Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

KAEBAJA SEISUKOHAD

16.08.2021 ja enne viimase detailplaneeringu algatamist temaga ei kohtutud, kuigi ta selleks XXX omanikuna soovi avaldas.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

kinnistu detailplaneeringu menetluses pidepunktiks olevaid arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, sest detailplaneering saab määrata ehitusõigust üksnes oma planeeringualal.

Samuti ei ole privaatsuse vähenemine käesoleval juhul ülemäära suur. XXX hoone on korterelamu, mistõttu kasutavad seda juba täna erinevad leibkonnad ja seega teevad nii hoovi kui ka korterite kasutajad kasutusprivaatsuses juba täna järeleandmisi. Samuti tuleb mõista, et kavandatava Kuninga tn 30a hoone on detailplaneeringuga kavandatud majutushooneks, mistõttu on ilmne, et kui isegi selle hoone aknad peaksid avanema XXX kinnistu suunas, siis majutusruume kasutatakse eelkõige hilistel õhtutundidel, mis ajal XXX sisehoovi kasutamine on vähetõenäoline.

ei saa olla hoone või selle sein (vt. Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2007 otsus asjas nr 3-061860, p 8). Detailplaneeringu realiseerimisel tuleb piirinaabritel vajadusel kokku leppida viis, kuidas antud küsimus lahendatakse ehituslikult, kas vajadus on naaberkinnisasja kasutamine asjaõigusseaduse § 147 mõttes või kuidas asja edaspidi kasutatakse. Detailplaneering ei asenda omanike nõusolekuid või tahteavaldusi ehk detailplaneeringu elluviimisel tuleb naabritel asjakohastel juhtudel kokkulepeteni jõuda, kuid asjaolu, et detailplaneeringu koostamise menetluses ei ole niisuguseid tahteavaldusi antud ehk ehitustehniliselt kõikides detailides kokku lepitud, ei anna kaebajale õigust korraldada naaberkinnistul ehitustegevust. Kaebajal on õigus astuda välja üksnes enda õiguste (nt omandipõhiõiguse) ja huvide kaitseks, kuid praegusel juhul on detailplaneeringuga tema õigused kaitstud ja huvid tagatud. Kaebajale kuuluva XXX kinnistul asuva kuuri osas on detailplaneeringu seletuskirja leheküljel 8 antud kaks alternatiivset ehitusinseneri väljatöötatud viisi, millega on võimalik tagada kaebajale kuuluvate kuuride säilimine. Detailplaneering ei anna õigust muuta XXX kinnistul asuvat vara. Nii vaidlustatud haldusaktis kui ka detailplaneeringus on toonitatud, et Kuninga tn 30a hoonestuse rajamisel tuleb tagada, et naabrite (XXX omaniku) õigused ei saaks hoone ehitamisel kuidagi rikutud. See tähendab, et Kuninga tn 30a kinnistu omanikul tuleb ehitustehniliselt lahendada hoonete lammutamine nii, et XXX kinnistul asuv kuur ei saaks kahjustatud. Juhul, kui kaebaja arvab, et tal on temale mittekuuluva seina osas otsustusõigus ehk see on ka tema omandis, siis ta ei saa niisugust vaidlust üle kanda detailplaneeringu koostamise menetlusse, vaid tal tuleb enda õiguste kaitseks pöörduda maakohtusse. Detailplaneeringu koostamine ja kehtestamine ei eelda kinnistute omanike nõusolekuid või muus viisil tekkinud võimalike kaasomanike tahteavaldusi (vt PlanS § 133 lg 1) - detailplaneering on kohaliku omavalitsuse, mitte arendaja tegevuskava, mis tähendab, et kõik, sh kinnisvara omanikud, saavad detailplaneeringu menetluses kaasa rääkida arvamuste kujul üksnes enda õiguste ja huvide raamides ja piirides.

Vastustaja leiab, et kaebaja eksib oma seisukohtades selles, et nii Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitseala põhimäärus kui ka Pärnu linna üldplaneering 2025+ on seadnud eesmärgiks Pärnu vanalinna kuju, tänavate ja krundistruktuuri ning seal asuvate hoonete taastamise. Nende dokumentide eesmärk on olemasoleva säilitamine ja üksnes oluliste osade taastamine. Hoone sisehoovide suurust ei saa pidada oluliseks osaks, mida tuleb taastada, ning see ei ole iseenesest avalikes huvides. Vastustaja märgib, et kaebajal puudub õigus nõuda, et Kuninga tn 30a kinnistut ei hoonestataks ning et see liidetaks tema kinnistuga seetõttu, et see oli ajalooliselt XXX kinnistu sisehoov ning seesugune krundi struktuur tuleb taastada. Kinnistu täisehituse osas on vaidlustatud korralduses antud sisulised kaalutlused, kuid kaebusest ei nähtu, mis kujul on kaalutlustes eksitud – see, et krundi täisehitusprotsent ei ole kaebajale vastuvõetav, ei tähenda, et vastu on võetud õigusvastane õigusakt. Detailplaneeringus märgitud Kuninga tn 30a kinnistu täisehitusprotsent järgib piirkonna täisehitust ja üldplaneeringuga antud juhiseid, see on asjakohane, mõistlik ja optimaalne.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

kaebaja kaebuse p-s 5 ja p-des 13-14 täielikult valel arusaamal nagu oleks kohus pidanud 18.10.2007. a otsust nr 107 või selle kehtivust eraldi käsitlema. Vastustaja pole Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2011. a kohtuotsust haldusasjas 3-08-1855 valesti tõlgendanud. Kõike eeltoodut on ka Pärnu Linnavalitsus kaebajale 28.04.2022 vastuskirjas nr 8-4/211-90 ja DP kehtestamise Korralduses leheküljel 5 pikemalt selgitanud ning Valgetalli ei pea põhjendatuks kõiki seisukohti uuesti üle korrata. Õige on DP kehtestamise Korralduses lk-l 1 märgitu, mille kohaselt ei ole alal kehtivaid DPsid ning asjakohane ei ole siduda varem toimunud planeeringumenetlusi 14.11.2022. a korraldusega nr 742 kehtestatud detailplaneeringuga. Järelikult on vastustaja vaidlustatud DP menetluse põhjendatult läbi viinud ning kaebaja vastupidised väited tuleb jätta tähelepanuta.

piirirajatised, kuivõrd neid ei ole piirile rajatud kinnisasjade eraldamiseks ehk need ei eralda kinnisasja. Asja ei muuda teiseks ka asjaolu, et XXX kinnistu kuuride laepaneelid on ehituslikult toetatud Kuninga tn 30a kinnistu hoone seinale. Kolmas isik toob välja, et DP materjalidest nähtub, et rekonstrueeritava katlamaja projekt ei sisaldanud kuure ning need ehitati sinna omavoliliselt, st ebaseaduslikult. Ehitusinsener OÜ 15.10.2021 eksperthinnanguga (töö nr 21139) on selline ebaseaduslik teostus tuvastatud. Kolmas isi ei nõustu kaebaja etteheidetega sellele eksperthinnangule. Tulenevalt eksperthinnangus mainitust on kolmandal isikul kas õigus nõuda ehitise selle osa kõrvaldamist või nõuda XXX kinnistu omanikult perioodilist hüvitist nö toetumise talumise eest (vt AÕS § 148 regulatsioon). Seda kõike on käsitletud ka DP seletuskirjas ning vastustaja poolt kaebajale 06.06.2022 edastatud vastuskirjas nr 8-4/211-99, mistõttu on põhjendamatud kaebaja poolt kaebuse p-des 15.1-15.2 tehtud etteheited nagu poleks vastustaja vajalikke kaalutlusi teostanud või kaebaja murekohtadele tähelepanu pööranud. Ka sisaldab detailplaneeringu seletuskiri (lk 8) Kuninga tn 30a kinnistul asuva olemasoleva hoone ühistarindite käsitlust ja lahendusi seoses XXX ja Pühavaimu 20 paikneva kuuri katusepaneelide üleehitusega Kuninga tn 30a kinnistule. Täpsem lahendus on olukorrale ette nähtud anda detailplaneeringu kehtestamisele järgnevalt projekteerimistööde käigus sõltuvalt kruntide omanike omavahelisest kokkuleppest, mida detailplaneering teha ei saa. Ka on samas võtmes selgitatud tulemüüriga seotut ja asjaolu, et tuleohutuse tagamiseks ei ole tulemüür ainuvõimalik lahendus.

Kolmas isik toob välja, et vastustaja on ka Kuninga tn 30a kinnisasja täisehitamise osatähtsuse ja rekonstrueeritava ehitise mahu suurendamisel kaalutlusõigust rakendanud. DP seletuskirja peatükis 5.3 „Krundi kavandatav ehitusõigus ja arhitektuursed tingimused“ (lk 7) on tingimuseks seatud, et Kuninga tn 30a krundile kavandatav majutushoone peab arvestama kesklinna hoonestuslaadi ja arhitektuurset üldpilti ning sobituma Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitsealale. Hoonete projektid tuleb kooskõlastada linnaarhitekti ja Muinsuskaitseametiga. Seega on detailplaneeringus lähtutud üldplaneeringus määratud tingimusest, mille kohaselt hoone peab sobituma olemasoleva hoonestusega. Hoone lõplik arhitektuurne lahendus selgub ehitusprojekti koostamise käigus, projekti kooskõlastab Muinsuskaitseamet. Valgetalli märgib, et muinsuskaitse eritingimused lubavad Kuninga tn 30a kinnistult täisehitust kuni 96,5 %, eritingimused on kooskõlastanud Muinsuskaitseamet ja need olid aluseks planeeringu koostamisel (vt Muinsuskaitseameti 21.01.2022 kirja nr 5-1-17.5/2.1 (kooskõlastuse nr 42575)). Muinsuskaitseamet kooskõlastas nii eritingimused kui ka detailplaneeringu, seega on põhjendamatud kaebuse p-s 16.4, 18.3 ja 18.6 esitatud viited nagu oleks DP kehtestamisel rikutud Pärnu vanalinna muinsuskaitsealal kehtivat regulatsiooni. Vastupidi, kaitsekorra uuendamisega seotud analüüsid on näidanud, et Pärnu vanalinnale on kinnistute suur täisehitus loomuomane. Seega antud asukohas suurem krundi täisehitusprotsent on põhjendatud ning uue hoone kõrgus (mis olemasoleva situatsiooniga võrreldes ei muutu!) ei domineeri ajaloolise hoonestuse üle. Kolmas isik ei nõustu krundi täisehituse osas ka kaebaja seisu, et ta on üritanud kunstlikult kahe kinnistu liitmise tulemusena oma kinnistu täisehitusprotsenti alla viia ning seeläbi sobituda Pärnu vanalinna südamikku. Kolmas isik leiab, et kaebaja väited on ebaõiged ning ei vasta tõele. Erinevalt kaebajast leiab kolmas isik, et ajalooliselt on kõrge täisehitusprotsent iseloomulik kogu Pärnu vanalinnale, mitte ainult kvartali ääres paiknevatele kinnistutele. Näiteks on Kuninga tn 30a vahetus läheduses asuv krundi Pühavaimu 20 täisehitusprotsent lausa 94,4 %, samuti teine näitena toodud krunt Rüütli tn 37 (täisehitusprotsent 96%) asub südalinnas, mitte kuskil eemal nagu väidab kaebaja alusetult (vt selles osas täpsemalt ka kolmanda isiku 27.01.2023. a vastus kaebusele, p 25, ning Muinsuskaitse eritingimused, lk 15). Kolmas isik toob välja, et Kuninga 30 kinnistu täisehitusprotsent 71,9 % ja Valgetalli soov oli seda kinnistut suurendada (liita Kuninga 30a kinnistuga, millisel juhul oleks läinud täisehitusprotsent väiksemaks), kuid Muinsuskaitse ei olnud sellega nõus, sest Kuninga 30 ja paljud teised kinnistud ongi Pärnu vanalinnas ajalooliselt olnud suure täisehitusprotsendiga. Seega, käsitletava kvartali kinnistute täisehitusprotsendid on sarnaselt kõrged ning seetõttu pole ka Valgetalli taotletav täisehitusprotsent midagi eriskummalist, seetõttu vastustaja sellega õiguspäraselt nõustuski Eelnevaid asjaolusid on vastustaja selgitanud ka vaidlustatud Korralduse lk-l 9 ning jõudnud õige järelduseni, et selleks, et vanalinn säiliks, tuleb teatud muudatusi lubada ning uus hoone peab olema eristatav ja kaasaegne. Järelikult on asjakohatud ka kaebuse p-s 16.4 esitatud väited nagu vähendaks kolmanda isiku tegevus Kuninga tn 30a kinnistu arendamisel ning hotelli/SPA rajamisel kaebaja kinnistu väärtust. Kolmas isik sellega ei nõustu ning leiab, et korda tehtud ning naabruskonda sobituvad hooned hoopis tõstavad kaebaja kinnisvara väärtust. Uusehitise püstitamine ajalooliste kinnistute hoovialale ei riku kaebaja avalikke õigusi (vt kaebuse p 18.3), sest kavandatav uus hoone ei vähenda ümbritseva ajaloolise linnaruumi väärtuseid, vaid tekitab pigem võimaluse väärindada ajaloolist keskkonda kvaliteetse kaasaegse arhitektuuriga (vt ka Muinsuskaitseameti 29.12.202. a seisukoht

Kuninga tn 30a eskiisi materjalidele, lk 2). Ühtlasi on Muinsuskaitseamet kaebajale juba 26.07.2021. a kirjas (vt kaebuse lisa 6) selgitanud, et Valgetalli poolt kavandatud hoonemahus (sh kõrguses) ei ole riivatud muinsuskaitseala sisevaateid, samuti ei teki avalikust ruumist (tänavatelt, vaatesektoritest ja -sihtidel) negatiivset mõju vanalinna miljööle. Järelikult on kaebaja viited avalike õiguste rikkumisele põhjendamatud. Kolmas isik ei nõustu kaebaja etteheidetega Muinsuskaitseameti Pärnumaa nõuniku H-T. H suhtes ja leiab, et need on pahatahtlikud ja põhjendamatud. Käesoleva asja DP menetlust viis läbi vastustaja nagu näeb ette PlanS § 4 lg 1. Muinsuskaitseameti täidetavate ülesannete, sh kooskõlastatuste andmise ametisiseseks korraldamiseks on Muinsuskaitseameti peadirektori 31.12.2019 käskkirjaga nr 69-A kehtestatud „Muinsuskaitseameti 9 menetluste läbiviimise kord“, mille kohaselt vastutab Muinsuskaitseameti piirkonna maakonnanõunik üld- ja detailplaneeringute muinsuskaitse eritingimuste ning üld- ja detailplaneeringute kooskõlastamise eest. H-T. H on Muinsuskaitseameti Pärnumaa nõunik, on tal Muinsuskaitseameti esindajana õigus kooskõlastada nii üld- kui detailplaneeringute eritingimusi ning ka üld- ja detailplaneeringuid Pärnu maakonnas. Neid asjaolusid on kaebajale selgitatud Muinsuskaitseameti poolt juba 04.05.2022. a vastuses selgitustaotlusele (vt kaebuse lisa 9).

tuleohutuse tagamise võimalikkust planeeringualal, sealjuures on märgitud, et üks võimalus tule leviku tõkestamiseks on tulemüüri rajamine. Ka vaidlustatud Korralduse lk-l 7 on arutletud selle üle, et tuleohutuse tagamine tulemüüri abil on küll efektiivne, kuid mitte ainuvõimalik moodus ning asjakohast regulatsiooni arvestades on tuleohutus tagatav ka muude ehituslike meetmetega, mistõttu ei ole põhjendatud selle detailplaneeringuga otsustamine. DP seletuskirja p-s 5.7 on märgitud, et täpsemad põhimõtted ja lahendused tule leviku tõkestamiseks antakse ehitusprojektis, seega on põhjendamatud kaebaja seisukohad nagu sellised asjaolud oleks tulnud juba DP lahenduses ära otsustada või et vastustaja on jõudnud kindla seisukohani, et tulemüüri rajamine pole vajalik. Kolmas isik ei nõustu kaebaja nõudega, et tulemüüri püstitamise küsimus lahendataks detailplaneeringuga nii, et sellega oleks tagatud ka piirinaabrite võrdne kohtlemine ning lahenduse eeskujuks võiks olla Pärnu Linnavolikogu poolt 2009. otsusega nr 50 kehtestatud ja hiljem vormivea tõttu tühistatud DP lahendus. Selles osas leiab kolmas isik, et kaebaja kuritarvitab oma õigusi ning üritab teha vastustajale ettekirjutusi, millist DP lahendust tuleks eelistada. Riigikohus on 13. märtsi 2018. a lahendis 3-17-643 p-s 14 selgitanud, et kinnistuomanikul pole alust dikteerida kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust ning 2. detsembri 2019. a lahendis 3-17- 1909 p-s 19 veel kord rõhutanud, et detailplaneering on kohaliku omavalitsuse, mitte arendaja või kinnistuomaniku tegevuskava. Kahetsusväärselt üritab kaebaja praegusel juhul oma tahet läbi suruda ning vastustajale dikteerida, kuidas peaks DP-alal olema lahendatud tuleohutuse küsimus. Arvestades eelnevaid Riigikohtu lahendeid tuleb kaebaja nõue konkreetse tuleohutuse lahenduse kehtestamise osas jätta tähelepanuta.

Linnavalitsuse 09.06.2016 planeerimisosakonna koosoleku protokoll; tn 30 a (vana katlamaja) plaan ja Kuninga tn 30a asendiplaan – kohtuotsuses. Kohus leiab, et esitatud tõendid on asja lahendamisel asjakohased ja võtab need asja juurde.

Kohtuotsuse selgitused ja põhjendused

Eeltoodut kokku võttes nõustub kohus vastustaja seisukohaga, et käesoleval juhul ei olnud vaja eraldi lõpetada Pärnu Volikogu 06.19.2004 otsusega nr 121 alustatud detailplaneeringu menetlust. Sisuliselt ja faktiliselt oli selle mõju lõppenud vastava kohtuotsuse jõustumisel. Kohus peab oluliseks siinkohal välja tuua, et eelnevaid seisukohti toetab üheselt ka Tallinna Ringkonnakohtu poolt haldusasja nr 3-21-2681 lõpetamise määruse p-s 9 toodu: “9. Vastustaja on 25.10.2021 korralduses ja halduskohus on vaidlustatud määruses õigesti kummutanud kaebaja eksiarvamuse, et DP kehtestatakse kindlasti kujul, mis toob vältimatult kaasa kaebaja huvide kõrvalejätmise. Planeeritava kinnisasja piirinaabrina on kaebaja õigustatud nõudma, et planeeringulahendus ei rikuks tema subjektiivseid õigusi ning et tema huve planeeringumenetluses ja planeeringu kehtestamisel õiglaselt kaalutaks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 14.11.2013 määrus asjas nr 3-12-687 (p 16), millega loeti samamoodi õigeks J.W kaebuse tagastamine Pärnu Linnavalitsuse 27.02.2012 korralduse nr 110 „Kuninga tn 30a kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamine“ peale HKMS § 45 lg 3 alusel). Mis puudutab kaebaja viiteid varasematele vaidlustele seoses Kuninga tn 30a kinnistul oleva ehitisega, siis ka nendes asjades tehtud kohtuotsustest ei saa tuleneda ega tulene kaebajale erandlikku nõudeõigust keelata edaspidi mistahes uudseid lahendusi sisaldavate DP-de koostamise algatamist. Tallinna Ringkonnakohus leidis 07.02.2018 otsuses asjas nr 3-16-948, p 12, et praegusel juhtumil on kohtud andnud Kuninga tn 30a kinnistul oleva ehitise ehitusloaga seonduva lahendamiseks selge juhise lahendada probleem läbi planeerimismenetluse ning et Pärnu linn menetlebki DP-d ja kaebaja saab enda õigusi kaitsta DP menetluses. Ringkonnakohtu otsuse seisukohad on kujunenud sel ajal olemas olnud asjaoludele tuginedes ning kusagilt ei nähtu, et kohtud oleks teinud ettekirjutuse või avaldanud seisukohta, et kaebajal on subjektiivne õigus nõuda oma probleemi lahendamist ainuüksi sel ajal menetluses olnud Eesti Punase Risti büroohoone DP menetluse raames. Pärnu Linnavolikogu 18.10.2007 otsuses nr 107 kajastuv kokkulepe, millele kaebaja tugineb, samuti tolleaegsed kohtuotsused lähtusid eeldusest, et kaebaja naaberkrundi omanikul on plaan rekonstrueerida katlamaja büroohooneks. Nüüdseks on asjaolud, sh kaebaja õiguste võimalik riive oluliselt muutunud, kuna naaberkrundi omanik planeerib praeguse hoone lammutamist ja uue püstitamist. Kõik küsimused seoses kaebaja krundil asuva kõrvalhoone saatusega tuleb lahendada uue algatatud DP raames ja kaebaja saab DP menetluses tõstatada kõik oma väited piirirajatiste lammutamiseks või muutmiseks nõusoleku andmise küsimuses.“.

detailplaneeringu sisu osas (mida kohus siinkohal ei väida). Õigusrahu huvides tuleks kohtul ka siis käesolevas asjas lähtuda ikkagi vastavast kohtulahendist. Kohus märgib täiendavalt, et kohtu hinnangul ei tooks ka ringkonnakohtu lahendi tõlgendamine (mida kohus eeltoodut põhjustel siiski teha ei saa) kaebajale soovitud viisil, kaasa käesolevas asjas automaatselt erinevat otsust, sest ka sel juhul puuduks vaidlusaluse detailplaneeringu alal varasemalt kehtiv detailplaneering ehk kohtul tuleks paratamatult lähtuda käesolevas asjas vaidlustatud detailplaneeringuga seotust.

Kohus on seisukohal, et kohalikul omavalitsusel puudus sellises olukorras sisuliselt ka õiguslik alus jätkata varem algatatud detailplaneeringu menetlusega vastuolusuue kinnistu omaniku oluliselt teistsuguse tahtega. Kohus möönab, et korrektne oleks sellises olukorras olnud uue detailplaneeringu menetluse algatamisel lõpetada varasem menetlus, kuid sellise otsuse vastu võtmata jätmine ei mõjuta nõudeid uuele menetlusele. Tuleb tähele panna, et mõlema menetluse puhul on tegemist eelkõige, aga mitte ainult, kinnistu omaniku huvides toimuva menetlusega. Ka uue menetluse läbiviimisel pidi kohalik omavalitsus täitma kõiki detailplaneeringu kehtestamiseks seaduse ja muude õigusaktidega seatud nõudeid ning kaaluma avalikkuse ja kaebaja (puudutatud isiku) huve ja õigusi. Nende nõuete täitmise kontrolli seisukohalt ei oma varasem menetlus ja selle raames tehtu määravat õiguslikku tähendust. Kokkuvõtvalt puudub kohtul eeltoodu alusel võimalus kaebuse rahuldamiseks põhjusel, et vastustaja on algatanud kolmanda isiku taotluse alusel 16.08.2021 detailplaneeringu ja selle lõpuni menetlenud.

üldplaneeringuga 2025+ kohase juhtotstarbega, kuid ei arvest kaebaja huvi ja ei vasta küsimusele, miks ei ole avalikes huvides põhjendatud säilitada vanalinna piirkonnas ühiskondlike hoonete maa sihtotstarbega kinnistut, mis ei laseks vanalinnas domineerida ärilisel sihtotstarbel ja võib mitte vastata Pärnu vanalinna vajadustele. Kohus nõustub siinkohas vastustaja ja kolmanda isikuga, et vastustaja on sellist otsust põhjendanud vaidlustatud korralduse lk 8. Kohus märgib, et kõigepealt ei ole asjakohane kaebaja viide üldplaneeringu väidetavale puudusele juhtotstarbe talle mittesobivuse tõttu. Vastavad vastuväited oleks kaebaja pidanud esitama üldplaneeringu menetluses. Sellest tulenevalt on kohtu hinnangul igati õigustatud vastustaja ja kolmanda isiku eeltoodud viited korralduses üldplaneeringule ja selles ettenähtud võimalustele, et „... planeeringualale ärihoonestuse kavandamise võimalus tuleneb otseselt üldplaneeringust (üldplaneeringu kohaselt sobivad segahoonestusega alale majutusasutused) ning antud tüüpi ettevõtluse edendamine on piirkonda üldiselt sobilik, toetab piirkonna arengut ja on seotud olemasoleva majutushoone kasutusvõimaluste laiendamisega .“. Kohus märgib, et olukorras, kus kolmas isik soovib ellu viia üldplaneeringus otsesõnu ettenähtud ja soovitatud lahendusi, ei saa vastustajalt nõuda, et ta hakkaks ilma selleks tõeliselt mõjuvat põhjust omamata eraldi põhjendama, miks ei tohiks sellisele alale üldplaneeringuga ettenähtud ja soovitatud otstarbel ehitist püstitada. Veelgi enam – kohtu hinnangul on vastustaja õigesti märkinud, et soovitud lahendus toetab ka piirkonna arengut ja on loogiliselt seotud juba olemasoleva majutushoone kasutamisvõimaluste laiendamisega. Kohus märgib, et arvestades ka kinnistute paiknemist, on kehtestatud detailplaneeringus leitud lahendus mõistlik ja kooskõlas kolmandale isikule kuuluvate kinnistute maakasutuse loogikaga. Asjaolu, et kaebajale selline lahendus ei meeldi, ei tähenda, et kolmas isik ja vastustaja peaksid otsuste langetamisel lähtuma tema seisukohtadest. Olukorras, kus üldplaneering näeb otsesõnu ette kinnistu (ala) kasutamise äriotstarbel ja peab seejuures otsesõnu sobivaks majutusasutusi, ei saa vastustaja hakata kinnistuomanikele peale sundima nende tahte vastaselt kohustust püstitada tema kinnistule ühiskondlikke ehitisi või jätta oma kinnistu hoopis hoonestamata. Kui kinnistu hoonestamine linnas ei ole planeeringutega otsesõnu välistatud, tuleb eeldada, et kinnistu omaniku jaoks on mõistlik ärilise juhtotstarbega kinnistu hoonestada suurimas teiste isikute õigusi mitte rikkuvas mahus ja hoone kasutusele võtta.

(Muinsuskaitseameti 26.07.2021 Vastus selgitustaotlusele nr 1.1-7/1460-4, Kaebuse lisa 6). Samas vastuses on Muinsuskaitseamet selgitanud, et „ Kuninga 30a ümbritsetuna Kuninga, Pühavaimu, Hospidali ja Rüütli tänava äärsetest hoonestatud kinnisasjadest jääb nendega suurel määral tänavavaadetes varjatuks või on mõju marginaalne. Taotleja poolt kavandatud hoonemahus (sh kõrguses) ei ole riivatud muinsuskaitseala sisevaateid, samuti ei teki avalikust ruumist (tänavatelt, vaatesektoritest ja -sihtidel) negatiivset mõju vanalinna miljööle.“. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tegemist ka suure ehituskompleksiga, vaid kahe suhteliselt väikesemahulise sisuliselt iseseisva ja omavahel ainult II korruse tasemel klaasgaleriiga ühendatud hoonega. Nende hoonete kasutus küll toetab ühist majanduslikku otstarvet, kuid nad ei moodusta ainuüksi hoonete mahte, asetust ja võimalikku välisilmet arvestades kohtu hinnangul vaieldamatult sellisena tajutavat ühist suurt ehituskompleksi selle tavapärases mõttes. Kohus leiab, et kolmas isik toob oma vastuses kaebusele igati õigustatult välja, et korda tehtud ning naabruskonda sobituvad hooned tõstavad kaebaja kinnisvara väärtust. Uusehitise püstitamine ajalooliste kinnistute hoovialale ei riku kaebaja avalikke õigusi (vt kaebuse p 18.3), sest kavandatav uus hoone ei vähenda ümbritseva ajaloolise linnaruumi väärtuseid, vaid tekitab pigem võimaluse väärindada ajaloolist keskkonda kvaliteetse kaasaegse arhitektuuriga (vt ka Muinsuskaitseameti 29.12.202. a seisukoht Kuninga tn 30a eskiisi materjalidele, lk 2). Järelikult on kaebaja viited ka avalike õiguste rikkumisele selles osas ilmselgelt põhjendamatud. Kohus märgib ka, et kaebaja viidatud muinsuskaitseameti eritingimusi arutanud komisjoni seisukohad on erinevalt kaebaja väidetest leidnud kajastamist eritingimustes. Sellele on otsesõnu ja selgelt viidanud ka Muinsuskaitseamet oma 18.03.2022 vastuses nr 1.1-7/230-3 (kaebuse lisa 13) kaebaja 03.02.2022 selgitustaotlusele märkides muuhulgas järgmist: “Teile on edastatud kooskõlastatud Kuninga tn 30a kinnistu detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused (29.08.2021 saadetud vastus teabenõudele nr 1.1-//1470-6). Antud tingimustes on täisehitusega seonduv põhjus välja toodud peatükis 5.1.2.“. Kohus märgib, et selles peatükis on toodud jaotuses krundistruktuur vähemalt kohtule selgelt arusaadavad põhjendused krundi täisehitusprotsendile (algsel krundil 96,5% ja näidatud muuhulgas ära, et Pärnu vanalinnas on sarnase täisehitusprotsendiga ja krundistruktuuriga ning isegi funktsiooniga kvartalisiseselt Hospidali 6 ja 6a krundid, kusjuures viimse täisehitusprotsent on isegi 98%. Asjaolu, et kaebajale nimetatud põhjendus ei meeldi, ei tähenda, et tegemist oleks õigusvastase lahendusega, mille tõttu tuleks detailplaneering tühistada. Kohus leiab, et eeltoodud kontekstis on alusetu ka kaebaja seisukoht, et majutushoone katusele ette nähtud väljaehitused on vastuolus muinsuskaitse nõuetega. Kohus ei saa siinkohal asendada Muinsuskaitseameti seisukohti ja märgib ainult, et kui viimane vastava valdkonna eest vastustajana kaheldamatult väga head ekspertiisi omava riigiasutusena ei näinud siin vastuolu muinsuskaitse nõuetega, siis puudub kohtul põhjus kaebaja subjektiivse hinnangu alusel asuda teistsugusele seisukohale.

otseselt linnavalitsust piirama Kuninga 30a krundile ehitatava hoone kõrguse sellel varasemalt asunud katlamaja katuse kõrgusega või siis vahepeal EPR poolt õigusvastaseks tunnistatud detailplaneeringu alusel ehitatud ehitise kõrgusega. Kohus on seisukohal, et vastustaja on õigustatult lähtunud hoone maksimaalse kõrguse määramisel kõigepealt kolmanda isiku taotlusest ja täiendavalt muinsuskaitse eritingimusest ja detailplaneeringu kehtestamise ajal jõus olnud üldplaneeringust. Kuna kaebajal puudusid ja puuduvad era- ja avalikõiguslikud alused nõudmaks hoone kõrguse piiramist tänaseks lammutatud katlamaja katuse kõrgusega (5 m), siis oli vastustajal õigus arvestada otsuse langetamisel kinnistuomaniku soovi (see on asjaõiguses üks peamine omandi vaba kasutamise garantii). Samas kaasnes sellise otsusega kohustus kaaluda ka kaebaja seaduslikke huve. Nähtuvalt detailplaneeringu menetluses koostatud ja ka kohtumenetluses tõendina esitatud insolatsiooniuuringust (TIB OÜ töö nr 21103 „Kuninga tn 30a, Pärnu asuva hoone mõju analüüs XXX, Pärnu asuvale naaberhoone insolatsiooni olukorrale“) on Kuninga tn 30a rekonstrueerimise järgses olukorras minimaalne normatiivne insolatsiooni kestus (s.o minimaalselt 2 h 30 min ühes toas või 2 h kahes toas) tagatud kõigis XXX korterites. Lisaks on uuringuga tuvastatud (vt uuringu lk 8), et kuigi XXX hoone osades korterites väheneb insolatsiooni arvestuslik kestus, siis see jääb lubatud normatiivide piiresse (maksimaalne lubatav vähenemine on 50%). Kaebaja ei ole ühegi tõendiga neid asjaolusid ümber lükanud. Järelikult ei riku kolmanda isiku poolt soovitud hoone kaebaja seadusega kaitstud õigusi. Seetõttu leiab kohus, et on tõendatud, et kolmanda isiku poolt soovitud kõrgusega ja kujul hoone ehitamine kaebaja majas ei põhjusta insolatsiooni vähenemist alla õigusaktides sätestatud (miinimum)normide. Kohtupraktikas on üldtunnustatud põhimõte, et sellisel juhul puudub linnas hooneid omavatel isikutel subjektiivne õigus nõuda teise kinnistu omaniku poolt soovitud hoonestusõiguse ruumilise ulatuse piiramist ja nad peavad taluma linnaruumis ja tihehoonestusalal hoonete üksteise lähedusse püstitamisel paratamatult tekkivaid mõjutusi. Seega puudus vastustajal ka kohustus lähtuda otsuse tegemisel kinnistul varasemalt asunud hoone kõrgusest. Kohus märgib täiendavalt, et tänaseks kehtetuks tunnistatud detailplaneeringus sätestatud hoone kõrgusega, mis on sama käesolevas asjas vaidlustatud hoone kõrgusega, nõustus kohtu arusaama järgi ka kaebaja ise, sest nähtuvalt kohtuasjas nr 3-18-885 avaldatust, oli kaebaja rahul EPR poolt vaidlustatud DP-s ette nähtud hoone kõrgusega, kuid mitte sellega, et tema kinnistule olid suunatud büroohoone aknad. Kaebaja oli selles kohtuasjas kohtule arusaadavalt seisukohal, et tema õigusi rikub eelkõige akende ettenägemine ettenähtud hoone tema krundi poolsele seinale ja ta oleks soovinud seal näha tuletõkkemüüri, milles puuduvad aknad.

juhul ei ole kaebaja suutnud näidata, et oleks olemas sellist õigust tagavad selgelt fikseeritud eraõiguslikud lepped või tugineks kaebaja soovitav vaatevõi privaatsuse kaitse muule avalikõiguslikult fikseeritud dokumendile. Kohus märgib, et sellest tulenevalt puudus vastustajal ka kohustus eelistada kaebaja huve, mis on kohtule arusaadavalt eelkõige seotud privaatsuse tagamisega tema kinnistul, naaberkinnistu omaniku huvidele omada päevavalgust hoonesse laskvate akendega hoonet. Mis puudutab privaatsuse tagamist kaebaja kinnistute korterites, siis vähemalt Eestis on kohtu hinnangul siinkohal üldiseks tavaks linnakeskkonnas kasutada kardinaid või sarnaseid varjeid. Lisaks märgib kolmas isik õigustatult, et tulenevalt ettenähtud hoone otstarbest, milleks on hotell, esineb kaebaja märgitud privaatsuse riive eelkõige õhtuti, ehk ajal mil linnaruumis tavapäraselt kasutatakse privaatsuse tagamiseks kardinaid.

naabri krundil asuvad kuurid. Kohus märgib, et ühtegi tõendit, mis sellist kokkulepet kinnitaks menetlusosalised kohtule esitanud ei ole. Arvestades kuuri ehitamisest möödunud aega, sel ajal kehtinud erinevat õigussüsteemi ja toimunu dokumenteerimise puudulikkust, on kohtul täna sisuliselt võimatu tõsikindlalt välja selgitada, mida kuuri ehitamise ajal mõeldi ja kokku lepiti. Küll aga on kohus veendunud, et väga suure tõenäosusega ei toimunud kahel krundil (ka XXX naaberkinnistul asub sisuliselt samasugune kuur) kuuri ehitamine ja toetamine katlamaja seinale tolleaegset olustikku arvesse võttes tänapäeva mõistes pahauskselt. Kohtu hinnangul oli tegemist mingisuguse tolleaegsesse õigusruumi poolt võimaldatud tegevusega. Oluline on siinkohal asjaolu, et pärast Eesti Vabariigis põhiseadusliku korra ja õigusriigi taastamist on kehtivate seaduste kohaselt moodustatud Kuninga 30a ja XXX kinnistud ja tehtud nende kohta kanded kinnistusraamatusse. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et mingeid täiendavaid asjaõigusi peale kinnistute omandiõiguse seoses XXX asuva kuuriga ja selle katuse faktilise toetumisega üle kinnistute vahelise piiri Kuninga 30 a asuva hoone seinale, ei ole kinnistusraamatusse märgitud. Kohtule teadaolevalt puuduvad ka kaebaja ja kolmanda isiku (kinnisasjade omanike) vahelised muud eraõiguslikud kokkulepped Kuninga 30 a kinnistul asuva hoone seina kasutamiseks XXX kinnistu kasuks. Kohus leiab, et selline olukord vastab täielikult AÕS § 148 toodud regulatsioonile. Kõigepealt ulatub kaebajale kuuluv kuur osaliselt naaberkinnisasjal (üle selle piiri) (AÕS § 148 lg 1). Teiseks on see püstitatud ilma asjaõiguseta - nõukogude okupatsiooni ajal vastav õigusinstituut puudus ja asjaosalised pole tekkinud olukorda ka tänaseks asjaõigusliku kokkuleppega lahendanud. Kohus on küll asunud seisukohale, et väga suure tõenäosusega ei toimunud kuuri püstitamine ja katuse toestamine naaberkrundil asuva ehitise seinale pahauskselt, kuid samas ei olud kohtu hinnangul sein ise ehitatud naabrite kinnistute eraldamiseks ja selle kasutamiseks mõlema kinnistuomanike huvides piiriehitisena. Tulenevalt AÕS § 148 lg 2 regulatsioonist peab kinnistu omanik sellist ehitist omal kinnistul taluma ehk tegemist on seadusjärgse talumiskohustusega. Samas ei tähenda see regulatsioon seda, et kaebajal oleks õigus esitada kolmandale isikule või vastustajale vastuvaidlematuid nõudeid, mis võimaldaks kaebajal laiendada talle kuuluvat ehitusõigust. Sellist õigust kaebajale AÕS § 148 regulatsioonist ei tulene. Kohus märgib, et tulenevalt järeldusele jõudmisest, et käesoleval juhul ei ole tegemist AÕS § 151 sätestatud olukorraga, on sisuliselt alusetud ja tuleb käesoleva asja lahendamisel jätta tähelepanuta kõik kaebaja nõuded ja väited, mis sellele eeldusele tuginevad kaasa arvatud etteheited kaalutlusõiguse teostamata jätmisele vastustaja poolt selles küsimuses. Põhjendatud on vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht, et detailplaneeringus on arvestatud vajadusega tagada kaebaja kuuri säilimine uue hoone ehituse käigus. Selliselt on kaebaja seadusega kaitstud õigused detailplaneeringus kajastamist leidnud ja neid ei rikuta detailplaneeringu järgmise korral ehitamisel.

detailplaneeringusse lisamise nõudmine näitab, et kaebaja soovib luua endale läbi AÕS § 151 toodud olukorra tekitamise täiendavaid õigusi võrreldes olemasolevatega. Kohus ei nõustu siinkohal kaebaja etteheitega, et vastustaja ei ole kinnistute omanike võrdselt kohelnud, kuivõrd detailplaneeringus ei ole ette nähtud, et naaberkinnistutel (XXX ja Kuninga 30a) asuvate hoonete osas tuleb rajada tulemüür. Tulemüüri ettenägemisega detailplaneeringus saavutaks kaebaja olukorra, kus temale kuuluvad ehitusõigused oleks võrreldes varasemaga laienenud ja ta oleks saanud täiendaval alusel realiseerida oma õiguslikult mitte tagatud huvi takistada naabril ehitada tema krundiga piirnevasse seina aknaid ning toetada oma kinnistule ehitatavat võimalikku uut või olemasolevast kuurist suuremat ehitist selle vastu. Kohus märgib, et linnatingimustes puudub üldiselt naabril subjektiivne õigus sellise lahenduse nõudmiseks. Ta võib küll taotleda, et selline ehituslik lahendus detailplaneeringus ette nähtaks, kuid ta ei saa eeldada, et ilma (asja)õigusliku aluseta tuleb selline nõudmine rahuldada. Kohus märgib, et ehitusõiguse ulatust saab naaberkrundile dikteerida ainult vastavate õiguslike aluste olemasolul. Muul juhul, on tegemist õigustamatu sekkumisega teise omaniku õigusesse oma omandit vabalt kasutada. Üldisteks piiravateks normideks on siinkohal eelkõige asjaõiguse §-d 89 ja 143. Kohus märgib, et Eesti asjaõiguse alases kohtupraktikas on asutud väga selgele seisukohale, et negatiivsed mõjutused (mille alla kuulub ka privaatsuse vähendamine läbi akende ehitamise naaberkrundi suunas – kohtuniku märkus) ei kujuta endast omandiõiguse rikkumist, kui sellise mõjutuse põhjustanud kinnistu omanik kasutab oma kinnisasja omandiõiguse piirides ja õiguspäraselt, st kui negatiivse mõjutuse põhjustanud tegu või tegevusetus (nt valgust või vaadet varjava hoone ehitamine) ei ole õigusvastane (RKTKo 3-2-1-33-05 p 14; RKHKo 3-31-42-03 p 18). Ka on Riigikohus leidnud, et kuigi omanikud peavad vastastikku arvestama üksteise õigustega ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks, (RKTKo3-21-33-05 p 13), on igal kinnisasjal ehitusõiguse määramisel prioriteetsed tema omaniku huvid ja esmajärjekorras on just omanikul õigus oma huve kinnisasjal realiseerida. Omaniku huvi oma kinnisasja vastavalt oma soovidele kasutada on seega reeglina eelistatud naabrite huvile sellist kasutust piirata või takistada. Kui kinnisasja omanik peaks esmajärjekorras lähtuma naaberkinnisasjade omanike või kolmandate isikute soovidest, oleks tema omandiõigus suuresti näiv (RKTKo 32-1-33-05 p 13). Kohus märgib, et vastustajal ei olnud planeerimise käigus mingit seadusest tulenevat kohustust tulla vastu kaebaja huvile privaatsuse tagamiseks ja takistada kolmandal isikul paigutada ehitatavale hoonele aknaid kaebaja krundi suunas või näha ette piirile tuletõkkeseina ehitamine, mis sisuliselt tähendaks sama. Kohus märgib veel täiendavalt, et ilmselgelt ei oleks õiguspärane kolmanda isiku tulemüüri ehitamiseks kohustamine ilma arvestamata kolmanda isiku huve ja seda, et olemasoleva õigusliku olukorra olulist muutmist kolmanda isiku kahjuks ilma sisulise põhjenduseta selliseks omandiõiguse kitsenduseks. Tulemüüri põhiline eesmärk on takistada tule levikut. Seda eesmärki on sama efektiivselt võimalik saavutada ka teiste ehitustehniliste vahenditega. Siinkohal tuleb kohtu veendumusel tuld tõkestava lahenduse valikul arvestada eelkõige kinnisasja omaniku kaalutluste ja huvidega, mitte tema naabri seisukohtadega. Omandi instituudist lähtudes tuleb sellistes olukordades valiku tegemisel eelistada omaniku, mitte naabri, huve. Valiku põhialuseks on siinkohal nõue, et tuleohutus tagatakse vastavates normides ettenähtut järgides. Kohus märgib, et vastustaja ei pea olemasolevat olukorda arvestades siinkohal looma tulemüüri püstitamise kohustusega kaebajale täiendavat ehitusõiguse alust ja võimalust ning seda ei pea tegema ka vastustaja, eriti arvestades, et

kaebaja krunt on juba sihipäraselt (otstarbele vastavalt) hoonestatud. Kinnistu omanikule antav võimalus ehitada oma krundile hoone ei too automaatselt kaasa naaberkrundi omanikule õigust nõuda endale täiendavat ehitusõigust ehk õigust ehitada oma krundile täiendavaid hooneid või neid laiendada. Vastav õigus sõltub eelkõige selles, kas ja mida ehitada soovitakse ja kas selleks puuduvad õiguslikud takistused. Eeltoodust tuleneval tuleb vastustaja tulemüüriga seotud vastuväited jätta tähelepanuta ja need ei sa olla põhjuseks vaidlustatud detailplaneeringu õigusvastaseks tunnistamiseks ja tühistamiseks. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et nähtuvalt detailplaneeringust ja vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadest ei ole tulemüüri ehitamine detailplaneeringuga ka täielikult välistatud, kuid kolmanda isiku poolt ühe või teise lahenduse otstarbekuse ja vajalikkuse üle otsustamine toimub ehitusloa menetluses, mille käigus tuleb igal juhul tagada ka ehitiste tuleohutuse nõuetest kinni pidamine. 10.11 Kaebaja on leidnud veel, et detailplaneeringus ei ole piisavalt kaalutud parkimisõiguse küsimusi ja eelkõige parkimiskohtade mittekavandamist planeeringualal. Kohus märgib nende etteheidete osas kõigepealt seda, et kohtu hinnangul on korralduses põhjendatud piisavalt arusaadavalt seda, miks parkimiskohti Kuninga 30 a krundile ei looda. Asjaolu, et tsiteeritud on üldplaneeringut ei tähenda, et kaalutlust ei oleks arusaadavalt põhjendatud. Kohtu hinnangul on kaalutlus tuvastatav ja selle põhjused langevad kokku üldplaneeringus toodud võimalustega parkimisala vähendada. Kohus ei pea tõsiseltvõetavaks kaebaja süüdistust, et planeeringus on analüüsimata üldkasutatava parkimismaja mahutavus arvestades teiste kehtestatud detailplaneeringutega ettenähtud parkimiskohtasid. Kaebaja ei ole toonud ühtegi tõendit, et neid ei jätkuks ja sellise nõude esitamine peaks põhinema mingilgi arvestataval põhjendusel, mis ei ole puhtalt spekulatiivne. Kohus leiab, et täiesti selgusetu on kaebaja väide, et vastustaja ei ole kaalunud kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist seoses parkimiskohtade ette nägemata jätmisega Kuninga 30a kinnistul. Kohtule ei ole teada sellist subjektiivset õigust, mille järgi oleks naaberkrundi omanikul õigust nõuda oma naaberkrundile parkimiskohtade ettenägemist.

Vastustaja ei esitanud taotlust menetluskulude väljamõistmiseks ja need jäävad ta enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.