Sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla hagi Terve Pere Apteek OÜ vastu ebaseaduslikus valduses olevate ruumide väljanõudmiseks, kahju hüvitamiseks ja viiviste väljamõistmiseks ning Terve Pere Apteek OÜ vastuhagi sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla vastu enam tasutud üüri tagastamise ning intressi nõudes
Hageja (vastuhagis kostja): sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla (registrikood 90006399, asukoht J. Sütiste tee 19, 13419 Tallinn); Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper (Advokaadibüroo Tepper & Partnerid, e-post [email protected]); Kolmas isik hageja poolel: BENU Apteek Eesti OÜ (registrikood 10709596, asukoht Pärnu mnt 501, 76401 Laagri alevik, Saue vald); Kolmanda isiku hageja poolel lepinguline esindaja: vandeadvokaat Andreas Veeret (Advokaadibüroo FORT OÜ, e-post [email protected]); Kostja (vastuhagis hageja): Terve Pere Apteek OÜ (registrikood 10535771, asukoht Vae 16, Laagri
alevi, Saue vald, Harjumaa); Kostja lepinguline esindaja: advokaat Jüri-Karl Leppik (e-post [email protected]). Asja läbivaatamine Istungil osalenud menetlusosalised
Juures viibis
23.04.2019 avalikul kohtuistungil Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper ja advokaat Mark Uska, kolmanda isiku hageja poolel lepinguline esindaja vandeadvokaat Andreas Veeret, kostja lepinguline esindaja advokaat Jüri-Karl Leppik Sekretär Triin Matteus
Rahuldada Sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla hagi Terve Pere Apteek OÜ vastu ebaseaduslikus valduses olevate ruumide väljanõudmiseks, kahju hüvitamiseks ja viiviste väljamõistmiseks.
2.Mõista Terve Pere Apteek OÜ valdusest välja Sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla valdusesse J. Sütiste tee 19, Tallinn Põhja-Eesti Regionaalhaigla Mustai korpuse 1. korrusel asuvate ja äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 lisas 3 toodud (juhataja, personali, lao, müügisaali, abiruumi, pesuruumi, assisteerimisruumi ning wc) ruumide nr A1-130 kuni A1-137 valdus.
3.Mõista Terve Pere Apteek OÜ-lt perioodi 02.10.2017 kuni 13.05.2019 eest välja hüvitis 711 099,70 eurot Sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks.
4.Mõista Terve Pere Apteek OÜ-lt alates 14.05.2019 välja hüvitis 1207,30 eurot päevas Sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks kuni Sütiste tee 19, Tallinn esimesel korrusel asuvate äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 lisas 3 toodud (juhataja, personali, lao, müügisaali, abiruumi, pesuruumi, assisteerimisruumi ning wc) ruumide nr A1-130 kuni A1-137 valduse Sihtasutusele Põhja-Eesti Regionaalhaigla üleandmiseni.
5.Mõista Terve Pere Apteek OÜ-lt välja viivis põhinõudelt (1207,30 eurot päevas alates 02.10.2019 kuni Sütiste tee 19, Tallinn esimesel korrusel asuvate äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 lisas 3 toodud ruumide nr A1-130 kuni A1-137 valduse Sihtasutusele Põhja-Eesti Regionaalhaigla üleandmiseni) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 29.11.2017 kuni kohustuse täitmiseni Sihtasutuse PõhjaEesti Regionaalhaigla kasuks.
6.Jätta rahuldamata Terve Pere Apteek OÜ vastuhagi sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla vastu enam tasutud üüri tagastamise ning intressi nõudes.
7.Jätta jõusse Harju Maakohtu 04.05.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamine, millega arestiti Terve Pere Apteek OÜ-le (registrikood 10535771) kuuluvad Eesti Vabariigis tegutsevates krediidiasutustes ja krediidiasutuste filiaalides ning välisriigi krediidiasutuste tütarettevõtjatest krediidiasutustes või filiaalides avatud kontod kokku summas 47 100 eurot sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks.
8.Jätta jõusse Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamise asendamine, millega: 8.1 asendati Harju Maakohtu 16.02.2018 ja 27.03.2018 määrustega kohaldatud hagi tagamise abinõud tingimuslikult. Vabastati Terve Pere Apteek OÜ-le kuuluvad rahalised vahendid summas 212 400 eurot sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks seatud aresti alt juhul, kui sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks on seatud hüpoteek X X OÜ-le (registrikood x) kuuluvale kinnisasjale (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr x); 8.2 seati X X OÜ-le kuuluvale kinnistule xxx Tallinn (registriosa nr x) esimesele vabale järjekohale hüpoteek summas 212 400 eurot sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks. 8.3 kohustati sihtasutust Põhja-Eesti Regionaalhaigla andma tahteavaldust tagatiskokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla annab nõusoleku, et X X OÜ seab talle kuuluvale kinnisasjale (registriosa nr x) hüpoteegi summas 212 400 eurot, millega on tagatud sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla rahalised nõuded Terve Pere Apteek OÜ vastu, mis on tsiviilasjas nr 2-17-14786 tehtud kohtulahendiga välja mõistetud; 8.4 asendati hüpoteegi seadmiseks ja tagatiskokkuleppe sõlmimiseks vajalikud sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla tahteavaldused.
9.Jätta rahuldamata Terve Pere Apteek OÜ 07.03.2019 vastuväide. Menetluskulud
10.Jätta tsiviilasja menetluskulud Terve Pere Apteek OÜ kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
11.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla ja Terve Pere Apteek OÜ sõlmisid 30.11.2007 äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39. Üürilepingu p 1.2. kohaselt on üürilepingu objekt PERH-i Mustai korpuses, asukohaga J. Sütiste tee 19, Tallinn A-korpuse esimesel korrusel asuvate äriruumide üürimine. Kostja taotles 02.01.2015 hagejalt üürilepingu pikendamist kuni 01.10.2020. Hageja lükkas kostja ettepaneku 19.01.2015 tagasi ning 21.01.2015 sõlmisid hageja ning kostja üürilepingu lisa nr 5, millega pikendati üürilepingu kehtivust kuni 01.10.2017.
2.Kuivõrd kostja üürilepingu kehtivus hakkas lõppema, kuulutas hageja välja avaliku konkursi samade ruumide üürileandmiseks üldapteegi teenuse osutamise eesmärgil. Konkursi eesmärk oli anda ruumid hageja poolt konkursi võitja kasutusse viie aastaseks perioodiks, s.o ajavahemikul 02.10.2017–01.10.2022. Kuivõrd parima pakkumise (kõrgeim ruutmeetri hind) esitas BENU Apteek Eesti OÜ, tunnistas hageja juhatus Benu apteegi konkursi võitjaks ning hageja sõlmis Benu apteegiga 20.07.2017 üürilepingu nr 2017/9-6.1/26-1 ruumide üürileandmiseks konkursi tingimustes nimetatud tingimustel.
Konkursil osales ka kostja. Hageja majandusteenistuse juhataja teavitas 19.07.2017 kostjat e-kirja teel, et tema pakkumine ei osutunud konkursil parimaks pakkumuseks. Et Benu apteek saaks ruumides oma tegevusega alustada alates 02.10.2017 ning soovides vältida mistahes tõrkeid ruumide üleandmisel, palus hageja kostjalt neljal korral infot, kes on kostja poolne ruumide üleandmise eest vastutav kontaktisik, kes ruumid hagejale üle annab ning millisel kuupäeval ja kellaajal toimub ruumide üleandmine vastavalt üürilepingus sätestatud tingimustele. Kostja osutab hageja ruumides üldapteegiteenust edasi, kuigi tal puudub selleks kehtiv võlaõiguslik kokkulepe. Kostja ei ole hagejale ruumide valdust üle andnud. Kostja esitas hagejale 27.09.2017 väite, et tal on suuline kokkulepe hagejaga, mille kohaselt kehtivat temaga sõlmitud üürileping kuni 01.10.2020. Hageja kinnitab, et hagejal ei ole kostjaga mistahes suulisi kokkuleppeid üürilepingu pikendamiseks. Hageja on seisukohal, et kuna kostjal puudub õiguslik alus ruumide valdamiseks, siis on kostja ruumide valdus ebaseaduslik. Kostja ruumide valdus on pahauskne. Vastavalt lepingu I p-le 7.1 toimub lepingu muutmine lepingupoolte kirjalikul kokkuleppel. Seega, isegi, kui hageja ja kostja oleksid sõlminud suulise kokkuleppe lepingu tähtaja pikendamiseks, oleks selline kokkulepe TsÜS § 83 lg 2 alusel tühine. Ruumide valduse seisuga 01.10.2017 tagastamata jätmine põhjustab hagejale alates 02.10.2017 ja jätkuvalt kahju. Hageja nõuab kostjalt kahjuna summat, mis vastab kolmanda isiku poolt alates 02.10.2017 tasumisele kuulunud ja jätkuvalt ehk kuni 01.10.2022 tasumisele kuuluvale üürile. Kokkulepitud igakuine üür on 36 722 eurot ehk (lähtudes arvestusest, et aastas on 12 kuud ja 365 päeva (36 722 x 12 / 365)) saamata jääv üür on iga kalendripäeva kohta 1207,30 eurot. Hageja VÕS §-st 335 tulenev kahjunõue kostja vastu muutus sissenõutavaks koheselt pärast lepingu I tähtaja möödumist ehk 02.10.2017. Kostjal ei olnud mingit alust eeldada, et ruumide edasine ehk pärast 01.10.2017 valdamine ja kasutamine on tasuta või aktsepteeritav, mh arvestades hageja korduvaid nõudeid ruumide valduse vabastamiseks. Hageja taotleb Kostjalt kahjuhüvitiselt viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates nõude kohtule esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning sealt edasi protsendina põhivõlalt kuni kohtuotsuse täitmiseni. Hageja palub, et kohus kohustaks kostjat hagejale viivitamatult, sealjuures mitte hiljem kui seitsme kalendripäeva jooksul kohtuotsuse tegemisest, üle andma kostja ebaseaduslikus valduses olevate J. Sütiste tee 19, Tallinn esimesel korrusel asuvate äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 lisas 3 toodud (juhataja, personali, lao, müügisaali, abiruumi, pesuruumi, assisteerimisruumi ning wc) ruumide nr A1-130 kuni A1-137 valdus. Hageja palub mõista kostjalt välja hageja kasuks alates 02.10.2017 (kaasa arvatud) kahjuhüvitis 1207,30 eurot iga kalendripäeva eest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni päevani (kaasa arvatud), millal kostja annab hagejale üle aadressil J. Sütiste tee 19, Tallinn, Põhja-Eesti Regionaalhaigla Mustai korpuse 1. korrusel asuvate ja poolte vahel 30.11.2007. a sõlmitud ning 01.10.2017. a lõppenud äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 esemeks olnud ruumide, vastavalt lisaks 3 olevale plaanile nimetustega „Juhataja“, „Personal“, „Ladu“, „Müügisaal“, „Abiruum“, „WC“, „Pesuruum“, „Assisteerimisruum“, otsese valduse. Hageja palub mõista kostjalt välja kahjuhüvitise tasumisega viivitamise eest alates 29.11.2017 VÕS § 113 lg 1 järgne viivis protsendina põhinõudest kuni kahjuhüvitise täielikult tasumiseni. Menetluskulud jätta kostja kanda.
Hageja vastuväited vastuhagile
7.Hageja vaidleb kostja esitatud vastuhagile vastu. Kostjal puuduvad hageja vastu alusetust rikastumisest tulenevad nõuded. Kostja on esitanud hageja vastu VÕS § 1028 lg 1 alusel enamtasututud üüri 8665,72 eurot ja VÕS § 1035 lg 3 p 2 alusel intressi 45,99 eurot nõuded. Hageja leiab, et kostja poolt esile toodud asjaoludel on alusetu rikastumise nõue välistatud VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatud eelduste puudumise tõttu. Nimelt täitis kostja üüri tasumisel kuni 01.10.2017 kehtinud lepingut, mistõttu kostja saaks tugineda vaid hageja poolsele väidetavale lepingu rikkumisele. Kostja võimalikud lepingu rikkumisest tulenevad nõuded on lõppenud.
8.Hageja on seisukohal, et lepingu lisa 4 p-s 4 sisalduv ruumide pindala 86 m2 omab poolte vahelises üürisuhtes tähendust üksnes üüri arvestamisel, mitte ei kajasta ruumide faktilist pindala. Eelnevale osundab asjaolu, et ka lepingu lisa 3 kohaselt polnud ruumide pindala 86 m2 vaid 85,7 m2. Samuti polnud ruumide täpset pindala võimalik lepingu lisa 4 sõlmimise ajal määratleda, kuna ehitustööd ei olnud selleks hetkeks veel alanud.
9.Hageja tugineb lepingu rikkumise väites ainuüksi mõõdistusele, mille on koostanud X X ja X X. See mõõdistus ei ole usaldusväärne, kuivõrd puuduvad mistahes X X OÜ, X X või X Xi pädevust kinnitavad andmed, sh majandustegevuse registris ja kutseregistris. Mõõdistuses sisalduv ruumide pindala 84 m2 on ka faktiliselt ebaõige. Mõõdistuses on võetud erinevalt lepingu lisast 3 pindala arvutamisel ruumide pindalast maha kandetarindite alune pindala ning arvestatud ei ole ukseavade pindala, mille kogusuurus on ca 1,5 m2. Samuti on müügisaali ja assisteerimisruumi pindalade arvutamisel tehtud ümardamisviga, mille mõju on 0,2 m2. Korrigeerides mõõdistuse tulemust eeltoodud pindaladega on ruumide kogxndala vähemalt 85,7 m2 ehk ruumid on sama suured kui lepingu lisa 3 kohaselt.
10.Isegi, kui kohus asub seisukohale, et hageja on lepingut rikkunud, on kostja kaotanud õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid. Nimelt ei saa lepingu lisa 4 p-s 4 sätestatust väiksemat pindala pidada varjatud puuduseks. Varjatud puudus ei ole asjaolu, mida on võimalik tuvastada välisel ülevaatusel. Ilmselgelt ei saanud hagejale jääda ruumide lepingu alusel vastuvõtmisel ja kasutamisel selgusetuks, milline on Ruumide pindala.
11.Kostja käitub ilmselgelt vastuoluliselt. Kostja väidab, et hageja on teda valeandmeid esitades eksitanud, mistõttu on kostja tasunud enam kui 6 aasta vältel alusetult üüri. Vaatamata eeltoodule, soovib kostja siiski jätkata ruumide kasutamist kuni 01.10.2020. Kostja nõuab hagejalt enamtasutud üüri ja intresse ajavahemiku 2011. aprill – 2017. september eest. Isegi, kui kostjal eksisteeriksid vastavad nõuded, on need aegunud. Lepingu lisa 4 p 1 kohaselt pidi hageja andma ruumid kostjale üle 01.04.2011. Kostjal tekkis õigus nõuda lepinguga kooskõlas olevate ruumide üleandmist alates 02.04.2011. Seega aegusid kõik kostja nõuded seonduvalt lepingule mittevastavate ruumide üleandmisega 02.04.2014. Hageja palub jätta kostja esitatud vastuhagi rahuldamata. Kolmanda isiku hageja pool seisukoht
12.Kolmas isik toetab menetluses hageja seisukohti ja nõudeid. Kostja vastuväited hagile
13.Kostja vaidleb esitatud hagile vastu. Kuigi 21.01.2015 sõlmitud üürilepingu lisa 5 „Üürilepingu muutmine“ nr 2015/9-6.1/6-1 kohaselt kehtib üürileping kuni 01.10.2017, leppisid hageja ja kostja 2015. aasta jaanuaris enne lisa 5 allkirjastamist kokku, et üürilepingut pikendatakse kuni 01.10.2020. Üürilepingu pikendamises leppisid kokku hageja selleaegne juhatuse liige Z Z ning kostja esindajana kostja selleaegne juhatuse liige C C. C C ja Z Z vahel lepiti kokku, et kui haigla rekonstrueerimise projekt on sellises faasis, et apteegikontseptsiooni osas on tekkinud selgem arusaam, vormistatakse
üürilepingu pikendamine kuni 01.10.2020. Seega on üürileping pikenenud kuni 01.10.2020.
14.Põhjus, miks kostja osales 03.07.2017 välja kuulutatud avalikul konkursil samade ruumide üürile andmiseks, mille osas tal juba oli kehtiv üürileping sõlmitud kuni 01.10.2020, seisnes selles, et kostja oli huvitatud üürilepingu alusel üüritava pinna üürimisest ka peale üürilepingu lõppemist. Nimelt oli konkursi kohaselt sõlmitava üürilepingu periood 02.11.2017-01.10.2022. Seega oleks kostjal olnud konkursi võitmise korral võimalik sõlmida üürilepingu alusel üüritavate ruumide kasutamiseks üürileping tähtajaga kuni 01.10.2022, mis oleks kehtinud seega 2 aastat kauem kui poolte vahelise suulise kokkuleppega pikendatud üürileping. Tegemist ei olnud pahatahtliku ega vastuolulise käitumisega kostja poolt.
15.Kostja ei riku ruumide mittetagastamisega oma kohustust, mistõttu puudub hagejal kahjunõue. Isegi juhul, kui vastaks tõele hageja väide, et üürileping lõppes 01.10.2017, on kostjal õiguslik alus üürilepingu objektiks olevate apteegiruumide tagastamise kohustuse täitmisest keeldumiseks kuni enammakstud üüri tagastamiseni kostjale hageja poolt tulenevalt VÕS § 111 lg-st 1. Kuivõrd kostja ei riku ruumide tagastamise kohustust, ei saa hageja kostjalt mingit kahju nõuda, kuna VÕS § 115 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eeldus kohustuse rikkumine. VÕS § 335 ei välista VÕS § 111 regulatsiooni kohaldamist. Kahjunõude esitamine on välistatud ka VÕS § 101 lg 3 alusel, kuna väidetav rikkumine on põhjustatud hageja enda tegevusest (keeldumine enammakstud üüri kostjale tagastamisest).
16.Hageja ja BENU vahel sõlmitud üürileping on tühine ning seega puudub hagejal õigus kostjalt nõuda BENU-lt saamata jäänud üüri hüvitamist. Kostja on seisukohal, et isegi juhul, kui hageja väidetav kahjunõue eksisteeriks (millega kostja ei nõustu), oleks kahjunõude suurus oluliselt väiksem hageja poolt esitatud nõudesummast. Hageja ei ole tõendanud, et BENU-ga sõlmitud üürilepingu järgne üür oleks tavaline. Tavaliseks ei saa lugeda üüri, mida on konkursil väidetavalt pakkunud kõrgeima pakkumise tegija. Tavaline üür on selline, mida tavaliselt, st enamikel juhtudel makstakse.
17.Konkursi tingimused on eelhaldusakt HMS § 52 lg 1 p 2 mõttes, millega hageja on seotud kuni üürilepingu täitmise lõpuni. Konkursi tingimuste punktide 1.3, 5.1.6, 5.1.8 ja 8.5.7 koosmõjus pidi pakkuja, sh BENU hiljemalt 02.10.2017 omama vaidlusalustes ruumides apteegiteenuse tegevusluba. Ravimiameti tegevuslubade registri andmetel ei oma BENU konkursi tingimustes nõutud tegevusluba aadressil Sütiste tee 19 Tallinnas tegutsemiseks. BENU ei vasta ravimiseaduse § 42 lg-de 2 ja 3 nõuetele, mistõttu talle ei saa väljastada üldapteegi tegevusluba apteegiteenuse osutamiseks vaidlusalustes ruumides. Kahju suuruse osas omab olulist tähtsust asjaolu, et kostja on alates novembrist (esimene makse oktoobri eest 20.11.2017) igakuiselt tasunud hagejale üüri ja kõrvalkulude eest summas 5500 eurot kuus. Kokku on kostja ruumide kasutamise eest tasunud hagejale alates 20.11.2017 22 000 eurot. Hageja on saadud raha põhjendamatult tagasi kandnud. Raha endale hoides oleks hageja väidetav kahju märksa väiksem. Kostja vastuhagi põhjendused ja esitatud nõue
18.Kostja esitab hageja vastu rahalise nõude, kuna üürilepingu objekt – üüripind – ei ole vastanud üürilepingu nõuetele. Hageja on üürinud kostjale väiksemat pinda, kui üürilepingus ette nähtud ning seejuures nõudnud kostjalt üüri suurema, üürilepingus ette nähtud ruutmeetrite pinna eest. Teiseks ei ole üüripind vastanud nõuetele, kuna üüripinnale on levinud talumatu kanalisatsioonihais ning üüripinna ventilatsioon ei ole normaalselt töötanud.
19.Hageja ja kostja vahelise üürilepingu lisa 4 kohaselt pidi üüripinna suurus olema 86 m2. Professionaalse sisekujundaja X X poolt 10.08.2017 teostatud apteegiruumide mõõtmise tulemusena selgus, et Sütiste tee 19 apteegi suurus pole mitte 86 m2, nagu üürilepingu lisas 4 sätestatud, vaid hoopis 84 m2. Sellega seoses on kostja esitanud hagejale valeandmeid üüripinna suuruse kohta ja sellega kaasnevalt nõudnud alates 16.04.2011 üüri 2 m2 eest kuus alusetult.
20.Vaidlusalune küsimus seisneb selles, mida ruumide pindala hulka arvestada ja mida mitte. Hageja poolt esitatud tõendis puudub vastus küsimusele, kas kandetarindite ja ukseavade alune pind tuleb arvata üürilepingu eseme pinna hulka või mitte. Kostja esitatud tõendis ei ole neid pinna hulka arvatud. Seda peamiselt põhjusel, et üürilepingu lisa nr 4 allkirjastamise ajal kehtinud majandus-ja kommunikatsiooniministri määruse nr 69 „Ehitise tehniliste andmete loetelu“ reguleeris muu hulgas ehitise pindade arvestamise aluseid. Selle määruse § 18 lg 1 kohaselt on hoone suletud netopind kinniste ruumide piirdekonstruktsioonide viimistletud sisepindade vaheliste pindade summa, mille hulka ei arvata uste, akna- või muu piirdekonstruktsiooni ava ega nišši pinda. Samasuguse regulatsiooni sätestab ka kehtiv majandus-ja taristuministri määrus nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“, mille § 22 lg 1 kohaselt on korruse suletud netopind ehk kasulik pind korruse suletud brutopind, millest on maha arvatud korruse välistarindite alune pind, sisetarindite alune pind ja mittekandvate tarindite alune pind. See tähendab, et üürilepingu suletud netopinna hulka ei saa kuuluda vaheseinte, ukseavade ja kandepostide alla jääv pind, sest tegemist on tarindite aluse pinnaga. Seega on hageja poolt esitatud tõend lähtunud ebaõigetest stsenaariumitest, mis on vastuolus mõistliku inimese arusaamisega – kui üüripinnal on mitu kandeposti, siis ei saa ju üürnik seda postialust maad kuidagi kasutada, mis tähendab, et tegemist ei saa olla ruumi kasutamise seisukohast kasuliku pinnaga. Järelikult ei ole hageja poolt esitatud käsitlused üürilepingu eseme suurusest õiged ning selle tegelikuks suuruseks saab lugeda suletud netopinda ehk kasulikku pinda, mis on kostja esitatud mõõdistuste kohaselt 84 m2.
21.Kostja nõuab hagejalt 8711,71 euro väljamõistmist, millest 8665,72 eurot on enammakstud üür ehk põhinõue, ning 45,99 eurot on intressid kuni 27.09.2017. Kohtuotsuse põhjendused
22.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja vastuhagiga ning asjas esitatud tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
23.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 30.11.2007 äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 (kd I lk 6-8). Üürilepingu p 1.2. kohaselt on üürilepingu objekt PERH-i Mustai korpuses, asukohaga J. Sütiste tee 19, Tallinn A-korpuse esimesel korrusel asuvate äriruumide üürimine. 21.01.2015 sõlmisid hageja ning kostja üürilepingu lisa nr 5 (kd I lk 16-17), millega pikendati üürilepingu kehtivust kuni 01.10.2017. 2017. aastal kuulutas hageja välja avaliku konkursi samade ruumide üürileandmiseks üldapteegi teenuse osutamise eesmärgil. Konkursi eesmärk oli anda ruumid hageja poolt konkursi võitja kasutusse viie aastaseks perioodiks, s.o ajavahemikul 02.10.2017– 01.10.2022. Kõrgeima ruutmeetri hinnaga pakkumise esitas BENU Apteek Eesti OÜ, mistõttu tunnistas hageja juhatus Benu apteegi konkursi võitjaks ning hageja sõlmis Benu apteegiga 20.07.2017 üürilepingu nr 2017/9-6.1/26-1 ruumide üürileandmiseks konkursi tingimustes nimetatud tingimustel. Konkursil osales ka kostja, kes esitas konkursil osalemiseks 14.07.2017 oma pakkumuse. Hageja majandusteenistuse juhataja teavitas 19.07.2017 kostjat e-kirja teel, et tema pakkumine ei osutunud konkursil
parimaks pakkumuseks. Kostja ei ole senini hagejale kuuluvate apteegiruumide valdust vabastanud. Kostja on 19.09.2018 eelistungil kinnitanud, et asjas puudub vaidlus, et apteegiruumide omanik on hageja ning need on kostja valduses (kd IV lk 38).
24.Hageja esitas kostja vastu nõude J. Sütiste tee 19, Tallinn esimesel korrusel asuvate äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 lisas 3 toodud (juhataja, personali, lao, müügisaali, abiruumi, pesuruumi, assisteerimisruumi ning wc) ruumide nr A1-130 kuni A1-137 valduse üleandmiseks. Samuti palub hageja mõista kostjalt välja hageja kasuks alates 02.10.2017 (kaasa arvatud) kahjuhüvitis 1207,30 eurot iga kalendripäeva eest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni päevani (kaasa arvatud), millal kostja annab hagejale ruumide valduse üle. Hageja palub mõista kostjalt välja kahjuhüvitise tasumisega viivitamise eest alates 29.11.2017 VÕS § 113 lg 1 järgne viivis protsendina põhinõudest kuni kahjuhüvitise täielikult tasumiseni.
25.Kostja leiab, et ruumid, mida hageja kostjale üüris, ei vastanud üürilepingus nimetatud suurusele, ning esitas hageja suhtes vastuhagi, milles soovib hagejalt 8711,71 euro väljamõistmist, millest 8665,72 eurot on enammakstud üür ehk põhinõue, ning 45,99 eurot on intressid kuni 27.09.2017.
26.Kohus analüüsib esmalt hageja valduse väljamõistmise nõuet (I), seejärel hageja rahalist nõuet (II) ning viimaks kostja vastuhagis esitatud nõuet (III). I
27.Hageja on esitanud kostja vastu apteegiruumide valduse vabastamise nõude. Kohus on seisukohal, et hageja vastava nõude alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Antud juhul puudub vaidlus, et hageja nõude esemeks olevad ruumid kuuluvad hagejale ning on kostja valduses. Kostja on vastavat asjaolu 19.09.2018 eelistungil kinnitanud (kd IV lk 38).
28.Kohus on kostjale 19.09.2018 eelistungil selgitanud, et AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-85-07 p-s 16 asunud seisukohale, et AÕS § 83 lõikest 1 tulenevalt peab just kostja tõendama, et tal on õigus asja vallata. Kohus selgitas kostjale, et AÕS § 83 lg 1 ning eelviidatud Riigikohtu lahendi koostoimes on just kostja kohustus tõendada, et tal on õiguslik alus hagejale kuuluvate ruumide valdamiseks.
29.Kostja on esimese alternatiivina asunud seisukohale, et kostjal on õiguslik alus hagejale kuuluvate ruumide valdamiseks, kuna hageja ja kostja pikendasid üürilepingut suuliselt kuni tähtajani 01.01.2020. Kostja selgituste kohaselt toimus üürilepingu suuline pikendamine hageja seadusliku esindaja Z Z ja kostja tolleaegse seadusliku esindaja C C vahel. Kostja on oma väidete tõendamiseks esitanud C C 25.09.2017 e-kirja kostjale (kd I lk 94), millest ilmneb, et C C ja Z Z vahel toimusid 2015. aasta jaanuaris läbirääkimised, mille eesmärk oli apteegi üürilepingu tähtaja pikendamine kuni 01.10.2020. Z Zle tundus hageja ettepanek lepingu tähtaja pikendamiseks kuni 2020. aastani atraktiivne ning hageja ja kostja esindajad leppisid kokku, et kui haigla rekonstrueerimise projekt jõuab faasi, kus apteegi osas on tekkinud selgem arusaam,
pikendatakse üürilepingut kuni 01.10.2020. C C hinnangul oli tegemist selge kokkuleppega üürilepingu pikendamiseks kuni 01.10.2020.
30.Kohus leiab, et kostja esitatud 25.09.2017 e-kiri ei tõenda, et hageja ja kostja vahel oli suuline kokkuleppe üürilepingu pikendamiseks kuni 01.10.2020. Kostja endine juhatuse liige ise selgitab antud kirjas, et lepingu pikendamine kuni 2020. aastani toimub juhul, kui apteegi kontseptsiooni osas on tekkinud selgem arusaam. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et hageja ja kostja oleksid pärast 2015. aastal toimunud vestlust sõlminud täiendava lepingu, mis oleks mõlemale osapoolele arusaadavalt hõlmanud kokkulepet üürilepingu pikendamiseks kuni 01.10.2020. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et kostja väidetud suulist üürilepingu pikendamist ei toimunud, kinnitab ka hageja juhatuse liikme Z Z 05.12.2017 avaldus (kd I lk 154), milles Z Z selgitab, et kostja küll soovis üürilepingut pikendada kauemaks kui 01.10.2017, kuid kostja sellega ei nõustunud. Z Z ei ole hageja juhatuse liikmena sõlminud ühtegi suulist lepingut apteegi üürilepingu tähtaja pikendamiseks.
31.Täiendavalt on kohus seisukohal, et suulise kokkuleppe olemasolu lükkab ümber ka üürilepingu punktist 7.1 (kd I lk 6 pöördel) tulenev tingimus, mille kohaselt saab lepingu muutmine toimuda üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel. Seega sai üürilepingu kehtiv pikendamine toimuda üksnes kirjalikus vormis ning isegi, kui hageja ja kostja oleksid teinud suulise kokkuleppe, oleks see tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 2 alusel tühine. Nimelt tuleneb TsÜS § 83 lg-st 2, et kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Antud juhul olid hageja ja kostja üürilepingu punktis 7.1 kokku leppinud, et lepingut saab muutu üksnes kirjalikus vormis, seega oleks lepingu suuline pikendamine TsÜS § 83 lg 2 alusel tühine olnud.
32.Kostja on esitanud vastuväite, et antud juhul oli tegemist olukorraga, kus suuliseks lepingu muutmiseks tulenes õiguslik alus võlaõigusseaduse (VÕS) § 13 lg-st 3, mille kohaselt, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Kostja leiab, et antud juhul ei saa hageja tugineda kirjaliku vormi nõudele, kuna ka hageja oli avaldanud nõusolekut lepingu muutmisele suulises vormis. Kohus on seisukohal, et kostja vastuväide on põhjendamatu, kuna nähtuvalt C C 25.09.2017 e-kirjast on kostja endine lepinguline esindaja ise selgitanud, et esialgu toimusid suulised läbirääkimised, mille raames lepiti kokku, et tulevikus võib toimuda lepingu muutmine. Kohtu hinnangul kinnitab ka kostja endise seadusliku esindaja selgitus, et suulises vormis toimusid üksnes läbirääkimised võimalikuks tulevaseks lepingu muutmiseks, kuid sellest ei ilmne, et hageja oleks andnud oma nõusoleku, et tulevikus on võimalik lepingut muuta muus vormis, kui üürilepingu punktis 7.1 ettenähtud kirjalik vorm.
33.Kohus on kostjale 19.09.2018 eelistungil selgitanud, et olukorras, kus kostja endine seaduslik esindaja kinnitab, et hageja ja kostja vahel oli suuline kokkulepe üürilepingu jätkumiseks kuni aastani 2020, kuid hageja seaduslik esindaja kinnitab, et sellist kokkulepet ei eksisteerinud, tuleb kostjal oma väidete tõendamiseks esitada täiendavaid tõendeid. Kohtu hinnangul lasub vastukäivate ütluste korral täiendavate tõendite esitamise kohustus lähtuvalt AÕS § 83 lg-st 1 just kostjal. Samuti kinnitab hageja väiteid kirjalik üürileping, mille kohaselt kehtis leping kuni 01.10.2017. Kohus märgib, et
vaatamata kohtu ettepanekule esitada oma väidete kinnitamiseks täiendavaid tõendeid, ei ole kostja esitanud ühtegi täiendavat tõendit, millest ilmneks, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping kehtis kuni 01.10.2020.
34.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et antud juhul ei esine asjaolusid või tõendeid, mis kinnitaksid, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping oli sõlmitud tähtajaga kuni 01.10.2020, seega lõppes üürileping 20.01.2015 lisas nimetatud kuupäeval, mis on 01.10.2017. Seega ei tulene kostjale pärast 01.10.2017 kuupäeva möödumist üürilepingust seaduslikku alust hagejale kuuluvate apteegiruumide valdamiseks.
35.Kostja on esitanud täiendava vastuväite, et isegi, kui asuda seisukohale, et üürileping lõppes 01.10.2017, on kostjal seaduslik alus apteegiruumide valdamiseks VÕS § 111 lg 1 alusel, kuna kostjal on hageja vastu üürilepingust tulenev nõue, mille täitmiseni on kostjal õigus omapoolsest kohustuse täitmisest keelduda. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kostja leiab, et tal on õigus apteegiruumide valduse vabastamisest keelduda kuni hageja tasub kostjale 8711,71 eurot, mille nõudmise õigus on kostjal tulenevalt asjaolust, et üürilepingu esemeks olnud apteegiruumide suurus on tegelikkuses 84 m2, mitte üürilepingus nimetatud 86 m2.
36.Kohus märgib, et nähtuvalt 30.11.2007 üürilepingu lisast 5 (kd I lk 16) on üürilepingu objektiks olevate ruumide suurus 86 m2. Täiendavalt ilmneb üürilepingu lisast 3 (kd I lk 10), et ruumide eeldatav täpne suurus on kokku 85,7 m2. Kostja on esitanud X X OÜ koostatud apteegiruumide mõõtmise tulemuse (liidetud asi lk 18-19), mille kohaselt on ruumide suurus 84 m2. Hageja on omakorda esitanud ehitusinsener I I koostatud eksperthinnangu (kd IV lk 181-183), mille kohaselt on apteegiruumide pindala 85,76 m2 kuni 87,90 m2, sõltuvalt sellest, kas pindala sisse arvestada ka vaheseinte, ukseavade ja kandepostide alla jääv pind või mitte. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus apteegiruumide üürileping sõlmiti ajal, kus apteegiruumid ei olnud veel täielikult välja ehitatud, s.o teada ei olnud, kas ja milline osa ruumist võib jääda vaheseinte, kandepostide, ukseavade vms alla, on põhjendatud lähtuda pinnast, mis jääb välisseinast sissepoole, arvestamata maha vaheseinte, kandepostide ja ukseavade alla jäävaid alasid. Antud juhul nähtub ehitusinsener I I koostatud eksperthinnangust, et sellist pinda on apteegiruumides 87,90 m2, seega enamgi, kui üürilepingus nimetatud 86 m2, mis tähendab, et hageja poolt kostjale üle antud ruumidel ei esine kostja väidetud puudust. Kostja poolt esitatud X X OÜ mõõdistamise tulemuses ei ole nähtuvalt kinnituskirjale lisatud plaanist sisse arvestatud vaheseinte, ukseavade ja kandepostide alla jäävat pinda, kuid arvestades situatsiooni, milles üürilepingu lisa 5 sõlmimine toimus, on see kohtu hinnangul põhjendamatu. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kostjal puudub alus keelduda üürilepingu esemeks olevate ruumide valduse vabastamisest VÕS § 111 lg-st 1 lähtuvalt, kuna ei esine asjaolusid või tõendeid, millest ilmneks, et hageja ei ole täitnud oma lepingulisi kohustusi.
37.Täiendavalt märgib kohus, et isegi, kui lähtuda kostja esitatud väitest, et apteegiruumide pindala on 84 m2, mitte 86 m2, ei ole tegemist asjaoluga, mis õigustaks ruumide valduse vabastamata jätmist. Nimelt tuleneb VÕS § 111 lg-st 3, et kohustuse täitmisest ei või keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu
põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Kohus on seisukohal, et hageja on oma kohustuse igal juhul suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud ka siis, kui ruumide suurus oleks 84 m2. Nimelt on hageja andnud kostjale üle ruumid, mis on võimaldanud kostjal oma äritegevust igakülgselt ja kostja huvidega kooskõlas läbi viia, mida kinnitab asjaolu, et kostja on korduvalt hagejaga sõlmitud üürilepingut pikendanud ega ole soovinud senini ruumidest lahkuda. Kohus märgib, et arvesse tuleb võtta ka kostja väidetud kõrvalekalde proportsiooni väiksust – isegi, kui lähtuda kostja väitest, et ruumide suurus oli 84 m2, on tegemist alla 2% väiksema ruumiga, kui lepingus nimetatud 86 m2. Arvestades käesoleva üürilepingu olemust on hageja igal juhul kostjale üle andnud eseme, mida kostja on pidanud oma äritegevuseks sobilikuks, mis tähendab, et hageja on lepingu täitnud suuremas osas või oluliste puudusteta ning kostja tegevus ei ole asjaolusid arvestades mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega. Seega on kohus seisukohal, et antud juhul on kostja poolt ruumide vabastamata jätmine põhjendamatu nii lähtuvalt VÕS § 111 lg-st 1 kui § 111 lg-st 3.
38.Eeltoodust tulenevalt on kohus tuvastanud, et kostja valdab hagejale kuuluvaid apteegiruume õigusliku aluseta ning kostja valdusest tuleb hageja valdusesse välja mõista J. Sütiste tee 19, Tallinn esimesel korrusel asuvate äriruumide üürilepingu nr 96.1/R-39 lisas 3 toodud (juhataja, personali, lao, müügisaali, abiruumi, pesuruumi, assisteerimisruumi ning wc) ruumide nr A1-130 kuni A1-137 valdus. II
39.Hageja on esitanud kostja vastu rahalise nõude, milles hageja palub mõista kostjalt välja hageja kasuks alates 02.10.2017 (kaasa arvatud) kahjuhüvitis 1207,30 eurot iga kalendripäeva eest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni päevani (kaasa arvatud), millal kostja annab hagejale apteegiruumide otsese valduse. Kohus on seisukohal, et hageja hüvitisnõude alus on VÕS § 335, mille kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Käesoleval juhul nõuab hageja kahjuna summat, mida hageja oleks saanud hageja poolel menetlusse kaasatud kolmandalt isikult alates 02.10.2017 juhul, kui kostja oleks hagejale kuuluvad ruumid vastavalt kirjalikus lepingus kokkulepitud tähtajale vabastanud.
40.Kohus on seisukohal, et antud juhul on hagejal õigus kostjalt nõuda summat, mida hageja oleks saanud üürina kolmandalt isikult, kui kostja ei oleks pärast temaga sõlmitud üürilepingu lõppemist hoidnud apteegiruumi jätkuvalt ebaseaduslikult enda valduses. Hageja on esitanud tõendina kolmanda isikuga 21.07.2017 sõlmitud lepingu (kd I lk 120-124), mille punktist 2.2 ja 3.1 ilmneb, et kolmas isik kohustus hagejale alates 02.10.2017 kuni 01.10.2022 tasuma igakuiselt üüri 36 722 eurot. Võttes arvesse, et aastas on 12 kuud ja 365 päeva, oleks kolmas isik tasunud hagejale igapäevaselt 1207,30 eurot (36 722 x 12/ 365). Kuna kostja valdab hageja ruume ebaseaduslikult alates 02.10.2017, tuleb 13.05.2019 kohtuotsuse tegemise seisuga kostjalt hageja kasuks VÕS § 335 alusel välja mõista 711 099,70 eurot (1207,30 eurot x 589 päeva). Täiendavalt tuleb kostjalt kooskõlas TsMS §-ga 369 välja mõista hageja kasuks hüvitis
summas 1207,30 eurot päevas alates 14.05.2019 kuni apteegiruumide valduse hagejale üleandmiseni. Nimelt tuleneb TsMS §-st 369, et tulevase nõude täitmise hagi võib esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla tähtpäevaga, samuti nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus.
41.Seoses kostja vastuväidetega, et hageja rahaline nõue on põhjendamatu, märgib kohus järgmist. Kostja on esitanud vastuväite, et hagejal ei esine alust nõude kahjuhüvitist summas, mis tuleneb hageja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud üürilepingust, vaid lähtuma peaks keskmisest tavapärasest üürihinnast. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu, kuna VÕS § 335 kohaselt on hagejal õigus nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Antud juhul on hagejal kostja viivitusest lähtuvalt jäänud saamata summa, mille kolmas isik oleks hagejale tasunud juhul, kui kostja ei oleks jätkanud apteegiruumide ebaseaduslikku valdamist ka pärast kosjaga sõlmitud üürilepingu lõppemist. Seega on hagejal VÕS § 335 alus õigus nõuda just vastavat summat ning mitte lähtuda üksnes keskmisest tavapärasest üürisummast.
42.Kostja on esitanud täiendava vastuväite, et hageja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud üürileping on tühine, mistõttu ei ole hagejal alust lähtuda rahalise nõude esitamiseks kõnealuses lepingus kokkulepitud üürihinnast. Kostja väidete kohaselt on hageja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud üürileping tühine, kuna kolmandal isikul puudus 02.10.2017 seisuga apteegiteenuse tegevusluba, mistõttu on konkursi tingimusi kui eelhaldusakti haldusmenetluse seaduse (HMS) § 52 lg 1 p 2 mõttes rikutud. Kohus on seisukohal, et kostja vastuväide on põhjendamatu, kuna antud juhul ei olnud tegemist konkursiga, millele kohalduksid haldusmenetluse seadusest tulenevad nõuded. Nimelt oli vaidlusalune konkurss suunatud eraõigusliku üürilepingu sõlmimisele, mille raames hageja ei täitnud avalikku ülesannet. Samuti ei too kohtu hinnangul hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu tühistust kaasa asjaolu, et kolmandal isikul ei olnud 02.10.2017 seisuga apteegiteenuse tegevusluba, kuna tulenevalt lepingu tingimuste punktist 9.3 võis kolmas isik hageja kirjalikul nõusolekul üürilepingu üle anda ka kolmandale isikule, kellel ravimiseaduse (RavS) § 41-s nimetatud luba olemas on.
43.Kostja on samuti välja toonud asjaolu, et kostja tasus alates 2017 igakuiselt hagejale üüri ja kõrvalkulude eest 5500 eurot kuus. Kokku tasus kostja hagejale 22 000 eurot, kuid hageja kandis vastavad summad kostjale tagasi. Kui hageja ei oleks eeltoodud viisil toiminud, oleks hagejale tekkinud kahju väiksem olnud. Kohus märgib, et nähtuvalt kostja poolt hagejale tehtud ülekannete väljavõttest (kd II lk 81) on kostja teinud perioodil 20.11.2017-21.02.2018 ülekandeid selgitustega „Sütiste tee 19, üür ja kom.kulud, Põhja-Eesti Regionaalhaigla SA“. Võttes arvesse, et nimetatud ajavahemikus puudus hagejal ja kostjal lepinguline suhe, mis puudutas Sütiste tee 19 asuvad ruume, siis ei pidanud hageja vastavaid makseid aktsepteerima, kuna vastasel juhul oleks kostjal võinud tekkida vale arusaam lepingu kehtivuse osas. Eeltoodust tulenevalt on hageja põhjendatult tagastanud kostjale summad, mis on hagejale edastatud üüri tasumise selgitusega pärast seda, kui üürileping oli hageja ja kostja vahel lõppenud.
44.Hageja nõuab kostjalt ka viivise välja mõistmist. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Antud juhul on kostja rikkunud hagejale hüvitise tasumise kohustust, mistõttu hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel
viivise tasumist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja soovib viivise väljamõistmist seaduses sätestatud määras. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt (1207,30 eurot päevas alates 02.10.2019 kuni Sütiste tee 19, Tallinn esimesel korrusel asuvate äriruumide üürilepingu nr 9-6.1/R-39 lisas 3 toodud ruumide nr A1-130 kuni A1-137 valduse hagejale üleandmiseni) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 29.11.2017 kuni kohustuse kohase täitmiseni. III
45.Kohus analüüsib järgnevalt kostja poolt vastuhagis esitatud nõuet. Kostja on seisukohal, et hageja on kostjaga sõlmitud üürilepingut rikkunud, kuna üürilepingu kohaselt pidi üürilepingu esemeks olevate ruumide suurus olema 86 m2, kuid kostja hinnangul oli üksnes 84 m2. Kostja leiab, et hagejal tuleb kostjale seetõttu tasuda enammaksutud üür summas 8665,72 eurot ja intressid kuni 27.09.2017 summas 45,99 eurot.
46.Kostja on nõude esitamisel esimese alternatiivina tuginenud VÕS § 1028 lg-le 1, mille kohaselt, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kohus on seisukohal, et kostja nõude alus ei saa olla VÕS § 1028 lg 1, kuna nimetatud säte kohaldub olukorras, kus osapoolte vahel puudub lepinguline suhe. Antud juhul oli hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping, seega saab kostja nõude alus olla VÕS § 115, kuna kostja on tuginenud asjaolule, et hageja poolt pakutu ei vastanud hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu tingimustele.
47.Hageja on kostja nõudele esitanud aegumise vastuväite, mistõttu kohus analüüsib, kas kostja on vastuhagi esitanud selleks seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 147 lg-st 1 tulenevalt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Lõikest 2 lähtuvalt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kohus on seisukohal, et antud juhul sai kostja 30.11.2007 üürilepingust tulenev nõue muutuda sissenõutavaks alates hetkest, kui kostja sai teada, et kostja tellitud mõõtmise tulemuste kohaselt ei ole apteegiruumide suurus 86 m2. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1156-11 selgitanud, et kokkulepitust 4,3 m2 võrra väiksema reaalosa üldpinnaga korteriomandi näol on tegemist varjatud puudusega, mida ei ole võimalik tuvastada tavapärase tutvumise käigus. Võttes arvesse, et kostja tellitud mõõdistamine toimus nähtuvalt kinnituskirjast 10.08.2017 (liidetud asja lk 18), muutus vastavast kuupäevaks sissenõutavaks ka kostja nõue. Kuna kostja on nõude esitanud 11.10.2017, on kostja nõue esitatud kooskõlas TsMS § 146 lg-st 1 tuleneva 3-aastase tähtajaga ning kostja nõue ei ole aegunud.
48.Järgnevalt analüüsib kohus kostja nõuet sisuliselt. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui
võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kohus on kostjale 19.09.2018 kohtuistungil selgitanud, et kostjal tuleb tõendada hageja poolt lepingulise kohustuse rikkumist, hageja vastutust rikkumise eest, kostjal kahju tekkimist ning põhjusliku seose esinemist hageja tegevuse ja kostjal tekkinud kahju vahel.
49.Kohus leiab, et antud juhul ei ole tõendamist leidnud, et hageja oleks 30.11.2007 üürilepingu lisa 5, mille kohaselt pidi apteegiruumide suurus olema 86 m2, rikkunud. Kostja on esitanud X X OÜ koostatud apteegiruumide mõõtmise tulemuse (liidetud asi lk 18-19), mille kohaselt on ruumide suurus 84 m2. Hageja on omakorda esitanud ehitusinsener I I koostatud eksperthinnangu (kd IV lk 181-183), mille kohaselt on apteegiruumide pindala 85,76 m2 kuni 87,90 m2, sõltuvalt sellest, kas pindala sisse arvestada ka vaheseinte, ukseavade ja kandepostide alla jääv pind või mitte. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus apteegiruumide üürileping sõlmiti ajal, kus apteegiruumid ei olnud veel täielikult välja ehitatud, s.o teada ei olnud, kas ja milline osa ruumist võib jääda vaheseinte, kandepostide, ukseavade vms alla, on põhjendatud lähtuda pinnast, mis jääb välisseinast sissepoole, arvestamata maha vaheseinte, kandepostide ja ukseavade alla jäävaid alasid. Antud juhul nähtub ehitusinsener I I koostatud eksperthinnangust, et sellist pinda on apteegiruumides 87,90 m2, seega enamgi, kui üürilepingus nimetatud 86 m2, mis tähendab, et hageja poolt kostjale üle antud ruumidel ei esine kostja väidetud puudust. Kostja poolt esitatud X X OÜ mõõdistamise tulemuses ei ole nähtuvalt kinnituskirjale lisatud plaanist sisse arvestatud vaheseinte, ukseavade ja kandepostide alla jäävat pinda, kuid arvestades situatsiooni, milles üürilepingu lisa 5 sõlmimine toimus, on selline lähenemine kohtu hinnangul põhjendamatu. Kohus märgib, et VÕS § 29 lg-st 1 tulenevalt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg-st 4 tulenevalt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus on seisukohal, et antud juhul pidi mõistliku inimese vaatepunktist olema arusaadav, et ruumide suuruse 86 m2 all mõeldakse ala, mis jääb välisseinast sissepoole, arvestama sellest täiendavalt maha ruumide siseselt lisanduvaid täiendusi – postid, vaheseinad vms – kuna lepingu sõlmimise hetkel ei olnud täpselt teada, kas või millises ulatuses ruumidesse vastavaid täiendusi tehakse. Seega pidi poolte huvi olema suunatud sellele, et arvesse võetakse parameetreid, mis olid lepingu sõlmimise ajaks teada, s.o pindala, mis jääb välisseintest sissepoole. Samuti tuleb arvesse võtta, et ruumid on ehitatud selliselt, nagu hageja ja kostja esindajad lepingu lisaks 3 oleva plaani (kd I lk 10) järgi kokku leppisid, seega pidi mõistliku isiku arusaamise kohaselt olema lepingust ja selle lisadest tulenev eesmärk just vastava suurusega ruumide üürileandmine.
50.Kostja nõue tuleb rahuldamata jätta ka hinna alandamise sätete alusel. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kohus on kostjale, et 19.09.2018 istungil selgitanud, et VÕS § 112 kohaldamiseks tuleb kostjal tõendada hageja poolt lepingu rikkumist ning hageja vastutust puuduse esinemise korral. Võttes arvesse, et kohus on juba eelnevalt
tuvastanud, et hageja ei ole üürilepingut rikkunud, tuleb kostja nõue ka VÕS § 112 lg 1 alusel rahuldamata jätta.
51.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kostja vastuhagi rahuldamata. Kohus märgib, et olukorras, kus kostja põhinõue jääb rahuldamata, puudub alus ka kostja esitatud intressinõude rahuldamiseks.
52.Kostja on esitanud 07.03.2019 kohtu tegevusele vastuväite, mille kostja on pealkirjastanud määruskaebusena. Kostja soovib vaidlustada asjaolu, et kohus ei ole kostja taotlust vastuhagis esitatud nõude muutmiseks lahendanud menetlusse võtmisest keeldumise määrusega. Kohus on seisukohal, et kohtul ei ole võimalik kostja 07.03.2019 menetlusdokumenti määruskaebusena käsitleda, kuna see on esitatud 14.02.2019 määrusele, mis ei ole edasikaevatav. Kohus kordab 14.02.2019 määruses avaldatud seisukohti, et kostja on esitanud 17.10.2018 menetlusdokumendis taotluse tuvastada üürilepingu kehtivus kuni 01.10.2020. Sama taotluse on kostja esitanud varasemalt tsiviilasjas nr 2-17-15127, mis on nüüdseks käesoleva asjaga liidetud. Tsiviilasjas nr 2-17-15127 keeldus kohus kõnealuse nõude menetlusse võtmisest ning kostjale oli tagatud võimalus vastava otsustuse vaidlustamiseks määruskaebe korras. Kohus märgib, et nii Tallinna Ringkonnakohus kui ka Riigikohus on leidnud, et kostja tuvastusnõude menetlusse võtmisest keeldumine oli põhjendatud. Tsiviilasi 2-17-15127 on liidetud käesoleva asja juurde, mistõttu on vastava nõude menetlusse lubamine käesoleva asja raames juba ammendavalt lahendatud. Kohus on seisukohal, et kostja poolt tuvastusnõude teist korda esitamise näol on tegemist vastuhagi raames menetluses oleva nõude muutmise taotlusega. Kuivõrd nõude muutmise taotluse rahuldamata jätmise määruse peale ei saa esitada TsMS järgi määruskaebust, käsitles kohus kostja 22.01.2019 menetlusdokumendis toodud seisukohti kostja vastuväitena kohtu tegevusele. Kohus on seisukohal, et kui kohus käsitleks kostja taotlust tuvastusnõude lahendamiseks mitte nõude muutmise taotlusena, vaid uue nõudena, mille osas kohus peaks taaskord tegema menetlusse võtmisest keeldumise määruse, annaks see kostjale võimaluse käesolevat menetlust lõputult venitada, kuna kostja saaks lugematul arvul kordadel sama nõude uuesti esitada ning selle menetlusse võtmisest keeldumise määruskaebemenetluses vaidlustada. Kohtu hinnangul ei ole sellise võimaluse tagamine kooskõlas TsMS § lg-s 2 sätestatud menetlusökonoomika printsiibiga ning samuti peab kohus lähtuma TsMS § 200 lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt kohus ei luba menetlusosalisel ega tema esindajal menetlust venitada. Eeltoodut arvesse võttes käsitleb kohus ka kostja 07.03.2019 menetlusdokumenti vastuväitena, kuna sisuliselt soovib kostja jätkuvalt, et kohus lahendaks kostja taotluse vastuhagis esitatud nõude muutmiseks menetlusse võtmisest keeldumise määrusega. Kohtu hinnangul ei ole kostja taotlus aga eeltoodud asjaoludest tulenevalt põhjendatud, kuna kostja tuvastusnõude menetlusse lubamise küsimus on juba lahendatud kõigis kohtuastmetes ning käesoleva menetluse raames ei ole alust võimaldada kostjal sama nõude menetlusse võtmisest keeldumist lõputult vaidlustada. Tulenevalt eeltoodust jätab kohus rahuldamata kostja 07.03.2019 vastuväite.
53.TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Käesoleval juhul on kohus kohaldud hagi tagamist Harju Maakohtu 04.05.2018 määrusega, millega kohus arestis hagi tagamiseks Terve Pere Apteek OÜ-le (registrikood 10535771) kuuluvad Eesti Vabariigis
tegutsevates krediidiasutustes ja krediidiasutuste filiaalides ning välisriigi krediidiasutuste tütarettevõtjatest krediidiasutustes või filiaalides avatud kontod kokku summas 47 100 eurot sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks. Samuti on Tallinna Ringkonnakohus 01.06.2018 määrusega: asendanud Harju Maakohtu 16.02.2018 ja 27.03.2018 määrustega kohaldatud hagi tagamise abinõud tingimuslikult. Vabastanud Terve Pere Apteek OÜ-le kuuluvad rahalised vahendid summas 212 400 eurot sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks seatud aresti alt juhul, kui sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks on seatud hüpoteek X X OÜ-le (registrikood x) kuuluvale kinnisasjale (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr x); seadnud X X OÜ-le kuuluvale kinnistule xxx Tallinn (registriosa nr x) esimesele vabale järjekohale hüpoteegi summas 212 400 eurot sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla kasuks; kohustanud sihtasutust Põhja-Eesti Regionaalhaigla andma tahteavaldust tagatiskokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla annab nõusoleku, et X X OÜ seab talle kuuluvale kinnisasjale (registriosa nr x) hüpoteegi summas 212 400 eurot, millega on tagatud sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla rahalised nõuded Terve Pere Apteek OÜ vastu, mis on tsiviilasjas nr 2-17-14786 tehtud kohtulahendiga välja mõistetud; asendanud hüpoteegi seadmiseks ja tagatiskokkuleppe sõlmimiseks vajalikud sihtasutuse Põhja-Eesti Regionaalhaigla tahteavaldused. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb TsMS § 386 lg 4 alusel jõusse jätta Harju Maakohtu 04.05.2018 määrusega ja Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud.
54.Hagihind on TsMS § 129 lg 1, § 133 lg 2, § 134 lg 1 alusel 1 416 803,38 eurot ja vastuhagihind on TsMS 124 lg 1, § 134 lg 1 alusel 8711,71 eurot.
Menetluskulud
55.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 167 lg-st 1 tulenevalt hüvitab iseseisva nõudeta kolmanda isiku ja tema seadusliku esindaja menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule. Kohus on seisukohal, et kuna käesolevas asjas kuulus hagi rahuldamisele ja vastuhagi jäi rahuldamata, tuleb kõigi menetlusosaliste menetluskulud jätta tervikuna kostja kanda.
56.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.
(digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg
kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.