Sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla hagi Terve Pere Apteek OÜ vastu ebaseaduslikus valduses olevate ruumide väljanõudmiseks, kahju hüvitamiseks ja viiviste väljamõistmiseks ning Terve Pere Apteek OÜ hagi sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla vastu enamtasutud üüri tagastamiseks ja intressi väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13. mai 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Terve Pere Apteek OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
1 425 515,09 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla (registrikood 90006399), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper Kolmas isik hageja poolel: BENU Apteek Eesti OÜ (registrikood 10709596), lepinguline esindaja Andreas Veeret Kostja: Terve Pere Apteek OÜ (registrikood 10535771), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Jüri-Karl Leppik
Istungi toimumise aeg
14. jaanuar 2020
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 13. mai 2019 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja Terve Pere Apteek OÜ kanda.
4.Protokolli parandamine 4.1.Rahuldada hageja sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla taotlus 14.01.2020 ringkonnakohtu istungi protokolli parandamiseks. 4.2.Parandada kohtu küsimuse sisu kell 00:35:38, asendades sõna „pärast“ sõnaga „enne“. Kohtu küsimus kell 00:35:38 sõnastada tervikuna järgmiselt: „Kohus: kas suuline üürilepingu pikendamine juhatuse liikmete vahel (kuni aastani 2020) toimus enne seda, kui kirjalikult lepiti kokku pikendamises kuni aastani 2017?“. 4.3.Jätta rahuldamata kostja Terve Pere Apteek OÜ taotlus kohtuistungi protokolli täiendamiseks. Taotlus lisada protokollile.
4.4.Jätta rahuldamata kostja Terve Pere Apteek OÜ taotlus kohtuistungi korraldamiseks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolu
1.Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla (PERH – edaspidi hageja) esitas 04.10.2017 Harju Maakohtule hagi Terve Pere Apteek OÜ (edaspidi kostja) vastu. Hageja täpsustas oma nõuet 16.10., 20.10. ja 20.11.2017 ning täiendas seda 29.11.2017. Hageja palus kohustada kostjat hagejale üle andma aadressil J. Sütiste tee 19, Tallinnas Põhja-Eesti Regionaalhaigla Mustamäe korpuse 1. korrusel asuvate poolte vahel 30.11.2007 sõlmitud ning 01.10.2017 lõppenud äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 esemeks olnud ruumide, vastavalt lisa 3 olevale plaanile nimetustega „Juhataja“, „Personal“, „Ladu“, „Müügisaal“, „Abiruum“, „WC“, „Pesuruum“, „Assisteerimisruum“, otsese valduse. Samuti palus hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 1207,30 eurot päevas alates 02.10.2017 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni päevani (kaasa arvatud), millal kostja annab hagejale üle eelnimetatud ruumide otsese valduse. Hageja palus mõista kostjalt välja viivise hüvitise tasumisega viivitamise eest võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 29.11.2017 kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 30.11.2007 hagejale kuuluvate äriruumide suhtes üürilepingu nr 9-6.1/R-39. Üürilepingu p 1.2 kohaselt on lepingu objektiks hageja Mustamäe korpuses, asukohaga J. Sütiste tee 19, Tallinnas A-korpuse esimesel korrusel asuvate äriruumide üürimine. 02.01.2015 tegi kostja ettepaneku üürilepingu pikendamiseks kuni 01.10.2020, mille hageja lükkas 19.01.2015 tagasi. 21.01.2015 üürilepingu lisaga nr 5 pikendati üürilepingut kuni 01.10.2017.
3.Kui kostjaga sõlmitud üürileping hakkas lõppema, kuulutas hageja välja avaliku konkursi samade ruumide üürile andmiseks üldapteegi teenuse osutamiseks. Konkursi eesmärk oli anda ruumid kasutusse viieks aastaks, s.o 02.10.2017-01.10.2022. Konkursi teade avaldati
03.07.2017 ajalehes Äripäev. Hageja tunnistas konkursi võitjaks BENU Apteek Eesti OÜ (BENU), kellega sõlmiti 20.07.2017 üürileping nr 2017/9-6.1/26-1 ruumide üürile andmiseks konkursi tingimustes nimetatud tingimustel. Konkursil osales ka kostja, keda teavitati 19.07.2017, et tema pakkumine ei osutunuks parimaks.
4.Üürilepingu p 5.1.3. kohaselt kohustus kostja ruumid üürilepingu lõppemisel hagejale üle andma. Hageja palus kostjalt neljal korral (13.09, 19.09, 22.09 ja 28.09.2017) infot ruumide hagejale üleandmise kohta. Kostja hagejale teavet ei andnud ja ta osutab 04.10.2017 seisuga üldapteegi teenust ruumides edasi, kuigi tal puudub selleks kehtiv leping. Hageja esitas kostjale 02.10.2017 teatise selle kohta, et ta ei aktsepteeri kostja poolt ruumide kasutamise jätkamist pärast üürilepingu lõppemist 01.10.2017 ega soovi üürilepingu pikendamist.
5.Hageja ja kostja vahel ei ole suulisi kokkuleppeid üürilepingu pikendamiseks kuni 01.10.2020, nagu on kostja asunud nüüd väitma. Kostja käitumine on vastuoluline ja pahatahtlik. Ta osales ka ise 2017.a korraldatud avalikul konkursil ja ei väitnud, et tema leping kehtib, kuigi selline asjaolu oleks konkursi korraldamise välistanud.
6.Kuna kostja valdusel puudub õiguslik alus, on see ebaseaduslik ja kuna kostjale on teada, et BENU-l on õigus asja vallata, on kostja valdus ka pahauskne. Ruumid tuleb viivitamata hagejale kui omanikule üle anda.
7.Ruumide hagejale tagastamata jätmine tekitab hagejale alates 02.10.2017 kahju 1207,30 eurot päevas. Hageja ja BENU vahel sõlmitud üürilepingu p 3.1. kohaselt kohustus BENU tasuma ruumide kasutamise eest 36 722 eurot kuus, s.o seitse korda rohkem, kui kostja lepingu alusel tasus (4963,06 eurot). Ruumide tagastamata jätmise tõttu jääb hagejal seega saamata 1207,30 eurot päevas (36 722 × 12 ÷ 365), mis tuleb kostjal hagejale VÕS § 355 alusel hüvitada.
8.Nõutav summa on käsitletav üürina, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline (VÕS 355 lg 1 esimene lause), s.t ruumide kasutuseelise harilik väärtus. Selline hind kujunes konkursil, millel osales 14 pakkujat, vaba nõudluse ja pakkumise tingimustes. Hind, millega hageja suudab ruumid üürile anda, on turuhind ja see kujunes arvestades, et ruumid on ehitatud spetsiaalselt apteegiruumideks ja teenuse osutamiseks ainulaadselt soodsa asukohaga haigla fuajees. Konkursi tulemus kajastab üürihinda ajaliselt adekvaatselt.
9.Alternatiivselt kuulub kahjuhüvitis väljamõistmisele VÕS § 335 teise lause alusel, arvestades kahju hüvitamise eesmärki. Kui kostja oleks ruumid tähtaegselt tagastanud, ei oleks hagejale kahju tekkinud. Kostjal ei olnud alust eeldada, et ruumide kasutamine pärast 01.10.2017 on tasuta või aktsepteeritav.
10.Samuti tuleb kostjal tasuda hagejale viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kostja vastuväited
11.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
12.Kostja ei valda ruume pahauskselt ega ebaseaduslikult. Üürileping kehtib ja kostjal ei ole kohustust pinda vabastada. Hageja ja kostja endised juhatuse liikmed CC ja XX leppisid jaanuaris 2015 enne lisa nr 5 allkirjastamist kokku, et üürilepingut pikendatakse kuni 01.10.2020. Kostja oli esitanud ka kirjaliku taotluse üürilepingu pikendamiseks, millega hageja nõustus. Formaalselt lepiti lepingu pikendamises kokku kuni 01.10.2017, kuna hageja jaoks ei olnud seoses haigla rekonstrueerimisplaanidega apteegi kontseptsioon kohe
selge. Kuna hageja on avaldanud, et soovib järgmise viie aasta jooksul sealsamas samasugust apteeki pidada, on kontseptsioon saanud selgeks ja esineb alus üürilepingu pikendamiseks. Seega on üürileping pikenenud kuni 01.10.2020.
13.Kostja osales avalikul konkursil, et üürida ruume, mille üürimiseks tal oli leping kuni 01.10.2020, põhjusel, et ta oli huvitatud pinna üürimisest ka pärast kehtiva üürilepingu lõppemist, s.o kuni 01.10.2022. Tegemist ei ole pahatahtliku ega vastuolulise käitumisega.
14.Isegi kui üürileping oleks lõppenud 01.10.2017, on kostjal õigus keelduda ruumide tagastamisest kuni kostja enamtasutud üüri tagastamise nõude täitmiseni hageja poolt (VÕS § 110 lg 5 või § 111 lg 1). Kuna üürileping kehtib, ei ole kostja oma kohustusi rikkunud ja hagejale ei ole kahju tekkinud. Kuna hageja keeldub enammakstud üüri tagastamisest, on ruumide mittevabastamine tingitud tema enda käitumisest ja tal ei ole õigust nõuda kahjuhüvitist (VÕS § 101 lg 3).
15.Kahjunõue, isegi kui see eksisteeriks, on oluliselt väiksem. Hageja ei tõendanud, et BENU-ga sõlmitud lepingu järgne üür on tavaline. Konkursi väidetavalt kõrgeim pakkumine ei ole tavaline üür, s.t üür, mida enamikel juhtudel makstakse. Tõendeid samasuguses asukohas oleva samasuguse asja tavalise üüri kohta ei ole esitatud.
16.Hageja ei saa tugineda BENU-ga sõlmitud üürilepingule, kuna see on tühine. Konkursi tingimused, mis on eelhaldusakt haldusmenetluse seaduse tähenduses, on hagejale siduvad. Konkursi tingimuste kohaselt pidi pakkuja hiljemalt 02.10.2017 omama vaidlusalustes ruumides apteegiteenuse tegevusluba, mida BENU-l kuni tänaseni ei ole. Ravimiseaduses sätestatud piirangute tõttu ei ole tegevusloa väljastamine ka võimalik, sest BENU ei ole nn proviisorapteek. Seega ei vastanud BENU konkursi tingimustes pakkujale esitatavatele nõuetele ja otsus tunnistada tema pakkumus nõuetele vastavaks ja edukaks, on õigusvastane ning sõlmitud üürileping on tühine.
17.Kahju ühtsuse põhimõte ei ole kohaldatav, kuna kahju tekkimine tulevikus ei ole kindel. Ei ole välistatud, et kostja annab ruumid üle enne üürilepingu lõppemist 01.10.2020. Kostjal ei ole kavatsust siiski ruume enne lepingu lõppemist vabastada.
18.Kahju suuruse arvestamisel tuleb arvesse võtta, et hageja tagastas kostjale tema poolt ruumide kasutamise eest tasutud raha, s.o kokku 22 000 eurot, suurendades sellega kahju. Kostja hagi
19.Kostja esitas 11.10.2017 Harju Maakohtule hageja vastu hagi ning täpsustas seda 25.10.2017, 30.10.2017 ja 10.04.2018. Kostja palus tuvastada poolte vahel 30.11.2007 sõlmitud äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 kehtivuse kuni 01.10.2020 ja mõista hagejalt kostja kasuks välja enamtasutud üüri. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Maakohus keeldus 01.11.2017 määrusega tuvastushagi menetlusse võtmisest (määrus jõustus Riigikohtu 26.02.2018 määrusega) ja võttis menetlusse kostja rahalise nõude (tsiviilasi nr 2-17-15127). 02.03.2018 määrusega liideti tsiviilasjad ühte menetlusse. Liidetud asjade numbriks loeti käesoleva tsiviilasja number.
20.Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on kostjal hageja vastu alusetust rikastumisest tulenev nõue, kuna hageja on esitanud kostjale üüripinna suuruse kohta valeandmeid. Pooltevahelise üürilepingu lisa 4 kohaselt pidi üüripinna suurus olema 86 m2, kuid 10.08.2017 mõõtmise tulemusel selgus, et see on 84 m2.
21.Hageja on seega alates 16.04.2011 nõudnud 2 m2 eest alusetult üüri. Hageja on kostja arvel alusetult rikastunud 8711,71 euro võrra, sh 8665,72 eurot põhinõue ja 45,99 eurot intress.
22.Alternatiivselt on kostjale 16.04.2011-30.09.2017 seoses üürilepingu rikkumisega tekkinud kahju 8665,72 euro suuruses, s.o enamtasutud üür. Üürilepingu rikkumine seisnes ettenähtust väiksemate ruumide kasutusse andmises, mille tõttu tasus kostja enam üüri. Teise alternatiivina soovib kostja alandada 8665,72 euro võrra hinda.
23.Seoses enamatasutud üüri tagastamise nõudega on kostjal õigus keelduda üürilepingu objektiks olevate ruumide üleandmisest (VÕS § 111). Kostja kahjunõue võib ulatuda ligikaudu 200 000 euroni. Ruumide vabastamisest keeldumine on kooskõlas hea usu põhimõttega. Puudub alus väita, et hageja on oma kohustused olulises osas täitnud. Hageja vastuväited kostja hagile
24.Hageja vaidles kostja hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
25.Kostja alusetust rikastumisest tulenevad nõuded hageja vastu on välistatud. Võimalikud on vaid lepingu rikkumisest tulenevad nõuded.
26.Hageja ei ole üürilepingut rikkunud. Pooltevahelise lepingu lisa nr 4 p-s 4 märgitud ruumide pindala 86 m2 omab tähendust üksnes üüri arvestamisel. See ei kajasta ruumide faktilist pindala. Ka lisa nr 3 kohaselt oli ruumide pindala 85,7 m2. Samuti ei olnud ruumide täpset pindala võimalik lisa nr 4 sõlmimise ajal määratleda, kuna ehitustööd ei olnud selleks hetkeks veel alanud.
27.Kostja tellitud mõõdistus ei ole usaldusväärne, kuna puuduvad andmed töö teostanud isikute pädevuse kohta. Mõõdistus ei ole õige. Ruumide ehitamine telliti kostja tellitud plaani (lepingu lisa nr 3), mitte mõõdistuse alusel. Kostja ekspert on ilmselgelt püüdnud näidata ruume tegelikust väiksemana, kusjuures pindala arvutamisel on lähtutud põhjendamatult teistsugustest põhimõtetest kui lepingu lisa nr 3 plaani puhul. Nt on maha arvestatud kandetarindite alune pindala ja ukseavade pindala, lisaks on tehtud ümardamisviga.
28.Kostja on kaotanud õiguse tugineda lepingu rikkumisele, kuna ta ei viidanud väidetavalt avastatud puudusele asja vastuvõtmisel. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Ruumide tegelik pindala ei saanud nende vastuvõtmisel ja kasutamisel jääda selgusetuks.
29.Kostja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Ta käitub ilmselgelt vastuoluliselt. Vaatamata etteheidetele ruumi pindala ja ventilatsiooni kohta soovib ta siiski jätkata nende kasutamist kuni 01.10.2020. Kostja nõude eesmärk on ruumide kasutamise jätkamine, mitte hüvitise saamine. Selline tegevus tekitab kahju nii hagejale kui ka BENU-le.
30.Kostja nõue perioodil aprill 2011 kuni september 2017 enam tasutud üüri tagastamiseks on aegunud. Lepingu kohaselt pidi hageja andma ruumid kostjale üle 01.04.2011 ja seega tekkis kostjal õigus nõuda lepinguga kooskõlas olevate ruumide üleandmist alates 02.04.2011. Nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Seega aegusid kõik kostja nõuded, mis seonduvad lepingule mittevastavate ruumide üleandmisega, 02.04.2014. Kolmanda isiku seisukoht
31.Kolmas isik toetas hageja seisukohti ja nõudeid.
Esimese astme kohtu otsus
32.Maakohus rahuldas 13.05.2019 otsusega hageja hagi ja jättis kostja hagi rahuldamata. Kohtuotsuse ja seda parandava 20.05.2019 määruse kohaselt mõistis kohus kostja valdusest hageja valdusesse J. Sütiste tee 19, Tallinnas hageja Mustamäe korpuse 1. korrusel asuvate ja äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 lisas 3 toodud (juhataja, personali, lao, müügisaali, abiruumi, pesuruumi, assisteerimisruumi ja wc) ruumide valduse, mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise perioodi 02.10.2017 kuni 13.05.2019 eest 711 099,70 eurot ja alates 14.05.2019 hüvitise 1207,30 eurot päevas kuni eelnimetatud ruumide valduse hagejale üleandmiseni ning viivise põhinõudelt (1207,30 eurot päevas alates 02.10.2017 kuni ruumide valduse üleandmiseni) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 29.11.2017 kuni kohustuse täitmiseni. Maakohus jättis jõusse Harju Maakohtu 04.05.2018 määruse ja Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.
33.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: hageja ja kostja sõlmisid 30.11.2007 äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39. Üürilepingu p 1.2. kohaselt on üürilepingu objektiks PERH Mustamäe korpuses, asukohaga J. Sütiste tee 19, Tallinnas A-korpuse esimesel korrusel asuvate äriruumide üürimine. 21.01.2015 üürilepingu lisaga nr 5 pikendati lepingu kehtivust kuni 01.10.2017. 2017.a kuulutas hageja välja avaliku konkursi samade ruumide üürile andmiseks üldapteegi teenuse osutamiseks. Konkursi eesmärk oli anda ruumid hageja poolt konkursi võitja kasutusse viieaastaseks perioodiks, s.o ajavahemikul 02.10.2017– 01.10.2022. Kõrgeima ruutmeetri hinnaga pakkumise esitas BENU. Hageja juhatus tunnistas BENU konkursi võitjaks ja hageja sõlmis BENU-ga 20.07.2017 üürilepingu nr 2017/9-6.1/26-1 ruumide üürile andmiseks konkursi tingimustes nimetatud tingimustel. Konkursil osalemiseks esitas 14.07.2017 pakkumuse ka kostja. Hageja majandusteenistuse juhataja teavitas 19.07.2017 kostjat e-kirja teel, et tema pakkumine ei osutunud parimaks. Kostja ei ole senini hagejale kuuluvate apteegiruumide valdust vabastanud.
34.Üürilepingut ei ole suuliselt pikendatud kuni 01.10.2020, nagu väidab kostja. Kostja endise seadusliku esindaja XX 25.09.2017 e-kiri seda ei tõenda. XX selgitas kirjas, et lepingu pikendamine kuni 2020.aastani toimub juhul, kui apteegi kontseptsiooni osas on selgem arusaam. Tõendeid ei ole esitatud selle kohta, et hageja ja kostja oleks pärast 2015.a toimunud vestlust sõlminud täiendava lepingu, mis oleks mõlemale poolele arusaadavalt hõlmanud kokkulepet üürilepingu pikendamise kohta kuni 01.10.2020. Seda, et üürilepingu suulist pikendamist ei toimunud, kinnitab ka hageja juhatuse liikme CC 05.12.2017 avaldus, milles ta selgitab, et kostja küll soovis üürilepingut pikendada kauemaks kui 01.10.2017, kuid hageja sellega ei nõustunud ja CC ei ole ühtegi suulist lepingut sõlminud.
35.Suuline kokkulepe oleks tühine, kuna lepingu muutmine sai toimuda üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel (üürilepingu p 7.1). Lepingu suuliseks muutmiseks ei andnud alust ka VÕS § 13 lg 3. Suulises vormis toimusid üksnes läbirääkimised. Sellest ei tulene, et hageja oleks andnud nõusoleku, et tulevikus on võimalik lepingut muuta muus vormis, kui nägi ette üürilepingu p 7.1. Kuna hageja ja kostja andsid üürilepingu suulise pikendamise kohta vastukäivaid selgitusi, tuli kostjal esitada oma väite tõendamiseks täiendavaid tõendeid. Seda ta ei teinud. Hageja väiteid kinnitab kirjalik üürileping, mille kohaselt see kehtis kuni 01.10.2017. Seega ei ole kostjal pärast 01.10.2017 üürilepingust tulenevat alust hagejale kuuluvate ruumide valdamiseks.
36.Kostjal ei ole õigust keelduda ruumide vabastamisest VÕS § 111 lg 1 alusel põhjendusega, et tal on hageja vastu väidetavalt enammakstud üüri 8711,71 euro tagastamise nõue. Kostjale üüritud ruumid ei olnud väiksemad üürilepingus nimetatust. Lepingu järgi on lepingu objektiks olevate ruumide suurus 86m2. Üürilepingu lisast 3 nähtub, et ruumide
eeldatav suurus on kokku 85,7m2. Kostja esitatud Ruumikujundus Stuudio OÜ poolt koostatud mõõtmistulemuse järgi on ruumide suurus 84m2. Hageja esitatud ehitusinsener Indrek Mäe koostatud hinnangu kohaselt on ruumide pindala 85,76m2 kuni 87,90m2 sõltuvalt sellest, kas pindala sisse arvestada ka vaheseinte, ukseavade ja kandepostide alla jääv pind või mitte.
37.Kuna üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud ruumid veel täielikult välja ehitatud, s.o teada ei olnud, kas ja milline osa võib jääda vaheseinte, kandepostide, ukseavade vms alla, tuleb ruumide pindala arvestamisel lähtuda ruumist, mis jääb välisseinast sissepoole, arvestamata vaheseinte, kandepostide ja ukseavade alla jäävaid alasid. Hageja esitatud eksperthinnangu kohaselt on selline üüripind 87,90 m2. Kostja eksperthinnangus on põhjendamatult jäetud vaheseinte, ukseavade ja kandepostide alla jääva pinnaga arvestamata. Isegi kui ruumide pindala oleks 84 m2, mitte 86 m2, ei õigusta see ruumide valduse vabastamata jätmist. Hageja on oma kohustuse igal juhul suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Kostja tegevus ei ole asjaolusid arvestades mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega (VÕS § 111 lg 3). Hageja andis kostjale üürile ruumid, mis on võimaldanud kostjal oma äritegevust igakülgselt ja oma huvidega kooskõlas läbi viia ning mida ta on pidanud äritegevuseks sobilikuks. Kostja on üürilepingut korduvalt pikendanud ega ole soovinud lahkuda. Väidetud kõrvalekalle oleks üüripinna suuruse osas alla 2%.
38.Kuna kostja ei tõendanud, et tal on omaniku suhtes õigus asja vallata, tuleb vaidlusaluste ruumide valdus kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitisena 1207,30 eurot päevas alates 02.10.2017 kuni ruumide valduse vabastamiseni, kuna hageja oleks saanud selle summa üürina kolmandalt isikult, kui kostja oleks ruumid lepingus kokkulepitud tähtajal vabastanud. Kolmanda isikuga 21.07.2017 sõlmitud lepingu p-de 2.2 ja 3.1 kohaselt kohustus kolmas isik tasuma hagejale alates 02.10.2017 kuni 01.10.2022 igakuiselt üüri 36 722 eurot, s.o 1207,30 eurot päevas (36 722 × 12 ÷ 365). Põhjendatud ei ole kostja väide, et kahjuhüvitise arvestamisel tuleb lähtuda keskmisest tavapärasest üürihinnast. VÕS § 335 alusel on hagejal õigus nõuda just seda summat, mis tal jääb kostja viivituse tõttu kolmandalt isikult saamata. Samuti ei ole põhjendatud kostja väide, et hagejal ei ole alust kolmanda isikuga sõlmitud lepingule tugineda põhjusel, et see on tühine. Hageja poolt läbi viidud konkursile ei kohaldu haldusmenetluse seaduse nõuded. Konkurss oli suunatud eraõigusliku üürilepingu sõlmimisele, mille raames hageja ei täitnud avalikku ülesannet. Üürilepingu tühisust ei tooks kaasa ka asjaolu, et kolmandal isikul ei olnud 02.10.2017 seisuga apteegiteenuse tegevusluba. Lepingu tingimuste p 9.3 kohaselt võis kolmas isik hageja kirjalikul nõusolekul üürilepingu üle anda ka kolmandale isikule, kellel on tegevusluba olemas. Kahjuhüvitise väljamõistmata jätmiseks ei anna alust ka see, et hageja tagastas kostjale tema poolt tasutud 22 000 eurot. Kostja tegi hagejale ülekandeid 20.11.2017-21.02.2018 selgitustega „Sütiste tee 19, üür ja kom.kulud, Põhja-Eesti Regionaalhaigla SA“. Kuna poolte vahel ei olnud sellel perioodil lepingulist suhet, ei pidanud hageja makseid aktsepteerima, kuna vastasel juhul oleks võinud kostjal tekkida vale arusaam lepingu kehtivuse osas.
39.Kuna kostja rikkus hüvitise tasumise kohustust, on hagejal õigus viivisele VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudelt (1207,30 eurot päevas alates 02.10.2017 kuni äriruumide valduse hagejale üleandmiseni) alates 29.11.2017 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
40.Kuna 3-aastane nõude aegumise tähtaeg ei ole möödunud, ei ole kostja nõue aegunud. Kostja nõue muutus sissenõutavaks alates 10.08.2017, kui ta sai teada, et ruumide suurus ei ole 86 m2. Kostja nõue on käsitletav kahju hüvitamise nõudena VÕS § 115 alusel, kuna kostja on tuginenud asjaolule, et hageja poolt pakutu ei vastanud lepingu tingimustele.
Nõude aluseks ei saa olla VÕS § 1028, kuna nimetatud säte kohaldub olukorras, kus poolte vahel puudub lepinguline suhe.
41.Eelnevalt on tuvastatud, et hageja ei rikkunud 30.11.2007 üürilepingu lisa nr 5, mille kohaselt pidi ruumide suurus olema 86 m2. Mõistliku inimese vaatepunktist pidi olema arusaadav, et ruumide suuruse 86 m2 all mõeldakse ala, mis jääb välisseinast sissepoole, arvestamata maha ruumide siseselt lisanduvaid täiendusi – postid, vaheseinad vms – kuna lepingu sõlmimise hetkel ei olnud täpselt teada, kas või millises ulatuses ruumidesse täiendusi tehakse. Poolte huvi pidi olema suunatud sellele, et arvestatakse parameetritega, mis olid lepingu sõlmimise ajaks teada. Kuna ruumid on ehitatud vastavalt lepingu lisaks 3 olevale plaanile, pidi mõistliku isiku arusaamise kohaselt olema lepingust ja selle lisadest tulenev eesmärk just sellise suurusega ruumide üürimine. Kuna hageja ei ole üürilepingut rikkunud, ei ole kostja nõue põhjendatud ka hinna alandamise sätete alusel. Kostja hagi enammakstud üüri tagastamiseks ja intressi väljamõistmiseks jääb rahuldamata. Apellatsioonkaebus
42.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hageja hagi rahuldamata ja rahuldada kostja hagi.
43.Kostjal on kehtivast üürilepingust või kohustuse täitmisest keeldumise õigusest tulenev õigus ruume vallata. Poolte seaduslikud esindajad CC ja XX pikendasid üürilepingut kuni 01.10.2020 suulise kokkuleppega. Hageja ei soovinud kirjalikku kokkulepet sõlmida, kuna ta ei olnud apteegi kontseptsioonis täielikult kindel. Kuna kontseptsioon oli 2017.a keskpaiga seisuga jäänud samaks, ei saanud tekkida kahtlust, et üürileping kehtib kuni 01.10.2020.
44.Maakohus hindas ebaõigesti XX selgitusi, millest nähtub selgelt üürilepingu suuline pikendamine. Kohus jättis tähelepanuta, et XX enda arusaama kohaselt olid pooled saavutanud kokkuleppe. Seda oleks saanud oma ütlustega vande all kinnitada ka hageja endine juhatuse liige CC. Kohus eelistas põhjendamatult XX selgitustele CC 05.12.2017 kirjalikku avaldust. Dokumendi metaandmetest järeldub, et CC ei koostanud seda dokumenti ise.
45.Maakohus leidis ebaõigesti, et üürilepingut ei olnud võimalik selle p 7.1. kohaselt suuliselt pikendada. Tsiviilõiguslikes tehingutes kehtib vormivabadus. Kuna kostja endine seaduslik esindaja XX uskus, et pooled on üürilepingut pikendanud, ei saa hageja tugineda vorminõude järgimata jätmisele. VÕS § 13 lg 3 on erinorm tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 2 suhtes. Aastal 2007 üürilepingu p-s 7.1 sätestatu ei saa ümber lükata suulise kokkuleppe sõlmimist tulevikus.
46.Maakohus jättis analüüsimata, kas tegemist võis olla tingimusliku tehinguga. Maakohus leidis, et XX selgitustest tuleneb, et üürilepingu pikendamine toimub juhul, kui hagejal on tekkinud apteegi kontseptsiooni osas kindel arusaam. Seega tehti tehing edasilükkava tingimusega. Tingimus saabus, s.o hageja otsustas jätkata apteegipinna väljaüürimist. Kohus viitas sellele võimalusele, kuid jättis asjassepuutuvad normid kohaldamata.
47.Maakohus jättis analüüsimata, kas suuline kokkulepe võis olla uus üürileping (TsÜS § 84 lg 2). Õiguse kohaldamine on kohtu ülesanne. Kui kohus leidis, et üürilepingut ei saanud suuliselt pikendada, tuli hinnata, kas tegemist võis olla uue kokkuleppega, mis oli seotud edasilükkava tingimuse saabumisega.
48.Maakohus jättis arvestamata kostja õigusega keelduda asja väljaandmisest VÕS § 110 lg 1 alusel. Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 111 lg-d 1 ja 3, kuna tegemist ei ole vastastikuste
kohustustega. Seega ei oma tähtsust ka see, kas ja millises ulatuses on hageja oma kohustuse täitnud. Samas on kohustuste täitmisel ilmselgelt väga suur seos. VÕS § 110 lg-s 2 nimetatud aluseid ei esine.
49.Hageja esitas ebaõigesti koos vindikatsiooninõudega võlaõiguslikke nõudeid. Vindikatsiooninõuete kõrvalnõuded sätestab asjaõigusseaduse (AÕS) § 84 jj. Kuna hageja valis õiguskaitsevahendina asjaõigusseadusest tuleneva vindikatsiooninõude, ei saanud ta enam VÕS §-s 334 jj sätestatule tugineda. Kohus jättis arvestamata ja selgitamata õiguskaitsevahendite kasutamise loogika.
50.Isegi kui hagejal oli võimalik võlaõiguslikke nõudeid esitada, sisustas kohus ebaõigesti VÕS § 335. Tegemist ei ole mitte iseseisva nõudenormiga vaid normiga, mis sätestab erisused kahju nõudmiseks asja tagastamisega viivitamise korral. Kahju hüvitamise nõude alus saab üürisuhtes olla üksnes VÕS § 115 lg 1. Kohus ei põhjendanud kahju hüvitamise nõude eelduste täitmist.
51.Sõltumata eeltoodust sätestab VÕS § 335 õiguse nõuda edasi lepingujärgset üüri või alternatiivselt üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Hageja nõuab tavapärast üüri, kuid ei tõendanud selle suurust. VÕS § 335 ei võimalda nõuda uue üürnikuga kokku lepitud üüri, nagu leidis maakohus. VÕS § 335 teine lause ei muuda esimeses lauses sätestatut. Teise lause mõte on juhtida tähelepanu sellele, et võimalik on esitada ka teistsuguse sisuga nõudeid. Teistsuguste nõuete all peetakse silmas nõudeid, mis ei ole käsitletavad hüvitisena asja õigustamatu kasutamise eest. Siia ei kuulu esimeses lauses ette nähtud kahjunõuete ülempiirist (tavapärasest üürist) kõrvalekaldumine.
52.Kolmanda isikuga kokku lepitud üüri nõudmine ei saanud olla ettenähtav üürilepingu sõlmimise ajal (VÕS § 127 lg 3). Kolmanda isikuga sõlmitud lepingu järgne üür ületab oluliselt turuüüri. Kuna tavapärase üüri suurus on tõendamata, ei saa hageja nõue olla suurem, kui pooltevahelises lepingus kokkulepitud üür, s.o 57,71 eurot ruutmeetri kohta.
53.Täitmata on kahjunõude esitamise eeldused. Hageja ei ole andnud pärast 02.10.2017 kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks (VÕS § 115 lg 2) ja on sellega minetanud õiguse nõuda kahju hüvitamist. Tõendamata on ka kahju tekkimine. BENU ei oleks saanud ruumidesse 02.10.2017 sisse kolida ega seal apteegiteenust osutada. Talle ei väljastataks tegevusluba uue apteegi avamiseks ja ta ei saaks ka olemasolevat apteeki hageja ruumidesse kolida. Seetõttu on kaheldav, kas hageja ja BENU vahel sõlmitud üürileping on üldse kehtiv või on see lõppenud. Pahatahtlik ja vastuolus hea usu põhimõttega on nõuda kahju hüvitamist lepingu alusel, mida hagejal on õigus üles öelda. Sellise kahjuhüvitise nõudmine ei olnud kostjale ka ettenähtav. Kostja tasus hagejale üüri ja kommunaalkuludena kokku 5500 eurot kuus, kuid nõuab kahju hüvitamiseks 36 722 eurot kuus.
54.Kahjuhüvitise suuruse määramisel tuleb arvesse võtta ruumide tegelik suurus. Hageja nõue lähtub eeldusest, et ruumide suurus on 86 m2, kuid tegelikult on see 84 m2.
55.Kohus jättis viivisenõude lahendamisel arvestamata, et hageja kandis ise kostjale 22 000 eurot tagasi. Seega on hageja ise põhjustanud viivisenõude suurenemise. Õige ei ole kohtu seisukoht, et summa aktsepteerimine oleks kaasa toonud kostjale vale arusaama lepingu kehtivuse kohta. Kui hageja oleks selgitanud, et arvestab raha kahjuhüvitise katteks, ei oleks saanud vale arusaama tekkida.
56.Maakohus jättis ebaõigesti kostja hagi rahuldamata. Seisukoht, et kostja nõude aluseks ei saa olla VÕS § 1028 lg 1, on vastuolus Riigikohtu praktikaga. Asjaolu, et poolte vahel oli üürileping, ei välista alusetu rikastumise võlasuhte tekkimist. Alternatiivselt on kostjal õigus nõuda hinna alandamist.
57.Kohus jättis ruumide suuruse hindamisel ebaõigesti arvestamata kostja esitatud ekspertarvamuse. Kohus ei selgitanud, miks ta pidas hageja esitatud eksperthinnangut usaldusväärsemaks ja lähtus sellest. Kohus ei selgitanud, mille alusel ta jõudis seisukohale, et lähtuda tuleb hageja ekspertarvamuses välja toodud kõige suuremast mõõtmismeetodist. Peab olema ilmselge, et kandepostid on ehitise kandvad osad ja nende alla jäävat pinda ei saa üürnik kunagi kasutada. Kohus jättis tähelepanuta kostja seisukoha, et pindala suuruse leidmisel tuleb lähtuda üürilepingu vastava redaktsiooni sõlmimise ajal kehtinud õigusest (Majandus- ja kommunikatsiooniministri määruse nr 69 § 18 lg 1), millest lähtus ka kostja tellitud ekspertiis.
58.Kohus ei tuginenud üürilepingu tõlgendamisel ühelegi tõendile ja viitas vaid VÕS § 29 lg-le 4. Kohtuotsus on selles osas ka vastuoluline. Kohus leiab, et lähtuda tuleb situatsioonist, milles üürilepingu lisa 5 sõlmimine (20.01.2015) toimus, kuid viitab teisalt üürilepingu lisale 3 (sõlmiti 01.03.2010). Kui ruumide plaan vastas lisas 3 toodule, siis miks peaks lisa 5 sisustamisel lähtuma sellest, et ruumides tehakse veel muudatusi.
59.Maakohus lahendas asja erapoolikult, rikkudes menetlusõiguse norme. Maakohus heitis põhjendamatult kostjale ette menetluse venitamist. Kostja ei teinud midagi, mida saaks käsitleda kohtumenetluse venitamisena. Maakohus jättis kostja 07.03.2019 määruskaebuse seaduses sätestatud korras lahendamata. Kohus käsitles määruskaebust ebaõigesti vastuväitena kohtu tegevusele, mille lahendas alles lõpplahendis. Taandamisavaldused jättis kohus rahuldamata. Maakohtu selline käitumine näitab selgelt, et kohtunik ei suutnud olla objektiivne ja erapooletu ning soovis lahendada kõik kostja taotlused tema kahjuks. Kostjale ei tagatud õigust asja lahendamisele sõltumatus ja erapooletus kohtus ning küsitav on kogu maakohtus läbi viidud menetlus. Kohus lasi end hageja väidetest mõjutada. Kohtunik ei lahendanud asja erapooletult ega objektiivselt ja tõenditest lähtuvalt. Kohtunik, kes ei suuda olla või näida erapooletuna, oleks pidanud ennast taandama. Vastused apellatsioonkaebusele
60.Hageja ja kolmas isik vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
61.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
62.Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 30.11.2007 äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39, mille esemeks oli PERH Mustamäe korpuses, asukohaga J. Sütiste tee 19, Tallinnas A-korpuse esimesel korrusel asuvate äriruumide üürimine. 21.01.2015 üürilepingu lisaga nr 5 pikendati lepingu kehtivust kuni 01.10.2017. 2017.a kuulutas hageja välja avaliku konkursi samade ruumide üürile andmiseks. Konkursi eesmärk oli anda ruumid üldapteegi teenuse osutamiseks hageja poolt konkursi võitja kasutusse viieaastaseks perioodiks - ajavahemikul 02.10.2017–01.10.2022. Kõrgeima ruutmeetri hinnaga pakkumise esitas BENU, hageja juhatus tunnistas BENU konkursi võitjaks ja sõlmis BENU-ga 20.07.2017 üürilepingu nr 2017/9-6.1/26-1 ruumide üürile andmiseks konkursi tingimustes nimetatud tingimustel. Konkursil esitas 14.07.2017 pakkumuse ka kostja, kuid tema pakkumine ei osutunud parimaks. Kostja apteegiruumide valdust 02.10.2017 hagejale
üle ei andnud. Kostja vabastas ruumid 22.06.2019 ja saatis võtmed kulleriga kohtutäiturile 25.06.2019 (VI kd 90).
63.Vaidlus on jätkuvalt selle üle, kas kostjal oli pärast 01.10.2017 ruumide valdamiseks õiguslik alus, st kas üürilepingu kehtivust pikendati kuni 01.10.2020 või alternatiivselt, kas kostjal oli õigus keelduda ruumide tagastamisest. Samuti on jätkuvalt vaidlus selle üle, kas ja kui suures summas tekitas kostja ruumide valduse üle andmata jätmisega hagejale kahju, kas kostja tasus alates 16.04.2011 hagejale üüri suurema pinna eest, kui oli tema valdusesse tegelikult antud ja kas hageja on kohustatud kostjale enammakstud raha tagastama.
64.Ringkonnakohus leiab, et maakohus rahuldas lõppjärelduses õigesti hageja hagi ja jättis rahuldamata kostja hagi ning põhjendab seda järgmiselt.
65.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et üürilepingut ei pikendatud kuni 01.10.2020 ja kostja valdas vaidlusaluseid ruume pärast 01.10.2017 õigusliku aluseta. Tõendamist ei leidnud kostja väide, et poolte seaduslikud esindajad CC ja XX pikendasid suulise kokkuleppega üürilepingu kehtivuse aega. Maakohus hindas otsuse tegemisel muu hulgas õigesti XX 25.09.2017 e-kirja (I kd lk 94). Nimetatud kirjast järeldub selgelt, et juhatuse liikmete vahel toimusid 2015.a jaanuaris läbirääkimised üürilepingu pikendamise üle. XX soovis üürilepingu pikendamist kuni 01.10.2020, kuid CC ei olnud sellega nõus, kuna apteegi kontseptsioon oli ebaselge ja seetõttu lepiti kokku tähtaja pikendamises kuni 01.10.2017. Samuti nähtub nimetatud e-kirjast, et nad pidid lepingu tähtaja pikendamist uuesti arutama siis, kui apteegi kontseptsiooni osas on tekkinud selgem arusaam. Eeltooduga on kooskõlas hageja 19.01.2015 vastuses kostja taotlusele üürilepingu pikendamise kohta märgitu, et hageja teeb ettepaneku pikendada kehtivat üürilepingut 2 aasta võrra ja jätkata apteegipinnaga seonduvate küsimuste arutamist uuesti 2017.a I pooles (I kd lk 14). 2017.a läbirääkimisi ei jätkatud, üürilepingu kehtivust ei pikendatud ja hageja kuulutas välja avaliku konkursi samade ruumide üürile andmiseks.
66.Paljasõnaline on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks XX uskunud, et pooled on üürilepingu tähtaega pikendanud. Kostja ei ole kohtu ette toonud elulisi asjaolusid, mille alusel saaks kindlaks teha sellise usu tekkimise põhjendatuse. Kostja ei ole välja toonud, miks ta võis hageja käitumisest aru saada, et hageja oli nõus lepingu tähtaja pikendamisega kuni 01.10.2020, st milline konkreetne hageja tegu või tegevusetus võis anda selleks aluse. Kostja viidatud VÕS § 13 lg 3 ei ole käesolevas asjas kohaldatav.
67.XX e-kirja viimases lauses märgitu, et tema hinnangul oli tegemist selge kokkuleppega üürilepingu pikendamiseks kuni 01.10.2020, ei ole seostatav kohtu ette toodud asjaolude ja tõenditega. Millel XX hinnang põhineb, kirjast ei selgu. Nagu juba eelnevalt märgitud, viitab kirja sisu selgelt sellele, et pooled pidasid läbirääkimisi, kuid kokkulepet lepingu tähtaja pikendamiseks kuni 01.10.2020 ei saavutatud. Puuduvad tõendid selle kohta, et pooled oleks pärast 2015.a toimunud vestlust arutanud uuesti lepingu tähtaja pikendamise küsimust ja sõlminud uue kokkuleppe lepingu tähtaja pikendamiseks kuni 01.10.2020. CC kinnitas, et ühtegi suulist kokkulepet tähtaja pikendamise kohta ei sõlmitud ning kõik kokkulepped on fikseeritud üürilepingus nr 9-6.1/R-39 ja selle lisades (I kd lk 170b.). Seda, et üürilepingut suuliselt ei pikendatud, kinnitab asjaolu, et pärast väidetava suulise kokkuleppe sõlmimist pikendati lepingu kehtivuse tähtaega kirjaliku 20.01.2015 kokkuleppega kuni 01.10.2017 (lepingu lisa 5 I kd lk 16). Kui pooled oleks suuliselt kokku leppinud pikemas tähtajas, oleks seda ka kirjalikus lepingus märgitud. Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud väite CC kinnituse metaandmete kohta, kuna kostja ei ole põhjendanud uue asjaolu esitamise lubatavust.
68.Kuna maakohus tuvastas õigesti, et pooled ei pikendanud suuliselt üürilepingu kehtivuse tähtaega kuni 01.10.2020, ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas selline kokkulepe oleks olnud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine või mitte. Maakohtu otsusest tuleb sellekohased põhjendused välja jätta ja ringkonnakohus ei anna hinnangut apellatsioonkaebuse sellekohastele väidetele.
69.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta ka apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud väited selle kohta, et tegemist oli tingimusliku tehingu või uue suulise üürilepingu sõlmimisega. Maakohtus kostja eeltoodule ei tuginenud ega toonud välja selliseid asjaolusid, mis oleks võimaldanud maakohtul selliste lepingute sõlmimist kindlaks teha.
70.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hagejal ei olnud õigust esitada koos vindikatsiooninõudega võlaõiguslikke nõudeid ja kui tal selline õigus oligi, siis ei saaks kahju hüvitamise nõude aluseks olla VÕS § 335, vaid üksnes VÕS § 115 lg 1. VÕS § 335 kohaselt võib üürileandja nõuda juhul, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokku lepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Tegemist on seaduses sätestatud lihtsustatud kahju hüvitamise erinormiga juhuks, kui üürnik rikub oma kohustust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada, st kui üürnikul puudub pärast lepingu lõppemist õigus asja vallata ja kasutada ning hageja võis kostja vastu sellise nõude esitada koos ruumide väljaandmise nõudega.
71.Ebaõige on ka kostja seisukoht, nagu võiks üürileandja nõuda kahjuhüvitisena üürnikult üksnes üürilepingus kokku lepitud üüri või samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavalist üüri. VÕS § 335 teise lause kohaselt võib üürileandja nõuda ka talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Juhul, kui üürileandja ei saanud asja uuele üürnikule eelmise üürniku viivituse tõttu õigeaegselt üle anda, võib üürileandja nõuda asja tagastamisega viivitanud üürnikult ka saamata jäänud tulu hüvitamist (vt VÕS kommenteeritud väljaannet II, § 335 kommentaar 3.2).
72.Antud juhul olid hageja ja BENU sõlminud 20.07.2017 üürilepingu vaidlusaluste ruumide kasutamiseks perioodil 02.10.2017-01.10.2022. BENU kohustus maksma üüri 427 eurot/m2 eest, kokku 36 722 eurot 86m2 eest (I kd lk 120). Kuna kostja rikkus oma kohustust anda hagejale lepingu lõppemisel ruumid tagasi, jäi hagejal kostja tegevuse tõttu BENULT saamata alates 02.10.2017 iga viivitatud päeva kohta üüritulu suurusega 1207,30 eurot. Kostjal puudus alus arvata, et hagejale tekkinud kahju suuruseks saab olla üksnes nende vahel sõlmitud lepingu järgne üürisumma, nagu ta apellatsioonkaebuses väidab. Kostja esitas kohtule hageja vastuse kostja 26.09.2017 nõudekirjale (liidetud tsiviilasjas nr 2-17-14786 kostja hagiavalduse lisa nr 6, toimiku lk 16), milles on juhitud kostja tähelepanu sellele, et kui kostja ei plaani ruume hagejale üle anda hiljemalt 02.10.2017 kell 00.00, on hageja sunnitud esitama kostja vastu kahju hüvitamise nõude, mis seisneb eelkõige BENU-ga sõlmitud üürilepingus määratud ruumide üüri hinnas, millest hageja jääks kostja tegevuse ja/või tegevusetuse tulemusena ilma. Kostja teadis, et uus üürileping sõlmitakse avaliku konkursi tulemusel, ta võttis ka ise sellest konkursist osa, kuid tema pakkumine, 7482 eurot kuus, ei osutunud parimaks (I kd lk-d 25-27, 30, II kd lk 170).
73.Tõele ei vasta ka apellatsioonkaebuse väited selle kohta, nagu ei oleks hageja nõudnud kostjalt ruumide vabastamist. Hageja 02.10.2017 teatisest kostjale nähtub, et hageja on eelnevalt neljal korral (13.09.2017, 19.09.2017, 22.09.2017, 28.09.2017) palunud anda ruumide valduse talle üle hiljemalt 01.10.2017, et BENU saaks temaga sõlmitud
üürilepingu alusel alustada ruumides 02.10.2017 tegevust. Hageja teatas, et ta ei aktsepteeri kostjapoolset ruumide edasist kasutamist ning on sunnitud ruumide valduse tähtajaks üle andmata jätmisega ja sellest tulenevate (kahju hüvitamise) nõuetega pöörduma kohtusse (I kd lk 47). Hageja esitas hagi kohtusse 04.10.2017. Hageja ei pidanud pärast 02.10.2017 andma kostjale täiendavaid tähtaegu kohustuse täitmiseks, nagu kostja apellatsioonkaebuses väidab, sest hageja tahe oli kostjale selge ja kostja soovimatus ruumidest lahkuda ilmne.
74.Oletuslikud ja asjakohatud on kostja väited hagejal kahju puudumise kohta põhjusel, et BENU ei oleks saanud ruumidesse sisse kolida ja seal apteegiteenust osutada, kuna talle ei väljastataks tegevusluba ja ta ei saaks ka olemasolevat apteeki sinna ümber kolida. Samuti on asjakohatud kostja apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et hagejal on õigus see leping üles öelda. Need ei õigusta hagejale valduse tagastamata jätmist lepingu lõppemisel. Hageja kahju on tingitud sellest, et tal oli õigus saada BENU-lt üürilepingu alusel üüritud ruumide kasutamise eest üüri, millest hageja jäi ilma seetõttu, et kostja ruume ei vabastanud. Hageja ja BENU vahel sõlmitud üürilepingu kehtivus ei sõltu BENU-l tegevusloa olemasolust. Seega on hageja ja BENU vahel sõlmitud üürileping kehtiv ning kostja tegevuse tõttu saamata jäänud üür hagejale kostja poolt tekitatud kahju.
75.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja kahjuhüvitise suuruse määramisel oleks tulnud arvesse võtta ruumide suurust 84m2, mitte lepingujärgset suurust 86m2, mille võttis arvestuse aluseks maakohus. Samas leiab ringkonnakohus, et selles osas tuleb osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi.
76.Maakohus tuvastas õigesti, et üürilepingu lisa 2 sõlmimise ajal, millega muudeti apteegi asukohta ja ruumide suurust 95m2-lt 86m2-le vastavalt ruumide plaanile (lisa 3), ei olnud ruumid veel välja ehitatud (I kd lk 9,10). Lepingu lisa 2 p-s 4 leppisid pooled muu hulgas kokku selles, et loevad uute apteegiruumide suuruseks 86m2. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et ruumide plaani tellis kostja ja see on kostja selleaegse seadusliku esindaja XX poolt 18.06.2018 allkirjastatud. Liites plaanile märgitud ruumide pindalad kokku, on tulemuseks 85,70m2. 09.03.2011 sõlmitud lepingu lisa 4 p-s 4 on pooled kokku leppinud selles, et alates 16.04.2011 arvestatakse üüri ja kõrvalkulusid uute apteegiruumide pindala kohta, milleks on 86m2 (I kd lk 11 pöördel). 20.01.2015 sõlmitud lepingu lisa 5 preambulas on märgitud üüripinna suuruseks samuti 86m2 ja seda selle lepingu lisaga ei muudetud (I kd lk 16). Seega on pooled selgelt kokku leppinud selles, et loevad üüripinna suuruseks täisruutmeetriteks ümardatuna 86m2, mille järgi arvestatakse ka maksmisele kuuluva üüri suurust ning poolte kokkulepitu saab aluseks võtta nii hageja kui ka kostja hagi lahendamisel.
77.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa teha järeldust 84m2 suuruse üüripinna suuruse kohta ka asjas esitatud asjatundjate arvamuste alusel. Kuna ruumid ehitati välja kostja plaani järgi, ei saa vaidlust olla selle üle, et vaheseinad ja ukseavad ehitati kostja soovil ja need olid kostja kasutuses. Seetõttu tuleb nende alla jäävat pinda arvestada ka üüripinna suuruse määramisel. Samas ei olnud kostjal võimalik mõjutada seda, et ruumides asuvad hoone kandepostid, mille alla jäävat pinda ta ei saanud kasutada. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et kandepostide alune pind tuleb jätta üüripinnana arvesse võtmata. Hageja poolt esitatud spetsialisti mõõdistusega (vt kolmas stsenaarium) on tõendatud, et sellisel juhul on üüripinna suurus 87,46m2 (IV kd lk 181-182), s.o suurem, kui poolte poolt kokku lepitud suurus 86m2.
78.Kostja esitatud asjatundja hinnangus ei ole märgitud, millised pinnad jäeti mõõtmisel arvestamata, millist mõõtmistehnikat kasutati ja kuidas saadi üüripinna suuruseks 84 m2 (liidetud tsiviilasja nr 2-17-14786 toimiku lk 18,19). Värvilisena esitatud mõõdistusest võib järeldada, et välja on jäetud kollasena märgitud kandepostide ja rohelisena märgitud
ukseavade alune pind (sama toimiku lk 71). Kostja esitatud mõõdistusest ei nähtu, et selle tegemisel oleks lähtutud Majandus- ja kommunikatsiooniministri määruse nr 69 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“ § 18 lg-st 1, nagu kostja apellatsioonkaebuses väidab, mistõttu ei pidanud maakohus sellele ka hinnangut andma. Nagu juba eelnevalt märgitud, ei pea ringkonnakohus ukseavade aluse pinna arvestamata jätmist õigeks ja loeb üüripinna suuruseks lepingujärgse 86m2, millega arvestas otsuse tegemisel ka maakohus.
79.Kuna maakohus tuvastas lõppjärelduses õigesti, et kostja ei ole hagejale ettenähtust rohkem üüri maksnud, jättis maakohus õigesti rahuldamata kostja hagi enamtasutud üüri tagastamiseks. Nõude puudumise tõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust, milline õiguslik alus oleks võinud kostja nõudel olla. Samuti ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas kostjal oleks olnud nõude olemasolu korral õigus keelduda üüritud pinna tagastamisest VÕS § 110 või § 111 alusel. Maakohtu otsusest tuleb sellekohased põhjendused välja jätta ja ringkonnakohus ei anna seetõttu hinnangut ka apellatsioonkaebuse sellekohastele väidetele.
80.Hageja viivisenõude lahendamisel ei pidanud maakohus arvestama sellega, et hageja kandis kostjale tema poolt makstud 22 000 eurot tagasi. Kostja konto väljavõttest nähtub, et ta tegi hagejale 4 korda 5500 euro suuruse ülekande selgitusega „üür ja kom.kulud“ (II kd lk 81). Maakohus leidis õigesti, et maksete tegemise ajal poolte vahel enam lepingulist suhet ei olnud, mistõttu ei pidanud hageja neid aktsepteerima, kuna vastasel korral oleks kostjal võinud tekkida lepingu kehtivuse osas vale arusaam. Kostja ei teinud hagejale makseid kahju hüvitamise eesmärgil ja hageja ei pidanud neid sellisena käsitlema, nagu kostja apellatsioonkaebuses leiab.
81.Käesolevas otsuses käsitlemata osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
82.Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtus asja menetlenud kohtuniku erapoolikust ja ebaobjektiivsust, millele kostja apellatsioonkaebuses tugineb. Samuti ei tuvastanud ringkonnakohus oluliste menetlusõiguse normide rikkumist. Iseenesest asjaolu, et menetlusosaline ei ole nõus kohtu menetluslike otsustustega, ei ole TsMS § 23 järgi taandamise aluseks. Maakohtu kohtunikul ei olnud enda taandamiseks alust ja sama järelduse tegi korduvalt ka kohtu esimees (IV kd lk 40, 49-51, V kd lk 57-60). Kohtunikku ei saa pidada erapoolikuks ja ebaobjektiivseks ning hagejast mõjutatuks ka kostja kahjuks tehtud kohtuotsuse tõttu, nagu kostja leiab.
83.Kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõik apellatsioonimenetluses kantud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel tema kanda.
84.Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks TsMS § 174 lg 4 järgi § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast kohtuotsuse jõustumist. Protokolli parandamise taotluste lahendamine
85.Hageja esitas 17.01.2020 ringkonnakohtule taotluse 14.01.2020 kohtuistungi protokolli parandamiseks osas, milles on fikseeritud kohtu küsimus kostjale (apellandile) helisalvestises alates 00:35:38. Hageja leiab, et protokollist jääb ekslik mulje, justkui oleks kohus küsinud, kas suuline pikendamine toimus kostja seisukoha järgi pärast seda, kui toimus üürilepingu kirjalik pikendamine, mida kostja oleks siis justkui ka kinnitanud. Tegelikult oli kohtu küsimus vastupidine.
86.Kostja esitas 21.01.2020 taotluse kohtuistungi protokolli täiendamiseks selliselt, et reale 00:57:41 lisatakse kohtu küsimus „Kas on vastaspooltel menetluskuludele vastuväiteid?“ ja rida 01:00:29 täiendatakse järgmisega. „J-K.Leppik: vaidlen vastu hageja käibemaksu
arvestamisele. Vastustaja ja kolmas isik vastuväiteid ei esitanud.“ Juhul, kui kohus kostja taotlust kirjalikult ei rahulda, palus kostja korraldada taotluse lahendamiseks istungi.
87.Kostja vaidles hageja protokolli parandamise taotlusele vastu ning hageja ja kolmas isik vaidlesid vastu kostja protokolli täiendamise taotlusele.
88.TsMS § 53 lg 2 järgi võib menetlusosaline esitada taotluse protokolli parandamiseks, mitte selle täiendamiseks menetlusosalise soovitud viisil. Parandustaotlus on põhjendatud, kui tegemist on sisulise parandusega või kui protokollis kajastatul on õiguslikud tagajärjed edasikaebamise seisukohalt või tõendamise aspektist.
89.Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus on põhjendatud ja protokollis tuleb parandada kohtu küsimus kell 00:35:38, asendades sõna „pärast“ sõnaga „enne“. Kohtu küsimus sõnastada järgmiselt: „Kohus: kas suuline üürilepingu pikendamine juhatuse liikmete vahel (kuni aastani 2020) toimus enne seda, kui kirjalikult lepiti kokku pikendamises kuni aastani 2017?“.
90.Kostja taotluse jätab ringkonnakohus rahuldamata. Protokoll juba sisaldab kirjet kell 01:00:29 „J-K.Leppik: vaidlen vastu hageja käibemaksu arvestamisele“. Samuti ei öelnud hageja ja kolmas isik kohtuistungil, et neil ei ole kostja menetluskuludele vastuväiteid. Istungi helisalvestis eeltoodut ei sisalda.
91.Lisaks eeltoodule märgib ringkonnakohus, et kohus ei ole menetluskulude kindlaksmääramisel seotud menetlusosaliste seisukohtadega ning peab kulude põhjendatust ja vajalikkust (TsMS § 174 lg 1 esimene lause) hindama ametiülesande korras ka siis, kui menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline kulude suurusele vastu ei vaidle. Seega ei tooks kostja taotletud protokolli täiendused endaga pooltele kaasa ka õiguslikke tagajärgi edasikaebamise seisukohalt või tõendamise aspektist.
92.Ringkonnakohus jätab samuti rahuldamata kostja taotluse kohtuistungi korraldamiseks, kuna selleks puudub vajadus. Kostja taotlus lisatakse protokollile. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
Vahur-Peeter Liin
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.