Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Ants Kull ja Margit Vutt
Kohtuasi
Tallinn, Sõpruse pst 170 // 172 // Varese tn 3 korteriühistu avaldus OÜ Sõpruse Majad vastu korteriomanditele juurdepääsu tagama kohustamiseks OÜ Sõpruse Majad, Ardo Kollo ja Krista Kollo avaldused Tallinn, Sõpruse pst 170 // 172 // Varese tn 3 korteriühistu vastu korteriomanike 9. veebruari 2023. a üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks OÜ Sõpruse Majad avaldus Tallinn, Sõpruse pst 170 // 172 // Varese tn 3 korteriühistu vastu korteriomanike 8. juuni 2023. a üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 13. detsembri 2024. a määrus
Kassaator Tallinn, Sõpruse pst 170 // 172 // Varese tn 3 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva Vastustaja OÜ Sõpruse Majad Vastustaja Ardo Kollo Vastustaja Krista Kollo Vastustajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Marika Mugur
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 13. detsembri 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-23-11510 ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Ardo ja Krista Kollo (korteriomanikud II ja III) esitasid 10. aprillil 2023 maakohtule avalduse Tallinn, Sõpruse pst 170 // 172 // Varese tn 3 korteriühistu (korteriühistu) vastu, milles palusid tuvastada korteriomanike 9. veebruari 2023. a üldkoosoleku selle otsuse tühisus, millega otsustati sõlmida AS-iga Utilitas Tallinn (Utilitas) leping kaugküttevõrguga liitumiseks (otsus 1), või alternatiivselt tunnistada see kehtetuks. Maakohus vaatas avalduse läbi tsiviilasjas nr 2-23-5444, millega liideti hiljem ka OÜ Sõpruse Majad (korteriomanik I) 5. juunil 2023 esitatud avaldus osas, milles korteriomanik I palus tuvastada otsuse 1 tühisuse.
1.1.Korteriomanike II ja III avalduse kohaselt rikuti üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt selleks ettenähtud korda, kuna neile ei saadetud koosoleku teadet. Kui korteriomanik II koosolekust juhuslikult teada sai ja sellel osaleda soovis, takistasid teda korteriühistu juhatus ja koosolekut juhatanud haldusfirma esindaja. Kütteteenuse osutaja muutmiseks ei piisanud häälteenamusega tehtud otsusest, vaid selleks oli vaja korteriomanike kokkulepet.
1.2.Korteriomaniku I avalduse kohaselt on otsus 1 liiga üldsõnaline. Samuti ei piisanud kütteteenuse osutaja muutmiseks häälteenamusega tehtud otsusest, vaid selleks oli vaja kõigi korteriomanike kokkulepet.
2.Korteriomanik I esitas 5. juulil 2023 maakohtule korteriühistu vastu avalduse, milles palus tuvastada korteriomanike 8. juuni 2023. a üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse või alternatiivselt tunnistada need kehtetuks. Maakohus vaatas avalduse läbi tsiviilasjas nr 2-23-9576. Avalduse kohaselt võeti üldkoosolekul vastu kaks otsust: 1) taotleda sihtasutuselt KredEx (KredEx) toetust kaugküttevõrguga liitumise osaliseks rahastamiseks (otsus 2) ning 2) rahastada kaugküttevõrguga liitumise omafinantseeringu osa teenusepakkujaga sõlmitava järelmaksulepinguga (otsus 3). Korteriomaniku hinnangul rikuti otsuste vastuvõtmisel oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest korteriomanikele ei edastatud enne koosoleku toimumist seisukoha kujundamiseks vajalikku teavet. Eelnevale lisaks ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline.
3.Korteriühistu esitas 14. augustil 2023 maakohtule avalduse korteriomaniku I vastu korteriomanditele juurdepääsu saamiseks. Maakohus vaatas avalduse läbi tsiviilasjas nr 2-23-11510.
3.1.Avalduse kohaselt on korteriühistu moodustatud Tallinnas aadressidel Sõpruse pst 170, Sõpruse pst 172 ja Varese 3 asuva kolme korterelamu (elamud) ühiseks haldamiseks. Korteriomanikule I kuuluvad nendes elamutes seitse korteriomandit, sh mitteeluruumidest korteriomandid A95 (soojasõlm I), B83 (katlaruum) ja C52 (soojasõlm II). Elamutes on gaasiküte, mis toimib soojasõlmede ja katlaruumi kaudu. Korteriühistu on asunud korraldama elamute üleminekut kolme elamu ühisel katlal põhinevalt gaasiküttelt kaugküttele. Sellest eesmärgist lähtuvalt on ka korteriomanikud võtnud vastu otsused 1–3.
3.2.Kaugküttele üleminekuks on vaja elamutes lühiajaliselt teha hädavajalikke ehitustöid. Korteriühistu juhatus on korduvalt pöördunud korteriomaniku I poole palvega võimaldada juurdepääsu küttesüsteemile, kuid sellest on keeldutud. Juurdepääs on üldiselt vajalik ka pärast kaugküttesüsteemi väljaehitamist selle regulaarseks hoolduseks. Varem on korteriomanik I korteriühistu juhatusele ruumide juurdepääsu osaliselt taganud, kuid mitmel korral on see lõppenud võtmete tagasinõudmisega või lukkude vahetamisega.
3.3.Lokaalse gaasikütte asendamine kaugküttega ei ole kaasomandi eseme oluline ümberkorraldus, vaid selle ajakohastamine, mistõttu ei ole selleks nõutav korteriomanike kokkulepe. Kaugküttele 2(11)
2-23-11510 üleminekuks vajalike töödega ei muudeta korteriomanikule I kuuluvate korteriomandite otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära tema õigustatud huve. Kaugküttele üleminekul on positiivsed tagajärjed kõigile korteriomanikele.
4.Korteriühistu vaidles vastu korteriomanike I–III avaldustele ja korteriomanik I vaidles omakorda vastu korteriühistu avaldusele.
5.Harju Maakohus jättis 23. veebruari 2024. a määrusega tsiviilasjas nr 2-23-11510 korteriühistu avalduse rahuldamata (määrus I). Maakohus tuvastas, et elamutel on üks ühine küttesüsteem (lokaalne gaasiküte), mille oodatav tööiga on veel vähemalt kümme aastat. Kohus asus seisukohale, et elamute küttesüsteem kuulub kõigi korteriomandite kaasomandi eseme hulka ning selle asendamine teistsuguse kütteliigiga süsteemiga on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 tähenduses kaasomandi eseme oluline ümberkorraldus, mis eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut. Ei ole tõendatud, et kaugküttega liitumisel esineks märkimisväärne kulude kokkuhoid, mille tõttu saaks kohaldada KrtS § 39. Kuna korteriomanike kokkulepet kaugküttele üleminekuks ei ole, ei ole alust rahuldada ka korteriühistu juurdepääsunõuet selleks kavandatud ehitustöödeks. Samuti on alusetu korteriühistu nõue saada juurdepääs soojasõlme hooldustööde jaoks. Korteriühistu nõue on selles osas ebamäärane ja riivab liialt korteriomaniku I õigusi. Ka ei ole tõendatud, et korteriomanik I oleks rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-st 3 tulenevat kohustust.
6.Harju Maakohus jättis 3. septembri 2024. a määrusega tsiviilasjas korteriomanike I-III avaldused otsuse 1 vaidlustamiseks rahuldamata (määrus II).
nr 2-23-5444
6.1.Maakohus ei nõustunud väitega, nagu oleks otsus 1 arusaamatu. Kuigi otsus ei ole väga selgelt sõnastatud, on selle sisu üheselt arusaadav ja selleks on soov asendada olemasolev gaasiküte Utilitase pakutava kaugküttega. Kõnealuse otsusega anti korteriühistu juhatusele nõusolek vastava lepingu ettevalmistamiseks ja sõlmimiseks.
6.2.Erinevalt määrusest I asus maakohus selles tsiviilasjas seisukohale, et kütteliigi vahetuse otsustamine oli korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Maakohus tuvastas, et kütteliigi vahetuse tulemusel suureneks vähemalt elamute arvestuslik energiatõhusus. Elamu muutmine parema energiamärgise saamiseks on ajakohastamine, mis eelduslikult tõstab ka korteriomandite väärtust. Ainuüksi see annab aluse kohaldada KrtS § 39 ja lähtuda kaugküttele ülemineku otsustamisel KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud kvalifitseeritud häälteenamusest.
6.3.Maakohus ei tuvastanud asjaolusid, millest võiks järeldada, et koosoleku kokkukutsumise korda on rikutud. Samuti ei ole tõendatud rikkumisi koosoleku pidamisel. Igal juhul on korteriomanike nõue otsuse kehtetuks tunnistamiseks välistatud seetõttu, et nad osalesid koosolekul, kuid ei lasknud protokollida vastuväidet vaidlustatud otsusele.
7.Harju Maakohus jättis 10. septembri 2024. a määrusega tsiviilasjas nr 2-23-9576 korteriomaniku I avalduse otsuste 2 ja 3 vaidlustamiseks rahuldamata (määrus III). Maakohus leidis, et korteriomanik I ei saa hea usu põhimõttest tulenevalt koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele enam tugineda, sest ta osales koosolekul ega vaielnud seal otsuste tegemisele vastu. Kohtu hinnangul ei otsustanud korteriomanikud vaidlustatud otsustega kaasomandi osa olulist ümberkorraldamist või muutmist, mistõttu ei vajanud otsused korteriomanike kokkulepet. Vaidlusaluste otsustega otsustati taotleda KredExilt toetust ja sõlmida järelmaksuleping, mitte 3(11)
2-23-11510 loobuda senisest küttesüsteemist ja liituda kaugküttega. Nende küsimuste üle otsustamine oli korteriomanike üldkoosoleku pädevuses. Otsuste kehtetuks tunnistamise alustele viitavaid asjaolusid kohus ei tuvastanud.
8.Korteriühistu esitas määruskaebuse (kaebus I), milles palus määruse I tühistada ja teha asjas uus lahend, millega avaldus rahuldada. Kaebuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, et kütteliigi vahetuseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Lokaalselt gaasiküttelt kaugküttele üleminek on KrtS § 39 tähenduses kaasomandi eseme ajakohastamine, mille üle otsustamine kuulub korteriomanike üldkoosoleku pädevusse. Maakohus on vastuolus KrtS § 31 lg 1 p-ga 3 jätnud korteriühistu ilma juurdepääsust korteriomaniku I korteriomandi eriomandi esemel paiknevale, ent kõigi korteriomanike kaasomandis olevale küttesüsteemile, mistõttu on korteriühistul võimatu täita oma seadusest tulenevaid kohustusi. Korteriühistu ei pidanud üksikasjalikult kirjeldama küttesüsteemi hooldamise käigus tehtavaid toiminguid. Maakohus ei ole põhjendanud, milles seisneb korteriomaniku I õiguste liigne riive.
9.Korteriomanikud I–III esitasid määruskaebuse (kaebus II), milles palusid määruse II tühistada ja rahuldada nende avaldused otsuse 1 vaidlustamiseks.
9.1.Kaebuse kohaselt on otsus 1 tühine ebaselguse tõttu, sest sellega ei otsustatud kaugküttevõrguga liitumist. Samuti on otsus tühine, kuna kütteliigi vahetamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Tegemist ei ole kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, kuna tuvastatud asjaoludel ei ole olemasolev küttesüsteem ega ükski selle osa amortiseerunud. Korteriomanik I ei nõustu ka maakohtu järeldusega, et kütteliigi vahetusega ei kaasne tema õiguste olulist riivet, sest paratamatult muutuks sellega katlaruumi otstarve ja kasutus. Samuti jättis kohus kontrollimata, kas otsuste vastuvõtmisel on järgitud KrtS § 39 kaudu nõutavat § 9 lg-s 3 ette nähtud häälteenamuse nõuet.
9.2.Korteriühistu rikkus üldkoosoleku, millel otsus 1 vastu võeti, kokkukutsumise korda, sest korteriomanikele II ja III ei saadetud koosoleku teadet. Maakohus on ekslikult tuvastanud, et eelnimetatud korteriomanikud osalesid üldkoosolekul ja osalesid hääletusel. Tähelepanuta on jäänud korteriomanike väide, et otsuse vastuvõtmisel rikuti nii kvoorumi kui ka häälteenamuse nõuet.
10.Korteriomanik I esitas määruskaebuse (kaebus III), milles palus määruse III tühistada ja rahuldada tema avaldus otsuste 2 ja 3 vaidlustamiseks.
10.1.Maakohus eksis vaidlustatud otsuste tähenduse tuvastamisel. KredExilt toetuse taotlemine ja Utilitase järelmaksu kasutamine on üksnes ja vahetult seotud küttesüsteemi vahetamise ja ümberehitusega. See on oluline ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses, mistõttu oli mõlema otsuse tegemiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek.
10.2.Korteriomanik I ei nõustunud maakohtu järeldusega, et enne koosolekut edastatud teave oli piisav. Samuti on ekslik maakohtu arusaam, et korteriomanik I nõustus otsustatud küsimustes hääletama. Korteriomaniku I seaduslik esindaja märkis koosolekul selge sõnaga, et enne kogu dokumentatsiooni ja teabe edastamist ei peaks neid küsimusi hääletama. Samuti jättis maakohus tähelepanuta korteriomaniku I väite, et otsuse vastuvõtmisel rikuti nii kvoorumi kui ka häälteenamuse nõuet.
11.Korteriomanikud ja korteriühistu vaidlesid üksteise määruskaebustele vastu.
4(11)
2-23-11510
12.Maakohus võttis määruskaebused menetlusse, jättis need rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.
13.Tallinna Ringkonnakohus liitis 11. ja 31. oktoobri 2024. a määrustega tsiviilasjad nr 2-23-9576 ja 2-23-5444 käesoleva asjaga. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
14.Tallinna Ringkonnakohus jättis 13. detsembri 2024. a määrusega määruse I muutmata ja kaebuse I rahuldamata, kuid rahuldas kaebused II ja III ning tühistas määrused II ja III, tehes nende asemel uued määrused korteriomanike avalduste rahuldamise kohta.
14.1.Ringkonnakohus asus vaidlustatud korteriomanike üldkoosoleku otsuseid tõlgendades seisukohale, et otsuse 1 sisu on üheselt arusaadav ja sellega on otsustatud vahetada elamute kütteliiki, asendada olemasolev gaasiküte Utilitase pakutava kaugküttega. Kuigi otsustega 2 ja 3 ei otsustatud otseselt elamute kütteliigi vahetamist, vaid pigem sellega seotud tööde rahastamist, leidis ringkonnakohus, et need on siiski otsusega 1 oluliselt ja põhjuslikult seotud, mistõttu võib ka nende otsuste esemeks pidada elamute kütteliigi vahetamist.
14.2.Kõigi kolme vaidluse ühine keskne küsimus on, kas ja millistel tingimustel saavad korteriomanikud otsustada küttesüsteemi asendamise üle teist liiki küttesüsteemiga. Konkreetselt on käesoleval juhul vaidluse all üleminek gaasiküttelt kaugküttele. Ringkonnakohtu hinnangul väljub elamu kütteliigi asendamine üldjuhul tavapärase valitsemise piiridest (KrtS § 35 lg 1). Seega saanuks korteriomanike üldkoosoleku otsustuspädevus tulla kõne alla üksnes juhul, kui küttesüsteemi väljavahetamine oleks kaasomandi eseme ajakohastamine KrtS § 39 tähenduses.
14.3.Ringkonnakohus leidis, et vaidlusaluse küttesüsteemi asendamine ei ole kaasomandi eseme ajakohastamine, kuna elamute olemasolev küttesüsteem ei ole amortiseerunud. Samuti ei ole tõendatud, et ümberkorraldusega kaasneks oluline energiasääst või muu oluline kokkuhoid – ainuüksi parema energiamärgise saamise võimalusest selleks ei piisa. Muuhulgas ei arvesta korteriühistu väidetav sääst kütteliigi vahetusest tingitud lisakulutustega. Käesolevas asjas ei ole esile toodud ega tõendatud, et lokaalne gaasiküte oleks vähem kaasaegne või ajakohane kui kaugküte. Samuti ei ole tõendatud, et kaugküttele ülemineku järel muutuks elamutes elamine korteriomanike jaoks oluliselt mugavamaks. Kaugküte võib küll olla mugavam lahendus korteriühistu juhatusele, kuid see mugavus ei avaldu korteriomanikele. Puuduvad ka tõendid, et elamute lokaalsest gaasiküttest lähtuks olulisi kahjulikke mõjutusi korteriomanikele.
14.4.Kokkuvõttes leidis ringkonnakohus, et kõik vaidlustatud otsused on tühised tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 esimese lause alusel pädevuse puudumise tõttu, kuna küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga tuli otsustada korteriomanike kokkuleppel (KrtS § 38 lg 1). Otsuste tühisuse tuvastamise tõttu ei pidanud ringkonnakohus vajalikuks muid otsuste kehtetuse aluseid kontrollida.
14.5.Lõpetuseks nõustus ringkonnakohus määruse I põhjendustega korteriühistu juurdepääsunõuete rahuldamata jätmise kohta. Kuivõrd otsused 1–3 on tühised, ei saa korteriühistu nende alusel nõuda juurdepääsu katlaruumile ja soojasõlmedele seal ehitustööde tegemiseks. Juurdepääsunõude rahuldamiseks pidanuks vastava küsimuse otsustama korteriomanike kokkuleppel, mille puudumine on määruses I õigesti tuvastatud. Samuti nõustus ringkonnakohus määruse I põhjendusega, miks tuli jätta rahuldamata ka korteriühistu nõue saada juurdepääs küttesüsteemi hooldustöödeks. 5(11)
2-23-11510 Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et taotletava juurdepääsuga kaasnev korteriomaniku I omandiõiguse riive on ebaproportsionaalne, kui juurdepääsu aeg ja tingimused pole selged.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
15.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse ja maakohtu määruse I tühistada ning teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta maakohtu määrused II ja III muutmata. Kaebuse kohaselt ei nõustu korteriühistu ringkonnakohtu järeldusega, et elamute viimine lokaalselt gaasiküttelt kaugküttele on küsimus, mis nõuaks kõigi korteriomanike nõusolekut. See on KrtS § 39 tähenduses kaasomandi eseme ajakohastamise küsimus, mille üle võis otsustada korteriomanike üldkoosolekul KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Viidatud sättest on ka otsuse 1 vastuvõtmisel juhindutud. On arusaamatu, miks ei saanud ringkonnakohus energiatõhususe suurendamise all arvestada parema energiamärgise saamist. Fossiilkütusel põhinev kütteliik ei ole kaasaegne ja ajakohastamise huvides on oluline selle kasutamine lõpetada ja asendada see kaasaegse (vähem saastava) kütteliigiga. Ringkonnakohtu lahend ei ole korteriomanike huvides ja kaitseb üksnes korteriomaniku I huvi jätkata fossiilkütusel põhineva soojateenuse vahendamist korteriühistule. Otsustega 2 ja 3 ei otsustatud kütteliigi vahetamist, vaid üksnes selleks vajalike ehitustööde rahastamist.
16.Korteriomanikud I–III vaidlevad korteriühistu määruskaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
17.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel koostoimes TsMS § 691 p-ga 2, § 692 lg 1 p-dega 1 ja 2 ning §-ga 695 tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Korteriühistu määruskaebus rahuldatakse.
18.Kassatsioonimenetluses on vaidluse keskmeks korteriomanike üldkoosoleku otsused 1–3, millega on seotud ka korteriühistu juurdepääsunõuded korteriomaniku I korteriomandite eriomandi esemel asuvale küttesüsteemile. Kolleegium käsitleb esmalt nende otsuste sisu (I) ja kehtivust (II). Seejärel käsitleb kolleegium korteriühistu juurdepääsunõudeid ning teeb menetluslikud otsustused (III). I
19.Menetlusosalised vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas lokaalse gaasikütte asendamine kaugküttega oli lisaks otsusele 1 ka otsuste 2 ja 3 sisu. Selles, et lokaalse gaasikütte asendamine kaugküttega oli otsuse 1 sisu, on üksmeelel olnud nii menetlusosalised kui ka alama astme kohtud. Ka Riigikohus on sellise tõlgendusega päri.
20.Tuvastatud asjaoludel otsustati otsustega 2 ja 3 taotleda KredExilt toetust ja sõlmida Utilitasega järelmaksuleping. Ringkonnakohus leidis, et tegemist ei ole otseselt otsustega, millega oleks otsustatud elamute küttesüsteemi asendamist, vaid pigem sellega seotud ehitustööde rahastamist. Samas leidis ta, et otsused 1–3 olid omavahel oluliselt ja põhjuslikult seotud, kuna Utilitasega sõlmitud liitumislepingu järgi sõltus lepingu jõustumine sellest, kas KredEx otsustab korteriühistule toetust anda, ning Utilitasega sõlmitaval järelmaksulepingul ei oleks ilma elamute küttesüsteemi asendamata mõtet. Sellest tulenevalt asus ringkonnakohus lõpuks seisukohale, et kõik kolm vaidlustatud otsust tehti samal eesmärgil, s.o selleks, et asendada elamute küttesüsteem. 6(11)
2-23-11510
21.Ringkonnakohtu tõlgendus otsuste 2 ja 3 kohta on vastuoluline. Nõustuda võib ringkonnakohtuga selles, et nende otsuste sisu oli rahastada otsusega 1 määratud ehitustöid ehk elamute lokaalse gaasikütte asendamist kaugküttega. Seda arvestades ei saa otsuste 2 ja 3 sisu olla samal ajal ka ehitustööde tegemine, mis oli otsustatud juba otsusega 1. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste vastuolulisus rikub kohtulahendi seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet (TsMS § 436 lg 1, § 654 lg 1 teine lause).
22.Otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine on reguleeritud erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti (KrtS § 35 lg 1 p 1), ajakohastamist (KrtS § 39) või ulatuslikumaid ümberkorraldusi (KrtS § 38 lg 1). Seevastu ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (KrtS § 41 lg 3; vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11) või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest (KrtS § 35 lg 2 p 6 ja § 36 lg 1). II
23.Ringkonnakohus leidis, et otsused 1–3 on tühised põhjusel, et nendega otsustati küsimuse üle, milleks oli vaja kõigi korteriomanike nõusolek. Selles järelduses on ringkonnakohus lähtunud Riigikohtu praktikast, mille kohaselt rikub korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille vastuvõtmiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause) (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450/58, p 15).
24.Kuivõrd eelmärgitu kohaselt ei olnud otsuste 2 ja 3 sisu elamute kütteliigi muutmine, vaid sellega seotud ehitustööde rahastamine (vt määruse p-d 20–22), siis ei pea paika ringkonnakohtu määruse põhjendused nende otsuste tühisusest. Riigikohtu hinnangul on otsuse 2 sisuks olev rahalise toetuse taotlemine KredExilt käsitatav seaduses eraldi loetlemata tavapärase valitsemise küsimusena, mille üle võivad korteriomanikud otsustada häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Otsuse 3 sisuks olev järelmaksulepingu sõlmimine on käsitatav laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisena, mille üle saavad korteriomanikud otsustada häälteenamusega (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 6 või KrtS § 36 lg 1).
25.Eeltoodust tulenevalt leidis ringkonnakohus ekslikult, et otsused 2 ja 3 on tühised, kuna nendega otsustati küsimuste üle, mis ei kuulunud korteriomanike üldkoosoleku pädevusse. Kuivõrd ringkonnakohus teisi kaebuse III väiteid otsuste kehtetuse aluste kohta ei käsitlenud ning Riigikohus ei hinda tõendeid ega tuvasta asjaolusid (TsMS § 688 lg-d 3–5), tuleb asi otsuste 2 ja 3 vaidlustamise nõudes saata tagasi ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata otsuste 2 ja 3 kehtetust ka muudel seni käsitlemata jäänud alustel.
26.Üldjuhul valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades kaasomandi eseme muudatuste tegemise kas häälteenamuse alusel või vastava kokkuleppega. Üldise põhimõttena saab iga kaasomandi eseme muudatuse teha korteriomanike kokkuleppel (KrtS § 38 lg 1). Kui kavandatav muudatus jääb tavapärase valitsemise piiresse, võivad korteriomanikud selle üle otsustada ka häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemise piirest väljuva, kuid kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatuse üle saavad korteriomanikud erandkorras otsustada ka KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39).
7(11)
2-23-11510
27.Korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga on muudatus, mis väljub kaasomandi eseme tavapärase valitsemise piirest, ja see ei ole kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ega remont KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Tavapärane korrashoid hõlmab peamiselt tegevusi, mille eesmärk on kaasomandi eseme hooldamine selle sihipärase ja kasutuskõlbliku seisundi säilitamiseks, ning tavapärane remont tegevusi, mis on suunatud sellise seisundi taastamisele. Seega võib tavapärase korrashoiu ja remondina käsitada näiteks amortiseerunud küttesüsteemi parandamist või asendamist uue samaliigilise süsteemiga.
28.Korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga võib sõltuvalt asjaoludest olla käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatusena KrtS § 39 tähenduses. Eelkõige peavad selleks olema täidetud kolm kumulatiivset eeldust: (1) muudatus vastab ajakohastamise määratlusele, (2) muudatusega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ning (3) muudatusega ei kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
29.Seadus ei sätesta kaasomandi eseme ajakohastamise legaaldefinitsiooni. KrtS §-st 39 tuleneb vaid see, et ajakohastamisega on mh hõlmatud energiatõhususe suurendamiseks vajalikud muudatused. Kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust, parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada.
29.1.Korteriomandite turuatraktiivsust suurendavate uuendustena käsitatakse muudatusi, mis tõstavad korteriomandite turuväärtust, potentsiaalset üüritootlust või likviidsust müügi- või üüriturul võrreldes teiste samaväärsete, kuid vastavaid uuendusi mitte sisaldavate korteriomanditega. Üldjuhul ei kuulu nende uuenduste alla muudatused, mille mõju on lühiajaline või ebaoluline, samuti need, millest saadav kasu on võrreldes selle teostamise kuludega ebaproportsionaalselt väike.
29.2.Korterelamu elamistingimusi parandavate uuenduste hulka kuuluvad muudatused, mis parandavad korterelamu olmetingimusi püsivalt ja oluliselt. Eelkõige on sellisteks muudatused, mis teevad korterelamus elamise märgatavalt meeldivamaks, mugavamaks või turvalisemaks. Sageli kattuvad need korteriomandite turuatraktiivsust suurendavate uuendustega, kuid erinevalt viimati nimetatutest lähtutakse elamistingimusi parandavate muudatuste puhul nende mõjust korterelamu elanikele.
29.3.Ressursside tõhusamat kasutamist võimaldavateks uuendusteks loetakse muudatusi, mille tulemusel väheneb oluliselt korterelamus tarbitavate ressursside, eelkõige vee, elektri- või soojusenergia hulk. Elektri- ja soojusenergia puhul on seejuures määrav eelkõige lõppenergia sääst, mitte rahaline kokkuhoid, kuigi lõppenergia säästuga kaasneb praktikas sageli ka kulude vähenemine.
30.Eeltoodust tulenevalt võis otsuse 1 sisuks oleva muudatuse üle otsustada KrtS § 39 kohaselt ka korteriomanike üldkoosolekul kvalifitseeritud häälteenamuse alusel, kui muudatus oli mh vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks. Viimast ei ole aga ringkonnakohus nõuetekohaselt hinnanud. Seejuures on väär ringkonnakohtu tõlgendus, mille kohaselt saab tehnosüsteemi muudatust pidada KrtS § 39 mõttes ajakohastamiseks siis, kui olemasolev tehnosüsteem on amortiseerunud (vt määruse p 27) või kui muudatusega kaasneb oluline rahaline kokkuhoid (vt määruse p 29.3).
31.Sõltuvalt asjaoludest võib korterelamu lokaalse gaasikütte asendamist kaugküttega pidada kaasomandi eseme ajakohastamiseks eelkõige korteriomandite turuatraktiivsust või korterelamu elamistingimusi parandava mõju tõttu.
8(11)
2-23-11510
31.1.Lokaalse gaasikütte asendamisel kaugküttega on korteriomandite turuatraktiivsust suurendav mõju sellega kaasnevate riskide maandamise tõttu. Näiteks võib kaugküttele üleminekuga kaasneda positiivne mõju korteriomandite turuatraktiivsusele, sest väheneb tule- ja plahvatusoht korterelamus. Samasugune positiivne efekt võib olla ka kaugkütte kasutuselevõtuga kaasneval soojusenergia hinnaja varustusstabiilsusel (kaugküte on Eestis riiklikult reguleeritud teenus, vt kaugkütteseadus). Niisamuti võib kaugküttega asendamine suurendada korteriomandite turuatraktiivsust olukorras, kus elamu küttesüsteem paikneb mõne korteriomandi eriomandi piires: kaugküttelahendused on üldjuhul tehniliselt vähem nõudlikud, mistõttu on nende puhul ka väiksem tõenäosus, et süsteemi toimimine võib olla häiritud põhjusel, et asjaomane korteriomanik ei võimalda eriomandi eset küttesüsteemi korrashoiu või remondi eesmärgil kasutada.
31.2.Kõigil eelkirjeldatud põhjustel võib lokaalse gaasikütte asendamisel kaugküttega olla ka korterelamu elamistingimusi parandav mõju. Muuhulgas ei jaga Riigikohus ringkonnakohtu seisukohta, et kaugkütte kasutuselevõtuga kaasneks mugavusi üksnes korteriühistu juhatusele, mitte kõigile korteriomanikele. Kuigi korteriomandite kaasomandi eseme valitsemise kohustus lasub korteriühistul (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17), võib küttesüsteemi asendamisel teist liiki küttesüsteemiga olla vahetu mõju ka korteriomanikele. Korteriomanikele avalduv mugavus võib seisneda nii uue küttesüsteemi paremas töö- ja varustuskindluses, stabiilsemas soojusenergia hinnas kui ka vähenenud hooldusvajaduses, mis korteriomanike jaoks tähendab eelkõige väiksemaid majanduskulusid. Samuti saab mugavuse puhul arvestada uue süsteemi lihtsust ja kasutajasõbralikkust, kui see hõlbustab korteriomanike sekkumist potentsiaalsetes avariiolukordades (vt KrtS § 37 lg 1).
31.3.Lokaalse gaasikütte asendamine kaugküttega ei ole automaatselt käsitatav ressursside tõhusamat kasutamist võimaldava uuendusena, kuna kütteliigi muutmine iseenesest ei pruugi kaasa tuua lõppenergia kokkuhoidu.
32.Kuivõrd Riigikohus tõendeid ei hinda ega asjaolusid ei tuvasta (TsMS § 688 lg-d 3–5), tuleb asi ka otsuse 1 vaidlustamise nõudes saata tagasi ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus esmalt võtma uuesti seisukoha, kas nimetatud otsuse vastuvõtmine oli KrtS § 39 kohaselt korteriomanike üldkoosoleku pädevuses või mitte, arvestades käesoleva määruse põhjendusi p-des 28 jj. Seejuures tuleb ringkonnakohtul õiguslikku olukorda menetlusosalistega arutada ning võimaldada neil vajaduse korral esitada lisatõendeid. Kui ringkonnakohus asub seisukohale, et otsuse 1 vastuvõtmine oli korteriomanike üldkoosoleku pädevuses, tuleb tal seejärel hinnata otsuse kehtetust muudel seni käsitlemata jäänud alustel. III
33.Käesolevas asjas nõuab korteriühistu korteriomanikult I juurdepääsu viimasele kuuluvale kolmele korterile, mille eriomandi esemel asuvad elamute katlaruum ja soojasõlmed. Korteriühistu nõuab ühelt poolt juurdepääsu otsuse 1 aluseks olevate ehitustööde tegemiseks ja teisalt ka üldiselt küttesüsteemi hooldustööde tegemise eesmärgil.
34.Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et KrtS § 31 lg 1 p-st 3 tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda selliste ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi piires, mis on vajalikud nii kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), aga ka sellest suuremateks ümberkorraldusteks (KrtS § 38 lg 1) või kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39). Eelviidatud sätetest koostoimes KrtS § 12 lg-ga 1 ning § 30 lg-tega 2 ja 4 tuleneb ka korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks. Sellise nõude esitamise eeldus on samas see, et ehitustöö, mille tegemiseks avaldus esitatakse, on kas 9(11)
2-23-11510 korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud (kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga) korteriomanike üldkoosolekul (RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317/37, p-d 12–12.3).
35.Kuna kolleegium saadab asja otsuse 1 vaidlustamise nõudes tagasi ringkonnakohtule, tuleb asi saata tagasi ka korteriühistu juurdepääsunõude osas, mille lahendus sõltub nimetatud otsuse kehtivusest. Kui ringkonnakohus jõuab asja uuel läbivaatamisel järeldusele, et otsus 1 on kehtiv, tuleb tal selle alusel esitatud juurdepääsunõue lahendada sisuliselt.
36.Määruse punktis 34 viidatud kohtupraktika väljendab üksnes üldist põhimõtet, millest tuleb korteriomandi eseme kasutamisel juhinduda. Osal juhtudel on korteriomanik KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel isegi siis, kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei ole korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud. Eelkõige tuleb see kõne alla olukordades, mil juurdepääs eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks (KrtS § 37) või kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmiseks.
37.Riigikohus on varem selgitanud, et KrtS § 12 lg-st 1 ning § 34 lg-test 1 ja 2 tulenev korteriomandite kaasomandi eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada kaasomandi korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17). Lisaks kohustusele annavad need sätted korteriühistu juhatusele ka õiguse rakendada abinõusid, mis on vajalikud eelnimetatud kohustuse täitmiseks. Eelkõige võib juhatus ilma vastava korteriomanike otsuse või kokkuleppeta teha vähetähtsaid toiminguid, mis ei ole korteriomanike jaoks ebamõistlikult koormavad. Üldjuhul puudutab see korteriühistule omaste olmeküsimuste lahendamist, mis vastavad eelduslikult kõigi korteriomanike huvidele (KrtS § 34 lg 1) ega põhjusta korteriomanike seas olulist vastuseisu.
38.Seega leidsid kohtud ekslikult, et korteriomanik on KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel üksnes juhul, kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming on korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud. Korteriühistu teine, üldiselt küttesüsteemi hooldustööde tegemise eesmärgil esitatud juurdepääsunõue saaks praegustel asjaoludel tulla kõne alla korteriomandite kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmise eesmärgil.
39.Riigikohus on selgitanud, et kui korteriühistu esitab kohtule hagita menetluse avalduse KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaldamiseks, peab kohus sellise avalduse rahuldamisel oma määruse resolutsioonis märkima mh ka selle, millistel tingimustel (sh kellel, millal ja millise ajavahemiku jooksul) peab korteriomanik lubama kasutada oma eriomandi eseme või erikasutusõiguse eseme hulka kuuluvaid ruume ehitustööde tegemiseks. Need tingimused peab korteriühistu märkima kohtule esitatavas hagita menetluse avalduses. Korteriomanikul on seejärel õigus avaldada nende tingimuste kohta oma seisukoht ning pakkuda soovi korral välja alternatiivseid tingimusi. Lõpliku otsustuse, millistel tingimustel peab korteriomanik KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause järgi kohustust täitma, otsustab kohus diskretsiooni alusel (vt TsMS § 477 lg 5). Seejuures ei ole eelnimetatud tingimuste puhul tegemist määruse täitmise korra kindlaksmääramisega (TsMS § 445), vaid nõude materiaalõigusliku eeldusega (2-21-11317/37, p 12.3).
40.Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et hagita menetluses ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele ning selgitab TsMS § 5 lg 3 esimese lause ja § 477 lg 7 järgi ise asjaolud ja kogub tõendeid. Uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne seejuures aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärk on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi 10(11)
2-23-11510 selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt nt RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998/42, p 12).
41.Eeltoodust tulenevalt leidsid kohtud ennatlikult, et korteriühistu teist juurdepääsunõuet ei saa rahuldada põhjusel, et avalduses taotletud tingimused korteriomaniku I korteriomandite eriomandi eseme kasutamiseks on ebaproportsionaalsed. Olukorras, kus kohtud asusid seisukohale, et juurdepääsu ei ole võimalik määrata taotletud viisil, kuna see kahjustaks ebamõistlikult korteriomaniku I huve, tulnuks neil välja selgitada, kas korteriühistu oleks nõus saama juurdepääsu ka muudel tingimustel, mis võimaldaksid avalduse rahuldada.
42.Nõustuda tuleb kohtute seisukohaga, et vähemalt üldjuhul ei anna KrtS § 31 lg 1 p 3 korteriühistule alust nõuda korteriomanikult eriomandi eseme piiramatut kasutamist. Selline ööpäevaringne juurdepääs riivaks ülemäära asjaomase korteriomaniku põhiõigusi nii eraelu kui ka omandi puutumatusele (põhiseaduse §-d 26 ja 32). Erandina võib selline riive olla põhjendatud, kui tegemist on eraldi juurdepääsuga ruumidega, kus asuvad hoone püsimiseks, ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed (KrtS § 4 lg 3) ning mis oma olemuselt ei sobi muul otstarbel kasutamiseks. Tavaliselt nähtub ruumide otstarve kas eriomandi kokkuleppest või selle osaks olevast hoonejaotusplaanist. Muudel juhtudel on otsustav see, kas ruumid on objektiivselt – nii suuruse, asukoha kui ka seisukorra poolest – sobilikud ka muul, praegusega vähemalt samaväärsel otstarbel kasutamiseks.
43.Lõpetuseks tuleb asi ka korteriühistu teise juurdepääsunõude osas saata tagasi ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus uuesti hindama nõude põhjendatust, arvestades käesoleva määruse III osas esitatud seisukohti. Ringkonnakohtul tuleb välja selgitada, milline on nõude esemeks olevate ruumide otstarve ning kas neile on võimalik ligi pääseda kaasomandi esemelt. Kui selgub, et ruumide ainus otstarve on korterelamu ühiskommunikatsioonide majutamine ja ruumidele on tagatud eraldi juurdepääs kaasomandi eseme kaudu, võivad korteriühistu taotletud tingimused eriomandi eseme ööpäevaringseks kasutamiseks olla põhjendatud. Kui aga ööpäevaringse juurdepääsu nõue ei ole põhjendatud, tuleb ringkonnakohtul õiguslikku olukorda menetlusosalistega arutada, sh selgitada välja, kas leidub muid tingimusi, mille korral oleks võimalik avaldus rahuldada ja millega korteriühistu oleks nõus.
44.Kokkuvõttes tühistab Riigikohus ringkonnakohtu lahendi täies ulatuses ning saadab asja tervikuna samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
45.TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel jääb menetluskulude jaotus ja menetluskulude suuruse kindlaksmääramine ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.