Osaühingu EMG EST hagi XX vastu kaasomandi lõpetamiseks. XX vastuhagi osaühingu EMG EST vastu kaasomandi lõpetamiseks, üüri ja viivise, kaasomandi osale vastava tulu ning vilja saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 14.12.2017 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
osaühingu EMG EST apellatsioonkaebus 78 442,10 eurot XX apellatsioonkaebus 32 626,18 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
osaühingu EMG EST apellatsioonkaebus XX apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja: osaühing EMG EST (registrikood 10216557), seaduslik esindaja juhatuse liige ER, lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar Kostja/vastuhagis hageja: XX (sündinud XX.XX.XXXX), lepinguline esindaja Annika Murulaid
Istungi toimumise aeg
05.12.2018
Istungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja ER ja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar ning kostja XX ja lepinguline esindaja Annika Murulaid
RESOLUTSIOON:
1.Pärnu Maakohtu 14.12.2017 otsus tühistada ja tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Osaühingu EMG EST apellatsioonkaebus ja XX apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
1(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515
Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Eelnev menetluse käik
1.Osaühing EMG EST (hageja) esitas 10.05.2013 hagi, milles palus lõpetada Pärnus Haapsalu mnt 9 asuva kinnistu (registriosa nr 1586305, kinnistu 1) ja Haapsalu mnt 11 asuva kinnistu (registriosa nr 1586405, kinnistu 2) kaasomandi selliselt, et kinnistud jäävad hageja ainuomandisse ja hageja hüvitab kostjalt 70 000 eurot.
2.XX (kostja) vaidles hagile vastu.
3.13.09.2013 esitas kostja vastuhagi, milles taotles kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistud jagatakse reaalosadeks ning pooled kantakse uute kinnisasjade omanikena kinnistusraamatusse. 24.11.2014 menetlusdokumendis palus kostja lõpetada kaasomand kinnisasjade suhtes AÕS § 77 lg 2 kohaselt nii, et jätta kinnisasjad kostja omandisse ja kohustada kostjat maksma hagejale välja tema osa rahas. Alternatiivselt taotles kostja viia läbi kaasomanike vaheline enampakkumine. Kostja esitas vastuhagi ka vilja, üüri ja kasutuseelise saamiseks, millele hageja vaidles vastu ja esitas tasaarvestuse oma remondikulude ja vilja saamise kulude nõudega.
4.Maakohus rahuldas 11.06.2015 osaotsusega nii hagi kui ka vastuhagi osaliselt ja lõpetas kaasomandi kinnistutele kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Hageja poolt kinnistute remontimisele ja hooldamisele tehtud kulude hüvitamise ning kostja üüritulu nõuded oli maakohtu hinnangul võimalik lahendada sõltumatult kaasomandi lõpetamisest. Maakohtu osaotsus jõustus 05.01.2016. Kostja vastuhagi
5.Kostja esitas hageja vastu vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista üüri, kinnisasjadelt saadud vilja ja kasutuseelise ning viivise.
6.Maakohus võttis vastuhagi 20.09.2013 menetlusse.
7.Kostja on vastuhagi mitmel korral täiendanud. 10.07.2017 esitas kostja vastuhagi tervikteksti (VI kd, tl 72-86). Kostja palus hagejalt välja mõista 111 068,28 eurot, millest 54 895,68 eurot oli seisuga 13.07.2015 arvestatud tema omandiosale vastav osa üüritulust (vili), 8444,10 eurot hüvitis kaasomandi kasutamiselt saadud kasutuseelise eest, 32 569,62 eurot hageja poolt tasumata jäetud üüritasu (pooltevahelise üürilepingu järgi) ning nõude esitamise päeva seisuga (13.07.2015) sissenõutavaks muutunud viivise 15 158,88 eurot tasumata üürilt. Lisaks kostja nõudis üüritasu põhinõudelt (32 569,62 eurot) viivist alates 13.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni.
2(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515
8.Vastuhagi kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja kostja õiguseellane KK ning II üürileandjatena 19.05.2000 rendilepingu (edaspidi: rendileping, üürileping), millega hagejale anti rendile ruumid pinnaga 558,9 m2 hoones Haapsalu mnt 11 Pärnus. Pärast II surma 2006. aastal võõrandas pärija 1⁄2 mõttelist osa kinnistutest hagejale. Hageja on 1⁄2 kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud 25.04.2006. Hageja ei ole maksnud rendilepingu järgi tasuda tulnud rendimakseid (üüri), kuigi kasutas hooneid tulenevalt lepingust, mis kehtis kuni 01.06.2015. Üür oli 16,5 krooni ehk 1,05 euro ruutmeetri kohta, seega 586,84 eurot kuus. Kuna üürileping jäi pärast hageja poolt 1⁄2 mõttelise osa omandamist kehtima 1⁄2 osas, pidi üürnik tasuma teisele kaasomanikule üüri 293,42 eurot kuus. Nõue oli alates hageja Haapsalu mnt 11 kaasomanikuks saamisest (märtsis 2006) kuni rendilepingu lõppemise päevani (01.06.2015), mis on 111 kuud. Nõude arvestus on järgmine: 558,9 x 1,05 x 111 = 65 139,24 jagatud 2-ga = 32 569,62 eurot.
9.Vastavalt üürilepingule nõudis kostja hagejalt viivist seisuga 13.07.2015 15 158,88 eurot ja alates 13.076.2015 32,28 eurot päevas (0,15%).
10.Osa ruume kasutati hageja poolt nende väljaüürimiseks kolmandatele isikutele. Hageja esitatud andemetest nähtus, et ühes kuus sai hageja üüritulu 1171,91 eurot ja üürile oli antud 489,25 m2. Kostja esialgne nõue oli esitatud arvestusega kuni august 2013. Esialgse vastuhagi esitamise aja seisuga oli kostja kaasomandiosale vastav osa üüritulust seega 84 998,34 x 1⁄2 = 42 004,67 eurot. Kostja suurendas oma nõuet perioodi september 2013 kuni juuni 2015, mis on 22 kuud, kohta ja lisanduv üüritulu oli 1171,91 x 22 = 25 782,02 eurot, millest kostja omandiosale vastava osa suurus oli 25 782,02 x 1⁄2 = 12 891,01 eurot. Tulenevalt eeltoodust oli kostja kaasomandi osale vastava vilja väljaandmise nõue 01.06.2015 seisuga 42 004,67 + 12 891,01 = 54 895,68 eurot. Sellele lisandus perioodil 01.07.2015 – 01.07.2017 eest üüritulu 10 056,95 eurot. Kokku oli nõue 64 952,63 eurot.
11.Osas, mida ei hõlmanud 19.05.2000 rendileping ja mis ei olnud antud kolmandatele isikutele üürile, valdas ja kasutas hooneid hageja. Seisuga 29.11.2012, s.t. hetkest kui kostja on registreeritud kinnistusraamatus kinnisasja kaasomanikuna, toimus hagejapoolne kasutus ilma kostja nõusolekuta järgnevalt: hageja kasutas 01.12.2012 seisuga põhihoone I korrusel 165,4 m2 täiendavat pinda ja II korrusel 163,8 m2, kokku 329,2 m2. Arvestatuna Haapsalu mnt. 11 keskmise üürimääraga 1,71 eurot m2, oli saamata jäänud hüvitise nõue 8444,10 eurot (329,2 x 1,71 x 30 (kuude arv) :2 = 8444,10). Kõikide pindade kasutamise üle otsustas hageja ainuisikuliselt. Pärast üürilepingu lõppemist tuli pindade kasutamise osas uuesti kokku leppida. Hageja seda ei teinud ning hõivas üürilepingute alt vabanenud paremad pinnad ise. Pärast üürilepingu lõppemist kasutas hageja kostjaga kooskõlastamata hõivamise tulemusel tootmishoone reaalosa (Haapsalu mnt 11) pinnaga 683,8 m2. Hageja vastuväited vastuhagile
12.Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu ja esitas 10.07.2017 tasaarvestuse vastuväite.
13.Hageja leidis, et osa kostja nõuetest on aegunud.
14.Hageja selgitas, et tal on kostja vastu järgmised nõuded: kinnisasjade haldamiseks tehtud kulude hüvitamiseks seisuga 01.07.2017 summas 41 777 eurot, remondikulude hüvitamise nõue seisuga 01.07.2017 summas 51 196,65 euro, halduskulude
3(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 hüvitamiseks seisuga 01.07.2017 summas 56 265,50 eurot. Halduskulud sisaldavad nii kulusid vilja saamiseks kui kinnistute haldamiseks. Hageja soovis oma nõuded kostja nõuetega tasa arvestada.
15.31.08.2005 sõlmisid II, hageja ja osaühing Aigis-Vara kokkuleppe, mille kohaselt üüritulu pidi laekuma osaühingule Aigis-Vara, kinnistute hooldamise ja haldamisega pidi aga tegelema hageja, mille eest II kohustus tasuma hagejale 4400 krooni kuus (koos majahoidja tasuga) ja osaühingule Aigis-Vara 3000 krooni kuus. Kokkulepe oli kehtivusega 1 aasta ja kohustuslik ka osaliste õigusjärglastele. Kokkulepe pikenes järgmiseks aastaks, kui ükski lepinguosalistest 1 kuu jooksul enne tähtaja saabumist ei teatanud oma soovist kokkulepet lõpetada.
16.2006. aasta alguses II suri ja tema pärija võõrandas 1⁄2 mõttelist osa kinnistustest 16.02.2006 müügilepinguga hagejale. Müügilepingu p 2 kohaselt olid kinnistud koormatud 9 kehtiva rendilepinguga, rendilepingutest tulenevad õigused ja kohustused ning dokumendid, sh 31.08.2005 kokkulepe, anti hagejale üle.
17.Rendileping hagejaga lõppes 17.02.2006 (järgmisel päeval pärast osa omandamist) ning hageja jätkas tegevust kinnistute haldamisel nende omanikuna. Kostja ei osalenud selles tegevuses ei enne müügilepingu sõlmimist ega pärast seda.
18.Hageja oli seisukohal, et 31.08.2005 kokkulepe oli teenuse osutamise leping, mille pooleks ei olnud kostja, kuna kokkuleppe sõlmimise ajal oli tema isa juba surnud. Samas jätkus kokkuleppe alusel kinnistute haldamine ja korrashoid hageja poolt. Hoones olid üürnikud ja keegi pidi täitma ka üürileandja kohustusi. Hageja haldab kinnistuid tänaseni. Kuna mõlemal kaasomanikul on õigus ühisest asjast saadavale viljale, siis on mõlemal kaasomanikul ka kohustused, mis vilja saamist tagavad.
19.Haldamistoiminguid tuleb arvestada vastavalt EKHHL kirjas toodud loetelule ja väljavõttele hageja raamatupidamisprogrammist, mille kohaselt moodustavad osad haldamiskulud ajavahemikul 01.03.2006–detsember 2012 kokku 21 885,69 eurot, sh: telefon, internet, post – 10 328,85 eurot, valveteenus (vajalik ka kindlustuslepingute sõlmimiseks) – 4032,72 eurot, bürookulud – 7015,46 eurot, prügivedu – 685,88 eurot. Sellele lisandub majahoidja, ehk hageja töötaja palk tunnitasu alusel ja üürileandja kohustuste täitmine (üürilepingute sõlmimine, lõpetamine, ruumide üleandmine, näitude võtmine ja teenuse ostajatele esitamine, teenuse- ja üüriarvete koostamine ja väljastamine, maksude deklareerimine, materjalide ostmine, töövõtu- ja muude lepingute sõlmimine) hageja juhatuse liikme ER poolt. Seega oli õigustatud arvestada haldamiskuluks selle perioodi eest 7700 krooni kuus, mis teeb ajavahemikul märts 2006–detsember 2012, s.o 82 kuu eest, 631 400 krooni ehk 40 354 eurot, millest on kostja kanda 20 177 eurot.
20.Alates jaanuarist 2013 tegi hageja kulutusi vähemalt JJ poolt pakutud ulatuses, s.o 800 eurot kuus, millest oli kostja osa 400 eurot kuus. Ajavahemikul jaanuar 2013 kuni juuni 2017 oli kogu haldamiskuluks 43 200 eurot (54 kuud x 800). Kogu haldamiskulu ajavahemikul märts 2006–juuni 2017 moodustas 83 554 eurot, millest oli kostja osa 41 777 eurot.
21.10.07.2017 esitas hageja tasaarvestuse vastuväite kostja vastuhagi nõude tasaarvestamiseks remonditööde osas seisuga 01.07.2017 summas 51 196,65 eurot. Hageja omandas 1⁄2 mõttelist osa kinnistutest ajal kui teine kaasomanik KK oli juba 5 aastat surnud ja võimaliku pärija kohta andmed ja kontaktid puudusid. Seega
4(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 ajavahemikul märts 2006–detsember 2012 tuli teha vajalikud tööd ilma kaasomaniku nõusolekuta, sest hoone vajas remonti, mida ei saanud edasi lükata.
22.Hageja tegi järgmised tasaarvestatavad kulud remondi- ja ehitustöödeks (AÕS § 72 lg 4): - elektritööd perioodil 2007–2010 summas ilma käibemaksuta 143 748,60 krooni, ehk 9187,21 eurot, millele lisanduvad ka ettevõtte oma tehtud tööd vanade elektrikaablite ja muu eemaldamisel (kajastatud muude tehtud tööde all). - Avatäited (uksed ja aknad) summas 93 221 krooni, ehk 5957,89 eurot, millele lisanduvad hageja tehtud avade ettevalmistustööd ja osadel ustel ka paigaldustööd, mille eest hageja maksis töötajatele palka. - 2006–2008 asus hageja lekkeid eemaldama, renoveeris katuseid, mis olid kaetud ruberoidiga, kasutades selleks ka Cramo Estonia AS renditud vedelgaasipõletit, lisaks ehitas kaks uut varikatust peahoone siseküljel asuva terrassi peale ja pikendas katuseosa peahoone sisekülje ja väiksema töökoja vahel. Kõik kokku vähemalt 29 388,18 krooni, ehk 1878,25 eurot. Lisandub tööraha vähemalt 50% materjalide hinnast, seega kokku 3756,50 eurot. - piirdeaiatööde maksumus kokku oli 3956,38 eurot, koos töörahaga 7012,76 eurot. - Hoone fassaadi renoveerimise vajaduse tingis fassaadi seisund, kus krohv kukkus tänavale ja aknaraamid ei hoidnud sooja. Fassaadi renoveerimine summas 22 637 eurot oli vajalik asja säilitamiseks. Fassaadi ebarahuldavat ja lausa ohtlikku seisundit tõendab Pärnu Linnavalitsuse 06.09.2013 kiri. - muud tööd, s.o sauna põlengujärgsed koristustööd, peahoones tehtud tööd põrandate, seinte, lagede, trepikodade parendustööd, värvimine, tuletõkketsoonide väljaehitus, tulekahju ja valvesignalisatsioonide paigaldamine; peahoone ja töökojahoone kokku ehitamine, põrandad, värvimine, elektritööd ja uksed. Remonditööd jagunesid: märts 2006 – detsember 2012 tehtud tööd 79 756,31 eurot ja 2013 tehtud fassaaditööd 22 637 eurot.
23.Vajalike remonditööde kogumaksumus oli hageja hinnangul vähemalt 102 393,31 eurot.
24.15.09.2017 ja 22.09.2017 esitas hageja vastuväited vastuhagile. Vastuhagi nõue ajavahemikus märts 2006 kuni august 2010, s.o 52 kuu eest summas 30 469,66 eurot oli aegunud.
25.Hageja oli seisukohal, et üüritulu saab tekkida alles pärast selle saamiseks tehtud kulutuste maha arvamist. Haldamis- ja sanitaarremondikulud kokku olid 60 758,28 eurot, millest kostja osa 30 379,14 eurot, mis tuli üüritulust maha arvata.
26.15.09.2017 täpsustas hageja tasaarvestamise vastuväidet. Hageja leidis, et ilma kinnistu haldamise ja hooldamiseta ei oleks võimalik olnud üüritulu saada sellises ulatuses, nagu seda tänu hageja tegevusele saadakse. JJ-ga peetud kirjavahetusest nähtub, et kostja esindaja väljendas oma esindatava seisukohta, seega võis lugeda, et kostja kiidab asjaajamise iseenesest heaks ja seda vähemalt 800 euro ulatuses kuus, millest ühe kaasomaniku osa oli 400 eurot kuus. 15.09.2017 seisuga ei olnud kostja väljendanud kaasomanikule oma tahet (TsÜS § 68 mõttes), et kaasomanik kinnistut enam ei haldaks ega hooldaks. Hageja leidis, et kui eelnev kokkulepe ei kehti kostja suhtes, siis ta haldas ja hooldas kinnistuid käsundita asjaajamise korras.
27.Kostja ei nõustunud, et hageja tehtud tööd olid vajalikud asja säilitamiseks. Rendilepingu lisa nr 4 p 2.1. (sõlmitud 31.12.2001) järgi oli hageja kohustatud 3 aasta jooksul lisa sõlmisest tegema hoone elektrisüsteemi uuendamise tööd. 31.01.2003 sõlmitud rendilepingu lisa nr 6 p-s 1.1. kinnitasid pooled, et rentnik (hageja) on elektrisüsteemi uuendamise tööd teinud. Seega tegi hageja hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikud elektritööd juba enne kinnisasja kaasomanikuks saamist. Võimalik ei ole hinnata tööde vajalikkust, sest ei ole võimalik esitatud tõendeid (kaubatšekke ja arveid) seostada otseselt kuluga. Piirdeaia kulud ei ole kinnisasja säilitamise kulud. Kinnistu jõepoolsele küljele on paigaldatud teisaldatavad (ajutised) aiad ja kuuluvad hagejale.
28.Avatäidete kulu 10 arve järgi summas 5957,89 eurot on enamuses kulu metalluste soetamiseks 2006. ja 2007. aastal. See töö tehti seoses hageja tootmispinna laiendamisega pinnale, mille kohta kaasomanikel kokkulepet polnud. Pinnasetööde maksumus kokku oli 5953 eurot ja uuele betoonalusele kulus sellest 3834,47 eurot. Tegelikult oli „betoonalus“ ehitusloata rajatud viilhalli põrand. Peahoone katuse remont summas 6435,90 eurot oli vajalik hoone säilitamiseks ja 1⁄2 sellest summast on 3217,95 eurot. See on aga ainult üks osa väidetavalt katuse säilitamiseks tehtud kuludest (kokku katusetööde kulu 12 827 eurot). Hageja ei remontinud torni katust, vaid lammutas torni, mis ei olnud ehitise säilitamiseks vajalik.
29.Kostja ei nõustunud hageja seisukohaga, et rendileping lõppes poolte kokkuleppel 17.02.2006. Rendilepingut ühepoolselt lõpetada ei saanud – see tulenes rendilepingu p-st 7.1., mille kohaselt oli selleks vaja poolte kokkulepet. Sellist kaasomanike kokkulepet ei saanud olla, sest KK suri 15.08.2001 ja hageja on 1⁄2 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud alles 25.04.2006. Seega ei olnud hageja kokkuleppe sõlmise ajal kinnistu mõttelise osa omanik.
30.Kostja ei nõustunud hageja esitatud aegumise vastuväitega, mille järgi oli kostja üüritasu nõue aegunud. Rendilepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg oli peatunud TsÜS § 166 lg 1 järgi ajani, kui kostja võttis pärandvara vastu, s.o. 29.11.2012. Nõue peatus KK surmaga 15.08.2001. Nõue oli KK pärandvara. Esimese astme kohtu otsus
31.14.12.2017 otsusega rahuldas maakohus kostja vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 78 442,10 eurot, s.h üüritasu 16 597,80, viivise 22 520,61 eurot ja üüritulu (vili) 39 323,69 eurot. Maakohus jättis 45% hageja menetluskuludest kostja kanda ja 55% kostja menetluskuludest hageja kanda.
32.Poolte vahel puudus vaidlus alljärgnevate tähtsust omavate asjaolude osas: - kinnistud Haapsalu mnt 9 (registriosa 1586405) ja Haapsalu mnt 11 (registriosa 1586305) Pärnus on kuulunud alates 29.11.2012 võrdsetes mõttelistes osades hagejale ja kostjale; - kostja päris enda kaasomandiosa oma isalt KK-lt, kes suri 2001. aastal; - pärast II surma 2006. aastal võõrandas tema poeg 1⁄2 mõttelist osa kinnistutest hagejale. Hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 25.04.2006;
6(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 -
hageja kasutas kinnisasjal asuvat hoonet 19.05.2000 kinnisasjade kaasomanike (KK ja II) ja hageja vahel sõlmitud rendilepingu alusel, milles oli kokku lepitud lepingu lõppemine 01.06.2015.
33.Vastavalt rendilepingule oli hageja kasutuses oleva pinna suurus 558,9 m2. Üüritasu oli 16,5 krooni ehk 1,05 eurot ruutmeetri kohta ja 586,84 eurot kuus. Kostja nõue oli esitatud perioodi kohta alates märtsist 2006 kuni lepingu lõppemise päevani (01.06.2015), kokku 111 kuud, s.o summas 65 139,24 eurot (558,9 x 1,05 x 111). Vaidlust ei olnud selles, et leping oli sõlmitud, kuid hageja leidis, et alates 25.04.2006, kui hageja sai kinnisasja omanikuks, leping lõppes. Kostja nõustus osaliselt hageja vastuväitega, kuid üksnes 1⁄2 osas seoses võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega ühes isikus, mistõttu oli hageja vastu esitatud nõue summas 32 569,62 eurot.
34.Hageja vastuväidete kohaselt lõppes rendisuhe VÕS § 186 p 3 alusel. Samuti leidis hageja, et kohtule esitatud 17.02.2006 rendilepingu lõpetamise kokkuleppe alusel oli võlasuhe lõppenud (VÕS § 186 p 4). 17.02.2006 dokument oli sõlmitud ja allkirjastatud hageja poolt nii üürnikuna kui ka omanikuna. Maakohus nõustus kostjaga, et kinnistusraamatu kande järgi sai hageja kinnisasja omanikuks alates 25.04.2006, kui hageja kanti kaasomanikuna kinnistusraamatusse, mistõttu hageja ei saanud sõlmida kokkuleppeid 2006. aasta veebruaris. Võlasuhe on osaliselt lõppenud, sest hageja sai 50% ulatuses kinnisaja mõttelise osa kaasomanikuks.
35.Tulenevalt TsÜS § 166 lg-st 1 pärandvarasse kuuluva või pärandvara vastu suunatud nõude aegumine peatub ajani, mil pärija võtab pärandvara vastu. Kostja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, millal ta pärandvara vastu võttis. Pärandvara vastuvõtmist ei saa tõendada ainuüksi 29.11.2012 kinnisturaamatu kanne, mil hageja kanti kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse. Maakohus leidis, et kostja üüritasu nõuded, mis olid esitatud 3 aastat enne 13.09.2013, kui kostja esitas kohtusse vastuhagi, olid aegunud. Üüritasu tuli arvestada 13.09.2010 – 01.06.2015 summas 16 597,80 eurot (293,42 eurot kuus).
36.Vastavalt rendilepingu p-le 3.1. pidi hageja maksma rendimakseid eelneva kuu viimaseks kuupäevaks ning rendilepingu p. 3.2 kohaselt pidi hageja rendimaksetega viivitamisel tasuma viivist 0,15% võlgnetavalt summalt päevas. Kostja nõudis hagejalt viivist alates 01.01.2013–01.08.2017 arvestatuna põhivõlalt 23 767,02 eurot, kokku 59 642,45 eurot. Kostja täpsustas 15.09.2017 viiviseid ja lõplikuks viivise nõudeks oli 32 569,62 eurot ning kostja ei nõudnud enam hagejalt viivist kuni põhinõude täitmiseni, vaid kuni 01.08.2017. Seega ei esitanud kostja 15.09.2017 uut viivisenõuet nagu hageja väitis, vaid esitas kohtu korraldusel viivise arvutuse. Kuna üüritasu nõue oli osaliselt aegunud, siis tuli ka viivist vähendada. Viivise arvestamisel oli kostja lähtunud võlgnevusest seisuga 01.01.2013 summas 23 767,02 eurot, mis ei olnud õige, sest nimetatud kuupäevaks oli võlgnevuse suuruseks aegumata osas 8968,78 eurot (13.09.2010–01.01.2013). Seega oli viivise suuruseks perioodil 01.01.2013– 01.08.2017 kokku 22 520,61 eurot (1673 päeva).
37.Vastuhagis esitas kostja hageja vastu kaasomandilt kostja osale vastava vilja väljaandmise nõude, s.o kinnistul asuvate hoonete üürnike – Elion Ettevõtted AS, FIE Valjo Koha, Pärnu Kristlik Vabakogudus, FIE Joel Reinaru ja Elisa Eesti AS – tasutud üür perioodil 2006 kuni 01.06.2015 oli 109 791,36 eurot (1171,91 eurot kuus), millest pool oli 54 895,68 eurot. Kostja nõudis üüritulu väljaandmist ka ajavahemiku
7(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 01.07.2015 kuni 01.07.2017 eest summas 10 056,95 eurot (üüritulu kokku 20 113,90 eurot). Seega oli kostja nõue kokku 64 952,63 eurot. Hageja ei vaielnud vilja väljaandmise nõudele vastu ja nõustus nõude arvestuskäiguga.
38.Tulenevalt AÕS § 71 lg-st 2 kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kostja nõue 64 952,63 euro saamiseks oli põhjendatud. AÕS § 71 lg 2 alusel esitatud nõue ei olnud aegunud, sest tegemist on seadusest tuleneva nõudega, mille aegumistähtaeg on TsÜS § 149 alusel 10 aastat. Vastuhagi esitati 13.09.2013.
39.AÕS § 71 lg 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue (vt RKTKo 3-2-1-149-10, p 13). Välja tuleb selgitada kasutuseelise väärtus, s.o eseme kasutamisest saadavate eeliste väärtus (TsÜS § 62 lg 1). Kasutuseeliste väärtuse saab määrata kinnisasja kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o asja üürimisel saadava üüritasu järgi (vt RKTKo 3-2-1-93-12, p 20).
40.Vaidlust ei olnud selles, et kinnistu Haapsalu mnt 11 oluliseks osaks oleva ärihoone üldpind on 1759,9 m2, millest võis hageja kuni 01.06.2015 üürilepingu alusel kasutada 558,9 m2. Vaidlust ei olnud ka selles, et hageja kasutas lisaks üürilepingu alusel kasutatavatele ruumidele (558,9 m2) ka teisi ruume, mille kasutamiseks puudus kaasomanike kokkulepe. Ruumid nr 56 ja nr 57 ei olnud hageja poolt kasutatavad (25,5 m2), sest need olid hoonet teenindavad ventilatsiooniruumid.
41.Alates 29.11.2012, kui kostja sai kinnisasja kaasomanikuks, on hageja kasutuses olnud kokku 862,6 m2, mis moodustab alla poole Haapsalu mnt 11 hoone pindalast (kokku 1759,9 m2). Põhjendamatu oli kostja väide, et hageja oli valduse ebaseaduslikult hõivanud, sest kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3). Kaasomaniku valdus ei muutu AÕS § 34 lg 1 tähenduses ebaseaduslikuks põhjusel, et kaasomanike vahel ei ole kasutuskord kokku lepitud. Ebaõige on kostja käsitlus, mille järgi tuleks kasutuseelise arvestamiseks võtta aluseks reaalselt kasutatav ehitise reaalosa suurus, arvestamata seejuures kaasomandi proportsioone. Käesoleval juhul oli hageja kasutuses ka täiendavate ruumide lisandumisel praktiliselt pool kõigist kasutatavatest ruumidest. Kasutuseelise hüvitamist saaks teiselt kaasomanikult nõuda, kui viimase kasutuses oleks kinnisasja mõttelisele osale vastavast suurem osa.
42.Hageja esitas 10.07.2017 protsessuaalse tasaarvestamise avalduse, millega soovis tasaarvestada kostja vastuhagis esitatud nõuded hageja nõuetega, mis on seotud kinnisasja säilitamiseks vajalike remonttööde maksumusega ja haldamiskuludega.
44.AÕS § 72 lg 4 alusel on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kostja võttis 25.08.2017 toimunud eelistungil õigeks asjaolu, et hageja on kulutusi teinud.
45.Puudus vaidlus, et hageja tegi kulutusi remondile ja kinnistu haldamisele kokku summas 48 504,15 eurot. Kulutused olid tehtud alates 2006. aastast, mistõttu oli alusetu kostja väide, et kulud olid üürilepingu alusel 2001–2003 toimunud tööde eest.
8(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 Hageja väide, et kuludele peaks lisanduma tööraha, oli tõendamata. 10.07.2017 esitatud lõplikus menetlusdokumendis ja eelistungil väitis hageja, et tööd on tehtud tema palgaliste töötajate poolt põhitöö kõrvalt. Põhjendamatu oli hageja seisukoht, et töötajate palgakulu tuleks arvestada asja säilitamiseks vajalike kuludena, sest sel juhul võetakse arvesse ka need kulud, mis olid seotud hageja enda majandusüksusega. Kostja võttis õigeks, et fassaadi remont summas 22 637 eurot ja peahoone katuse remont summas 6435,90 eurot on olnud vajalikud ja põhjendatud kulud, ülejäänud kulude vajalikkusele asja säilitamiseks vaidles kostja vastu. Kostja nõustus tasaarvestamisega summas 14 536,45 eurot.
46.Pinnasetööde tegemise vajalikkus on jäänud hagejal põhjendamata. Pärnu Linnavalitsuse 29.06.2016 kirja järgi on kinnistule ehitatud viilhall, millele ei ole taotletud nõuetekohast ehitusluba. Viilhalli ehitamise kulutused summas 4887,42 eurot ei olnud asja säilitamiseks vajalikud. Hageja ei saanud nõuda kulutuste hüvitamist, mis on seotud kinnistule ebaseaduslikult ehitatud hoonetega. Kuigi maapinna täitmine võib olla kasulik kinnistul tegutsevate üürnike ja hageja majandustegevuse jaoks, ei olnud kaevetöödega seotud kulutused sellised, mida saaks üks kaasomanik ilma teise kaasomaniku nõusolekuta ette võtta.
47.Piirdeaia ehitamine summas 3981,42 eurot ei olnud vajalik asja säilitamiseks. Tunnistaja PP ütluste põhjal selgus, et kinnistu aiaga piiramine oli ajendatud soovist hoida kõrvalisi isikuid territooriumilt kõrvale. Asja säilitamise huvides tuleb piirata kolmandate isikute võimalusi hoonet kahjustada, sest nende tegevuse tulemusena võivad tekkida tulekahjud või lõhutakse ruumide sisustust, kuid kindlad uksed ja aknad, mille hageja paigaldas, on selleks piisavad.
48.Maakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, mille järgi tulnuks hagejal kulutuste tegemisel üksnes minimaalseid pingutusi teha, nt läbijooksva katuse sulgemine kohast, kust sajuvesi läbi tuleb, mitte aga kogu katuse parandamine. Kostja nõustus peahoone kasutuse remondikuludega summas 6435,90 eurot, kuid ei nõustunud, et hoonel asuv torn vajas parandamist. Maakohtu hinnangul olid torniga seotud kulud vajalikud asja säilitamiseks, sest torni kordategemisest sõltus hoone ruumide heakord. Niiskuskahustuste ärahoidmise kulud on asja säilitamise huvides tehtud ja on põhjendatud suuremas ulatuses, kui ainult konkreetse avause sulgemine.
49.Elektritööd ja avatäidete paigaldamine (uksed, aknad) olid vajalik kulu, sest on asja säilimise huvides põhjendatud. Maakohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et eelviidatud kulude tegemise kohustus tulenes hageja poolt sõlmitud rendilepingust. Tulenevalt rendilepingu p-st 4.1.3. kohustus hageja tegema tema kasutuses olevates ruumides sanitaarremonti sanitaarse seisundi tagamiseks, mille hüvitamist hageja ei saanud nõuda. Tegemist oli ehitustöödega, mis olid kinnisasja säilitamiseks sanitaarremondist olulisemad.
50.Hageja seostas oma kulutusi 8393 eurot jooksvate sanitaarremondi töödega, lisaks ruumide koristamine ja parandamine. Nimetatud kohustused olid üürilepingu järgi hageja kulul tehtavad ja nende hüvitamist ei saa kostjalt nõuda. Lisaks on ruumide korrashoid peamiselt hageja huvides. Seega ei saa järeldada, et tegemist oleks olnud asja säilitamiseks vajalike kuludega või vastaksid need kostja eeldatavale tahtele.
51.AÕS § 75 alusel kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega
9(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 seotud kahju ja kulutusi. Võttes arvesse, et hageja ja kostja on kinnisasja omanikud võrdsetest osades, siis tuleb ka olemasolevaid põhjendatud kulusid jagada võrdsetes osades pooleks. Kuna asja säilitamiseks vajalike kulude suuruseks oli 44 803,12 eurot, siis sellest pool, s.o 23 401,56 eurot, tuli kostjal hagejale hüvitada.
52.Hageja esitas kulutuste hüvitamiseks tasaarvestuse ka alternatiivsel alusel ehk kui kohus jätab hageja tasaarvestuse avalduse rahuldamata AÕS § 72 lg 4 järgi, siis palus hageja nõuet käsitleda VÕS § 1018 või VÕS § 1042 alusel. Maakohtu arvates pinnasetööde ja piirdeaia rajamise kulude hüvitamiseks puudusid VÕS § 1018 lg 1 pdes 1–3 sätestatud eeldused, soodustatud isik (kostja) ei ole asjaajamisele asumist heaks kiitnud, asjaajamisele asumine ei vasta soodustatud tahtele (kostja on kinnitanud, et nende tööde vastu tal huvi puudus, sest ta ei kasuta kinnisasja), samuti ei ole asjaajamisele asumine avalikes huvides oluline. VÕS § 1042 alusel esitatava nõude eelduseks on teise isiku rikastumine. Kõnealused kulud olid seotud hageja poolt kinnistu kasutamisega ettevõtluses, mille vastu ei ole kostjal äratuntavat huvi. Hageja huvides oli piirata kinnistu aiaga, et hoida võõraid isikuid eemale, samuti oli pinnasetööde tegemine vajalik, et hageja saaks asja kasutada. VÕS § 1020 alusel tuleb enne asjaajamisele asumist soodustatud isikule teavitada. Hageja võttis 25.08.2017 eelistungil õigeks, et ta ei ole kostjat teavitanud soovist asjaajamisele asuda.
53.TsÜS § 64 alusel võib vilja väljaandmiseks kohustatud isik nõuda vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ulatuses, mis on vajalik asja korrapäraseks majandamiseks ega ületa vilja väärtust. Hageja palus kuludena arvestada haldamiskulusid, sanitaarremondi kulusid ja pinnasetöid kokku summas 60 758,28 eurot, millest pool oli kostja osa, s.o 30 379,14 eurot. Kulutuste kohta esitas hageja väljavõtted kuude lõikes, millest nähtuvad kulud sideteenustele, kommunaal-, bürookuludele, töötasu töötajatele ja hageja esindajale ER-le. Maakohus leidis, et osaliselt, s.o summas 4454,76 eurot, olid hageja kulud põhjendatud. Kostja võttis õigeks OÜ Karos 30.04.2006 arvel märgitud kulu 447,76 eurot. Põhjendatud kuludeks oli ajavahemikul 01.03.2006– 01.12.2012 valvekulud 3571 eurot (arvestatud 1/3 kogu kulust 10 713 eurot) ja hoone kindlustamise kulud 436 eurot, sest need kulud on olnud vajalikud hoone ja seal asuvate üürnike vara säilimiseks. Pooles ulatuses, s.o summas 2227,38 eurot, tuli kostjal hagejale nimetatud kulud hüvitada.
54.Maakohus ei nõustunud, et kostja poolt hüvitamisele kuuluvad hageja sidekulud (telefoni, internet) 4922 eurot, kommunaalkulud (prügivedu, koristusvahendid, lumekoristus jms) 2009,58 eurot ja bürookaupade kulu 2713 euro. Nende kulude osas ei olnud võimalik näha seost saadava üüriga, sest hageja on ise kinnistul aktiivselt tegutsev ettevõtja, kelle tegevusega on eeltoodud kulud seotud. Interneti ja telefoni kasutamine ning bürootarvete kulu ainuüksi üüritulu saamiseks ei ole hageja poolt näidatud mahus eluliselt usutav, sest üürnikud tegutsesid hagejaga samal territooriumil ja olid oma tegevuses täiesti iseseisvad, mistõttu ei vajanud nad hagejaga pidevat suhtlemist. Hageja eelnimetatud kuludest ei saanud arvestada 1/3 kuludeks, mida kostja peaks hagejale hüvitama, sest selle tulemuseks oleks kostja poolt hageja majandustegevuse toetamine. Eeltoodud põhjendusel ei saanud arvestada ka hageja juhatuse liikme ER ja teiste töötajate palkadega, kuna pole teada, kas need kulud on seotud üüritulu saamisega.
10(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515
55.Kuna kostja vastuhagi oli põhjendatud üüritasu, viiviste ja üüritulu osas, s.o summas 104 071,04 eurot, ja hageja tasaarvestamise avaldus oli põhjendatud summas 25 628,94 eurot, siis tasaarvestamise tulemusena võlgnes hageja kostjale 78 442,10 eurot, mis tuli hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kostja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
56.15.01.2018 esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata ja rahuldas hageja tasaarvestuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada kostja vastuhagi täies ulatuses ja jätta hageja tasaarvestusavaldus rahuldamata.
57.Õige ei ole maakohtu seisukoht, et kostaja ei esitanud tõendeid, millal kostja pärandvara vastu võttis. Pärandaja KK viimaseks elukohaks oli Austraalia. Vastavalt REÕS § 24 kohaldatakse pärimisele pärandaja viimase elukohariigi õigust. Austraalias kehtib nn „vastuvõtu süsteem“. Kui rakendub Austraalia õigus, siis ei saa lugeda pärandit vastuvõetuks pärandi avanemisega.
58.Kuni 29.11.2012 ei olnud kostjal õigust nõuda pärandiga kaasnevate õiguste täitmist, sest ta ei olnud veel omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Üürinõue kuulus KK pärandvara hulka ja oli seoses KK surmaga 15.08.2001 TsÜS § 166 lg 1 alusel peatunud kuni 29.11.2012. Nõude aegumine peatus uuesti hagi esitamisega (TsÜS § 160 lg 1). Seega ei ole nõue aegunud. Maakohus ei tuvastanud aegumistähtaja kulgemise algust, seetõttu ei ole selge, millisel õiguslikul alusel on loetud üks osa nõudest aegunuks. Aegumise rakendamine üürinõudele on REÕS § 24 järgi alusetu. Juhul kui aegumine ei oleks TsÜS § 166 lg 1 alusel peatunud 2012. aastani, tuleb kohaldada TsÜS § 146 lg 4, kuna hageja rikkus lepingut tahtlikult.
59.Kuna üüritasu nõue ei olnud aegunud, kohaldas maakohus ka viivise nõude osas aegumist valesti. Kostja nõudis seisuga 13.07.2015 sissenõutavaks muutunud viivist summas 15 158,88 eurot. Edasiselt nõudis kostja hagejalt üüritasu põhinõudelt (32 569,62 eurot) viivist alates 13.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus arvestas küll sellega, et seisuga 01.01.2013 oli aegumata viivis 8968,78 eurot, kuid jätkas (01.01.2013–01.08.2017) sama summa alusel viivise arvestust edasi kuni 01.08.2017 (1673 päeva x 0,15% x 8968,78 = 22 520,61). Kohtuotsuse tegemise päeva seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis 24 317,60 eurot (1808 päeva x 0,15% x 8968,78). Edasi peab hageja tasuma viivist 8968,78 eurot x 0,15% = 13,45 eurot päevas kuni põhinõude tasumiseni.
60.Kostja leiab, et kasutuseelise nõude osas ei ole kohtuotsus õige ega põhjendatud. Jättes kostja taotluse täielikult rahuldamata, põhjendas maakohus seda asjaoluga, et hoone üldpindalast 1759,9 m2 on hageja kasutuses vähem kui pool, mistõttu hageja kasutuseelist saanud ei ole. Kostja poolt esitatud väited selle kohta, et arvesse ei saa tulla hoone üldpind, on jäänud käsitlemata. Kohtu eksimuseks oli juba see, et ta võrdsustas kaasomandi mõttelise osa suuruse reaalosa suurusega. Riigikohus on kohtuasja nr 3-2-1-121-05 p-s 26 selgitanud, et selline võrdsustamine ei oleks kooskõlas kaasomandi õigusliku olemusega, mis tuleneb TsÜS §-st 56 ja AÕS § 70 lgtest 1 ja 3. Maakohus on ebaõigesti jaganud Haapsalu mnt. 11 üldpinna ruutmeetrid pooleks ja tuletanud sellest ruutmeetrite arvu, mida ühel kaasomanikul oleks õigus ilma kaasomanike kokkuleppeta kasutada. Kasutuseelise arvestamine peaks toimuma
11(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 igal konkreetsel juhul kasutamise tingimusi ja kasutusväärtust arvestades (Riigikohtu otsus kohtuasjas nr 3-2-1-137-05 p 13). Seega aluseks tuleb võtta reaalselt kaasomaniku poolt kasutatav pind. Loogikata ja sisemiselt vastuoluline on maakohtu järeldus, et kui hoone üldpinna 1759,9 m2 korral on pool sellest 879,95 m2 ja kuna hageja kasutas hoones reaalselt 862,6 m2, siis oligi kaasomanikul selle kasutamiseks teise kaasomanikuga kokku leppimata seaduslik õigus – õigus valida, millises hoone osas asuvat pinda soovib kasutada. Tegelikult oli hageja kasutuses 29.11.2012 seisuga 888,1 m2 (558,9 + 329,2 m2 ). Kostja esitas 10.07.2017 kohtule tõendid kasutuseelisena käsitletavate Haapsalu mnt. 11 ruumide suuruse ja faktilise kasutamise kohta, kuid kohus ei ole seda arvestanud.
61.Kostja ei nõustu maakohtuga TsÜS § 63 p-s 1 sätestatud asja säilitamise kulu regulatsiooni tõlgendamise osas. Elektrisüsteemi uuendamise kulud on kulud, mida tuleb käsitleda TsÜS § 63 p 2 kohaselt ja seega ei ole need kulud, mis kuuluvad hüvitamisele AÕS § 72 lg 4 alusel.
62.AÕS § 72 lg-st 4 tuleneb, et üks kaasomanik võib asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ilma teiste kaasomanike nõusolekuta teha üksnes erandina ja nõuda ainult konkreetsete asja säilimise ohu kõrvaldamiseks vajalike tehtud kulude hüvitamist. Tegemist peab olema töödega, mida on vajalik teha olukorras, kus teistelt kaasomanikelt ei ole võimalik nõusolekut küsida. AÕS § 72 lg 4 tuleb sisustada viisil, et üldpõhimõttena valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse alusel. Hageja ei küsinud ega arvestanud teise kaasomaniku huve kulutuste tegemisel.
63.Hageja ei põhjendanud ega tõendanud, et edasilükkamatult oleks olnud vaja asendada elektrisüsteem, avatäited ja renoveerida torn ning nende tööde tegemata jätmise korral võis kaasomandi säilimine ohtu sattuda. Otsusest ei nähtu, miks oli säilitamiseks vajalik kogu elektrisüsteemi uuendamine või kogu fassaadi renoveerimine. Fotodelt on näha fassaadi kahjustusi, millest saab järeldada, et vajalike kulutustena võiks käsitleda varisemisohtlike osade ja tükkide eemaldamist. Hageja ei ole välja toonud konkreetsete tööde loetelu, mille hüvitamist ta nõuab. Täiendavaid kulusid avatäidetele, lisaks neile, millega kostja on juba nõustunud rendilepingus ja fassaadi remonti aktsepteerides, ei saa käsitleda kinnisasja säilitamise kuluna. Kaasomanikud on juba kandnud akende uuendamise kulud rendipinnal rendilepingu lisade nr 4 ja nr 6 alusel. Hoone sisemiste vaheuste vahetamine metallustega oli tingitud Päästeameti nõuetest seoses hageja tootmise laiendamisega 329,2 m2 ulatuses. Kostja ei väitnud, et torn ei vajanud remonti, kuid remont pidanuks seisnema eelkõige tornis paiknevate akende klaasimises. Olukorra muutmiseks oleks piisanud minimaalsetest kuludest ja torni lammutamine kahjustas kostja huve. Torni ehitusloata ümberehitamine ei ole katuse remont, mis kuulub AÕS § 72 lg 4 kohaselt hüvitamisele kaasomaniku poolt. Hageja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
64.Hageja palus 15.01.2018 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja üüritasu 16 597,80 eurot, viivise 22 520,61 eurot ja üüritulu 39 323,69 eurot ja menetluskulude jaotuse osas. Hageja palus teha uue otsuse, millega jätta kostja vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.
12(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515
65.Hageja ei nõustunud maakohtuga, et üürilepingu võlasuhe on osaliselt 50% ulatuses kokku langemisega lõppenud. Lepingu p 7.1. järgi võis poolte kokkuleppel lepingut muuta. 16.02.2006 sõlmitud kinnistu 1⁄2 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepinguga andis II pärija hagejale üle kõik rendilepingud ja nendest tulenevad õigused ja kohustused. Hageja ei ole väitnud, et ta on 17.02.2006 kokkuleppe sõlminud 1⁄2 osa omanikuna, nagu märkis kohus. 17.02.2006 sõlmis hageja kui rentnik rendilepingu lõpetamise kokkuleppe, millele hageja kirjutas alla ka kui rendileandja, kelle valduses ja halduses lepingud olid. Seega rendileping lõppes VÕS § 186 p 4 alusel. Rendilepingu p 8.2 järgi võis rendilepingu lõpetada poolte kokkuleppel või ühe poole algatusel. Hageja tahe rendileping lõpetada tuleneb 17.02.2006 kokkuleppest.
66.Isegi juhul, kui hagejaga sõlmitud rendileping oleks kehtinud kuni 01.06.2015, ei ole kostja õigesti arvestanud rendipinda ning maakohus ei ole seda vastavalt hageja vastuväidetele kontrollinud. Maakohus on jätnud hindamata hageja väited, et tema poolt kasutuses olev pind on aja jooksul muutunud, millele kostja vastu ei vaielnud.
67.Maakohus arvestas ebaõigesti aegumata nõude summaks rendi osas 16 597,80 eurot. Rendilepingust tulenev nõue on kostja poolt esitatud 12.06.2014. Kohus on õigesti arvestanud, et nõude sai esitada 3 aasta eest, mis eelnesid nõude kohtule esitamisele. Nõue on esitatud perioodi märts 2006 kuni juuni 2015 eest, seega nõue on aegunud perioodil märts 2006 kuni 11.06.2011, s.o 63 kuu 11 päeva eest summas 18 593,04 eurot. Aegumata summaks on sel juhul 13 976,58 eurot (32 569,62 – 18 593,04), s.t 2621,22 eurot vähem kui maakohus välja mõistis.
68.Kohus on menetlusse võtnud ja kogu aega menetlenud viivise nõuet summas 15 158,88 eurot kuni 13.07.2015 ja alates 14.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni edasise viivise nõuet 0,15 % päevas põhinõudelt 32 569,62 eurot. Kohtuotsuses on maakohus leidnud, et nõude suurendamist ei toimunud, toimus vaid kohtu korraldusel viivise arvuline suuruse täpsustamine. Hageja maakohtuga ei nõustu. Vastavalt 17.06.2017 kohtumäärusele pidi kostja oma lõplikud nõuded esitama 10.07.2017 ning 10.07.2017 esitatud menetlusdokumendis oli kostja viivise nõue 15 158,88 eurot perioodi eest 12.06.2014–10.07.2017. 15.09.2017 menetlusdokumendis suurendas kostja viivise nõuet üle kahe korra kuni 32 569,62 euroni seisuga 01.08.2017. Maakohus ei ole seda nõuet menetlusse võtnud, kuid on asunud seda menetlema. Kuna 19.05.2000 rendileping lõppes 17.02.2006, puudub alus viivise nõude rahuldamiseks.
69.Hageja vaidles viivise nõudele vastu eelkõige selle ebaselguse tõttu. Kuigi kohus andis kostjale tähtaja selle selgitamiseks, ei ole kostja seda piisavalt teinud ja hageja taotles 22.09.2017 viivisenõude läbivaatamata jätmist. Maakohus ei ole hageja taotlust lahendanud, vaid on viivise nõuet menetlenud ja osaliselt ka rahuldanud. Maakohus vähendas viivist põhinõude vähenemise tõttu, kuid on seda teinud ebaõigesti. Esiteks, arvestades kehtiva nõudega perioodil 12.06.2011-01.01.2013, s.o 18 kuud 18 päeva, on aegumata nõude summaks, millelt tuli arvestada viivist, 5457,61 eurot. Viivise summaks on sel juhul kostja nõutud perioodil 01.01.2013-01.08.2017, s.t 1673 päeva eest, kokku 13 695,87 eurot (5457,61 x 0,15% x 1673).
70.Kui lugeda õigeks põhivõlgnevuse summa, mis on märgitud kohtuotsuses, puudus kohtul õigus välja mõista viivist ulatuses, mis ületab põhivõlgnevust. Maakohtu arvates oli viivise nõue esitatud samas ulatuses nagu põhinõue, mistõttu ei esitanud hageja vastuväiteid juhuks, kui viivise nõue põhinõuet ületaks. Hageja on vaidlustanud
13(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 vaid viivise määra ebamõistlikkust. Kohtuotsus on selles osas üllatuslik, sest kohus mõistis välja viivise, mis ületas põhinõude, välja selgitamata, kas võimalik kahju on suuremas ulatuses kui põhivõlg või mitte. Kostja ei teinud viivise arvestust lähtuvalt TsÜS § 147 lg 3 esimeses lauses sätestatust – kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kostja ei märkinud, mis ajast milline üüritasu nõue on sissenõutavaks muutunud.
71.Üürilepingu p 3.1 kohaselt on üürniku maksekohustuse täitmise eelduseks üürileandja poolt esitatud arve. Kuna üürileandja ei ole üürnikule arveid perioodil märts 2006 kuni detsember 2012 esitanud, siis hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas viivise nõudmine. Üürnikul puudus üürileandja arvelduskonto number, kuhu üüritasu üle kanda. Esimese üüriarve esitas kostja esindaja hagejale 18.08.2013. Esitatud arves on märkusena toodud, et üürniku võlg seisuga 01.08.2013 on 26 114,60 eurot ja viivised 1100,14 eurot, kuid võla tasumist ei ole nõutud. Üürivõla tasumist nõudis kostja 13.09.2013 vastuhagis, viivise tasumist enne hagi esitamist ega esialgses vastuhagis kostja hagejalt ei nõudnud. Hagejal tekkis arusaam, et kostja viivist temalt ei nõua ja kostja vastuolulise käitumine tõttu on viivisenõude esitamine vastuolus hea usu põhimõttega.
72.Hageja ei nõustu maakohtuga, et hageja remondikulude osas tööraha lisandumine materjali maksumusele oli tõendamata. Kohus nõustus hagejaga, et tööd kaasomandi säilitamiseks on tehtud hageja palgaliste töötajate poolt põhitöö kõrvalt ja ei pidanud töid (vähemalt osaliselt) vaidlusaluseks, kuid jättis tööjõukulud vaid hageja kanda. Kohus jättis hageja ilma võimalusest tööraha suurust tõendada, jättes ekspertiisi taotluse rahuldamata. Üldteada on, et remonditöö teostamise kulu koosneb kasutatud materjali maksumusest ja tööjõu kuludest. Kui töid on teostanud hageja töötajad, siis tööjõu kulu on tekkinud ja küsimus on vaid selles, millises ulatuses. Hageja arvates oli see umbes 50% materjali maksumusest, millele kostja ei ole vastuväiteid esitanud.
73.Kohtu järeldus, et asja säilimiseks piisab, kui hoonel on kindlad uksed ja aknad, mis takistavad ruumide sisustuse lõhkumist, ei põhine asjas kogutud tõenditel. Kohtuotsuses ei ole põhjendusi, kuidas kaitsta hoonete uksi ja aknaid. Tähtsust ei oma, et tegemist on moodulaiaga. Piirded kaitsevad kinnistut.
74.Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et pinnasetööd ei ole vajalikud kinnistu säilitamiseks ega kasulikud kostjale kui kaasomanikule. Maakohus ei aktsepteerinud mitte ühtegi hageja kulutust lahtris “Muud vajalikud tööd” kokku 8393 eurot. Kohus ei põhjendanud, miks kõik need tööd, sh omanikele tehtud ettekirjutuste täitmine, olid vajalikud vaid hagejale. Isegi kui asuda seisukohale, et tuletõkke sektsioonid tuli välja ehitada eelkõige hageja kasutuses olevates ruumides, tagasid need abinõud kogu hoone tuleohutuse.
75.Hageja ei nõustu kohtuga, et VÕS § 1018 kohaldamiseks vajalikud eeldused ei ole täidetud. Kostja ei ole enne kohtusse pöördumist kordagi väitnud, et teostatud remonditööd ei vastanud tema tahtele. Kohus pidas piisavaks kostja väidet, et nende tööde vastu tal huvi puudus, sest ta ei ole kinnisasja kasutaja. Kohus ei andnud otsuses hinnangut hageja väidetele, et need tööd olid tehtud üüri saamise huvides.
76.VÕS § 1020 lg 1 kohaselt enne asjaajamisele asumist peab käsundita asjaajaja soodustatule asjaajamisele asumise kavatsusest teatama ja ootama ära soodustatu edasise otsuse asjaajamise kohta, välja arvatud juhul, kui eelnev teatamine ei ole võimalik soodustatu huve kahjustamata /.../ või kui seda ei saa käsundita asjaajajalt
14(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 mõistlikult oodata. Hageja ei saanud kostjat vajalikest töödest ja asjaajamistest teavitada, sest hageja ei teadnud KK pärijaid. Kui kohus leidis, et hageja on nimetatud kohustust rikkunud, siis ülaltoodud asjaoludest tulenevalt oli rikkumine vabandatav VÕS § 103 lg 2 alusel.
77.Ebaõige on kohtu järeldus, et pinnasetööd ja piirdeaia ehitamise kulud tegi hageja ainult enda huvides. Kohtu järeldus, et kostja pole selle võrra rikastunud, ei põhine tõenditel. Hageja tugines eksperthinnangule, tunnistajate ütlustele ja üürilepingutele, kuid kohus on jätnud need tõendeid hindamata.
78.Kohus on lugenud põhjendatuks kindlustuskulud 436 eurot 2016. aasta eest, valvekulud 3571 eurot (1/3 osa kogu valvekulust) ja Karos OÜ 30.04.2006 arve alusel tehtud kulud 447,76 eurot, kokku 4454,76 eurot, millest poole, s.o 2227,38 eurot, jättis kostja kanda. Ebaõige on maakohtu järeldus, et ülejäänud kulude osas (sidekulud, kommunaalkulud, bürookaubad) ei ole võimalik näha seost saadava üüriga. Hageja esitas kohtule mitmeid varasemaid haldusega seotud kokkuleppeid ja tõendid, kuidas kinnistut hallati, nii enne hageja kaasomanikuks saamist kui ka peale seda. Kostja pidas pärast IIi surma kinnistu haldamist hageja poolt vajalikuks. Haldamise tasu suurus alates 2013. aastast on kostja esindaja poolt tehtud ettepanekus ära märgitud. Kui kohus kuutasuga ei nõustunud, siis tuli käsitleda tegelikult tehtud kulutusi vastavalt hageja 10.07.2017 ja 15.09.2017 menetlusdokumentides toodud loetletule. Hageja ei nõustu kohtu käsitlusega valvekulude ja sidekulude osas. Maakohus ei põhjendanud oma seisukohta, miks ta arvestas kostja valvekuluks poole 1/3-st valvekulust, õige oleks jätta kostja kanda 3571 eurot. Meelevaldne on maakohtu järeldus, et sidekulusid ja bürookulusid ei olnud üüritulu saamiseks vaja teha. Üürilepingutest nähtub, et prügivedu ja selle eest tasumine ei olnud üürnike kohustuseks. Kulutused olid tehtud ka selleks, et väljastada üürnikele teateid, arveid, suhelda teenuse osutajatega, saada nende arveid kätte, korraldada remonditöid, suhelda jooksvalt töövõtjatega ja korraldada kommunaalteenuseid. Telefonisidega on seotud ka valve- ja automatiseeritud tulekahju signalisatsioonisüsteem, sest teateid edastatakse häirekeskusesse telefoni teel. Kohtu järeldus, et kulud on pigem hageja tegevusest tekitatud, on paljasõnaline. Kohus ei nõustunud kulude mahuga (1/3), kuid ei ole esile toonud ühtegi mõistliku põhjendust, miks kõik kulud, mis on seotud ka teiste üürnikega, peab kandma üksnes hageja.
79.Kostja vaidles kulude vajalikkuse üle, kuid ei ole vaielnud kulude jaotuse proportsioonile. Hageja selgitas, et proportsioon oli leitud järgmiselt: 1/3 – hageja enda põhitegevuse jaoks, 1/3 – hageja kui kaasomaniku ja 1/3 – kostja kui kaasomaniku kaasomandi haldamisele. Hageja äritegevus ei nõua kulutusi klientuuri otsimiseks, kuna tooted tehakse konkreetsetele tellijatele Rootsis. Küll vajab hageja korraliku hoonet, kus oma ettevõtlusega tegeleda, samas peab ta veel kogu seda hoonet ja õueala haldama, sest osa ruumidest on välja üüritud. Seega ei ole õige kohtu järeldus, et 1/3 kulude kandmisega toetaks kostja hageja majandustegevust. Vastused apellatsioonkaebustele
80.Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda.
81.Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikutes olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada seoses menetlusõiguse normide olulise rikkumisega ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega ja saata tsiviilasi uueks menetlemiseks maakohtule (TsMS § 657 lg 1 p 3). Kolleegium märgib, et maakohtu otsuses on ebaõige kostja nimi. Vastavalt isikutuunistusele on kostja nimi XX.
82.Ringkonnakohus käsitleb esmalt kostja nõudeõigusega seonduvaid asjaolusid. Kostja isale KK-e kuulus 1⁄2 mõttelist osa kinnistutest. Vaidlust ei ole, et KK suri 15.08.2001 Austraalias. 13.11.2012 annaku üleandmise ja asjaõiguslepingu (edaspidi: annaku üleandmise leping) p-de 1.2. ja 1.3. järgi oli KK testamendijärgne pärija tema abikaasa RR, kes suri 03.06.2005 Austraalias. Annaku üleandmise lepingu p 1.4. järgi on New South Wales ́i ülemkohus andnud KK testamendi administreerimisloa TT ́le (VIII kd, tl 43). Annaku üleandmise lepingu p-de 2.1., 2.2. ja 3.1.1. järgi on RR pärijad sõlminud kokkuleppe, mille järgi kohustub administraator andma kostjale (annakusaajale) üle 1⁄2 mõttelist osa kinnisasjadest Pärnu linnas Haapsalu mnt 9 ja 11. Kostja on kantud kinnistusraamatusse annakuna saadud kinnisasjade 1⁄2 mõttelise osa omanikuna 29.11.2012. Muid dokumente KK vara pärimise kohta kohtule esitatud ei ole.
83.Kostja esitatud nõuded hageja vastu on tekkinud osaliselt enne annaku vastuvõtmist ja kostja kandmist kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse ning osaliselt pärast seda. Kostja väitis, et ta on koos oma õega RR pärija. Maakohus ei ole KK ja RR järelt pärimisega seonduvaid asjaolusid tuvastanud. Olulised on eeltoodud asjaolud ennekõike kostja nõudeõiguse tuvastamiseks seoses enne kostja kinnistusraamatusse kandmist sissenõutavaks muutunud nõuete lahendamisega.
84.Kuna KK suri 15.08.2001 Austraalias, siis tol ajal kehtinud TsÜS § 157 lg 1 järgi Eestis asuva kinnisasja pärimisele kohaldati Eesti seadust. KK surma ajal kehtinud pärimisseaduse § 4 sätestas, et pärimiseks peab pärija pärandi vastu võtma ja § 117 lg 1 järgi pärandi vastuvõtmiseks või sellest loobumiseks tuleb sama seaduse §-s 118 sätestatud tähtajal esitada pärandi avanemise koha notarile avaldus, mille notar tõestab. Kui pärand avanes välismaal ja pärimisele kohaldatakse Eesti seadust, esitatakse avaldus notarile, kelle tööpiirkonnas pärandvara asub. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et KK pärija oleks pöördunud Eesti notari poole Eestis asuva pärandi vastuvõtmiseks. RR suri 03.06.2005 Austraalias. RR surma ajal kehtinud REÕS § 24 järgi pärimisele kohaldatakse pärandaja viimase elukohariigi õigust. Seega RR pärimisele kohaldub Austraalia õigus.
85.Maakohus ei ole teinud kostjale ettepanekut tuua esile asjaolud ja esitada tõendid, millest nähtuks, kas Austraalia õiguse järgi on RR vastu võtnud KK pärandvara ja kas kostja on RR pärija või on ta omandanud kinnistud Pärnus 13.11.2012 annaku üleandmise lepinguga. Kuna RR järelt pärimisele tuleb kohaldada Austraalia õigust, mille sisu ei ole kohtule teada, siis ei ole võimalik ka tuvastada, kas kostjal on võimalik esitada hageja vastu nõudeid perioodi eest, mis eelnes tema omanikuna kinnistusraamatusse kandmisele.
86.REÕS § 2 lg 1 sätestab, et kui seaduse, välislepingu või tehingu kohaselt kuulub kohaldamisele välisriigi õigus, kohaldab kohus seda sellest sõltumata, kas selle
16(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 kohaldamist taotletakse või mitte ja lg 2 järgi välisriigi õiguse kohaldamisel lähtutakse kohaldatava õiguse tõlgendusest ja kohaldamise praktikast vastavas riigis. REÕS § 4 lg-te 1 ja 2 kohaselt kohaldatava välisriigi õiguse sisu tehakse kindlaks asja menetleva kohtu poolt. Menetleval kohtul on õigus nõuda selleks poolte kaasabi. Pooltel on õigus esitada kohtule dokumente välisriigi õiguse sisu kindlakstegemiseks ning REÕS § 4 lg 3 järgi on kohtul õigus pöörduda abi saamiseks Eesti Vabariigi Justiitsministeeriumi või Välisministeeriumi poole, samuti kasutada eksperte. Maakohus ei ole tegelenud Austraalia pärimisõiguse väljaselgitamisega. Ringkonnakohtus selgitasid pooled, et nad ei ole teadlikud vastavast normistikust. Ringkonnakohtul ei ole võimalik tuvastada, kas kostjale on üle läinud nõuded hageja vastu perioodi eest enne kostja kandmist kinnistute 1⁄2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse, ilma et oleks selgeks tehtud Austraalia pärimisõigus. Eeltoodu on kolleegiumi arvates oluline menetlusõiguse normide rikkumine, mida ei ole ringkonnakohtul võimalik kõrvaldada ja mis tingib maakohtu otsuse tühistamise ja tsiviilasja saatmise uueks menetlemiseks maakohtule.
87.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus kostja üüri nõuet. Pooled ei vaielnud, et 19.05.2000 sõlmiti rendileping, millega kinnistu Haapsalu mnt 11 Pärnus omanikud KK ja II andsid hagejale üürile osa kinnistul asuva hoone ruumidest ja 16.02.2006 II pärija võõrandas 1⁄2 mõttelist osa kinnisasjadest Haapsalu mnt 9 ja 11 Pärnus hagejale. Kostja nõudis hagejalt üüritulu 32 569,62 eurot hüvitamist perioodi eest alates märts 2006 kuni 01.06.2015 ja üürilepingust tulenevalt viivist. Maakohus rahuldas üüri nõude osaliselt perioodi eest 13.09.2010-01.06.2015 summas 16 597,80 eurot. Ülejäänud osas leidis maakohus, et nõue on aegunud. Samuti rahuldas maakohus osaliselt viivise nõude. Kuigi rendileping sõlmiti enne VÕS-i kehtima hakkamist, tuleb võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi kohaldada pärast 01.07.2002 sellest lepingust tulenevate nõuete lahendamisel VÕS-i ja TsÜS-i sätteid. Kolleegium märgib, et üürinõude aegumise osas on maakohus kohaldanud ebaõigesti TsÜS § 146 lg 1. Kuna tegemist oli perioodiliste üürimaksetega, siis iga üürimakse aegumistähtaeg algas TsÜS § 154 lg 1 järgi selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutus sissenõutavaks.
88.Pooled vaidlesid selle üle, kas pärast hageja poolt kinnistutest 1⁄2 mõttelise osa omandamist üürileping kehtis pooles ulatuses edasi või mitte. Maakohus leidis, et üürileping jäi kehtima pooles ulatuses ja hageja pidi kostjale tasuma vastavalt pool üürist. Kolleegium eeltoodud käsitlusega ei nõustu.
89.VÕS § 206 lg 1 järgi võlasuhe lõpeb võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega ühes isikus. VÕS § 206 lg 2 sätestab, et kui kokkulangemine on osaline, lõpeb võlasuhe kokkulangevas osas. Kolleegiumi arvates ei saa üürileping lõppeda pooles osas, nagu tuvastas maakohus. Eeltoodu tuleneb eelkõige üürilepingu eseme eripärast. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 19.05.2000 üürilepingu p 2.1. järgi anti hagejale üürile Haapsalu mnt 11 teisel korrusel asuvad ruumid vastavalt lisale 1 (VI kd, tl 87). Üürilepingu pooled muutsid korduvalt lepingu tingimusi, mh üürile antud ruume ja pinna suurust ning üüri määra (IV kd, tl 91-97). Seega 19.05.2000 lepinguga ei antud hagejale üürile mitte teatud
17(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 hulk ruutmeetreid hoonest Haapsalu mnt 11, vaid üürile olid antud konkreetsed ruumid. Üürilepingu üheks oluliseks tingimuseks on kokkulepe üürilepingu eseme osas ehk vaidlusaluse lepingu puhul, millised ruumid olid antud üürile. Juhul, kui üürnik omandas 1⁄2 mõttelist osa kinnisasjast, kus üürile antud ruumid paiknesid, siis ilma poolte vastava kokkuleppeta ei olnud võimalik määratleda, milline oli üürilepingu ese pärast poolte osalist kokkulangemist. Kuigi VÕS § 291 lg 1 järgi üürileandja poolt kinnisasja võõrandamisel pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, ei saa sellest järeldada, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused pooles ulatuses saaks üürile antud asjast 1⁄2 mõttelise osa omandamisel üürniku poolt lõppeda ja leping jääda kehtima pooles ulatuses. Kuna pooled kokku ei ole leppinud, milline on muutunud üürilepingu ese, siis kolleegiumi arvates on üürileping pärast hageja poolt 1⁄2 mõttelise osa omandamist 16.02.2006 lõppenud.
90.Eeltoodu ei tähenda aga seda, et kostjal ei võiks olla õigust nõuda hagejalt kinnisasja kasutamise eest hüvitust juhul, kui hageja kasutab ruume suuremas ulatuses, kui see vastaks tema mõttelisele osale kaasomandis olevast asjast. Tegemist võib olla kasutuseelise hüvitamise nõudega. Maakohus on kasutuseelise hüvitamise nõuet käsitlenud vaidlustatud otsuses ainult hageja poolt kasutatava pinna osas, mis ei olnud hõlmatud üürilepinguga ja mida hageja väidetavalt ilma kaasomanike kokkuleppeta kasutas.
91.AÕS § 71 lg 2 järgi kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. TsÜS § 62 lg 1 järgi esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Eeltoodust tulenevalt on kostjal õigus nõuda nii kasutuseelist kui ka vilja. Kasutuseeliseks on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest. Juhul, kui hageja kasutab kinnisasja suuremas määras, kui see vastaks tema mõttelisele osale, siis saab hageja kasutuseelise ja kostjal on tema vastu kasutuseelise hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel. Kasutuseelise suuruse väljaselgitamisel tuleb lähtuda TsÜS §-st 65, mille kohaselt eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Ruumide kasutuseelise määramisel tuleb lähtuda nende kasutamisest saadavast üüritasust. Õige on kostja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole hinnanud, et ruumide üüritasud võivad olla erinevad. Kostja on sellekohased asjaolud maakohtu ette toonud. Lisaks eeltoodule märgib kolleegium, et vaidlusalustusel kinnistutel paiknes mitu hoonet, kuid maakohtu otsusest ei nähtu, et arvestatud oleks kõikide hoonete osas kaasomanike kasutust. Vastuväitena vastuhagile on hageja mh väitnud, et kostja nõue kasutuseelise saamiseks on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja nõuab kasutuseelist olukorras, kus ta seda hagejalt varem ei ole nõudnud ja kostja tegevusest võis järeldada, et ta kasutuseelist ei nõua, kuna kostja oli teadlik, et hageja kasutas ruume ja samas tegi kulutusi ehitise hooldamiseks ja remondiks, ilma, et ta oleks kulude hüvitamise nõudeid kostja vastu esitanud. Kostja ei ole kunagi eelnevalt avaldanud, et ta sooviks hageja kasutuses olevaid ruume ise kasutada. Maakohus hageja sellekohaseid väiteid hinnanud ei ole.
92.AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja
18(19)
Tsiviilasi nr: 2-13-22515 kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Hageja esitas kostja nõudele tasaarvestuse vastuväite kinnistute alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulude hüvitamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tasaarvestuse vastuväide lahendada, arvestades seda, millisest ajahetkest alates oli kostja kinnisasjade kaasomanik või millisest hetkest on tal õigus vastav nõue esitada.
93.Nõude vilja saamiseks esitas kostja perioodi eest märts 2006 kuni 01.07.2017. Pooled ei vaielnud selle üle, et osa hoonest Haapsalu mnt 11 oli antud üürile kolmandatele isikutele. Ka nimetatud nõude puhul tuleb tuvastada, millisest ajast alates oli kostjal õigus nõuda hagejalt vilja väljaandmist, s.t kas kostjal oli hageja vastu nõue ka perioodi eest enne 29.11.2012. Eelviidatust tulenevalt tuleb lahendada ka hageja poolt üüri saamiseks tehtud kulude hüvitamiseks esitatud tasaarvestuse nõue.
94.Menetluskulud tuleb jaotada TsMS § 173 lg 3 järgi maakohtul tulenevalt tsiviilasjas tehtavast lahendist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur
/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.