Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Urmas Volens
Kohtuasi
Dagmar Mattiiseni avaldus Kati Võrgu tahteavalduse asendamiseks korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 14. aprilli 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Dagmar Mattiiseni määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Dagmar Mattiisen, lepinguline esindaja advokaat Kristina Sööt Puudutatud isik Kati Võrk
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 14. aprilli 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-18998 ja Tartu Maakohtu 29. septembri 2022. a määrus samas tsiviilasjas ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Dagmar Mattiisen (avaldaja) esitas 3. detsembril 2021 Tartu Maakohtule avalduse Kati Võrgu (puudutatud isik) vastu, paludes tuvastada puudutatud isiku kohustus anda tahteavaldus 30. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu heakskiitmiseks ning lugeda tahteavaldus asendatuks kohtulahendiga. Puudutatud isik on Kastani 15–5/6/7 korteriomandi omanik. 30. augustil 2021 sõlmis korteriomanike enamus Tartu notari Edgar Grünbergi juures korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu (kokkulepe). Puudutatud isik tehingus ei osalenud. Puudutatud isik keeldus kokkuleppele nõusoleku andmisest. Kõik teised korteriomanikud olid avalduse kohtule esitamise ajaks nõusoleku kokkuleppe sõlmimiseks andnud.
2-21-18998 Kuigi kasutuskord on välja kujunenud, on mitmete elanike sanitaarruumid jäänud kaasomandisse, mis ei vasta eluruumi kehtivatele nõuetele. Hoone vajab täielikku renoveerimist ning tehnosüsteemid kaasajastamist. Kokkuleppesse on lisatud rõdud ja terrassid ning selle tulemusena muutuks nende korterite, mille eriomandi esemeks olevad eluruumid asuvad Kastani 15 elamus, koosseis ja suurus. Kastani 15-1 korteriomandi eriomandi esemeks olevad ruumid liidetaks Kastani 15-2 ja Kastani 15-4 eriomandi esemetega ja Kastani 15-1 registriosa nr 4110103 suletakse. Avaldaja, kes on üks Kastani 15-1 kaasomanikke, annab temale kuuluva osa korteriomandist tasuta üle Kalev Ojamaale. Osa Kastani 15 elamu esimese korruse koridorist liidetaks Kastani 15-2, Kastani 15-3 ja Kastani 15-4 korteriomandite eriomandi esemetega. Elamu remondi ja ruumide suuruse täpsustamise tõttu muudetaks ka Kastani 15-5/6/7 ja Kastani 15-8 eriomandi esemete pindalasid. Kokkuleppe kohaselt muutuks ka osa Kastani 15 korterite aadress. Kastani 15-1 eriomandi ese on ebapraktiline, kuna eriomandisse kuuluvad ruumid on eraldatud avaliku koridoriga. Kastani 15-1 ruumide liitmisel Kastani 15-2 ja Kastani 15-4 eriomandiga oleks otstarbekas osa esimese korruse koridorist ümber jagada, kuna vaid osal korteritel on vaja seda kasutada. Kokkuleppe kohaselt ei pea omanikud eriomandi eseme suurenemise eest teistele kaasomanikele hüvitist tasuma. Hüvitise nõue korteriomandite koosseisu muutmise eest ei ole põhjendatud, kuivõrd sisuliselt puudub kaasomandisse kuuluvatel osadel eraldiseisvana väärtus. Tegemist on kaasomandi osadega, mille kasutuskord on pika aja jooksul välja kujunenud, ning kaasomandi osad arvatakse nende korterite koosseisu, kes kujunenud kasutuskorra alusel kaasomandi osasid nagunii kasutavad. Kaasomandi mõttelise osa suurus väheneb nende ruumide võrra, mida kaasomanikud tegelikult ei kasuta. Samas aga kaoks teistel omanikel kohustus hoida kaasomandi ruume korras. Kinnistusraamatu andmetel on puudutatud isiku korteri pindala 111,50 m2. Notariaalse lepingu sõlmimisel on aluseks võetud projekt, mille hulgas on ka hoonejaotusplaan, mille on tellinud ülejäänud korteriomanikud ning mis sisaldab korrektseid andmeid projektis osalenud korteriomanike korterite kohta. Puudutatud isiku korterit ei saanud mõõta ning selles on tuginetud puudutatud isikule kuuluva korteri puhul ehitisregistri andmetele.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Avaldaja nõuet ei ole võimalik rahuldada ega täita, sest kokkuleppe p-st 3.2.2 nähtuvalt on tegemist võlaõigusseaduse (VÕS) § 17 lg 1 tähenduses määratud nõustumise andmise tähtajaga pakkumusega, mis kehtis ja millele võis nõustumust anda kuni
31.detsembrini 2021. Kokkuleppes sisalduvad tahteavaldused kahjustavad ülemäära puudutatud isiku õigustatud huve. Kokkulepe sisaldab valesid andmeid ruumide suuruse kohta, näeb ette kaasomandi osast loobumise selle eest tasu maksmata ning kasutuskorra kindlaksmääramist hoone osadele, mida pole olemas ning mille rajamist ja tasuta ainukasutusse määramist kaasomandi arvel soovitakse ennatlikult seadustada lepingule lisatud hoonejaotusplaaniga. Puudutatud isiku korteriomandi eriomandi osa suurus 126,2 m2 on kokkuleppes valesti märgitud. Avaldaja plaane arvestades peaks puudutatud isiku korteri uueks suuruseks saama 113,8 m2. Kui võtta aluseks kinnistusraamatust nähtuv pindala 111,5 m2, ei saa korteriomandi suurus pärast avaldaja plaanide kohast suurenemist olla suurem kui 115,125 m2 (111,5 m2 + 3,625 m2). Sellest tulenevalt on valed kokkuleppe p 3.2.2 tabelis märgitud kaasomandi osade suurused, mis arvutatakse suhtarvuna eriomandi osade suuruse alusel. Kinnistusraamatusse valede kaasomandi osade suuruse sissekandmisel on korteriomanikele otsene rahaline mõju, majandamiskulud jaotatakse korteriomanike vahel sõltuvalt kaasomandi osade suurusest. 2(10)
2-21-18998 Korteriomandite eriosade suurendamise korral kaasomandisse kuuluvate üldpindade arvel peavad korteriomanikud maksma selle eest hüvitist. Kuigi ka puudutatud isiku korteri suurus suureneks kaasomandis oleva pinna arvel 3,62 m2 võrra, suureneks tema korterite pind kõige ebaproportsionaalsemalt ja kahjulikumalt. Puudutatud isiku korteri eriomandi osa praegune suurus (111,5 m2) moodustab 37,5% kõikide korterite eriomandi osade pindade suurusest (296,8 m2). Arvestades, et eriomandisse soovitakse jagada kaasomandi pinda kokku umbes 35 m2, oleks puudutatud isikul vastavalt oma omandiosa proportsioonile õigus saada 13,18 m2 ümber jagatavast pinnast, mitte üksnes 3,62 m2. Korteriomandi juurde liidetavate kaasomandi osade eest tuleb maksta hüvitist keskmise turuhinna järgi 1200 eurot/m2. Puudutatud isiku hüvitise suurus oleks seega 11 470 eurot (9,56 m2 × 1200 eurot). Hoonejaotusplaanile ei saa kanda rõdusid ja terrasse, mida hoonel veel pole ning mille paiknemises ja tingimustes ei ole korteriomanikud üksmeelt saavutanud. Vastavat ehitusprojekti ei ole korteriomanike üldkoosolek heaks kiitnud.
3.Maakohus rahuldas avalduse osaliselt, kohustas puudutatud isikut andma nõusoleku Tartus Kastani 11/15 korteriomandite omanike 30. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks, muutes seejuures kokkuleppe p 3.2.2 sõnastust. Maakohus märkis, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 68 lg 5 kohaselt asendab kohtulahend puudutatud isiku tahteavaldust 30. augusti 2021. a korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks. Maakohus jättis menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Menetlusosalised ei vaidle järgmiste asjaolude üle: puudutatud isikule kuulub Tartus Kastani 15 elamus korter nr 5/6/7; 30. augustil 2021 sõlmisid Tartus Kastani 11/15 asuva elamu korteriomandite omanikud Tartu notari Edgar Grünbergi juures korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu; kõik korteriomanikud, välja arvatud puudutatud isik, on andnud oma nõusoleku kokkuleppe sõlmimiseks. Avaldaja esitas nõude puudutatud isiku vastu korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma kohustamiseks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg 2 alusel. Maakohus leidis, et praegusel juhul on KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eeldused täidetud. Kõik teised korteriomanikud on nõus, et Kastani 15-2, Kastani 15-3 ja Kastani 15-4 korteriomandite eriomandi esemetega liidetakse osa sama elamu esimese korruse koridorist, kuna keegi teine peale nende korteriomanike seda ei kasuta. Olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Muudatustega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta sooviks või tal oleks vaja elamu esimese korruse koridori kasutada. Maakohus nõustus puudutatud isikuga, et kinnistusraamatusse kaasomandi osade vale suuruse sissekandmisel oleks korteriomanikele otsene rahaline mõju, kuna KrtS § 40 järgi jaotatakse majandamiskulud korteriomanike vahel eelduslikult just kaasomandi osade suurusest sõltuvalt. Seetõttu peavad andmed kinnistusraamatus vastama tegelikkusele. Puudutatud isiku korteriomandi eriomandi osa suuruse saab välja arvutada kokkuleppele lisatud hoonejaotusplaani alusel. Maakohtu arvutuste kohaselt on puudutatud isikule kuuluva korteri kaasomandi mõttelise osa suurus 1132/8417. Puudutatud isik peab andma nõusoleku kokkuleppele, milles on muudetud selle p-s 3.2.2 toodud tabelit selliselt, et kõigi tabelis toodud korterite kaasomandi mõttelise osa suurust muudetakse, sh on puudutatud isiku kaasomandi mõttelise osa suurus 1132/8417. Puudutatud isik ei pea andma nõusolekut kokkuleppe p-le 2.8, milles omanikud on kokku leppinud, et Kastani 15 asuvate korteriomandite igakordsete omanike ainuvaldusse ja -kasutusse jääb rõdu või terrass, millele on 3(10)
2-21-18998 juurdepääs vastava korteriomandi eriomandi esemeks olevatest ruumidest. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole Kastani 15 elamule planeeritud rõdusid ja terrasse veel ehitatud, mistõttu ei saa kohus kohustada puudutatud isikut vastavat tahteavaldust andma. Kohus ei käsitlenud nende pindade erikasutusõigust, mida ei ole veel olemas ja mille valmisehitamine ei ole kindel. Ülejäänud korteriomanikud ei ole andnud tahteavaldust rõdude ja terrasside kohta erikasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks. Hüvitise nõue korteriomandite koosseisude muutmise eest ei ole põhjendatud. Kaasomandisse kuuluvatel osadel puudub eraldiseisvana väärtus. Tegemist on kaasomandi osadega, mille kasutuskord on pika aja jooksul välja kujunenud, ning need arvatakse nende korterite koosseisu, mille omanikud neid siiani nagunii on kasutanud. Seega ei kahjusta Kastani 15 elamu esimese korruse koridori osa liitmine korteriomandite nr 2, 3 ja 4 eriomandi esemega ülemäära puudutatud isiku õigustatud huve. Puudutatud isiku seisukoht selle kohta, et nõuet ei saa rahuldada, sest kokkuleppe p-s 3.2.2 määratud heakskiidu andmise tähtaeg on möödunud, on asjakohatu. Kuivõrd puudutatud isik kokkulepet vabatahtlikult selles antud tähtaja jooksul heaks ei kiitnud ning avaldaja on pöördunud lepingu sõlmimise tahteavalduse saamiseks kohtusse, ei ole 30. augusti 2021. a kokkuleppes määratud heakskiidu andmise tähtajal tähtsust. Kokkuvõttes leidis maakohus, et puudutatud isikut tuleb kohustada andma nõusolek Tartus Kastani 11/15 korteriomandite omanike 30. augustil 2021 sõlmitud korteriomandite koosseisude muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu p-s 3 nimetatud kannete tegemiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 kohaselt asendab jõustunud kohtulahend puudutatud isiku tahteavaldust. Maakohus korrigeeris korrektsuse huvides kogu lepingu p-i 3.2.2 sõnastust. Ülejäänud korteriomanikel on võimalik sõlmida notariaalne kokkulepe kannete tegemiseks kohtumääruses toodud korrigeeritud sõnastuses. Kui teistele korteriomanikele kohtu esitatud sõnastus ei sobi ning nemad omapoolset kinnistamisavaldust ei esita, jäävad kinnistusraamatu kanded tegemata.
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha asjas uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohtu määruse resolutsioon on ebaselge ja selle põhjendused vastuolus resolutsiooniga. Määruse kohaselt rahuldati avaldus osaliselt, kuid ei ole selgelt aru saada, millises osas on avaldus jäetud rahuldamata. Maakohus on ümber sõnastanud 30. augustil 2021 sõlmitud lepingu p 3.2.2. ning on omal algatusel ja menetlusosalistega kooskõlastamata lisanud, et korteriomandite registriosadesse tuleb sisse kanda ka viide eriomandi kokkuleppe p-le 2.2. ja korterelamu 5. juuli 2021. a hoonejaotusplaanile. Määruse resolutsioonist ei nähtu, et kohus oleks kohustanud puudutatud isikut andma nõusolekut ka lepingu p-i 2.2. osas. Isegi määruse põhjendustest ei ilmne, miks sellise viite tegemine kinnistusraamatusse on vajalik. Viite tegemine hoonejaotusplaanile on vastuoluline, kuna plaan sisaldab ka rõdu ja terrasse, mida ei ole olemas ning mille rajamise ja asukoha osas ei ole korteriomanikud veel seisukohta võtnud. Maakohus on leidnud, et kohus ei saa kohustada rõdu ja terrasside osas puudutatud isikut tahteavaldust andma, kuid ometi on pidanud õigeks siduda kinnistusraamatu andmed rõdu ja terrasse sisaldava hoonejaotusplaaniga. Viide hoonejaotusplaanile on vastuoluline ja lubamatu ka seetõttu, et see sisaldab valesid andmeid puudutatud isiku korteriomandi eriomandi eseme suuruse kohta. Plaanil on märge, et puudutatud isiku korteri uus pind hakkaks olema 126,2 m2, kuid asjas on tuvastatud, et selline korteri suurus on vale. Maakohus on õigesti märkinud, et kinnistusraamatu andmed peavad vastama tegelikkusele, kuid on 4(10)
2-21-18998 määruse resolutsioonis kohustanud puudutatud isikut nõustuma valesid andmeid sisaldava hoonejaotusplaani kinnistusraamatusse kandmisega. Maakohus on menetlusosalistega konsulteerimata muutnud tahteavalduse (30. augusti 2021. a notariaalse lepingu) sisu, millele avaldaja taotles puudutatud isiku nõusolekut. Kuigi kohus ei ole hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, ei tähenda see, et kohus võiks ise sisustada avaldaja nõude. Maakohus on kohustanud puudutatud isikut andma tahteavaldust, mida avaldaja ei ole taotlenud. Kohtul ei olnud õigust teha lepingus muudatusi, eriti arvestades, et kohus ei kaasanud menetlusse teisi korteriomanikke, kes 30. augustil 2021 notariaalse lepingu sõlmisid. Maakohus oli varem menetluses avaldanud seisukohta, et kui lepingus sisalduvad andmed korteriomandite suuruse kohta on valed ning kui puudutatud isik jääb hüvitise nõude juurde, siis kaasab kohus menetlusse ka teisi korteriomanikke. Maakohus olekski pidanud seda tegema, kui leidis, et avaldust saab lepingus sisalduvatele puudustele vaatamata sisuliselt lahendada. Teised korteriomanikud ei ole selliste kaasomandi osade suuruste kandmiseks kinnistusraamatusse nõusolekut andnud, nagu arvutas maakohus, seega puudub tahteavaldus, millele puudutatud isikul oleks KrtS §-st 9 tulenevalt kohustus nõusolekut anda. Maakohus on kohustanud puudutatud isikut andma nõusoleku tahteavaldusele, mille sisu on vale ka pärast kokkuleppe p 3.2.2 ümbersõnastamist. Maakohus on korteri suuruse määranud valedel alustel ja leidnud ekslikult, et puudutatud isiku korteri uus pindala on 113,2 m2. 2016. a mõõdistusjoonisest nähtub, et puudutatud isiku korteri tegelik suurus pärast kaasomandis olevate pindade liitmist ning pärast aegade jooksul tehtud ehitustöid on 113,8 m2. Kuna puudutatud isiku korteri suurus on valesti arvutatud, on selle tõttu valed ka kohtu välja arvutatud kõikide korteriomandite kaasomandi osade mõtteliste osade suurused. Lisaks ei ole arusaadav, kuidas on kohus kaasomandi osade suuruse arvutanud. Kuna leping sisaldas valesid andmeid puudutatud isiku korteri suuruse ja selle suurenemise kohta, siis ei saanud kohus teiste korteriomanike nõusolekust lähtuda ega lugeda KrtS § 9 lg 2 eeldusi täidetuks. Lepingus avaldatud valeandmete alusel jäi korteriomanikele eksitav mulje, et kaasomandis olevad pinnad jagunevad korteriomanike vahel proportsionaalselt ja leping arvestab õiglaselt kõikide korteriomanike huve. Lisaks ei olnud lepingus selgelt välja toodud, milline korter kui suure osa kaasomandi pinnast juurde saab, vaid näidatud korterite uued lõppsuurused. Nimetatud ebaselgus ja valed andmed lepingus võisid olla põhjus, miks korteriomanikud olid nõus üldkasutatavatest pindadest loobuma tasuta. Maakohus põhjendas määrust mh kaasomandi eseme osade senise kasutusega, kuid menetluses ei ole uuritud, kes milliseid pindasid seni elamus on kasutanud. Jääb arusaamatuks, millele tuginedes on kohus asunud seisukohale, et esimese korruse koridori kaasomandi osasid keegi teine peale Kastani 15-2, Kastani 15-3 ja Kastani 15-4 korteriomanike ei kasuta ning et tegemist on kaasomandi osadega, mille kasutuskord on pika aja jooksul välja kujunenud, ning kaasomandi osad arvatakse nende korteriomandite koosseisu, mille omanikud neid siiani on kasutanud. Maakohus eksis, et puudutatud isik ei ole väljendanud huvi esimese korruse koridori kasutamise vastu. Kuni 2021. a suveni said esimese korruse koridori kasutada kõik korteriomanikud. Maakohus on kohustanud puudutatud isikut andma nõusoleku, ilma et oleks määranud puudutatud isikule omandi kaotuse eest õiglast hüvitist. Kohtu seisukoht, et kaasomandisse kuuluvatel osadel ei ole eraldiseisvana väärtust, on väär ja vastuolus asjas esitatud tõenditega. Puudutatud isik ei ole vaielnud avaldusele vastu pahauskselt. Ilma kaasomandi mõttelisele osale vastava vastutasuta ei ole täidetud KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eeldus ning avaldust seetõttu sellisena rahuldada ei saa. Isegi juhul, kui hüvitise määramine ei ole võimalik, oleks tulnud kohtul võtta seisukoht puudutatud isiku väite 5(10)
2-21-18998 suhtes, et hüvitise määramata jätmise korral tuleks jaotada kaasomandis olevad pinnad korteriomanike vahel nii, et lisanduvad pinnad oleksid proportsionaalsed iga korteriomaniku praeguse omandi proportsiooniga.
5.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Ringkonnakohus rahuldas määruskaebuse ning tühistas maakohtu määruse menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega jättis avalduse rahuldamata. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu menetluses jäid avaldaja kanda. Avaldaja pöördus kohtu poole avaldusega puudutatud isiku kohustamiseks andma kaas- ja eriomandite ulatuse muutmiseks vajalik tahteavaldus. Maakohus on määruses ise kindlaks määranud ruumide suuruse ja muutnud sellega notariaalse kokkuleppe sisu, millega liitumise suhtes avaldaja on taotlenud tahteavalduse asendamist. Selliselt on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõigust, sest kuigi tegemist on hagita menetlusega, ei saa kohus ise nõuet muuta. Kuivõrd notariaalne kokkulepe ei kajasta andmeid, mis on kirjas maakohtu määruses, siis sellisel kujul tahteavaldust anda ei saa. Maakohus, muutes notariaalses kokkuleppes määratud andmeid, väljus avalduse piiridest ning asendas puudutatud isiku sellist tahteavaldust, mille andmist ei ole kohtult taotletud. Ringkonnakohus nõustus määruskaebuse väitega, et maakohtu määrusest ei ole muuhulgas arusaadav, kuidas on maakohus arvutanud kaasomandi osade suuruse. Ringkonnakohus selgitas 14. märtsi 2023. a kohtuistungil, et kohus ei saa avaldaja esitatud kujul nõuet rahuldada. Selleks, et korteriomanike kokkulepe kaasomandi ja eriomandi osade suuruse muutmise kohta kehtiks, tuleb selles kajastada õiged andmed. Korteriomand on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnistu (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 51 p 3) ning kinnistusraamatusse kantakse mh ka selle pindala (KRS § 13 lg 1 p 5). Kinnistusraamatu andmed peavad olema õiged ning vastama tegelikkusele. Menetlusosalised ei ole üksmeelel, kas kinnistusraamatu olemasolevad andmed on õiged või mitte, mistõttu nii eriosade kui kaasomandi osade uus mõõdistamine on korteriomanike huvides. Ringkonnakohus selgitas, et olukorras, kus mõõdistamise suhtes üksmeel puudub, on seda võimalik taotleda kohtu kaudu. Mõõtmise käigus saab teha kindlaks, milline saab olla eriomandite suurus pärast kaasomandi osade eriomandite koosseisu määramist, s.o teha kindlaks, missugune saab olla eriomandi osa suurus ja missugune osa jääb kaasomandi osaks. Selle kokkuleppe alusel saab muuta ka kinnistusraamatu andmeid. Pärast mõõdistamist ning kaasomandi osade ja eriomandi osade suuruse kindlakstegemist on korteriomanikel võimalik leppida kokku eriomandite ulatuse muutmises. Juhul, kui mõni korteriomanik sellega ei nõustu, on igal korteriomanikul õigus taotleda kohtult mittenõustunud korteriomaniku kohustamist andma muudatuse tegemiseks vajalikud tahteavaldused (KrtS § 9 lg 2). Seega juhul, kui puudutatud isik ei nõustu ka pärast mõõdistamist ülejäänud korteriomanike kokkulepitava eriomandite ulatuse muutmisega, saab iga korteriomanik pöörduda vastava avaldusega kohtu poole kohustada puudutatud isikut tegema tahteavaldus. Maakohus jättis väited hüvitise määramise kohta sisuliselt hindamata, rikkudes sellega kohtumääruse põhjendamise kohustust. Üldjuhul tuleb kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tagada rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada tema mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. 6(10)
2-21-18998 Korteriomanikud võivad ka eriomandite ulatuse muutmise kokkuleppes leppida kokku rahalise hüvitise suuruses. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et esitatu põhjal saab kindlalt väita, et kaasomandi osa vähenemine ja eriomandi osa suurenemine ei mõjuta korteriomandi hinda. Maakohus ei ole oma seisukohta ka põhjendanud. Avalduse rahuldamata jätmise ja määruskaebuse rahuldamise tõttu jäid menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu menetluses TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda. Kuna maakohus ei ole määruses menetluskulusid kindlaks määranud, ei teinud seda ka ringkonnakohus, tuginedes TsMS § 174 lg 4 teisele lausele.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha asjas uus määrus, millega jätta jõusse maakohtu määrus. Alternatiivselt palub avaldaja saata asi tagasi ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda. Maakohus ei ole notariaalse kokkuleppe sisu muutmisega oluliselt menetlusõigust rikkunud ning ise avaldaja nõuet muutud. Puudutatud isiku korteri pindala suurus ei olnud vaidluse ese, vaid selleks oli üksnes korteriomandite koosseisu muutmine. Maakohus ei muutnud korteri pindala omal algatusel, kuivõrd menetlusosalised olid juba kohtumenetluse käigus jõudnud ühisele arusaamale sellest, et vastustaja korteri pindala on 111,5 m2 asemel 110,4 m2. Maakohus toetus määrust tehes õigesti poolte väidetele ning korrigeeris tahteavalduse sisu vastavalt tegelikule olukorrale. Avaldaja esitatud nõude ese oli jätkuvalt puudutatud isiku tahteavalduse asendamine ning selliselt lahendas avalduse ka maakohus. Ehkki kohtumääruse tulemusel oleksid pidanud ka teised korteriomanikud maakohtu määratud uuele sõnastusele oma tahteavalduse andma, ei tähenda see veel seda, et maakohus oleks uue sõnastuse määramisel eksinud, kuna teised korteriomanikud ei ole olnud vastu notariaalse kokkuleppe sellekohasele muutmisele. Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu seisukoht, justkui ei oleks kohtule esitatud asjaolusid, mis oleksid võimaldanud asja sellisel moel lahendada. Puudutatud isik on juba varem menetluses välja toonud, et tema eriomandi õige suurus on vastupidi kinnistusraamatus toodule hoopis 110,4 m2. Avaldaja võttis sellise asjaolu enda 7. juunil 2022 esitatud menetlusdokumendis omaks, ehkki soovis, et puudutatud isik tegeleks sellega, et ka registris oleksid õiged andmed. Ometi ei seadnud avaldaja kahtluse alla puudutatud isiku väidet korteriomandi eriomandi suuruse kohta. Tegemist on asjaoluga, mille mõlemad pooled on omaks võtnud, mistõttu ei ole õige ringkonnakohtu väide, et maakohtule ei olnud esitatud asjaolusid, mis oleksid võimaldanud asja lahendada. Avaldaja hinnangul on maakohus ammendavalt põhjendanud, kuidas on kaasomandi osade suurus välja arvutatud, mistõttu ei ole õige ringkonnakohtu etteheide, nagu oleks maakohus käsitlenud andmeid ebapiisavalt, rikkudes sellega kohtumääruse põhjendamise kohustust. Samuti on maakohus esitanud ammendavad põhjendused selle kohta, miks ei ole põhjendatud määrata hüvitis. Avaldaja rõhutab, et majas on välja kujunenud ajalooline kasutuskord, mis on kehtinud juba aastaid. Puudutatud isikul ei ole niikuinii võimalik kogu enda kaasomandi osa kasutada ning tahteavalduse asendamine seda fakti ei muudaks. Kuigi õiguslikult vastustaja kaasomandi osa suurus justkui väheneks, siis tegelikkuses ei muutuks vastustaja jaoks midagi. Vastupidi, vastustaja olukord muutuks hoopis soodsamaks, kuna sellisel juhul liidetakse kaasomand teiste korterite juurde, mistõttu teiste korterite eriomand õiguslikult suureneks ja neil tuleks tasuda ka suuremaid majanduskulude makseid.
9.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja palub selle jätta rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7(10)
2-21-18998
10.Kolleegium leiab, et kohtute määrused tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada (TsMS § 695 ja § 692 lg 1 p 2) ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.
11.Käesolevas asjas nõuab avaldaja puudutatud isikult tahteavalduse andmist, et sõlmida kokkulepe, millega muudetakse korteriomandite ulatust, sh liidetakse osa kaasomandi esemeks olevast koridorist teiste korteriomanike eriomandi esemega. Kassatsiooniastmes vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kas asja lahendamisel on tähtsus korteriomandite eriomandi ja kaasomandi osade tegelikul suurusel, kas see on nõuetekohaselt kindlaks tehtud ning kas avaldajal on õigus saada hüvitist kaasomandi osa vähenemise eest.
12.KrtS § 9 lg 1 esimese lause kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust. Seejuures võib iga korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda eelnimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2). Kõnealuse nõude puhul on olemuselt tegemist vaidlusasjaga, mis lahendatakse hagita menetluses, ning kohus ei ole seejuures TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele ning selgitab TsMS § 5 lg 3 esimese lause ja § 477 lg 7 järgi ise asjaolud ja kogub tõendeid (vt nt RKTKm 04.10.2012, 3-2-1-108-12, p 13). Uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärk on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt nt RKTKm 22.09.2021, 2-20-110080/42, p 11). Kolleegium on varem selgitanud, et sellise nõude puhul ei tulene avaldajale seadusest nõuet esitada kohtule niisuguse kokkuleppe tekst, mida sõlmima ta soovib puudutatud isikut kohustada, kuid soovi korral võib ta seda siiski teha. Juhul kui avaldusest on ebaselge, missugust kokkulepet avaldaja soovib, peab kohus selle välja selgitama, määrates vajaduse korral avaldajale tähtaja avalduse täpsustamiseks. Samuti on kolleegium selgitanud, et kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 16).
13.Üldjuhul ei ole korteriomandite loomisel ega muutmisel kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Eriomandi ese on konkreetne osa hoonest (vt KrtS § 4 lg 1). Erinevalt varasemast seadusest ei kanta eriomandi (varem reaalosa) pindala suurust ruutmeetrites enam kinnistusraamatusse (vt KrtS § 6 lg 3). Ka varem kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku kantud pindalaandmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust (vt RKTKo 08.02.2012, 3-2-1-156-11, p 31). Samuti ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist. Küll aga ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse. Sellisel juhul võib ühtlasi olla tegemist muudatusega, millega kahjustataks ülemäära korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 2), mille tõttu ei saa korteriomanikult nõuda nõusolekut eriomandite ulatuse muutmiseks. 8(10)
2-21-18998
14.Maakohus on märkinud, et puudutatud isikut saaks kohustada andma nõusolekut kaasomandis oleva hooneosa andmiseks teiste korteriomandite eriomandi osa hulka üksnes juhul, kui selle käigus muudetakse ka korteriomandite juurde kuuluvate kaasomandi mõtteliste osade suurust. Kolleegium märgib, et see järeldus on õige üksnes juhul, kui muudatuse tagajärjel läheks kaasomandi mõtteliste osade proportsioon olulisel määral paigast ära (vt p 13). Maakohus pidanuks seda esmalt avaldajale selgitama ning määrama talle tähtaja avalduse (soovitava kokkuleppe sisu) täiendamiseks. See tähendab, et maakohus pidanuks eelkirjeldatud juhul andma avaldajale võimaluse nõuda puudutatud isikult lisaks kaasomandi osa arvel eriomandite ulatuse muutmisele ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmiseks vajaliku tahteavalduse andmist. Maakohus seda ei teinud, vaid muutis kokkuleppe sisu omaalgatuslikult ja menetlusosalisi üllatavalt lõpplahendis, rikkudes seeläbi oluliselt menetlusõiguse norme. Kuna ringkonnakohus seda rikkumist ei kõrvaldanud ning jättis maakohtu rikkumise tähelepanuta, siis rikkus ta oluliselt menetlusõiguse normi TsMS § 669 lg 2 mõttes. Kuivõrd maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust, on otstarbekas saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul selgitada avaldajale avalduse täiendamise vajadust. Juhul kui avaldaja täiendab oma avaldust ning muudab seeläbi soovitava kokkuleppe sisu, tuleb maakohtul mh arvestada järgnevaga.
15.Korteriomand on õiguse esemena sellise iseloomuga, mis peaks üldjuhul püsima sellisena, nagu see seati, ning seda saab muuta vaid seaduses sätestatud alustel korteriomanike kokkuleppel (KrtS §-d 9, 13 ja 14). Juhul kui korteriomanikud ei suuda muudatustes kokku leppida, saab kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate (puuduolevate) tahteavalduste andmist nõuda kohtus hagita menetluses KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud alustel. Ennekõike on aga sellise nõudega kohtusse pöördumise esmane sisuline eeldus avaldaja õiguskaitsevajadus, sest TsMS § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja üksnes juhul, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks.
15.1.Kõnealuse nõude puhul saab avaldaja õiguskaitsevajadusest rääkida üksnes juhul, kui korteriomanikult nõutav tahteavaldus on ka tegelikult vajalik avaldaja eesmärgi saavutamiseks, s.t soovitud kokkuleppe sõlmimiseks. Avaldaja nõue on heauskne ja objektiivselt perspektiivne, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes kokkuleppe sõlmimisega nõus ei ole. Seaduse mõttega ei ole aga kooskõlas see, kui korteriomanikult nõutakse tahteavalduse andmist sellise kokkuleppe sõlmimiseks, mis ei oleks saavutatav ka ilma tema nõusolekuta.
15.2.Seega saab kohus avaldust KrtS § 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2).
15.3.Praegu on avaldaja esitanud kohtule notariaalselt tõestatud kokkuleppe, millega ta on tõendanud, et kõik teised korteriomanikud, v.a puudutatud isik, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kui aga kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, on sisuliselt tegemist uue kokkuleppega, millele korteriomanike varasemad nõusolekud ei laiene. Sellisel juhul peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on ka uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks ei pea kohus tingimata teisi korteriomanikke menetlusse kaasama (vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-43/43, p 18), vaid piisab ka sellest, kui kohus määrab avaldajale täiendava tähtaja teiste korteriomanike nõusoleku tõendamiseks. Asjaolusid arvestades on otstarbekaim, kui avaldaja esitab selleks kohtule uue notariaalse kokkuleppe, mille on sõlminud ülejäänud korteriomanikud. 9(10)
2-21-18998
15.4.Lisaks märgib kolleegium, et juhul kui kokkuleppe sõlmimiseks on olemas nende korteriomanike nõusolek, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis saab sarnaselt KrtS § 9 lg-le 3 eeldada, et tegemist on KrtS § 9 lg 2 p-s 1 nimetatud olukorraga, kus olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega.
16.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul võtta ka seisukoht puudutatud isiku vastuväite kohta, et teda ei saa kohustada nõusolekut andma, ilma et talle oleks määratud omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Maakohtul tuleb vastuväite lahendamisel seejuures arvestada järgnevat.
16.1.Praegusel juhul on avaldaja eesmärk sõlmida kokkulepe, millega mh muudetakse eriomandite ulatust selliselt, et ühe korteriomandi eriomandi ulatust suurendatakse kõigi korteriomandite kaasomandis oleva korterelamu osa arvel. Seega sisuliselt tooks eelkirjeldatud kokkuleppe sõlmimine kaasa selle, et puudutatud isik jääks kaasomandisse kuuluva pinna omandiõigusest osaliselt ilma.
16.2.Kolleegium on varem selgitanud, et kokkulepe, mille sõlmimise tulemusena jääksid teised korteriomanikud kaasomandisse kuuluva pinna valdusest ja kasutusõigusest ilma ning avaldaja ei kohustu neile selle eest midagi vastu andma, võib olla vastuolus hea usu põhimõttega või kahjustada ülemäära teiste korteriomanike huve (vt KrtS § 9 lg 2; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 15). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ning lisab, et niisugune kokkulepe on üldjuhul alati teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav (KrtS § 9 lg 2 p 2), kui teised korteriomanikud jääksid lisaks kaasomandisse kuuluva pinna valdusele ja kasutusõigusele ilma ka selle pinna omandiõigusest ning avaldaja ei kohustuks neile selle eest midagi vastu andma. Ka see, kui kõik teised korteriomanikud on nõus kokkuleppe sõlmima ilma vastutasu saamata, ei välista vastutasu andmise kohustust kokkuleppe sõlmimisest keeldunud korteriomanikule, kelle vastava tahteavalduse andmist kohtu kaudu nõutakse.
16.3.Sellise kokkuleppe puhul on sobiv vastutasu kaasomandis oleva korterelamu osa omandiõigusest ilmajäävatele korteriomanikele üldjuhul rahaline hüvitis. Hüvitise suurus tuleb välja selgitada analoogselt uue loodava korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks oleva loodava korteriomandi võõrandamisest saadava tulu määramise ja jaotamise korrale (vt KrtS § 10 lg 2 p-d 2 ja 3). Igale omandiõigusest ilmajäävale korteriomanikule makstav rahaline hüvitis vastab kaasomandis oleva korterelamu pinna arvel suurenevate eriomandi osade harilikule väärtusele kokkuleppe sõlmimise seisuga. See jagatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandi kaasomandi osa suurusele.
17.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.