3-22-2610/136 - Planeerimine ja ehitus - Planeeringud - Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

lahend.ee

531.DP algatamist ei muuda õigusvastaseks asjaolu, et see toimus ajal, mil sai juba arvestada Pärnu linna 01.06.2021 kehtestatud uue üldplaneeringuga. Haldusakti ei muuda õigusvastaseks ka see, et uue DP koostamist alustati olukorras, kus oli lõpetamata sama ala kohta 27.02.2012 algatatud detailplaneering. Kuna kinnisasja omanik oli vahetunud ning temal oli huvi rajada teistsugune hoone, ei olnud mõistlik varasemat menetlust jätkata. Kaebaja leiab ekslikult, et vastavalt Pärnu Halduskohtu 18.05.2001 otsusele asjas nr 331/2001 oli ainsaks võimaluseks koostada detailplaneering, mis võimaldaks rajada varem Eesti Punase Risti taotletud büroohoone. Kinnistu omanikul on õigus oma plaane muuta. Linn on kaalunud ja põhjendanud Kuninga tn 30a kinnistu sihtotstarbe muutmist ühiskondlike ehitiste maast ärimaaks. Muutmine on kooskõlas Pärnu linna üldplaneeringuga, mille kohaselt sobivad segahoonestusega alale majutusasutused ja seda tüüpi ettevõtlus on piirkonda üldiselt sobilik, toetab piirkonna arengut ning on seotud olemasoleva majutushoone kasutusvõimaluste laiendamisega. Arvestades kinnistute paiknemist, on DP lahendus mõistlik ning kooskõlas kolmandale isikule kuuluvate kinnistute maakasutuse loogikaga. See, et kaebajale see lahendus ei meeldi, ei tähenda, et otsuste langetamisel tuleks lähtuda tema seisukohtadest. DP on kooskõlas muinsuskaitse nõuetega. Kohus nõustus Muinsuskaitseameti seisukohaga, et Kuninga tn 30a on ümbritsetud Kuninga, Pühavaimu, Hospidali ja Rüütli tänavate äärsetest hoonestatud kinnisasjadest ja jääb nendega suurel määral tänavavaadetes varjatuks või on mõju marginaalne. Kavandatud hoonemahus ei ole riivatud muinsuskaitseala sisevaateid, samuti ei teki avalikust ruumist negatiivset mõju vanalinna miljööle. Tegu pole suure ehituskompleksiga, vaid kahe suhteliselt väikesemahulise sisuliselt iseseisva ja omavahel ainult II korruse tasemel klaasgaleriiga ühendatud hoonega. Uusehitise püstitamine ajalooliste kinnistute hoovialale ei riku kaebaja õigusi, sest kavandatav hoone ei vähenda ajaloolise linnaruumi väärtusi, vaid tekitab pigem võimaluse väärindada ajaloolist keskkonda kvaliteetse kaasaegse arhitektuuriga. Muinsuskaitseameti eritingimusi arutanud komisjoni seisukohad on erinevalt kaebaja väidetest leidnud eritingimustes kajastamist. Alusetu on ka kaebaja seisukoht, et majutushoone katusele ette nähtud väljaehitused on vastuolus muinsuskaitse nõuetega. Muinsuskaitseamet kui selle valdkonna asjatundja leiab vastupidist. Kaebajal ei ole õigus ka insolatsiooniga seotud küsimustes. Kaebajal puudub eraõiguslik õigus nõuda kolmandalt isikult, et hoone ei ületaks teatud kõrgust. Puudub avalik-õiguslik alus nõuda, et rajatav hoone ei ületaks kunagise katlamaja või praeguse büroohoone kõrgust. Seetõttu oli vastustajal õigus arvestada kolmanda isiku sooviga. Seejuures tuli kaaluda ka kaebaja huve. Nähtuvalt DP menetluses koostatud TIB OÜ insolatsiooniuuringust on planeeritava hoone rajamisel minimaalne normatiivne insolatsiooni kestus (minimaalselt 2 h 30 min ühes toas või 2 h kahes toas) tagatud kõigis Pühavaimu tn 16 korterites. Lisaks on uuringuga tuvastatud, et kuigi Pühavaimu tn 16 hoone osades korterites väheneb insolatsiooni arvestuslik kestus, siis jääb see lubatu piiresse (maksimaalne lubatav vähenemine on 50%). Kaebaja ei ole ühegi tõendiga neid asjaolusid ümber lükanud. Kohtupraktikas on leitud, et linnas elav isik peab taluma linnaruumis ja tihehoonestusalal hoonete üksteise lähedusse püstitamisel paratamatult tekkivaid mõjutusi. Järelikult puudus vastustajal kohustus lähtuda otsuse tegemisel kinnistul varasemalt asunud hoone kõrgusest. Linnakeskkonnas ei ole kellelegi garanteeritud, et tema maja kõrvale ei ehitata ega muudeta tema maja akendest või muudest kohtadest avanevaid vaateid või et tema maja suunas 3(22)

3-22-2610 asuvasse teise hoone seintesse ei tehta aknaid. Sellist piirangut kaebaja kaitseks ei tulene servituudist ega mõnest planeeringust. Vastustajal puudus kohustus eelistada kaebaja privaatsust teise kinnistu omaniku huvidele omada päevavalgust hoonesse laskvate akendega hoonet. Kasutada saab kardinaid või sarnaseid varjeid. Kaebaja leiab ekslikult, et tema kinnistuga külgnev kavandatava hoone sein on piirirajatis asjaõigusseaduse (AÕS) § 151 mõttes. Kuninga tn 30a kinnistule nõukogude okupatsiooni ajal ehitatud katlamaja kaebaja krundi poolne külg ehitati mitte piirirajatisena, vaid iseseisva hoone seinana tänasele Kuninga tn 30a krundile. Asjaolu, et katlamaja sein asus väga lähedal krundi piirile (aga mitte piiril endal), ei tähenda, et tegemist oleks kruntide piirile mõlema krundi omaniku huvides püstitatud piirirajatisega. Sein ei anna Pühavaimu tn 16 omanikule täiendavat ehitusõigust ega vetoõigust Kuninga tn 30a krundile rajatava hoone üle. Kaebaja kuur on ehitatud pärast katlahoone püstitamist, kasutades katuse toestamiseks katlamaja seina. Ei ole andmeid, et katlamaja püstitati kaebaja krundile piirinaabrite sõlmitud kokkuleppe alusel piirirajatisena. AÕS § 148 lg 2 järgi peab naaberkinnistu omanik taluma tema kinnistule osaliselt ulatuvat kaebaja kuuri, kuid see ei anna kaebajale õigusi laiendada olemasolevat hoonet. Uue ehitise püstitamisel kaebaja olukord paraneb, kuna ta ei pea enam taluma tema kinnistule ulatuvatest naaberkinnistu hoone räästaist valguvat vett. DP ei pidanud ette nägema tulemüüri püstitamist. Kaebaja ei saa dikteerida naaberkrundil ehitamise ulatust. Tulemüüri korral saavutaks kaebaja oma õiguslikult mitte tagatud eesmärgi takistada naabril ehitada tema krundiga piirnevasse seina aknaid ning toetada oma kinnistule ehitatavat võimalikku uut või olemasolevast kuurist suuremat ehitist selle vastu. Kohtupraktikas on leitud, et negatiivsed mõjutused (sh akende ehitamise korral naaberkrundi privaatsuse vähendamine) ei kujuta endast omandiõiguse rikkumist, kui mõjutuse põhjustanud kinnistu omanik kasutab oma kinnisasja omandiõiguse piirides ja õiguspäraselt. Tule levikut saab takistada ka teiste ehitustehniliste vahenditega, mistõttu pole põhjust naaberkinnistu omaniku omandiõigust riivata. Tuleohutuse nõuetest kinnipidamine tuleb tagada ehitusloa menetluses. Korralduses on põhjendatud, miks kooskõlas üldplaneeringuga ei looda Kuninga tn 30a krundile parkimiskohti. Isikul ei ole õigust nõuda oma naaberkrundile parkimiskohti. Rahandusministeerium andis DP-le heakskiidu õiguspäraselt. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-22-2610 Sõltumata eeltoodust jättis halduskohus hindamata kaebaja väite, et vastustaja eksitas kaebajat DP menetluses, kui jättis Pühavaimu tn 16 liitmata DP alasse viitega, et planeeringulahenduses käsitletakse külgnevate kinnistutega seonduvat; samas seda ei tehtud. Vastustaja jättis DP-s käsitlemata naabrite vahelised küsimused ühisel piiril ehitamiseks. Ebaõige on seisukoht, et naabri omandiõigus on piiramatu ning kaebaja õigustest tähtsam. DP on omavalitsuse, mitte omaniku tegevuskava. Riigikohus on 30.03.2021 otsuses nr 3-18-1901 märkinud, et isik ei saa endale võimalikult suure ehitusõiguse tagamiseks nõuda, et naaber loobuks tulevikus oma ehitiste laiendamisest krundipiiril(e), välja arvatud juhul, kui selleks annavad põhjust piirkonna omapära või muud kaalukad asjaolud. Kaebaja on õigustatud nõudma, et planeeringulahendus ei rikuks tema subjektiivseid õigusi ning et tema huve planeeringu kehtestamisel kaalutaks. Linn pidanuks uurimispõhimõttest tulenevalt kindlaks tegema, et kaebajal on soov püstitada ühisele piirile 2-korruseline kõrvalhoone, nagu on näiteks Kuninga tn 24 ja Rüütli tn 41 hoovides. See soov oli linnale juba varem teada ja muinsuskaitselisi takistusi selleks ei esine. Kõrvalhoone laiendamist on takistanud naaberkrundi senise hoone aknaavad ja küsimuse DP-s lahendamata jätmine. Kuninga tn 30a kinnistule püstitatava majutushoone välisseina maast laeni akna- ja ukseavade ning lodžade ehitamine ei võimalda kaebaja plaanidel realiseeruda. Linn ei tohtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p 5 järgi jätta naabrite konkureerivaid huve ja konflikti DP-s lahendamata. Otsuses nr 50 leidis linn, et võrdsuse tagamiseks peavad mõlemad naabrid saama piirile oma ehitise püstitada. Ei ole põhjendatud, miks Pühavaimu tn 20 ja Kuninga tn 30a piiril on tulemüür, kaebaja piiril aga mitte. Kaebajat on seega ebavõrdselt koheldud. Asjaolu, et Päästeamet kooskõlastas DP laheduse, ei muuda DP-d õiguspäraseks. Tulemüüri rajamine on muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 2 p 3 järgi ka avalikes huvides. Kuninga tn 30a majutushoone seinaakendele oleks alternatiivseid lahendusi (katuseaknad ja valgusšahtid, mis on ajalooline tava). Kolmanda isiku väide, et see muudaks tema arenduse majanduslikult mõttetuks, on tõendamata. Kuninga tn 30a kinnistu sihtotstarbe muutmisel kaob lähipiirkonnast ära ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnistu, mis on vastuolus ÜP-ga, see hoiaks piirkonda mitmekesisena ega laseks ärilisel sihtotstarbel domineerida ning võimaldaks vanalinna kasutust ka mitteärilistel eesmärkidel. Muinsuskaitseamet on kooskõlastanud DIVI Projekt OÜ koostatud muinsuskaitse eritingimused, ilma et oleksid täidetud 25.05.2021 ja 29.06.2021 kooskõlastamise protokollides esitatud nõuded. DP on vastuolus Pärnu muinsuskaitseala põhimääruse § 10 lg 3 p-ga 5. Pärnu vanalinna ehitustraditsiooni kohaselt ehitatakse hoonekvartali sees olevale kinnistule oluliselt madalama ja väiksema ehitusaluse pindalaga ehitisi võrreldes tänavaäärsete majade mahtudega, vt ka Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-187-13, p 14. Ajaloolise kvartali südames uusehitise mahtude kavandamisel ei ole õige lähtuda maksimaalsest täisehitusprotsendist. Ebaõige on pidada Muinsuskaitseameti arvamusi eksperthinnanguks, kuna amet osales kooskõlastajana menetlusosalise rollis. Pärnu muinsuskaitseala kaitse eesmärgiks on maksimaalselt säilitada vanalinnas elamisvõimalusi. Rikutud on kaebaja õigust piisavale insolatsioonile. Uurida tuli, kuidas muutub planeeritava hoonega (kõrgus 10,5 m) insolatsioon võrreldes varem olnuga, s.o võrreldes katlamajaga (kõrgus 5 m), mitte ebaseadusliku büroohoonega. Halduskohus ei hinnanud selles osas tõendeid piisavalt põhjalikult. TIB OÜ insolatsiooniuuring ei sisalda õiguspäraseid andmeid Pühavaimu tn 16 kinnistule langeva esialgse insolatsiooni kogukestuse kohta. Kuna uuringu täpsuse veapiir oli 5 minutit ja võrdluse aluseks võeti ebaõige kõrgus, mõjutas see tulemusi vähemalt korteriks nr 4 nimetatud eluruumi puhul, kus on insolatsioon tagatud 1 tund ja 57 minutit, mis on vähem kui miinimum. Kaebaja huvi seoses Kuninga tn 30a hoone aknaavadega ei ole seotud ainuüksi privaatsuse tagamise sooviga, vaid õigusega ehitada tulevikus kinnistu piirile 2-korruseline kõrvalhoone. 5(22)

3-22-2610 Kardinate kasutamine vähendab loomulikku päikesevalgust elamus ja põhjustab kaebajale põhjendamatut rahalist kulu suurema elektritarbimise tõttu. Majutusasutustes käib pidev sigin ja sagin ööpäev ringi, mitte üksnes õhtuti. Kaebaja iga liigutus talle kuuluvas sisehoovis oleks Kuninga tn 30a majutushoone akendest igal ajal nähtav. Kaebaja privaatsus ei kao „mõneti“, nagu vastustaja väidab, vaid täielikult. Kaebajat koheldakse selles osas ebavõrdselt teiste naabritega. Praegusel ajal kasutavad mõlemad piirinaabrid Kuninga tn 30a kinnistul asuvat välisseina oma kinnisasjal asuvate hoonete tarbeks. Sellele kohaldub AÕS § 151. Kaebaja ei ole kuuri ehitanud, see ehitati konstruktiivselt kokku katlamajaga nõukogude okupatsiooni ajal enne, kui kinnistu kaebajale tagastati. Ehitusinsener OÜ 15.10.2021 arvamuse kohaselt asuvad Pühavaimu tn 16 kõrvalhoone laepaneelid Kuninga tn 30a välisseina sees, mitte ei toetu sellele seinale, nagu leidis ekslikult halduskohus. Kaebaja kõrvalhoonel puudub tagumine sein. 1996. aastal maa kinnistamisel sõlmisid tolleaegsed piirinaabrid kokkuleppe, et ühine piir tõmmatakse mööda katlamaja välisseina. Juhul kui ringkonnakohus leiab siiski, et kohalduvad AÕS § 148 lg-d 1 ja 2, tuleb arvestada, et Kuninga tn 30a kinnistu omanik võib hakata kaebajalt tulevikus nõudma rahalist hüvitist Kuninga tn 30a kinnistul asuva välisseina kasutuse ning üle selle kinnistu ulatuvate laepaneelide eest, mis rikuks kaebaja omandipõhiõigust. Järelikult tuleb kaebaja kõrvalhoone lahti ühendada naaberkinnistu hoonest ja see tulnuks lahendada DP-s. Kuninga tn 30a kinnistule kavandatud majutushoone välissein Pühavaimu tn 16 ja Kuninga tn 30a vahelisel kinnistu piiril peab toimima tulekindla seinana ning siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 14 lg 12 järgi ei ole sellesse avade ehitamine lubatud. Linn rikkus parkimiskohtade küsimuses kaalumis- ja põhjendamiskohustusi. Parkimisnormide kohane parkimiskohtade ettenägemine Kuninga tn 30a kinnistul vähendaks Kuninga tn 30a kinnistu täisehitust, millega omakorda kaitstakse kaebaja subjektiivset õigust, et tema kinnistu lähedusse ei ehitata liiga palju. Kolmanda isiku menetluskulusid tulnuks rohkem vähendada.

3-22-2610 Apellandi hilinenult esitatud tõendid tuleb jätta vastu võtmata. Kaebaja oleks need saanud esitada DP menetluses või hiljemalt esimese astme kohtu menetluses. Kaebaja on esitanud apellatsioonimenetluses ka uusi väiteid, mis tuleb jätta tähelepanuta. Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2011 otsuse haldusasjas nr 3-08-1855 resolutsioonist nähtub selgelt, et Pärnu Linnavolikogu 18.06.2009 otsus nr 50 tühistati tervikuna. Kui kaebaja tolles asjas ei olnud sellega nõus, tulnuks tal otsus edasi kaevata. Vastustaja ei pidanud liitma Pühavaimu tn 16 kinnistut DP-alasse. DP kehtestamisel käsitleti Pühavaimu tn 16 kinnistuga seonduvat osas, milles see omas puutumust Kuninga tn 30a hoonega. Kaebaja väide tema kinnistul asuva kõrvalhoone 2-korruseliseks ehitamise kohta on eluliselt ebausutav, otsitud ja kiuslik. Pühavaimu tn 16 kõrvalhoonet pole võimalik ehitada selliseks, nagu on kaebaja poolt võrdluseks toodud Kuninga tn 24/2 lühiajalise majutuse hoone või Hommiku tn 17 ärihoone, mis mõlemad on palju suuremad kui kaebaja kuur. Varasemates menetlustes pole kaebaja oma sellist ehitussoovi väitnud ja hilinenud väide tuleb kohtul jätta tähelepanuta. Ringkonnakohus märkis 28.01.2011 otsuses nr 3-08-1855, et linn ei ole hinnanud, kui reaalseks võib pidada kaebaja huvi ehitada oma kuurid 2-korruseliseks. Samuti ei olnud ringkonnakohtule selge, miks on vastustaja pidanud võimalikuks lubada 2korruselise kuuri ehitamist, kui linna esindaja seletuste kohaselt ei ole taolised kuurid kõnealuses piirkonnas tavapärased. 09.06.2016 koosolekul märkis kaebaja esindaja, et kuurile teise korruse ehitamine ei ole enam aktuaalne. Ka ca 15 aastat hiljem pole kaebaja astunud samme, et oma väidetavat ehitussoovi realiseerima hakata. Kunagisel katlamajal olid aknad vaatega kaebaja kinnistu, hoone ning kuuride poole, mistõttu ei oleks kaebaja saanud ka varem oma kuure 2-korruseliseks ehitada või praeguseid kuure lammutada ja uusi ning suuremaid ehitada, sest need oleks ära varjutanud vana katlamaja aknad, ilmselt saaks varjutatud ka Kuninga tn 30a hoone kõrval paikneva Rüütli tn 37 hoone rõdu ja aknad. Pühavaimu tn 16 kuuride netopinnaks on 22,3 m2, s.o need on oma mõõtmetelt väga väikesed ning nende suuremaks ehitamine ilma naabreid kahjustamata ei ole võimalik. Kuure ei saa tuleohutuskuja vajaduse tõttu laiemaks ehitada, sest kuuride vahe kaebaja eluhoonega on väike. Vastustaja on 22.05.2024 selgitanud, et piirkonna hoonestuslaad ei toeta 2-korruselisi abihooneid krundi piiril. DP menetluses arutati tulemüüri rajamise küsimust ja leiti, et tuleohutus on tagatav ka muude ehituslike meetmetega. DP seletuskirjas on märgitud, et täpsemad põhimõtted ja lahendused tule leviku tõkestamiseks antakse ehitusprojektis. Seonduvalt Kuninga tn 30a aknaavadega on kaebajale juba vastu tuldud – tema poole suunatud hoone aknad on avatavad ainult personali poolt ühekaupa ning vaid akende pesuks. Pühavaimu tn 16 hoone aknad on enam kui 10 m kaugusel Kuninga tn 30a hoone seinast. Pärnu kesklinna tiheasustusala kontekstis ei ole kohane rääkida privaatsuse probleemist või kaebaja õiguste riivest. Kaebaja soov aknad rajamata jätta piiraks ebaproportsionaalselt kolmanda isiku õigusi ning takistaks majutushoone tavapärast toimimist. Pühavaimu tn 16 korterid ja hoone sisehoov on ka praegu avatud kõrvalhoonete akendele, mistõttu on teatav privaatsuse vähenemine paratamatu. Väär on kaebaja väide, et aknaavasid ei ole kavandatud Pühavaimu tn 20 suunal. Tulemüür on vastu Pühavaimu tn 20 krunti olemas juba varasemast. Kaebaja ei saa dikteerida vastustajale, milline peaks olema tuleohutuse lahendus. Vastustaja ja täiendavalt Rahandusministeerium on asjakohaselt põhjendanud, miks on lubatav Kuninga tn 30a kinnistu sihtotstarbe muutmine ühiskondlike ehitiste maast 100% ärimaaks. Halduskohus nõustus nendega õigesti. Muinsuskaitseamet on DP õiguspäraselt kooskõlastanud. Õiguslikult siduvaks ning DP-d mõjutavaks saab pidada üksnes muinsuskaitse eritingimusi, mistõttu ei ole varasemad kooskõlastamise komisjoni protokollid asjakohased. Kaebaja väited kvartali südame täisehituse protsendist on uued ja apellatsiooniastmes hilinenud. Eritingimustes on täisehituse protsenti selgitatud ja peetud 7(22)

3-22-2610 sellekohane huvi. Iga menetlusosaline peab oma huvid seoses oma kinnistul ehitamise võimaliku sooviga kaalumiseks ja otsustamiseks ise esile tooma. Kaebaja osales aktiivselt planeerimismenetluses, esitades palju pöördumisi vastustajale, Muinsuskaitseametile, Rahandusministeeriumile ning tuues nendes välja arvukalt vastuväiteid planeeringu kavandile, sh oma huvide rikkumisi. Samas on kaebaja 2-korruselise kõrvalhoone püstitamise väidetava soovi osas oma huvide rikkumist hakanud rõhutatult välja tooma alles apellatsioonimenetluses. Nõnda ei ole näiteks Rahandusministeerium oma muudes aspektides üksikasjalikus ja põhjalikus 21.10.2022 kirjas, milles kontrolliti järelevalve korras DP õiguspärasust ja kiideti see heaks, kaebaja seda väidet üldse hinnanud. Rahandusministeerium ei saanudki seda teha, sest kaebaja polnud sellele väitele tuginenud. Kaebaja sellekohasest soovist oli juttu küll varasemas, büroohoonet puudutavas planeerimismenetluses, kuid Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnas 09.06.2016 toimunud koosolekul selgitas kaebaja esindaja, et kuurile teise korruse peale ehitamine pole enam aktuaalne. Kui omanik ise kinnitab, et tal pole enam huvi ehitada kuurile teist korrust, ja toob oma huvide riivena esile hoopis muid teemasid, ei ole haldusorganile ette heidetav, et ta ei kaalu planeeringu kehtestamisel isiku sellist väidetavat huvi. Ilmselt loobus kaebaja sellele tuginemast, kuna ringkonnakohtu otsusest asjas nr 3-08-1855 oli aru saada, et kaebaja sellekohane huvi ei ole tõsiseltvõetav vastuargument Kuninga tn 30a kinnistule sellise hoone rajamisele, millel oleks teisel korrusel aknad. Lisaks tuleb märkida, et olukorras, kus kuur asub Pühavaimu tn 16 eluhoonele üsna lähedal, on raske uskuda, et omanikul oleks tegelikku soovi kõrvalhoonet suurendada ja oma õueala selle võrra vähendada, arvestades mh tuleohutuse tagamise nõudeid. Apellatsioonkaebuses on toodud näiteid 2-korruselistest kõrvalhoonetest kõnealuses piirkonnas (ärihoone, lühiajalise majutuse hoone), kuid need pole oma otstarbelt ja suuruselt võrreldavad kaebaja kuuriga. Kaebaja pole asunud koostama ehitusprojekti ega esitanud taotlusi projekteerimistingimuste jm vajalike lubade saamiseks, et oma väidetavat huvi realiseerima hakata. Olukorras, kus kuurile teise korruse peale ehitamine või uue 2-kordse hoone rajamine varjaks Kuninga tn 30a hoone teise korruse aknad, on ebatõenäoline, et kaebaja saaks sellise ehitise rajamiseks loa. Seda kinnitavad täiendavalt Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna arhitekti 22.05.2024 vastuses (dtl 1120) toodud kaalutlused, miks laiendamine ei sobiks kõnealusesse piirkonda. Juba asjas nr 3-08-1855 selgitas vastustaja ringkonnakohtule, et piirkonnas pole 2-korruselised kuurid tavapärased, seega on linn väljendanud seda seisukohta juba varasemas menetluses.

3-22-2610 tulemustega, ei tähenda, et linn või halduskohus oleks midagi õigusvastast teinud. Kaebajal on õigus, et linn pidi kaalumisel ka tema huve arvestama ja huvide vahel tuleb leida optimaalne tasakaal, kuid ei ilmne, et kaebaja seisukohad oleks ilma igasuguse sisulise analüüsita kõrvale jäetud. Siinses asjas on oluline võtta arvesse, et Kuninga tn 30a krundil asus varem katlamaja (boilerjaam), mis lammutati, ja asemele ehitati büroohoone, mis plaaniti vaidlustatud planeeringuga lammutada ja ehitada asemele majutushoone. Kaebaja kuur on kogu aeg asunud vastu naaberkinnistu hoone seina ning ka kunagisel katlamajal olid aknad vaatega kaebaja kinnistu, hoone ning kuuride poole nagu ka praegusel büroohoonel ja planeeritaval majutushoonel. Seejuures on ka kaebaja ise olnud planeerimismenetluse käigus seisukohal (DP toimiku dokument nr 98, 15.05.2022 seisukohtade kokkuvõte), et õiguste kaalumisel ja muudatuste käsitlemisel tuleb aluseks võtta ehitiste seisund, mis oli Pühavaimu tn 16 kinnistu Xle 1996. a-l tagastamise ajal (siis oli katlamaja). Järelikult ei too vaidlustatud planeering kaebaja kuuri osas sisuliselt kaasa olemuslikku ja suurt muudatust võrreldes varasemaga (majutushoone kõrguse ja sellega seotud kaebaja hoone insolatsiooni küsimust käsitleb ringkonnakohus allpool eraldi). Eelnevast lähtuvalt pole huvide kaalumise kontekstis alust kaebaja etteheidetel, et kolmas isik saab õiguse püstitada vastu kaebaja kinnistut hoone, aga kaebaja justkui ebaõiglaselt ei saa oma kuuri laiendada või selle asemele uut ja kõrgemat hoonet ehitada. Kaebajal on oma kinnistul eluhoone juba olemas ja ehitusõigus olulises osas seega realiseeritud, nagu ka halduskohus õigesti välja tõi. Kaebaja tugineb põhjendamatult otsuses nr 50 toodud seisukohale, et tasakaalustatud lahenduse leidmiseks on otstarbekas, et tulenevalt võrdse kohtlemise printsiibist peavad mõlema kinnistu omanikud saama ehitada hooned vahetult nendevahelisele piirile. Vastustaja sellise varasema seisukoha on ringkonnakohus tunnistanud asjas nr 3-08-1855 tehtud otsuses ekslikuks ning tühistanud sellele seisukohale tuginenud kaalutlusotsuse. Ilmselgelt ei tohtinud haldusorgan ega halduskohus siinses menetluses korrata varasemat viga. Kaebaja väide, et korraldus piirab 2korruselise kuuri rajamise võimaluse kaotamise tõttu ebaproportsionaalselt kaebaja PS §-ga 32 tagatud omandipõhiõigust, on seega kokkuvõttes põhjendamatu. Tuleohutus ja tulemüür

29.Ringkonnakohtu algatusel asjas määratud ekspertiisi tulemus kinnitab, et insolatsiooni nõuded on täidetud sõltumata sellest, kas planeeritava ehitise kõrgust võrrelda olemasoleva büroohoonega või varem seal olnud katlamajaga, ning sõltumata sellest, kui kõrget ja milliste mõõtmetega hoonet hoovi poole plaanitakse. Nimelt ekspertide poolt täiendavatele küsimustele antud vastuse kohaselt on insolatsioon tagatud täies ulatuses hoone Pühavaimu tn poolsele ehk läänepoolsele fassaadile langeva päikesevalgusega ja planeeritav majutushoone ei mõjuta lõppkokkuvõttes üldse kaebaja elamu insolatsiooni vastavust standardi ja ROPKA juhendi nõuetele. Kohus nõustub eksperdiarvamusega, et 50% vähenemise kriteerium puudutab seda tuba (akent), mis võetakse insolatsiooni arvestamisel aluseks, s.o siinsel juhul Pühavaimu tn poolseid aknaidt, mitte hoovipoolset (kolmanda isiku kinnistust mõjutatavaid) aknaid, mistõttu polegi standardi kontekstis tähtis, kas hoovi pool väheneb insolatsioon enam kui 50%. Vale on kaebaja seisukoht, et insolatsioon ei tohi väheneda üle 50% üheski Pühavaimu tn 16 elamus asuvas elutoas, töötoas, magamistoas ega köögis. Kuna juhend ei nõua insolatsiooni ajalist tagatust igas toas, vaid sõltuvalt korteri suurusest teatud arvus tubades, siis ei saa ka 50% kriteerium kehtida iga toa kohta. Majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 3 lg 3 sätestab küll, et eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumi tuulutamiseks ning tagab ruumis piisava loomuliku valguse, kuid see norm ei reguleeri insolatsiooni kestust. Insolatsiooni kestuse nõuded põhinevad ehitusseadustiku §-l 7, mille kohaselt tuleb ehitis projekteerida ja ehitada ning korras hoida hea tava kohaselt. Insolatsiooni puhul kajastavad hea tava ROPKA juhend ning standard EVS 894:2008. Ringkonnakohus leiab, et eksperdiarvamuse ülaltoodud järeldused on tervikuna usaldusväärsed. Õige on see, et standardi kohaselt peavad arvutused olema kontrollitavad. Ekspertide slaididel on kellaaegadega varjude kujutised, mille alusel saab kontrollida

37.Iseenesest on õige kaebaja väide, et segahoonestusala juhtotstarbe eesmärgiks on mh tagada erineva sihtotstarbega kinnistute olemasolu, kuid nõustuda ei saa sellega, et ÜP eesmärgiks on säilitada konkreetsetel kruntidel olemasolevad sihtotstarbed. Vastustaja on õigesti pidanud majutusasutuse loomist ÜP-s ette nähtud juhtotstarbega kooskõlas olevaks ning linna arengu vajadustele vastavaks. ÜP seletuskirja peatükis 4.3.2 on märgitud, et kõnealune maa-ala on funktsionaalselt mitmekülgne piirkond, kus erinevad otstarbed on omavahel läbi põimunud, luues aktiivses kasutuses oleva ja mitmekülgse linnakeskkonna; maa-ala arendamise eesmärgiks on muu hulgas seatud aktiivses kasutuses oleva, mitmekülgse ning atraktiivse linnakeskkonna arendamine, erinevate kokkusobivate funktsioonide koosmõju abil linnakeskkonna elavdamine; maa-alale sobivad ametiasutused, kultuuri-, spordi-, haridus- ja meelelahutusasutused, kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutusasutused, elamud, väikeettevõtluse ja büroohooned, transpordi kasutust teenindavad hooned, riigikaitsehooned ja muud keskusesse sobiva maakasutuse juhtotstarbega alad. Ühiskondlike ehitiste maa moodustab ülaltoodud võimalikest sihtotstarvetest vaid osa ning pole alust nõuda, et see säiliks just kolmanda isiku kinnisasjal. Asjaolu, et DP-ga hõlmatud kinnistu kõrval asuvad ärimaa sihtotstarbega kinnisasjad, ei tähenda, et kolmanda isiku kinnisasjal peaks tingimata säilima olemasolev sihtotstarve või saaks seda muuta üksnes mõneks muuks maaks peale ärimaa. Oluline on see, et sihtotstarbe muutmine ärimaaks sinna majutusasutuse rajamise eesmärgil on konkreetsel juhtumil avalikke huvisid ja eraisikute huvisid sobivalt tasakaalustav ning linnaruumi sobiv, sh Pärnu vanalinna vajadustele vastav lahendus. Korralduses märkis linn, et seda tüüpi ettevõtluse arendamine on piirkonda üldiselt sobilik, toetab piirkonna arengut ja on seotud olemasoleva majutushoone kasutusvõimaluste laiendamisega. Need on lubatavad ning asjakohased kaalutlused senisest sihtotstarbest loobumiseks. Muinsuskaitse eritingimused

42.See, et välja pole toodud võrdlusi kvartalite südamike ehitusmahtude kohta, ei oma määravat tähtsust. Kaebaja on selle asjaolu välja toonud alles apellatsioonkaebuses, mitte pöördumistes Muinsuskaitseameti ja vastustaja poole, mistõttu nad pole saanud selle väite kohta kaebajale põhjendusi esitada. Lisaks tuleb märkida, et kaebaja pole esitanud oma väidete kinnituseks tõendeid. Eeltoodud põhjustel pole kohtul tarvis asuda üksikasjalikumalt uurima kvartali südamike täisehitusprotsenti Pärnu vanalinnas, sh kolmanda isiku vastuväidet, et näiteks Hospidali tn 6a krundi (mis asub samuti kvartali südamikus) täisehitus on 98%. Lisaks tuleb tõdeda, et olukorras, kus kvartali südames oleva hoone maht ja kõrgus ei kahjusta muinsuskaitseväärtuste üldist vaadeldavust ning kvartal koosneb erinevast ajastust pärit ja erineva kõrgusega hoonetest (sh 3- ja 4-korruselised hooned Rüütli tn ääres, vt muinsuskaitse eritingimuste lk 14), pole alust pidada Muinsuskaitseameti ega linna muinsuskaitse alaseid kaalutlusi meelevaldseks ja muinsuskaitseala põhimäärust rikkuvaks, mis saaks kaasa tuua DP õigusvastasuse. Muinsuskaitseameti esindaja selgitas Rahandusministeeriumi heakskiidu menetluses, et kinnistul oli kunagi katlamaja, kuid see ei olnud kultuuriväärtuslik. Selleks, et vanalinn säiliks, tuleb teatud muudatusi lubada. Juba enne detailplaneeringu algatamist räägiti läbi ja lepiti kokku, et uus hoone peab olema eristatav ja kaasaegne. Planeeringu koostamise aluseks on muinsuskaitse eritingimused. Seal analüüsiti nii hoone kõrgust kui täisehitust. Muinsuskaitseamet leidis, et uus hoone ei tohiks olla oluliselt kõrgem olemasolevast. Muinsuskaitseamet kooskõlastas nii eritingimused kui ka detailplaneeringu. Kaitsekorra uuendamisega seotud analüüsid on näidanud, et Pärnu vanalinnale on kinnistute suur täisehitus loomuomane. Seega antud asukohas suurem krundi täisehitusprotsent on põhjendatud. Uue hoone kõrgus ei domineeri ajaloolise hoonestuse üle. Rahandusministeerium leidis DP-d heaks kiites põhjendatult, et kavandatava hoone puhul on mõju suurem kui ühekorruselise hoone puhul, kuid vastavalt analüüsile jääb mõjutus ikkagi normide piiridesse.

Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED