OO ja UU hagi BB ja TT vastu hinna alandamisest tuleneva hüvitise ja viivise nõuedes
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 13. septembri 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OO ja UU apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
41 042,47 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hagejad (apellandid): OO (isikukood XXXXXXXXXXX) ja UU (isikukood XXXXXXXXXXX), ühised lepingulised esindajad advokaadid Maria Mägi-Rohtmets ja Simo Soolo Kostjad (vastustajad): BB (isikukood XXXXXXXXXXX) ja TT (isikukood XXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Ainla
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 6. jaanuaril 2020 ja seejärel kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Võtta tsiviilasja toimikusse hagejate 28. jaanuari 2020 menetlusdokumendi lisa, aga mitte käsitleda seda dokumentaalse tõendina.
2.Harju Maakohtu 13. septembri 2019 otsuse resolutsioon jätta muutmata, aga asendada selle põhjendav osa alates punkti 15 teisest lõigust kuni punktini 17 käesoleva otsuse punktidega 9–11 koos nende alapunktidega ning täiendada menetluskulude jaotuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse punktile 13.
4.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta solidaarselt hagejate kanda.
5.Rahuldada kostjate taotlus apellatsioonimenetluse kulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude summaks apellatsioonikaebemenetluses 1320 eurot ja mõista see summa hagejatelt OO-lt ja UU-lt solidaarselt kostjate BB ja TT kasuks välja. Hagejatel tuleb väljamõistetud menetluskulu summalt tasuda kostjatele alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.OO (hageja I) ja UU (hageja II, hagejad) esitasid 13. juunil 2018 Harju Maakohtule hagi BB ja TT (kostjad) vastu hinna alandamisest tuleneva hüvitise ja viivise nõudes. Hagejad palusid kostjatelt solidaarselt välja mõista 37 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 534,25 eurot ja viivis hagi esitamisest kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Hagejate väitel -
-
-
-
sõlmisid pooled 17. veebruaril 2016 kinnisasja ostu-müügilepingu (edaspidi: müügileping). Müügilepingu ese oli kostjatele kuulunud 2/8 suurune mõtteline osa Tallinnas XXX asuvast kinnistust (edaspidi: kinnistu) koos selle oluliste osadega ja päraldistega (edaspidi: vaidlusalune mõtteline osa). Vastavalt müügilepingu p-le 2.1 oli ostuhind 125 000 eurot. Kinnistu otsene valdus anti hagejatele üle müügilepingu sõlmimise päeval; vastavalt kasutuskorrale kasutavad alumised naabrid VV (edaspidi: alumine naaber I) ja tema elukaaslane HH (edaspidi: alumine naaber II, koos: alumised naabrid) kinnistul asuva elamu alumist korrust ja kinnistul asuvat hoovimaja, ülemised naabrid PP (edaspidi: ülemine naaber I) ja LL (edaspidi: ülemine naaber II, koos: ülemised naabrid) elamu ülemise korruse korterit nr 4 ning hagejad kinnistul asuva elamu ülemise korruse korterit nr 3 (edaspidi: hagejate korter); kostjad ei teavitanud müügilepingu sõlmimisel alumiste naabrite isikuomadustest, mis oluliselt raskendab hagejatel ostetud asja sihtotstarbeliselt koduna kasutamist ja selle müümist. Müügilepingu p-s 1.7 andsid kostjad müüjatena kinnitused kinnistu ja vaidlusaluse mõttelise osa kohta. Kostjad avaldasid p-s 1.7.3, et kinnistu kaasomanike vahel on müügilepingu sõlmimise ajal kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord. Kostjad selgitasid notari juures, et vaidlus olevat formaalne ega avaldavat negatiivset mõju hagejatele. Mingit muud teavet suhete kohta naabritega kostjad ei avaldanud; kostjad mitte üksnes ei varjanud äärmiselt olulist teavet alumiste naabrite käitumise kohta, vaid enne müügilepingu sõlmimist kirjeldas kostjaid esindanud maakler hagejatele alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete inimestena. Seega anti teadlikult valeinformatsiooni mõjutamaks hagejaid tegema vaidlusaluse mõttelise osa ostmise otsus. Kui tekkisid esimesed ebameeldivused, siis mõtlesid hagejad, et tegemist on üksikute halbade juhustega; 2 (11)
-
-
-
-
hagejatele sai 2017. aasta lõpuks selgeks, et alumised naabrid ongi äärmiselt pahatahtlikud ja konfliktsed, takistades hagejatel omaniku ja valdaja õiguste teostamist. Oma käitumisega on alumised naabrid muutnud nii hagejate kui ka ülemiste naabrite elu pea võimatuks. Hagejatele on teatavaks saanud, et alumised naabrid olid konfliktsed ja vastuolusid tekitavad juba kostjatega enne müügilepingu sõlmimist. Pidevad vaidlused ja kaebused jõudsid nii ametiasutustesse kui ka kohtusse. Nii esitasid kostjad alumiste naabrite vastu hagi kohtusse valduse rikkumise lõpetamise nõudes. Kostjad ei teavitanud hagejaid valduse rikkumisest tingitud kohtuvaidlusest. Hagejad said kohtuvaidlusest teada juhuslikult alles siis, kui tutvusid korterite nr 1 ja 2 kokkuehitamise eelprojektiga, mille lisaks oli Harju Maakohtu 29. mai 2015 määrus tsiviilasjas nr 2-15-1160; kostjad ei avaldanud enne müügilepingu sõlmimist ega notari juures, et alumised naabrid on nn halvad naabrid. Kostjad teadsid, et hagejad omandavad kinnistu eesmärgiga kasutada seda koduna. Seega olek nad pidanud avaldama kogu neil oleva teabe, mis oleks mõistlikult võinud hagejaid huvitada tegemaks kaalutletud otsus uue kodu omandamisel. Pidevate ühiselureeglite rikkumise, ebaväärika käitumise, emotsionaalse kurnamise ja võimatusega milleski kokku leppida on alumised naabrid tekitanud olukorra, kus hagejatel kahe väikese lapsega ei ole võimalik elementaarses rahus koos alumiste naabritega elada; hagejad saatsid 7. märtsil 2018 kostjatele hinna alandamise avalduse, nõudes 37 500 euro tagastamist. Kuna hinna alandamise avalduses esitasid hagejad nõude tasumiseks hiljemalt 7. aprilliks 2018 ja kostjad nimetatud tähtajaks nõuet ei täitnud, siis lisandub põhinõudele viivis alates 8. aprillist 2018; hinna alandamisele kui kujundusõigusele ei kohaldu aegumine. Müügihinna osalise tagastamise nõue on hinna alandamisest tulenev lepinguline nõue. Puuduvad erandlikud asjaolud, mis annaks alust lugeda hinna alandamisest tulenev müügihinna tagastamise nõue hea usu põhimõttest tulenevalt hilinenuks. Kuna kostjad ei avaldanud müügilepingu sõlmimisel hagejatele teavet alumiste naabrite kiuslikkuse ja teiste halbade iseloomuomaduste ning ründava koera kohta, siis kujunes teadmine halbadest naabritest hagejatele pikema aja jooksul.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu, nende vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
-
hagiavaldus ei sisalda ühtegi etteheidet hagejate korteri olulise puuduse kohta või mõne tervet kinnistut puudutava puuduse kohta, mis takistaks müügieseme kasutamist. Hagejad vaatasid enne müüki asja üle ja puudusi ülevaatamisel ei avastanud. Ostuhinna alandamise materiaalsed eeldused on täitmata. Isegi kui need esineks, pole hagejad väidetavast puudusest kostjaid mõistliku aja jooksul teavitanud; seadusandja on müügieseme puuduse all silmas pidanud konkreetset materiaalset puudust, mida on võimalik objektiivsete kriteeriumite alusel tuvastada ja kirjeldada. „Mittesobivate iseloomuomaduste- ja käitumisega naabrid“ on subjektiivne hinnang ning isegi kui kohus tuvastaks, et naabrid on konfliktsed, siis ei saa see kuidagi mõjutada müügieseme lepingule vastavust, sest naabrid ei saa kuuluda müügiesemesse. Kostjad ei pidanud eeldama, et hagejate suhted alumiste naabritega kujunevad konfliktseteks ning hagejaid oma halbadest suhetest informeerima, sest kostjatel ja alumistel naabritel oli vastastikune konflikt, milles olid süüdi mõlemad; müüja ei vastuta lepingutingimusele mittevastavuse eest, kui ostja on sellest teadis või pidi teadma. Hagejaid teavitati sellest, et naabrid on konfliktsed. Lepingu p-de 1.7.3 ja 1.8.2 kohaselt olid hagejad müügilepingu sõlmimise ajal teadlikud, et pooleli on kohtuvaidlus parkimiskohtade määramiseks. Ka hagejad kaasati sellesse vaidlusse. Seega asjaolu, et kostjad algatasid parkimiskorra määramiseks vaidluse, oli hagejatele teada. Kostjad informeerisid enne müügilepingu sõlmimist hagejaid, et neil on 3 (11)
-
-
naabritega konflikt, kuna ei suudeta parkimiskorras kokku leppida. Ka pidid hagejad müügilepingu sõlmimisel aru saama, et kui naabrite vahel käib kohtuvaidlus ja nad ei suuda omavahel kinnistu kasutamise osas kokku leppida, siis tuleb eeldada, et tegemist võib olla konfliktsete ja kompromissitute inimestega; hagejad ei teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad neist teada said või pidid teada saama. Hagejad pidid juba hiljemalt 2016. aasta veebruaris aru saama, et tegemist on konfliktsete inimestega. Müügileping sõlmiti
17.veebruaril 2016, kuid avaldus ostuhinna alandamiseks esitati 7. märtsil 2018, st üle kahe aasta hiljem. Lisaks kaasati hagejad Riigikohtu 14. novembri 2016 määruse kohaselt 12. oktoobril 2016 parkimiskorra määramise menetlusse. Pärast kohtuasja sisust teada saamist pidi neile alumiste naabrite olemus ja isikuomadused täiendavalt teatavaks saama; hagi rahuldamine on välistatud ka põhjusel, et väidetava mittekohase täitmise väärtust (hinda) pole võimalik määrata. Eksperdi koostatud hindamisakti järeldused ei ole kontrollitavad, sest ekspert ei järginud kinnisvara hindamisel kohustuslikku standardit
EVS875.
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus jättis 13. septembri 2019 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.
3.1.Maakohus tuvastas, et -
-
hagejate ja kostjate vahel sõlmiti 17. veebruaril 2016 vaidlusaluse mõttelise osa müügileping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping, hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud; hagejad tasusid kostjatele ostuhinna 125 000 eurot; hagejate korteri otsene valdus anti neile üle müügilepingu sõlmimise päeval.
3.2.Maakohus leidis, et vaidlusalune mõtteline osa ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse, mistõttu ei täitnud kostjad müügilepingut kohaselt, st rikkusid lepingut.
3.2.1.Puudused avalduvad selles, et alumised naabrid ei anna nõusolekut katuse remondiks ega kahe ohtliku puu mahavõtmiseks, samuti ei ole nad huvitatud hooldus- ja remonditöödest. Lisaks ei luba alumised naabrid vaadata nende valduses oleva veemõõtja näite ega võimalda korstnapühkijale ligipääsu nende korteris asuva ülemiste naabrite tuhalõõri puhastamiseks tekitades sellega elamus tuleohtliku olukorra.
3.2.2.Riigikohtu praktika järgi saab puudus tuleneda elukeskkonnast tervikuna, sh naabritest. Konfliktseid naabreid, kellega ei ole võimalik kaasomandit majandada ilma pidevaid vaidluseid alustamata ja kaebuseid lahendamata, on võimalik käsitada müügieseme puudusena. Konfliktseteks ja elukeskkonda häirivaks saab pidada naabreid, kelle käitumisest tulenevalt olid kostjad sunnitud umbes 2,5 aasta jooksul pöörduma kaheksal korral politseisse, pidama kirjavahetust Tallinna Munitsipaalpolitsei Ametiga (MUPO) ja algata kohtuvaidluse. Lisaks nähtub kohtule esitatud videotest, kuidas alumine naaber II sõidab kahel korral hoovist välja sõites otsa ülemise naabri I sõidukile ning lööb autopeegli kõveraks. Tegemist on põhjendamatu ja vaenuliku käitumisega. Samuti leidis ekspert, et naabrite konfliktsusele võivad viidata keskmiselt tihedamalt kinnistul vahetunud kaasomandite omanikud ja suutmatus sõlmida mõistlik kasutuskorra kokkulepe kaasomandite valdamiseks- ja kasutamiseks ning ühiselt hoone hooldamise-renoveerimise teostamiseks. 4 (11)
3.3.Maakohus kohaldas VÕS § 218 lg 1, § 101 lg 3 ja § 221 lg 2 ning leidis, et vaidlusaluse mõttelise osa puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudus ei tulenenud ostjatest ja sõlmitud ei ole müüjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüjad sellele tugineda. Hagejad tõendasid, et vaidlusaluse mõttelise osa omanikena tegid kostjad ajavahemikul 20. oktoober 2014 – 13. mai 2015 Politsei- ja Piirivalveametile (PPA) avaldusi alumiste naabrite kohta seoses nendega tekkinud konfliktide osas ning teavitasid 29. oktoobril 2014 MUPO-t alumiste naabrite omavolilisest ehitustegevusest. Seejuures oli kostjatel 2015. aastal alumiste naabritega kohtuvaidlus valduse rikkumise osas ning kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord kinnistu koosseisu kuuluval maatükil. Eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et kinnistu lepingutingimustele mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejatele, st juba enne hagejate omanikeks saamist, oli kostjatel raskusi enda kodu sihtotstarbelise kasutamisega alumiste naabrite konfliktsuse tõttu. Kuivõrd puudus oli olemas juba riisiko ülemineku ajal hagejatele, siis ei tulenenud puudus hagejatest. Samuti ei ole sõlmitud müügilepingus kostjate vastutust piiravat kokkulepet, sellele kostjad ka ei tugine.
3.4.Maakohus tugines VÕS § 218 lg-le 4 ja leidis, et hagejad teadsid või pidid teadma lepingu sõlmimise ajal puudusest.
3.4.1.Müügilepingu p-st 1.7.3. tulenevalt teavitati hagejaid sellest, et kinnistu kaasomanike vahel on lepingu sõlmimise ajal pooleli kohtuvaidlus määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord kinnistu koosseisu kuuluval maatükil kaasomanike ühiskasutuses oleval kinnistuosal. Nimetatud lepingupunkt ei ole üldsõnaline kinnitus kinnistu seisukorra kohta, vaid tegemist on väga konkreetse teabega sellest, kelle vahel ja mis alusel on käimas kohtuvaidlus. Müügilepingu projekt saadeti hagejatele 15. veebruaril 2016, st paar päeva enne notari aega, mistõttu oli hagejatel aega sellega tutvuda. Seega ei vasta tõele hagejate vastuväited, et kohtuvaidlust vaid mainiti notaris tehingu tegemise ajal. Samuti oli hagejatele lepingu sõlmimisel teada, et korteril ei olnud kasutusluba. Kuivõrd hageja I töötab arhitektina, siis oli tal piisavalt teadmisi, et esitada kostjatele kasutusloa puudumise ja maja üldise seisukorra kohta küsimusi, mis võinuks viia arusaamisele, et maja seisund on tingitud konfliktsetest naabritest.
3.4.2.Tõendatud ei ole, et kostjad oleksid varjanud olulist teavet alumiste naabrite kohta ning et kostjaid esindanud maakler kirjeldas alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete pereinimestena. Kostjatel ei olnud kohustust teavitada hagejaid kohtuvaidlusest, mis oli poolte vahel lõpetatud kompromissiga. Kostjad on olulise informatsioonina teavitanud hagejaid aga lepingu sõlmimise ajal olnud pooleliolevast kohtuvaidlusest. Igale mõistlikule inimesele peaks olema arusaadav, et kohtuvaidluse olemasolu viitab sellele, et tegemist võib olla konfliktsete inimestega, kellega on keeruline kohtuvaidluseta jõuda kokkuleppele. Pooleliolev kohtuvaidlus oleks pidanud suunama hagejaid ettevaatlikkusele. Ka selgitas ekspert kohtuistungil, et käimasolev kohtuasi tõenäoliselt mõjutas kinnisasja hinda, millest saab järeldada, et tegemist oli müügieseme puudusega. Hagejatel oli võimalus mitte sõlmida müügilepingut, kuid sellest hoolimata hagejad sõlmisid müügilepingu.
3.5.Lähtudes VÕS § 220 lg-test 1 ja 3 leidis maakohus, et hagejad ei teatanud kostjatele puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama ning teatamata jätmine ei ole ka mõistlikult vabandatav.
3.5.1.Hagejad said alumiste naabrite võimalikust probleemsest käitumisest (st puudusest) teada kaks päeva enne müügilepingu sõlmimist, kui kostjad teatasid neile käimasolevast kohtuvaidlusest. Samuti oli hagejatel teada info korteriomandi kasutusloa puudumisest ning eluruumiga tutvumisel pidi juba vaatlusel ilmnema ka hagejate poolt märgitud maja puudused (katuse remondivajadus, ohtlikud puud).
5 (11)
Kui asuda seisukohale, et lepingu sõlmimise ajal hagejad ei teadnud puudusest, siis pidi puudus saama teatavaks hiljemalt 12. oktoobril 2016, kui Riigikohus kaasas hagejad parkimiskorra kindlaksmääramise menetlusse. Hagejad pidid juba nimetatud menetluses aru saama, et alumised naabrid on konfliktsed.
3.5.2.Eeltoodust tulenevalt teadsid hagejad või pidid teadma puudusest hiljemalt
14.novembril 2016. Hinna alandamise avaldus esitati kostjatele 7. märtsil 2018, st umbes aasta ja neli kuud hiljem. Müügieseme puhul, mida hagejad kasutavad igapäevaselt koduna, ei saa teadmine halbadest naabritest kui puudusest kujuneda niivõrd pika aja jooksul, mistõttu ei saa hinna alandamise avalduse esitamist nimetatud aja jooksul pidada mõistliku aja jooksul esitatuks. Tulenevalt Riigikohtu seisukohtadest koosmõjus tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 99 lg 1 p-ga 2 saab pidada mõistlikuks ajaks puudusest teatamiseks kuni kuute kuud. Müügileping sõlmiti 17. veebruaril 2016, aga hinna alandamise avaldus esitati kaks aastat hiljem. Järelikult on kostjatel tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata ja hinna alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega.
3.5.3.Hagejad selgitasid hinna alandamise avalduse esitamise viivitamist sellega, et tõendite kogumine võttis aega. See ei ole vabandav asjaolu, sest hinna alandamise avaldus tuleb esitada siiski mõistliku aja jooksul olenemata tõendite kogumisest. Hagejate seisukohad on vastuolulised, kuna nad väitsid, et üritasid puudusega ise tegeleda, samal ajal leides, et nimetatud puudust ei ole võimalik parandada. Seejuures ei esitatud tõendeid selle kohta, mida hagejad tegid nimetatud puuduse parandamiseks.
3.6.Kostjate menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on põhjendatud ja vajalikud kokku 22 t ja 27 min ulatuses hinnaga 100 eurot/t (lisandub käibemaks), st rahaliselt 2694 eurot (= 22,45 × 100 + 20%). Nimetatud summa tuleb hagejatelt kostjate kasuks välja mõista.
POOLTE SEISUKOHAD
4.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostjate kanda. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.
4.1.Esiteks, hagejad ei olnud ega pidanud olema teadlikud puudusest müügilepingu sõlmimisel. Pelgalt asjaolust, et müügilepingu p-s 1.7.3 sisaldus viide kasutuskorra kohtuvaidlusele, ei saa tuletada ostjate teavitamist, et alumiste naabrite puhul võib olla tegemist sellise olulise puudusega, mis hilisemalt võiks anda aluse kas lepingust taganemiseks või hinna alandamiseks. Kaasomanike vahelise parkimiskorraldusliku kohtuvaidluse pidamisest kui sellisest ei saa järeldada, et igapäevane elu kinnistul ja elamus muutub terroriks ning kõik menetluse osapooled teeksid üksteisele takistusi tavapärase ja normaalse elu elamisel.
4.2.Teiseks teavitasid hagejad kostjaid mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Asjaomane puudus ei ole kõrvaldatav, mistõttu ei saa eeldada, et see pidi ilmnema maksimaalselt kuue kuu jooksul. Tegemist on raskesti tuvastatava puudusega, mille kohta tõendite kogumine on keeruline ja võtab märkimisväärselt rohkem aega kui muu puuduse korral. Halvad naabrid kui puudus selgub sama loogika alusel kui selgub arusaam teisest inimesest mistahes suhte käigus. Naabrite puhul ei ole kokkupuude igapäevane, kontaktid on kaootilised ning uuest inimesest (sh tema käitumise motiividest ja suhtumisest) aru saamine võtab aega. Seega pidi hagejatel kõigepealt tekkima oma sisekaemusele tuginedes teadmine, et tegemist on halbade naabritega, seejärel veendumuse tekkimine, et need naabrid ei ole halvad mitte ainult hagejate, vaid olid seda juba ka müüjatega. Selliste veendumuste tekkimine ei saa toimuda naabrussuhete puhul aja jooksul, mille kestust saab võrrelda tavaliste ja kõrvaldatavate puuduste ilmnemise ajaga. 6 (11)
Kuna kostjad ei avaldanud müügilepingu sõlmimisel hagejatele teavet alumise korruse kaasomanike kiuslikkuse ja teiste halbade iseloomuomaduste ja ründava koera kohta, siis saigi varjatud puuduse tõttu teadmine nii öelda halbadest naabritest kujuneda hagejate jaoks üksnes pikema mõistliku aja jooksul. Puudusega tegelemine seisnes selles, et hagejad püüdsid aru saada, 1) kas tegemist on puudusega (selgus, et oli tegemist puudusega – ka kohus on selle tuvastanud), 2) milles puudus seisneb (selgus, et puudus seisneb alumiste naabrite kiuslikus suhtumises – ka selle on kohus tuvastanud) ning 3) kas neil on võimalik puudust kõrvaldada (selgus, et ei ole – ka selle on kohus tuvastanud, et puudus kui selline eksisteerib endiselt).
5.Kostjad vaidlevad kaebusele vastu ja leiavad jätkuvalt, et hinna alandamise materiaalsed eeldused on täitmata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, aga asendada selle sisulised põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega ja täiendada menetluskulude jaotuse põhjendust hagejate solidaarvastutuse osas. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hagejad kannavad menetluskulud ringkonnakohtus.
7.Hagejad esitasid 28. jaanuari 2020 menetlusdokumendi lisana esindajate kirjavahetuse kompromissi teemal. Ringkonnakohus võtab poolte läbirääkimisi kajastava kirjavahetuse toimikusse, aga ei käsitle seda dokumentaalse tõendina.
8.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte avaldatu järgi saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest müügilepingu sõlmimise, ostuhinna tasumise, vaidlusalusele mõttelisele osale vastava kinnistu osa valduse üleandmise, hagejate hinna alandamise avalduse koostamise ja kostjatele edastamise kohta. Nende asjaolude üle puudub pooltel ka vaidlus. Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtu õigusliku kvalifikatsiooniga pooltevahelisele õigussuhtele, seda ei ole apellatsioonimenetluses kahtluse alla seatud.
9.Ringkonnakohus ei nõustu hagejate ja maakohtuga, et hagejate esile toodud asjaolud naabrite kohta on käsitatavad müügilepingu eseme puudusena.
9.1.VÕS § 112 lg 1 esimene lause sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seega on hinna alandamise nõude rahuldamise eeldus mittekohase täitmise tuvastamine.
9.2.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ja VÕS § 77 lg 1 täpsustab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga, aga kui täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, siis asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 esimene lause näeb müügilepingu puhul ette, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vaidlust ei ole, et pooled ei leppinud vaidlusaluse mõttelise osa omadustena midagi kokku naabrite kohta.
9.3.VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi mh lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vaidlust ei ole, et kostjad kasutasid ja ka hagejad soovisid kasutada hagejate korterit elukohana. Eelnevast järeldub, et vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt vastata küsimusele, kas hagejate esile toodud asjaolud naabrite käitumise ja isikuomaduste kohta on sellised, millest saab järeldada, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või vähemalt on korteri sel otstarbel kasutamine takistatud. 7 (11)
9.4.Käesoleval juhul viitasid hagejad üldsõnaliselt alumiste naabrite pahatahtlikkusele ja konfliktsusele ning väitsid, et nad takistavad hagejatel omandiõiguse teostamist, käituvad ebaväärikalt ja emotsionaalselt kurnavalt.
9.4.1.Konkreetselt tõid hagejad seoses kinnistu haldamise ja kasutamisega esile, et: -
-
-
pidevad vaidlused alumiste naabritega jõuavad ametiasutustesse ja kohtutesse, kusjuures varasematest vaidlustest kostjate ja naabrite vahel märkisid hagejad parkimiskorra vaidluse, millele viidati ka müügilepingus (tsiviilasi nr 2-15-4380), ja valduse rikkumise vaidluse, mis oli lõppenud kompromissiga (tsiviilasi nr 2-15-1160); alumised naabrid ei täida parkimiskorra kohtulahendit ning kasutuskorrast hoolimata ei võimalda juurdepääsu veemõõtjale ega tuhalõõri puhastamiseks; alumised naabrid ei anna nõusolekut elamu katuse remondiks ega kinnistul asuva kahe ohtliku puu langetamiseks, kinnistul on ka muid parandamist vajavat, mida alumised naabrid ei nõustu arutama; ühelgi kaasomanikul ei ole õnnestunud saavutada alumise naabriga I kokkulepet kaasomandi kasutamise ja hooldamise küsimustes; kinnistu kaasomaniku koosoleku kokkukutsumise teatele tegid alumised naabrid märke, et ülemise korruse korterite omanikud peavad lund lükkama, samuti lükkasid nad tagasi kõik muud ettepanekud või ignoreerisid neid.
9.4.2.Lisaks avaldasid hagejad alumiste naabrite käitumise kohta, et: -
alumine naaber I viskas 16. oktoobril 2017 hagejat II muda ja õllega ning sama aasta
10.novembril ründas teda alumiste naabrite koer; 2017. aasta oktoobris ähvardas alumine naaber II hagejaid ja ülemisi naabreid; alumised naabrid on oma sõidukiga korduvalt riivanud ülemiste naabrite sõidukit ja seda ka muul viisil kahjustanud, sellised vahejuhtumid toimusid nt 17. aprillil, 20. ja
29.mail 2018.
10.Ringkonnakohus käsitleb esmalt alumistele naabritele etteheidetavat käitumist, mis seondub kinnistu haldamise ja kasutamisega (loetelu eespool p-s 9.4.1).
10.1.Maakohus tugines Riigikohtu 27. mai 2015 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 p-s 17 tehtud järeldusele, et korteriomanditeks jagatud kinnistul asuvat elamut haldava korteriühistu mittetoimivus on käsitatav müüdud korteriomandi puudusena ja sellest asjaolust pidanuks ostjat teavitama. Lisaks viitas maakohus sama otsuse p-le 22, mille kohaselt korteriomandi puudused ei ole piiratud reaalosaga, vaid need võivad avalduda kaasomandi mõttelises osas või lähiümbruse elukeskkonnas tervikuna. Riigikohus märkis, et ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või elamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Täiendavalt viitas maakohus Riigikohtu
19.novembri 2012 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 p-le 26 seoses sellega, et nii ehituslikust puudusest kui ka püsivalt lärmakast naabrist tingitud müra võib olla lepingueseme puudus.
10.2.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eelmises alapunktis refereeritud seisukohad ilma pikemata ülekantavad kinnistu mõttelise osa omandamisele.
10.3.Korteriomandite majandamine ja korteriomandiga seonduvate õiguste teostamine on korteriomandiseaduses (KrtS) reguleeritud erinevalt kui kaasomandi puhul. KrtS § 34 lg 2 sätestab, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Seega on ühistu korrakohane toimimine vajalik kaasomandi eseme valitsemiseks. Kaasomandi puhul näeb asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 ette, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel, kusjuures kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, 8 (11)
ja sellise otsuse tegemisel sõltub häälte arv omandi osa suurusest. Seadus näeb korteriomandite ja mõttelisteks osadeks jaotatud kaasomandi puhul seega ette erineva valitsemiskorra. Lisaks annab AÕS § 76 lg 1 kaasomanikule võimaluse nõuda kaasomandi lõpetamist, sellele vastavat õigust üksikul korteriomanikul ei ole.
10.4.KrtS ja AÕS sätete võrdlusest nähtub, et korteriomanikul või kaasomanikul on oluliselt erinev roll elamu haldamisel. Korteriomaniku roll on ühest küljest passiivsem ja teisest küljest ka piiratum. Korteriomanikud teostavad üldjuhul oma otsustusõigust elamu valitsemisel korteriomanike üldkoosoleku vahendusel (KrtS § 20) ning elamu majandamiseks toimub teatavate rahaliste vahendite kogumine ja üldkoosolekul otsustatud korras kulutamine (KrtS §-d 40–41). Mõttelisteks osadeks jagatud kinnisasja kaasomanike vahelisi suhteid seadus sel viisil ei reguleeri. AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused, st kaasomanikul on võrreldes korteriomanikuga oluliselt ulatuslikum võimalus ka ise kinnistu puuduseid kõrvaldada ja nõuda teistelt nende mõttelise osa suurusele vastavat hüvitist, aga ka võimalus nõuda tahteavaldust kaasomanike kokkuleppeks.
10.5.Erinevused korteriomandite ja mõttelisteks osadeks jaotatud kinnisasja valitsemisel ning ka kaasomandi lõpetamisel annavad ringkonnakohtu hinnangul alust määratleda müüja teavitamiskohustuse ulatus samuti erinevalt. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja valitsemise võimalus ja tõhusus sõltuvad otseselt sellest, et korteriühistu on tegelikult toimiv. Kui müüjale on teada selle küllaltki objektiivselt hinnatava asjaoluga seonduvad puudused, siis tuleb ostjat teavitada. Samas ei ole ka korteriomandi võõrandajal kohustust ostjat teavitada teiste korteriomanike isikuomadustest, sh sellistest, mis avalduvad korteriühistu tegevuse korraldamisel (nt mingi kindla suuna esindamine ühistusisestes vaidlustes, alati vastu või poolt hääletamine, küsimuste esitamine, aruannete ja dokumentide nõudmine). Teavitamiskohustus on piiratud ühistu kui terviku toimimise oluliste takistustega. Mõttelisteks osadeks jagatud kinnisasja kaasomanike puhul puudub selline piisavalt objektiivselt hinnatav asjaolu, mis oleks võrreldav korteriühistu kohase toimimisega.
10.6.Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus kokkuvõtvalt, et seoses kinnistu haldamise ja kasutamisega naabrite suhtes käesolevas asjas tehtud etteheited pole sellised puudused, millest järelduks, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või vähemalt on korteri sel otstarbel kasutamine takistatud.
11.Alumiste naabrite häiriva käitumise osas märgib ringkonnakohus, et sellest saaks järeldada, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või vähemalt on korteri sel otstarbel kasutamine takistatud üksnes juhul, kui käitumine on esiteks intensiivne ja elukeskkonda mõjutav ning teiseks oma olemuselt piisavalt objektiivselt häirivana hinnatav. Käesoleva juhul ei ole hagejate esiletoodud vahejuhtumite (loetelu p-s 9.4.2) osas kumbki tingimus täidetud.
11.1.Teise korteriomandi eriomandi esemest või kinnisasja teise kaasomaniku kasutuses olevast ruumist tulenev kahjulik mõju (nt müra, lõhn, valgus, mitteotsarbekohane ja häiriv kasutamine) on omadused, mis võivad vähemalt üldjuhul osutuda kinnisasja või selle osa puuduseks ja neist tuleb ostjat teavitada. Toodud loetelule on iseloomulik mh tunnus, et need mõjud on kas eluruume käsitleva normistiku (eelkõige majandus- ja taristuministri 2. juuli 2015 määrus nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“) või kinnisasja ja eluruumi olemusest tulenevalt ülevaatlikud ja hinnatavad.
11.2.Hagejad tuginesid üldsõnaliselt alumiste naabrite pahatahtlikkusele ja konfliktsusele ning tõid konkreetselt esile loopimise, koera ründe, ähvardamise ja teiste naabrite vara kahjustamise. Elukeskkonda häirivaks kinnisasja omaduseks ja kinnisasja kasutusvõimalusi kirjeldavaks ega piiravaks ei saa pidada inimestevahelisi konflikte, mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa kasutamisest. Naabri looma rünne ei ole ka kinnisasjaga seostatav omadus. Samuti ei ole hagejate esiletoodud vahejuhtumid sedavõrd sagedased ja intensiivsed, et neist saaks järeldada märkimisväärset mõju elukeskkonnale. 9 (11)
11.3.Naabrite isikuomadused (ega nendega suhtlemisel avaldunud erimeelsused) pole niivõrd objektiivsed ja kinnisasja iseloomustavad tunnused, mida ostja peaks müüjale avaldama. Inimeste hinnangud teiste isikuomadustele võivad olla väga erinevad ja neile antav hinnang on pigem subjektiivne. Hagejad tõid hagiavalduse p-s 13 esile, et alumiste naabrite kirjeldus kostjate suhtes oli negatiivne. Ka kaebuses märkisid hagejad, et nende etteheited naabritele seonduvad teistest inimestest arusaamisega. Lisaks ei saa ega pea müüja järeldama konfliktist naabriga, et ostjal ei õnnestu naabriga paremini suhelda. Pealegi oleks müüja suhtes ebamõistlikult koormav nõuda kõigi asjaolude avaldamist, mis talle on saanud teatavaks naabrite isikuomaduste kohta, sest kui ta ei ole neid kirjeldades piisavalt täpne või pole end varustanud piisavate tõenditega, siis riskib ta arvukate vaidlustega ebaõigete väidete või ebakohaste väärtushinnangute ümberlükkamiseks.
11.4.Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus kokkuvõtvalt, et naabrite käitumisele käesolevas asjas tehtud etteheited pole samuti sellised puudused, millest järelduks, et hagejate korter ei sobi kasutamiseks eluruumina või et korteri sel otstarbel kasutamine on takistatud.
12.Kuna hagejate esile toodud puudused kinnistu haldamise ja kasutamise osas (eespool p 10) ega naabrite häiriva käitumise osas (p 11) pole sellised, millest saab järeldada, et hagejate korter ei sobiks kasutamiseks eluruumina või vähemalt oleks korteri sel otstarbel kasutamine takistatud, siis pole hinna alandamise esmane eeldus (müügilepingu esemel puuduse esinemine) täidetud. Hagi ja kaebus tuleb kirjeldatud alusel jätta rahuldamata, mistõttu pole vaja vastata kaebuse ülejäänud väidetele. Maakohtu põhjendused hagi rahuldamata jätmise kohta asendatakse eelnevates p-des 9–11 ja nende alapunktides märgituga.
13.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda. Maakohtu otsustust menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise kohta ei ole kaebusega eraldi vaidlustatud. TsMS § 165 lg 1 esimese lause alusel otsustab ringkonnakohus, et hagejad vastutavad kostjate kulude hüvitamise eest solidaarselt. Kuna maakohtu otsuses vastav põhjendus puudub, siis tuleb ka selles osas vaidlustatud otsuse põhjendusi täiendada. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
14.Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata kostjate kulunimekirja alusel. Kostjad taotlesid 2838 euro hüvitamist, mis on tasu 21,5 t õigusteenuse eest tasumääraga 110 eurot/t, millele lisandub käibemaks. Hagejad ei esitanud taotlusele vastuväiteid. Ringkonnakohtu hinnangul on kostjate esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu kaebusega tutvumiseks ja sellele vastamiseks 5 t, istungil osalemiseks ja selle ettevalmistamiseks 2 t ning seejärel kirjalikus menetluses seisukohtade esitamiseks ja hagejate menetlusdokumentidega tutvumiseks 3 t – kokku 10 t. Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus apellatsioonimenetluses oli sisuliselt sama nagu maakohtus ning pooled ei esitanud uusi väiteid ega tõendeid. Esindaja tunnitasu määr on kohane. Kostjad kinnitasid, et nad ei ole käibemaksukohustuslased. Neil kaalutlustel tuleb hagejatel kostjatele hüvitada apellatsioonimenetluse kuluna 1320 eurot (= 10 × 110 + 20%). Rahuldamata jääb kostjate taotlus 1518 euro (= 2838 – 1320) hüvitamiseks. Vastavalt kostjate taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peavad hagejad tasuma viivist. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing
/ allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler
10 (11)
T Ü H I S T AT U D OS A LI S E L T R I I G I K O H T U 1 7 .0 6 .2 0 2 0
O T S US E GA
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. veebruari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-9099 osas, milles ringkonnakohus määras, et OO-l ja UU-l tuleb neilt väljamõistetud menetluskuludelt tasuda BB-le ja TT-le võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.
2.Jätta ülejäänud osas ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
3.Otsuse tervikresolutsioon on järgmine: 3.1 Jätta OO ja UU hagi BB ja TT vastu hinna alandamisest tuleneva hüvitise 37 500 eurot ja viivise saamiseks rahuldamata. 3.2 Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes solidaarselt OO ja UU kanda. 3.3 Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ja mõista OO-lt ja UU-lt solidaarselt BB ja TT kasuks välja kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud, kokku 4938 eurot.