Oliver Kask (eesistuja), Janar Jäätma ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
31. oktoober 2019, Tallinn
Haldusasja number
3-18-497
Haldusasi
XX kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 7. veebruari 2018. a projekteerimistingimuste tühistamiseks ja projekteerimistingimuste uuesti väljaandmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 18. aprilli 2019. a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – XX, esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmandad isikud – CC (esindajad OO ja DD), EE, UU ja NN, ringkonnakohtu 31. oktoobri 2019 a määruse (jõustumata) alusel DD
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 7. oktoobril 2019
RESOLUTSIOON
1.Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Muuta Tallinna Halduskohtu 18. aprilli 2019. a otsuse asjas nr 3-18-497 põhjendusi, asendades need ringkonnakohtu otsuse põhjendustega. Halduskohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata.
3.Jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse menetluskulud nende endi kanda.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 2. detsembril 2019 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist
3-18-497 (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) on algatanud aadressil Lemmiku tn 34, Tallinn riikliku järelevalve menetluse seoses hoone ebaseadusliku laiendamise ja ümberehitamisega. TLPA kohustas 09.10.2017 ettekirjutusega nr 1712899/00422 Lemmiku tn 34 kinnistu omanikke XX ja KK esitama hiljemalt 09.11.2017 projekteerimistingimuste taotlus ehitise laiendamiseks ja ümberehitamiseks, peale projekteerimistingimuste väljastamist esitama TLPA-le 4 kuu jooksul nõuetekohane ehitusprojekt koos ehitusloa taotlusega ja peale ehitusprojekti kooskõlastamist TLPA poolt viia ehitis 6 kuu jooksul vastavusse kinnitatud ehitusprojektiga.
2.Lemmiku tn 34 omanikud esitasid 09.10.2017 ettekirjutusele vaide ettekirjutuse kehtetuks tunnistamiseks. Tallinna Linnavalitsus jättis 10.01.2018 korraldusega nr 36-k Lemmiku tn 34 omanike 06.11.2017 vaide rahuldamata.
3.Vastavalt ettekirjutusele esitasid Lemmiku tn 34 omanikud TLPA-le projekteerimistingimuste taotluse, mille kohaselt nad soovivad laiendada Lemmiku tn 34 kinnistul asuvat elamut üle 33% selle esialgu kavandatud mahust. Taotluse eesmärk oli olemasolevate juurdeehituste ja ümberehituste seadustamine.
4.Lemmiku tn 32 omanikud ei nõustunud ebaseadusliku juurdeehituse seadustamisega kinnistu põhjapoolses küljes. Lemmiku tn 34 omanikud ei nõustunud projekteerimistingimuste eelnõuga osas, mis näeb ette põhjapoolse juurdeehituse lammutamise ja abihoone ümberehitamise vajaduse.
5.Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 07.02.2018 Lemmiku tn 34 projekteerimistingimused, mille kohaselt võib projekteerimistingimustega koos esitatud asendiplaanilise lahenduse kavandatava (seadustatava) laienduse paiknemise osas hoone lõunaküljel edasisel projekteerimisel aluseks võtta. Abihoone võib viia vastavusse 1982. a kinnitatud ehitusprojektiga, võib esitada uue abihoone lahenduse või olemasoleva abihoone mõõdistusjoonised. Seoses põhjapoolse laiendusega on projekteerimistingimustes märgitud järgmist. Elamut on aastatel 2006/2007 omavoliliselt laiendatud Lemmiku tn 32 kinnistuga piirneval alal, kuhu on rajatud garaaž ja selle kohale tuba. Põhjapoolse juurdeehituse kaugus krundipiirist on ca 1 m ja kaugus naaberkinnistul asuvast elamust ca 6 m. Kvartalis on iseloomulik lahtine hoonestusviis ja hoonestus on arhitektuuriliselt terviklik, kus esinevad hooneosad arvestavad põhimahu katusekalletega, räästajoone kõrgustega ja omavahelise mahulise kokkusobivusega. Põhihooned asuvad valdavalt eesaiast vähemalt 5 m kaugusel, tagaaiast vähemalt 6 m kaugusel, ühele külgaiale lähemal kui 6 m. Abihooned asuvad põhiliselt põhihoonest tagapool ning valdavalt vahetult krundipiiril. Piirkonnas ei esine sellist tüüpi kinnistu piirist veidi eemal (lähim nurk ca 1 m) kinnistu piiriga mitte paralleelset tumma ilma akendeta lõpetamata linnaruumi muljet jätvat kõrget tulemüür-seina, nagu Lemmiku tn 34 elamu Lemmiku tn 32 kinnistu poolne juurdeehitus endast kujutab. Tagamaks linnaehituslikku korrastatust miljööväärtuslikus piirkonnas, pole sobilik Lemmiku 2(11)
3-18-497 tn 32 kinnistu poolse ebaseadusliku laienduse asukoht. Kuna põhjapoolne omavoliline juurdeehitus rikub naabrusõigusi ega vasta piirkonnas kehtivale planeeringule ega linnaehituslikele tavadele, ei ole võimalik määrata väljastatavate projekteerimistingimustega sellist ehitusõigust, mis võimaldaks põhjapoolset juurdeehitust seadustada. Põhjapoolsesse külge kavandatavat (seadustatavat) laiendust ei saa edasisel projekteerimisel aluseks võtta, kuna see ei sobi kokku olemasoleva hoone arhitektuuriga (juurdeehitus ei arvesta olemasoleva hoone räästajoone kõrgusega, katusekalletega, akende paiknemisega), moonutades elamu autentset välisilmet ning on vastuolus nii Nõmme linnaosa ehitusmääruse kui ka vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringuga lubatud kauguste osas kinnistu külgpiirist. TLPA arhiivis leiduva Lemmiku tn 34a individuaalelamu ehituskrundi plaanile tollase omaniku avalduse alusel 12.10.1981 kantud korrigeeritud skeem APÜ juurde näitab Lemmiku tn 32 poolsest kinnistu piirist 4-meetrist tulekaitse tsooni, kus ei või paikneda ehitused. Lisaks on hoonele ebaseaduslikult rajatud naaberkinnistu Lemmiku tn 32 poolne tulemüür kohatu, kuna tulemüüri kavandamine on mõeldud eelkõige piirirajatiste puhul ning seda on kavandatud Nõmmel juhul, kui nähakse ette koostöös naabriga ühist terviklikku linnaruumilist lahendust hoonete külgnemisel. Enamasti on selline lahendus iseloomulik ühekorruselistele abihoonetele, kus kuuride seinad kavandatakse piiril plokistatuna. Hoonete puhul on selline lahendus rida-, kaksik- või paariselamutel, mis pole Nõmmel tavaks ning mida ka vastuvõetud linnaosa üldplaneering ette ei näe. Tavapäraselt kasutatakse plokistatud lahendusi linnakeskeskustes, magistraalide ääres, kus hooned kavandatakse tihedalt üksteise kõrvale linnaruumilistel kaalutlustel. Selline planeeringuline lahendus pole individuaalelamu piirkondadele omane. Suurim lubatud ehitistealune pindala 1377 m2 suurusel kinnistul võib kokku olla kuni 255 m2, arvestades piirkonna hoonestust ja vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringu tingimusi.
6.XX esitas halduskohtule kaebuse 07.02.2018 projekteerimistingimuste tühistamiseks ja Tallinna linna kohustamiseks väljastada projekteerimistingimused uuesti. Kehtiva ettekirjutusega nõuti projekteerimistingimuste taotluse esitamist ehitise seadustamist. See eelhaldusakt on siduv ega luba anda projekteerimistingimusi, millega nähakse ette juurdeehitise osaline lammutamine. Projekteerimistingimused ei vasta haldusaktile esitatavatele nõuetele. Haldusakt ei ole selge ja üheselt mõistetav ning rikutud on põhjendamiskohustust (HMS § 55 lg 1, § 56 lg-d 1–3). Jääb selgusetuks, mis tähendus on projekteerimistingimuste lk 6-7 ja lisas 1 esitatud tingimustel. On arusaamatu, kas juurdeehitus on seadustatav või mitte või kas antakse luba projekteerida mingi täiendav juurdeehitus. Projekteerimistingimused on vasturääkivad. Kaebajal tekkis vastustaja tegevusetusest aastatel 2011–2017 õigustatud ootus, et linn võimaldab juurdeehituse seadustamist. Kaebaja ebaõigele käitumisele ehitusloata ehitamisel ei või reageerida piiramatu aja jooksul. Projekteerimistingimustest ei nähtu, et põhjapoolne juurdeehitus oleks naabrile ohtlik. Isikul ei ole subjektiivset õigust, et naaberkrundi hoonestus jääb samal kujul püsima ja ka asjaolu, et hoonestusala on naabri kinnistu piirile lähemal kui 4 m, ei riku iseenesest tema subjektiivseid õigusi (Tallinna Halduskohtu määrus nr 3-16-1133/5). Naaber ei ole teostanud naabrusõigusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Naabri kinnisasjale ei kaasne püsivaid negatiivseid mõjusid, mis oleksid üleliia koormavad. Lammutamine on kohtupraktika kohaselt äärmuslik abinõu, mis ei ole reeglina mõistlik. Väheldased muutused miljöös ei saa õigustada kasutusloa andmata jätmist ja seega ka lammutamist. Kaebaja huve ei ole kaalumisel arvestatud. Kaebajale tekib 3(11)
3-18-497 juurdeehituse osalisel lammutamisel varaline kahju vähemalt 80 790,80 eurot (lammutamise kulu ja ruumide väärtus). Vastustaja ei ole seda arvesse võtnud. Juurdeehituse sobimatust ei ole vastustaja põhjendanud. Juurdeehitus ei ole põhihoonest mastaabilt või arhitektuursetelt lahendustelt arvestatavalt erinev. Ka projekteerimistingimuste eelnõus on õigesti märgitud, et piirikonna hoonestuse üldilme on arhitektuuriliselt mitmekesine; kvartalis ei ole välja kujunenud ühtset tänavaäärset ega naaberkinnistute vahelist kohustuslikku ehitusjoont; iseloomulik on lahtine hoonestusviis. CC ei ole projekteerimistingimuste eelnõule vastu vaielnud. Dokumenti pole allkirjastanud tema.
Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.
Projekteerimistingimused on aluseks ehitusprojekti koostamisele ega kujuta endast lammutusettekirjutust. Ettekirjutusega on tuvastatud, et olemasolevat hoonet on laiendatud üle 33% selle esialgu kavandatud mahust, millisel juhul on PlanS § 125 lg 1 p 2 kohaselt linnades üldjuhul nõutav detailplaneeringu koostamine. Sellest erandina võimaldab PlanS § 125 lg 5 hoonet laiendada projekteerimistingimuste alusel. Vaidlustatud projekteerimistingimused analüüsivad lk-del 2–6 põhjalikult hoone mahulist ja otstarbelist sobitumist piirkonna väljakujunenud keskkonda ning sobimist piirkonna hoonestuslaadiga. Projekteerimistingimusi taotledes ei saa isikul olla õigustatud ootust, et need väljastatakse talle, arvestades üksnes taotleja enda huve ja taotleja ebaseaduslikku ehitustegevust ning välistades sealjuures teiste isikute huvid ja normiks kujunenud linnaruumilised tingimused. Planeeringut asendavad projekteerimistingimused peavad tagama ühiskonnaliikmete huve arvestava jätkusuutliku ja tasakaalustatud ruumilise arengu. Projekteerimistingimuste väljastamine ei ole PlanS § 125 lg 5 p 1 kohaselt lubatav, kui hoone ei sobitu keskkonda. Vaidlustatud projekteerimistingimused tuvastavad, et elamu arhitektuurne lahendus on iseloomulik 1950-ndate elamute tüüpprojektidele, kus hoone põhimahust äralõigatud nurka jääb varikatusega sissepääs, kuid ebaseaduslike ümber- ja juurdeehitustega on elamu välisilme moondunud ja kaotanud autentsuse. Lisaks arhitektuursetele ja stiililistele näitajatele hinnatakse hoone sobitumist väljakujunenud piirkonda laiemalt, sh hinnatakse ehitise kaugust krundipiirist. Seda on praegusel juhul tehtud. Kaebaja on olnud üle 10 a teadlik kohaliku omavalitsuse seisukohast, et juurdeehitis ehituskeelualasse on ebaseaduslik. Kaebajale oli hiljemalt 2011. a märtsis teada Lemmiku tn 32 kinnistu poolse ehituskeelualasse jääva juurdeehitise seadustamise võimatus. Kaebaja esitas TLPA-le projekteerimistingimuste taotluse ebaseadusliku juurdeehitise seadustamiseks juba 2007. aastal. TLPA teatas 05.10.2007 kirjaga nr 1/ 2-2/3194 kaebajale, et kaebaja on ehitanud ehituskeelualasse ja TLPA ei nõustu ebaseadusliku ehitustegevusega, seega ei väljastatud projekteerimistingimusi. Ehitustegevust prooviti seadustada läbi 2008. a detailplaneeringu menetluse, kuid Lemmiku tn 32 omanik CC ei nõustunud 2010. a hoonestusala laiendamisega. TLPA esitas 09.02.2011 kaebajale kirja koos detailplaneeringu koostamise algatamata jätmise eelnõuga arvamuse ja vastuväidete saamiseks. XX esitas 14.03.2011 TLPA-le taotluse Lemmiku tn 34a (praegu Lemmiku tn 34) detailplaneeringu menetlemise lõpetamiseks. Kaebajal ei saanud tekkida õigustatud ootust, et talle võimaldatakse ebaseaduslikult ehituskeelualasse ehitatud juurdeehitise seadustamist.
Lemmiku tn 32 omanik CC palus jätta kaebuse rahuldamata.
4(11)
3-18-497 Ebaseaduslik juurdeehitis ei vasta Nõmme linnaosa ehitusmääruses miljööväärtusliku ala kohta sätestatule ja on arhitektuurselt sobimatu. See varjutab kolmanda isiku hooviala otsese päikesevalguse eest. See asub ka Lemmiku tn 32 hoonele ja krundipiirile lubamatult lähedal.
9.Tallinna Halduskohtu 18.04.2019 otsusega jäeti kaebus rahuldamata ja mõisteti kaebajalt CC kasuks välja menetluskulu 128 eurot. Muus osas jäeti menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti koostamise aluseks ning nende alusel vahetult ehitamist või lammutamist ei toimu. Juurdeehituse lammutamiseks tuleb kaebajal esmalt koostada vastav ehitusprojekt ja esitada ehitusloa taotlus. Üksnes projekteerimistingimuste sõnastusest, et väljastatavate projekteerimistingimustega ei ole võimalik määrata sellist ehitusõigust, mis võimaldaks põhjapoolset juurdeehitust seadustada, ei tulene ettekirjutust ehituse lammutamiseks. Projekteerimistingimused ei ole vastuolus 09.10.2017 ettekirjutusest tuleneva nõudega esitada projekteerimistingimuste taotlus ehitise laiendamiseks ja ümberehitamiseks. Vastavalt ehitusseadustikule tähendab ehitamine mh ehitise lammutamist (EhS § 4 lg 1) ning ümberehitamine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt (EhS § 4 lg 3). Seega on vale kaebaja arusaam, et ettekirjutuses nimetatud ümberehitamine ei saa olla mõistetav lammutamisena. Vastustaja on projekteerimistingimuste väljastamisel tuginenud PlanS § 125 lg-s 5 sisalduvale erandile, mis võimaldab teatud juhtudel jätta detailplaneering koostamata ja määrata krundile ehitusõigus projekteerimistingimuste alusel. Sellisel juhul on projekteerimistingimused planeeringut asendavaks instrumendiks. Nimelt on seadusandja PlanS § 125 lg 5 sätestamisel pidanud võimalikuks, et teatud juhtudel, mil võib eeldada, et ehitustegevus ei avalda avalikule ruumile suurt mõju, määrab kohalik omavalitsus ehitusõiguse detailplaneeringu asemel projekteerimistingimustega, mille koostamisse kaasatakse naaberkinnisasjade omanikud ja muud isikud, kelle subjektiivseid õigusi kavandatav ehitustegevus võib mõjutada. Detailplaneeringust eristab projekteerimistingimusi eelkõige asjaolu, et viimased piirduvad ehitusõiguse määramisega ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus ei ole nii ressursimahukas. EhS § 24 lg 6 sätestab tingimused, mis tuleb projekteerimistingimustega määrata. Tallinna linna ehitusmääruse § 31 reguleerib projekteerimistingimuste taotlemist ja väljastamist. Projekteerimistingimustes on tuginetud ka Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringule, mille kohaselt jääb Lemmiku tn 34 kinnistu väikeelamute juhtotstarbega alale ning paikneb miljööväärtuslikul hoonestusalal, samuti on viidatud Tallinna Linnavolikogu 28.10.2004 määrusega nr 36 kinnitatud Nõmme linnaosa ehitusmäärusele ja Tallinna Linnavolikogu 04.05.2017 otsusega nr 47 vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneeringule. Kaebaja on olnud pikka aega teadlik, et vastustaja hinnangul on juurdeehitus ehituskeelualasse ebaseaduslik. Juba 2007. aastal ei väljastatud kaebajale projekteerimistingimusi seoses ehitamisega ehituskeelualasse (TLPA 05.10.2007 kiri). TLPA tegi 10.10.2008 kaebajale ettekirjutuse nr 34678 nõudega peatada omavoliline ehitustegevus ning viia ehitis vastavusse kehtiva ehitusprojektiga. Vaideotsusest, millega see ettekirjutus kehtetuks tunnistati, ei saa järeldada, et vastustaja oleks juurdeehitust sellisel kujul aktsepteerinud. Vaide rahuldamise tõi kaasa põhjendamiskohustuse täitmata jätmine. 2011. aastal selgitas TLPA kaebajale, et juurdeehitus tuleb lammutada, kuna see asub miljööväärtuslikul alal ja selle ehitamiseks 5(11)
3-18-497 puudub naabri nõusolek. Olukorra kestusest ei saa tuleneda kaebaja õiguspärast ootust, et juurdeehitus seadustatakse. Projekteerimistingimustest nähtub arusaadavalt, millises osas ning ulatuses peab vastustaja juurdeehituse seadustamist võimalikuks. Projekteerimistingimused ei ole vastuolulised või ebaselged. Ehitamine ei toimu vahetult projekteerimistingimuste alusel, vaid kaebaja peab ehitamiseks taotlema ehitusloa. Alles ehitusloa aluseks olevast ehitusprojektist selguvad täpsemalt konkreetsed parameetrid. Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks üksnes need alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu otsus nr 33-1-28-06, p 8). Projekteerimistingimuste lk-del 3-4 ja 6 on toodud põhjalik linnaruumiline analüüs, milles on käsitatud piirkonnas (Rännaku pst, Lemmiku ja Rõõmu tn vaheline ala) välja kujunenud krundistruktuure, hoonestuse üldilmet, hoonestusviisi ning väljakujunenud ehitusjoont. Vastustaja on põhjendanud, miks ebaseadusliku põhjapoolse juurdeehituse asukoht ei ole sobilik, miks see ei sobi kokku olemasoleva hoone arhitektuuriga ja miks see on vastuolus Nõmme linnaosa ehitusmäärusega ning vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringuga. Kaebaja naaberkinnistu omanike huvide kaalumine ei olnud projekteerimistingimuste väljastamisel vajalik. Seda peab tegema alles lammutamisettekirjutuse tegemisel. CC vastuseisu pidi vastustaja arvesse võtma. CC on 13.06.2018 esitanud kohtule 06.09.2017 CC notariaalse volikirja, milles CC volitab DD esindama ennast enda ja DD ühisomandis olevat kinnistut asukohaga Lemmiku tn 32, Tallinn puudutavates toimingutes ja õigusvaidlustes. Lisaks nähtub asja materjalidest, et CC on juba varem, nt sama kinnisasja osas detailplaneeringu algatamist puudutavas haldusmenetluses teada andnud enda vastuseisust krundi piirile lähemale kui 6 m juurdeehituse planeerimisele.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.XX apellatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 18.04.2019 otsus ja uue otsusega kaebus rahuldada. Kuna ettekirjutus projekteerimistingimuste taotlemiseks nägi ette projekteerimistingimuste taotlemist ehitise laiendamiseks ja ümberehitamiseks, siis ei ole projekteerimistingimustega võimalik seada tingimuseks ehitise osalist lammutamist. Lammutamist ei saa pidada ümberehitamiseks (EhS § 4 lg 3). Ettekirjutus oli projekteerimistingimuste väljastamisel siduv. Vastustaja väited vaidlusaluse juurdeehitise miljöösse sobimatusest on otsitud. Teisele juurdeehitusele, mida naabrid ei vaidlusta, ei ole vastustaja sellist etteheidet teinud. Vastustaja on ise hinnanud piirkonna hoonestuse üldilmet mitmekesiseks. Sisuliselt on otsuse tegemisel peetud määravaks CC vastuseisu. Lammutamine on äärmuslik abinõu (Riigikohtu otsus nr 3-31-65-06, p 22), mis ei ole reeglina mõistlik (Riigikohtu kohtumäärus nr 3-3-1-13-04, p 20). Kaebaja näitas ära tal tekkiva varalise kahju juurdeehituse lammutamise korral. CC ei ole näidanud ära varalist kahju, mis tal tekiks, kui juurdeehitus jääb alles. Sellepärast tuleb lugeda, et CC kahju on null. Kaalumisel tuleb arvestada kaebaja ja naabri varalisi õigusi ning kaebaja varalised õigused on eeltoodust tulenevalt ülekaalukad. Kaebajal on õiguspärane ootus, et juurdeehitus jääks alles. Vastustaja ja CC on olnud pikalt tegevusetud juurdeehitusele vastuväidete esitamisel.
6(11)
3-18-497 Projekteerimistingimuste väljastamine ei ole PlanS § 125 lg 5 alusel lubatav, sest üldplaneering ei sisalda nõutavaid tingimusi (vt Tallinna Ringkonnakohtu otsused nr 3-17-2721/29, p-d 15 17, ja 3-18-835/37, p-d 13–14). Seetõttu tuleb kaebus rahuldada.
11.Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega. Halduskohus selgitas õigesti, et projekteerimistingimused ei kujuta endast lammutamisettekirjutust ning seetõttu ei saa praeguses asjas vaielda võimaliku lammutamisettekirjutuse õiguspärasuse üle. Varasemast ettekirjutusest, milles nõuti pärast ehitusprojekti kooskõlastamist ameti poolt ehitise ehitusprojektiga vastavusse viimist kuue kuu jooksul, ei saanud apellandil tekkida arusaama, et ebaseaduslikult ehitatud ehitis olemasoleval kujul seadustatakse. Ümberehitamine võib endas hõlmata ka lammutamist, sest ümberehitamise käigus muutuvad ehitise omadused oluliselt. Väited vaidlusaluse juurdeehituse miljöösse sobimatusest on põhjendatud ja kaebaja väited, et CC ei ole talle tekkinud kahju välja toonud, on ekslik. Seda tehti 2010. aastal (vt vastustaja 18.11.2010 kiri apellandile).
12.CC palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega. Lemmiku tn 32 omanikud (Reet ja CC) ei nõustunud Lemmiku tn 34 kinnistu omaniku poolt väljapakutud lahendusega ebaseadusliku juurdeehituse seadustamiseks hoone põhjapoolses küljes, kuna juurdeehitus on krundi piirile lähemal kui Nõmme ehitusmääruses lubatud, ei vasta miljööväärtusliku ala kohta sätestatule, on arhitektuurselt sobimatu ning kahjustab nende põhjendatud huve ja õigusi, eelkõige mõjutab negatiivselt naaberkinnistu Lemmiku tn 32 kinnistu turuväärtust. Kaebaja on eelnevate menetluste tulemusena olnud teadlik, et vastustaja ei pea Lemmiku tn 34 elamu laiendamist Lemmiku tn 32 kinnistu piirini linnaruumiliselt sobilikuks, kuna see rikub naabrusõigusi ning on vastuolus nii Nõmme miljööväärtuslikus keskkonnas kehtivate ehitusreeglitega kui ka tuleohutusnõuetega. Kaebajal ei saanud sellises olukorras tekkida õigustatud ootust, et talle võimaldatakse kõnealuse juurdeehituse seadustamist sellisel kujul, nagu see on ehitatud. Apellandile on väljastatud projekteerimistingimused, et ta saaks seadustada ebaseaduslikud ümberehitused ning elamu laienduse. Projekteerimistingimuste tühistamise korral tuleks apellandil täita talle tehtud ettekirjutusi, sh viia ehitis vastavusse kehtiva ehitusprojektiga, mis eeldab ehitusluba. Apellandi väited projekteerimistingimuste väljastamise mittelubatavusest, sest PlanS § 125 lg 5 eeldused ei ole täidetud, on esitatud liiga hilja ja tuleb seetõttu jätta tähelepanuta, ning on vastuolus apellandi nõudega kohustada vastustajat vaatama projekteerimistingimuste väljastamise taotlus uuesti läbi.
13.Teised kolmandad isikud apellatsioonkaebuse suhtes seisukohta ei avaldanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7(11)
3-18-497
14.Kaebaja vaidlustas halduskohtus 07.02.2018 projekteerimistingimused tühistamisnõudega ja taotles vastustaja kohustamist projekteerimistingimuste väljastamist uuesti otsustama. Halduskohus selgitas kohtuotsuses, et kaebaja taotles projekteerimistingimuste tühistamist põhjapoolset juurdeehitust puudutavas osas ja vastustaja kohustamist väljastama projekteerimistingimused uuesti. Ringkonnakohtu arvates on halduskohus kaebuse nõudeid kohtuotsuses ebaõigesti selgitanud. Projekteerimistingimused moodustavad kinnistul ehitada lubatavate piirangute kogumi, mida kohtul ei ole võimalik tühistada vaid osaliselt, asumata haldusorgani asemel kaaluma, millistel tingimustel ehitamine on lubatav. Seetõttu saab kaebaja taotleda vaid projekteerimistingimuste tervikuna tühistamist. Seda on kaebaja kaebusest nähtuvalt ka teinud ning halduskohus sellise nõudega kaebuse menetlusse võtnud. Kaebaja ei ole halduskohtus esitanud taotlust kaebuse muutmiseks.
15.Projekteerimistingimuste tühistamine ei too kaasa olukorda, kus kaebaja kinnistul asuv juurdeehitus tuleks seadustada. Juurdeehituse seadustamine saab toimuda kasutusloaga, mille andmisel tuleb hinnata, kas ehitis on püstitatud seaduslikult ning kui mitte, siis kas see on ohtlik või kas see toob kaasa naabrite või avalike huvide ülemäärase kahjustamise (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 32, ja 20.02.209 otsus asjas nr 314-52416, p 15). Kasutusloa andmine pole aga võimalik, kui ehitamine on toimunud ilma ehitamist võimaldava detailplaneeringuta või seda asendavate projekteerimistingimusteta ning ilma ehitusloata. Kohtupraktikas selgitatud haldusorgani kaalutlusruum kasutusloa andmise otsustamisel, kui ehitamise aluseks olnud ehitusluba oli õigusvastane, ei ulatu olukorrani, kus ehitamine on toimunud ilma nõutava detailplaneeringu ja ehitusloata. Sellisel juhul saab haldusorgan otsustada kasutusloa andmise üle tingimusel, et kehtestatakse ehitust lubav detailplaneering ning koostatakse ehitise mõõdistusprojekt ja vajadusel ehitise audit.
16.PlanS § 125 lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi (p 1); üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega (p 2). Projekteerimistingimuste väljastamiseks peavad need tingimused olema täidetud samaaegselt.
17.Tallinna üldplaneering ei sisalda tingimusi, mis on kirjeldatud PlanS § 125 lg-s 5. Projekteerimistingimustes on viidatud üldplaneeringu maakasutusplaanile, mille järgi jääb ala väikeelamute juhtotstarbega alale, mis on põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Üldplaneeringu järgi on tegemist ka miljööväärtusliku hoonestusalaga, kus hoonete projekteerimisel tuleb järgida väljakujunenud hoonestuslaadi ja struktuuri. Neil aladel on üldplaneeringu p 10 kohaselt ajalooliselt välja kujunenud ühtne, kindlatele kriteeriumitele vastav hoonestus, tänavatevõrk ja haljastus, mille kvalitatiivne tase, konkreetsele alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond väärivad säilitamist.
18.Üldplaneeringu p-s 4.2 on siiski märgitud, et maakasutusfunktsioonidele lisatud tingimusi, mis määravad ära põhifunktsioonile sobivad kaasfunktsioonid või piirangud, täpsustatakse detailsemates planeeringustaadiumites. Üldplaneeringu p-s 10 ei ole samuti täpsemaid kasutusja ehitustingimusi määratletud, vaid selgitatud: „Selleks töötatakse välja mitmesugused reguleerivad dokumendid (tsoneerimisskeem, ehitusmäärus jne), mis määratlevad 8(11)
3-18-497 ehitustegevust antud piirkonnas, eesmärgiga säilitada konkreetsele alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond.“
19.Ringkonnakohus selgitas 25.02.3019 otsuses haldusasjas nr 3-17-2721 järgmist: „17. Tallinna linna üldplaneeringus ei ole vajaliku täpsusastmega määratud kindlaks ehituslikke ja arhitektuurilisi tingimusi PlanS § 125 lg 5 p 2 mõttes. Viidatud üldplaneeringu punktist nähtub, et selles on üksnes märgitud, et uute hoonete ehitus miljööpiirkonnas peab järgima hoonestusstruktuuri, konkretiseerimata, millistest arhitektuurilistest ja ehituslikest tingimustest tuleks lähtuda. Seejuures ei piisa nende tingimuste kindlaksmääramiseks viitest ehitusmäärusele või muudele dokumentidele, sest PlanS § 125 lg 2 p 2 sätestab sõnaselgelt, et projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused sisalduvad üldplaneeringus. Põhimõtteliselt on võimalik selliste ehitustingimuste äranäitamine ka mõnes muus dokumendis, kuid see peab üldplaneeringu kehtestamise ajaks olema olemas ning avalikkusel peab olema selle sisu üle kaasa rääkida viisil, nagu see on tagatud üldplaneeringumenetluses. PlanS § 125 lg 5 eesmärgiga on kooskõlas tõlgendus, et selle alusel projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui üldplaneering sätestab vajaliku täpsusastmega ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused, millest lähtuda. Nii on tagatud laiemad võimalused avalikkusele rääkida kaasa konkreetse piirkonna arhitektuuriliste ja ehituslike tingimuste kehtestamisel (erinevalt nt tingimuste kehtestamisest ehitusmääruses). Sarnastel põhjendustel loobuti nt EhS-s volitusnormi kehtestamisest, mis oleks võimaldanud kohalikul omavalitsusel täpsustada ehituslikke ja arhitektuurilisi tingimusi ehitusmääruses (vt EhS seletuskiri, SE 555, lk 49). Vastupidine tõlgendus loob ohu halduspraktika tekkeks, kus kohaliku omavalitsuse üksused võivad põhjendamatult loobuda ehituslike ja arhitektuuriliste tingimuste sätestamisest üldplaneeringus ning viidata selle asemel muudele dokumentidele. Sellel juhul ei oleks täidetud PlanS eesmärgid (sh avalikkuse laiem kaasamine).
18.Vastupidisele seisukohale asumiseks ei anna alust asjaolu, et vastustaja on projekteerimistingimuste väljastamisel mh toetunud vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneeringule. Kohtupraktikas on tõepoolest varem selgitatud, et menetluses olevat üldplaneeringut ei tule küll järgida kui õigusakti, kuid see ei piira kohaliku omavalitsuse üksuse võimalust võtta õigusaktidega lubatud piirides kaalumise teostamisel arvesse ka üldplaneeringu tööversioonis väljendatud arengueesmärke ja tugineda selles dokumendis esitatud põhjendustele. Tuginemine on võimalik ka haldusesisesele juhisele või soovituslikule dokumendile, sest seeläbi välditakse haldusorgani vastuolulist käitumist erinevates menetlustes (vt Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2019 otsus asjas nr 3-17-155, p 15 ja seal viidatud Riigikohtu praktika) või isikute ebavõrdset kohtlemist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole need seisukohad aga praegusel juhul kohaldatavad. Üldplaneeringu tööversioonile saaks tugineda üksnes juhul, kui selle alusel oleks võimalik täpsustada üldplaneeringus määratletud ehituslikke ja arhitektuurilisi tingimusi, ent praegusel juhul tooks selline tõlgendus kaasa olukorra, kus projekteerimistingimuste väljastamise aluseks olevad kohustuslikud tingimused, mis peaksid sisalduma üldplaneeringus, asendatakse täielikult Nõmme linnaosa üldplaneeringu tööversiooniga (ja ehitusmäärusega). Nagu ringkonnakohus eelnevalt selgitas, ei ole selline tõlgendus PlanS § 125 lg 2 p-ga 2 kooskõlas. Tööversioonile tuginemine oleks võimalik täiendavalt, kaalutlusõiguse piires, kui kehtivas linna üldplaneeringus oleks PlanS § 125 lg 5 p 2 nõuded täidetud, ent projekteerimistingimuste andmisel soovitakse põhjendada mõne tingimuse sisu miljöösse sobivuse ja piirkonna hoonestuslaadi osas täpsemalt.“ Need seisukohad on asjakohased ka praegusel juhul.
9(11)
3-18-497
20.Ringkonnakohus selgitas 19.06.3019 otsuses haldusasjas nr 3-18-835 (p 14) järgmist. „PlanS § 75 lg 1 p-s 18 on üldplaneeringu ülesandena toodud muu hulgas planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste, maakasutuse juhtotstarbe, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine. Maakasutuse juhtotstarvet ei saa sätte sõnastusest tulenevalt pidada ala kasutus- ja ehitustingimuseks. Üldplaneeringu tingimused peavad PlanS § 125 lg 5 p 2 eelduste täitmiseks olema oluliselt täpsemad ega saa piirduda isegi maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramisega, sest needki ei ole ala üldised kasutus- ja ehitustingimused. Üldplaneeringu nõue, et hoonete projekteerimisel tuleb järgida väljakujunenud hoonestuslaadi ja struktuuri, ei ole sellise kriteeriumina samuti piisav, sest vajadus sobitada rajatav hoone mahuliselt (praegusel juhul 2-korruseline hoone, mille ehitisealusele pinnale projekteerimistingimustega kindlat piiri ei ole seatud) ja otstarbelt (praegusel juhul üksikelamu) väljakujunenud keskkonda, arvestades piirkonna hoonestuslaadi, tuleneb juba PlanS § 125 lg 5 p-st 1. Kui seda nõuet pidada piisavaks, ei oleks seadusandja PlanS § 125 lg 5 punkti 2 üldse ette näinud. PlanS § 125 lg 5 p 2 tingimused projekteerimistingimuste kehtestamiseks ilma detailplaneeringuta ei olnud seega täidetud.“ Praegusel juhul on asjakohased ka need seisukohad.
21.EhS § 24 lg 1 sätestab, et detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui: 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; 2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.
22.Ehitusseadustik ei võimalda projekteerimistingimuste andmist olukorras, kus detailplaneeringut ei ole kehtestatud, kuid see tuleb veel ehitamiseks kehtestada. Järelikult ei saa vaidlusalust juurdeehitust seadustada praegusel juhul projekteerimistingimuste andmisega ning väljastatud projekteerimistingimustel ei saa olla ka mõju ehitamise seadustamisele. Kaebaja õigusi projekteerimistingimused seetõttu ei riku.
23.Seda järeldust ei väära ka asjaolu, et vastustaja nõudis projekteerimistingimuste taotlemist kaebajalt 09.10.2017 ettekirjutusega. Ettekirjutuse andmisega ei saa vastustaja luua olukorda, kus ehitise seadustamine toimub ilma vajaliku detailplaneeringu olemasoluta (erinevalt ehitise vähesest vastuolust kehtiva detailplaneeringuga, mida kohtupraktikas on võimalikuks peetud). Ettekirjutust ei saa sedasi tõlgendada, sest see oleks planeeringulahendusest huvitatud isikute õigusi ülemäära kahjustav. Projekteerimistingimustest ei saa tuletada ka kaebaja ega kolmandate isikute õigust nõuda, et detailplaneeringuga luuakse võimalus seadustada vaidlusalune ehitis samasugustel tingimustel nagu projekteerimistingimustega lubatud.
24.Lammutamisettekirjutuse andmise võimalusi projekteerimistingimused praegusel juhul samuti ei mõjuta. Lammutamisettekirjutuse tegemine eeldab haldusorgani poolt ehitise seadustamise võimalustele hinnangu andmist ning ehitise seadustamine nõuab juurdeehitust lubava detailplaneeringu kehtestamist, mitte aga projekteerimistingimuste olemasolu.
25.HKMS § 44 lg 1 sätestab, et kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Kuna projekteerimistingimused ei mõjuta ehitise seadustamist ega ole aluseks 10(11)
3-18-497 ka lammutamisettekirjutuse andmisele, tuleb kaebus jätta kaebeõiguse puudumise tõttu rahuldamata.
26.Halduskohtu otsus on lõppjäreldustes õige. Ringkonnakohus asendab halduskohtu otsuse põhjendused praeguse otsuse põhjendustega.
27.Apellant on apellatsioonimenetluses taotlenud vastustajalt menetluskulude väljamõistmist 678 eurot (sh riigilõiv 15 eurot ja esindajatasu 663 eurot). HKMS § 108 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kaebaja kanda ja see taotlus rahuldamata. Vastustaja ei ole menetluskulude kandmist apellatsioonimenetluses väitnud. CC ja DD taotlevad apellatsioonimenetluses esindajatasu väljamõistmist apellandilt 700 eurot. Ringkonnakohus selgitab, et DD kaasati kolmanda isikuna asja menetlusse alles 31.10.2019 määrusega ning ringkonnakohus ei ole temale apellatsioonimenetluses seisukoha esitamiseks õigust andnud ega teda selleks kohustanud. Pool Hugo OÜ arvetel näidatud summadest seonduvad aga õigusteenuse osutamisega DD-le, kes õigusteenuse saamise ajal ei olnud menetlusosaline ja kelle kasuks menetluskulude väljamõistmine ei ole seetõttu põhjendatud. CC kasuks menetluskulude väljamõistmine osas, milles need ei olnud seotud ringkonnakohtu istungil osalemisega, ei ole lubatav. HKMS § 109 lg 1 ls 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Ringkonnakohus andis menetlusosalistele selleks võimaluse. Seadusega ettenähtud tähtaja mittejärgimisel minetab menetlusosaline menetluskulude nimekirja esitamise võimaluse ning kohus ei saa kolmandale isikule selleks enam tähtaega anda. HKMS § 109 lg 1 ls 4 näeb otsesõnu ette, et kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. CC viide Riigikohtu lahendile asjas nr 3-3-1-89-14 ei ole asjakohane, sest viidatud asjas ei toimunud kohtuistungit ning kohaldada tuli HKMS § 109 lg 1 kolmandat lauset. Kohtuistungiga seonduvad CC menetluskulud 84 eurot on aga kajastatud küll menetluskulude nimekirjas, kuid nimekirjale ei ole lisatud kuludokumente. Menetluskulude nimekirjas sisalduv märkus „Arve koostatakse kuu lõpus“ viitab, et esindaja ei ole kolmandale isikule arvet menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamise tähtaja jooksul (st kolme tööpäeva jooksul pärast kohtuistungit) ka esitanud. Seetõttu tuleb CC ja DD taotlus menetluskulude väljamõistmiseks apellandilt jätta rahuldamata.
(allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.