2-10-32328/56 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

korteriomanikuga juba varem. Väited, et hageja ei teadnud korstnapitsi lammutamisest, ei ole eluliselt usutavad. Nii kinnitab ka tööde teostaja OÜ Öötigu, et korteri 54 remont teostati 1997.a märtsis-aprillis, ning ümberehitustest oli teadlik tollane maja haldaja - majavalitsus (I kd lk 107). Ümberehituste lõpp nähtub ka fotolt (I kd lk 110). Võttes arvesse põhikirja p 1.3 ja KÜS §-s 2 sätestatud korteriühistu eesmärki ja ülesannet (elamu või ehitiste majandamine, s.h tehnorajatiste korrashoid ja hooldamine), pidi hageja majandamisel oma hoolsuskohustust täites teadma ühe korteriga seotud ümberehitustest. On ebausutav, et korteriomanik teostab ulatuslikke ümberehitusi teiste korteriomanike teadmata nii, et sellest ei saa teada kaaskorteriomanikud, k.a korteriühistu juhatuse liikmed ehitustööde ajal ning nelja aasta vältel pärast seda. Kohus leidis, et hageja pidi teadma oma õiguste rikkumisest hiljemalt korteri nr 54 eraldumisel ühtsest küttesüsteemist, s.t hiljemalt 18.04.1997. Kohus ei nõustu hagejaga, et aegumine on katkenud kohustuse tunnustamisega korteri eelmise omaniku või kostja poolt kas korteri plaanile lisatud kinnitusega (I kd lk 21) 24.10.2004 või kostja kirjaga 18.04.2009 (I kd lk 16-18). Käesoleval juhul ei võimalda korter nr 54A plaanile lisatud allkiri või märked sellist järeldust teha. Hageja esindaja on kinnitanud, et märkus plaani ülaosas on tema kirjutatud. Samuti ei nähtu kostja tahe võlga tunnistada 18.04.2009 kirjast, milles kostja teavitas hagejat ekspertidega konsulteerimisest ja teadvustas ülekuumenemise probleemi korteris nr 51. Samaaegselt väljendas kostja arvamust, et probleemi põhjuseks ei ole korteris nr 54 teostatud tööd. Kirja sisu ei saa tõlgendada nõude tunnustamisena. Seega ei ole aegumine katkenud kohustuse tunnustamise tõttu. Kiri on kirjutatud peale aegumistähtaja lõppu. Hageja nõue aegus 18.04.2007 ja hagi tuleb jätta aegumise tõttu rahuldamata. Hageja võttis 15.02.2011 istungil tagasi küttesüsteemi taastamise nõude. Kohus jättis hagi selles osas TsMS § 423 p 1 lg 2 järgi läbi vaatamata. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 kohaselt hageja kanda. Apellatsioonkaebus

õiguste rikkumisest või pidi õiguste rikkumisest teada saama. Arvamus üksnes tõendab, et OÜ Öötigu juhatuse liige arvab, et majavalitsus oli ümberehitustöödest teadlik. 18.04.1997 dateeringuga fotoga (I kd lk 110) ei saa tõendada, millisel päeval sai hageja teada või pidi teada saama õiguste rikkumisest, vaid ehitustööde lõppemise aega. Nimetatud asjaolu ei tõenda kogumis fotoga ka muud tõendid. Seega hindas kohus tõendit ebaõigesti, kui leidis tõendiga olevat tõendatud aegumistähtaja algus 18.04.1997. Hinnates AS-i Ecomatic 08.08.2000 kirja ja hageja 30.08.2000 kirja (I kd lk 28) leidis kohus, et hageja pidi õiguste rikkumisest teada saama vähemalt 08.08.2000 ja seega oli nõude aegumise tähtpäev 08.08.2010. Kohus on mh AS-i Ecomatic 08.08.2000 kirja ja kostja õiguseelnejale saadetud 30.08.2000 kirja põhjal tuvastanud, et hageja pidi oma õiguste rikkumisest teada saama 18.04.1997. Samadest tõenditest kahe teineteist välistava asjaolu tuvastamine on käsitletav tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustuse rikkumisena. Samuti on otsus selles osas vastuoluline. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg 1, sest ei tuvastanud asjaolusid, mille põhjal oleks võimalik kindlaks teha päev, millal isik sai teada või pidi teada saama õiguse rikkumisest. Maakohus on ebaõigesti märkinud, et hageja väidab hagiavalduses, et sai oma õiguste rikkumisest teada pärast korteriühistu üldkoosoleku otsust, autonoomsele gaasiküttele ülemineku ettevalmistustööde käigus 2001.a. Hageja väitis hagiavalduses, et KÜ Lembitu 8 üldkoosoleku otsuse alusel korraldati 2001.a maja üleminek autonoomsele gaasiküttele (I kd lk 5). Maakohus on sellest väitest ebaõigesti järeldanud, et gaasiküttele ülemineku ettevalmistustööd toimusid 2001.a. Tegelikult toimusid ettevalmistustööd 2000.a augustis, nagu nähtub ka hagiavalduse kirjeldavast osast. Maakohus rikkus TsMS § 436 lg 4, tuginedes otsuses hageja poolt hoolsuskohustuse täitmisele ja ümberehitustööde tegemisest mitteteadmise ebausutavusele, so asjaoludele, mida menetluses ei ole arutatud. Hagejal puudus võimalus nende asjaolude osas seisukohti avaldada ja neid vajadusel tõendada. Kohus on rikkunud TsMS § 439, sest hageja ei võtnud kohtuistungil tagasi küttesüsteemi taastamise nõuet, vaid radiaatori taastamise nõude. Kohus laiendas hageja taotlust ja jättis hagi läbivaatamata ka osas, milles hageja ei olnud hagi tagasi võtnud. Kohus kvalifitseeris ebaõigesti pooltevahelise õigussuhte. Kohtul tuli kvalifitseerida haginõue sõltumata hageja taotlusest, s.t kohus kohaldab õigust omal algatusel (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-41-09, p 13 ja 3-2-1-8-08, p 19). Hagi aluseks olevate asjaolude esinemine leidis aset enne 01.07.2002, s.t enne VÕS ja TsÜS uue redaktsiooni jõustumist. Hagi aluseks olevate asjaolude esinemise ajal ei olnud elamualust maad erastatud ning ei olnud moodustatud korteriomandeid. Lembitu 8 asuvate eluruumide omanikud olid samaaegselt ehitise kaasomanikud. Ehitise osad, mis ei kuulunud ainult reaalosaks oleva eluruumi juurde (s.h küttesüsteem), olid elamus asuvate eluruumide ja mitteeluruumide omanike kaasomandis. Korstnapitsi lammutamine ja ventilatsiooniavade sulgemine ei ole kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine, mis toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Korstnapitsi lammutamise ja ventilatsiooniavade sulgemisega on rikutud teiste kaasomanike õigusi. Eeltoodust tulenevalt on hagejal kostja vastu kahju hüvitamise nõue AÕS § 72 lg-te 2 ja 5 ja TsK § 222 lg 1 ja § 461 alusel. Hagi ei ole aegunud. Hageja nõude aluseks olevad asjaolud on tekkinud enne 01.07.2002 ja aegumise osas kohaldatakse sel hetkel kehtinud TsÜSi. Arvestades hageja poolt esitatud AS-i Ecomatic 08.08.2000 kirja (I kd lk 37) ja hageja 30.08.2000 kirja kostja õiguseelnejale (I kd lk

korstnapits, sh ventilatsioonikanalid (kostja kirjalik vastus- I kd, lk 98). 15.08.2000 pöördus hageja korteri nr 54 omaniku poole, et tal tuleb taastada õhu liikumise võimalus mööda endist korteriomaniku poolt omavoliliselt suletud šahti. Iga korteri korstna juurest lähtub eraldi ventialtsioonilõõr ja kõigi alumiste korterite korstnate ventilatsioonilõõrid ulatuvad kuni korter nr 54 korstnani. Seega kostja poolt ventilatsioonilõõride sulgemisel suleti kõigi alumistest korteritest lähtuva sooja õhu väljumisavad ning kuum õhk akumuleerub korteri põranda alla. 2001. aasta lõpus tegi hageja Päästeameti abiga kindlaks, et õhu liikumine läbi korteri nr 54 katusele oli takistatud (I kd lk 26, 27), sest korteri nr 54 omaniku tellimisel oli OÜ Öötigu teostanud korstnataastustöid tehnilisi tingimusi eirates. OÜ Ehitusjuht spetsialist andis hagejale arvamuse, mille kohaselt tuleb originaalkorstnalõõr taastada kuni katuse läbiviiguni, et jääksoojusel oleks võimalik liikuda väliskeskkonda (I kd lk 22). Arvamus ja joonised edastati korteri nr 54 omanikule. 22.01.2010 toimunud korteri nr 54 olukorra analüüsil lubas kostja alustada ettevalmistustöödega korstna funktsiooni taastamiseks, kuid 22.04.2010 toimunud hageja üldkoosolekul ta teatas, et ei kavatse taastustöödega tegelda. KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu kortriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühtseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Kaasomandi osaks on korteris nr 54 asunud korstnalõõr, mis on kaasomanike nõusolekuta lammutatud ja seeläbi ohustab teiste kaasomanike omandit ja küttesüsteemi toimimist selles püstikus. (Riigikohtu 30.04.2004 otsustes nr 3-2-1-111-04 ja 3-2-1-144-08 asuti seisukohale, et soojussüsteem on tarbijapaigaldisena korteriomandite omanike kaasomandis). KOS § 11 lg 1 p 3 kohaselt peab korteriomanik võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Ringkonnakohus leiab, et korteri nr 54 omanik rikub kaasomandi esemeks olevat küttesüsteemi ja on sellega tekitanud kestvalt kahju teistele korteriomanikele. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-18-12 leidnud, et hagejal on õigus nõuda oma nimel, et kostja taastaks küttesüsteemi ühe osa. Vaidlust ei ole, et KOS § 11 lg 1 p-s 3 sätestatud kohustus kehtib igapäevaselt, mistõttu ei ole hageja kohustamisnõue aegumisele alluv ja hagejal on õigus nõuda, et kostja taastaks küttesüsteemi osa, s.t hüvitaks kahju natuuras. Seega on maakohtu seisukoht, et hageja nõue on aegunud, ekslik ja ei tulene seadusest. TsMS § 438 lg 1 järgi peab kohus asja lahendamisel otsustama, millised asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb kohaldada. Vaidlust ei ole selles, et rikkumine toimus enne 01.07.2002. Hageja nõue, milles ta palus kostjat kohustada taastama maja küttesüsteemi osa, on kvalifitseeritav TsK § 222 lg 1 ja § 461 järgi. Hageja teine nõue, milles ta palub kostjalt välja mõista kahju hüvitamiseks 862 eurot 81 senti, on kvalifitseeritav VÕS § 128 lg 3 järgi. Hageja rahaline kahjuhüvitise nõue ei ole aegunud, sest TsÜS § 150 lg-s 1 sätestatud kolmeaastane aegumistähtaeg ei ole möödunud, kuna hagiavalduse asjaoludel kandis hageja rikkumise kõrvaldamiseks kulutusi seoses nõuete esitamisega 30.11.2009 ja 31.03.2010. Maakohus jättis küttesüsteemi taastamise nõude TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata põhjendusel, et hageja võttis 15.02.2011 istungil selle nõude tagasi. Toimikus olevad tõendid maakohtu seisukohta ei kinnita. 15.02.2011 toimunud kohtuistungil avaldas hageja esindaja, et võtab tagasi radiaatori taastamise nõude (I kd, lk 179). Sama on hageja esindaja kirjutanud 15.02.2011 esitatud kirjalikus taotluses, et hageja jaoks on kaotanud aktuaalsuse radiaatorite taastamise nõue ja ta palub selle oma nõudest välja jätta (I kd, lk 182-183). Seega maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles kohus jättis küttesüsteemi taastamise nõude läbi vaatamata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Kohtuotsuse tühistamisel menetlusnormide olulise