Eesistuja Vallo Kariler, liikmed Kaija Kaijanen ja Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
09. juuni 2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-22515
Tsiviilasi
Osaühing EMG EST hagi XX vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. XX vastuhagi osaühing EMG EST vastu kaasomandi lõpetamise, kaasomandi osale vastava vilja väljaandmise, üürivõla, kasutuseelise ja viivise väljamõistmise nõudes
Vaidlustatud otsus
Pärnu Maakohtu 05.12.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühing
EMG EST
apellatsioonkaebused
Apellatsioonkaebuse hind
Osaühing EMG EST apellatsioonkaebuse hind 39 323,69 eurot
ja
XX
XX apellatsioonkaebuse hind 71 930,64 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastuhagis kostja, apellant/vastustaja): osaühing EMG EST (registrikood 10216557), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar Kostja (vastuhagis hageja, apellant/vastustaja): XX (sündinud XX.XX.XXX), lepinguline esindaja Eve Kukk
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
Kirjalikus menetluses
1.Võtta vastu kostja osaline hagist loobumine ja lõpetada menetlus kostja kasutuseeliste hüvitamise nõudes summas 1651,98 eurot.
Tühistada Pärnu Maakohtu 05.12.2019 otsus osas, milles maakohus jättis hagejalt kostja kasuks välja mõistmata täiendavalt 599,63 eurot ning teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista hagejalt kostja kasuks eelnimetatud summa täiendavalt välja.
3.Lugeda Pärnu Maakohtu 05.12.2019 otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgnevalt:
Tsiviilasi nr 2-13-22515
3.1.Rahuldada osaliselt XX vastuhagi.
3.2.Välja mõista osaühingult EMG EST XX kasuks 39 923,32 eurot.
3.3.Jätta menetluskulud 28% ulatuses hageja ja 72% ulatuses kostja kanda.
3.4.Määrata kindlaks, et XX poolt osaühingule EMG EST hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus on 23 078,02 eurot.
3.5.Määrata kindlaks, et osaühingu EMG EST menetluskulude rahaline suurus on 8974,79 eurot.
poolt
XX-le
hüvitavate
3.6.Tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused väljamõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõista XX-lt osaühingu EMG EST kasuks välja menetluskulud summas 14 103,23 eurot.
3.7.Välja mõista XX-lt osaühingu EMG EST kasuks viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (14 103,23 eurot) menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
4.Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt.
5.Apellatsioonimenetluse kulud jätta 90% ulatuses hageja ja 10% ulatuses kostja kanda.
6.Rahuldada kostja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ja määrata kostja menetluskuludena kindlaks 1660 eurot.
7.Rahuldada hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ja määrata hageja menetluskuludena kindlaks 2500 eurot.
8.Tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused väljamõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõista vastavalt apellatsioonimenetluse kulude jaotusele osaühingult EMG EST XX kasuks välja menetluskulud summas 1244 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata vaid juhul, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse käik
1.Osaühing EMG EST esitas 10.05.2013 Pärnu Maakohtule hagi XX vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Kostja esitas 13.09.2013 vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes teisel viisil ning hagejalt, kinnisasjade (asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu) kaasomandi osale 2 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 vastava üüritulu summas 42 004,67 eurot välja mõistmiseks. 12.06.2014 suurendas kostja üüritulu väljaandmise nõuet 28 462,71 euro võrra.
2.11.06.2015 osaotsusega rahuldas Pärnu Maakohus kaasomandi lõpetamise nõude vastuhagis taotletud viisil. Osaotsus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 04.12.2015 otsusega.
3.10.07.2017 esitas kostja Pärnu Maakohtule hagi, milles palub mõista hagejalt kostja kasuks välja kinnisasjade, asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu, kaasomandi osale vastav üüritulu alates 01.07.2015 summas 10 056,95 eurot. 25.08.2017 liitis maakohus hagi tsiviilasja nr 2-1322515 juurde asja ühiseks menetlemiseks.
4.Pärnu Maakohus rahuldas 14.12.2017 osaliselt kostja vastuhagi. 08.01.2019 tühistas Tallinna Ringkonnakohus Pärnu Maakohtu 14.12.2017 otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja vastuhagi
5.Kostja palub hagejalt kostja kasuks välja mõista: 64 952,63 eurot seisuga 01.07.2017 arvestatud kostja omandiosale vastav osa üüritulust; 8444,10 eurot kaasomandi kasutamiselt saadud kasutuseeliste eest hüvitis; 32 569,62 eurot hageja poolt alusetult kostjale tasumata jäetud üüritasu ja nõude esitamise päeva seisuga (13.07.2015) sissenõutavaks muutunud viivis summas 15 158,88 eurot ning edasiulatuvalt üüritasu põhinõudelt (32 569,62) viivis alates 13.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni.
6.19.05.2000 sõlmisid YY ja QQ kaasomanikena rendilepingu, millega anti hagejale rendile ruumid asukohaga Haapsalu mnt 11, Pärnu. Rendipinna suurus oli 558,9 m2. Pärast YY surma 2006. aastal võõrandas tema poeg 1⁄2 mõttelist osa kinnistutest, asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu, hagejale. Hageja on kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud 25.04.2006. Kostja on kinnisasjade kaasomanik alates pärandi avanemisest, s.o alates 03.06.2005.
7.Kostjal on hageja vastu üüritasu nõue 19.05.2000 sõlmitud üürilepingu alusel. Üüritasu määr oli 16,5 Eesti krooni ehk 1,05 eurot ruutmeetri kohta. Üüritasu oli kokku seega 586,84 eurot kuus. Teise kaasomaniku suhtes ehk 1⁄2 mõttelises osas jäi üürileping kehtima ja pärast kinnisasja mõttelise osa omandamist pidi üürnik tasuma teisele kaasomanikule üüri kokku 293,42 eurot kuus. Nõude periood on alates hageja Haapsalu mnt 11 kinnisasja kaasomanikuks saamisest (märts 2006) kuni üürilepingu lõppemise päevani (01.06.2015), mis on 111 kuud. Nõude arvestus on järgnev: 558,9 x 1.05 x 111 = 65139,24 : 2 = 32 569,62 eurot.
8.Kinnisasjal asukohaga Haapsalu mnt 11 asuvaid ruume kasutati hageja poolt nende väljaüürimiseks kolmandatele isikutele: Elion Ettevõtted AS-ile – 112,0 m2 (nr-d 13-20); Pärnu Kristlikule Vabakogudusele – 262,0 m2 (nr-d 85-98); FIE-le JR – 30,5 m2 (nr 25); Elisa Eesti AS-ile – 6,0 m2 (antenn); FIE-le VK – 78,75 m2 (kõrvalasuva töökoja hoones). Kokku 489,25 m2. Hageja poolt kolmandatelt isikutelt saadud üüritasu kokku perioodil 2006. a kuni 01.07.2017 on 129 905,26 eurot. Kostja omandiosale vastav osa üüritulust on seega 64 952,63 eurot (= 129 905,26 : 2).
9.Lisaks 19.05.2000 rendilepingule võttis hageja enda otsesesse valdusse ja kasutusse veel täiendavalt ruume. Ruumide täiendava kasutuselevõtu kohta kaasomanike vaheline kokkulepe puudub. Hageja kasutas kokkuleppeta seisuga 01.12.2012 kinnisasjal asukohaga Haapsalu mnt 11 I korrusel asuvaid ruume nr 21 (11,6 m2), nr 39 (79,3 m2), nr 40 (26,0 m2), nr 48 (20,4 m2), nr 49 (17,5 m2), katusealust (ehitis põhihoone ja töökoja vahel, 10,6 m2). Kokku Haapsalu mnt 11 põhihoone I korrusel 165,4 m2. Teisel korrusel kasutas hageja kostja nõusolekuta pinda täiendavalt veel 163,8 m2: ruumid nr 58 (osaliselt - 16,2 m2) ja ruumid nr 60-72 ning täiendavalt 3 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 osa linnapoolsest koridorist – ruum nr 73 (11,0 m ). Kaasomaniku nõusolekuta kasutati hageja poolt Haapsalu mnt 11 ruume seisuga 01.12.2012 kokku 329,2 m2 (= 165,4+163,8). Lähtudes Haapsalu mnt 11 keskmisest üürimäärast 1,71 eurot/m2, on kasutuseeliste hüvitise nõue 8444,10 eurot.
10.Kostja ei nõustu hageja vastuväidetega, et kostjal puudub hageja vastu nõue enne kostja kandmist kinnistusraamatusse kinnisasjade kaasomanikuna. QQ pärandas oma abikaasa EE-le kogu oma vara, mitte kindla varalise hüve. QQ pärandvara läks EE pärandvara koosseisu ja EE võttis pärandi vastu. Kostja koos oma õega olid oma ema vara (sealhulgas ema poolt isa järelt päritud vara) osas pärijad.
11.Kostja nõustub, et fassaadikulud summas 22 637 eurot ja peahoone katuse remont summas 6435,90 eurot on olnud vajalikud ja põhjendatud kulud, millest poole ulatuses tasaarvestamisele kostja vastu ei vaidle. Kostja nõustub samuti hageja muude kulutuste hulgas märgitud OÜ Karos 30.04.2006 arvel märgitud kuluga summas 447,76 eurot, millest pool on 223,88 eurot.
12.Ülejäänud kulude vajalikkusele asja säilitamiseks vaidleb kostja vastu. 19.05.2000 sõlmitud rendilepingu lisa nr 4 p 2.1. kohaselt oli hageja (rentnik) kohustatud 3 aasta jooksul lisa sõlmimisest tegema hoone elektrisüsteemi uuendamise tööd. Vastavalt 31.01.2003 sõlmitud rendilepingu lisale nr 6 p. 1.1. on pooled kinnitanud, et rentnik on elektrisüsteemi uuendamise tööd teinud. Seega on hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikud elektritööd teinud hageja juba enne kinnisasja kaasomanikuks saamist. Samuti ei saa lugeda piirdeaia kulusid kinnisasja säilitamise kuludeks. Teisaldatavate moodulaedade ehitamise kulu ei saa üldse käsitleda piireaia ehitamise kuluna. Avatäidete kuluna hageja poolt kulu on suuremas osas tehtud metalluste soetamiseks 2006 ja 2007 aastal. See töö tehti seoses oma tootmispinna laiendamisega sellele pinnale, mille kohta kaasomanikel kokkulepet polnud. Pinnasetööde maksumus kokku oli 5953 eurot ja uuele betoonalusele kulus sellest 3834,47 eurot. Tegelikult oli see „betoonalus“ ehitusloata rajatud viilhalli põrand. Seejuures rajati viilhall igasuguste kooskõlastuste ja ehitusloata. Hageja ei ole torni katust remontinud, vaid hageja on katusel olnud torni lammutanud. Hageja ei ole põhjendanud, et torni lammutamine on ehitise säilitamiseks vajalik kulu.
13.Kostja ei vaidle vastu hageja poolt märgitud kindlustuskulule summas 436 eurot, millest poole ulatuses saab hageja tasaarvestust teostada. Ülejäänud halduskuludele vaidleb kostja vastu. Arvesse saavad tulla ainult need kulud, mis tehti selle konkreetse vilja saamiseks - s.t üürilepingute täitmisel üürileandja kohustusena. Kulusid on hageja poolt tehtud ka kogu ülejäänud kinnisasja osade valdamisel. Konkreetselt vilja nõudele „korrapärase majandamise kuluna“ kostja oma kulusid välja toonud ja neid põhjendanud ei ole.
14.Kostja ei nõustu hageja poolt esitatud aegumisvastuväitega, mille järgi oli kostja üüritasu nõue osaliselt aegunud. Rendilepingust tulenev nõue oli peatunud ajani kui kostja võttis pärandvara vastu, s.o kinnistusraamatusse kandmisest 29.11.2012. Hageja seisukohad vastuhagi osas ja tasaarvestusavaldus
15.Kinnisasjade asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu kaasomand on tekkinud omandireformi käigus, kui hooned ja maad tagastati õigusjärgsetele omanikele YY-le ja QQ-le (kostja isale) võrdsetes mõttelistes osades. 19.05.2000 sõlmisid hageja, YY ja QQ Haapsalu mnt 11 peahoone rendilepingu. 31.08.2005 sõlmis YY hageja ja Aigis-Vara OÜ-ga kokkuleppe, mille kohaselt pidi üüritulu laekuma Aigis-Vara OÜle, kinnistute hooldamise ja haldamisega pidi aga tegelema hageja, kes oli tol ajal hoone üürnik. 4 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 Kokkuleppe sõlmimise eesmärgiks oli kinnistute ja neil paikneva hoonestuse haldamine, vastava arvestuse pidamine ja muu ettevõtlusega seotud dokumentatsiooni korrashoiu tagamine. YY kohustus tasuma selle eest tasu hagejale 4400 Eesti krooni kuus ja AigisVara OÜ-le 3000 Eesti krooni kuus. Kokkulepe oli kehtivusega 1 aasta ja kohustuslik kokkuleppeosaliste õigusjärglastele. Kokkulepe pikenes järgmiseks aastaks, kui ükski lepinguosalistest 1 kuu jooksul enne kokkuleppe tähtaja saabumist ei teata oma soovist kokkulepet lõpetada.
16.2006. aasta alguses YY suri ja tema pärijast poeg võõrandas tema 1⁄2 suuruse kaasomandi mõttelise osa hagejale 16.02.2006 sõlmitud müügilepingu alusel. Müügilepingu p 2 kohaselt oli Haapsalu mnt 11 kinnistu koormatud 9 kehtiva rendilepinguga. Sama lepingu p 5.1 järgi anti hagejale üle nimetatud rendilepingud, rendilepingutest tulenevad õigused ja kohustused ning lepinguobjekti päraldiseks olevad dokumendid, sh 31.08.2005 kokkulepe. 17. 19.05.2000 hagejaga sõlmitud rendileping lõppes 17.02.2006 (järgmisel päeval peale kaasomandi osa omandamist) ning hageja jätkas tegevust kinnistute omaniku, valdaja, hooldaja ja haldajana. Kostja ei ole selles tegevuses osalenud ei enne eelpool nimetatud müügilepingu sõlmimist ega pärast seda, ehkki oli alates oma isa QQ surmast 2001. aastal tema pärija. Kostja omandas 31.08.2005 kokkuleppest tulenevad õigused ja kohustused vaatamata sellele, et kokkulepe ei ole kinnistusraamatusse kantud, kuna kokkuleppe p 4 kohaselt on kokkulepe kohustuslik ka poolte õigusjärglastele.
18.Hageja 01.03.2006 juhatuse otsusega otsustati jätkata kinnistute haldamist seni kehtinud tasuga 7700 Eesti krooni kuus (4400+3000), millele lisandub arvestuslik kulu heakorrastustöödele 5000 Eesti krooni ning üldelektri, valveteenuse ja muude administratiivkulude katteks 1000 Eesti krooni kuus. Kinnistute hooldamise ja haldamise vajadus oli jätkuvalt olemas vähemalt samas mahus nagu oli kokku lepitud 31.08.2005. Kokkuleppe alusel jätkus kogu kinnistute haldamine ja korrashoid hageja poolt. Hoones olid üürnikud kehtivate üürilepingutega ja keegi pidi täitma ka üürileandja kohustusi, mis ei seisnud üksnes üüri kogumises. Hageja haldab kinnistuid tänaseni. Kuna mõlemal kaasomanikul on õigus ühisest asjast saadavale viljale, siis on mõlemal kaasomanikul ka kohustused, mis vilja saamist tagavad. Kuna kostja huvi seisnes üüritulu saamises, siis kinnistute haldamine oligi sellele suunatud.
19.Haldamiskuluks tuleb lugeda perioodil alates 2006. a märts kuni 2012. a detsember jätkuvalt 7700 Eesti krooni kuus (vastavalt kokkuleppele eelmiste omanikega), mis moodutab 82 kuu eest 631 400 Eesti krooni, s.o 40 354 eurot. Alates 2013. a jaanuarist said kulutused tehtud vähemalt RR poolt pakutud ulatuses, s.o 800 eurot kuus, millest on kostja osa 400 eurot kuus. Ajavahemikul 2013. a jaanuar kuni 2017. a juuni on kogu haldamiskuluks 43 200 eurot (54 kuud x 800). Haldamiskulud kokku on 83 554 eurot, millest on kostja kanda 41 777 eurot.
20.Kui kohus ei nõustu hagejaga, et kinnistute haldamise eest tuleb kostjal tasuda ühekordse maksena 400 eurot kuus, siis tuleb kulutusi hüvitada järgnevalt:
20.1.Sidekulud (telefon, internet, faks, post) – vajalikud kulutused, et suhelda üürnikega, väljastada neile teateid, arveid, suhelda teenuse osutajatega, saada nende arveid kätte, korraldada remonditöid (võtta hinnapakkumisi ja pidada läbirääkimisi), suhelda jooksvalt töövõtjatega, korraldada kommunaalteenuseid. Telefonisidega on seotud ka valveja automatiseeritud tulesignalisatsioonisüsteem, sest teateid edastatakse häirekeskusesse telefoni teel. Ajavahemikul 02.03.2006-31.12.2010 on sellele kulunud 10 796 eurot. Ajavahemikul 01.01.2013-01.07.2017 on sellele kulunud veel 3970 eurot. Kokku 5 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 14 766 eurot, millest on kaasomandi osade asjaajamisega seotud 1/3, s.o 4922 eurot, millest kostja osa on 1⁄2, s.o 2461 eurot. 20.2. Bürookaubad (paber arvete väljastamiseks ja printimiseks, kirjutusvahendid, printeri kassettide täitmine, posti saatmine üürnikele ja teenuse osutajatele, kaustad üürilepingutega, raamatupidamisdokumentidega, sh arvetega, lepingutega, hinnapakkumistega jms). Ajavahemikul 29.03.2006-17.12.2012 on sellele kulunud 8140 eurot, sellest on kaasomandi osade asjaajamisega seotud 1/3, s.o 2713 eurot, millest kostja osa on 1⁄2, s.o 1356,5 eurot.
20.3.Kommunaalkulud, mida ei kanna üürnikud (prügivedu, prügikotid, koristusvahendid, territooriumi koristus suvel ja talvel, mida ei teosta oma töötajad). Ajavahemikul 04.04.200605.12.2012 on sellele kulunud 1366,78 eurot. Ajavahemikul 01.01.2013-01.07.2017 on sellele kulunud 642,80 eurot. Kokku 2009,58 eurot, millest kostja osa on 1⁄2, s.o 1004,79 eurot.
20.4.Valvekulud (igakuine teenustasu, lisaks valveseadmete hoolduskulud, tarvikud, väljasõidud). Ajavahemikul 01.03.2006-01.12.2012 on sellele kulunud 4366 eurot. Ajavahemikul 01.01.213-01.07.2017 on sellele kulunud 4476,74 eurot. Lisaks automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldus kokku summas 29 263,60 Eesti krooni, ehk 1870 eurot. Kõik valvekulutused kokku on 10 713 eurot, sellest on kostja osa 1/3, s.o 3571eurot.
20.5.Hoone kindlustuskulud (vara kaitse eesmärgil). Kindlustusmaksed 2016/2017 on tehtud summas 436 eurot.
20.6.Hageja juhatuse liikmele NN-le makstud tasu järgmiste toimingute eest: Vara kasutamine s.h rentimise korraldamine; rendilepingute sõlmimine, suhtlemine üürnikega; üürnikelt näitude võtmine, kõrvalkulude arvestuse pidamine ja arvete esitamine ning maksete kontrollimine; näitude edastamine, arvete tasumine teenuse müüjatele (prügivedu, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, valveteenus ja muu vajalik); ehitise tehnosüsteemide korrashoid ja hoolduse korraldamine vastavalt vajadusele või seadusele; suhtlemine järelevalveasutustega, sh maksude deklareerimine ja maksude tasumine ning suhtlemine muude vajalike asutustega; hoone kindlustamise korraldamine; hoonete amortiseerunud tehnosüsteemide uuendamise ja seadusega vastavusse viimise korraldamine; vajalike renoveerimistööde korraldamine; avariide korral nende likvideerimine, häire korral kohale tulek (valmidus 24 tundi); trepikodade ja hoovi valgustite korrashoid ja vajadusel pirnide vahetamine. NN-le on ajavahemikul märts 2006-01.07.2017 makstud töötasu kokku 106 622 eurot. Nimetatud aastate jooksul on NN juhtinud oma äriühingut, mis tegeleb tootmisega ja mille tegevuse osaks on ka äriruumide haldamine ja hooldamine ning ta korraldas ka kaasomaniku osa haldamise ja hooldamise. Kuna eraldi arvestust ei peetud, siis võiks kulude jaotamisel lähtuda proportsioonist 2/3 hageja ja 1/3 kostja osa. Seega moodustaks kostja osa 35 540 eurot. Ühe kuu keskmiseks summaks oleks seega 261,32 eurot (=35 540:136 kuud), mis on ligilähedane kostja esindaja RR poolt 2013. aastal pakutud tasule 200 eurot kuus. Seega on tegemist mõistliku kulutusega (tasuga).
20.7.Hageja töötajatele makstud töötasud järgmiste kinnistu haldamise ja hooldamistoimingute eest: lipu päevadel lipu heiskamine ja maha võtmine; kinnistu hoovis prügi koristamine, muru trimmerdamine vastavalt vajadusele; talvel hoovi puhastamine lumest, et tagada üürnikele juurdepääs ruumidesse; tänavalt prügi korjamine vastavalt vajadusele; tänava kõnnitee pühkimine ning aia ja maja ääres kasvavate murututtide eemaldamine korra nädalas; tänavalt sügishooajal lehtede koristamine üle päeviti; tänavalt talvel sissekäiguteede lumest 6 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 puhastamine ja libedusetõrje vastavalt vajadusele; tänava poolt maja räästasse tekkinud jääpurikate eemaldamine vastavalt vajadusele. Hageja töötajad on saanud ajavahemikul märts 2006-01.07.2017 töötasu kokku 22 220 eurot, millest kostja osa on 1⁄2, s.o 11 110 eurot.
21.Hageja tasaarvestab kostja nõudega seega haldamiskulud kokku summas 56 265,50 eurot.
22.Hageja tasaarvestab kostja nõudega ka remondikulud. Ajavahemikul märts 2006 detsember 2012 tuli teha vajalikud tööd ilma kaasomaniku nõusolekuta, sest hoone vajas remonti, mida ei saanud edasi lükata. Kuna hageja on tootmisega tegelev väikeettevõte, kelle rahalised võimalused on piiratud, siis on hageja ettevõte hoonetes ja kinnistutel teinud renoveerimistöid säästlikkuse printsiibil, s.t väga palju vajalikke ja võimalikke töid on teinud ära hageja ise, ostes materjale ja kasutades oma tööjõudu. Hageja on teinud järgmised asja säilitamiseks vajalikud tööd:
22.1.Kokku on tehtud elektritöid aastatel 2007-2010 summas 143 748,60 Eesti krooni, s.o 9187,21 eurot.
22.2.Kokku on ostetud väljaspoolseid avatäiteid (uksed, aknad) summas 93 221 Eesti krooni, s.o 5957,89 eurot, millele lisanduvad hageja poolt tehtud avade ettevalmistustööd ja osadele ustele ka paigaldustööd, mille eest on hageja töötajatele maksnud palka.
22.3.Hageja on teinud katusetöid. Aastatel 2006-2008 on tehtud pidevad kulutused remondimaterjalile summas kokku 706,87 eurot (ruberoid, eterniit ja remondiga kaasnevate lisamaterjalide ostmised, tööriistade rent). 2009. aastal telliti Katusetark OÜ-lt katuseremont summas kokku 6435,90 eurot. 2010. a toimus tornimaja renoveerimine, mida teostasid hageja töötajad. Torni renoveerimistööde maksumuseks osutus 1878,25 eurot. Kõik katusetööd kokku on summas 9021,02 eurot. Lisandub tööraha 50% torni renoveerimistööde ja 2006-2008 teostatud tööde osas.
22.4.Piirdeaiatööde (moodulaia paigaldus ja värava ehitamine) maksumus kokku 3956,38 eurot, millele lisandub tööraha 1/3 ulatuses.
22.5.2007. aastal kooris kopp-ekskavaator mullast puhtaks Haapsalu mnt 11 hoone sisehoovi ja täitis selle ehitusjärgse kiviprahi ning killustiku ja kruusaga. See oli vajalik kinnistu kasutustingimuste parandamiseks ja selleks, et üürnikel oleks võimalik autoga juurdepääs ka kinnistu tagaküljest sisenevatesse ruumidesse (näiteks pikaaegne rentnik FIE VK, kes metallitöid teeb, vajas juurdepääsu. Samuti kasutasid seda võimalust ka rentnikud Elion Ettevõtted AS ja Elisa AS). 2009. aasta detsembris lasi hageja taastada hoovis asunud kunagiste ehitiste aluse vana betoonplaadi, millele soovis tulevikus ka ehitised taastada. Kokku osutus tööde maksumuseks 76 471,6 Eesti krooni, s.o 4887,42 eurot.
22.6.Hoone fassaadi renoveerimine, milleks kulus 22 637 eurot.
22.7.Hoones tehtud jooksvad sanitaarremondi tööd aastatel 2006-2010, mis on teostatud hageja töötajate poolt (keldri põlengujärgsed koristustööd). Aastatel 2006-2007 tehti erinevaid korrastustöid nii hoone välispindadel kui ka seespoolt: müüriti kinni I korrusel katkised ja mittevajaminevad avad, tehti krohviparendusi, põrandate ja seinte aukude lappimisi, puhastati tühjad ruumid vanadest amortiseerunud kaablitest, ventilatsiooni torudest ja veetorudest jne; korrastatud sai osa II korruse tühjadest ruumidest (nr 62-71), kuhu sai lastud valada ka uus 7 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 betoonpõrand. Aastatel 2008-2009 on tehtud väikeremont, päästeameti kontrolli järgi tuletõkketsoonide ehitus ja korrastamine, III korrusel asuvate ruumide remont (ruumid nr 76; 81 ja 82), I korruse ruumide remont ja põrandate betoneerimine (ruum nr 21 ning kokku ehitatud ruum peahoone ja töökoja vahel). 2010. aastal tehti peahoones trepikodade remont, remont I korrusel (ruumid nr 39 ja 40) ja III korrusel (ruum nr 75) ja korstna paigaldus. Kokku on hageja kulutanud asja säilitamise eesmärgil teostatud muule remondile summas kokku 8393 eurot.
23.Kui need tööd ei olnud vajalikud asja säilitamiseks, siis on hageja tegutsenud igal juhul kostja huvides. Alternatiivselt on kostja nende tööde arvel rikastunud.
24.Kostjal ei ole üüritasu nõuet ajavahemiku 01.03.2006 kuni 29.11.2012, s.o 81 kuu eest/2 = 23 767,02 eurot, kuna kostja ei ole tõendanud oma nõudeõigust enne kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmist (QQ vara üleminekut pärimise teel ei ole tõendatud). Hageja ei tunnista üüritasu nõuet ka ajavahemiku 30.11.2012 – 01.06.2015, s.o 30 kuu eest/2 = 8802,60 eurot. Kostjal puudub üüritasu nõue alates 01.03.2006, kuna hagejaga 19.05.2000 sõlmitud üürileping lõppes hageja poolt kinnistute 1⁄2 mõttelise osa omandamisega. Alternatiivselt lõppes üürileping 17.02.2006 üürileandja ja üürniku kokkuleppel. Kui kohus leiab, et kostjal on siiski üüritasu nõue hageja vastu mis tahes summas, siis on see nõue perioodi osas märts 2006 – 11.06.2011 aegunud. Kuna kostjal puudub põhinõue, siis puudub ka alus nõuda viivist. Kostja ei ole vastuhagis viivise arvestust välja toonud, samuti ei ole seda esitanud eraldi dokumendina. Viivise arvestus ei ole kontrollitav ka selle tõttu, et sellest ei selgu, millal ja millised summad on muutunud sissenõutavaks.
25.Hageja ei tunnista kostja üüritasu väljaandmise nõuet esimeses osas, s.o summas 37 317,03 eurot, kuna kostja ei ole tõendanud oma nõudeõigust enne kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Hageja võtab omaks üüritasu nõude ajavahemiku 30.11.2012 – 01.07.2017 osas, s.o 27 275,60 eurot. Kostja nõude olemasolul mis tahes summas tuleb nõue tasaarvestada hageja nõuetega remonditööde ja kinnistute haldamise kulutustega.
26.Hageja ei nõustu kostja kasutuseeliste hüvitamise nõudega. Haapsalu mnt 11 kinnistul asub tööstushoone (peahoone) pinnaga 1759,9 m2, laohoone pinnaga 179,2 m2, kiosk pinnaga 12,2 m2 ja tööstushoone pinnaga 266,1 m2. Kokku 2217,4 m2. Nendest pindadest on 489,25 m2 üürnike kasutuses, 667,9 m2 hageja kasutuses ja ülejäänud pinnad on tühjad. Hageja kasutab peahoone I korrusel järgmisi ruume: nr 21 (11,6 m2), nr 39 (79,3 m2), nr 40 (26 m2), katusealune (10,6 m2), kokku 127,5 m2 (mitte 165,4 m2). Hageja garaaži (nr 48,49 – 37,9 m2) ei kasuta. II korrusel kasutab hageja 479,9 m2 (osa ruumist nr 58 (16,2 m2) ja nr 60-72) + üldkasutatavatest ruumidest osa (nr 73 - 11m2), kokku 490,9 m2. Hageja ei kasuta ruume nr 55, 56, 57, 73 osaliselt. Kostja märgitud ruumid nr 58, 60-72 sisalduvad kogu pinnas 479,9 m2. Ventilatsiooni ruume nr 56 ja 57 ei ole võimalik kasutada. Kuigi kostja oma arvestustes ei käsitle peahoone III korruse kasutust hageja poolt, siis hageja märgib, et ta kasutab III korrusel ruume nr 75 (16,9m2), nr 76 (26,5m2), nr 81 (3,8m2) ja nr 82 (2,3m2), kokku 49,5 m2. Kummalgi kaasomanikul on õigus kasutada 1108,7 m2 (=2217,4:2). Hageja kasutuses olev pind 667,9 m2 ei ületa hagejale kuuluva kaasomandi osa, seega puudub kasutuseelis. Isegi kui lähtuda kostja arvestusest (mis on äärmiselt ekslik), et hageja kasutab ruume üürilepingu järgi 558,9 m2 ja ilma kaasomanike kokkuleppeta 329,2 m2, ei ületa pind samuti hageja kaasomandi osa (558,9+329,2=888,2 m2). Ka sel juhul kasutuseelis puudub.
27.Hageja ei nõustu kostja märgitud üüritasuga – 1,71 eurot/m2, kuna ruumide üüritasud võivad olla erinevad.
8 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515
28.Kasutuseelise hüvitise nõudmine on ka vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja nõuab kasutuseelise hüvitamist olukorras, kus ta ise ei ole hagejalt seda varem nõudnud, kuigi oli teadlik ruumide kasutamisest hageja poolt, samuti seda, et hageja on teinud kulutusi ehitise hooldamiseks ja remondiks, ilma, et ta oleks kulude hüvitamise nõudeid hageja vastu esitanud. Kostja ei ole kunagi avaldanud, et soovib neid ruume enda valdusse ja kasutusse. Maakohtu otsus
29.Pärnu Maakohus rahuldas 05.12.2019 otsusega osaliselt kostja vastuhagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 39 323,69 eurot. Menetluskulud jättis maakohus 28% ulatuses hageja ja 72% ulatuses kostja kanda ning määras menetluskulud kindlaks, mõistes tasaarvestuse tulemusel kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 14 103,23 eurot.
30.Maakohus leidis, et kostja on 13.11.2012 oma ema EE pärandi vastu võtnud, kuid nõudeõigust omab kostja pärandaja surmapäevast, s.o alates 03.06.2005.
31.Maakohus jättis kostja nõude hagejalt kostja kasuks üüri väljamõistmiseks summas 32 569,62 eurot rahuldamata põhjendusel, et hageja poolt 19.05.2000 sõlmitud üürileping ei jäänud alates hageja kaasomanikuks saamisest enam võlaõigusseaduse (VÕS) § 206 lg 1 ja lg 2 alusel kehtima, kuna üürnik ja üürileandja langesid kokku. Üürileping lõppes seega 16.02.2006.
32.Maakohus leidis, et kostja nõue üüritasu väljanõudmiseks summas 64 952,63 eurot on põhjendatud, kuna hagejal sellele sisulisi vastuväiteid ei ole ja nõue ei ole ka aegunud. 33. Maakohus jättis kostja kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamata. Kaasomaniku mõtteline osa Haapsalu mnt 11 asuvatest hoonetest moodustab 1108,70 m2, seega saab kostja nõuda hagejalt kasutuseelise hüvitist kui hageja kasutatav pind ületab seda osa. Antud juhul kasutas hageja 862,6 m2 suurust osa. Seega ei saa kostja hagejalt kasutuseelise hüvitist nõuda. Lisaks märkis maakohus, et kostja ei saa kasutuseelise hüvitist nõuda ka põhjusel, et kostja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole hagejalt varem kasutuseelise hüvitist nõudnud ja kostja käitumisest võis järeldada, et ta seda ei nõua. Kostja oli teadlik, et hageja kasutab ruume ja tegi kulutusi. Kostja ei ole hagejalt ruumide kasutust nõudnud.
34.Hageja poolt esitatud tasaarvestusavalduse osas märkis maakohus, et tõendatud ei ole, et hageja poolt tehtud kulutustele kaasneb ka tööraha. Tööd tehti hageja enda töötajate poolt. Pinnasetööde tegemise ja piirdeaia ehitamise kulu ei ole asja säilitamiseks vajalik kulu ning need ei ole ka kostja huvides ja kostja ei ole nende võrra rikastunud. Katuse remont on maakohtu hinnangul ka muus, kui kostja poolt aktsepteeritud osas, s.o torni remondi osas, asja säilitamiseks vajalik. Samuti on vajalik kulu uste ja akende ning elektrikulu. Sanitaarremondi tööde osas märkis maakohus, et hageja oli kohustatud tegema need tööd üürilepingu alusel ning need olid ka hageja enda huvides. Lisaks ei ole tegemist asja säilitamiseks vajalike kuludega ja need ei vasta kostja eeldatavale tahtele ning kostja ei ole nende võrra ka rikastunud. Fassaaditöödele ja osaliselt katusetöödele ei ole kostja vastu vaielnud. Remondi kulude põhjendatud suuruseks on maakohtu hinnangul seega 44 803,12 eurot, millest 1⁄2, s.o 23 401,56 eurot tuleb hagejale hüvitada. Nõue ei ole maakohtu arvates aegunud.
35.Hageja ei saa kostjalt nõuda kinnisasjade haldustasu, kuna pooled ei ole hageja poolt haldusteenuse osutamiseks omavahel kokkulepet sõlminud. Käesoleval juhul ei ole varasemate omanike ja hageja vahel sõlmitud kokkuleppeid kinnistusraamatusse kantud, mistõttu ei saa asjas 31.08.2005 kokkuleppele tugineda. Kohus leiab, et ilma vastava kokkuleppeta ei saa hageja nõuda kostjalt haldamistasu.
9 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515
36.Hageja kulu üüritasu saamiseks on põhjendatud osaliselt, summas 4454,76 eurot (valvekulu 3571 eurot, OÜ Karos arve summas 447,76 eurot ja hoone kindlustamise kulu 436 eurot), millest pool, so 2227,38 eurot, kuulub hagejale hüvitamisele. Maakohus aga ei nõustu hageja seisukohaga, et kaasomaniku hüvitatavad kulud saaksid olla hageja sidekulud, kommunaalkulud (prügivedu, koristusvahendid, lumekoristus jms) ja bürookaubad. Nende kulude osas ei ole võimalik näha seost saadava üüriga, sest hageja on ise antud kinnistul aktiivselt tegutsev ettevõtja puidu töötlemise alal, kelle tegevusega on seotud suhtlemine klientidega ja paratamatult prügi tekitamine ning sellest on tekkinud ka kõnealused kulud. Interneti ja telefoni kasutamine ning bürootarvete kulu ainuüksi üüritulu saamiseks ei ole hageja poolt näidatud mahus eluliselt usutav, sest üürnikud tegutsesid hagejaga samal territooriumil ja olid oma tegevuses täiesti iseseisvad, mistõttu ei vajanud nad hagejaga pidevat suhtlemist. Maakohtu hinnangul ei saaks kõigist hageja eelnimetatud kuludest arvestada 1/3 kuludeks, mida kostja peaks hagejale hüvitama, sest selle tulemuseks on kaasomaniku (kostja) poolt teise omaniku (hageja) majandustegevuse toetamine. Eeltoodud põhjendusel ei saa kulude suuruse arvutamisel arvestada ka hageja juhatuse liikme NN ja teiste töötajate palkadega, sest ka sel juhul ei ole teada, kas need kulud on seotud üüritulu saamisega. Hageja apellatsioonkaebus
37.Maakohtu otsuse peale esitas hageja 30.12.2019 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse vastuhagi osalise rahuldamise osas tühistada ja jätta vastuhagi täielikult rahuldamata.
38.Puuduvad tõendid, et EE on vastu võtnud QQ Eestis asuva pärandi. Seega ei saanud EE pärijad kokku leppida, et Eestis asuva vara omandab kostja. Eestis asuv vara ei olnud QQ surma ajal tema pärandvara hulka kuuluv. 13.11.2012 lepinguga sai kostja annaku, mitte pärandi.
39.Piirdeaed on vajalik asja säilitamiseks. Tööd selle püstitamiseks tegid hageja töötajad, kes samal ajal muid tööülesandeid ei täitnud. Maakohus jättis tähelepanuta, et uuel arutamisel ei soovinud hageja enam betoonplaadi maksumust, vaid üksnes pinnasetööde eest summas 962,38 eurot, millele lisandus tööraha (kokku 1443,57 eurot). Pinnasetööd olid vajalikud. Kohus ei ole põhjendanud, miks muud tööd olid vajalikud ainult hagejale. Tuletõkke sektsiooni ehitus oli lisaks hagejale ka kostja huvides. Pinnasetööd, piirdeaed ja muud tööd olid samuti kostja huvides, kuna ilma selleta oleks olnud raske sinna üürnikke leida. Hageja on teinud kulutusi ja ebaõige on kui kostja saab üüritasust poole endale, tegemata seejuures mingeid kulutusi.
40.Maakohus on ebaõigesti oletanud, et tööjõu kulud olid seotud hageja majandustegevusega. Kohus on ebaõigesti jätnud tööraha välja mõistmata. Kohtuotsus on ka vastuoluline, kuna osalt aktsepteeris kohus tööraha (katuse tööd), osalt jälle mitte. Kostja ei ole tööraha suurusele vastuväiteid esitanud.
41.Kostja on tehtud pinnase- ja piirdeaia tööde kulutuste võrra rikastunud. Hageja on kulutustega tõstnud kinnisasja väärtust ja need kulutused on kostjale kasulikud.
42.Hageja osutas kostjale haldamisteenust 31.08.2005 kokkuleppe alusel (kostja sai lepingu pooleks õigusjärgluse tulemusel). Samuti pidas kostja esindaja RR oluliseks haldusteenuse jätkumist. Valvekulud tulnuks jätta kostja kanda kogu ulatuses – 3571 eurot. Sidekulud, bürookaubad, kommunaalkulud olid vajalikud selleks, et korraldada ruumide üürimist. Kokku on hageja kandnud kulusid 24 915,58 eurot, millest kostja kanda on 1/3 (1/3 on hageja kui kaasomaniku ja 2/3 hageja põhitegevuse osa). Lisaks tuli kohtul arvestada ka tööjõukuluga (35 540 eurot ja 11 110 eurot), kuna kaasomanike huvides oli teha töid säästlikult, hageja enda tööjõudu kasutades. 10 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515
43.Hageja vaidleb vastu osaliselt ka kostja menetluskuludele. Põhjendatud ei ole kostja menetluskulu seoses õigusliku arvamuse saamisega summas 1500 eurot, kuna Austraalia õigust oleks võinud kindlaks teha ka tasuta. Hageja vaidleb vastu kostja lennukulule summas 1002,60 eurot. Kostjal olid Eestis esindajad, mistõttu ta ei pidanud ise istungile ilmuma. Kostja apellatsioonkaebus
44.Kostja esitas 03.01.2020 apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles jäeti rahuldamata vastuhagi üüri ja viivise nõudes (rahuldada vastuhagis nõutud summas) ning kasutuseeliste hüvitamise nõudes (rahuldada nõue summas 6792,12 eurot – kostja loobub nõudest osaliselt, summas 1651,98 eurot). Õigeks tasaarvestatavaks summaks palub kostja lugeda 15 338,33 eurot.
45.Kostja üüritasu nõue on põhjendatud ja maakohus on jätnud selle vastuoluliselt ja õigusnorme rikkudes välja mõistmata järgmistel peamistel põhjustel:
45.1.Maakohus juhindus ringkonnakohtu selgitustest, et üürileping lõppes täielikult ühe üürileandja muutumisel kaasomanikuks, kuid ringkonnakohus ei lisanud õiguslikke põhjendusi. Maakohus tugines seega ebaõigesti ringkonnakohtu arvamusele kui maakohtu jaoks kohustuslikule.
45.2.19.05.2000 üürileping jäi hageja kaasomanikuks saamisel kehtima, kuna üürilepinguga ei üürinud hageja mitte kaasomandi mõttelist osa, vaid konkreetseid ruume. VÕS § 206 lg 2 antud juhul ei kohaldu. Pooled ei ole kunagi väitnud, et üürileping oleks lõppenud pooles ulatuses. Kostja väide on, et üürileping ei ole üldse lõppenud. Üürileandjad on 2 kaasomanikku. Kokku langes hageja kohustus anda asi üürile ja maksta üüri. Kostja üürilepinguga seotud õiguseid see kokkulangemine ei muutnud.
45.3.Hageja ei ole üürilepingut lõpetanud. Leping lõppes selles sätestatud tähtajal – 01.06.2015.
46.Kostja kasutuseeliste nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja nõudis kasutuseeliste eest hüvitist siis, kui selgus, et mingeid kokkuleppeid poolte vahel ei sünni. Nõue esitati aegumistähtaja jooksul. Kostja ei olnud teadlik, et hageja omandas kaasomandi osa. Kostja soovis ruume kasutada, tehes ettepaneku kaasomand jagada korteriomandite moodustamisega.
47.Maakohus on ebaõigesti lähtunud üldisest pinna suurusest ja leidnud, et hageja ei kasutanud suuremat osa. Maakohus jättis arvestamata pinna paiknemise, otstarbe ja väärtuse. Peahoone kasulikku pinda on 1443,3 m2. Sellest hageja kasutuses on varasemalt olnud 558,9 m2, millele lisandub 410,5 m2, seega tunduvalt üle poole kasutusväärtusega pinnast. See, millist konkreetset osa kaasomandist keegi kaasomanikest kasutab, peaks olema kokku lepitud kaasomanike endi poolt. Hageja kasutas 264,8 m2 suurust pinda kaasomanike kokkuleppeta. Kostja ei nõua enam kasutuseelise hüvitist ruumide 48 ja 49 kasutamise osas (37,9 m2, 1651,98 eurot).
48.Maakohus tasaarvestas alusetult hageja nõude kostja nõudega. Hageja ja kostja ei ole enam kaasomanikud, seega ei saa AÕS § 72 lg 4 alusel tasaarvestust teha. Seejuures ei ole hageja hagi kulutuste osas esitanud. Hageja ei saanud seega tasaarvestust teha suuremas ulatuses kui kostja on seda tunnustanud (15 338,33 eurot).
49.Kostja ei vaidle vastu kindlustuskuludele summas 218 eurot, remondikuludele summas 223,88 eurot (muude tööde hulgast) ning fassaadi- ja katusekuludele kokku summas 14 536,45 11 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 eurot. Kostja vaidleb vastu elektritööde kulule summas 4593,61 eurot, avatäidete kulule summas 2978,95 eurot, katusetööde kulule summas 1292,56 eurot ja valvekuludele summas 1785,50 eurot. Elektritööde osas on põhjendamatult arvestatud viilhalli elektritööde kulu. Avatäidete kulu osas ei ole hageja põhjendanud, kus uksed ja aknad välja vahetati ning lisaks olid need seotud hageja majandustegevusega. Katusekuludest ei nõustu kostja torni tööde kuluga, kuna tegemist ei olnud mitte torni renoveerimise, vaid selle lammutamisega.
50.Kostja vaidleb vastu hagi hinnale ja menetluskulude jaotusele. Kostja vaidleb vastu ka hageja menetluskuludele ning kostja väitel on maakohus ebaõigesti arvesse võtnud kaasomandi lõpetamise nõude lahendamiseks hageja poolt esitatud eksperthinnangu kulu ning ebaõigesti vähendanud esindaja tööks kulunud aega. Poolte seisukohad
51.Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsiooniastme menetluskulud kostja kanda. Hageja märgib, et kostja tugineb esmakordselt apellatsioonimenetluses vastuväitele, et kuna kaasomand on lõppenud, siis ei saa hageja enam kostja nõudeid tasaarvestada.
52.Kostja palub jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
53.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb maakohtu otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada osas, milles maakohus jättis hagejalt kostja kasuks välja mõistmata 599,63 eurot. Kolleegium peab võimalikuks teha tühistatud osas uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata ning mõista hagejalt kostja kasuks täiendavalt välja 599,63 eurot, s.o kokku 39 923,32 eurot. TsMS § 654 lg 22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses. Poolte apellatsioonkaebused tuleb osaliselt rahuldada. Menetluskulud varasemas maakohtu ja ringkonnakohtu menetluses tuleb jätta endiselt hageja kanda 28% ulatuses ja kostja kanda 72% ulatuses. Apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta 90% ulatuses hageja ja 10% ulatuses kostja kanda. 54. Kõigepealt selgitab kolleegium poolte vaidluse ulatust ringkonnakohtus. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt ei vaidlusta hageja maakohtu järeldust, et üüritasu väljaandmise nõue ei ole aegunud. Samuti ei ole vaidlustatud maakohtu järeldust selle kohta, et hageja asja säilitamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue ei ole aegunud.
55.Kostja apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõua ta enam kasutuseelise hüvitist ruumide 48 ja 49 kasutamise osas (37,9 m2, mis moodustab 1651,98 eurot), mille tõttu kostja palub rahuldada vastuhagi kasutuseeliste hüvitamise nõudes summas 6792,12 eurot. Kostja märgib apellatsioonkaebuses, et ta loobub vaidlustamata osas hagist osaliselt – summas 1651,98 eurot. Ringkonnakohus võtab hagist osalise loobumise vastu ja lõpetab selles osas menetluse. Ringkonnakohus selgitab, et kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud hagist loobumise tõttu või kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti.
56.Jätkuvalt on menetluses kostja vastuhagi hageja vastu kaasomandiosale vastava üüritulu väljaandmise nõudes summas 64 952,63 eurot, kasutuseeliste hüvitise nõudes summas 6792,12 eurot, tasumata jäetud üüritasu nõudes summas 32 569,62 eurot ning sellelt sissenõutavaks 12 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 muutunud viivise nõudes summas 15 158,88 eurot ja üüritasu põhinõudelt (32 569,62 eurot) edasiulatuva viivise nõudes.
57.Hageja täpsustas täiendavas seisukohas tasaarvestuse vastuväidet halduskulude hüvitamise nõude osas ja märgib, et varasemalt hageja 15.09.2017 menetlusdokumendis märgitud summa 56 265,50 eurot on ekslikult kokku arvutatud ning tegelik summa on 54 815,38 eurot (2227,38 eurot kohtu poolt arvesse võetud kulu, sidekulud 2461 eurot, kommunaalkulud 335 eurot, bürookaubad 1356,50 eurot, valvekulud 1785,50 eurot ja tööraha 46 650 eurot). Ringkonnakohus lähtub asja lahendamisel viimati nimetatud summast. Samuti märkis hageja, et asja säilitamiseks (alternatiivselt kostja huvides) tehtud kulutuste hüvitamise nõue, mida hageja soovib kostja nõuetega tasaarvestada on 33 385,38 eurot, mis moodustub maakohtu poolt aktsepteeritud kuludest summas 46 803,12 eurot (maakohtu otsuses ekslikult märgitud 44 803,12 eurot) ja kuludest 19 967,64 euro ulatuses (piirdeaia rajamise tööd summas 3956,38 eurot + tööraha 1978,19 eurot, kokku 5934,57 eurot; pinnasetööd summas 962,38 eurot + tööraha 481,19 eurot, kokku 1443,57 eurot; muud tööd summas 8393 eurot + tööraha 4196,50 eurot, kokku 12 589,50 eurot). Nimetatud kuludest pool on 33 385,38 eurot. Ringkonnakohus lähtub hageja täpsustatud arvestusest.
58.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust, leides, et hageja põhjendatud kuludeks, mida saab kostja üüritasu väljaandmise nõudega tasaarvestada, ei ole osaliselt pinnasetööd. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud tööde teostamise kulu oli vajalik üüritasu saamiseks ja selles osas muudab ringkonnakohus maakohtu otsust. Lisaks on maakohus ebaõigesti poolte väiteid ja tõendeid hinnates arvesse võtnud kogu hageja poolt märgitud elektritööde kulu. Selles osas muudab ringkonnakohus samuti maakohtu otsust. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata.
59.Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt poolte väiteid seoses kostja üüritulu nõudega (I), seejärel kostja üürinõudega (II) ja kasutuseeliste hüvitamise nõudega (III) ning kõige lõpuks hageja tasaarvestusavaldusega seonduvat (IV) ja menetluskuludega seotud vastuväiteid (V), vastates ühtlasi ka poolte apellatsioonkaebuste väidetele. I
60.Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et kostja omab üüritulu nõudeõigust pärandaja EE pärandi avanemise päevast, s.o alates 03.06.2005. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega nii õiguse kohaldamise kui ka faktiliste asjaolude tuvastamise osas ja neid TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda.
61.Maakohus luges õigesti kostja pärimisõiguse eeldusena EE QQ pärandi vastu võtnuks tulenevalt pärandvara valdamisest. QQ surma ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 157 lg 1 järgi kuulub Eestis asuva kinnisasja pärimisele Eesti seadus. QQ surma ajal kehtinud pärimisseaduse (PärS) § 4 sätestas, et pärimiseks peab pärija pärandi vastu võtma ja § 117 lg 1 järgi pärandi vastuvõtmiseks või sellest loobumiseks tuleb PärS §-s 118 sätestatud tähtajal esitada pärandi avanemise koha notarile avaldus, mille notar tõestab. Kui pärand avanes välismaal ja pärimisele kohaldatakse Eesti seadust, esitatakse avaldus notarile, kelle tööpiirkonnas pärandvara asub. PärS § 117 lg 3 kohaselt, kui pärandi vastuvõtmiseks ega sellest loobumiseks ei ole avaldust esitatud, kuid on asutud pärandvara või selle osa valdama, kasutama või käsutama, loetakse isik pärandi vastu võtnuks. Maakohus põhjendas otsuses, et ta pidas EE pärandvara vastu võtnuks põhjusel, et EE asus pärandvara valdama. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks asuda teistsugusele seisukohale ja nõustub maakohtuga. Kolleegiumi hinnangul ei oma tähtsust, et EE testament ei sisalda Eestis asuva vara nimekirja. New South Walesi Sidney Ülemkohtu poolt kinnitatud EE testamendi p 4 e kohaselt pärandab 13 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 EE juhul kui tema abikaasa QQ sureb enne teda, kogu oma ülejäänud vara kostjale ja tema õele (VIII kd tl 142-143, tõlge samas tl 141-142). Vaidlust ei ole selles, et QQ suri 15.08.2001 ja EE suri 03.06.2005. Seega kohaldus EE testamendi punktis 4 e sätestatud korraldus. Kuna sellele eelnevates testamendi punktides ei olnud Eestis asuva vara osas korraldusi tehtud, siis tulenevalt asjaolust, et QQ vara hulka kuulunud Eestis asuva kinnisvara päris EE, pärisid EE surma järel Eestis asuva kinnisvara kostja koos oma õega. Ebaõige on hageja väide, et 06.08.2008 perekondliku kokkuleppe p 15 tõendab asjaolu, et Eestis asuvad kinnisasjad ei moodustanud osa QQ pärandvarast. Ehkki kohtule esitatud tõlge ei ole päris korrektne, nähtub nimetatud inglise keelsest kokkuleppe punktist 15, et juhul kui Eestis asuv kinnisvara ei moodusta QQ pärandvara, kohustuvad pooled tegema toiminguid, mis on vajalikud nimetatud vara omandiõiguse üleminekuks kostjale vastavalt Eesti seadustele (IX kd tl 166-174, tõlge samas tl 175-182). Seega ei ole selles kokkuleppe punktis välistatud Eestis asuvate kinnisasjade kuulumist QQ pärandvara hulka. Samasugust sõnastust on kasutatud kostja, tema õe ja DD vahel 05.06.2012 sõlmitud kokkuleppes (IX kd tl 55-57, tõlge samas tl 59-60). Nii nagu 06.08.2008 kokkuleppe puhul, ei viita ka 05.06.2012 kokkuleppe sõnastus sellele, et Eestis asuv kinnisvara ei kuuluks QQ pärandvara hulka.
62.Kuna hageja kostja üüritulu üleandmise nõudele muid sisulisi vastuväiteid esitanud ei ole, on maakohus selle nõude täies ulatuses põhjendatult rahuldanud. II
63.Kostja vastuhagi kohaselt on kostjal hageja vastu üüritasu nõue 19.05.2000 sõlmitud üürilepingu alusel alates 01.03.2006 kuni üürilepingu lõppemise päevani, s.o 01.06.2015. Maakohus on kolleegiumi hinnangul põhjendatult jätnud selle nõude rahuldamata tulenevalt üürileandja ja üürniku kokkulangemisest 16.02.2006. Maakohus on õigesti nõude rahuldamata jätmist põhjendanud ning ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja neid ei korda.
64.Kostja väitel ei saanud hageja enda omandisse kõiki üürileandja õigusi ja kohustusi, vaid tal oli võimalus lõpetada endale 1⁄2 ulatuses üüri maksmine. Teisele poolele üüritasust on kostja hinnangul kostjal endiselt õigus kuna üürileping kehtis täies ulatuses edasi. Kolleegium kostja sellise seisukohaga ei nõustu. Pooled ei vaidle, et hageja kanti kinnistusraamatusse 1⁄2 mõttelises osas kinnisasjade, asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu, kaasomanikuna 25.04.2006 (müügilepingu alusel, mis sõlmiti 16.02.2006). Kostja kanti 1⁄2 mõttelises osas nimetatud kinnisasjade kaasomanikuna kinnistusraamatusse 29.11.2012. Asjakohane on maakohtu viide VÕS § 186 p-le 3 ja § 206 lõikele 1, mille kohaselt võlasuhe lõpeb võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega ühes isikus. Üürilepingu sätted võlaõigusseaduses mingeid erinorme selles osas ei sätesta ning VÕS § 206 kehtib üldnormina ka üürilepingutele. Samuti ei sõltu VÕS § 206 lg 1 kohaldamine üürilepingu puhul sellest, kas üüritud kinnisasja omandab üürnik ainuomanikuna või kaasomanikuna. Seejuures ei mõjuta kaasomanike omavahelisi suhteid reguleeriv asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 sellise üürilepingu kehtivust. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürileandja ja üürniku kokkulangemisega ei ole üürileandjal seega enam üürniku ees kohustust asja üürile anda ning üürnikul kohustust tasuda üüri. Seejuures ei ole õiguslikult mõeldav, et kaasomanik jääks osaliselt (1/2 üüritasu ulatuses) teise kaasomaniku suhtes üürnikuks edasi. Olukordade, kus üks kaasomanik kasutab ainuisikuliselt kaasomandis olevaid ruume, reguleerimiseks on ette nähtud kaasomanike vaheline kasutuskord (AÕS § 72 lg 1) ja juhul kui on kasutatud suuremat osa kui kaasomaniku mõttelise osa suurus eeldab, on õigustatud ka kasutuseeliste hüvitamise nõue.
65.Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus juhindus oma otsuses ebaõigesti Tallinna Ringkonnakohtu poolt käesolevas asjas tehtud 08.01.2019 otsusest, kuna ringkonnakohus ei 14 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 andnud maakohtule siduvat juhist õigusnormi kohaldamise kohta. TsMS § 658 lg 2 kohaselt on ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud. Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas asjas tehtud 08.01.2019 otsuse punktis 89 esitanud oma seisukoha VÕS § 206 lõigetest 1 ja 2, §-st 271 ja § 291 lõikest 1 tulenevalt ning leidis, et 19.05.2000 üürileping lõppes võlasuhte poolte kokkulangemisega. Sellega andis ringkonnakohus maakohtule selge juhise antud sätete kohaldamiseks, millest tulenevalt maakohus ka väga õigesti sellel alusel kostja nõude lahendas. Vastupidiselt toimides oleks maakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi. III
66.Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis põhjendatult rahuldamata ka kostja kasutuseeliste hüvitamise nõude. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja ei ole kasutanud kinnisasja mõttelisest osast suuremat osa. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi osas, milles maakohus leidis, et hageja ei ole arvestades hoonete üldpinda enda osast suuremat osa kasutanud ja neid põhjendusi ei korda.
67.Kolleegiumi hinnangul ei pidanud maakohus aga sellises olukorras enam hindama, kas kostja nõue hageja vastu on heade kommete vastane. Ringkonnakohus jätab heade kommete vastasust käsitlevad põhjendused maakohtu otsusest välja, mistõttu ei käsitle kolleegium ka kostja apellatsioonkaebuses selle kohta esitatud seisukohti.
68.Kostja hinnangul lähtus maakohus vääralt üksnes pinna suurusest, kuid jättis ebaõigesti arvestamata pinna paiknemise, otstarbe ja väärtuse. Kolleegium kostjaga ei nõustu ja leiab, et maakohus lähtus õigesti sellest, kui suur oli tegelikult kasutatav üldpind ja kui suurt osa sellest kasutas hageja. Kasutuseeliste väljamõistmise eelduseks on omandi või valduse rikkumine (vt Riigikohtu 05.11.2008 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-86-08). Kaasomanike vahelises suhtes reguleerib asja kasutamist AÕS § 71 lg 2, mille järgi kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. See norm on nn nõudenorm, mille alusel saab üks kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist. Riigikohus on leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, nõue kasutuseeliste hüvitamiseks. Kasutuseeliseks on ka see kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat kasulikku pinda (vt Riigikohtu 20.12.2010 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Seega ei saa kaasomandi mõttelisest osast väiksemat pinda kasutava kaasomaniku puhul järeldada, et ta rikuks teise kaasomaniku omandit või valdust. Pinna kasutamisel ei saa lähtuda sellest, milline on nende kasutusväärtus. Sellisele seisukohale ei saa jõuda ka eelpool viidatud Riigikohtu lahendist tulenevalt. Kui see nii oleks, seaks see seni asja kasutanud ja parendanud kaasomaniku teise kaasomaniku ees ebavõrdsesse olukorda, kuna peaks sisuliselt ruumide parendamise eest maksma teisele kaasomanikule, ehkki kasutab väiksemat pinda. Pindade väärtuse küsimus tõusetub aga alles pärast seda kui on tuvastatud kaasomaniku poolt mõttelisest osast suurema pinna kasutamine, kasutuseelise rahalise suuruse kindlakstegemisel, milleks on kohalik keskmine turuhind (üürimisel saadav üür).
69.Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et Haapsalu mnt 11 kinnistul asub tööstushoone (peahoone) üldpinnaga 1759,9 m2, laohoone üldpinnaga 179,2 m2, kiosk üldpinnaga 12,2 m2 ja tööstushoone üldpinnaga 266,1 m2. Kokku on üldpinda seega 2217,4 m2. Maakohus on võtnud kõik üldpinnad arvesse ja on märkinud, et kostja saab kinnisasja kasutamise eest nõuda hüvitist hagejalt juhul, kui hageja kasutab ruume suuremas ulatuses, kui see vastaks tema mõttelisele osale kaasomandis olevast asjast, s.o üle 1108,7 m2. Kostja väitel tulnuks maakohtul 15 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 arvesse võtta peahoone kasulikku pinda (1443,3 m ), mitte üldpinda, kuna selle sisse on arvestatud ka tegelikult kasutamatud pinnad – trepikojad, keldriruumid ja tehnilised ruumid. Kolleegium nõustub kostjaga, et kasutuseeliste hüvitamise nõude puhul ei saa arvesse võtta pinda, mida reaalselt kasutada ei saa, ehk, et arvesse tuleb võtta kasulik pind. Selles osas täpsustab ringkonnakohus maakohtu otsust. Samas ei muutu sellele vaatamata aga maakohtu järeldus kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamata jätmise kohta ebaõigeks. Hageja ei ole peahoone kasuliku pinna suurusele 1443,3 m2 vastuväiteid esitanud. Samas ei nõustu kolleegium kostjaga, et arvesse tulekski võtta üksnes peahoone kasulik pind. Lähtudes peahoone kasulikust pinnast ja muude hoonete (laohoone, tööstushoone ja kiosk) pinnast, moodustab arvesse võetav pind kokku 1900,8 m2, millest pool on 950,4 m2. Kostja väitel kasutas hageja 264,8 m2 suurust pinda kaasomanike kokkuleppeta. Sellele lisandub maakohtu poolt tuvastatud hageja kasutuses olnud 558,9 m2. Seega on hageja kasutuses olnud kokku 823,7 m2, mis ei ületa poolt kasutatavast üldisest hoonete pinnast. Maakohus jättis seejuures õigesti arvesse võtmata kolmandatele isikutele välja üüritud pinna, kokku 489,25 m2, kuna selles osas oli pooltel kokkulepe ruumide sellisel viisil kasutamiseks ehk välja üürimiseks.
70.Õige on kostja arvamus, et see, millist konkreetset osa kaasomandist keegi kaasomanikest kasutab, peaks olema kokku lepitud kaasomanike endi poolt, kuid kolleegium märgib, et olukorras, kus kaasomanike vahelist kokkulepet ei ole, tulebki lähtuda üksnes üldisest kasutatavast pinnast. Õige on seejuures maakohtu järeldus, et kaasomaniku valdus ei muutu AÕS § 34 lg 1 tähenduses ebaseaduslikuks põhjusel, et kaasomanike vahel ei ole kasutuskorda kokku lepitud. IV
71.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja tasaarvestusavaldusega seonduvat. Kostja väitel ei ole tulenevalt sellest, et kaasomand on lõppenud, hagejal õigust käesolevas menetluses enam tasaarvestust teha, kuna õigustatud ja kohustatud isik langesid kokku. Kolleegiumi hinnangul juhtis hageja ringkonnakohtu tähelepanu põhjendatult sellele, et kostja tugineb esmakordselt apellatsioonimenetluses sellekohasele vastuväitele. Kostja ei ole selgitanud, miks ta vastuväite alles apellatsioonkaebuses esitas. Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel kostja väite tähelepanuta. Kolleegium märgib kostja viidatud olukorra selgituseks niipalju, et maakohus ei ole hageja tasaarvestusavaldusega arvestamisel vaatamata menetluse ajal kaasomandi lõppemisele menetlusnorme oluliselt rikkunud. Kaasomandi lõppemine ei muuda olematuks varasemalt kaasomandi kasutamisel ja valdamisel tekkinud kaasomanike vastastikuseid nõudeid ning võimalust neid tsiviilasja menetluses maksma panna.
72.Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt hageja remondikulude nõuet. Pooled ei vaidle selle üle, et fassaadi renoveerimise kulu summas 22 637 eurot (kostja osa sellest on 11 318,5 eurot), katusekulu summas 3217,95 eurot ning sanitaarremondi kulu 223,88 eurot (hageja poolt märgitud muude tööde hulgast) on põhjendatud kulu. Ülejäänud hageja poolt märgitud kulu osas on endiselt vaidlus.
73.Maakohus on kolleegiumi hinnangul põhjendatult pidanud asja säilitamiseks vajalikeks kuludeks katuse remonti kokku summas 9021,02 eurot ning uste ja akende kulu kokku summas 5957,89 eurot. Samuti on maakohus põhjendatult jätnud arvesse võtmata piirdeaia kulu summas 3956,38 eurot, muude tööde kulu summas 8393 eurot ning kõigi tööde tegemisel arvestatud tööraha. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja neid seetõttu ei korda.
74.Ringkonnakohus nõustub kostja vastuväitega, et maakohus on põhjendamatult asja säilitamise kuluna arvestanud viilhalli elektritöid. Kohtule on esitatud AS ELWO 16 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 05.05.2010 arve nr 5003 summas 30 639 Eesti krooni (käibemaksuta), millel on märgitud selgitusena “elektritööd-valgustus Haapsalu mnt 11” (IV kd tl 121). Lisaks on kohtule esitatud 2010. a mai teostatud tööde vastuvõtu akt, mille kohaselt on töövõtja AS ELWO tellijale AS-ile EMG EST üle andnud Haapsalu mnt 11 angaaris teostatud valgustuse tööd summas 30 639 Eesti krooni (VI kd tl 188). Hageja väitel oli Haapsalu mnt 11 hoone pärast tagastamist seisnud tühjana ning hoone elektrisüsteemid olid amortiseerunud, mille taastamiseks kulutas hageja kokku 9187,21 eurot. Nimetatud tööde hulgas on hageja aga ära märkinud ka AS ELWO 05.05.2010 arve summa. Kuna teostatud tööde vastuvõtu akti kohaselt olid elektritööd summas 30 639 Eesti krooni (1957,76 eurot) teostatud angaaris, siis seda kulu ei saa kolleegiumi hinnangul arvesse võtta hageja poolt asja (peahoone) säilitamiseks vajaliku kuluna. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud elektritööde kulu suuruseks 7229,45 eurot.
75.Ringkonnakohus ei nõustu kostja vastuväitega akende ja uste kulu arvesse võtmise osas. Hageja on esitanud tõendid akende ja uste vahetamise kulu suuruse kohta. Maakohus on põhjendatult selle kulu arvesse võtnud ja ringkonnakohus ei pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata. Kolleegium märgib täiendavalt, et asjaolu, et tegemist oli asja säilitamiseks vajaliku kuluga, ei välista ukste ja akende vajalikkust ühtlasi ka hageja majandustegevuseks.
76.Kostja väitel ei ole õige arvestada katusetöö kulusid hageja poolt märgitud ulatuses, kuna torni puhul ei olnud tegemist mitte renoveerimise, vaid selle lammutamisega. Kolleegiumi hinnangul võib ka asja osaline lammutamine tähendada asja säilitamisele suunatud tööd. Kui katusest või katuse osast mingi osa osutub taastamiskõlbmatuks on asja tervikuna säilitamise huvides mõistlikum see osa katusest lammutada. Samuti ei muuda esialgseid taastamiskulutusi asjakohatuks ja asja säilitamiseks mittevajalikuks see, kui hiljem see taastatud osa siiski lammutada otsustatakse.
77.Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu poolt pinnasetöö kuluga täies ulatuses arvestamata jätmisega. Maakohus märkis, et pinnasetööde tegemine ei ole asja säilimise seisukohast vajalik kulu. Sellega kolleegium nõustub. Maakohus märkis täiendavalt, et kuigi maapinna täitmine võib olla kasulik kinnistul tegutsevate üürnike ja hageja majandustegevuse jaoks, ei ole kohtu hinnangul kaevetöödega seotud kulutused siiski sellised, mida saaks üks kaasomanik ilma teise kaasomaniku nõusolekuta ette võtta. Maakohus jättis kolleegiumi hinnangul siinkohal tähelepanuta, et töö kasulikkus üürnike jaoks võib tähendada ühtlasi ka seda, et see kulu on oluline asja üürile andmisel, ehk, et antud kulul võib olla otsene seos üüritasu saamisel. TsÜS § 64 alusel võib vilja väljaandmiseks kohustatud isik nõuda vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ulatuses, mis on vajalik asja korrapäraseks majandamiseks ega ületa vilja väärtust. Hageja on põhjendanud, et töökoda, mille juurde saamiseks kasutati pinnasetöid hõlmanud kinnisasja osa, kasutasid 2 üürnikku – FIE VK ja Elisa AS. Kostja ei ole sellele seisukohale vastuväiteid esitanud. Seega tulnuks maakohtul arvesse võtta asjaolu, et osaliselt olid üüritulu saamiseks pinnasetööd vajalikud. Küll aga mitte täies ulatuses nagu hageja märgib, vaid kolleegiumi hinnangul lähtudes nimetatud üürnike poolt kasutatava pinna proportsioonist üldiselt kasutava pinna suhtes. Peahoone kasulik pind ja muude hoonete üldpind moodustab kokku 1900,8 m2. Kuna FIE Valjo Koha ja Elisa AS kasutasid kokku 84,75 m2 pinda, moodustab see üldisest kasutatavast pinnast 4%. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud pinnasetöö kulust 962,38 eurot arvestada 4%, s.o 38,5 eurot, kuluks, mida hagejal oli vajalik teha üüritasu saamiseks. Lähtudes kaasomanike mõtteliste osade suurusest kuulub kostja poolt sellest hüvitamisele 19,25 eurot. 17 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515
78.Hageja poolt märgitud muude tööde kuluga seoses märgib kolleegium, et maakohus ei arvestanud seda kulu õigesti asja säilitamiseks ega kostja huvides tehtud kulutusena. Lisaks sellele ei saanud maakohus antud kulu arvestada ka üüritulu saamiseks vajaliku kuluna. Hageja seisukohtadest nähtub, et välja üüriti ruumid numbritega 13-20, 25, 85-98 ning töökoja hoone. Samas nähtub hageja seisukohtadest, et üheski nimetatud ruumis sanitaarremonti ei tehtud, mistõttu ei saanud nimetatud kulu olla seotud asja üürile andmisega.
79.Kolleegium ei nõustu hageja vastuväitega, et töörahaga arvestamata jätmine ja samal ajal katusetööde kuluga arvestamine on toonud kaasa vastuolulise lahendi. Katusetööde kulu summas 9021,02 eurot koosneb hageja väitel 706,87 euro ulatuses materjali maksumusest, 6435,9 euro ulatuses Katusetark OÜ-le tasutud summast ja 1878,25 euro ulatuses torni remondi kulust. Hageja poolt esitatud seisukohtade ja tõendite kohaselt moodustas katuse torni remondi kulu erinevate katusematerjalide ja töövahendite rendi eest tasutud kulu. Seega ei sisalda katusetööde kulu endas hageja enda töötajatele makstud töötasu.
80.Hageja ei nõustu kohtu poolt piirdeaia kuluga arvestamata jätmisega peamiselt seetõttu, et maakohus on arvestamata jätnud piirdeaia funktsiooni – vara kaitsmise. Kolleegiumi hinnangul on AÕS § 72 lõikes 4 sätestatud kulutuste all silmas peetud kulutusi, mida tehakse asja osalise või täieliku hävimise ärahoidmiseks. Piirdeaed kaitseb küll kutsumata külaliste eest, kuid otsest seost nende ja asja võimaliku kahjustamise vahel ei saa siiski luua. Piirdeaed ei hoia ära asja hävimist. Lisaks ei ole hageja piirdeaia kulu osas esile toonud, mil viisil aitas see kulu kaasa üüritulu saamisele.
81.Maakohus on põhjendatult jätnud piirdeaia ja pinnasetööde kulu VÕS § 1018 ja § 1042 alusel arvesse võtmata nendes sätetes toodud eelduste täitmata jäämise tõttu. Ehkki õige on hageja märkus, et tal ei olnud pärimismenetluse tõttu võimalik VÕS § 1020 kohast teavitamiskohustust täita, ei muuda see asjaolu järeldust, et täitmata on VÕS § 1018 lg 1 ps 2 sätestatud eeldus – kostja huvides tööde teostamine. Maakohus põhjendas õigesti, et nimetatud kulu oli vajalik hageja enda majandustegevuse jaoks (välja arvatud pinnasetööde osas, milles kolleegium eelnevalt leidis, et osaliselt oli see vajalik ka üüritasu saamiseks). Samuti ei ole pinnasetööde ja piirdeaia tööde puhul võimalik täheldada VÕS § 1042 alusel kostja rikastumist olukorras, kus kostja kinnisasja ei kasutanud, vaid seda kasutas hageja enda majandustegevuse jaoks. Hageja poolt esitatud eksperthinnang kinnisasjade turuväärtuse kohta tõendab kinnisasjade turuväärtust konkreetsel ajahetkel (19.09.2014), kuid sellest ei saa teha järeldust, millises ulatuses on hageja poolt pinnase- ja piirdeaia tööde kulud kinnisasja väärtust tõstnud. Seega ei saa ka eksperthinnangust tulenevalt tuvastada kostja rikastumise ulatust nimetatud tööde tõttu.
82.Maakohus jättis hageja poolt märgitud tööraha õigesti arvestamata. Hageja väitel maksis ta töötajatele igakuist töötasu. Kolleegium järeldab, et hagejal tuli maksta oma töötajatele töötasu vaatamata sellele, mis tööülesandeid nad täitsid – kas nad tegid hageja põhitegevusega seonduvaid töid või mingeid lisatöid. Seoses sellega ei tekkinud hagejal kolleegiumi hinnangul mingit täiendavat kulu töötasu näol. Kohus saab üürituluga seoses arvesse võtta ja sellega tasaarvestada üksnes sellist kulu, mida on otseselt kantud üüritulu saamiseks. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et kostja ei ole tööraha arvestusele vastu vaielnud. Kostja vaidles vastu kogu hageja poolt osundatud tööraha suurusele, sealhulgas ka selle arvestusele.
83.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja haldamiskulusid. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja poolt nõutavad kindlustusmaksed summas 436 eurot, millest pool jääb kostja kanda, on põhjendatud. Ülejäänud halduskulude põhjendatuse üle on poolte vahel endiselt vaidlus. 18 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515
84.Maakohus leidis kolleegiumi hinnangul põhjendatult, et hageja ei saa kostjalt haldustasu nõuda 31.08.2005 YY, EMG EST OÜ ja Aigis-Vara OÜ vahel sõlmitud kokkuleppe alusel, kuna kostja ei olnud selle kokkuleppe pooleks. Maakohus märkis õigesti, et AÕS § 79 lg 2 alusel kehtivad kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Käesoleval juhul ei ole kokkulepet haldustasu maksmise kohta kinnistusraamatusse kantud, mistõttu ei saa hageja 31.08.2005 kokkuleppele tugineda. Seejuures ei ole asjakohane hageja viide selle kohta, et kostja esindaja RR pakkus hagejale haldusteenuse jätkumist. Vastavalt hageja seisukohtadele ja RR poolt saadetud kirjadele, ei leppinud hageja ja kostja kokku, et hageja osutab kostjale hoonete haldamise teenust. Hageja saab haldamiseks tehtud kulutusi kostja üüritasu nõudega tasaarvestada seega üksnes juhul kui need olid vajalikud üüritasu saamiseks (TsÜS § 64).
85.Maakohus leidis kolleegiumi hinnangul põhjendatult, et tasaarvestatavaks kuluks on ajavahemikul 01.03.2006 kuni 01.12.2012 kantud valvekulu summas 3571 eurot (arvestatud 1/3-st kogukulust 10 713 eurot). Kostja vaidleb valvekulule vastu ja leiab, et see oli hageja enda tootmistegevuse jaoks vajalik kulu ning ka üürnikud on valve ise korraldanud. Kolleegium kostja vastuväitega ei nõustu. Hageja tugines sellele, et valvekulu on vajalik ka asja kaitseks (tuleohutuse tagamiseks). Seega on valvekulu (automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldus ja hooldus ning sellega seotud teenustasu) vajalik AÕS § 72 lg 4 kohaselt ka asja säilitamiseks. Kuna hageja pidas selles osas üüritasu saamisega seotud kuluks 1/3, on maakohus põhjendatult arvesse võtnud 3571 eurot, mis tuleb jagada kahega.
86.Maakohus on põhjendatult jätnud halduskulude osas arvesse võtmata hageja side-, büroo, kommunaal- ja töötasu kulu. Neid kulusid ei ole võimalik üheselt hageja peamisest tegevusest (tootmistegevusest) eristada ning need kulud ei ole ka oma olemuselt sellised, mida tehakse üksnes üüritasu saamiseks. Kohtul ei ole võimalik seejuures lähtuda umbmääraselt mingist suhtarvust. Maakohus on õigesti märkinud, et kulude arvestamiseks peab olema konkreetne seos tekkinud kulu ja üüritulu vahel. Lisaks märgib kolleegium kommunaalkulude osas, et üüriobjektide majandamise kulude kandmise kohustus oli pandud üürnikele. Hageja ei ole kostja väitele, et üürnikud pidid lisaks üüri tasumisele kandma ka kõrvalkulud, vastuväiteid esitanud. Seega ei saa kommunaalkulude osas väita, et tegemist oleks hageja poolt kantava täiendava kuluga, mis on tehtud üüritasu saamiseks ja mille pidanuks kostja kaasomanikuna kandma.
87.Eeltoodust tulenevalt on hagejal võimalik kostja üüritulu väljaandmise nõudega (64 952,63 eurot) tasaarvestada remondikulu kokku 22 665,81 eurot (= 1⁄2 ulatuses elektrikulu 7229,45 eurot + 1⁄2 ulatuses avatäidete kulu 5957,89 eurot + 1⁄2 ulatuses katusetööde kulu 9021,02 eurot + 1⁄2 ulatuses fassaaditööd 22 637 eurot + 1⁄2 ulatuses OÜ Karos 30.04.2006 arvel märgitud kulu summas 447,76 eurot + 1⁄2 ulatuses pinnasetöö kulu 38,5 eurot) ja halduskulu kokku 2003,5 eurot (= 1⁄2 ulatuses valvekulu 3571 eurot + 1⁄2 ulatuses kindlustuskulu 436 eurot) ning kostja poolt täiendavalt märgitud tasaarvestamisele kuuluv 360 eurot. Kokku on võimalik hagejal tasaarvestada kostja nõudega seega 25 029,31 eurot, mille tulemusel kuulub hagejalt kostja kasuks välja mõistmisele maakohtu poolt välja mõistetud 39 323,69 euro asemel 39 923,32 eurot. V
88.Kolleegium ei nõustu poolte vastuväidetega maakohtu poolt kindlaks määratud menetluskulude ja nende jaotuse osas. Maakohus on põhjalikult kõiki kulusid käsitlenud ja 19 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 neid diskretsiooni piires hinnanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja neid ei korda.
89.Hageja vastuväite osas seoses kostja lennukuluga, märgib kolleegium, et maakohus kohustas menetlusosalisi kohtuistungil isiklikult osalema. Seetõttu oli vajalik ka kostja kohalolek ning asjaolu, et kostja saabus Austraaliast (oma elukohast), ei muuda seda kulu põhjendamatuks. Lisaks ei muuda seda menetluskulu põhjendamatuks asjaolu, et kostjal on lepinguline esindaja. Kui kohus kohustab menetlusosalist isiklikult kohtuistungil osalema, ei piisa esindaja kohalolekust. Samuti ei ole tulenevalt sellest, et kostja saabus kohtuistungile oma elukohast, alust lennukulu vähendamiseks.
90.Hageja ei nõustu maakohtu poolt arvesse võetud välisriigi õiguse väljaselgitamiseks õigusliku arvamuse saamise kuluga summas 1500 eurot. Tallinna Ringkonnakohus selgitas käesolevas asjas tehtud 08.01.2019 otsuses, et kostja pärimisõiguse tuvastamiseks tuleb selgitada välisriigi, antud juhul Austraalia õigust. Ringkonnakohus märkis, et pooltel on õigus esitada kohtule dokumente välisriigi õiguse sisu kindlakstegemiseks, samuti on kohtul õigus kasutada eksperte. Kolleegium ei nõustu, et menetlusosaline peaks välisriigi õigust välja selgitama tasuta. Maakohus märkis, et IM õigusliku hinnangu näol on tegemist asjakohase ja vajaliku tõendiga. Kolleegiumil puudub põhjus asuda vastupidisele seisukohale. Lisaks märgib kolleegium, et maakohus ei ole arvestanud selle õigusliku arvamuse saamise kogukulu summas 1500 eurot, vaid vähendas seda ja märkis, et põhjendatud kuluks antud tõendi saamiseks on 360 eurot. Seejuures lähtus maakohus dokumendi sisust ja mahust. Maakohus ei ole diskretsioonipiire selle tõendi saamise kulu hindamisel ületanud. Hageja väitel vaidles ta vastu kostja poolt esitatud Välisõigusabi AB arvele (mille alusel tasuti välisriigi õiguse hinnangu eest), paludes selle kohta nõuda kostjalt välja arve tasumist kinnitavad dokumendid, kuid maakohus hageja taotlust ei lahendanud. Kolleegiumi hinnangul ei oma see maakohtu poolne menetluslik minetus asjas tähtsust, olukorras, kus maakohus pidas tõendit asjakohaseks ning hindas selle saamise kulu lähtudes tegelikust ajakulust.
91.Kolleegium ei nõustu kostja vastuväitega, et maakohus oleks pidanud hagihinda vähendama kostja poolt aktsepteeritud summa võrra. Hagihind rahalises nõudes määratakse kindlaks lähtudes nõude summast (TsMS § 124 lg 1). Kostja vastuhagi hind tuleb seetõttu kindlaks määrata selle järgi, millist rahasummat kostja nõuab. TsMS § 134 lg 1 kohaselt hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja vastuhagi hinnaks on 138 535,97 eurot.
92.Samuti ei nõustu kolleegium kostja väitega, et maakohus on menetluskulud valesti jaotanud. Kostja vastuhagi rahuldati osaliselt, arvestades kostja kõigi nõuete ulatust, 28% ulatuses. Maakohus jaotas sellises olukorras TsMS § 163 lg 1 alusel põhjendatult menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega.
93.Maakohus on põhjendatult kostja vastuhagi menetluses arvesse võtnud hageja menetluskuludena kinnisvara hindamise ekspertiisi nr 369930-14 kulu summas 1200 eurot. Ekspertiisi eesmärgiks oli välja selgitada kinnisasjade, asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu, turuväärtus. Olgugi, et antud eksperdi hinnangut oli vaja eelkõige kaasomandi lõpetamise menetluses, ei ole välistatud, et sellele tõendile võib tugineda ka kinnisasjadele tehtud kulutuste tõendamiseks. Hageja ongi eksperthinnangule tuginenud oma tasaarvestatavate nõuete põhjendamisel ja tõendamisel ning märgib, et kinnisasjade väärtus on hageja kulutuste tõttu tõusnud. Seega ei saa väita, et eksperthinnang oleks ka käesolevas vaidluses asjakohatu ning
20 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515 kulu selle saamiseks oleks põhjendamatu. Kuivõrd mingi tõend tõendab väidetud asjaolu, on tõendite hindamise küsimus ja see ei muuda tõendit asjakohatuks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
94.Ehkki ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb tühistatud osas ise uue otsuse, ei tule muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Ringkonnakohus muutis, arvestades kostja vastuhagi nõudeid, maakohtu otsust väga väikeses ulatuses ning selle tulemusel jääb kostja vastuhagi rahuldatud osa ulatuseks endiselt 72%.
95.Kolleegiumi hinnangul tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta 90% ulatuses hageja ja 10% ulatuses kostja kanda. Ringkonnakohtus sai kostja, võrreldes hagejaga, olulisema võidu, elektritööde kulu maha arvestamise osas summas 1957,76 eurot. Seevastu hageja apellatsioonkaebus on edukas üksnes 19,25 euro osas. Lisaks tuleb arvestada menetluskulude jaotuse juures, et kostja on apellatsioonimenetluses osaliselt vastuhagist loobunud, summas 1651,98 eurot. Seega eeltoodud asjaolude kogumis tuleb TsMS § 171 lg 1, § 163 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel ringkonnakohtus kantud menetluskulud jaotada selliselt, et 90% nendest kannab hageja ning 10% kostja.
96.TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Maakohus määras menetluskulud kindlaks, mistõttu määrab ringkonnakohus kindlaks käesolevas apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud.
97.Kostja esitas 16.05.2020 ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, milles palus hüvitada apellatsioonimenetlusega seoses kantud menetluskulud kokku 1660 eurot (kostja ei ole märkinud, et sellele lisanduks käibemaks). Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja lepinguline esindaja osutanud kostjale apellatsioonimenetluses õigusabi 8 tunni ulatuses tunnihinnaga 70 eurot ning kostja on tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu summas 1100 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on põhjendatud ja nende ajakulu on õigusteenuse osutamiseks samuti põhjendatud ja vajalik. Samuti on põhjendatud ja kohtupraktikaga kooskõlas kostja lepingulise esindaja tunnitasumäär. Seega rahuldab ringkonnakohus kostja taotluse apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude hüvitamiseks summas 1660 eurot (käibemaksu ei lisandu).
98.Hageja esitas 19.05.2020 ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, milles palus hüvitada apellatsioonimenetlusega seoses kantud menetluskulud kokku 2500 eurot (ei lisandu käibemaksu). Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepinguline esindaja osutanud hagejale apellatsioonimenetluses õigusabi 12,5 tunni ulatuses tunnihinnaga 120 eurot ning hageja on tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu summas 1000 eurot. Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on põhjendatud ja nende ajakulu on õigusteenuse osutamiseks samuti põhjendatud ja vajalik. Samuti on arvestades käesoleva asja mahukust ja keerukust põhjendatud tunnitasu määraks 120 eurot (käibemaksuta). Samas tunnitasumääras rahuldas hageja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse põhjendatult ka maakohus. Seega rahuldab ringkonnakohus hageja taotluse apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude hüvitamiseks summas 2500 eurot (käibemaksu ei lisandu).
99.Lähtudes apellatsioonkaebuste rahuldamise ulatusest, jääb kostja kanda hageja menetluskuludest 250 eurot (10% 2500-st) ja hageja kanda kostja menetluskuludest 1494 eurot (90% 1660-st). 21 (22)
Tsiviilasi nr 2-13-22515
100.TsMS § 445 lg 1 kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Lähtudes eeltoodust tasaarvestab ringkonnakohus hageja ja kostja vastastikused välja mõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõistab ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja 1244 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
22 (22)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.