Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-35-07 Tartu, 18. aprill 2007. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Henn Jõks ja Lea Laarmaa Kalle Raidsalu hagi Mati Kleini ja Ilmar Volkmanni vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks. Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 2-04-207 Kalle Raidsalu kassatsioonkaebus Hageja Kalle Raidsalu (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus Kostja Mati Klein (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja Ilmar Volkmann (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti Kolmas isik Eesti Vabariik (Tartu Maavalitsuse kaudu) 19. märts 2007. a Hageja esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus Kostja Ilmar Volkmanni esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti Istungit protokollis Ragne Rebane
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27. novembri 2006. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tartu Maakohtu 31. juuli 2006. a otsus ja võeti seisukoht menetluskulude osas ning tühistati Kleini kinnistule nr 21704 Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel seatud keelumärge. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada Kalle Raidsalule kassatsioonkaebuselt 21. detsembril 2006. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kalle Raidsalu esitas Tartu Maakohtule hagi Mati Kleini ja Ilmar Volkmanni vastu, milles palus: 1) lugeda kohtuotsus M. Kleini (edaspidi kostja I) nõusolekuks muuta Tartu Maakohtu Kinnistusametis kinnistusraamatu registriosa nr 217 (uus nr 21704) (edaspidi kinnistu) kannet selliselt, et kinnistust eraldatakse maa katastritunnustega 94901:005:0418, maatulundusmaa, asukohaga Ülenurme vald Külitse küla, nimetusega "Viilu", suurusega 478 m2 (edaspidi Viilu maaüksus) ja moodustatakse sellest eraldi kinnistu ning kantakse selle omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik; 2) lugeda kohtuotsus I. Volkmanni (edaspidi kostja II, hüpoteegipidaja) nõusolekuks jagada kostjale I kuuluv kinnistu selliselt, et kinnistust eraldatakse Viilu maaüksus eraldi kinnistuks; 3) lugeda kohtuotsus kostja I ja kostja II nõusolekuks (kokkuleppeks), et kinnistust eraldatavat kinnistut (Viilu maaüksus) ei koormata kostja II kasuks hüpoteegiga 500 000 krooni (kantud kinnistusraamatusse 20. novembril 2001. a), mille intress on 24% aastas ja kõrvalnõuded 200 000 krooni. Maakohus kaasas menetlusse
kolmanda isikuna kostja poolel Eesti Vabariigi (Tartu Maavalitsuse kaudu). Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt tagastati kostjale I Ülenurme Vallavalitsuse 29. septembri 1993. a määruse nr 191 alusel Tartu maakonnas Külitse külas asuv õigusvastaselt võõrandatud endine Kleini kinnistu, kokku 43,8 ha. Kostja I kanti 15. detsembril 1994. a kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Ülenurme Vallavalitsus tühistas 30. juuli 2001. a korraldusega nr 329 oma varasema määruse p 1.1 osas, mis puudutas kostjale I maa tagastamist hageja kasutuses olevast maast. Kostjale I on tagastatud maad, mis on hageja seaduslikus kasutuses ja mida tal on õigus ostueesõigusega erastada. Kostja I seadis 20. novembril 2001. a kinnistule hüpoteegi kostja II kasuks. Hageja leiab, et tal on seaduslik õigus Viilu maaüksus erastada. Hageja taotles kohtult kinnistu jagamist selle omaniku kostja I nõusolekuta. Tartu Maakohus rahuldas 31. märtsi 2003. a otsusega (tsiviilasi nr 2-1485/01) hageja nõude. Rahuldamata jäeti hageja nõue Eesti Vabariigi kui maa tagastamise eelse omaniku kinnistusraamatusse kandmiseks. Seega asendab viidatud kohtuotsus kostja I nõusolekut kinnistu jagamiseks. Kuivõrd hageja ei ole saavutanud hüpoteegipidajaga kokkulepet kinnistu jagamiseks, asendaks kohtuotsus vaidlusaluses asjas kostja II nõusolekut. Hageja soovib, et hüpoteek jääks kinnistu jagamisel koormama vaid kostja I omandisse jäävat kinnistut. See on ka majanduslikult põhjendatud, sest Viilu maaüksus moodustab väga väikese osa kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust. See maa on aiaga piiratuna olnud kogu aeg hageja kasutuses ja kostja II ei saanud arvata seda osa kogu maa väärtuse hulka. Sellega, et Viilu maaüksus jääb hüpoteegi alt välja, kostja II olukord ei halvene. Hageja tõdes, et ta ei soovi tõendada kostja II pahausksust hüpoteegi seadmisel. Hageja väitel on tegemist kostja II hea usu vastase käitumisega.
2.Kostja I vaidles hagile vastu. Kuna kostja II omandas hüpoteegipidaja õigused heausksena, siis ei ole võimalik ilma õigusliku aluseta ja nõudeta kinnistusraamatu kannet muuta. Hageja ei ole vaidlustanud kostja II heausksust. Hageja ei ole tõendanud, miks tema õigust peaks eelistama kostja II õigusele.
3.Kostja II vaidles hagile vastu ja oli kostjaga I samal seisukohal. Tema kui hüpoteegipidaja pahausksust ei ole tuvastatud, mistõttu ei saa hagi rahuldada. Kinnistu jagamisega nõustumisel saaksid kahjustada tema kui kostja I äripartneri huvid.
4.Kolmas isik asus seisukohale, et kostjale I on tagastatud seadusega põhjendatust rohkem maad. Hagejal on õigus Viilu maaüksus erastada. Selleks, et kõnealune maatükk riigile tagastada, peab see olema koormatistest vaba.
5.Tartu Maakohus jättis 31. juuli 2006. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et hageja nõuete rahuldamine on vastuolus õigusnormide ja kohtupraktikaga. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis on tema õigused AÕS § 56 lg 3 järgi seadusega kaitstud. AÕS § 561 lg 1 alusel on tegemist heauskse omandamisega, kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Sel juhul loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse
vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Seega võib kinnistusraamatu kandele tuginedes omandada heauskselt kinnisasja isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik, tegelikult seda aga ei ole. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 109 kohaselt heausksust eeldati, kui seadus ei sätestanud teisiti. Sama põhimõte on sätestatud kehtiva TsÜS §-s 139. Vaadeldavas asjas ei ole kostja II kui piiratud asjaõiguse omaja pahausksus tõendatud. Asjaõigusseaduse § 356 lg 1 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe. Sellist kokkulepet ei ole. Kui isik omandab AÕS § 56 lg 3 järgi kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima ja kohus ei saa ühepoolselt otsustada selle üle, kas jätta hüpoteek kehtima kogu kinnistu suhtes või mitte. Riigikohus on oma 14. aprilli 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 asunud seisukohale, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Kui registriosa sulgemine kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 72 lg 2 järgi pole võimalik, siis ei ole isikul, kellel ehitise tõttu on õigus selle juurde maad erastada või maale hoonestusõigust seada, võimalik saada maa omanikuks ka siis, kui kinnisasja omanikuna kantakse kinnistusraamatusse riik. Järelikult, kui registriosa sulgemine KRS § 72 lg 2 kohaselt ei ole võimalik, ei ole võimalik ka rikkumiseelse olukorra ennistamine ja puudub alus kanda riik kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 10 lg 5 alusel. Kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isiku pahausksust peab tõendama hageja. Hageja seda tõendanud ei ole. Sellest tulenevalt ei ole kohtul õigust kaaluda erinevaid õigushüvesid, st hageja õigust Viilu maaüksusele ning hüpoteegiga koormatud kinnistu väärtuse vähenemist, ning otsustada hüpoteegi kehtivust kogu kinnistule või osale sellest. Maakohus tühistas 13. märtsi 2002. a hagi tagamise määrusega kinnistule seatud käsutamise keelumärke.
6.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kuna hageja ei vaidlustanud hüpoteegipidaja kasuks seatud hüpoteegi kui piiratud asjaõiguse omandamist, siis ei saa kohaldada AÕS § 56 lg-t 3. Hüpoteegipidaja pahausksus ei oma vaidluse lahendamisel tähendust. Kohus on alusetult jätnud menetlusosaliste huvid kaalumata ning sellega rikkunud tsiviilkohtumenetluse üldpõhimõtteid, mis tõi kaasa ebaõige kohtulahendi. Kohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneva võimaluse, mille kohaselt kohtuotsus asendaks kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja tahteavaldust. Vastavalt TsÜS § 138 lg-le 1 tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus.
7.Kostja I ja kostja II leiavad, et asja lahendamine sõltub hüpoteegi eemaldamise võimalikkusest, mitte poolte võimalike õiguste kaalumisest. Kuna kohus hüpoteegipidaja kohustust, s.o piiratud asjaõiguse kohta tehtud kinnistusraamatu kande ebaõigsust ei tuvastanud, siis ei saa kohaldada ka
TsÜS § 68 lg-t 5. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tartu Ringkonnakohus tühistas 27. novembri 2006. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega maakohus tühistas 13. märtsi 2002. a määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärke. Ringkonnakohus tegi kinnistule seatud keelumärke osas uue otsuse, millega tühistas maakohtu
4.märtsi 2004. a määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärke. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ja leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-st 6 ei ole vajadust korrata kõiki esimese astme kohtu põhjendusi. Maakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme ja leidis põhjendatult, et isik, kellel on õigus ostueesõigusega maad erastada, saab seda teha ainult siis, kui kanda AÕSRS § 10 lg 5 alusel kinnistusraamatusse maa omanikuna riik. Seejärel saab maa erastada. Seda saab teha ainult eeldusel, et kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigusega. Vaadeldavas asjas on vaidlusalune kinnistu koormatud piiratud asjaõigusega, s.o hüpoteegiga kostja II kasuks. Maakohus lähtus põhjendatult AÕS § 56 lg-st 3. Asja materjalidest nähtub, et kostja II ei ole AÕS § 356 lg 1 kohaselt andnud nõusolekut vaidlusaluse kinnistu jagamiseks. Hagi rahuldamiseks tuleb tuvastada kostja II pahausksus piiratud asjaõiguse omandamisel. Hageja ei ole kostja II heausksust vaidlustanud. Kuivõrd kostja II omandas piiratud asjaõiguse heauskselt ning ta ei ole nõus kinnistu jagamisega, siis ei ole võimalik rikkumiseelset olukorda ennistada. Puudub võimalus registriosa sulgemiseks KRS § 72 lg 2 järgi ning pole alust kanda riiki kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse AÕSRS § 10 lg 5 järgi. Iseenesest õige on hageja väide, et TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Kuivõrd kostja II omandas piiratud asjaõiguse heauskselt, ei saa teda kohustada andma nõusolekut kinnisasja jagamiseks. Samuti ei saa teda kohustada andma nõusolekut selleks, et eraldatavat maad ei koormataks hüpoteegiga. Maakohtu otsus on kooskõlas viidatud Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03 esitatud seisukohtadega. Hageja leidis apellatsioonkaebuses, et maakohus pidanuks asja õigeks lahendamiseks kaaluma menetlusosaliste huve. Vaidlust ei ole selles, et hageja huviks on erastada ostueesõigusega tema kasutuses olev maa ning kostja II huviks on tagada hüpoteegi püsimajäämine täies ulatuses. Samas ei ole hageja põhjendanud, miks just tema huvid tuleks seada olulisemateks kostja II huvidest. Isiku huve saab kaaluda õigusliku regulatsiooni piires. Kuivõrd aluseid AÕSRS § 10 lg 5 kohaldamiseks ei ole, ei saa ka väita, et maakohus pidanuks tegema otsuse just menetlusosaliste huvide kaalumise tulemusena. Põhjendatud ei ole ka hageja väide, et maakohus jättis kohaldamata hea usu põhimõtte. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 2 järgi ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Asjaõiguses on hea usu põhimõtte sisuks isiku teadmine teise isiku õigustest. Kuivõrd hageja ei ole kostja II heausksust piiratud asjaõiguse omandamisel vaidlustanud, tuleb viimase heausksust eeldada. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning kohtul tuli TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendada ka hagi
tagamise abinõudega seotud küsimus. Maakohus on ekslikult tühistanud oma 13. märtsi 2002. a määruse alusel hagi tagamise korras vaidlusalusele kinnistule seatud käsutamise keelumärke. See keelumärge on kinnistusraamatust kustutatud maakohtu 15. jaanuari 2004. a määruse alusel. Kuivõrd kinnistule on hagi tagamise korras seatud käsutamise keelumärge maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel, siis tuleb nimetatud hagi tagamise abinõu tühistada.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja palub seada vaidlusalusele kinnistule käsutamise keelumärge hageja kasuks. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et seadusest tulenevalt ei ole alust hageja nõude rahuldamiseks. Tulenevalt AÕS § 356 lg-test 1 ja 2 on hüpoteegipidajal õigus keelduda hüpoteegiga koormatud maa jagamisest ja eraldatava maatüki hüpoteegist vabastamisest. Vaidlusaluses olukorras ei ole aga kostja II nõusoleku andmisest keeldumine põhjendatud, sest kostja II on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt oma õigusi kuritarvitades. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asjaõiguses on hea usu põhimõtte sisuks üksnes isiku teadmine teise isiku õigustest. Hea usu põhimõte seab eraõiguse üldpõhimõttena isiku subjektiivsete õiguste teostamisele piirid ja on kohaldatav eelkõige juhul, kui vaidlust lahendades kujuneb olukord, mis on ebaõiglane. Praegusel juhul takistab kostja II keeldumine nõusoleku andmisest hageja seaduspärases kasutuses oleva maa erastamist, samas kui sellise nõusoleku andmine ei tekita kostjale II kahju ega riku tema õigusi. Ringkonnakohus märgib alusetult, et hageja ei ole põhjendanud, miks just tema huvid tuleks seada kostja II huvidest olulisemateks. On ilmselge, et õigus omandile kaalub üles õiguse säilitada hüpoteegi püsimine maaüksusele, mis moodustab kogu hüpoteegiga koormatud 500 000 m2 suurusest kinnistust üksnes tühise osa (478 m2 ehk 0,096% kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust). Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asjas tuli lähtuda AÕS § 56 lg-st 3, sest vaidluse esemeks ei ole kostja I kinnistule kostja II kasuks seatud hüpoteegi olemasolu. Vaidluse esemeks on kostjate nõusoleku saamine kinnistu jagamiseks ja eraldatava maa hüpoteegist vabastamiseks. Ringkonnakohus lähtus asja lahendamisel põhjendamatult Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-2603. Tegemist ei ole viidatud lahendis käsitletud juhtumiga sarnase olukorraga. Seega ei ole selles esitatud seisukohad AÕS § 56 lg 3 osas asjas kohaldatavad. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult kohaldamata TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneva võimaluse, mille kohaselt asendaks kohtuotsus kostjate kui kinnistu omaniku ja hüpoteegipidaja nõusolekut. Ringkonnakohus leidis vääralt, et kohtuotsusega kinnistu jagamiseks hüpoteegipidaja nõusoleku andmiseks on vaja tuvastada hüpoteegipidaja pahausksus. Viidatud sätte kohaldamisel tuleb tuvastada üksnes isiku kohustus anda sellekohane tahteavaldus, mitte isiku hea- või pahausksus. Hageja leiab, et tulenevalt AÕS §-st 356 koostoimes TsÜS §-ga 138 on kostja II kohustatud andma nõusoleku kinnistu jagamiseks ja sellest eraldatava osa hüpoteegist vabastamiseks. Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui tühistas Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärke. Hageja ei ole märke tühistamist taotlenud. Hageja peab hagi tagamist vajalikuks, sest hagi tagamata jätmisel on kostjal I võimalik kinnistu
võõrandada, mis teeb kohtuotsuse täitmise võimatuks.
10.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidleb kostja I sellele vastu ja peab ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.
11.Vastuses kassatsioonkaebusele ei pidanud kostja II kaebust õigeks ja vaidles sellele vastu. Kostja II arvates on ringkonnakohtu otsus õiguslikult korrektne.
12.Kolmanda isiku seisukoha järgi on hageja taotlus kassatsioonkaebuse menetlemiseks põhjendatud.
13.Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ning kostja II esindaja oma vastuväidete juurde. Hageja esindaja palus kostjatelt välja mõista kassatsiooniastmes kantud advokaadikulude eest 13 570 krooni. Kostja II esindaja palus hagejalt välja mõista kassatsiooniastmes kantud advokaadikulude eest 7115 krooni 40 senti.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel osaliselt materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega jäeti maakohtu otsuse muutmata, võeti seisukoht menetluskulude osas ja tühistati kinnistule Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel seatud keelumärge ja asi tuleb tühistatud osas saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata osas, millega tühistati maakohtu otsus osas, millega tühistati maakohtu 13. märtsi 2002. a määruse alusel kinnistule seatud käsutamise keelumärge.
15.Asja lahendamiseks on kohtud tuvastanud järgmised olulised asjaolud: 1) kostjale I tagastati Ülenurme Vallavalitsuse 29. septembri 1993. a määrusega (p 1.1) õigusvastaselt võõrandatud maa, endine Kleini kinnistu (43,8 ha); 2) kostja I kanti 15. detsembril 1994. a maa omanikuna kinnistusraamatusse; 3) Ülenurme Vallavalitsus tühistas 30. juuli 2001. a korraldusega oma 29. septembri 1993. a määruse p 1.1 osas, mis puudutab kostjale I maa tagastamist hageja kasutuses olevast maast; 4) kostja I seadis 20. novembril 2001. a kinnistule 500 000 krooni suuruse hüpoteegi kostja II kasuks, intressiga 24% aastas, kõrvalnõuetega 200 000 krooni; 5) Tartu Maakohus rahuldas 31. märtsi 2003. a otsusega (tsiviilasi nr 2-1485/01) hageja nõude kostja I vastu vaidlusaluse kinnistu jagamiseks nõusoleku saamiseks. 6) hüpoteegiga tagatavat nõuet tuvastatud ei ole.
16.Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale I tagastati omandireformi käigus maad, mis oli hageja seaduslikus kasutuses ja mida tal oli õigus ostueesõigusega erastada. Hageja nõuab kostjate nõusolekut kinnistu jagamiseks ja kinnistust eraldatava Viilu maaüksuse hüpoteegist vabastamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa rikkumiseelset olukorda ennistada, s.o registriosa KRS § 72 lg 2 järgi sulgeda ning kanda riiki kinnisasja omanikuna AÕSRS § 10 lg 5 järgi kinnistusraamatusse, sest kostja II omandas hüpoteegi heauskselt ning teda ei saa kohustada andma nõusolekut kinnistu jagamiseks ega selleks, et eraldatavat kinnistut ei koormaks hüpoteek. Seetõttu ei saa asjas kohaldada ka TsÜS § 68 lg-t 5.
17.Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Vaidluses ei ole asjakohane tugineda enne 1. maid
2004. a kehtinud AÕS § 56 lg-le 3, mis reguleeris kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskset omandamist. Hageja ei ole vaidlustanud kostja I kinnistule kostja II kasuks seatud hüpoteegi omandamist. Eeltoodut arvestades ei ole asjas rakendatav ka Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 3-2-126-03 väljendatud seisukoht, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused püsima
18.Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud pidid hageja nõude lahendamisel arvestama TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega. Asjaõigusseaduse § 356 lg-te 1 ja 2 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud nõusolek. Hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima vastavalt eelnimetatud kokkuleppele. Hüpoteegipidaja nõusolekut ei saa reeglina asendada kohtuotsus. Ringkonnakohus jättis aga tähelepanuta, et TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Isiku subjektiivsete õiguste kasutamine ei ole piiramatu. Subjektiivsete õiguste kasutamist saab erandkorras piirata, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Ekslik on siinkohal ringkonnakohtu seisukoht, et asjaõiguses on hea usu põhimõtte sisuks isiku teadmine teise isiku õigusest. Selliselt on ringkonnakohus kitsendanud hea usu põhimõtte kui kogu tsiviilõigusele laieneva üldpõhimõtte tähendust asjaõiguses, samastades selle sisuliselt heauskse omandamise eeldusega. Kolleegium märgib, et hea usu põhimõtte kohaldamist asjaõiguses on Riigikohtu tsiviilkolleegium analüüsinud ka nt oma 16. aprilli 2003. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-131-03 (RT III 2003, 14, 139).
19.Seega leidis ringkonnakohus ekslikult, et poolte huvide kaalumine ei ole asja õigeks lahendamiseks oluline ja et hageja ei ole põhjendanud, miks tuleks tema huvid seada hüpoteegipidaja huvidest kõrgemale. Isiku õiguste teostamine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui puudub kaitsmisväärne isiklik huvi, millega seoses isik oma õigusi teostab (isiku õiguste kuritarvitamine). Seega tuleb poolte taotlusel iga konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades otsustada, kas õiguste teostaja oma õigust ei kuritarvita. Sellise otsuse tegemine eeldab õigussuhtes osalevate isikute huvide kaalumist. Vaadeldavas asjas taotleb hageja kostjate nõusolekut selleks, et kostja I kinnistust eraldataks eraldi kinnistuna Viilu maaüksus (kandes selle omanikuna kinnistusregistrisse Eesti Vabariigi) ja seda maaüksust ei koormaks kostja II kasuks seatud hüpoteek. Hageja on selgitanud, et tema nõude rahuldamine võimaldaks taastada rikkumiseelse olukorra ja hageja saaks omandireformiga seonduvalt Viilu maaüksuse ostueesõigusega erastada. Kaebuse kohaselt moodustab Viilu maaüksus 0,096% kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust. Kostja II on väitnud vastu, et hageja nõude rahuldamisel saaksid kahjustada tema kui hüpoteegipidaja huvid. Toimiku materjalidest võib järeldada, et hüpoteek (summas 500 000 krooni, intressiga 24% aastas, kõrvalnõuetega 200 000 krooni) on seatud kinnistule suurusega 50 ha, st 500 000 m2, ja Viilu maaüksuse suuruseks on 478 m2 (toimiku I kd, lk 273). Hüpoteegiga tagatavat nõuet pole tuvastatud. Ringkonnakohtul tuleb esitatud asjaolude ja poolte väidete ning vastuväidete alusel analüüsida,
milline on kostja II kaitsmisväärne huvi säilitada hüpoteek maatükile, mis moodustab kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust suhteliselt väikese osa, ja kas see huvi võiks saada kahjustatud hagi rahuldamisel. Erandlikel asjaoludel võib selguda, et kostjad kuritarvitavad õigust keelduda nõusoleku andmisest, et kostja I kinnistust eraldatakse eraldi kinnistuna Viilu maaüksus ja seda ei koormaks hüpoteek.
20.Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele keelumärke tühistamise kohta märgib Riigikohus järgmist. Ringkonnakohus ei rikkunud menetlusõiguse norme, kui maakohtu otsust muutmata jättes tühistas kostja I kinnisasjale seatud käsutamise keelumärke. Vastuses hageja apellatsioonkaebusele taotles kostja I ringkonnakohtult Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määrusega hagi tagamise korras seatud keelumärke tühistamist (toimiku I kd, lk 265). Ringkonnakohus lahendas kostja I taotluse kooskõlas TsMS § 377 lg-ga 4, § 386 lg-tega 2 ja 4 ning § 442 lg-ga 5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 377 lg 4 järgi lahendavad ringkonnakohus ja Riigikohus hagi tagamise ja hagi tagamise määruse muutmise ja tühistamise taotlused, kui asi, millega seoses taotletakse hagi tagamist või tagamise tühistamist või muutmist, on nende menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 386 sätestab, et asjaolude muutumise korral, eelkõige hagi tagamise aluse äralangemisel või tagatise pakkumisel, või muul seadusega sätestatud alusel võib kohus poole taotlusel hagi tagamise tühistada (lg 2) ning kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, kuid seda reeglina kohtuotsuse jõustumisel (lg 4). Sama seadustiku § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kuna Riigikohus tühistab ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus tühistas Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määrusega hagi tagamiseks tehtud kinnistu käsutamise keelumärke, ning ringkonnakohtu otsus kassatsioonkaebuse esitamise tõttu ei jõustunud, siis peab olema kinnistusraamatu III jaos hageja kasuks kostja I kinnistul kehtiv käsutuse keelumärge (kantud kinnistusraamatusse Tartu Maakohtu 4. märtsi 2004. a määruse alusel).
21.Kostja I ja hageja taotlused kassatsiooniastme menetluskulude väljamõistmiseks tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemustest. Ants Kull, Henn Jõks, Lea Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.