Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

XXXXXXXXXXX)

(endise

nimega

G)

(isikukood

Hageja XV TT (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja XVI JA (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja XVII MM (isikukood XXXXXXXXXX) Hageja XVIII POPULAR OÜ (registrikood 10910588), seaduslik esindaja HR Hageja XIX GT (isikukood XXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja Margus Saulep Kostja I RP (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Teet Lehiste Kostja II Asderty OÜ (endise ärinimega NICE DAY OÜ, registrikood 10691175), lepinguline esindaja advokaat Meeli Rondel Kostja III OÜ MALMI KOLM (registrikood 11576045), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli Kohtuistungi toimumise aeg

10.12.2018

RESOLUTSIOON:

2(20)

014, 015, 016. Teha nimetatud osas otsus, millega jätta hagejate II-XIX nõue kostja I vastu rahuldamata. Muuta maakohtu otsust hagejate I-XIX nõudes kostja II vastu valvesüsteemi seadmete eemaldamiseks ja kohustada kostjat II eemaldama Tallinnas Kopli tn 18/Malmi tn 3 kinnisasjalt valvesüsteemi seadmed, täpsustades, et eemaldada tuleb Malmi 3/3 elamult valvekaamerad. Tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagejate IXIV ja XVIII hagi kostja III vastu sooja veega varustamise teenuse katkestamiseks keelamiseks, ja teha nimetatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Rahuldada osaliselt hagejate apellatsioonkaebus. Kostja III apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3(20)

4(20)

ja GT (hageja XIX; edaspidi koos hagejad) esitasid 01.04.2017 Harju Maakohtule hagi RP (kostja I), Asderty OÜ (endise ärinimega NICE DAY OÜ, kostja II) ja OÜ MALMI KOLM (kostja III; edaspidi koos kostjad) vastu. Hagejad palusid keelata kostja(te)l Tallinnas Kopli 18/Malmi 3 kinnisasjal teenuste katkestamine: Malmi 3/1 elamus üldelektri väljalülitamine ning korteriomandite nr 19, 20, 34 sooja veega varustamise katkestamine; kohustada kostjaid I ja II eemaldama Kopli 18/Malmi 3 kinnisasjalt valvesüsteemi seadmed – Malmi 3/3 elamult valvekaamerad, Malmi 3/1 elamu keldriruumidest valvesignalisatsiooni seadmed; kohustada kostjaid I ja III lõpetama Kopli 18/Malmi 3 asuva Malmi 3/1 elamu keldriruumide ebaseaduslik valdus (plaanil tähistatud 003, 004, 005, 006, 007, veesõlm, 008, 009, 010, 011, 012, 013, 014, 015, 016) ja andma ruumide 003, 005, 006, 007 ja veesõlme valdus üle hagejatele II-XIX ning ruumide 004, 008, 009, 010, 011, 012, 013, 014, 015, 016 valdus üle hagejatele XII, XIII, XIV, XV, XVI. Alternatiivselt palusid hagejad kohustada kostjaid I ja III võimaldama hagejatel IIXIX vallata ja kasutada Malmi 3/1 keldriruume, mis on plaanil tähistatud 003, 005, 006, 007, veesõlm ning hagejatel II-XIX võimaldama vallata ja kasutada keldriruume, mis on plaanil tähistatud 004, 008, 009, 010, 011, 012, 013, 014, 015, 016. Kohustada kostjat I andma 14 kalendripäeva jooksul alates lahendi jõustumisest hageja I seaduslikule esindajale üle Kopli 18/Malmi 3 kinnisasjal asuva Malmi 3/1 elamu keldriruumidesse (plaanil tähistatud 003, 004, 005, 006, 007, 008, 009, 010, 011, 012, 013, 014, 015, 016, veesõlm) sissepääsu tagavad võtmed ja juhul, kui kostja I ei anna eelmärgitud aja jooksul ruumide võtmeid üle, anda hagejale I õigus vahetada ruumide lukusüdamikud; lisada lahendi juurde Kopli 18/Malmi 3 asuva Malmi 3/1 elamu keldrikorruse plaan. Hagejad palusid jätta menetluskulud kostjate kanda. Hagi kohaselt majandab hageja I Kopli 18/Malmi 3 asuvat kinnisasja. Katastriüksuse piires asub 4 korterelamut, mis on tähistatud majanumbritega Kopli 18, Malmi 3/1, Malmi 3/2 ja Malmi 3/3. Kokku on kinnisasjal 33 korteriomandit. Hagejad II-XIX on kinnistul asuvate korteriomandite omanikud. Kostja I on isiklikult ja/või oma äriühingute kaudu süstemaatiliselt rikkunud hagejate õigusi, sh takistanud hagejaid kaasomandis olevaid ruume vallata ja kasutada, paigaldanud hagejatega kooskõlastamata elamu fassaadile ja kaasomandis keldriruumidesse valveseadmeid, lülitanud välja Malmi 3/2 elamus sooja vee, lülitanud Malmi 3/1 elamus välja üldelektri ning piiranud hageja I põhikirjaliste ülesannete täitmist. Kostja I ja kostja III on hõivanud hagejate II-XIX kaasomandis olevad tehnilised ruumid. Ruumide kasutusõigust kostjatele antud ei ole. Kostjad ei ole Kopli 18/Malmi 3 korteriomanikud. Kostjate hõivatud ruumides asuvad tehnilised sõlmed (katlaruum, kilbiruumid, veesõlm). Hageja I ülesanne on kinnisasjal asuvate elamute majandamine, sh elamutes asuvate tehnosüsteemide hooldus, remont ja korrashoid. Kostja I hoiab tehniliste ruumide võtmeid enda käes ega soostu neid hagejatele väljastama. Hagejad ei ole kostjat III majandajaks määranud, majandamisega tegeleb 27.05.2008 asutatud ühistu. Ka ei ole hagejad sõlminud kostjaga III mistahes teenuse osutamise lepinguid, mille alusel oleks elamute haldamine kostja III ülesandeks antud. Kostja I ja kostja III ei võimalda hagejatel XII, XIII, XIV, XV ja XVI kasutada ühiskasutusse kuuluvad panipaikasid. Kopli 18/Malmi 3 omanikud on sõlminud panipaikade kasutuskorra kokkuleppe, mille järgi neil peaks panipaikade kasutamiseks õigus olema. Kostja I on laskunud kinnisasjal asuvale Malmi 3/3 hoonele paigaldada viis valvekaamerat. Kaamerate paigaldamise tellis kostja I kostja II kaudu. Kaamerate fookuses on Kopli 18, Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 elamud (sh korteriomanike eluruumide aknad), hoovi viiv kangialune ja

5(20)

kinnistul asuv parkimisala. Kaamerad riivavad oluliselt hagejate privaatsust ja need tuleb viivitamatult eemaldada. Kostja I on kostja II esindajana tellinud Malmi 3/1 üldkasutatavatesse ruumidesse valveseadmete paigaldamise. Seadmed asuvad Malmi 3/1 elamu keldrikorruse ruumides, kuigi hagejad nende paigaldamiseks nõusolekuid andnud ei ole. Kostja I on katkestanud või lasknud katkestada Malmi 3/2 maja sooja veega varustamise. Alates 01.10.2016 ei ole Malmi 3/2 elamu korteritesse nr 19, 20 ja 34 (hagejate XV, XVI, XVII ja XIX korterid) sooja vett tulnud. Korteriomanikud vajavad omandi sihipäraseks kasutamiseks sooja vett igapäevaselt. Kostja I on Malmi 3/1 elamus üldelektri välja lülitanud või lasknud seda teha. Hagejad ei nõustu kostjatega selles, et sooja veega varustamise katkestamise keelamist saavad nõuda korterite nr 19, 20 ja 34 omanikud. Teenuste katkestamise keelamist nõuda saavad ka teised korteriomanikud ja korteriühistu. Ühiskommunikatsioonid kuuluvad kaasomandisse. Kostja I vastuväited

6(20)

(hagi ese 2) osas võib hagejate põhjendusi arvestades pidada hagejateks kõiki hagejaid. Hagejal I puudub õigus esindada menetluses hagejaid XII-XV. Hagist ei selgu, kuidas rikuvad kostjad hagejate I-XI ja XV-XVIII õiguseid. Arvestades hagi eseme sõnastust ei saagi hagiga kõrvaldatavad rikkumised puudutada nende hagejate õigusi, kes ei ole Malmi 3/1 elamu korteriomanikud. Kostja III on tegelenud Malmi 3 elamute korrashoiu ning hagejatele XII-XVII ja XIX kommunaalteenuste vahendamisega Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 valmimisest alates. Kostjal III on lepingud nii jäätmekäitluse, maagaasi kui üldelektri vahendamiseks. Korteriomandis tarbitava elektrienergia kohta on igal korteriomanikul otseleping energiamüüjaga. Samuti hooldab kostja III automaatset tuletõrjesüsteemi. Kuna hagejad on jäänud vahendatud teenuste eest kostjale III võlgu, siis on kostjal õigus kohustuse täitmisest keelduda. Kui kohus peaks asja lahendamisel leidma, et kostja III ja hagejate vahel puudub lepinguline suhe, siis tuleks hagi esemes 1 kirjeldatud nõue jätta ikkagi rahuldamata, sest kostjal puudub kohustus hagejatele teenuseid vahendada. Kostjal III on leping valveseadmete kasutamiseks ja nõude esitamine kostjate I ja II vastu on põhjendamatu. Hagejate hagi ese 3 seondub üksnes elamuga Malmi 3/1. Teiste elamute korteriomanikel ei saa olla õigustatud huvi kasutada Malmi 3/1 kaasomandieseme hulka kuuluvaid ruume. Malmi 3/1 korteriomanikele kortereid müües leppis kostja III hagejatega XII-XV kokku, et hagejate kasutusse ei jää kinnistul ühtegi parkimiskohta ega panipaika. Hagejad ei tõendanud, millest võiks tuleneda nende õigus muuta senist keldriruumi kasutuskorda. Seega on hagejate valduse kaitse nõue põhjendamatu ning tõendamata. Maakohtu otsus

7(20)

esitamisega, kostja III kanda ning kostja II menetluskulud tema enda kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Asjas puudub vaidlus, et hagejad II-XIX on kinnistusraamatusse kantud korteriomandite asukohaga Kopli 18/Malmi 3, Tallinn omanikena. Hageja I on Kopli 18/Malmi 3 kinnisasja majandamiseks loodud korteriühistu. Õigus esitada nõue Malmi 3/1 elamus elektri väljalülitamise keelamiseks on kõigil Kopli 18/Malmi 3 korteriomanikel, kuna tegemist on kinnistu kaasomanikega ja üldelektriga varustatus puudutab kõigi elanike huve (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 31.10.2016 määrus tsiviilasjas nr 2-16-13380). Samuti on vastava nõude esitamise õigus hagejal I kui elamut majandaval korteriühistul (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-116-11, p 25; 3-2-1-9-04, p 23; 3-2-1-83-04, p 17; 3-2-1-91-06, p 10; 3-2-1-85-07, p 15). Elektriühenduse katkestamise keelamise nõude õiguslik alus saab olla asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 lg 1. Hagejate eelnimetatud nõue jääb kostjate I ja II osas rahuldamata. Asjaolu, et kostja I on kostja III juhatuse liige, ei anna alust asuda seisukohale, et kostja I kui füüsiline isik vastutab Malmi 3/1 elamu elektriga varustatuse säilimise eest. 26.09.2016 e-kirjast, milles hagejaid hoiatati teenuste edastamise lõpetamise eest, nähtub, et sellele kirjutas alla kostja I kui kostja III seaduslik esindaja. Tõendatud ei ole, et kostja I kui füüsilise isiku võimuses oleks AÕS § 89 lg 1 mõttes hagejate õiguste rikkumine seoses elektrivarustuse tagamisega. Rikkumise toimepanemist ei saa tõendada hagejate endi e-kirjadega, milles nad eeldasid, et rikkumised on toime pannud kostja I. Samuti ei ole hagejad esitanud ühtegi tõendit, millest ilmneks, et kostja II on seotud Kopli 18/Malmi 3 kinnisasja elektrivarustuse katkestamisega, mistõttu on nõue ka kostja II osas põhjendamatu. Hagejate eelnimetatud nõue on põhjendatud kostja III osas. Hageja XIV 16.01.2017 e-kirjast ja hageja XIII 12.01.2017 e-kirjast korteriühistule nähtub, et Malmi 3/1 majas olid probleemid valgustusega. Puudub vaidlus, et kostjal III oli seadusliku esindaja kaudu võimalik faktiliselt katkestada hagejate varustamine kommunaalteenustega nende välja lülitamise kaudu. Kostja III selgitas, et oli sunnitud teenuste edastamise katkestama, kuna osa hagejatest jäid kostjale III võlgu ega tasunud arveid. Kostja III ei tõendanud, et hagejate ja kostja III vahel oli sõlmitud leping või esines muid asjaolusid, millest tulenes hagejatele kohustus kostja III esitatud arvete tasumiseks. Kohus tuvastas, et kostja III rikkus hagejate õigusi, kuna katkestas hagejate elektrivarustuse, kuigi tal selleks alus puudus. Olukorras, kus kostja III on hagejate õiguseid rikkunud, esineb Riigikohtu lahendis nr 2-16-4846 p-s 11 toodud seisukohast tulenevalt alus eeldada, et seda võib ka tulevikus juhtuda, st kostja III võib hagejate üldelektri välja lülitada. Seega tuleb hagejate vastav nõue kostja III osas rahuldada ja keelata kostjal III Malmi 3/1 elamus üldelektri väljalülitamine. Keeld hõlmab kostja III kohustust mitte sulgeda või välja lülitada kostja III juhatuse liikme või mõne kolmanda isiku vahendusel tehnilisi seadmeid, mille kaudu toimub Malmi 3/1 elamu üldelektriga varustamine. Hagejate sooja veega varustamise katkestamisest hoidumise kohustamise nõue on esitatud üksnes Malmi 3/2 korterite nr 19, 20 ja 34 osas. Hagejate sooja veega varustamise nõue jääb rahuldamata hagejate I-XIV ja XVIII osas, kuna tõendatud ei ole, et sooja veega varustatuse osas oleks rikutud nimetatud hagejate õigusi ja neile kuuluvates korteris oleks sooja vee varustus katkestatud. Konkreetses korteris sooja veega varustamise katkestamine saab rikkuda üksnes konkreetse korteriomaniku õiguseid, mistõttu saab vastava nõude esitamise õigus olla üksnes hagejatel XV, XVI, XVII ja XIX.

8(20)

Hagejate XV, XVI, XVII ja XIX nõude keelata kostjatel sooja veega varustamise katkestamine õiguslik alus on AÕS § 89 lg 1. Asjaolu, et alates 01.10.2016 oli Malmi 3/2 korterites nr 19, 20 ja 34 korterites sooja veega varustamine katkestatud, on tõendatud kostja III seadusliku esindaja 26.09.2016 e-kirjaga ja kostja III enda kinnitusega. Hagejate nõue jääb kostjate I ja II osas rahuldamata. See, et kostja I on kostja III juhatuse liige, ei anna alust järeldada, et kostja I kui füüsiline isik vastutab hagejate XV, XVI, XVII ja XIX korterite sooja veega varustamise eest. 26.09.2016 e-kirjast, milles hagejaid hoiatati teenuste edastamise lõpetamise eest, nähtub, et sellele kirjutas alla kostja I kui kostja III seaduslik esindaja. Tõendatud ei ole, et kostja I võimuses oleks AÕS § 89 lg 1 mõttes hagejate XV, XVI, XVII ja XIX õiguste rikkumine seoses sooja vee varustuse tagamisega. Rikkumise toimepanemist ei saa tõendada hagejate endi ekirjadega, milles nad eeldasid, et rikkumised pani toime kostja I. Hagejad XV, XVI, XVII ja XIX ei tõendanud ka, et kostja II on seotud Kopli 18/Malmi 3 kinnisasja sooja veega varustamisega, mistõttu on nõue ka kostja II osas põhjendamatu. Hagejate XV, XVI, XVII ja XIX vastav nõue on põhjendatud kostja III osas. Vaidlus puudub, et kostjal III oli oma seadusliku esindaja kaudu võimalik faktiliselt katkestada hagejate XV, XVI, XVII ja XIX korteriomandite varustamine sooja veega. Kostja III selgitas, et oli sunnitud teenuse edastamise katkestama, kuna osa hagejatest jäid kostjale III võlgu ega tasunud arveid. Kostja III ei tõendanud, et hagejate XV, XVI, XVII ja XIX ning kostja III vahel oli sõlmitud leping, millest tulenes hagejatele kohustus arvete tasumiseks. Kohus tuvastas, et kostja III rikkus hagejate XV, XVI, XVII ja XIX õigusi, kuna kostja III katkestas nende korterite varustamise sooja veega, kuigi tal selleks alus puudus. Olukorras, kus kostja III on hagejate XV, XVI, XVII ja XIX õiguseid rikkunud, esineb Riigikohtu lahendis nr 2-16-4846 p-s 11 toodud seisukohast tulenevalt alus eeldada, et seda võib ka tulevikus juhtuda. Hagejate XV, XVI, XVII ja XIX vastav nõue kostja III osas tuleb rahuldada ja keelata kostjal III Malmi 3/2 korterites nr 19, 20 ja 34 sooja veega varustamise katkestamise. Keeld hõlmab kostja III kohustust mitte sulgeda või välja lülitada kostja III juhatuse liikme või mõne kolmanda isiku vahendusel tehnilisi seadmeid, mille kaudu toimub Malmi 3/2 korterite nr 19, 20 ja 34 sooja veega varustamine. Hagejate nõude kohustada kostjaid I ja II eemaldama Malmi 3/3 elamult valvekaamerad alus on AÕS § 89. Asjaolu, et kostja II on oma seadusliku esindaja kaudu tellinud hagejate kinnistule valvekaamerate paigaldamise, on tõendatud 04.11.2016 kriminaalmenetluse alustamata jätmise teatisega. Olukorras, kus kostja II ei ole Kopli 18/Malmi 3 kinnistul korteriomanik, ei ole kostjal II õiguslikku alust hoida kinnistul kaameraid ilma kinnistu korteriomanike nõusoleku või kaasomanike kokkuleppeta. Kostja II poolt võõral kinnistul kaamerate hoidmine rikub kinnistu omanike õiguseid AÕS § 89 mõttes, riivates omanike õigustatud huvi kinnistu privaatsusele. Hagejate nõue tuleb rahuldada ja kostjat II tuleb kohustada Kopli 18/Malmi 3 kinnistule paigaldatud valvekaamerate eemaldamiseks. Kostja II vastuväide, et ta ei ole valvekaamerate paigaldamise ajal veel asutatud ega saa selle eest vastutada, on põhjendamatu. Vastavalt äriregistri andmetele on kostja II asutatud 2000 ja aja jooksul on muudetud ettevõtte ärinime. Hagejate nõue valvekaamerate eeldamiseks tuleb kostja I osas rahuldamata jätta. Hagejad ei tõendanud, et kostja I füüsilise isikuna lasi valvekaamerad paigaldada. Nii 04.11.2016 kriminaalmenetluse alustamata jätmise teatisest kui ka hagejate 21.06.2016 e-kirjast ilmneb, et kaamerad paigaldati kostja II kui ettevõtte huvides ja nimel. Hagejate II-XIX nõude kostjate I ja III vastu Malmi 3/1 elamu keldriruumide valduse üleandmiseks, alternatiivselt kostjate I ja III kohustamiseks võimaldada hagejatel II-XIX

9(20)

keldriruume vallata õiguslik alus on AÕS § 80 lg 1. Hagejate II-XIX kui Malmi 3 korterite omanike omandiõigus Malmi 3 keldriruumidele on tõendatud kinnistusraamatu väljavõtetega. Kostja III, kelle seaduslik esindaja on kostja I, on kinnitanud, et kostjal I on võti, mis avab keldriruumi nr 7 ukse. Kostjale I keldriruumi nr 7 võtme üleandmist tõendab ka 24.10.2017 üleandmise-vastuvõtmise akt. Ühegi muu ruumi võtmeid kostjatel alates 24.10.2017 ei ole, kuid kostja I kostja III seadusliku esindajana on kinnitanud, et kostjal III oli kuni 24.10.2017 ligipääs keldrikorruse ruumidele, kuna kostja III pidas ennast kinnistu haldajaks. Kinnistusraamatu väljavõtte järgi kuulub Malmi 3-18 korter OÜ-le EsimeneKorrus 18, mille seaduslik esindaja on äriregistri väljavõtte kohaselt kostja I. Seega on kostjal I kui kinnistul korteriomandit omava ettevõtte seaduslikul esindajal õigus keldriruume vallata ja kostja I valdus ei ole õigusliku aluseta, mistõttu tuleb hagejate vastav nõue kostja I osas rahuldamata jätta. Kostja III kinnitas, et valdas keldriruume ja nähtuvalt 10.10.2017 aktist avas keldriruumide uksed korteriühistu esindajatele üksnes asjas tehtud hagi tagamise määruse täitmiseks, mistõttu tuleb kostja III vaatamata sellele, et 24.10.2017 on ruumide lukud vahetatud, lugeda AÕS § 82 lg 2 alusel keldriruumide valdajaks. Kostja III ei tõendanud, et tal oli seaduslik alus keldriruumide valdamiseks (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-85-07, p 16). Kostja III ei ole Malmi 3 elamus korteriomanik ning tõendatud ei ole, et kostja III ja hagejate vahel oleks sõlmitud leping, millega oleks kostjale III antud õigus ruumide valdamiseks. Seega puudus kostjal III õiguslik alus keldriruumide valdamiseks ja kostja III valdusest tuleb hagejate II-XIX otsesesse valdusesse AÕS § 80 lg 1 alusel välja mõista keldriruumid nr 003, 005, 006, 007 ja veesõlm ning hagejate XII, XIII, XIV, XV ja XVI otsesesse valdusesse välja mõista keldriruumid nr 004, 008, 009, 010, 011, 012, 013, 014, 015, 016. Ruumid 003, 005, 006, 007 ja veesõlm tuleb välja mõista hagejate II-XIX kui kinnistu kaasomanike valdusesse, kuna tegemist on ühiskasutatava alaga, kus asuvad elamu majandamiseks tarvilikud tehnilised sõlmed. Hagejate XII, XIII, XIV, XV ja XVI otsesesse valdusesse tuleb välja mõista keldriruumid nr 004, 008, 009, 010, 011, 012, 013, 014, 015, 016, kuna nähtuvalt 30.04.2013 kaasomanike kasutuskorra kokkuleppest, on kinnistu kaasomanikud lepingu p-s 6.1.3.1 leppinud kokku, et vastavate tähistustega panipaigad jäävad nende korteriomanike kasutusse ja valdusesse. Keldrikorruse ruumide paiknemine on näha otsusele lisatud keldrikorruse plaanilt, mis on otsuse lahutamatu osa. Vastavalt hagejate taotlusele tuleb kostjal III keldriruumide valdus anda hagejatele üle 14 päeva jooksul otsuse jõustumisest. Kostjate väited, et osa hagejatest ei ole ruumide valduse väljanõudmiseks õigustatud isikud, ei ole põhjendatud. Kostjad ei ole kinnistul korteriomanikud ja neil ei ole õigus vaidlustada küsimusi, kuidas kaasomanikud kaasomandisse jäävaid ruume kasutavad või valdavad. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad kostja I menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning hagejate menetluskulud, mis on tekkinud seoses kostja III vastu nõude esitamisega, jäävad kostja III kanda. TsMS § 163 lg 1 kohaselt jäävad hagejate ning kostja II menetluskulud, mis seostuvad kostja II vastu esitatud nõudega, nende endi kanda. TsMS § 168 lg 4 alusel jäävad menetluskulud, mis seonduvad hagejate poolt nõudest loobumisega kostja I ja II osas, hagejate kanda. Vaatamata eeltoodule jäävad kostja II menetluskulud tema enda kanda, kuna tervikuna kostja II vastu esitatud nõuete mahtu arvestades, on nõuded ligikaudu pooles ulatuses kuulunud rahuldamisele ja pooles ulatuses jäänud rahuldamata/läbi vaatamata. Kostja III apellatsioonkaebus

10(20)

menetluskulud jäeti kostja III kanda (resolutsiooni p 17). Kostja III palub ringkonnakohtul teha uus otsus, millega jätta kõik hagejate nõuded kostja III vastu rahuldamata ning kõik nende nõuetega seotud kostja III menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Seoses üldelektriga varustamise katkestamise keelamise nõudega tuvastas maakohus puudulikult AÕS § 89 kohaldamise esmase eelduse, milleks on hagejate omandiõiguse rikkumine kostja III poolt. Samuti jättis kohus ekslikult kohaldamata AÕS § 89 II ja III lause ning jaotas vääralt poolte tõendamiskoormise. Olukorras, kus kostjat III kohustatakse teenuste varustamist jätkama, tuleb hagejatel tõendada, et neil on õigus kostjalt III teenuste vahendamist nõuda. Kuna hagejad tuginevad sellele, et neil puudub õigussuhe kostjaga III elektri- ja soojusenergia müügiks, siis ei saa hagejad kostjalt III nõuda elektrienergiaga varustamise jätkamist. Ebaõiglane on nõuda kostjalt III hagejate varustamist teenustega, kui hagejad keelduvad teenuste eest tasumast. Kõigi hagejate omandiõigust ei ole rikutud. Malmi 3/1 elamu trepikoja keldrikorruse valgustuse puudumine ei takista Malmi 3/2 ja Kopli 18 korteriomanike omandi sihipärast kasutamist. Kuna Malmi 3/1 trepikoja valgustuse puudumine saab kahjustada vaid hagejate XII-XIV omandiõigust, on välistatud ülejäänud hagejate nõude rahuldamine valgustuse katkestamisest hoidumise osas. Hagejatel oli kohustus taluda teenuste varustamise katkestamist (AÕS § 89 III lause). Vaidlus puudub, et hagejad tarbisid kostja III vahendatud elektri- ja soojusenergiat 2016 oktoobrini, mil kostja III katkestas teenuste vahendamise ning, et kuni 2016 suveni hagejad ka teenuste eest kostja III arvete alusel tasusid. Asjaolu, et alates 2016 suvest maksid hagejad teenuste eest hagejale I, ei vabasta neid kohustusest hüvitada kostjale III vahendatud teenuste eest. Kostjale III ei ole hagejate tarbitud teenustega seotud kulusid hüvitanud ka hageja I. Praeguses olukorras on tegemist võlaõigusseaduse (VÕS) § 1018 lg 1 kohase käsundita asjaajamisega (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-33-13, p 13). Kostjal III on õigus nõuda asjaajamisel tehtud kulutuste hüvitamist hagejatelt (VÕS § 1023 lg 1). Kuna hagejad ei hüvitanud kostjale III tehtud kulutusi, oli kostjal III õigus peatada nendele elektri- ja soojusenergia vahendamine. Kostjal III oli (ja on) õigus keelduda hagejate varustamisest teenustega olukorras, kus hagejad on jätnud nende eest pikka aega tasumata (VÕS § 110). Maakohus jättis kohaldamata AÕS § 89 II lause. Ebatõenäoline on, et kostja III katkestab tulevikus teenuste vahendamise korteriomanikele. Esiteks vahendab praegusel hetkel hagejatele vaidlusaluseid teenuseid hageja I ja teiseks ei oma kostja III ka alates 24.10.2017 juurdepääsu tehnilistele ruumidele. Hagejate endi arvates on rikkumise kordumine tõenäoline, kuna kostja III on saatnud alusetuid arveid, ähvardanud, pole hagi tagamise määruseid korralikult täitnud. Seejuures pole hagi tagamise määruseid kostja III suhtes tehtud ja arveid ei ole kostja III juba pikema perioodi jooksul hagejatele esitanud. Sooja veega varustamise katkestamise keelamise nõude osas palub kostja III arvestada kaebuse p-des 2.2 ja 2.4-2.9 toodud põhjendustega. Lisaks on korteritesse, mille sooja veega varustamise katkestamise keelamist hagejad taotlevad, enne hagi esitamist paigaldatud soojaveeboilerid ja hagejate õiguste rikkumine ei olnud võimalik juba hagi esitamise ajal. Hagejate nõue keelata sooja veega varustamise katkestamine on pahatahtlik ja tuleks ka VÕS § 6 lg 2 alusel jätta rahuldamata. Hagejate keldriruumide valduse kaitse nõue oleks tulnud jätta AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldamata, kuna kostjal III puudub ruumide valdus. Kostja III ei ole keldriruumide valdaja AÕS § 82 lg 2 tähenduses, kuna kostja III ei ole valdust üle andnud ega muul viisil valdusest

11(20)

loobunud. Seejuures on maakohus vastuoluliselt otsuse p-s 44 märkinud, et kostja III ei ole valdaja alates 24.10.2017 ja samas leidnud, et kostja III on valduse üle andnud 10.10.2017. Hagi tagamise 05.10.2017 määruse täitmiseks võimaldas kostja III hagejale I juurdepääsu 10.10.2017. Võtmeid kostja III hageja I esindajatele üle ei andnud ega valdusest ei loobunud. 24.10.2017 murti kostja III valdus tehnoruumidele kostja III teadmata. Signalisatsiooniseadmeid ei ole kostjale III senini tagastatud. Hagejate nõue kostja III vastu on välistatud ka AÕS § 83 lg 1 järgi, kuna kostja III on sõlminud hagejatega lepingud, mille kohaselt ei ole hagejatel õigust kõnealuseid ruume vallata. Leping on pooltele täitmiseks kohustuslik. Lisaks on kohtuotsus resolutsiooni p-de 5, 6 ja 7 osas ebaselge, sest sellest ei nähtu, millise kostja III soorituse korral loetakse otsus kostja III poolt täidetuks. Otsus on ka vastuoluline, kuna otsuse põhjendustes (p-d 42 ja 44) tuvastas kohus, et kostjal III puudub vaidlusaluste ruumide valdus, kuid otsuse resolutsioonis (p-d 5, 6 ja 7) kohustas kohus kostjat III ruumide valdust hagejatele üle andma. Tegelikkuses ei eksisteerigi ruume, mille valduse üleandmiseks kostja III on otsuse resolutsiooni p-i 6 kohaselt kohustatud (vt 14.06.2018 istungi protokolli lk 5). Isegi kui maakohtu otsus jääks hagi rahuldamise osas samas ulatuses jõusse, tuleb muuta menetluskulude jaotust. Maakohus jättis ekslikult hagejate menetluskulud kostja III vastu esitatud nõuete osas kostja III kanda, kuigi kostja III vastu esitatud nõuded rahuldati vaid osaliselt. Hagejate apellatsioonkaebus

12(20)

soovi kirjavahetuse teel arutelu pidada. 14.06.2018 istungil selgitas kostja I, et alates 24.10.2017 ei ole Malmi 3/1 tehnoruumid ja panipaigad tema valduses. Seega oli kostjal I teenuste katkestamise ajahetkel võimalus teenuseid katkestada. Oluline on, et tegevus oli kostja I poolt juhitud ja tema kontrolli all. Kostjal I kui füüsilisel isikul oli faktiline võim teenuste katkestamist ära hoida, samuti negatiivne mõjutus kõrvaldada. Maakohus tuvastas sooja veega varustamise katkestamist keelava nõude osas nõudeõigust omavate isikute ringi liialt kitsalt. Sõltumata sellest, millises konkreetses kinnistul asuvas elamus on sooja veega varustamise katkestatud, ei muuda see põhimõtet, et korteriomandite sihipärast kasutamist tagavad tehnosüsteemid on kaasomandis. Kinnistul asuvate ühiste kommunikatsioonide tõrgeteta toimimist ja õigusvastase sekkumisega kaasnenud tagajärgede kõrvaldamist saavad nõuda kõik kinnistu omanikud, sh ühistu. Määravat tähendust ei oma see, et teatud hagejatele ei kaasnenud otsest negatiivset tagajärge. AÕS § 89 tagab nõudeõiguse igale kaasomanikule. Nõude rahuldamiseks kõigi hagejate suhtes piisab negatiivse mõjutuse tõendamisest. Seejuures ei leidnud kohus elektri väljalülitamist keelava nõude puhul, et õigustatud isikuteks on ainult selle elamu korteriomanikud, kus elektrienergia puudus. Riigikohus on selgitanud, et elamu ühiskommunikatsioonid kuuluvad korteriomanike kaasomandisse (lahend nr 3-2-1-116-11, p 27). Kaasomanikud valdavad ja kasutavad kinnistu tehnosüsteeme ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. Korteriomanike ja ühistu ühiseks huviks on tehnosüsteemide tõrgeteta toimimine. Ka korteriühistul on õigus oma nimel kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1155-14, p 10). Õigustatud huvi hinnates on kohus vastutuse aspekti põhjendamatult kõrvale jätnud. Kui kaasomandi korrashoiukohustus jääb omanike poolt nõuetekohaselt täitmata, võivad omanikud ja ühistu solidaarset vastutust kanda (vt nt hagejate 02.03.2018 menetlusdokumendi p 2.2.3). Valvekaamerate eemaldamist saab ka kostjalt I nõuda, kuna kostja I korraldas kaamerate paigaldamise. Kostjal II kui juriidilisel isikul puudub iseseisev võime kaameraid paigaldada või paigaldamist tellida. Kostja I füüsilise isikuna omas toimingute üle kontrolli. Kostja I puhul on tegemist ka ainsa kostja II juhatuse liikmega ja kostja I võimuses oli paigaldamist vältida ja/või paigaldatud kaamerad füüsilise isikuna eemaldada. Kostja I ei ole esitanud tõendeid, mis tema vastutuse välistaks ning vastutuse üksnes kostjaga II seostaks. Kostjad esitasid vastuolulisi seisukohti. Kostja I väitis hagivastuse p-des 3.6 ja 3.7, et tema ei ole kaameraid paigaldanud, märkides, et kaamerad paigaldas kostja II. Kostja II (seaduslik esindaja kostja I) selgitas, et Malmi majasid haldab kostja III, kes paigaldas valveseadmed. Kostja III (seaduslik esindaja kostja I) toetas hagivastuse p-s 6 kostja I seisukohti. Kuna kaamerate paigaldamist puudutavad tõendid (lepingud, arved vms) said olla kostjatel, oleks kostjad pidanud oma vastuväiteid tõendama. Antud nõude puhul pöördub tõendamiskoormus hea usu põhimõttest tulenevalt ümber (vt Riigikohtu lahend nr 2-16-9016, p 11.2). Kohus tõendamiskoormuse ümberpöördumisele tähelepanu ei juhtinud, rikkudes selgitamiskohustust. Maakohus ei lahendanud hagejate nõuet kohustada kostjat I lõpetama Malmi 3/1 elamu keldriruumide ebaseaduslik valdus ja andma ruumide valdus üle hagejatele, alternatiivselt kohustada kostjat I võimaldama hagejatel vallata ja kasutada keldriruume. Hagejad paluvad maakohtu poolt tähelepanuta jäänud alternatiivse nõude lahendamist ja rahuldamist samade isikute kasuks, kelle kasuks rahuldas maakohus nõuded kostja III vastu esitatud nõudes (resolutsiooni p-d 5 ja 6).

13(20)

Otsuse põhjendavas osas on põhjendamata, miks ei saa kostja I vastu rahuldada hagejate alternatiivset nõuet. Kostja I ei või takistada kinnisasja kaasomanikke keldriruume kasutada ja vallata. Kostja I ei tõendanud, et tal on ainuõigus keldriruume ja/või panipaikasid kasutada. Hagejatest omanikele ei tulene kaasomanike kokkuleppest või otsusest kohustust kostja I ainukasutust taluda. Kui mõni korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-175-15, p 10). Kostja I on pidanud enda ettevõtet ehk kostjat III Kopli 18/Malmi 3 kinnisasja majandajaks ja seadnud takistusi ja võtnud hagejatelt võimaluse kaasomandis keldriruume kasutada. Omandiõiguste rikkumise kõrvaldamisega seotud nõuded kuuluvad rahuldamisele ka kostja I osas. Esitatud tõendid kinnitavad, et kostja I kasutas ja soovib keldriruume kasutada isiklikel, mitte üksnes kostja III majandustegevusest tulenevatel põhjustel. Vastused apellatsioonkaebustele

14(20)

I

15(20)

16(20)

võlgnevuste tasumisel. Kui sooja vee katkestamisel mingit mõju hagejatele poleks, poleks mõtet ka sellisel meetodil võlgade nõudmisel. III

17(20)

18(20)

rahuldamise eelduseks asjaolu, et kostja I on takistanud kaasomanikel keldriruumide kasutamist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

19(20)

Meeli Kaur

Ele Liiv

Indrek Parrest

Otsus täiendatud Tallinna Ringkonnakohtu 11. veebruar 2019 otsusega

20(20)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.