A.K.i ja J.K. hagi I.K.i ja E.K.i vastu kaasomandi lõpetamise nõudes; I.K.i ja E.K.i vastuhagi A.K.i ja J.K. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 16. oktoober 2014.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
I.K.i ja E.K.i (surnud XXX.a) apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): I.K. (isikukood: XXXX); E.K. (isikukood: XXXX, surnud XXX.a); Vastustajad (hagejad): A.K. (isikukood XXXX), J.K. (sünniaeg XXXX.a), vastustajate lepinguline esindaja: Artur Pärnoja
RESOLUTSIOON
Jätta Viru Maakohtu 16. oktoobri 2014.a otsus muutmata ja I.K.i apellatsioonkaebus rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta maakohtus kantud menetluskulud kummagi poole enda kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta I.K.i kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30
päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.A.K. esitas 26. augustil 2010.a hagi I.K.i vastu kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramiseks. 11. märtsil 2014.a esitasid abikaasad A.K. ja J.K. haginõude muutmise avalduse, mida täiendati 09. mail 2014.a, taotledes järgnevat: 1) lõpetada I.K.i 1⁄2 kaasomandis ja A.K.i 1⁄2 kaasomandis olev Narva-Jõesuu linnas Kiriku tn X asuv kaasomand, kandes ühisomanikena sisse hagejad A.K.i ja J.K.; 2) arvestada välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel, pannes hagejatele kohustuse tasuda kompensatsioon kostjatele 50 000 eurot; 3) lõpetada I.K.i 1⁄2 kaasomandis ja A.K.i 1⁄2 kaasomandis oleva kinnistu aadressiga NarvaJõesuu linn J.Poska X kaasomand ning anda kostjate I.K.i ja E.K.i ainuomandisse kinnistu asukohaga J. Poska tn 21A Narva-Jõesuu; 4) tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ning asendada kohtuotsusega kostjate nõusolek hagejate kandmiseks kinnistusraamatusse kinnistu registriosa nr-ga XXXX, Narva-Jõesuu linn Kiriku tn X, ühisomanikena. Alternatiivse nõudena taotlesid hagejad müüa poolte kaasomandis olevad kinnistud registriosa nr-tega XXXX (Narva-Jõesuu linn. Kiriku tn X) ja XXX (Narva-Jõesuu linn, J.Poska X) kaasomanike vahel korraldatud enampakkumise teel, jagades poolte vahel müügist saadava raha vastavalt osade suurusele. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja Narva Jõesuus Kiriku X ja J.Poska X asuvate kinnistute kaasomanikud. Poolte omandiõigus tuleneb 23. augusti 1979.a kinkelepingust. Kummalegi kaasomanikule kuulub 1⁄2 kinnistust. Pooled ei ole kindlaks määranud kaasomandi kasutamise korda. Kostja on hakanud oma tegevusega piirama hageja õigust kaasomandit kasutada.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Vastuväidete kohaselt on hageja väited väärad. Hageja ja kostja ainukasutuses on eraldi ruumid ning kostja ei ole teinud hagejale takistusi kinnistu kasutamisel tema osa ulatuses.
3.I.K. esitas A.K.i vastu vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes, taotledes järgnevat: 1) lõpetada kaasomand Narva-Jõesuu linnas Kiriku tn X asuvale kinnistule selliselt, et kinnistu läheb I.K.i ja E.K.i ühisomandisse;
2) lõpetada kaasomand Narva-Jõesuu linnas J.Poska X asuvale kinnistule selliselt, et kinnistu läheb A.K.i ja J.K. ühisomandisse; 3) I.K. ja E.K. tasuvad solidaarselt A.K.ile ja J.K.le kinnistu mõttelise osade turuväärtuste vahe eest hüvitise 21 000 eurot; 4) tuvastada A.K.i ja J.K. kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ning asendada kohtuotsusega A.K.i ja J.K. nõusolek I.K.i ja E.K.i kandmiseks Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX kantud kinnistu, aadressiga Ida-Virumaa Narva-Jõesuu linn Kiriku tn X, ühisomanikena; 5) tuvastada I.K.i ja E.K.i kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ning asendada kohtuotsusega I.K.i ja E.K.i nõusolek A.K.i ja J.K. kandmiseks Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriossa nr XXXX kantud kinnistu, aadressiga Ida-Virumaa Narva-Jõesuu linn J.Poska X, ühisomanikena.
4.A.K. ja J.K. vastuhagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu, leides, et rahuldamise kuulub hagiavaldus.
MAAKOHTU LAHEND
5.Viru Maakohus rahuldas 16. oktoobri 2014.a otsusega A.K.i ja J.K. hagi I.K.i ja E.K.i vastu kaasomandi lõpetamise nõudes osaliselt. Kohus määras, et mõlemad kaasomandis olevad kinnistud tuleb müüa kaasomanike vahel korraldatud enampakkumise teel ning müügist saadud tulu tuleb jagada poolte vahel vastavalt võõrandatavate kaasomandi osade suurusele. Maakohus jättis vastuhagi täielikult rahuldamata. Menetluskulud jäeti poolte endi kanda.
6.Maakohus asus seisukohale, et poolte kaasomand Narva-Jõesuu linnas asuvate kinnistute Kiriku tn X ja J.Poska tn X suhtes tuleb lõpetada, kuna pooled ei suuda kaasomandis olevaid kinnistuid ühiselt kasutada ega kasutuskorra seadmises kokku leppida. Tulenevalt AÕS § 76 lgtest 1 ja 2 ei pea kohus tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks, vaid piisab poolte kaasomandi lõpetamisele suunatud tahte kindlakstegemisest. Pooltel on selge ja ühene tahe kaasomandi lõpetamiseks mõlema vaidlusaluse kaasomandis oleva kinnistu puhul. Maakohus selgitas, et kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
6.1.Maakohus lähtus poolte huvide hindamisel järgmistest asjaoludest: 1) hageja on Eesti Vabariigi kodanik, kes resideerub Moskvas, Vene Föderatsioonis. Kinnistu Kiriku X Narva-Jõesuu on A.K.i lapsepõlvekodu ning ühtlasi tema ainukene paikne seos Eesti Vabariigiga. A.K. on panustanud Narva-Jõesuu kultuurielu ajaloo jäädvustamisse, andes välja raamatud Narva ja Narva-Jõesuu ajaloost, ning raamatute müügist saadud raha on läinud NarvaJõesuu ajaloomuuseumi fondi. Raamat on aluseks ajaloolisele dokumentaalfilmile NarvaJõesuust, filmi tootmisel on osalenud Aleksei ja J.K. perekonnaliikmed; 2) kostjate peamiseks argumendiks on, et Kiriku X kinnistul asuv elumaja on kostja peamiseks elukohaks. Kostjad selgitavad, et hageja ei ole nende arvates piisavalt panustanud kaasomandis oleva elumaja korrashoidmisse ega kandnud remondikulutusi, mida kostjad on teinud. I.K.ile kuulub lisaks veel korteriomand Uusküla X-X Narva; 3) hagejad pakuvad kostjatele Kiriku X Narva-Jõesuu kinnistu eest hüvitiseks 50 000 eurot ja ainuomandiõigust hoonestamata kinnistule asukohaga J.Poska X Narva-Jõesuu;
4) kostjad pakuvad hagejatele Kiriku X Narva-Jõesuu kinnistu eest hüvitiseks 21 000 eurot ja ainuomandiõigust kinnistule asukohaga J.Poska X Narva-Jõesuu.
6.2.Maakohus leidis, et mõlemal poolel on olemas kaalukas huvi Kiriku X kinnistu saamiseks enese omandisse. Samas on ilmne, et kumbki pooltest ei ole otseselt huvitatud J. Poska X kinnistu omandamisest ainuomandisse, kuna tegemist on hoonestamata kinnistuga. Vaidlusalusel eluruumil asukohaga Kiriku X on mõlema poole jaoks oluline väärtus.
6.3.Maakohtu hinnangul on Narva-Jõesuus Kiriku X asuv elamu halvas seisukorras ning vajab normaalsete elamistingimuste (soojustus, küttesüsteem, vundament, veevärk) saavutamiseks korralikku remonti. Kuigi kostjad väidavad, et tegemist on nende alalise elukohaga, on maakohus tulenevalt esitatud ekspertiisiaktidest ja tunnistaja A.K. ütlustest lähtudes arvamusel, et arvestades kinnistu seisukorda sobib elamu ilma remontimata käesoleval ajal pigem suvemajaks kui alaliselt kasutatavaks elamuks. Kostja E.K. väitis, et tema tervis on väga halb, ning tema tervisele on kasulik elada just vaidlusalustes tingimustes. Maakohus pidas ilmseks, et kostja tervis on halb just nendes elamistingimustes käesoleval ajal elades. Eluruumi seisukord ja ahikütte käigus hoidmine pigem põhjustavad eakal inimesel tervisehäireid kui neid ära hoiavad. Maakohus jättis kõrvale eluruumi kui kostjate jaoks ainumõeldava tervisliku elukoha argumendi kui ilmselt ebakohase. Hagejad oma põhinõudes pakuvad kostjatele hüvitist, millest piisaks maja ehitamiseks teisele vaidlusalusele kinnistule J. Poska X Narva-Jõesuu, mille omandiõigusest hagejad on kostjate kasuks nõus loobuma. Samas selle nõude rahuldamisega kaotaksid kostjad oma elukoha. Poolte huve vaagides ei saa jätta tähelepanuta ka asjaolu, et kostjal I.K.il on olemas võimaliku elukohana kasutatav kinnisasi - korteriomand Narva linnas. Hagejatel muu viibimise koht Eesti Vabariigis puudub.
6.4.Maakohus asus seisukohale, et kostjate eluruumi omamise faktist ei ole sugugi väiksema kaaluga hagejate ja nende perekonnaliikmete seotus Eesti Vabariigiga ning hagejate väga oluline panus Eesti kultuuriloo ja ajaloo uurimisse. Hagejate ainuke ja otsene seos Eesti Vabariigiga on vaidlusalune Kiriku X kinnistu Narva-Jõesuus, mida hagejad on kuni poolte vahel vaidluse tekkimiseni igal aastal suvepuhkuse veetmiseks kasutanud.
6.5.Maakohus hindas ka poolte käitumist menetluses ning nende valmidust leida kompromisse. Hagejad on teinud ettepanekuid, mis võimaldaksid säilitada kostjatele elamisvõimaluse NarvaJõesuus. Kostjate käitumise tõttu aga ei ole elamu ühiskasutuse jätkamine (kasutuskorra sisseseadmine, asja reaalosadeks jagamine) võimalikuks osutunud. Kostjad keeldusid hageja põhinõudes pakutud hüvitisest summas 50 000 eurot, millega neil eelduslikult, arvestades poolte poolt hindamisaktides toodud elamute turuväärtusi, on võimalik tagada kaasaegsed ja mugavad elamistingimused sealsamas, tervisliku kliimaga Narva-Jõesuus kas teise maja või korteriomandi omandamise teel. Lisaks omandaks kostja teise vaidlusaluse kinnistu, asukohaga J. Poska tn X Narva-Jõesuu.
6.6.Maakohus leidis, et kostjate poolt vastuhagis pakutav kompensatsioon summas 21 000 eurot ja omandiõigus hoonestamata kinnistule J.Poska tn X ei ole ega piisav hüvitis, mis õiglaselt kompenseeriks hagejale omandi kaotuse ja tagaks võimaluse samaväärse asja soetamiseks Narva-Jõesuus.
6.7.Maakohus leidis, et eeltoodud olukorras on poolte vahel kõige õiglasem ja mõistlikum lahendus hageja alternatiivse nõude rahuldamine, mille tulemusel mõlemad kinnistud tuleb tulenevalt AÕS § 77 lg 2 jagada poolte vahelise enampakkumise korraldamise teel, et tagada kinnistute eest õiglase hüvitise saamine (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-110-09 p 17). Sellisel juhul on mõlemal poolel võimalus enampakkumisel osaledes hinnata oma võimalusi elamu
omandamiseks, remontimiseks ja sellega seonduva emotsionaalse väärtuse eest vastaspoolelt õiglase hüvitise saamiseks.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.I.K. ja E.K. esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Viru Maakohtu 16. oktoobri 2014.a otsuse tühistamist osas, millega rahuldati A.K.i ja J.K. alternatiivnõue ning jäeti rahuldamata I.K.i ja E.K.i vastuhagi. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on maakohtu otsus hagejate huvide hindamisel vastuoluline osas, milles kohus leidis, et Kiriku tn X kinnistu on küll A.K.i lapsepõlvekodu ning kinnistu näol on tegemist tema ainsa paikse seosega Eesti Vabariigiga, kuid samas on A.K. oma alternatiivnõudes nõustunud kinnistu müümisega enampakkumisel, mille tulemusena võib ta kinnistutest ilma jääda. Seega ei ole hingeline seos kinnistuga ainumäärav; 2) on A.K. lisaks Eesti kodakondsusele ka Venemaa kodanik ja ta ei vaja paikset seost Eestiga; 3) ei selgita maakohus, mille alusel maakohus hindab hagejate olulist panust Eesti kultuuriloo ja ajaloo uurimisse hindamatuks väärtuseks ja kuidas mõjutab see panus hagejate varalisi õigusi käesolevas asjas; 4) ei põhjendanud maakohus, miks ta arvab, et raamatu avaldamine A.K.i poolt on käesolevas vaidluses kõrvutatav I. ja E.K.i elumaja alalise elukohana kasutamise faktiga. Apellandi seisukohalt ei oma see argument tähtsust, kuna hageja varasem tegevus raamatute avaldamisel ei mõjuta mingil viisil tema varalisi õigusi ega pea olema maakohtu tähelepanu objekt; 5) on A.K.i jaoks huvi ja väärtus kinnistu omandamiseks võimalus vahetevahel kasutada lühiajaliselt elamut Kiriku X Narva-Jõesuu suvepuhkuseks. Suviseks puhkuseks saavad A. ja J. Kruglovid kasutada oma tütre L.K. maja Nurme X Narva-Jõesuus. Viimastel aastatel on A. ja J.K. puhanud nimetatud majas ega ole seda vaidlustanud. Seega ei rikuks Kiriku X elamu omandi kaotamine oluliselt A. ja J. K. huve; 6) ei pannud maakohus Irina ja E.K.i huvi ja väärtuse hindamisel tähele asjaolu, et I. ja E.K.id kaotavad omandi kaotamisel oma alalise elukoha. Apellant leiab, et I.K.i huvi ja väärtuse hindamisel ei peaks maakohus tähele panema mitte ainult asjaõigusseaduse sätteid kaasomandi lõpetamise kohta, vaid ka Põhiseaduse § 33. Igal inimesel on õigus valida endale eluaseme ja elamistingimused. I. ja E.K. elavad alaliselt selles majas aastaid, on harjunud kujunenud olmega ning neid rahuldavad sealsed elamistingimused; 7) on otsuse punktides 8.5., 9.2., ja 9.3. maakohtu poolt tehtud järeldused põhjendamata ega oma seost asjaga ning väljuvad haginõuete raamest. Kumbki pool ei palunud maakohtul hinnata elamu seisundit, selle kasutuskõlblikkust alaliseks elamiseks ega mõju elanike tervisele. Samuti ei kogunud maakohus informatsiooni nende asjaolude väljaselgitamiseks ega tellinud meditsiinilisi hinnanguid. Hageja arvamus, mille kohaselt ei sobi maja talvisel ajal elamiseks, ega maakohtu poolne hinnang elamistingimustele ei tühista fakti ja apellantide õigust elada Kiriku tn X majas. Omandiõiguse kaotuse korral elumajale tekitab elukoha muutmine I. ja E.K.ile nende kõrges vanuses reaalseid probleeme; 8) ei arvesta maakohus põhjendamatult ega märgi otsuses, et kompromissiettepanekuid tuli ka I. ja E.K.i poolt (nt tl 30), mille A.K. tagasi lükkas. Osutamine vaid ühe poole püüdlustele kompromissi sõlmimiseks on maakohtu poolt põhjendamatu ja erapoolik;
9) on maakohtu järeldus, et I. ja E.K.i poolt pakutav summa 21 000 eurot ja omandiõigus J. Poska X asuvale hoonestamata kinnistule ei ole õiglane ega piisav hüvitis, selges vastuolus asja materjalide ja kohtupraktikaga. Toimikus on kinnistute hindamise aktid: Kiriku X väärtus 72 100 eurot ja J. Poska X väärtus 30 100 eurot. Otsuse punktis 2 on maakohus märkinud, et pooled on selle hinnanguga nõus. I. ja E.K.i arvutused on tehtud lähtudes kinnistute väärtusest ning sellest, et Poska X kinnistu läheb üle A. ja J.K. omandisse ning Kiriku X kinnistu I. ja E.S. omandisse. A.K.ile ja J.K.le välja makstav summa 21 000 eurot hüvitab kinnistute maksumuse vahe ja võrdsustab poolte osad; 10) tuleb kaasomandi osa kaotamise rahalise hüvitamise suuruse kindlaksmääramisel lähtuda tavamaksumusest. Seega on maakohtu seisukoht, et hüvitis A.K.ile ja J.K.le peab tagama võimaluse samaväärse asja soetamiseks Narva-Jõesuu linnas, vastuolus Riigikohtu seisukohaga (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-102-05); 11) ei järgi maakohus enda poolt osundatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 punkti 21. Maakohus tegi otsuse kaasomandi lõpetamise kohta kinnistute müügi teel enampakkumisel kaasomanike vahel, arvestamata I.K.i huve ning arvestades üksnes A.K.i huvi. A.K. kui rahaliselt enam kindlustatud pool võidab enampakkumise I.K.i vastu, mille tulemusena ei jää I.K. mitte ainult ilma omandiõigusest, vaid ka eluasemest; 12) suri 10. oktoobril 2014. a E.K.. E.K. ei jätnud testamenti, tema pärijateks on seaduse järgi tema abikaasa I.K., poeg RS ning tütar IS. I.K. lapsed kinkisid oma pärandiosad I.K.ile. Seoses sellega ei ole kaasomanike ring laienenud; 13) on I.K.i jaoks suurema tähendusega võimalus jätkata elamist majas, kus ta pikki aastaid elas oma abikaasaga kuni viimase surmani. Elumaja Kiriku X Narva-Jõesuu, ei ole enam tavaline elukoht, see on nüüd I.K.i jaoks oma abikaasa mälestus. Maakohtu otsuse jõusse jätmise ning tema osa ostmise korral enampakkumisel on I.K.ile uuele elukohale kolimine ja sisseelamine ilma abikaasata kordades keerulisem; 14) on maakohtu otsuse sissejuhatavas osas I.K. ja E.K. nimetatud asjast huvitatud isikuteks, ehkki nad on kostjad põhihagis ja hagejad vastuhagis. Otsuses on märgitud tunnistaja perekonnanimi valesti: kohtuistungi 12. märtsi 2014. a protokollis on märgitud, et tunnistaja nimi on A.S., aga otsuses A.K.; 15) on eksperthinnangu kohaselt 2015. a septembris Kiriku X kinnistu väärtus 87 700 eurot ning J. Poska X kinnistu väärtus 50 000 eurot; 16) tuleb vaidlus lahendada korraga kogu vara suhtes, sellest on huvitatud mõlemad pooled. Kui jätta kinnistu J. Poska X kaasomandi lõpetamine väljapoole kohtumenetlust, siis on tõenäoline, et selles osas tekib varem või hiljem uus vaidlus. Uue kohtuasja algatamine toob kaasa suuremad menetluskulud võrreldes vaidluse lahendamisega kinnistu J. Poska X suhtes käesoleva asja raames; 17) kui rahuldatakse I.K.i haginõuded, saab ta võimaluse välja maksta A. ja J. K. rahalise hüvitise ning elada rahulikult oma alles jäänud elupäevad südamelähedases majas, hoides omaste mälestust. A. ja J. K. saavad võimaluse hüvitise arvelt ning kinnistu J. Poska X müügist saadava raha eest osta Narva-Jõesuus kaasaegse eluaseme, mis ei nõua pidevat hooldust ega remonti ning vastab nende huvile suvila vastu; 18) korrigeerib I.K. hüvitise suurust seoses kinnistute maksumuse uute hinnangutega. Kinnistu Kiriku X Narva-Jõesuu maksumus on 87 700 eurot ja jääb I.K.i omandisse ning kinnistu J. Poska X Narva-Jõesuu maksumus on 50 000 eurot ja see läheb üle K. omandisse, on I.K.i poolt A. ja J. K. kasuks välja makstava hüvitise suurus 18 850 eurot.
5.A.K. ja J.K. vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Vastutaja jääb kõigi esimeses astmes esile toodud faktiliste asjaolude ning õiguslike väidete juurde; 2) tuleb kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-61-12). Levinud ja lihtsaimaks kaasomandi lõpetamise viisiks on ühe kaasomaniku poolt teise kaasomaniku osa ära ostmine; 3) on kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks Riigikohus lahendis nr 3-2-1-102-05 andnud reegli: AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannakse kaasomanikele kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiosa kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvituse maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega; 4) kui kaasomanikud soovivad mõlemad asja enda ainuomandisse jätta või ei suuda kokku leppida asja hinnas, on võimalik asi müüa kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel. Kaasomanike vahelist enampakkumist tuleks eelistada olukorras, kus kaasomandis olev asi on ühe või mõlema kaasomaniku elukohaks; 5) on vastustaja ja tema esindaja korduvalt, seahulgas ka peale 12. märtsil 2014.a. toimunud kohtuistungit, teinud apellandile kompromissettepanekuid. Apellant ei soovi saavutada kompromissi, seetõttu pidas vastutaja võimalikuks TsMS § 370 lg 2 alusel esitada alternatiivse nõude: kaasomanike vahel enampakkumisel kaasomandi asukohaga Kiriku tn X ja J.Poska tn X Narva-Jõesuu müümist; 6) on majaga aadressil Kiriku X Narva-Jõesuus nii apellandil kui ka vastutajatel ühesugused hingelised kui ka elulised sidemed kümnete aastate vältel. Tuvastada, kes neist armastab rohkem seda kohta ja kellel on suurem hingeline seos selle kohaga, on ebaeetiline ja ebakorrektne. Seda ei saa määratleda juriidiliselt. Vastutaja ei ole võrreldes apellandiga vähem emotsionaalselt seotud vaidlusaluse varaga, kuna see on tema vanemate kodu, kus ta on üles kasvanud ning millega on tal seotud mälestused vanematest ja koos nendega elatud aastatest; 7) on asjakohatu viide, et 2013. aastal ostis A.K.i ja J.K. tütar L.K. hoonestatud kinnistu asukohaga Narva-Jõesuu linn Nurme X ning 2013. aastal suve veetsid K. juba eelmainitud aadressil. Nimetatud kinnisvara kuulub vastutaja tütre perele. Vastustajad ei ole nimetatud kinnisvara omanikud ja nad ei saa kasutada seda oma äranägemise järgi; 8) on apellandil võimalus elada korteris aadressil Uusküla X-X Narva linn. Apellandi väide, et Kiriku X Narva-Jõesuu on I.K.i alaliseks elukohaks, ei ole usutav. I.K. on alates 2003. aastast korteri aadressil Uusküla X-X omanik; 9) pakkusid A. ja J. K. I.K.ile suuremat hüvitist, kui on nende kaasomandi väärtus I.K.i poolt esitatud hindamisakti järgi. Vastutajate ettepanek annab I.K.ile võimaluse lühikese aja jooksul soetada kõigi mugavustega korteri Narva-Jõesuus või väike mugavustega maja.
Analoogne ettepanek tehti ka novembris 2011.a. Apellandi poolne ettepanek sellist võimalust vastutajatele ei paku. Apellandi pakkumine ei anna vastustajatele tegelikku võimalust omandada head korterit või ehitada võrdväärset väiksemat kõigi mugavustega maja Narva-Jõesuus; 10) ei nähtu AÕS § 77 lg-st 2 üheselt, mida tähendab kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel talle kohustuse panemine "maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas". Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest (Riigikohtu 21. detsembri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 32-1-145-04); 11) on I.K.il märkimisväärne huvi A.K.i kaasomandi osa ära osta, mille tulemusel jääks kogu Kiriku X kinnistu I.K.i ainuomandisse. Sellega lõppeksid edaspidised võimalikud konfliktid elamu ja hoovi ühisel valdamisel ja kasutamisel. See ei õigusta I.K.i nõuet jätta kaasomandis olev elamu tema ainuomandisse ilma enampakkumist korraldamata. On õige jätta mõlemale kaasomanikule võimalus saada kogu kaasomandi eseme omanikuks, pakkudes teisele poolele omandi kaotamise eest õiglast hinda (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16 ja 17); 12) on Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 alusel igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Omandi puutumatus tähendab ka kaasomandi puutumatust. Kaasomandi lõpetamine, jättes kogu kaasomandi ese ühele kaasomanikule, on lubatud üksnes siis, kui teine kaasomanik on sellega nõus või kui kaasomandit ei ole võimalik jagada; 13) tuleb lähtuda sellest, kumma poole esitatud hagi on põhjendatum, mis on õiglasem, kasulikum ja koormab kaasomanikke kõige vähem. Vastutaja ettepanek annab võimaluse I.K.il vähemate kulutuste ja raskusteta omandada võrdväärne kinnisvara samas paikkonnas Narva-Jõesuus. Kohtu poolt apellandi kasuks otsuse tegemisel, lähtudes apellandi ettepanekust, kannatab oluliselt vastutajate A.K.i ja J.K. õigus saada kaotatud kinnisvara eest võrdväärset ja õiglast kompensatsiooni.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata.
7.Poolte kaasomandisse kuuluvad võrdsetes mõttelistes osades kaks kinnistut Narva-Jõesuus. Hagis ja vastuhagis esitasid mõlemad pooled oma esmase eelistusena jätta Kiriku tn X kinnistu tema ainuomandisse ning kohustada teda hüvitama kaasomandi osa kaotanud kaasomanikule tema osa väärtus rahas. Hagejate alternatiivnõudeks oli müüa kinnistu kaasomanike vahelisel enampakkumisel. J. Poska tn X (hoonestamata) kinnistu ainuomandist ei olnud kumbki pool otseselt huvitatud – taotleti nimetatud kinnistu jätmist vastaspoole ainuomandisse või alternatiivselt kinnistu müümist kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
8.Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (RKTKo nr 3-2-1-45-06 p 20).
Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei ole maakohus ületanud kaasomandi lõpetamise viisi valikul diskretsioonipiire. Maakohtu otsus on nõuetekohaselt põhjendatud ja diskretsiooni teostamine põhineb ringkonnakohtu hinnangul asjakohastel argumentidel. Muuhulgas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega selles, et lisaks kinnistu (elamu) faktilise kasutamise ulatusele kummagi kaasomaniku poolt on kaasomandi jagamise viisi valikul alust arvestada ka muid kaalutlusi, sh A.K.i panust kohaliku kultuuriloo uurimisse.
9.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt kumbki pooltest ei ole Kiriku tn X kinnistut puudutavas osas toonud menetluses esile ülekaalukat huvi, mis ilmselgelt kaaluks üles teise kaasomaniku huvi jääda vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks. Poolte mõttelised osad ühises asjas on võrdsed. Maakohus on põhjendatult leidnud, et mõlemal poolel on väga kaalukas huvi saada Kiriku tn kinnistu omanikuks (kohtuotsuse p 9.1-9.6). Samuti on mõlemal poolel kinnistuga tugev emotsionaalne side. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi seisukohaga, nagu oleks maakohus hinnanud poolte huvisid ebaõigesti. Muuhulgas on kohus käsitlenud küsimust sellest, kas Kiriku tn X elamu puhul on tegemist I. ja E.K.ite poolt alaliselt kasutatud eluruumiga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et elamut ei ole alust pidada I.K.i ainsaks elukohaks, kuivõrd talle kuulub ka korteriomand Narva linnas. Kohus analüüsis esitatud tõendite põhjal ka elamu sobivust aastaringseks kasutamiseks. Kaasomandi jagamine ei riiva seega intensiivselt apellandi õigust eluaseme puutumatusele (Põhiseaduse § 33). Kolleegiumi hinnangul ei ole asjaolu, et perekond S. on viibinud Kiriku tn X kinnistul võrreldes perekond K. sagedamini, ainumääravaks kaalutluseks jätta kinnistu apellandi ainuomandisse. Seevastu ei ole asjakohased apellandi seisukohad, mille kohaselt on perekond K. tagatud puhkevõimalus nende tütrele kuuluvas majas Narva-Jõesuus ning et vastustajate parem varaline seisund võimaldaks neil endil soetada endale meelepärase kinnistu, sõltumata kaasomandis olevate kinnistute jagamisest. Maakohus ei ole rikkunud menetlusnorme, käsitledes otsuses (p 9.2-9.3) kohtule esitatud tõenditest lähtudes muuhulgas Kiriku tn X maja tehnilist seisukorda ja kasutuskõlblikkust.
10.Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kaasomanikel on ligilähedaselt võrdväärse kaaluga huvid saada kaasomandi eseme ainuomanikuks, on üldjuhul põhjendatud eelistada lahendust, kus omandi kaotavale poolele tagatakse võimalikult suures ulatuses hüvitis. See võimaldab tasakaalustada poolte vastandlikke huve majanduslikult efektiivsel viisil, kuna puuduvad muud määrava tähtsusega kriteeriumid, mis annaksid aluse eelistada ühe kaasomaniku huve teisele. Käesoleval juhul on A. ja J. K. nõustunud tasuma I. ja E.K.itele hüvitisena Kiriku tn X kaasomandiosa kaotuse eest 50 000 eurot ning lisaks sellele jätma apellantide ainuomandisse ka J. Poska tn X kinnistu (koguväärtus maakohtu menetluse toimumise aja seisuga 30 100 eurot). I. ja E.K. seevastu soovisid lähtuda üksnes mõlema kinnistu turuväärtusest ja tasuda vastaspoolele hüvitisena 21 000 eurot. Ehkki vastustajad avaldasid valmidust tasuda suuremat hüvitist kui neil seda kaasomandi esemete väärtuse täpse jaotamise korral teha tuleks, valis maakohus siiski alternatiivina esitatud kaasomandi jagamise viisi, mis võimaldab kaasomanike vahelise enampakkumise käigus kinnistute omanikuks saada ka apellandil. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on seega kõigiti arvestanud kummagi poole tähelepanu väärivaid huve ja ka majanduslikke kaalutlusi kaasomandi jagamisel. Kohtu poolt määratud kaasomandi jagamise viis koormab kaasomanikke kõige vähem ja võimaldab tagada kaasomandi kaotavale poolele õiglase hüvitise.
11.Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu otsuse ülejäänud põhjendustega ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel.
Maakohtu otsuse muutmise ega tühistamise aluseks ei ole I. ja E.K.ite nimetamine asjast puudutatud isikuteks kohtuotsuse sissejuhatavas osas ega ka tunnistaja nime ebaõige märkimine kohtuotsuse põhjendavas osas. Kuna mõlemad kaasomandis olevad kinnistud kuuluvad müümisele kaasomanike vahelise enampakkumise käigus, puudub vajadus täpsustada käesolevas otsuses kummagi kinnistu turuväärtust (harilikku väärtust) ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga. Ringkonnakohus möönab, et kuna kumbki pool ei ole avaldanud soovi omandada J. Poska tn X kinnistut, ei pruugi selle kinnistu müümine kaasomanike vahelisel enampakkumisel osutuda tulemuslikuks. Samas ei avaldanud pooled menetluses soovi lõpetada selle kinnistu osas kaasomand mõnel muul seaduses sätestatud viisil. Seega puudus kohtul alus jätta hagi kõnealust kinnistut puudutavas osas rahuldamata.
12.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Alates 1. jaanuarist 2015. a on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Kuna käesolevas asjas on lõpplahend tehtud enne 1. jaanuari 2015. a, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks (Riigikohtu tsiviilasi nr 3-2-1-147-14, p 22). Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.