M Si, C Hi hagi U Ti ja K Oi vastu 37 500 euro, viivise 534,25 euro ja alates 14.06.2018 edasise viivise saamiseks seadusjärgses määras
Tsiviilasja hind
41 042,47 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: M S (isikukood xxx; elukoht xxx) Hageja II: C H (isikukood xxx; elukoht xxx) Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets (Maria Mägi Advokaadibüroo; e-post [email protected]) Kostja I: U T (isikukood xxx; elukoht xxx) Kostja II: K O (isikukood xxx; elukoht xxx) Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Raul Ainla (Advokaadibüroo Eipre & Partnerid; e-post [email protected]) 29.08.2019
Kohtuistung Istungil osalenud isikud
hagejad M S ja C H, hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Simo Soolo, kostjad U T ja K O, kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Ainla
RESOLUTSIOON
1.Jätta M Si, C Hi hagi U Ti ja K Oi vastu 37 500 euro, viivise 534,25 euro ja alates 14.06.2018 edasise viivise saamiseks seadusjärgses määras rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud solidaarselt hagejate M Si ja C Hi kanda.
3.Välja mõista solidaarselt hagejatelt M Silt ja C Hilt kostjate U Ti ja K Oi kasuks menetluskuluna 2694 eurot. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hagejate nõue
1.13.06.2018 esitasid M S, C H kohtule hagi U Ti ja K Oi vastu 37 500 euro, viivise 534,25 euro ja alates 14.06.2018 edasise viivise saamiseks seadusjärgses määras.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad 17.02.2016 kinnisasja ostu-müügilepingu. Lepingu esemeks oli kostjatele kuulunud 2/8 suurune mõtteline osa xxx/xxx asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Vastavalt müügilepingu punktile 2.1. müüdi kinnistu osa hinnaga 125 000 eurot. Kinnistu otsene valdus anti hagejatele üle müügilepingu sõlmimisega samal päeval 17.02.2016. Vastavalt kasutuskorrale kasutavad alumised naabrid M V ja tema elukaaslane M H kinnistul asuva elamu alumist korrust ja kinnistul asuvat hoovimaja, ülemised naabrid H P ja H P kinnistul asuva elamu II korruse korterit nr 4 ja hagejad kinnistul asuva elamu II korruse korterit nr 3.
3.Hagejate hinnangul ei teavitanud kostjad kinnisasja kaasomandi osa müügilepingu sõlmimisel kinnisasja 50% kaasomaniku ja tema elukaaslase isikuomadustest ehk nn halbadest naabritest, mis oluliselt raskendab hagejatel ostetud asja sihtotstarbeliselt koduna kasutamist ja selle müümist. Müügilepingu punktis 1.7. andsid hagejad müüjatena oma kinnitused kinnistu ja kinnistu osa kohta. Punktis 1.7.3. avaldasid kostjad, et „kinnistu kaasomanike vahel on käesoleva lepingu sõlmimise ajal pooleli kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord kinnistu koosseisu kuuluval maatükil“. Vastav teave avaldati kostjate poolt esmakordselt müügilepingu sõlmimise ajal notaris ning kostjad selgitasid, et vaidlus olevat formaalne ega avaldavat negatiivset mõju hagejatele. Mingit muud informatsiooni naabritega suhete kohta kostjad ei avaldanud.
4.Hagejate hinnangul on oluline rõhutada, et kostjad mitte üksnes ei varjanud äärmiselt olulist teavet alumiste naabrite käitumise kohta, vaid enne müügilepingu sõlmimist kirjeldas kostjaid esindanud maakler hagejatele alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete pere inimestena. Seega anti teadlikult valeinformatsiooni mõjutamaks hagejaid tegema kinnistu osa ostmise otsus. Kui tekkisid esimesed ebameeldivused, siis mõtlesid hagejad, et tegemist on üksikute halbade juhustega. 2017. aasta lõpuks on hagejatele ilmnenud, et alumised naabrid ongi äärmiselt pahatahtlikud ja konfliktsed, takistades hagejatel oma omaniku ja valdaja õiguste teostamist. Oma käitumisega on alumised naabrid muutnud nii hagejate kui ka ülemiste naabrite elu pea võimatuks. Hagejatele on teatavaks saanud, et alumised naabrid olid konfliktsed ja vastuolusid tekitavad ka kostjatega enne müügilepingu sõlmimist. Pidevad vaidlused ja kaebused jõudsid nii ametiasutustesse kui ka kohtusse. Nii esitasid kostjad alumiste naabrite vastu hagi Harju Maakohtusse valduse rikkumise lõpetamise nõudes. Kostjad ei teavitanud hagejaid valduse rikkumisest tingitud kohtuvaidlusest. Hagejad said kohtuvaidlusest teada juhuslikult alles siis, kui hageja I tutvus linnavalitsuses kinnistu kaasomanike korter 1 ja 2 kokkuehitamise eelprojektiga, mille lisas 2.2 oli 29.05.2015 Harju Maakohtu kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-151160.
5.Kostjad ei ole avaldanud enne müügilepingu sõlmimist ega ka notaris, et alumiste naabrite näol on tegemist nn halbade naabritega. Kostjad teadsid, et hagejad omandavad kinnistu eesmärgiga kasutada seda koduna. Seega oleksid pidanud kostjad avaldama kogu neile
teadaoleva informatsiooni, mis oleks mõistlikult võinud hagejaid huvitada tegemaks kaalutletud otsus oma uue kodu omandamiseks. Pidevate ühiselureeglite rikkumise, ebaväärika käitumise, emotsionaalse kurnamise ja võimatusega milleski kokku leppida on alumised naabrid tekitanud olukorra, kus hagejatel kahe väikese lapsega ei ole võimalik elementaarses rahus koos alumiste naabritega elada.
6.07.03.2018 saatsid hagejad kostjatele hinna alandamise avalduse ja nõude 37 500 euro tasumiseks. Hagejad leiavad, et hinna alandamine on kujundusõigus ja see, millal täpselt hagejatel kujunes teadmine, et alumised naabrid ongi halvad, et nende halb käitumine on järjepidev, mitte üksikud halvad juhused, on hagejate isikliku hinnangu kujunemine. Halva naabri puhul ei ole võimalik koheselt aru saada, et tegemist on kiuslike ja pahatahtlike inimestega. Hagejad on seisukohal, et halbade naabrite puhul ei saa võtta seisukohta sama kiiresti, kui näiteks lekkiva katuse, hallituse või kõrvalobjektilt tuleva müra puhul, sest esialgu püüavad inimesed jätta endast paremat muljet ning esimeste vaidluste ja tülide puhul ei saa koheselt langetada oma seisukohta.
7.Kinnistu osal kui müügi esemel esineb VÕS § 217 lg 2 p 2 kohane mittevastavus müügilepingule, mis raskendab selle kasutamist eluruumina. Kuna puudus esines müügilepingu sõlmimisel ning kostjad ei teavitanud sellest hagejaid, vastutavad kostjad kinnistul esineva mittevastavuse eest. Hagejad on seisukohal, et kõik hinna alandamiseks vajalikud materiaalsed eeldused on täidetud. Kostjate vastuväited
8.Kostjad ei tunnista hagi ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kostjate hinnangul ei sisalda hagiavaldus ühtegi etteheidet müügieseme kui kinnistu osaks oleva eluruumi olulise puuduse kohta või mõne tervet kinnistut puudutava puuduse kohta, mis takistaks müügieseme kasutamist. Hagejad on enne müüki müügieseme üle vaadanud ning mingisuguseid puudusi müügieseme ülevaatamisel ei avastanud. Kostjad leiavad, et müügileping on küll kehiv, kuid ostuhinna alandamise muud materiaalsed eeldused on täitmata ning isegi, kui need esineksid, pole hagejad väidetavast puudusest kostjaid mõistliku aja jooksul teavitanud.
9.Kostjate hinnangul on seadusandja müügieseme puuduse all silmas pidanud konkreetset materiaalset puudust, mida on võimalik objektiivsete kriteeriumite alusel tuvastada ja kirjeldada. „Mittesobivate iseloomuomaduste- ja käitumisega naabrid“ on subjektiivne hinnang ning isegi kui kohus tuvastaks, et naabrid on konfliktsed, siis ei saa see kuidagi mõjutada müügieseme lepingule vastavust, sest naabrid ei saa kuuluda müügiesemesse. Kostjate hinnangul ei pidanud kostjad eeldama, et hagejate suhted alumiste naabritega kujunevad konfliktseteks ning sellest hagejaid oma halbadest suhetest informeerima, sest kostjatel ja alumistel naabritel oli vastastikune konflikt, milles olid süüdi mõlemad.
10.Kostjad leiavad, et müüja ei vastuta lepingutingimusele mittevastavuse eest, kui ostja sellest teadis või pidi teadma. Hagejaid teavitati sellest, et naabrid on konfliktsed. Lepingu punktide
1.7.3.ja 1.8.2. kohaselt olid hagejad müügilepingu sõlmimise ajal teadlikud, et pooleli on kohtuvaidlus parkimiskohtade määramiseks. Ka hagejad kaasati sellesse vaidlusse. Seega asjaolu, et kostjad algatasid parkimiskorra määramiseks vaidluse, oli hagejatele teada. Kostjad informeerisid enne müügilepingu sõlmimist hagejaid, et neil on naabritega konflikt, kuna ei suudeta parkimiskorras kokku leppida. Ka pidid hagejad müügilepingu sõlmimisel aru saama, et kui naabrite vahel käib kohtuvaidlus ja nad ei suuda omavahel kinnistu kasutamise osas kokku leppida, siis tuleb eeldada, et tegemist võib olla konfliktsete ja kompromissitute inimestega. Mõistlik inimene peab eeldama, et kui käib kohtuvaidlus, siis on vaidluse poolte vahel lepitamatu konflikt, mida püütakse seaduslikult kohtu abil lahendada.
11.Hagejad ei teatanud väidetavast puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama. Hagejad pidid juba hiljemalt 2016. aasta veebruaris aru saama, et tegemist on konfliktsete inimestega. Müügileping sõlmiti 17.02.2016 ning avaldus ostuhinna alandamiseks esitati 07.03.2018, st üle 2 aasta hiljem. Lisaks kaasati hagejad Riigikohtu 14.11.2016 määruse kohaselt 12.10.2016 menetlusse. Pärast kohtuasja sisust teada saamist pidi neile naabrite olemus ja isikuomadused täiendavalt teatavaks saama. Hagi rahuldamine on välistatud ka põhjusel, et väidetava mittekohase täitmise väärtust (hinda) pole võimalik määrata. Ekspert V L on koostanud mittenõuetekohase ja põhjendamatu hindamisakti, mille järeldused ei ole kontrollitavad, sest ekspert ei ole järginud kinnisvara hindamisel kohustuslikku standardisarja EVS875. Kohtuotsuse põhjendused
12.Kohus, tutvunud hagiavaldusega, kostjate vastusega ja poolte poolt esitatud kirjalike tõenditega, kuulanud pooled ära ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
13.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) hagejate ja kostjate vahel on 17.02.2016 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügileping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping, hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud (I kd, lk 10-19); 2) hagejad tasusid kostjatele müügihinna 125 000 eurot; 3) kinnistu mõttelise osa otsene valdus anti hagejatele üle müügilepingu sõlmimise päeval 17.02.2016.
14.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjate poolt hagejatele müüdud kinnistu mõtteline osa oli puudusega ja kas kostjate vastutus hagejate ees on välistatud, sh kas hagejad on teatanud kostjatele puudusest mõistliku aja jooksul.
15.Kehtiv leping ja lepingutingimustele mittevastav asi (puudus) Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Seega on müügilepingu peamine sisu kohustus võõrandada kokkulepitud ese tasu eest. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad on kinnistu mõttelise osa müügihinna tasunud ja kostjad tegid võimalikuks omandi ülemineku hagejatele, s.o hagejad omandasid kostjatelt kinnistu mõttelise osa. Seega oli poolte vahel sõlmitud kehtiv ostu-müügileping. Hagejad leiavad, et kostjad andsid neile üle puudustega asja. Hagejatel on oluliselt raskendatud kinnistu mõttelise osa kasutamine eluruumina, sest alumised naabrid takistavad müügieseme sihtotstarbelist kasutamist olles kiuslikud ja konfliktsed. Hagejad on kirjeldanud hagiavalduse punktides 29-42 (I kd, lk 4 pöördel kuni 5 pöördel) alumiste naabrite tegevust kinnistul, mis takistab hagejatel kasutamast ostetud kinnistu mõttelist osa sihtotstarbeliselt. Kohus selgitab, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
Vaidlust ei ole selles, et hagejate eesmärgiks oli hakata kinnistut kasutama koduna. Eeltoodust tulenevalt peab kohus hindama, kas alumiste naabrite kiuslikkus, konfliktsus ja suutmatus kokkuleppele jõuda, takistab hagejatel kinnistut kasutada sihtotstarbeliselt eluruumina, s.o koduna. Riigikohtu lahendi 3-2-1-43-15 punktist 17 tulenevalt saab kolleegiumi hinnangul lugeda müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses selle, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral. Kohtuni toodud asjaoludest tulenevalt ei anna alumised naabrid nõusolekut katuse remondiks ega kahe ohtliku puu mahavõtmiseks, sh ei ole alumised naabrid huvitatud maja hooldus- ja remonditöödest. Ka ei luba alumised naabrid vaadata nende valduses oleva veemõõtja näite ning ei võimalda korstnapühkijale ligipääsu oma korteris asuva ülemiste naabrite tuhalõõri puhastamiseks tekitades sellega elamus tuleohtliku olukorra. Hagejad leiavad (I kd lk 3 pöördel p 16), et kogumis võetuna on need küsimused, mis tavaliselt kinnisasja omandamisel on ühed tähtsamad, hagejatele vähese tähtsusega, sest need ei hävita inimese hinge ega tekita igapäevast südamevalu. Seega ei ole hagejad osundatud puudusi lugenud müügilepingu olulisteks puudusteks ning ei need ei ole ka põhjuseks, miks esitati müügihinna alandamise nõue. Samuti ei saa kohtu hinnangul ainuüksi eelkirjeldatud olukorrast järeldada, et kinnistut majandatakse ja hooldatakse vähemalt minimaalsel vajalikul määral. Lisaks esitasid hagejad alumiste naabrite konfliktsust tõendavate tõenditena kostjate poolt Politsei- ja Piirivalveametile esitatud avaldused seoses alumiste naabritega tekkinud konfliktidega (I kd, lk 108-109) ning 2015. aastal toimunud valduse rikkumise ja parkimiskorra kindlaksmääramise kohtulahendid (I kd, lk 25 pöördel kuni 26 pöördel; I kd, lk 39-41). Samuti tõenditena kostjate kaebuse Tallinna Munitsipaalpolitsei Ametile seoses alumiste naabrite omavolilise ehitustegevusega (I kd, lk 101-102). Riigikohtu lahendi 3-2-1-43-15 punktist 22 tulenevalt ei ole korteriomandi puudused piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on kindlasti äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Riigikohus on ka lahendi 3-2-1-129-12 punktis 26 selgitanud, et müüja peab korteri müümisel arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav müra on eelduslikult lepingueseme puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Erinevust ei ole, kas müra on tingitud ehituslikest puudustest või nt püsivalt lärmakast naabrist. Seega ka kohtupraktikast tulenevalt saab puudus tuleneda elukeskkonnast tervikuna. Kohtu hinnangul kuuluvad naabrid ilmtingimata elukeskkonna juurde. Kohus leiab, et konfliktseid naabreid, kellega ei ole võimalik kaasomandit majandada ilma pidevaid vaidluseid alustamata ja kaebuseid lahendamata, on võimalik käsitada müügieseme puudusena. Konfliktseteks ja kodust elukeskkonda tugevalt häirivaks saab pidada naabreid, kelle käitumisest tulenevalt olid kostjad sunnitud umbes 2 ja poole aasta jooksul pöörduma 8 korral politsei poole (I kd lk 108-108 pöördel), pidama kirjavahetust Tallinna Munitsipaalpolitsei Ametiga (I kd lk 101-105) ning pöörduma kohtu poole valduse rikkumise lõpetamiseks (I kd lk 25 pöördel - 26 pöördel). Lisaks nähtub kohtule esitatud videotest (KIS dokument 1S lisa 13-15), kuidas M H sõidab 2 korral hoovist välja sõites otsa H Pu sõidukile ning lööb autopeegli kõveraks. Tegemist on põhjendamatu ja vaenuliku käitumisega.
Samuti on ekspert leidnud, et naabrite konfliktsusele võivad käesoleval juhul viidata keskmiselt tihedamalt kinnistul vahetunud kaasomandite omanikud ja suutmatus sõlmida mõistlik kasutuskorra kokkulepe kaasomandite valdamiseks- ja kasutamiseks ning ühiselt hoone hooldamise-renoveerimise teostamiseks (I kd lk 177 pöördel). Kõigest eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kinnistu mõtteline osa ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse, mistõttu on kostjad müügilepingut täitnud mittekohaselt, s.o rikkunud lepingut.
16.Kostjate vastutus Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostjad vastutavad müüdud kinnistu puuduse eest. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-156-11 punktist 19 tulenevalt müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel. Nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); 3) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); 4) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
16.1.Puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, puudus ei tulenenud ostjast ja sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda VÕS § 214 lg 2 järgi asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega. Seega tuleb kinnistu mõttelise osa lepingutingimustele mittevastavust kontrollida müüdud kinnistu mõttelise osa hagejatele üleandmise hetke seisuga. Hagejad on tõendanud, et ajal kui kostjad olid kaasomandi osa omanikud tegid kostjad ajavahemikul 20.10.2014-13.05.2015 Politsei- ja Piirivalveametile avaldusi alumiste naabrite kohta seoses nendega tekkinud konfliktide osas (I kd, lk 108-109) ning teavitasid 29.10.2014 Tallinna Munitsipaalpolitsei Ametit alumiste naabrite omavolilisest ehitustegevusest (I kd, lk 101-102). Seejuures oli kostjatel 2015. aastal alumiste naabritega kohtuvaidlus valduse rikkumise osas (I kd, lk 25 pöördel kuni 26 pöördel) ning kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord kinnistu koosseisu kuuluval maatükil (I kd, lk 39-41). Eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et kinnistu lepingutingimustele mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejatele, s.o juba enne hagejate kinnistu mõttelise osa omanikeks saamist, oli kostjatel raskusi enda kodu sihtotstarbelise kasutamisega alumiste naabrite konfliktsuse tõttu. Kuivõrd puudus oli olemas juba riisiko ülemineku ajal hagejatele, siis ei tulenenud puudus hagejatest. Samuti ei ole sõlmitud müügilepingus kostjate vastutust piiravat kokkulepet, sellele ei tugine ka kostjad.
16.2.Ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma VÕS § 218 lg 4 järgi müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohtu hinnangul teadsid hagejad lepingu sõlmimise ajal puudusest või vähemalt pidid seda teadma, sest poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktist 1.7.3. tulenevalt teavitati hagejaid
sellest, et kinnistu kaasomanike vahel on nimetatud lepingu sõlmimise ajal pooleli kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord kinnistu koosseisu kuuluval maatükil kaasomanike ühiskasutuses oleval kinnistuosal (I kd, lk 11 pöördel). Kohtu hinnangul ei ole nimetatud punkt vaid üldsõnaline kinnitus kinnistu seisukorra kohta, vaid tegemist on väga konkreetse teabega sellest, kelle vahel ja mis alusel on käimas kohtuvaidlus. Vastav müügilepingu projekt saadeti hagejatele ka 15.02.2016, s.o paar päeva enne notari aega (I kd, lk 131-137), mistõttu oli hagejatel aega sellega tutvuda. Seega hagejate vastuväited selle kohta, et kohtuvaidlust vaid mainiti notaris tehingu tegemise ajal, ei vasta tõele. Samuti oli hagejatele lepingu sõlmimisel teada asjaolu, et korteril ei olnud kasutusluba. Kohus leiab, et kuivõrd hageja M S töötab arhitektina (II kd lk 22 pöördel), siis oli tal piisavalt teadmisi, et esitada kostjatele kasutusloa puudumise ja maja üldise seisukorra kohta küsimusi, mis võinuks viia ka arusaamisele, et maja seisund on tingitud konfliktsetest naabritest. Kohtu hinnangul ei ole käesolevas menetluses tõendatud, et kostjad oleksid varjanud olulist teavet alumiste naabrite kohta ning ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostjaid esindanud maakler kirjeldas alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete pereinimestena. Kohus on seisukohal, et kostjatel ei olnud seejuures kohustust teavitada hagejaid kohtuvaidlusest, mis oli poolte vahel lõpetatud kompromissiga. Kostjad on olulise informatsioonina teavitanud hagejaid aga lepingu sõlmimise ajal olnud pooleliolevast kohtuvaidlusest. Kohus leiab, et igale mõistlikule inimesele peaks olema arusaadav, et kohtuvaidluse olemasolu viitab sellele, et tegemist võib olla konfliktsete inimestega, kellega on keeruline kohtuvaidluseta jõuda kokkuleppele. Kohtu hinnangul oleks pidanud pooleliolev kohtuvaidlus suunama hagejaid ettevaatlikkusele. Ka ekspert on kohtuistungil selgitanud, et käimasolev kohtuasi tõenäoliselt mõjutas kinnisasja hinda (II kd, lk 28 pöördel), millest saab järeldada, et tegemist oli müügieseme puudusega. Kohus selgitab, et hagejatel oli võimalus mitte sõlmida müügilepingut, kuid sellest hoolimata hagejad sõlmisid müügilepingu. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et hagejad ei teadnud puudusest ega pidanudki teadma, ei ole hagejad teatanud kostjatele puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama.
16.3.Ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 15 lg 4 järgi kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Hagejad leiavad, et neil kujunes teadmine alumistest naabritest kui halbadest naabritest pikema aja jooksul, s.o 2017. aasta lõpuks ning 07.03.2018 esitatud hinna alandamise avaldus kostjatele on esitatud mõistliku aja jooksul. Kohus on seisukohal, et hagejad said alumiste naabrite võimalikust probleemsest käitumisest (s.o puudusest) teada 2 päeva enne müügilepingu sõlmimist, kui kostjad teatasid neile käimasolevast kohtuvaidlusest. Samuti oli hagejatel teada info korteriomandi kasutusloa puudumisest ning eluruumiga tutvumisel pidi juba vaatlusel ilmnema ka hagejate poolt märgitud maja puudused (katuse remondivajadus, ohtlikud puud). Kohus selgitab, et juhul, kui asuda seisukohale, et lepingu sõlmimise ajal hagejad ei teadnud puudusest, siis kohtu hinnangul pidi hagejatele puudus saama teatavaks hiljemalt 12.10.2016, kui Riigikohus kaasas hagejad parkimiskorra kindlaksmääramise menetlusse. Kohus on seisukohal, et seega pidid hagejad juba nimetatud menetluses aru saama, et alumised naabrid on konfliktsed.
Osundatust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagejad teadsid või pidid teadma puudusest hiljemalt 14.11.2016. Hinna alandamise avaldus esitati kostjatele 07.03.2018 (I kd, lk 30-32), s.o umbes 1 aasta ja 4 kuud hiljem. VÕS § 7 lõigete 1 ja 2 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks ning mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevusvõi kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Kohus on seisukohal, et müügieseme puhul, mida hagejad kasutavad igapäevaselt koduna, ei saa teadmine halbadest naabritest kui puudusest kujuneda niivõrd pika aja jooksul, mistõttu ei saa hinna alandamise avalduse esitamist nimetatud aja jooksul pidada mõistliku aja jooksul esitatuks. Riigikohtu lahendi 3-2-1-156-11 punktist 22 tulenevalt saab kolleegiumi arvates hinna alandamisele analoogia korras kohaldada ka VÕS § 118 lg-s 2 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. Seejuures ei saa Riigikohtu lahendi 3-2-1-43-15 punktist 13 tulenevalt lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt. TsÜS § 99 lg 1 p 2 järgi tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral – kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Seega eeltoodud Riigikohtu lahenditest tulenevalt koosmõjus TsÜS § 99 lg 1 p-ga 2 saab kohtu hinnangul pidada mõistlikuks ajaks puudusest teatamist maksimaalselt kuute kuud. Täiendavalt on Riigikohtu lahendi 3-2-1-156-11 punktis 22 kolleegium märkinud, et ostuhinna alandamine võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Kohus leiab, arvestades, et müügileping sõlmiti 17.02.2016 ja hinna alandamise avaldus esitati kaks aastat hiljem, et kostjates on tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata ning seega on hinna alandamine avaldus ka hea usu põhimõttega vastuolus. VÕS § 220 lg 3 järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hagejad on selgitanud hinna alandamise avalduse esitamise viivitamist sellega, et tõendite kogumine võttis aega (II kd, lk 24). Kohtu hinnangul ei saa see olla aga vabandavaks asjaoluks, sest hinna alandamise avaldus tuleb esitada siiski mõistliku aja jooksul olenemata tõendite kogumisest. Hagejad leiavad, et avalduse esitamise viivitamine on vabandatav ka põhjusel, et hagejad üritasid puudusega tegeleda ise. Kohtu hinnangul on selline hagejate seisukoht vastuoluline, sest hagejad on ka seisukohal, et nimetatud puudust ei ole võimalik parandada (II kd, lk 38 pöördel). Seejuures ei ole esitatud tõendeid selle kohta, mida hagejad tegid nimetatud puuduse parandamiseks. Kohtule ei ole välja toodud muid aluseid, mis puhul võiks teatamata jätmine olla mõistlikult vabandatav. Kõigest eeltoodust tulenevalt ei ole hagejad teatanud kostjatele puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama ning teatamata jätmine ei ole ka mõistlikult vabandatav.
16.3.1.Asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise erisused VÕS § 221 lg 1 punktide 1 ja 2 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse
või raske hooletuse tõttu või müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohtu hinnangul ei vaidle pooled selle üle, et puudus oleks tekkinud kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu. Samuti on kohus eelnevalt tuvastanud, et kostjad on avaldanud hagejatele teavet müügieseme puuduse kohta. Seega ei esine asjaolusid, millele hagejad saaksid tugineda vaatamata sellele, et hagejad ei teatanud lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt.
17.Kohus on seega tuvastanud, et hagejad ei teatanud kostjatele puudusest mõistliku aja jooksul. Seega ei ole täidetud kostjate vastutuse eeldus, mistõttu langeb ära vajadus analüüsida järgnevaid hinna alandamise eelduseid. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta hagi täielikult rahuldamata. Menetluskulude jaotus
18.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 järgi hagejate kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Kostjate menetluskulud on õigusabikulud 4283,40 eurot. Et kostjatel olid menetluses lepingulised esindajad, peavad hagejad hüvitama kostjatele tekkinud lepinguliste esindajate kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Kostjate esindajal on õigusabi osutamise teenusele kulunud 30 tundi ja 45 minutit tunnihinnaga 110 eurot, millele lisandub käibemaks, järgnevalt: 1) hagi ja selle lisadega tutvumine 1 tund ja 30 minutit; 2) hagi õiguslik analüüs 1 tund ja 30 minutit; 3) nõupidamine kliendiga hagile vastamiseks 30 minutit; 4) esialgse vastuse ja täiendava vastuse koostamine hagile 6 tundi ja 30 minutit; 5) 24.09.2018 määrusele määruskaebuse koostamine 1 tund ja 30 minutit; 6) 10.10.2018 taotluse koostamine tõendite kogumiseks 1 tund ja 15 minutit; 7) xxx LOV, Politsei ja Mupo päringuvastustega tutvumine 30 minutit; 8) ekspertarvamusega tutvumine ja selle analüüs 1 tund ja 45 minutit; 9) nõupidamine kliendiga seoses ekspertarvamusega 15 minutit; 10) suhtlus ekspert R L 1 tund; 11) 28.03.2019 seisukoha koostamine 45 minutit; 12) ettevalmistus 15.05.2019 kohtuistungiks 2 tundi ja 30 minutit; 13) nõupidamine kliendiga valmistumaks kohtuistungiks 1 tund; 14) osavõtt 15.05.2019 kohtuistungist 2 tundi ja 45 minutit; 15) nõupidamine kliendiga seoses 29.08.2019 kohtuistungiga 1 tund; 16) ettevalmistus 29.08.2019 kohtuistungiks 4 tundi; 17) osavõtt 29.08.2019 kohtuistungist 2 tundi ja 30 minutit. Hagejad kostjate menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et kostjate menetluskulud õigusabile on osaliselt ülemäärased. Hagiavaldusele vastuse koostamine on menetluses eelduslikult kõige mahukam toiming, sest eeldab asjaolude ja tõenditega tutvumist, õigusliku positsiooni väljatöötamist, seisukohtade formuleerimist ja sellele 10 tunni kulumine on kohtu hinnangul põhjendatud. Kuivõrd kohus käsitles kostja 09.10.2018 esitatud määruskaebust kui vastuväitena kohtu tegevusele, mille kohus jättis 30.10.2018 kohtumäärusega rahuldamata, ei ole põhjendatud jätta kulusid seoses nimetatud vastuväite rahuldamata jätmisega hagejate kanda. Seega kohus vähendab antud ajakulu täielikult 1 tund ja 30 minutit.
Kohtupraktika kohaselt on istungiks ettevalmistamiseks mõistlikuks ajaks peetud 1 tundi. Seega 15.05.2019 ettevalmistus kohtuistungiks ajakuluga kokku 3 tundi ja 30 minutit ei ole põhjendatud. Kohus vähendab antud ajakulu 2 tunni ja 30 minuti võrra. Samuti ei ole põhjendatud 29.08.2019 ettevalmistus kohtuistungiks ajakuluga 4 tundi põhjendatud. Kohus vähendab antud ajakulu 3 tunni võrra. 29.08.2019 kohtuistungi protokolli kohaselt kestis istung 1 tund ja 12 minutit, seega ei ole põhjendatuks ajakuluks 2 tundi ja 30 minutit, seega kohus vähendab antud ajakulu 1 tunni ja 18 minuti võrra. Kuna kohus vähendas kostjate esindaja ajakulu kokku 8 tunni ja 18 minuti võrra, on kostjate menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 22 tunni ja 27 minuti ulatuses. Käibemaksu hüvitamiseks tuleb menetlusosalisel kinnitada, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-65-13 p 16). Kostjate esindaja kinnitas, et ta ei saa käibemaksu tagasi. Seega mõistab kohus hagejatelt kostjate menetluskulud välja koos käibemaksuga. Lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot + käibemaks vastab kostjate esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on kostjate põhjendatud ja vajalikud menetluskulud õigusabile 2694 eurot koos käibemaksuga, mis tuleb hagejatelt kostjate kasuks välja mõista. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.