OÜ Eestimaa Farmerid kaebus Tallinna linna kohustamiseks teostada ehitusjärelevalvet Kalmuse tee 17 kinnistul
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 17. oktoobri 2023. a määrus
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Eestimaa Farmerid, esindaja v.adv Raul Keba Vastustaja – Tallinna linn, esindajad EV ja TP Kolmandad isikud – X ja Y
Menetluse alus ringkonnakohtus
Y määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta menetlusse Y määruskaebus Tallinna Halduskohtu 17. oktoobri 2023. a määruse haldusasjas nr 3-23-2226 resolutsiooni punkti 1 peale.
Jätta Y määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17. oktoobri 2023. a määruse haldusasjas nr 3-23-2226 resolutsiooni punkt 1 muutmata.
Jätta rahuldamata Y taotlus piirata OÜ Eestimaa Farmerid ja Tallinna linna ning nende esindajate juurdepääsu 5. novembri 2023. a määruskaebusele.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse resolutsiooni punktide 1 ja 2 peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg 7). Määruse resolutsiooni punkti 3 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 88 lg 5).
OÜ Eestimaa Farmerid (1/2 kaasomandist) ning ühisomanike X ja Y (1/2 kaasomandist) kaasomandis on Tallinnas Kalmuse tee 17 kinnistu (registriosa nr 3201801; katastritunnus 78402:202:2810; pindala 908 m2; sihtotstarve 100% elamumaa). Kinnistu ja sellel asuva kahe korteriga elamu (ehitisealune pind 144,6 m2) valdamise ja kasutamise kord on reguleeritud 14.02.2013 notariaalse kokkuleppega.
3-23-2226
2.X esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) 28.02.2023 ehitusteatise nr 2311201/03540 Kalmuse tee 17 ehitise laiendamiseks ning olemasoleva hoone fassaadi rekonstrueerimiseks koos soojustamisega. OÜ Eestimaa Farmerid esitas 09.03.2023 vastuväite, milles palus ehitusteatise menetlemine peatada või lõpetada. TLPA luges 28.08.2023 otsusega nr 2312996/04479 ehitusteatise teavitatuks ja esitas ehitamiseks lisatingimused. TLPA esitas 06.09.2023 vastuse nr 4-3/614-3 OÜ Eestimaa Farmerid 09.03.2023 arvamusele, milles märkis, et ehitusseadustiku (EhS) §-s 44 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise aluseid ei esinenud.
3.OÜ Eestimaa Farmerid esitas Tallinna Halduskohtule 06.10.2023 kaebuse (täiendatud 16.10.2023), mille nõudeks jäi taotlus kohustada Tallinna linna teha ehitusjärelevalvet Kalmuse tee 17 kinnistul asuva elamu ehitustööde üle. Ehitustööde osas puudub kaasomanike vaheline kokkulepe ning Tallinna linn on kiitnud heaks ehitusteatise, mille alusel teostatavad ehitustööd rikuvad kaebaja kui kaasomaniku õigusi. Ehitusprojektiga ettenähtud parkimise ja sissesõidutee lahendus arvestab üksnes ühisomanike õigusi ja selle realiseerimisel puudub kaebajal sõidukiga juurdepääs enda kasutuses olevale kinnistu osale. Elamu juurdeehitustöödega plaanitakse võtta kaebaja nõusolekuta kasutusele tema kaasomandi osa. Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras keelata 28.02.2023 ehitusteatise ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde tegemine kuni haldusasja menetluse lõpuni. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus, sest elamute hilisem lammutamine on vähetõenäoline. Seega võiks tekkida olukord, kus kaebaja ei saavuta kaebuse eesmärki ehk vaidlustatud ehitustegevuse tagajärgede kõrvaldamist. Tegemist on omandiõiguse olulise riivega, mis on kaalukam kui avalik huvi või kolmandate isikute õigused.
4.Tallinna Halduskohus rahuldas 17.10.2023 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt ning keelas 30 päevaks ehitusteatise nr 2311201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde teostamise Kalmuse tee 17 kinnistul (resolutsiooni p 1). Ühtlasi võttis kohus kaebuse menetlusse ning kaasas kolmandate isikutena X ja Y. Notariaalse kasutuskokkuleppe järgi on X ja Y kasutuses Kalmuse tee 17 kinnistu osa, mis on kokkuleppe lisaks oleval asendiplaanil märgitud vasakpoolsena. Kokkuleppe p 2.20 järgi ei ole kaasomanikud soovinud leppida kokku tingimustes juhuks, kui üks kaasomanikest soovib teha lepingus nimetamata juurdeehitusi või muid ehitustöid. Sellisel juhul lähtuvad kaasomanikud seaduses kehtestatud nõuetest ning tingimusest, et kaasomanik on kirjalikult kooskõlastanud ehitusprojekti või juurdeehituse. Kaasomanike vahelised suhted kaasomandi valdamisel ja kasutamisel on eraõiguslikud ning need on täpsemalt sätestatud asjaõigusseaduse §-s 72. Kaasomanike vahelisi suhteid tuleb pädeval asutusel siiski arvestada ka ehitusteatise menetlemisel, algatades kaasomanike õiguste rikkumise (sh tema vara kahjustamine ehitamise käigus) kahtluse korral täiendava kontrolli. See ei tähenda võimalike tsiviilõiguslike vaidluste lahendamist, sest ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla ehitamiseks vajalikud (vt Riigikohtu 18.12.2019 otsus nr 3-17-1859, p 20). Kaebaja on veenvalt välja toonud, kuidas vaidlustatud ehitusteatis rikub tema subjektiivseid õigusi (s.o ehitamise tagajärjel puudub tal juurdepääs sõidukiga tema kasutuses olevale kinnistu osale). Seetõttu tuleb HKMS § 252 lg 4 alusel keelata 30 päevaks ehitusteatise nr 2311201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste tööde teostamine Kalmuse tee 17 kinnistul.
5.Y palub 05.11.2023 määruskaebuses tühistada halduskohtu kohaldatud ehituskeeld. Kalmuse tee 17 kaasomanikud leppisid ehitustöödes kokku ja kinnitasid need kirjalikult aastatel 2018–2021. Tööde kohta esitati 26.01.2021 ehitusteatis nr 2011201/07950 ja selle alusel teostati ehitustööd. Kuna tööde käigus ilmnesid probleemid, millega ei saanud varem arvestada, algatati uue ehitusteatise menetlus, mis toimus aastatel 2022–2023 ja sellesse olid kaasatud kõik 2(4)
3-23-2226 osapooled. Ehitusteatis nr 2311201/03540 kiideti lõplikult heaks 28.08.2023. Kalmuse tee 17 korterite nr 1 ja nr 2 omanike 2023. a kevadel ja suvel saavutatud kokkulepete alusel on ehitusprojektis nähtud mh ette järgmist: kaks eraldi sissesõiduteed Kalmuse teelt; kaks eraldi auto- ja jalgväravat; kaks eraldi parkimisala krundil; kaks eraldi ligipääsuteede ala; kaks eraldi prügikonteinerite ala krundil. Toodud lahendused on kõigi osapooltega kooskõlastatud. Kuna kolmandatel isikutel (korteri nr 1 omanikel) ei ole võimalik teostada ehitustöid kaebaja (korteri nr 2 omanik) ruumides ja maa-alal ning samuti ei ole kaebaja tasunud ehitustööde planeerimise, projekteerimise ja ehitusteatise menetlemise eest, kuid eeltööd on tehtud, siis on kaebajal võimalik realiseerida projektis korteri nr 2 jaoks ettenähtud perspektiivsed lahendused enda alal. Kokkuvõttes on ehitustööde kavandamine toimunud kõiki arvamusi, ettepanekuid ja huve arvestavalt ning läbipaistvalt ja vastavuses kokkulepete ja õigusaktidega. Kalmise tee 17 krundi suurim lubatus täisehitatus on 25% ja senine hoonestus hõlmas 15,04%. Ehitusega on lisandunud 2,66% (st täisehitatus 17,70%) ning seega on kaebajal võimalik ehitada juurde veel 7,30%. Kalmuse tee 17 korter nr 2 müüdi 2023. a alguses korteri nr 1 omanikke teavitamata äriühingule. Kuna kogu oluline ehitustegevus oli teostatud enne korteri nr 2 võõrandamist, siis oli uus omanik ehitamisest teadlik ja ta oli kaasatud ehitusteatise menetlusse. Kuivõrd kaebajat teavitati ehitusteatise registreerimisest 28.08.2023, siis ei ole kaebus tähtaegne.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Kuigi 05.11.2023 määruskaebuse sissejuhatuses on viidatud ka halduskohtu 17.10.2023 määruse resolutsiooni p 6 vaidlustamisele, ei nähtu määruskaebuse sisust ja taotlustest siiski, et Y või X tegelikult vaidlustaksid enda kaasamist praeguse haldusasja menetlusse kolmandate isikutena. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et kuna kaebuses on taotletud ehitusjärelevalve tegemist 28.08.2023 heaks kiidetud ehitusteatise nr 2311201/03540 alusel tehtud või tehtavate ehitustööde üle, siis võib asjas tehtav kohtulahend selgelt puudutada X ja Y õigusi ning seetõttu oli nende HKMS § 20 lg 1 alusel kohtumenetlusse kaasamine seaduse järgi kohustuslik. Kuivõrd Y ei ole esitanud kaasamise kohta sisulisi vastuväiteid, siis loeb ringkonnakohus määruskaebuse esitatuks üksnes Tallinna Halduskohtu 17.10.2023 määruse resolutsiooni p 1 peale.
7.Esialgset õiguskaitset puudutavas osas on määruskaebuse esitamine seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7). Kohtute infosüsteemi andmetel on halduskohtu määrus Yle kätte toimetatud 22.10.2023 ning seega on 05.11.2023 määruskaebus tähtaegne (HKMS § 204 lg 1). Määruskaebus vastab selle läbivaatamist võimaldaval määral HKMS §-de 52−54 ja 205 nõuetele. Määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9). Määruskaebuse kiiremaks lahendamiseks ei pea ringkonnakohus vajalikuks küsida selle kohta teiste menetlusosaliste seisukohta. HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.
8.Halduskohus kohaldas praeguses asjas HKMS § 252 lg 4 alusel nn ajutist õiguskaitset kuni 30 päevaks. HKMS § 252 lg 4 kolmandast lausest tulenevalt juhul, kui menetlusosalised nn ajutise õiguskaitse kohaldamist ei vaidlusta, rakendub esialgne õiguskaitse kuni HKMS § 249 lg-s 4 sätestatud tähtpäevani (haldusasja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni). Kohtupraktika kohaselt ei ole HKMS § 252 lg 4 alusel tehtud nn ajutise õiguskaitse määruse kehtivuse HKMS § 249 lg-s 4 sätestatud tähtpäevani pikenemise vältimiseks vajalik esitada selle peale määruskaebust, vaid piisab, kui menetlusosaline vaidlustab esialgse õiguskaitse abinõu kuni 30 päevaks kohaldamise samale kohtule esitatavas avalduses. Määruskaebus tuleks esitada üksnes juhul, kui menetlusosalise hinnangul ei oleks esialgse õiguskaitse kohaldamine kuidagi põhjendatud isegi üksnes kuni 30 päevaks. Eeltoodule vaatamata on menetlusosalisel siiski õigus määruskaebus esitada (HKMS § 252 lg 7). 3(4)
3-23-2226
9.Kuna kolmas isik on 17.10.2023 määrusega kohaldatud ajutise õiguskaitse vaidlustanud, siis kehtib ehitustegevuse keeld üksnes kuni 16.11.2023 ja halduskohus peab hiljemalt selleks ajaks esialgse õiguskaitse taotluse uuesti sisuliselt lahendama. Ringkonnakohus saab HKMS § 252 lg 4 alusel tehtud määruse peale esitatud määruskaebuse lahendamisel hinnata üksnes seda, kas esialgse õiguskaitse kohaldamist 30 päevaks tuleb pidada põhjendamatuks või mitte, sest halduskohtu kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu ei kehti nimetatud tähtajast kauem (nt Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2022 määrus nr 3-22-892, p 11; 22.04.2022 määrus nr 3-22744, p 7). Esialgse õiguskaitse kohaldamine HKMS § 252 lg 4 alusel ilma põhjendusi esitamata eeldab seda, et kohus nõustub kaebajal esialgse õiguskaitse vajaduse olemasoluga ning ei pea teiste menetlusosaliste huve kaalukamaks ega kaebust ilmselgelt perspektiivituks (nt Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2022 määrus nr 3-22-892, p 12; 29.07.2020 määrus nr 3-20-1350, p-d 15 ja 17; 18.12.2019 määrus nr 3-19-2019, p 12; 31.07.2017 määrus nr 3-17-1462, p 12).
10.Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu kolmanda isiku määruskaebusest asjaolusid, millest saaks järeldada, et halduskohtu määrusega 30 päevaks Kalmuse tee 17 kinnistul ehitusteatise nr 11201/03540 ja sellega seotud ehitusprojekti kohaste töödega jätkamise keelamine riivaks ebaproportsionaalselt kolmandate isikute õigusi. Kohtule seni esitatud materjalide põhjal ei ole selge, kui suures mahus on ehitusteatisega seotud ehitustööd praeguseks juba teostatud ning kui suures ulatuses ja millise iseloomuga ehitustööd on veel teostamata. Määruskaebuse kohaselt algasid ehitustööd juba 2022. a-l ja need olid olulises osas tehtud juba enne 30.01.2023, mil kaebaja omandas 1/2 kaasomandi osa Kalmuse tee 17 kinnistust. Kuna asjaolus on ebaselged, siis ei saa praeguses menetlusstaadiumis pidada kaebust ilmselgelt perspektiivituks, mis võiks esialgse õiguskaitse kohaldamise välistada. Kaebuse tähtaegsust peab kontrollima halduskohus, kuid seni esitatust ei nähtu, et kaebajat oleks ehitusteatise registreerimisest teavitatud varem kui koos TLPA 06.09.2023 kirjaga nr 4-3/614-3 (kaebuse lisa 8) ja sellest lähtudes on 06.10.2023 esitatud kaebus tähtaegne. Kaebuse põhjal ei saa kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust eitada, sest kohtupraktikast tulenevalt on elamute lammutamiseks kohustamine üldjuhul väga erandlik abinõu (nt Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2022 määrus nr 3-22-2347, p 13). Nagu märgitud, ei ilmne määruskaebusest ühtegi konkreetset negatiivset tagajärge, mida kolmandatel isikutel tuleb ajutise ehituskeelu tõttu taluda. Muu hulgas ei ole väidetud, et kolmandatel isikutel oleks juba halduskohtu määruse 30-päevase kehtivuse ajal tarvis suurema kahju vältimiseks või muul põhjusel vältimatult teha ehitustöid, mida ei ole võimalik edasi lükata.
11.Eelneva põhjal jääb Y määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 17.10.2023 määruse resolutsiooni p 1 muutmata.
12.Kolmas isik on määruskaebusena pealkirjastatud 05.11.2023 e-kirja lõpus märkinud, et ülaltoodud kiri on konfidentsiaalne ja ei kuulu ilma kolmanda isiku nõusolekuta avaldamisele ühelegi kolmandale osapoolele peale kirja adressaatide (st kohtute). See on käsitatav taotlusena piirata teiste menetlusosaliste ja nende esindajate juurdepääsu määruskaebusele. HKMS § 88 lg 1 kohaselt on menetlusosalistel (sh HKMS § 31 lg 2 alusel nende esindajatel) õigus tutvuda toimikuga ning saada seal olevatest menetlusdokumentidest ärakirju. Seda õigust saab HKMS § 88 lg 2 järgi piirata üksnes HKMS § 79 lg-s 1 loetletud alustel ja eeldusel, et huvi saladuse hoidmiseks on kaalukam menetlusosalise õigusest toimikuga tutvuda. Ringkonnakohus leiab, et praeguses asjas puudub igasugune alus piirata teiste menetlusosaliste või nende esindajate õigust tutvuda kolmanda isiku 05.11.2023 määruskaebusega. Juurdepääsu piiramise vajadust ei ole millegagi põhjendanud ja ringkonnakohtule ei ole äratuntav, et määruskaebuses sisalduks teavet, mille varjamiseks saaks kolmandal isikul olla õigustatud huvi (HKMS § 79 lg 1). Seega jääb taotlus HKMS § 88 lg 2 alusel rahuldamata. (allkirjastatud digitaalselt) 4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.