AS-i BLM Eesti avaldus kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 24. novembri 2017 määrus
Kaebuse liik
AS-i BLM Eesti määruskaebus
Menetlusosalised
Määruskaebuse esitaja: AS BLM Eesti (avaldaja), rk 11347592; esindaja vandeadvokaat Margus Sorga Puudutatud isikud: 1)
OÜ
Karu
Kinnisvara,
rk
10843060;
esindajad
vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets ja advokaat Hendrik Mühls; 2)
Silmand
Auto
OÜ,
rk
10607192;
esindajad
vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmets ja advokaat Hendrik Mühls; 3) Tere AS, rk 11411278; esindaja advokaat Reet Saks 4) Põlva vald (vallavalitsuse kaudu), rk 75038581; esindaja Eliko Saks
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 24. novembri 2017 määruse resolutsiooni punkt 6, muuta punkte 7 ja 8 ning lisada määruse resolutsiooni punktis 2 viidatud kaart käesoleva määruse digitaalselt allkirjastatud failile. Muus osas jätta määrus muutmata.
2.1.Rahuldada AS BLM Eesti avaldus juurdepääsu määramiseks üle võõra kinnisasja avalikult kasutatavale teele osaliselt.
2.2.Määrata tähtajatu juurdepääs Põlva linnas, Vabriku tn. 23 asuvale kinnisasjale (registriosa nr 1909438), avalikult kasutatavalt teelt- Põlva linna Jaama tänavalt üle Põlva linnas, Jaama tn 20 (registriosa nr 368538), Vabriku tn 13 (registriosa nr 1935938) ja Vabriku tn 21 (registriosa nr 2338538) asuvate kinnisasjade vastavalt käesolevale kohtumäärusele lisatud plaanidele.
2.3.Määrata, et juurdepääsu, pikkusega 714 m ja laiusega 3,5 m (pindalaga 2499 m2) Jaama tn 20 asuval kinnisasjal, võib kasutada juurdepääsuna Vabriku tn 23 kinnisasjale liiklemiseks jalgsi ja sõidukitega ajavahemikul kella 7.00-st kuni 19.00ni. 24.Määrata, et juurdepääsuala (manööverdamisala) Vabriku tn 13 kinnisasjal, pindalaga 390 m2 ning Vabriku tn 21 kinnisasjal pindalaga 100 m2 võib kasutada liiklemiseks jalgsi ja sõidukitega ajavahemikul kella 7.00-st kuni 19.00-ni.
2.5.Määrata, et Jaama tn 20 (registriosa nr 368538), Vabriku tn 13 (registriosa nr 1935938) ja Vabriku tn 21 (registriosa nr 2338538) asuvate kinnisasjade igakordsed omanikud on kohustatud hoidma nende kinnistutel paikneva juurdepääsuala sõidukitega liiklemiseks vajalikus seisundis.
2.6.Määrata tasu juurdepääsu võimaldamise eest alates 25.11.2017.a 300 eurot aastas Jaama tn 20 (registriosa nr 368538) kinnisasja igakordse omaniku kasuks, 70 eurot aastas Vabriku tn 13 (registriosa nr 1935938) kinnisasja igakordse omaniku kasuks ja 50 eurot aastas Vabriku tn 21 (registriosa nr 2338538) kinnisasja igakordse omaniku kasuks.
2.7.Mõista Vabriku tn 23 (registriosa nr 1909438) igakordselt omanikult välja juurdepääsutasu Jaama tn 20 (registriosa nr 368538) igakordsele omanikule 300 eurot aastas, Vabriku tn 13 (registriosa nr 1935938) igakordsele omanikule 70 eurot aastas, ja Vabriku tn.21 (registriosa nr 2338538) igakordsele omanikule 50 eurot aastas.
Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest sama aasta
31.detsembriks.
2.8.Kohtumääruse jõustumisel kanda kinnistusraamatusse märked alljärgnevalt: 1) Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuva kinnistu Jaama tn 20, registriosa nr 368538, kolmandasse jakku märge, et nimetatud kinnistu on koormatud tähtajatu tasulise juurdepääsuõigusega Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuva kinnistu Vabriku tn 23 registriosa nr 1909438 kasuks; 2) Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuva kinnistu Vabriku 13, registriosa nr 1935938, kolmandasse jakku märge, et nimetatud kinnistu on koormatud tähtajatu tasulise juurdepääsuõigusega Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuva kinnistu Vabriku tn 23 registriosa nr 1909438 kasuks. 3) Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuva kinnistu Vabriku tn 21, registriosa nr 2338538, kolmandasse jakku märge, et nimetatud kinnistu on koormatud tähtajatu tasulise juurdepääsuõigusega Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuva kinnistu Vabriku tn 23 registriosa nr 1909438 kasuks.
2.9.Jätta avaldaja taotlus isikliku kasutusõiguse määramiseks tehnorajatise talumiseks Vabriku tn 21 (registriosa nr 2338538) kinnisasjal AS BLM Eesti kasuks läbi vaatamata.
2.12.Mõista välja AS-lt BLM Eesti puudutatud isikute kasuks menetluskulud alljärgnevalt:
(viis tuhat üheksasada üheksakümmend neli) eurot OÜ Karu Kinnisvara kasuks;
(viis tuhat üheksasada üheksakümmend neli) eurot Silmand Auto OÜ kasuks;
12.12.3.3105 (kolm tuhat ükssada viis) eurot 20 senti Tere AS kasuks.
2.13.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.AS BLM Eesti (edaspidi avaldaja) esitas 17. oktoobril 2014 avalduse avalikult teelt juurdepääsu määramiseks avaldaja kinnisasjale (Vabriku 23, Põlva – reg osa 1909438). Avaldaja palus juurdepääsu määrata: a) üle Vabriku 11 (reg osa 1755938), Vabriku 13 (reg osa 1935938), Vabriku 21 (reg osa 2338538) kinnisasjade tähtajatuna, tasuta ja ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõidukitega vastavalt 31. oktoobri 2017 menetlusdokumendi lisas 1 olevale plaanile; või alternatiivselt b) üle Jaama 20 (reg osa 368538), Vabriku 13 (reg osa 1935938) ja Vabriku 21 (reg osa 2338538) kinnisasjade tähtajatuna, tasuta ja ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõidukitega vastavalt 31. oktoobri 2017 menetlusdokumendi lisas 1 olevale plaanile. Avaldaja palus täiendavalt: a) määrata isiklik kasutusõigus tehnorajatise talumiseks Vabriku 21 (2338538) asuval kinnisasjal avaldaja kasuks vastavalt 31. oktoobri 2017 menetlusdokumendi lisa 1 ja 2 plaanidele. See on vajalik külmkompressori teenindamiseks, hooldamiseks ja remondiks. Puudutatud kinnisasjade omanikud: a) Vabriku 11, Põlva – reg osa 1755938, omanik Silmand Auto OÜ (edaspidi Silmand); b) Vabriku 13, Põlva – reg osa 1935938, omanik OÜ Karu Kinnisvara (edaspidi Karu Kinnisvara); c) Vabriku 21, Põlva – reg osa 2338538, omanik Karu Kinnisvara; d) Jaama 20, Põlva – reg osa 368538; omanik Tere AS (edaspidi Tere). Avalduse põhjenduste kohaselt on täidetud on AÕS § 156 eeldused. Avaldaja kinnisasjale on olemas küll juurdepääs Jaama tänava kaudu, kuid see juurdepääs ei ole kasutatav veoautodega. Jaama tänavalt ei ole võimalik pääseda kinnistul paikneva tootmishoone laadimisava juurde. Juurdepääs veoautodega on vajalik tootmishoone eesmärgipäraseks kasutamiseks. Avaldaja vajab juurdepääsu ööpäevaringselt, et laadida veoautodele veoseid. Karu Kinnisvara ja Tere peavad võimaldama juurdepääsu ka AÕS § 156 lg 2 alusel, kuna avaldaja kaotas ühenduse avalikult kasutatava teega kinnisasja osalise võõrandamise tulemusel.
2.Karu Kinnisvara ja Silmand vaidlesid avaldusele vastu ja palusid jätta juurdepääsu määramata. Täitmata on AÕS § 156 lg 1 eeldused, kuna avaldaja kinnisasjal on juurdepääs avalikult kasutatavalt
teelt. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-41-08 p 21 leidnud, et vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve. Avaldaja huvid ei kaalu üle puudutatud isikute huvisid. Avaldaja tootmishoones ei toimu tootmist ja avaldaja transpordib oma seadmeid Austriasse. Kui juurdepääs määratakse, peaks tasu olema 1200 eurot aastas.
3.Tere vaidles avaldusele vastu ja palus jätta juurdepääsu määramata. Alternatiivselt palus Tere määrata juurdepääsu mitte üle tema kinnisasja. Vastuse kohaselt on avaldajal juba juurdepääs olemas. Samuti ei tohiks juurdepääsu üle Tere kinnisasja määrata seetõttu, et seal asub piimatööstus. Piimatööstus ei vastaks enam sanitaarnõuetele, kui selle territooriumil liikleksid kontrollimatult võõrad isikud. Juurdepääs vähendaks ka Tere kinnisasja turvalisust. Tere kinnisasjal on reeglistiku järgi lubatud viibida järelevalveta vaid Tere töötajatel. Kui juurdepääs määratakse, palus Tere määrata ühekordse juurdepääsutasu 3148,29 eurot ja perioodilise tasu aprillist novembrini 100 eurot kuus ja detsembrist märtsini 200 eurot kuus.
4.Põlva vallavalitsus leidis, et juurdepääs tuleks määrata üle Tere kinnisasja. Avaldaja kinnisasi moodustati endise Põlva Piimatoodete Kombinaadi kinnistu jagamisel väiksemateks kinnistuteks. Kinnistute omanikud on vahetunud ning aeg-ajalt on muutunud ka kinnistutel paiknevates hoonetes toimuv tegevus. Kinnistute jagamisel juurdepääsu tagamiseks varasemal kujul tuleks jälgida enne tehingute tegemist servituutide olemasolu. Praegu pääseb avaldaja kinnisasjale kergtranspordiga. 2006. aastal taotles avaldaja kinnisasja toonane omanik detailplaneeringut, et pääseda Vabriku 23 kinnisasjale veokitega üle piimatööstuse kinnisasja.
5.23.10.2014 määrusega määras maakohus esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu üle Tere ja Karu Kinnisvara kinnisasjade (Jaama 20, Vabriku 13, Vabriku 21).
6.Menetlusosalised arutasid 2017 aasta septembris-oktoobris kompromissi projekti, mille kohaselt muuhulgas seavad puudutatud isikud AS Tere ja OÜ Karu Kinnisvara tähtajatud ja tasuta reaalservituudid Vabriku 23 kinnistu igakordse omaniku kasuks. Reaalservituudiga oleks kompromissi ettepaneku kohaselt koormatud Jaama 20, vabriku 13 ja Vabriku 21 kinnistud. Valitseva kinnistu omanikule tagati läbisõiduõigus ehk juurdepääs 7.00 kuni 19.00 jalgsi ja sõidukitega (IV kd lk 86-91). Menetlusosalised ei saavutanud asja lahendamist kompromissiga, kuna avaldaja soovis ööpäevaringset piiranguteta juurdepääsu.
MAAKOHTU MÄÄRUS
7.Tartu Maakohus määras avaldaja kinnisasjale juurdepääsu üle Jaama 20 (reg osa 368538), Vabriku 13 (reg osa 1935938) ja Vabriku 21 (reg osa 2338538) kinnisasjade vastavalt kohtuotsusele lisatud plaanile. Maakohus määras ühtlasi juurdepääsu kasutamise tingimused, ajalised piirangud (kl 7-19) ja juurdepääsutee suuruse. Maakohus määras ühekordse juurdepääsutasu 3148 eurot Jaama 20 kinnisasja igakordsele omanikule. Maakohus määras juurdepääsutasu alates 21.11.2017 Jaama tn 20 kinnisasja igakordse omaniku kasuks 1000 eurot aastas, Vabriku tn 13 kinnisasja igakordse omaniku kasuks 200 eurot aastas ja Vabriku 21 kinnisasja igakordse omaniku kasuks 50 eurot aastas. Maakohus määras teha juurdepääsu kohta märked kinnistusraamatusse. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt Karu Kinnisvara kasuks välja 5994 eurot, Silmandi kasuks 5994 eurot ja Tere kasuks 3105 eurot. Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist.
8.Maakohus leidis, et avaldajal on õigus nõuda juurdepääsu veokitega AÕS § 156 lg 1 alusel. Menetlusosalised ei vaidle, et jalgsi ja sõiduautoga on võimalik kinnisasjal asuva hoone juurde pääseda nii Jaama tänava kaudu kui ka Vabriku-Vabriku põik- Savi –Kastani tänavate kaudu. Kaardiserverite väljatrükkidelt (tl185-186, I kd) ja fotodelt (tl 69-73, I kd; 105-106, III kd) nähtub, et juurdepääs toimub läbi elamupiirkonna, kus kehtivad õueala liikluspiirangud. Seal on pargitud elanike sõidukid. See tee ei ole veoautodega liiklemiseks sobiv.
Maa-ameti kaardiserveri väljatrükkidest (tl 17, 18, I kd; 48, 107, 109, III kd) nähtub, et avaldaja kinnisasjalt puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kinnistu piirneb ühelt poolt Jaama 20 kinnistuga ning teiselt poolt Vabriku 13 ja 21 kinnistutega. Kinnisasja idapoolne osa piirneb riigimaaga, millelt ei vii avalikult kasutatavale teele veokitele kasutamiseks sobivat teed. Kinnisasja sihtotstarve on tootmismaa ning sellel paikneb toomishoone. Tootmishoonesse peab olema võimalus pääseda veoautodega. Asjas ei kohaldu AÕS § 156 lg 3, kuna avaldaja kinnisasjal ei ole kunagi olnud juurdepääsu veoautodega.
9.Maakohus leidis, et tasuta juurdepääs ei ole põhjendatud. Jaama 20 kinnisasja igakordse omaniku kasuks on mõistlik juurdepääsutasu 1200 eurot aastas. See hõlmab ka kulutusi korrashoiule. Kui Jaama 20 kinnisasja igakordsele omanikule on juurdepääsu kasutamise tasu 2500 m2 suuruse maa-ala eest 1200 eurot aastas, s.o 0,48 eurot/m2 , siis proportsionaalne tasu Vabriku 13 kinnisasja igakordsele omanikule on 187,20 eurot ja Vabriku 21 kinnisasja igakordsele omanikule on 48 eurot. Maakohus ümardas määratava tasu 200 euroni ja 50 euroni aastas, arvestades, et nende kinnistutel toimub Vabriku 23 kinnisasja juurde sõitvate veokite manööverdamine, mis võib olla kinnistuomanikele häirivam, kui lihtsalt läbisõit. Maakohus ei pidanud põhjendatuks tasu määramist esialgse õiguskaitse rakendamise perioodi eest ning määras tasu alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast, s.o 25.11.2017. Tasu tuleb maksta üks kord aastas, hiljemalt 31.detsembriks.
10.TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Seetõttu tuleb jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus määras kindlaks puudutatud isikute menetluskulude suuruse ja mõistis menetluskulud õigustatud isikute kasuks välja.
MÄÄRUSKAEBUS JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
11.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse p 3-9 ja 11-13 tühistada. Avaldaja palub teha uue määruse, millega rahuldada avaldus vastavalt avaldaja 31.10.2017 esitatud lõplikule avaldusele ja määrata ööpäevaringne juurdepääs Vabriku 23 kinnisasjale Vabriku tänavalt üle Vabriku 11, Vabriku 13 ja Vabriku 21 kinnisasjade. Alternatiivselt palub määruskaebuse esitaja määrata ööpäevaringne juurdepääs Vabriku tänavalt üle Jaama 20, Vabriku 13 ja Vabriku 21 kinnisasjade. Avaldaja palub määrata juurdepääsutasuks maamaksule vastava tasu. Menetluskulud palub avaldaja jätta vastustajate kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) tulnuks asi lahendada AÕS § 156 lg 2 alusel ja määrata juurdepääs üle Vabriku 11 ja Vabriku 13 kinnisasjade seoses Karu Kinnisvara ja tema juhatuse liikmete hea usu põhimõtte vastase käitumisega; 2) rikkus maakohus TsMS § 442 lõiget 8, kui ei põhjendanud, miks ei kuulu AÕS § 156 lg 2 kohaldamisele. AÕS § 156 lg 2 sätestab, et juhul, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel ehk üle Vabriku 21, Vabriku 13 ja Vabriku 11 kinnisasjade; 3) pidas juurdepääsu üle Vabriku 11, Vabriku 13 ja Vabriku 21 parimaks variandiks asjatundja OÜ Reaalprojekt; 4) on juurdepääsu määramine üle Jaama 20 kinnistu väga koormav Terele. Sinna ei sobi ka intensiivsem liiklus; 5) tuli Karu Kinnisvara, Aivar Häelmi ja Andrus Roilandi hea usu põhimõtte vastast käitumist võtta arvesse menetluskulude jaotuse otsustamisel. Hea usu põhimõtte vastasele käitumisele viitab Vabriku
23 kinnistu „kinnikruntimine“ (kinnistu piir läheb tootmishoone seina äärest juurdepääsuvõimaluseta avalikult kasutatavale teele) ja juurdepääsu igakülgne takistamine;
ilma
6) pidanuks maakohus hea usu põhimõtte rikkumisest tulenevalt määrama juurdepääsutasu suuruseks mitte rohkem, kui maamaksule vastava summa ning juurdepääs tulnuks määrata Vabriku 11, Vabriku 13 ja Vabriku 21 kinnistute kaudu. Juhul, kui puudutatud isikute huvid on ülekaalukamad, siis hea usu põhimõttest tulenevalt ei pea nendega arvestama; 7) on maakohtu määrus ebaõige ka osas, millega maakohus piiras juurdepääsu kellaajaliselt (kl 7-19). Tere ja avaldaja majandustegevus on erinev. Kuna avaldaja on Austria kontserni kuuluv äriühing, saabuvad avaldaja juurde veoseid laadima veoautod väga kaugelt ja ei ole mõeldav, et veoautod ei saa saabuda ajavahemikul 7-19. Tootmisettevõte peab vajadusel tegutsema ööpäevaringselt kolmes vahetuses, sealhulgas kauba laadimise võimalusega. Ööpäevaringset juurdepääsu kasutab ka Tere. Öösel käivad Tere ettevõttes laadimas piimavarumise autod ja varajased veokid. Öine juurdepääsupiirang takistaks ka seadmete hooldust, kui seadme rikke tõttu tekib tootmisseisak; 8) on maakohtu määratud juurdepääsutasu ebamõistlikult kõrge ja ei vasta asjaoludele. Juurdepääsutasu peaks olema võrdeline maamaksuga.
12.Karu Kinnisvara ja Silmand palusid jätta määruskaebuse rahuldamata. Avaldaja viide AÕS §-le 156 lg 2 on asjakohatu. Maakohtu määrus on piisavalt motiveeritud ja seadusega kooskõlas. Ringkonnakohus saaks maakohtu diskretsiooniotsusesse sekkuda üksnes juhul, kui maakohus on diskretsiooniõigust valesti kohaldanud. Maakohus diskretsioonireegleid ei rikkunud.
13.Tere palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Asjas puuduvad AÕS § 156 lg 2 kohaldamise eeldused. Avaldaja väited Karu Kinnisvara ja Aivar Häelmi ning Andrus Roilandi käitumise kohta tuleb jätta tähelepanuta, kuna kinnistu jagamine toimus enne, kui avaldaja kinnisasja omandas, mistõttu avaldaja teadis täpselt, mida ta omandas ning millised olid juurdepääsu võimalused. Ebaõiged on avaldaja väited, et ta kasutab kinnisasja ööpäevaringselt. Ööpäevaringne juurdepääs põhjustaks Terele täiendava valvekulu 2000 eurot kuus. Tere palub ringkonnakohtul tühistada esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus.
14.Põlva vallavalitsus märkis vastusena määruskaebusele, et põhjendatud on määrata juurdepääs Jaama 20, Vabriku 13 ja Vabriku 21 kinnisasjade kaudu. Vallavalitsus ei võtnud seisukohta juurdepääsu ajalise piirangu ja juurdepääsutasu osas.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
15.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrust tuleb muuta juurdepääsu talumise eest määratud tasude osas, selles osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega määrab Jaama 20 kinnistu igakordsele omanikule hüvitise 300 eurot, Vabriku 13 igakordsele omaniku kasuks 70 eurot aastas ja Vabriku 21 igakordsele omaniku kasuks 50 eurot aastas. Muus osas tuleb vaidlustatud määrus jätta muutmata. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
16.Määruskaebuses märgib avaldaja, et vaidlusta juurdepääsu tee asukoha määramist (maakohtu resolutsiooni p 2) ja isikliku kasutusõiguse määramata jätmist (resolutsiooni p 10). Samas esitab avaldaja määruskaebuses alternatiivse juurdepääsu tee taotluse ja viitab eksitavalt, et jääb oma 31.10. 2017 esitatud avalduse juurde. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 alusel maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
17.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse põhjendused, mis on vastuolus kaebuse resolutsioonis toodud taotlusega, ei anna alust muuta juurdepääsu tee asukohta. Maakohus määras juurdepääsu samal viisil, kui avaldaja oli nõus kompromissi korras vaidluse lõpetamisel. Tegemist on ajaloolise
juurdepääsuga ning kuna avaldajal käesoleval ajal majandustegevus puudub ja ta ei ole avaldanud, milleks ta juurdepääsu vajab, siis ei ole avaldaja väited, et määratud juurdepääs ei ole otstarbekas, põhjendatud. Asjakohane ei ole ka avaldaja väide, et määratud juurdepääs koormab liialt AS-i Tere, kuna AS Tere on maakohtu määrusega nõustunud. Avaldaja väited hea usu põhimõttega vastuolu kohta ei ole kohased. OÜ Karu Kinnisvara, kellele avaldaja viitab, kui kinnistu jagamisega seotud isikule, peab juurdepääsu võimaldama ka maakohtu poolt määratud korras.
18.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et juurdepääsu määramine kellaajaliselt ei ole põhjendatud. Avaldaja on juriidiline isik, kes saab oma tegevust sh tootmistegevust planeerida. Avaldaja väide, et kohtulahendi puudumine takistas 2014 aastast kuni käesoleva ajani tootmistegevuse käivitamist, ei ole käesolevas asjas põhistatud. Ringkonnakohus märgib, et kuna juurdepääsu määramine on kestva toimega, siis faktiliste asjaolude muutumisel saab avaldaja taotleda määruse muutmist TsMS § 480 lg 1 alusel.
19.Ringkonnakohus nõustub osaliselt avaldaja väidetega juurdepääsu tasu suuruse osas. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ületanud diskretsiooni piire tasu suuruse määramisel. Diskretsiooniotsuse puhul peavad kohtulahendist nähtuma kaalutlused, millest tulenevalt kohus on järeldustele jõudnud. Kohtulahendis tuleb selgelt esitada asjaolud, millised on kaalutlemisel olulised ja millised ebaolulised. Maakohtu lahendis ei ole piisavalt selgelt esitatud tasu suuruse määramise asjaolusid. Lahendist saab järeldada, et maakohus lähtus juurdepääsu ala suurusest ja puudutatud isikute esitatud väidetest ala korrashoiu kulutuste kohta.
19.1.Ringkonnakohus muudab lahendit juurdepääsu tee tasu osas. Tasu määramisel lähtub ringkonnakohus AÕS § 156 lg-st 1 ning nimetatud sättele antud Riigikohtu tõlgendustest. Tasu juurdepääsu kasutamise eest koosneb hüvitisest kinnistu ainukasutusõiguse kaotuse eest ning hüvitisest juurdepääsutee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamisega kaasnevate kulude eest (vt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 35). Riigikohus on viidates erinevatele varasematele lahenditele püüdnud kohtupraktikat ühtlustada ja märkinud, et juurdepääsutasu peaks sisaldama kindlasti ühe komponendina ka hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest. Erisus kahe olukorra vahel on vaid selles, et juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu taotlejast sõltumatutel asjaoludel, annab see alust väljamõistetava hüvitise vähendamiseks, ning juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu taotlejast sõltuvatel asjaoludel, ei saa juurdepääsu taotleja hüvitise vähendamisega arvestada (RKTKm 28.03.2018, 2-14-60492, p 16). Riigikohus on AÕS § 1582 lg 1 alusel tehnorajatise talumise eest tasu suuruse määramisel leidnud, et kui kõigi tasunõude suuruse kindlakstegemiseks vajalike asjaolude täielik väljaselgitamine on seotud ebamõistlike raskustega, võimaldab TsMS § 233 kohtul otsustada nõude suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Seega saab avaldaja kasuks välja mõista perioodiline talumistasu, mis tagab avaldajale lisaks kulude hüvitamisele ka õiglase hüvitise omandiõiguse riive eest (RKTKm 15.03.2017, 3-2-1-1-17, p 16).
19.2.Avaldaja väide, et juurdepääsu tasu ei vasta asjas esitatud asjaoludele, on õige. Menetlusosalised ei ole esitanud ning maakohus ei ole käesolevas asjas kogunud andmeid ega tõendeid kinnistute väärtuse, kasutusõiguse tasu, korrashoiule tehtavate kulutuste ega muude asjaolude kohta, mis tavapäraselt on aluseks tasu määramisel. Samas leiab ringkonnakohus, et kuna vaidlus algas 2014 aastal ning menetlusosalised on menetluse kestel esitanud väga mahukates menetlusdokumentides nii taotlusi kui tõendeid advokaatide vahendusel, kuid ei ole esitanud ühtegi tõendit, mida oleks võimalik aluseks võtta tasu määramisel, siis ei ole põhjendatud ringkonnakohtu poolt omal algatusel tõendite kogumine. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on erandliku olukorraga
ka seetõttu, et kõik menetlusosalised on juriidilised isikud, juurdepääsuks määratud ala kasutavad puudutatud isikud ise autodega sõitmiseks ja manööverdamiseks ning avaldaja ei ole esile toonud, millise intensiivsusega ta juurdepääsu kasutada soovib, ning seetõttu tuleb tasu määrata TsMS § 233 alusel.
19.3.Ringkonnakohus arvestab tasu suuruse määramisel järgmiste avaldajaga seotud asjaoludega: -
-
avaldajal on avalikult teelt juurdepääs oma kinnistule jalgsi ja sõiduautodega; avaldajal puudub juurdepääs suurte autodega oma kinnistule; vajaliku juurdepääsu puudumine ei ole tingitud avaldajast sõltuvatest asjaoludest; avaldaja omandas kinnisasja, millele oli vajalik juurdepääs suurte autodega tagatud kokkuleppel naaberkinnistute omanikega ja avaldaja sai kuni kohtusse pöördumiseni kasutada väljakujunenud juurdepääsuteed; avaldaja on juriidiline isik, kes soovib kinnistut kasutada ärilistel eesmärkidel: avaldaja ei ole menetluse ajal, s.o 2014 aastast käesoleva ajani tegelenud kinnistul tootmisega ning on ebaselge, millal ja mis liiki tegevusega avaldaja vaidlusalusel kinnisasjal tegelema hakkab.
19.4.Ringkonnakohus arvestab Jaama 20 kinnistu igakordsele omanikule tasu määramise osas järgmiste asjaoludega: -
juurdepääsu tee hõlmab kinnistust 2499 m2 kinnistut kasutatakse käesoleval ajal tootmiseks (AS Tere toiduainetetööstus); juurdepääsuks ei ole teed vaja rajada, Jaama 20 kinnistut saab ilma täiendavate kulutusteta juurdepääsuks kasutada; avaldaja poolt juurdepääsuks sobival väraval puudub kaamera vm valvesüsteem, värav ei avane automaatselt; kinnistu omanik ei ole esitanud väidet, et tema territooriumi kasutamine juurdepääsuks koormaks teda; kinnistu omanik oli nõus kompromissi korras juurdepääsu (samadel tingimustel kui kohtumääruses) lubama tähtajatult ja tasuta.
19.5.Ringkonnakohus arvestab Vabriku 21 kinnistu igakordsele omanikule tasu määramise osas järgmiste asjaoludega: -
juurdepääsutee hõlmab kinnistust 100 m2 ; juurdepääsuks kasutatav ala on kohe kasutatav, kinnistu omanik täiendavaid kulutusi tegema ei pea; kinnistu omanikule kuuluvate kinnisasjade jagamise tõttu jäi avaldaja vajaliku juurdepääsuta; tegemist on tootmismaaga, mida omanik kasutab ettevõtluseks; kinnistu omanik oli nõus kompromissi korras juurdepääsu (samadel tingimustel kui kohtumääruses) lubama tähtajatult ja tasuta.
19.6.Ringkonnakohus arvestab Vabriku 13 kinnistu igakordsele omanikule tasu määramise osas järgmiste asjaoludega: -
juurdepääsu tee hõlmab kinnistust 390 m2; juurdepääsuks kasutatav ala on kohe kasutatav, kinnistu omanik täiendavaid kulutusi tegema ei pea; kinnistu omanikule kuuluvate kinnisasjade jagamise tõttu jäi avaldaja vajaliku juurdepääsuta tegemist on ettevõtluseks kasutatava kinnisasjaga; kinnistu omanik oli nõus kompromissi korras juurdepääsu (samadel tingimustel kui kohtumääruses) lubama tähtajatult ja tasuta.
19.7.Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks maakohtu määrust osas, millega määrati ühekordne hüvitis 3148 eurot Jaama 20 omanikule, ja tühistab selles osas maakohtu määruse. Ringkonnakohtu arvates ei anna puudutatud isiku III väited alust ühekordse hüvitise määramiseks olukorras, kus kulutusi ei ole tehtud ja ei ole teada juurdepääsu kasutamise intensiivsus. Kui tulevikus realiseerub avaldaja plaan ja Vabriku 23 kinnistul hakkab toimuma igapäevane tootmistegevus, siis saavad kinnistute omanikud kokkuleppel lahendada väravaautomaatika ja -valve küsimused. Käesoleval ajal on ennatlik puudutatud isiku III esitatud taotluse rahuldamine. Eeltoodut arvestades on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud määrata Jaama 20 igakordse omaniku kasuks väljamõistetava perioodilise hüvitise suuruseks 300 eurot aastas. Nimetatud hüvitis arvestab avaldaja huve ja ei takista majandustegevusega alustamist. Samuti on sellega tagatud õiglane hüvitis puudutatud isikule omandipõhiõiguse riive eest.
19.8.Ringkonnakohtu hinnangul on Vabriku 13 igakordse omaniku kasuks väljamõistetava perioodilise hüvitise õiglaseks suuruseks 70 eurot aastas ja Vabriku 21 igakordsele omaniku kasuks väljamõistetava perioodilise hüvitise õiglaseks suuruseks 50 eurot aastas. Nimetatud hüvitised arvestavad avaldaja huve ja ei takista majandustegevusega alustamist. Hüvitiste suuruse määramisel arvestab ringkonnakohus sellega, et puudutatud isiku I kinnisasjade jagamise tulemusena katkes avaldajal vajalik juurdepääs oma kinnisasjale, mis annab aluse arvestada AÕS § 156 lg-ga 2. Samas riivab avaldaja juurdepääsuõigus puudutatud isiku I omandipõhiõigust ning ta on õigustatud saama hüvitist.
20.Määruskaebuse esitaja ei ole selgesõnaliselt vaidlustanud maakohtu määrust menetluskulude jaotuse ega kindlaksmääramise osas. Määruskaebuse põhjendustes märkis avaldaja, et menetluskulud tuleks jätta puudutatud isiku I kanda, kuna arvesse tuleks võtta Karu Kinnisvara, Aivar Häelmi ja Andrus Roilandi hea usu põhimõtte vastast käitumist juurdepääsu takistamisel. Ringkonnakohus leiab, et tegemist ei ole asjaoluga, mida saaks iseseisvalt arvestada menetluskulude jaotamisel. Asjast ei nähtu, et puudutatud isik I oleks oma toimingutega venitanud menetlust, mis annaks aluse TsMS § 169 kohaldamiseks. Puudutatud isiku I menetlusele eelnenud tegevust on arvesse võetud juurdepääsu tasu määramisel. Ringkonnakohus märgib, et menetlus kestis ebamõistlikult pikka aega ilma oluliste arenguteta, eelkõige avaldaja, kuid ka teised menetlusosalised esitasid põhjendamatult mahukaid samasisulisi seisukohti. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kui hagita menetluses saavad menetlusosalised kompromissi sõlmida, siis on võimalik menetluskulude jaotusel arvestada ka TsMS § 163 lg-ga 2. Avaldaja mittenõustumine kompromissiga põhjusel, et ta vajab üksnes ööpäevaringset juurdepääsu, on asjas esitatud põhjendusi arvestades avaldaja poolt ebaratsionaalne otsustus. Määruskaebemenetluses kantud kulud palus määruskaebuse esitaja jätta vastustajate kanda. Ringkonnakohus leiab, et kuna määruskaebus kuulub osaliselt rahuldamisele, siis on põhjendatud jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.