate väited, et alumised naabrid on enne müügilepingu sõlmimist käitunud konfliktselt ja toime pannud õigusrikkumisi eelmise omaniku ja hiljem hagejate suhtes, anda alust pidada müügieset müügilepingu tingimustele mittevastavaks ning seega anda hagejatele ka alust müügihinda alandada.
13.Ringkonnakohus on ekslikult seadnud kostjate vastutuse sõltuvusse teavitamiskohustuse järgimisest (vt ringkonnakohtu otsuse p-d 10.5, 11.1, 11.3). Olukorras, kus ringkonnakohus leidis 6(8)
2-18-9099 põhjendatult, et müügiese vastas müügilepingus kokku lepitud tingimustele (vt ka käesoleva otsuse p-d 11 ja 12), ei saa hinna alandamise seisukohalt tähtsust olla sellel, kas kostjad järgisid teavitamiskohustust või mitte. Teisalt vastutab müüja VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Seega ei sõltu müüja vastutus VÕS § 218 lg 1 järgi ka sellest, kas talle saab ette heita VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat teavitamiskohustuse rikkumist. Samas on müüjal oma vastutuse välistamiseks parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne müügilepingu sõlmimist teada anda (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35).
14.Eeltoodut arvestades nõustub kolleegium ringkonnakohtu järeldusega hagi rahuldamata jätmise kohta, jättes ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni selles osas muutmata, kuid muutes ringkonnakohtu õiguslikke põhjendusi.
15.Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, millest teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Lisaks kohaldub lepingueelsetel läbirääkimistel tekkivale teavitamiskohustusele tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 95, mille järgi on tehingu pool kohustatud enne tehingu tegemist teatama teisele poolele asjaolud, mis teisele poolele on ilmselt tähtsad. Kolleegiumi hinnangul võib naabrite tavapäraselt aktsepteeritavatest ühiselureeglitest väljuv häiriv käitumine olla asjaoluks, mille vastu on eluruumi elukohaks ostnud ostjal äratuntav oluline huvi ning millest tuleks müüjal ostjaid teavitada lepingueelsete läbirääkimiste käigus ilma, et ostja peaks selle kohta küsima. Juhul kui müüja on rikkunud VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud teavitamiskohustust, võib ostja nõuda eelkõige kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel (vt selle kohta Riigikohtu 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 18). Kõnealuse teavitamiskohustuse rikkumine võib anda ostjale võimaluse ka tehingu tühistamiseks eksimuse (TsÜS § 92) või pettuse (TsÜS § 94) tõttu (vt Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p-d 11, 13 ja 21).
16.Vastuseks hagejate kassatsioonkaebuse väidetele maa- ja ringkonnakohtus jaotatud ja kindlaksmääratud menetluskulude kohta märgib kolleegium järgmist. Hagejad vaidlustasid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tervikuna. Seetõttu tuli ringkonnakohtul hinnata maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ka menetluskulude jaotamise ja rahalise suuruse osas. Kuna hagejad ei esitanud ei apellatsioonkaebuses ega ka kassatsioonkaebuses väidet, et väär oli jätta maakohtus kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja mõista hagejatelt solidaarselt kostjate kasuks välja menetluskulu 2694 eurot, siis ei ole kolleegiumil alust ringkonnakohtu otsust maakohtu menetluskulude jagamise ja suuruse osas tühistada ega muuta. Kolleegium nõustub hagejate kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus kohustas neid valesti tasuma väljamõistetud menetluskuludelt kostjatele viivist. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Praegusel juhul ei ole toimiku materjalide kohaselt kostjad menetluskuludelt viivise väljamõistmist taotlenud. Seetõttu tühistab kolleegium ringkonnakohtu otsuse osas, millega hagejaid kohustati TsMS § 177 lg 4 järgi tasuma menetluskuludelt kostjatele viivist. Menetlusosalise taotluseta menetluskuludelt viivise 7(8)
2-18-9099 väljamõistmine on menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 669 lg 1 p 5 tähenduses, mis on alus kohtulahendi tühistamisele selles osas kaebusest olenemata (vt Riigikohtu 26. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-152-10, p 17, milles kolleegium kohaldas samasisulist enne 1. jaanuari 2015 kehtinud TsMS § 177 lg-t 2). Asjakohane ei ole hagejate kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus pidanuks arvestama menetluskulude kindlaksmääramisel väidetavalt kostjate pahatahtlikult peetud kompromissläbirääkimistega. Erireeglid menetluskulude jaotamisele tulenevalt asjas tehtud kompromissettepanekust sätestab TsMS § 163 lg 2. Viidatud säte kohaldub vaid hagi osalise rahuldamise korral.
17.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad Riigikohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi solidaarselt hagejate kanda. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab kolleegium kindlaks menetlusosalistele hüvitatavad menetluskulud.
18.Kostjate kassatsiooniastme menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada osaliselt. Kostajad palusid mõista kassatsiooniastme menetluskulude katteks välja 1584 eurot (sh käibemaks). Taotluse kohaselt on kostjatele kassatsiooniastmes osutatud õigusabi 12 tundi tunnihinnaga 110 eurot, millele lisandub käibemaks. Arvestades asjaolu, et pooled on vaielnud samade küsimuste üle alates menetluse algusest, kassatsioonkaebuses ei tõstatanud hagejad olulisel määral uusi õiguslikke probleeme ning sama vandeadvokaat on kostjaid esindanud kogu menetluse käigus, peab kolleegium kostjate esindaja toimingute põhjendatud ajakuluks kokku seitse tundi. Seega tuleb hagejatelt solidaarselt kostjate kasuks välja mõista 924 eurot (sh käibemaks).
19.Kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon arvatakse TsMS § 149 lg 4 teise lausel alusel riigituludesse.
(allkirjastatud digitaalselt) Kai Kullerkupp, Kaupo Paal, Tambet Tampuu
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.