Oliver Kask (eesistuja), Maret Altnurme ja Virgo Saarmets
Määruse tegemise aeg ja koht
5. juuli 2024, Tallinn
Haldusasja number
3-23-2226
Haldusasi
Osaühingu EESTIMAA FARMERID kaebus Tallinna linna kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 27. novembri 2023. a määrus
Menetlusosalised
Kaebaja – Osaühing EESTIMAA FARMERID, esindaja v.adv Raul Keba Vastustaja – Tallinna linn, esindajad EV ja TP Kolmandad isikud – X ja C
Menetluse alus ringkonnakohtus
C ja X määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta menetlusse X ja C määruskaebus Tallinna Halduskohtu 27.11.2023 määruse peale haldusasjas nr 3-23-2226.
Rahuldada X ja C määruskaebus osaliselt.
3.Tühistada Tallinna Halduskohtu 27.11.2023 määruse resolutsiooni p 1. Teha uus määrus, millega jätta Osaühingu EESTIMAA FARMERID esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
Jätta Tallinna Halduskohtu 27.11.2023 määruse resolutsiooni p 2 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse resolutsiooni punktide 1–3 peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg 7). Määruse resolutsiooni punkti 4 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 124 lg 4).
1.Osaühingu EESTIMAA FARMERID (OÜ Eestimaa Farmerid; 1/2 kaasomandist) ning ühisomanike X ja C (1/2 kaasomandist) kaasomandis on Tallinnas Kalmuse tee 17 kinnistu (registriosa nr 3201801; katastritunnus 78402:202:2810; pindala 908 m2; sihtotstarve 100% elamumaa). Kinnistu ja sellel asuva kahe korteriga elamu valdamise ja kasutamise kord on reguleeritud 14.02.2013 notariaalse kokkuleppega.
3-23-2226
2.X esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) 28.02.2023 ehitusteatise nr 2311201/03540 Kalmuse tee 17 ehitise laiendamiseks ja hoone fassaadi rekonstrueerimiseks koos soojustamisega. OÜ Eestimaa Farmerid esitas 09.03.2023 vastuväite, milles palus ehitusteatise menetlemine peatada või lõpetada, märkides mh, et kaasomanike vahel puudub kokkulepe ehitustööde tegemiseks. TLPA luges 28.08.2023 otsusega nr 2312996/04479 ehitusteatise teavitatuks ja esitas selles ehitamiseks lisatingimused. TLPA esitas 06.09.2023 vastuse nr 4-3/614-3 OÜ Eestimaa Farmerid 09.03.2023 arvamusele, milles märkis, et kandis ehitusteatise 28.08.2023 ehitisregistrisse, sest ei esinenud ehitusseadustiku (EhS) §-s 44 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise aluseid.
3.OÜ Eestimaa Farmerid esitas Tallinna Halduskohtule 06.10.2023 kaebuse (hiljem täiendatud), mille nõudeks jäi taotlus kohustada Tallinna linna tegema ehitusjärelevalvet Kalmuse tee 17 kinnistul asuva elamu ehitustööde üle. Ehitustööde tegemiseks puudub kaasomanike vaheline kokkulepe. Tallinna linn on kiitnud heaks ehitusteatise, mille alusel tehtavad ehitustööd rikuvad kaebaja kui kaasomaniku õigusi. Ehitusprojektiga ettenähtud parkimise ja sissesõidutee lahendus arvestab üksnes ühisomanike õigusi ja selle realiseerimisel puudub kaebajal sõidukiga juurdepääs enda kasutuses olevale kinnistu osale. Elamu juurdeehitustöödega plaanitakse võtta kaebaja nõusolekuta kasutusele tema kaasomandi osa. Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras keelata 28.02.2023 ehitusteatise ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde tegemine kuni haldusasja menetluse lõpuni. Ühisomanikud on rajamas kaasomandi osale uut hoonestust, mille hilisem lammutamine on vähetõenäoline. Seega võiks tekkida olukord, kus kaebaja ei saavuta kaebuse eesmärki, st vaidlustatud ehitustegevuse tagajärgede kõrvaldamist. Tegemist on kaebaja omandiõiguse olulise riivega, mis on kaalukam kui avalik huvi või kolmandate isikute õigused.
4.Tallinna Halduskohus rahuldas 17.10.2023 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt ning keelas 30 päevaks ehitusteatise nr 2311201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde teostamise Kalmuse tee 17 kinnistul (resolutsiooni p 1). Ühtlasi võttis kohus kaebuse menetlusse ning kaasas kolmandate isikutena X ja C. Notariaalse kasutuskokkuleppe järgi on X ja C kasutuses Kalmuse tee 17 kinnistu osa, mis on asendiplaanil märgitud vasakpoolsena. Kokkuleppe p 2.20 järgi ei ole kaasomanikud soovinud leppida kokku tingimustes juhuks, kui üks kaasomanikest soovib teha lepingus nimetamata juurdeehitusi või muid ehitustöid. Sellisel juhul lähtuvad kaasomanikud seaduses kehtestatud nõuetest ning tingimusest, et kaasomanik on kirjalikult kooskõlastanud ehitusprojekti või juurdeehituse. Kaasomanike vahelised suhted kaasomandi valdamisel ja kasutamisel on eraõiguslikud ning need on täpsemalt sätestatud asjaõigusseaduse §-s 72. Kaasomanike vahelisi suhteid tuleb pädeval asutusel siiski arvestada ka ehitusteatise menetlemisel, algatades kaasomanike õiguste rikkumise kahtluse korral täiendava kontrolli. See ei tähenda võimalike tsiviilõiguslike vaidluste lahendamist, sest ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla ehitamiseks vajalikud (vt Riigikohtu 18.12.2019 otsus nr 3-17-1859, p 20). Kaebaja on veenvalt välja toonud, kuidas vaidlustatud ehitusteatis rikub tema subjektiivseid õigusi (s.o ehitamise tagajärjel puudub tal juurdepääs sõidukiga tema kasutuses olevale kinnistu osale). Seetõttu tuleb HKMS § 252 lg 4 alusel keelata 30 päevaks ehitusteatise nr 2311201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde teostamine Kalmuse tee 17 kinnistul.
5.C esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palus tühistada halduskohtu kohaldatud esialgse õiguskaitse.
Tallinna Ringkonnakohus jättis 08.11.2023 määrusega määruskaebuse rahuldamata.
Määruskaebusest ei nähtu, et 30 päevaks ehitusteatise nr 11201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste töödega jätkamise keelamine riivaks ebaproportsionaalselt kolmandate 2(8)
3-23-2226 isikute õigusi. Kohtule seni esitatud materjalide põhjal ei ole selge, kui suures mahus on ehitusteatisega seotud ehitustööd juba tehtud ning kui suures ulatuses ja millise iseloomuga ehitustööd on veel tegemata. Kuna asjaolud on ebaselged, siis ei saa praeguses menetlusstaadiumis pidada kaebust ilmselgelt perspektiivituks. Kaebuse tähtaegsust peab kontrollima halduskohus, kuid seni esitatust ei nähtu, et kaebajat oleks ehitusteatise registreerimisest teavitatud varem kui koos TLPA 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3 (kaebuse lisa 8). Sellest lähtudes on 06.10.2023 esitatud kaebus tähtaegne. Kaebuse põhjal ei saa kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust eitada, sest elamu lammutamiseks kohustamine on üldjuhul väga erandlik abinõu (nt Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2022 määrus nr 3-22-2347, p 13). Määruskaebusest ei nähtu konkreetset negatiivset tagajärge, mida kolmandatel isikutel tuleb ajutise ehituskeelu tõttu taluda.
7.Tallinna linn selgitas 15.11.2023 vastuses, et 28.08.2023 heaks kiidetud ehitusteatis oli õiguspärane, kuid ei vaielnud vastu ehitusjärelevalve tegemisele Kalmuse tee 17 kinnistul vastavalt menetlusse võetud nõudele. Vastustaja tegi ettepaneku lahendada asi kompromissiga.
8.X ja C esitasid halduskohtule 15.11.2023 taotluse tühistada esialgse õiguskaitse korras kohaldatud ehitamise keeld, lubada ehitusprojekti kohaste tööde tegemine Kalmuse tee 17 kinnistul ja lõpetada asja menetlus. 28.08.2023 heakskiidu saanud ehitusteatis koostati Kalmuse tee 17 kaasomanike kokkulepete põhjal. Juurdepääsuteed, väravad, parkimine jms on kaebaja kasutuses oleva kinnistuosa ja korteri nr 2 kohta projekteeritud perspektiivsena, sest kolmandatel isikutel ei ole võimalik teha töid kaebaja kasutuses oleval maa-alal. Esialgne õiguskaitse riivab ebaproportsionaalselt kolmandate isikute õigusi. Kaebaja on tõkestanud ligipääsu, mida Kalmuse tee 17 korterite 1 ja 2 elanikud on aastakümneid kokkuleppel kasutanud elamusse sisenemiseks. Seetõttu ei ole kolmandatel isikutel võimalik senise ligipääsu kaudu elamusse siseneda. Õueteed on ehitusjärgus ja tööde lõpetamata jätmise korral ei ole nende kasutamine ohutu. Tööde jätkamine on väga oluline, et tagada ligipääs elamusse. Elamule juurdepääs on raskendatud ka näiteks kiirabil või päästeametil. Vajalik on lõpetada ka kaebaja ainukasutuses oleva rõdu amortiseerunud ja avariiohtliku katendi remonditööd, paigaldada katuseplekid, vihmaveetorud ja -rennid ning akende plekid. Need tööd tuleb lõpetada võimalikult kiiresti, et vältida hoone olulist kahjustumist niiskuse ja sadeveega. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel võivad elamu konstruktsioonid saada kahjustatud. Ehitustöödega ei kaasne kaebaja õigustele ülemäära koormavat mõju. Kaebus on esitatud tähtaega ületades, sest ehitusteatisest nr 11201/03540 teavitati kaebajat juba 28.08.2023.
9.OÜ Eestimaa Farmerid palus 24.11.2023 vastuses jätta kolmandate isikute taotlus rahuldamata. Kaebuse esitamine tõendab, et kaebaja ja kolmandate isikute vahel puudub kokkulepe Kalmuse tee 17 hoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks. Kaebaja on esitanud vastuväited ehitusteatisele nr 11201/03540. Seega ei vasta tõele, et kaebaja ettepanekutega on ehitusprojektis arvestatud või poolte vahel on kokkulepe ehitusprojekti lahenduse kohta. Kasutuskokkuleppe p 20 näeb ette, et kui üks kaasomanikest soovib teha lepingus nimetamata juurdeehitusi või muid ehitustöid, lähtuvad kaasomanikud seaduses kehtestatud nõuetest ning tingimusest, et kaasomanik on kirjalikult kooskõlastanud ehitusprojekti ja või juurdeehituse. Kolmandad isikud väljendasid juba 2021. a-l ehitusteatise nr 2011201/07950 menetluses soovi laiendada hoone alumist korrust oluliselt suuremas mahus, kui TLPA lõpuks nõustus. Kolmandad isikud alustasid kohe ka alumise korruse laiendamist suuremas ulatuses, kui ehitusprojekt ette nägi. Tegemist ei olnud ehitise amortisatsioonist tuleneva vajadusega, vaid kolmandate isikute sooviga saada juurde elamispinda. 3(8)
3-23-2226 Kaebaja esitatud fotodelt nähtub, et kolmandate isikute kasutuses olevale õuealale ja hooneosale on juurdepääs tagatud ning hoonet on edasi ehitatud ka pärast esialgse õiguskaitse määruse tegemist. Kolmandad isikud on katnud hoone konstruktsioonid kilega, mis kaitseb niiskuse ja sademevee eest. Ehitusprojektiga lubatud juurdepääsutee teenib vaid kolmandate isikute huve ning kuna see on kolmandate isikute ainukasutuse alal, puudub kaebajal sõidukiga juurdepääs kinnistule. Autode parkimine krundil on kavandatud vaid läänepoole, n-ö perspektiivse võimaluse kajastamine joonisel ei ole reaalselt elluviidav, sest Kalmuse tee 17 kinnistu ees teemaal on haljasriba, kinnistul kasvavad parkimiseks välja pakutud kohas elujõulised puud ja kolme üksteise kõrval oleva väljasõidu rajamine ei vasta standarditele. Seega võimaldab ehitusprojektis toodud lahendus kasutada parkimisressurssi vaid kolmandate isikute huvides, arvestamata kaebaja mõistlike huvidega. Kaebajal on jätkuvalt esialgse õiguskaitse vajadus, sest 28.08.2023 heaks kiidetud ehitusteatise alusel on kolmandad isikud rajamas kaasomandi osale uut hoonestust ning põlistamas kaasomanike vahelisele kokkuleppele mittevastavat kinnistu kasutuskorda. Esialgse õiguskaitse jätkamine ei võimalda küll kolmandatel isikutel jätkata ehitustöödega, kuid ehitustööde jätkamise korral ei ole hiljem olukorra tagasipööramine reaalne.
10.Tallinna Halduskohus rahuldas 27.11.2023 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ning keelas ehitusteatise nr 11201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde tegemise Kalmuse tee 17 kinnistul (resolutsiooni p 1), samuti jättis rahuldamata kolmandate isikute taotluse menetluse lõpetamiseks (resolutsiooni p 2). Kaebaja kinnitas kaebuses, et vastustaja teavitas teda ehitusteatisest 06.09.2023. Asja materjalidest ei nähtu, et kaebajat oleks ehitusteatise registreerimisest teavitatud varem kui koos vastustaja 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3. Kuna kaebus saabus kohtule 06.10.2023, on see HKMS § 46 lg 2 järgi tähtaegne. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Kohtupraktikast tulenevalt on elamu lammutamiseks kohustamine üldjuhul väga erandlik abinõu. Kaebaja on 24.11.2023 esitatud fotodega kummutanud väite, et kolmandatel isikutel puudub juurdepääs oma kaasomandi osale. Asjaolu, et kolmandad isikud ei saa omaenda tegevuse (ehitamise) tõttu teed kasutada, ei välista esialgse õiguskaitse kohaldamist. Fotode alusel võib eeldada, et pooleliolev ehitis on kiledega konserveeritud määral, mis ei tekita ehitamise ajutise seisu tõttu ehitise pöördumatut kahjustumist.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
11.X ja C paluvad 13.12.2023 määruskaebuses (täiendatud 08.01.2024) tühistada halduskohtu 27.11.2023 määrus ning teha uus määrus, millega tühistada esialgne õiguskaitse ja lõpetada asja menetlus, kuna kaebus on esitatud hilinenult. Kaasomanikud on ehitustöödes kokku leppinud. Parkimisalale ei jää puid. Ehitusprojekti elluviimise korral saavad nii kaebaja kui ka kolmandad isikud samaväärse juurdepääsu ja parkimisalad. Väär on kaebaja väide, et kolmandatel isikutel puudub juurdepääs oma kinnistu osale. Kaebaja on tõkestanud ligipääsu läbi jalgvärava ja mööda aiateed, mida kolmandad isikud on vastavalt varasematele kokkulepetele kasutanud maja välisukseni jõudmiseks. Läbipääsu takistab kaebaja tegevus, mitte kolmandate isikute ehitustööd. Ehitise katmine kilega on ajutine meede niiskuse ja vihma vastu, kuid see ei kaitse lume koormuse eest. Lund ei saa eemaldada ilma kilet kahjustamata. Oluline osa ehitustöödest on tehtud juba 2021. a ehitusteatise alusel kevadel ja suvel 2022, kaebaja oli sellest 2023. a alguses kinnistu 1/2 mõttelist osa soetades teadlik. Pooleli või lõpetamata ning osaliselt või täielikult teostamata jäid peamiselt: aiateed ja parkimisala – täielikult teostamata, parkimisvõimalus krundil puudub, ajutine parkimine looduslikul pinnasel, murualadel, aiamaal, laste mängualal; juurde ehitatav trepikoda maja kirdenurgal (korter 2 poolt ebaseaduslikult rajatud hoonesse sissepääsu ja trepi 4(8)
3-23-2226 seadustamine, täiendavad ehitustööd) – olulises osas jäid teostamata korter 2 poolt ehitusteatise 2-aastase kehtivuse ajal; korter 2 II korruse rõdu amortiseerunud ja avariiohtliku katendi (korduvalt on toimunud vee läbijooks I korrusele, osaliselt pehkinud konstruktsioonid, varisemisohtlik) parandustööd – teostamata; maja fassaadi krohvi kohtparandused ja terves ulatuses krohvivärviga katmine – osaliselt teostatud; maja edela- ja loodenurga terrasside varikatused ja trepi – osaliselt lõpetamata. Kalmuse tee 17 vanad väravad on lagunenud, aiapostid on viltu vajunud ja varisemisohtlikud. 2023. a ehitusteatise alusel on plaanitud kinnistule rajada väravad, sissesõiduteed ja parkimisala. Praegu toimub sissesõit ja parkimine üle muru, aiamaa ja laste mänguala. Liiklusmärgid keelavad parkimise Kalmuse tee 17 ees teeservas. 28.08.2023 ehitusteatise esitamise eesmärk oli täpsustada ja täiendada vastavalt TLPA nõuetele projekti detaile, mis ei olnud algses ehitusteatises (26.01.2021) piisavalt täpselt kirjeldatud, mh korter 2 II korruse gaasiseade ja korter 1 mitmetasandilise renoveeritava terrassi vundamendid ja konstruktsioon hoone edelanurgal. Suvel ja sügisel 2023 lõpetati mitmed algse ehitusteatise teostamise ajal pooleli või lõpetamata jäänud tööd: Ehitusteatise registreerimisest 28.08.2023 said kolmandad isikud info ehitisregistri kaudu samal päeval. TLPA ja ehitusregistri kaudu on täiendavalt võimalik kontrollida logifaile, millal kaebaja esindajad tutvusid ehitusregistris ehitusteatise infoga. Kõik ehitusteatiste 26.01.2021 ja 28.08.2023 planeerimise, projekteerimise, ehituse ja seonduvad tööd on teostatud kolmandate isikute kulul, mille tulemusena suureneb tervikuna terve kinnistu väärtus oluliselt, kuna renoveeritud ja heakorrastatud saab suur osa hoonest ja maa-alast. Samal ajal ei riivata ega piirata mingil olulisel moel kaebaja õigusi.
12.Tallinna linn nõustus määruskaebusega. Esialgse õiguskaitse kohaldamise eeldused on täitmata. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-3-06 selgitanud, et esialgse õiguskaitse kohaldamine peab olema eesmärgipärane ja proportsionaalne. TLPA 28.08.2023 haldusakt, millega kiideti heaks ehitusteatis nr 11201/03540, on õiguspärane, antud kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõudele. Praeguses asjas on tegemist kaasomanike vaidlusega, mis puudutab asjaõigusi tsiviilõiguslikus suhtes. Vaidlustatud haldusakt viitab EhS § 12 lg-le 3, mille kohaselt tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Ehitusluba (ega ehitusteatise registreerimine) ei anna õigust ilma omaniku nõusolekuta ehitada. Ehitusluba ei reguleeri isikute vahelisi tsiviilõiguslikke suhteid, vaid ehitamisele esitatavaid avalik-õiguslikke nõudeid (vt ka Riigikogu XII koosseisu seaduseelnõu 555 SE seletuskiri, lk 27). Nähtuvalt asjaoludest puudutab vaidlus eelkõige kaasomanike vahelist suhet ja asjaõigust. Esialgne õiguskaitse ei ole enam proportsionaalne. Kui kohus soovis esialgse õiguskaitse kohaldamist ajaks, mil kaasomanikud leiavad tsiviilõigusliku erimeelsuse lahendamiseks kompromissi, tulnuks ehitustegevus keelata osas, milles kohus näeb võimalikku asjaõigusliku vaidlust.
13.OÜ Eestimaa Farmerid palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Vaidlustatud haldusakti alusel on kolmandad isikud rajamas kaasomandi osale uut hoonestust ning põlistamas kaasomanike vahelisele kokkuleppele mittevastavat kinnistu kasutuskorda. Esialgse õiguskaitse jätkamine ei võimalda küll kolmandatel isikutel jätkata ehitustöödega, kuid ehitustööde jätkamise korral ei ole hiljem olukorra tagasipööramine reaalne. Sisulisi läbirääkimisi ja nõupidamisi varasema omanikuga toimunud ei ole. Kolmandad isikud on kaebaja nõusolekuta ja vastuolus kaasomanike kokkuleppega kasutusele võtnud kaasomandi osa enda kasutuses oleva hooneosa oluliseks laiendamiseks. Kolmandate isikute poolt määruskaebusele lisatud dokumendid ei tõenda, kas vastustaja on ehitusteatise menetluse 5(8)
3-23-2226 nõuetekohaselt läbi viinud ja kaebaja kui kaasomaniku õiguste rikkumist hinnanud. Kaebaja esitas vastustajale enda vastuväited ehitusteatisega koos esitatud projektile, kuid vastustaja jättis need põhjendamatult kõrvale. Juurdepääs on kolmandatel isikutel olemas enda kinnistupoolt kasutades. Arvestades kaasomanike vahelisi suhteid, ei pea kaebaja põhjendatuks, et kolmandad isikud liiguvad hooneni kaebaja kasutuses oleva ala kaudu. Maja välisukseni saavad kolmandad isikud liikuda hoone eest lõunaküljel. Asjaolu, et kolmandad isikud ei saa kasutada aiateed, mis asub kaebaja kasutuses oleval kaasomandi osal, ei tähenda, et nad hooneni liikuda ei saaks. Vastupidiselt kolmandate isikute väitele puudutab uus ehitusteatis terrasside kinniehitamist, millega kaebaja ei ole algusest peale nõus olnud. Ei ole õige väita, et oluline osa töödest on tehtud 2021–2022. Praeguse vaidluse esemeks on muudatused võrreldes 2021. a ehitusteatisega, üheks suuremaks muudatuseks on I korruse terrassi kinniseks ehitamine kaebaja kaasomandi osa arvelt. Arvestades, et talvisel ajal on maapind jäätunud ja laste mänguväljakut ei kasutata, ei tohiks kaebaja hinnangul olla probleemi kolmandate isikute sõidukite parkimisel ka juhul, kui parkimisalade tööd on teostamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7). Kohtute infosüsteemi andmetel on halduskohtu määrus Xle kätte toimetatud 28.11.2023 ning Cle 04.12.2023, seega on 13.12.2023 määruskaebus tähtaegne (HKMS § 204 lg 1). Määruskaebus vastab selle läbivaatamist võimaldaval määral HKMS §-de 52−54 ja 205 nõuetele. Määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).
15.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud osaliselt ja tuleb rahuldada osaliselt ning HKMS § 210 lg 3 alusel tuleb asjas teha uus määrus, millega jätta OÜ Eestimaa Farmerid esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Muus osas jääb määruskaebus rahuldamata.
16.Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel peab kohus muu hulgas hindama põhiasjas esitatud kaebuse perspektiive (HKMS § 249 lg 3). Kaebus ei tohi olla ilmselgelt perspektiivitu. Riigikohus märkis 12.12.2016 otsuses asjas nr 3-2-1-132-16 (p 15), et ilmselgelt perspektiivitu võib kaebus seejuures olla nii sisulistel kui ka menetluslikel põhjustel, sh kaebetähtaja ilmselgel ületamisel.
17.28.08.2023 ehitusteatise esitamise eesmärk oli kolmandate isikute kinnitusel täpsustada ja täiendada projekti detaile vastavalt TLPA nõuetele, mis ei olnud algses ehitusteatises (26.01.2021) piisavalt täpselt kirjeldatud.
18.Tallinna Halduskohtu 17.10.2023 määrusega võeti menetlusse OÜ Eestimaa Farmerid kaebus nõudega kohustada vastustajat läbi viima järelevalve Kalmuse tee 17 asuva elamu ehitustööde ja sellega seotud ehitusprojekti (ehitusteatis nr 11201/03540) üle. Järelevalve läbiviimiseks kohustamise nõude rahuldamise korral alustab kohalik omavalitsus järelevalvemenetlust ja kontrollib Kalmuse tee 17 ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust. Kas vastustaja tuvastab rikkumisi ja milliseid meetmeid ta vajaduse korral kohaldab, otsustab ta kaalutlusõiguse alusel (HMS § 4).
19.Selliseid veenvaid argumente, mis annaks aluse arvata, et vaidlusaluse ehitusteatise alusel ehitamine on toimunud ehitamise nõudeid rikkudes, kaebaja esitanud ei ole. Kaebaja heidab ette, et kolmandad isikud laiendavad vaidlusaluse ehitusteatisega hooneosa ja ehitavad kinni terrasse, millele kaebaja pole nõusolekut andnud. Omanike vahelise asjaõigusest tekkiva vaidluse lahendamine on maakohtu pädevuses. Sellega, et vastustaja registreeris ehitusteatise, ei ole kolmandale isikule antud volitust kahjustada kaasomanike õigusi ega huve.
6(8)
3-23-2226
20.Halduskohus on esialgse õiguskaitse abinõu rahuldamisel tuginenud asjaolule, et ehitamise tagajärjel puudub kaebajal juurdepääs sõidukiga tema kasutuses olevale kinnistu osale (dtl 112). Määruskaebuse menetluses on kaebaja sõnul tal jätkuvalt esialgse õiguskaitse vajadus, kuna vaidlustatud haldusakti alusel on kolmandad isikud rajamas kaasomandi osale uut hoonestust ning põlistamas kaasomanike vahelisele kokkuleppele mittevastavat kinnistu kasutuskorda (dtl 450). Muid asjaolusid, millest nähtuks, et kolmandate isikute tegevus kahjustaks kaebaja huve, kaebaja esitatud ei ole. Samuti pole kaebaja väitnud, et kolmandate isikute tegevus kujutab ohtu 14.02.2013 kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppega tema ainukasutuses ja -valduses olevale kinnistu osale või elamu ruumidele.
21.Riigikohus on selgitanud, et EhS § 36 lg 5 p 4 kohaldamisel võib kohalikul omavalitsusel tekkida vajadus selgitada ka kaasomanike vahelisi suhteid. Ka ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel arvestada ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele. Kui ehitamisele esitatavate avalik-õiguslike nõuete rikkumine kahjustab naabrite (nt elamu kaasomanike) õigusi, tuleb pädeval asutusel algatada täiendav kontroll. See puudutab ka ohtu, et kaasomaniku vara kahjustatakse ehitamise käigus projektis kavandamata kõrvalmõjuna (vrd Riigikohtu otsus nr 3-16-1050/68, p 12; määrus asjas nr 3-3-1-67-01). See ei tähenda, et vastustaja peaks hakkama lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ettenähtud kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomaniku tahte vastaselt. Ehitusteatise registreerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud ehitamiseks (Riigikohtu 18.12.2019 otsus asjas nr 3-17-1859, p 20). EhS § 36 lg 6 ja § 44 p 4 alusel saab ehitusteatise alusel ehitamise keelamise aluseks olla üksnes kaebaja subjektiivsete avalike õiguste rikkumine, mistõttu ei ole asjakohased kaebaja viited kaasomanike kokkuleppe puudumisele või rikkumisele. Vastustaja on 15.11.2023 ja 16.11.2023 seisukohtades selgitanud, et on vaidlusaluse ehitusteatise menetluse raames kaebaja kaasanud, samuti on ta ehitusteatisele esitanud lisatingimused. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust asuda seisukohale, et vastustaja ei viinud menetlust läbi nõuetekohaselt. Kaebaja ei väida, et kolmandad isikud ei ole ehitanud ehitusprojekti järgides. Kaebaja ei ole välja toonud, et ehitustegevusega jätkamisega kaasneks oht tema ainukasutuses olevatele ruumidele või tema kasutuses olevale kinnistu osale. Samuti on vastustaja kohtuistungil selgitanud, et ka kaebaja ligipääs oma kinnistule on avalikult teelt tagatud. Seega ei saa praegusel juhul asuda seisukohale, et kaebaja huvid on ülekaalukad võrreldes kolmandate isikute huvidega, et need õigustaks esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamist.
22.Ringkonnakohtu hinnangul on usutav, et ehitise katmine kilega on ajutine meede ja ei kaitse pikaajaliselt pooleliolevat ehitist, mistõttu võib maja konstruktsioon saada kahjustada. II korruse rõdu amortiseerunud ja avariiohtliku katendi parandustöödega viivitamine võib põhjustada kahju nii kolmandatele isikutele kui ka kaebajale. Seetõttu on kolmandate isikute huvid praegusel juhul kaalukamad kaebaja huvist.
23.Asjaolude olulise muutumise korral võib kaebaja esitada uue esialgse õiguskaitse taotluse (HKMS § 253 lg 1).
24.Menetluse lõpetamise nõue põhjusel, et kaebus on esitatud hilinenult, tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus saab määruskaebuse esitajate seisukohast aru nii, et 28.08.2023 ehitisteatise registreerimisest said kolmandad isikud info ehitisregistri kaudu samal päeval (28.08.2023) ning kolmandate isikute hinnangul oli see informatsioon kättesaadav samal päeval ka kaebajale, mistõttu on kaebus esitatud kaebetähtaega rikkudes. Vastustaja 31.05.2024 selgitusest halduskohtule nähtub, et ehitisregistri andmetel ei ole kaebajale registri vahendusel saadetud teavitust menetluse lõppemisest. Menetluse lõppemisest saadeti vastustaja kinnitusel teavitus vaid taotlejale. Kaebajat teavitati vastustaja poolt ehitusteatise ehitisregistrisse kandmisest 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3. Kuna kaebus esitati halduskohtule 06.10.2023, ei
7(8)
3-23-2226 ole tõendatud, et kaebus esitati kaebetähtaega rikkudes. Seetõttu jättis halduskohus menetluse lõpetamise taotluse õigesti rahuldamata.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.