Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Kohtuotsusele apellatsioonkaebuse esitamise õigus 30 päeva jooksul Tartu Ringkonnakohtule. vastavuses TSKMS § 632. Saata kohtuotsuse ärakiri menetlusosalistele ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale hagi tagamise tühistamise realiseerimiseks. ASJAOLUD , MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTVÄITED JA PÕHJENDUSED M.K. ile tagastati Ü. Vallavalitsuse 29.09.1993.a. määrusega nr. 191 p.1.1 õigusvastaselt võõrandatud maana K. külas asuv endine K kinnistu kokku 43,8 ha. M.K. on selle maa omanikuna kantud 15.12.1994 kinnisturaamatusse (registriosa nr 217) (tl 11). Ü. Vallavalitsus on tühistanud 30.07.2001 korraldusega nr. 329 oma 29.09.1993.a. määruse nr. 191 p.1.1 osa, mis puudutas M.K. ile maa tagastamist K.R. kasutuses olevast maast. (tl 19). Vallavalitsuse korralduse kohaselt oli K.R. eraldatud EPA Ü. ÕKM direktori 30.11.1976.a. käskkirja kohaselt 0,3 ha suurune õue-aiamaa, mis koosnes 1443 m 2 suurusest ehituskrundist ja aiamaast. EPA Ü. ÕKM direktori 08.06.1988.a.käskkirjaga suurendati seda 0,5 hektarini. Tartu Maakohus rahuldas 31.03.2003 otsusega (tsiviilasi 2-1485/01) K.R. nõude K kinnistu jagamiseks kinnistu omaniku M.K. vajaliku nõusolekuta. Otsuse kohaselt lubati jagada M.K. kinnistu registriosa nr. 217(04), kusjuures jagamisel tekkiv kinnistu pidi hõlmama K.R. õiguspärasesse kasutusse antud maad. Kohus jättis hagi rahuldamata K.R. nõudes Eesti Vabariigi kui maa tagastamise eelse omaniku kinnisturaamatusse kandmiseks(tl 30-33). Registriossa nr 217(04) tehti kanne uue katastriüksuse „V. “ kohta (K. R kasutuses olev maa) (tl 10, 14). 20.01.2001 seadis M.K. oma kinnistule hüpoteegi I.V. kasuks (tl 13). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et M.K. ile tagastati omandireformi käigus osa maad, mis oli K.R. seaduslikus kasutuses ning mida oli temal õigus ostueesõigusega erastada.

ESITATUD NÕUDED JA HAGI PÕHJENDUSED

K.R. on esitanud hagi M.K. ja I.V. vastu järgmistes nõuetes: 1.Lugeda kohtuotsus M.K. nõusolekuks Tartu Maakohtu Kinnistuametis kinnisturaamatu registriosa nr.21704 tehtud kande muutmiseks selliselt, et kinnistust eraldatakse maa katastritunnusega 94901:005:0418 maatulundusmaa asukohaga Ü. vald K. küla nimetusega „V. “ suurusega 478 m2 , moodustatakse sellest eraldi kinnistu ja kantakse selle kinnistuomanikuna kinnisturaamatusse Eesti Vabariik.

29.09.1993.a. määruse nr. 191 p.1.1 osa, mis puudutas M.K. ile maa tagastamist tema –K.R.kasutuses olevast maast. Hageja soovis kinnisturaamatu registriosa nr. 217(04) tehtud kande parandamiseks M.K. nõusolekut ning selle nõusoleku on asendanud Tartu Maakohtu 31.03.2003 otsus (tsiviilasi 2-1485/01)- K.R. nõude K kinnistu jagamiseks kinnistu omaniku M.K. vajaliku nõusolekuta. Kohtuotsuse kohaselt lubati jagada M.K. kinnistu registriosa nr.217(04), kusjuures jagamisel tekkiv kinnistu pidi hõlmama K.R. õiguspärasesse kasutusse antud maad. Seega on tekkinud olukord, kus M.K. kinnistu on jagamiseks on olemas M.K. nõusolekut asendav kohtuotsus. Jagamisel tekkinud uus katstriosa „V. “ läheks Eesti Vabariigi Eesti Vabarigi omandisse ,kuid Tartu Ringkonnakohtu seisukohta arvestades peab kinnistu osa omandiõiguse Eesti Vabariigile tagasikandmisel olema vaba igasugustest koormatistest, s.o ka hüpoteegist. Järelikult tuleb kinnistuosa hüpoteegist vabastada. AÕS § 356 lg.1 kohaselt jagatakse hüpoteegiga koormatud kinnisasi hüpoteegipidaja ja omaniku kokkuleppel ja lg. 2 kohaselt jääb hüpoteek hüpoteegi jagamisel tekkinud kinnistuosade suhtes kehtima vastavalt eelnimetatud kokkuleppele. Kuivõrd kokkulepet aga saavutatud hüpoteegipidajaga Ilmar Volmanniga ei ole, asendaks tehtav kohtuotsus hüpoteegipidaja nõusolekut. Kinnisturaamatu Seaduse(KrS)§ 341 lg.1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnisturegistriossa kantud õigust kanne puudutaks. KrS§ 341lg. 7 kohaselt ei ole puudutatud isiku nõusolek nõutav, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotuse või -määruse või kohtutäituri avalduse alusel. Seega on M.K. kinnistu jagamiseks vajalik M.K. ja I.V. nõusolek (kokkulepe) ,mida saab asendada kohtuotsus. M.K. nõusolekut on hageja juba taotlenud ning seda asendab kohtuotsus. Hagejal on vajaliok taotleda ka hüpüteegipidaja I.V. nõusolekut kinnistu jagamiseks . Seda nõusolekut I.V. andnud ei ole. Hageja soovib , et käesolevas asjas tehtav kohtuotsus asendaks I.V. nõusolekut kinnistu jagamiseks. Hageja soovib, et kogu hüpoteek jääks kinnistu jagamisel tekkinud M.K. omandisse jäävale kinnistule ja Eesti Vabariigi omandisse jäävale kinnisasjale hüpoteeki ei jääks. Hüpoteek seati põllumajandusmaale ja metsamajandusmaale 2004 .as jagati 1,8 ha suurune põllumajandusmaa katastriosa kaheks elamumaa osaks, millest üks osa ongi vaidlusalune 478 m2 suurune katastriüksus„V. “.Majanduslikult on igat ipõhjendatud hüpoteegi jätmine ainult M.K omandisse jäävale kinnistule, kuna 478 m 2 suurune katastriüksusu „V. “ moodustab ainult 0,094% kogu hüpoteegiga kaetud kinnistust. See maa on kogu aeg olnud hageja K.R. kasutuses ,aiaga piiratud ning hüpoteegipidaja ei saanud kuidagi hinnates hüpoteegiga kaetud maa väärtust , arvata ka seda osa kogu maa väärtuse hulka. „V. “ maaüksuse hüpoteegi alt väljajätmisega ei väheneks hüpoteegiga kaetud maa kogu kinnitsu maksumus; hüpoteegipidaja olukord ei halveneks. Hageja on menetluses rõhutanud, et kui hagi jääks rahuldamata, jookseks M.K. kinistu piir tema kõrvalhoone juurest läbi. Hageja on rajanud sinna ka trassid, mida ta hooldab. Ka asendusmaa ei lahendaks asja. Hageja tõdes, et hüpoteegipidaja Ilmar Volmanni pahausksust hüpoteegi seadmisel nad tõendada ei soovi ja seda ka ära ei tõenda.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostja M.K. esindaja Tauri Sokk vaidles hagile vastu. Käesoleval juhul koormab kogu kinnisasja kolmanda isiku kasuks seatud piiratud asjaõigus – hüpoteek. Hageja on taotlenud hagis kinnisturaamatusse kantud hüpoteegi osalist kustutamist. Hageja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendatud väidet, miks tema õigus peaks olema eelistatud hüpoteegipidaja I.V. õigusele. Kinnisturaamatusse kantud asjaõiguse kustutamiseks eeldatakse teatud materiaalõigusliku nõude olemasolu. Hageja ei ole hüpoteegipidaja suhtes esitanud mitte ühtegi nõuet, millest tulenevalt puudub kohtul alus hagiavalduse rahuldamiseks hüpoteegipidaja suhtes. Kuna hüpoteegipidaja õigus on omandatud heausksena, siis ei ole võimalik ilma õigusliku aluseta ja nõudeta kinnisturaamatu kannet muuta. Käesoleval juhul oleks hageja pidanud esitama seaduses sätestatud aegumistähtaja jooksul nõude ning hageja

peab tõendama hüpoteegipidaja võimalikku pahausksust või esitama muu nõude hüpoteegipidaja vastu. Seda hageja aga ei teinud ja mida ta kohtuistungil avaldatust nähtuvalt ei kavatse ta ka seda teha. Tauri Sokk pidas vajalikuks AÕS Rakendamise Seaduse § 10 lg. 5 sätteid kohaldada ning viitas Riigikohtu lahendile 3-2-1-26-03(14.04.2003),millele on ka samas menetluses viidanud Tartu Ringkonnakohus. Juhul kui kinnisasja koormab kolmanda isiku asjaõigus ja asjaõiguse omandaja on olnud heauskne, siis jäävad tema õigused kehtima ning sellest tulenevalt ei ole võimalik hagejale rikkumiseelsest olukorda ennistada ega kinnisturaamatu kandeid ebaõigeks tunnistada ega neid muuta. Käesoleval juhul koormab kogu kinnisasja kolmanda isku (I.V. )kasuks seatud asjaõigus, selle heausksust eeldatakse. Hageja ei ole vaidlustanud asjaõiguse omaja heausksust. Hageja on oma hagis ja selle täpsustuses taotlenud kinnisturaamatusse kantud hüpoteegi osalist kustutamist. Hageja on tuginenud AÕS § -le 365 ja Kinnisturaamatuseaduse § 34 1 lg. 7. Hageja ei ole aga kohtule eistanud mitte ühtegi viidest , miks tema poolt taotletav õigus peaks olema eelistatud hüpoteegipidaja õigusele. Kuna tulenevalt kehtivast õigusest ja õiguspõhimõtetest (kohtupraktika kaudu) eeldatakse kinnisturaamatusse kantud asjaõiguse kustutamiseks teatud materiaalõigusliku nõude olemasolu ning hageja ei ole käesoleval juhul esitanud hüpoteegupidaja suhtes mitte ühtegi nõuet, siis puudub kohtul õiguslik alus hagiavalduse rahuldamiseks hüpoteegipidaja suhtes. Hüpoteegipidaja õigus on omandatud heausksena, siis ei ole võimalik ilma õigusliku aluseta ja nõudeta kinnisturaamatu kannet muuta. Tulenevalt eeltoodust ei ole võimalik ikkagi hageja õiguste rikkumist kõrvaldada käesolevas menetluses ning kokkuvõtlikult pole seega võimalik hagiavaldust rahuldada. Kostja Ilmar Volmanni esindaja Margo Lemmetti oli samal seisukohal kui M.K. esindaja Tauri Sokk ning ta vaidles hagile vastu. Kinnisturaamatu kandele tuleks tugineda. I.V. on kinnisturaamatu õigsust tunnistanud. Hageja esindaja on ise rõhutanud, et ta ei kahtle I.V heausksuses ning menetluses ei tõenda tema pahausksust. Hüpoteek on kantud kinnisturaamatusse.I. V kui hüpoteegipidaja pahausksust ei ole tuvastatud ning hagiavaldust ei saaks rahuldada. Kinnisturaamat on võimalik sulgeda K suhtes kui Eesti Vabariik kanda omanikuna kinnisturaamatusse ning pärast seda teha uuesti vaidlusaluse maatüki erastmise toimingud. Kui maatükil on aga piiratud asjaõigused ning need seal praegu heauskselt on, siis ei ole võimalik kinnisturaamatu osa sulgeda. See oleks ebaõige. Oli ju asjaõigus omandatud heauskselt. Ka on Riigikohus 08.12.2005 lahendis 2-02-380 jätnud sellise õigusliku olukorra kehtima. Neid õigusi saab ka muul moel korrigeerida. Saab kompenseerida tagastamata jäänud maa. Seadus nii võimaldab ning rikkumine oleks nii kõrvaldatud. I. V nõustumisega tema kui M.K. äripartneri huvid kahjustuksid. Vaidlusalust maatükki ei saaks väheväärtuslikuks pidada. Eesti Vabariigi esindaja Arvo Tuisk oli seisukohal , et M.K. ile omandireformi käigus maa tagastamisel eirati K.R. õigust ostueesõigusega maa erastamiseks oma elamu –ja hoonete ümber vähemalt K.R. senise maakasutuse suuruses. Oleks loomulik kui tehtud viga parandatakse. Käesoleva ajaks on valla korraldus maa tagastamiseks tühistatud ning tehtud uus korraldus, mis tunnistab ka K.R. õigusi õigusvastaselt võõrandatud maade tagastamisel. Moraalne aspekt on asjal juures. Tuleb möönda, et antud juhul on M.K. ile tagastatud maad rohkem kui oleks seaduse alusel põhjendatud. R oleks olnud täielik õigus erastada vaidlusalune maatükk. Kinnisturaamatu kanne on õige ja keegi seda maad selliselt ära ei võta. Mõlemal on õigus eeldada õiguskindlust asja lahendamise juures. Kui vaidlusalune maatükk riigile tagastatakse , peab see olema koormatistest vaba ning siis saab selle maatüki erastada

K.R. .

KOHTU SEISUKOHT

Käimasolevas kohtuvaidluses on kohus püüdnud osapooli viia kompromissile; eelkõige saavutada hüpoteegipidaja I.V. nõusolek jagada M.K. ile kuuluv kinnistu Tartu Maakohtu Kinnistuametis kinnisturaamatu registriosa numbriga 217 selliselt, et kinnistust eraldatakse maa katastritunnusega 94901:005:0418 maatulundusmaa, asukohaga Ü. vald K. küla , nimetusega „V. “ suurusega 478 m 2 eraldi kinnistuks. Kui oleks saavutatud nimetatud kokkulepe, saanuks osapooled tekkinud vaidluse kohtuväliselt lõpetada. Menetluses aga ei hüpoteegipidaja I.V. esindaja Margo Lemetti ega ka hüpoteegipidaja I.V. ei soostunud kohtuväliselt vaidlust lahendama ja nõusolekut andma eelnimetatud kinnistule seatud hüpoteegi jagamiseks, tulenevalt Ilmar Volmanni ja M.K. ärihuvidest. Hagejal on hagi rahuldamise eesmärgiks tema asetamine võimalikult sarnasesse olukorda, milles ta olnuks, kui maa seadusvastast tagastamist poleks toimunud. AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis on tema õigused AÕS § 56 lg 3 kohaselt seadusega kaitstud. AÕS §561 lg. 1 alusel on tegemist heauskse omandamisega, kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Sel juhul loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Seega võib kinnistusraamatu kandele tuginedes omandada heauskselt kinnisasja isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik, tegelikult seda aga ei ole. 30. juunini 2002. a kehtinud TsÜS § 109 (praegu kehtiva TsÜS § 139) kohaselt heausksust eeldatakse, kui seadus ei sätesta teisiti. Käesoleval juhul ei ole tõendatud piiratud asjaõiguse omaja – hüpoteegipidaja I.V. – pahausksus. Hageja ei ole tõendanud menetluses hüpoteegipidaja pahausksust. Kohus ei saa hakata tõendama seda, mida peab tõendama hageja. Kohus saab otsustuse rajada menetlusosaliste poolt tõendatud faktiväidetele. AÕS § 356 lg. 1 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. Seda kokkulepet aga saavutatud ei ole. Tartu Ringkonnakohtu otsuses 2-04-207 19.01.2006 lk.7 on Ringkonnakohus Maakohtu tähelepanu juhtinud sellele, et kui isik AÕS § 56 lg. 3 järgi kinnisturaamatu andmetele tuginedes heauskselt omandab kinnisasja või piiratud asjaõiguse, jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima ja kohus ei saa ühepoolselt otsustada selle üle, kas jätta hüpoteek kehtima kogu kinnistu suhtes või mitte. Riigikohtu 3-2-1-26-03 14.04.2003 otsuse p. 13-s ja 14-s on asutud seisukohale, et kui isik kinnisturaamatu andmetele tuginedes omandas kinnisaja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad AÕS § 56 lg. 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Kui registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 järgi pole võimalik, siis ei ole isikul, kellel ehitise tõttu oli õigus selle juurde maad erastada või maale hoonestusõigus seada, võimalik saada maa omanikuks ka siis, kui kinnisasja omanikuna kantakse kinnistusraamatusse riik. Järelikult, kui registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 kohaselt ei ole võimalik, siis ei ole võimalik ka rikkumiseelse olukorra ennistamine ja puudub alus kanda riik kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse AÕS RakS § 10 lg 5 alusel. Nimetatud Riigikohtu lahendis 3-2-1-26-03 14.04.2003 rõhutatakse seda , et kas kinnisaja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne – teadis või pidi teadma ebaõigest kandest – peab tõendama hageja. Käesolevas menetluses aga hageja seda tõendanud ei ole , väites , et seda nad nagunii ära ei tõenda.

Seesuguste hageja poolt avaldatud seisukohade juures ei ole kohtul õigus hakata hüpoteegipidaja pahausksust tõendama ja sellest tulenevalt kaalutlema erinevaid õigushüvesid: K.R õigustus maatükile ning teiselt poolt hüpoteegiga koormatud kinnistu väärtuse vähenemine ja otsustada hüpoteegi kehtivusele kogu kinnistule või osale kinnistust. Eeltoodu alusel jätab kohus kõik haginõuded rahuldamata, sest nende nõuete rahuldamine on vastuolus kirjeldatud õigusnormide ja kohtupraktikaga.

KOHTUKULUD

Käesoleva menetluse kulude arvestamine ja väljanõudmine toimub kuni 31.12.2005 kehtinud TsKMS alusel . TsKMS §60 lg. 1 alusel mõistab kohus poole taotlusel , kelle kasuks otsus tehti , teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Hageja esindaja ja kostjate esindajad esitasid enne kohtuvaidlust menetluskulude aruande ja taotluse kulude väljanõudeks. Asja materjalidest nähtuvalt moodustab kohtu postikulu 242 krooni ja 60senti kogu menetluse kestel ning see tuleb välja nõuda hagejalt riigieelarvesse. Hageja K.R. poolt kantud menetluskulu jätta tema kanda, sest hagi jäi rahuldamata. M.K. õigusabikulu ja muu kohtukulu kogu menetluse kestel moodustab 9735 krooni ja I.V. õigusabikulu 12 272 krooni. Nimetatud õigusabikulud tuleb hüvitada hagejal K.R. kostjatele. Kohtunik:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.