TS, AK, AK, TK, LM ja OÜ Radio Elektroniks avaldus kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.12.2016.a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TS ja SLD Invest OÜ määruskaebused
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja I (määruskaebuse esitaja I): TS (isikukood
XXXXXXXXXXX)
Avaldajad II–VI: AK (isikukood XXXXXXXXXX); AK (sünniaeg XX.XX.XXXX); TK (sünniaeg XX.XX.XXXX); LM (isikukood XXXXXXXXXXX); OÜ Radio Elektroniks (registrikood 11788577) Avaldajate I–VI ühine vandeadvokaat Piret Blankin
tehinguline
esindaja
Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja II): SLD Invest OÜ (registrikood 11301727), tehinguline esindaja vandeadvokaat Martin Triipan Kohtuistungi toimumise aeg
26.01.2018.a
Istungil osalenud isikud
Avaldaja TS, avaldajate tehingulised esindajad vandeadvokaat Piret Blankin ja vandeadvokaadi abi Evelin Prunt ning puudutatud isiku seaduslik esindaja juhatuse liige UT ja tehingulised esindajad vandeadvokaadid Martin Triipan ja Rauno Klemm
Tsiviilasi nr 2-16-6354 Harju Maakohtu 12.12.2016.a määrus tühistada. Teha uus määrus, millega jäetakse avaldus rahuldamata. TS määruskaebus jätta rahuldamata. SLD Invest OÜ määruskaebus rahuldada. Jätta menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda. Jätta puudutatud isiku poolt esitatud 26.01.2018.a kohtuistungi protokolli parandamise taotlus rahuldamata.
7.Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Hagimenetluses võib Riigikohtus menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi taotluse ja teise menetlusosalise kaebuse või taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Asjaolud
1.21.04.2016.a esitasid avaldajad avalduse puudutatud isiku vastu lõpetada kaasomandi rikkumine, mis seisneb avaldajate nõusolekuta Tallinnas aadressil J. Poska 19a asuvas hoones (hoone C) toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemises. Lisaks esitasid avaldajad avalduse kohustada puudutatud isikut hoiduma avaldajate nõusolekuta hoone C majandusliku otstarbe muutmisest ja toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemisest. Avalduse kohaselt on Tallinnas aadressil F. J. Wiedemanni 17, J. Poska 19 ja J. Poska 19a asuv kinnistu jagatud korteriomanditeks. Kinnistul asub kolm hoonet aadressidega F. J. Wiedemanni 17 (hoone A), J. Poska 19 (hoone B), milles asuvad avaldajate korteriomandite reaalosadeks olevad korterid, ja J. Poska 19a (hoone C), milles asuvad puudutatud isiku korteriomandite reaalosadeks olevad korterid. Maatükk, millel hooned A–C asuvad, ja hoonete muud osad peale korteriomandite reaalosade on korteriomanike kaasomandis ja -kasutuses. Kinnistul olevate korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks on moodustatud korteriühistu (KÜ Poska 19). Puudutatud isik kavatseb avada hoones C restorani, kuigi ta korteriomandeid omandades teadis, et hoonesse võib rajada büroohoone. Ehitusloas on märgitud hoone C kasutamise otstarbeks büroohoone, ehitisregistris üksikelamu. Korteriühistu 11.01.2016.a toimunud koosolekul lubas puudutatud isik esitada korteriomanikele tutvumiseks lõpliku kooskõlastatud ehitusprojekti, kuid ei teinud seda. Puudutatud isik alustas 2015.a detsembris ehitustegevust, mis jätkub ja rikub avaldajate omandiõigust, kuna korteriomanik on kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ümberehitused, mille eesmärk on avada restoran, väljuvad tavakasutusest tekkivate mõjude alt olukorras, kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Hoone C ümberehituseks ja restorani avamiseks on vaja kõikide korteriomanike nõusolekut. Puudutatud isiku õigusvastane ehitustegevus tekitab avaldajatele nende vara väärtuse vähenemises ja muudes kahjulikes mõjutustes seisnevat kahju. Planeeritava restorani tõttu väheneb avaldajate turvalisus ja privaatsus. Kinnistul hakkavad viibima võõrad inimesed, kellel on suveterrassilt hea vaade sisehoovi ja kaasomanike kodude akendesse. Lisaks kaasneb restorani tööga müra, suurem liikluskoormus, suurem tuleoht ning vähemaks jääb ka parkimiskohti. Korteriomanikel on õigus eeldada, et hoone C kasutusotstarbeks saab büroohoone. Toitlustusasutuse pidamise plaan
2(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 ja selleks vajalike ehitustööde tegemine on käsitatav asja majandusliku otstarbe muutmisena, milleks peab olema kõigi kaasomanike kokkulepe.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning leidis, et restorani rajamine ei riku teiste kaasomanike omandiõigust ja selleks ei ole nõutav kõigi kaasomanike kokkulepe, kuivõrd restorani rajamisel hoone C kasutamise otstarvet oluliselt ei muudeta. Restorani rajamisel järgitakse detailplaneeringu kohast kasutusotstarvet, mille järgi on hoone C liigilt toitlustushoone ja kasutatav äripinnana, ega ületata tavakasutuse mõjusid. Detailplaneeringu järgne hoone C kasutamise otstarve oli avaldajatele teada korterite omandamisel. Restorani rajamine on heaks kiidetud detailplaneeringu kehtestamise ajal 2006.a, mil avaldajate ja puudutatud isiku korteriomandid kuulusid ühele omanikule. Restorani rajamine on heaks kiidetud ka korteriühistu ehk kaasomanike 09.03.2016.a üldkoosoleku otsusega. Alternatiivselt on viidatud otsus kaasomanike enamuse otsus. Korteriomanikega peetud läbirääkimiste tulemusena on 15.08.2016.a eraldi sõlmitud enamiku korteriomanikega ja ühises asjas enamuse moodustava osa omanikega kokkulepe, millega on määratud kindlaks täpsemad restorani opereerimise tingimused.
3.Harju Maakohus tegi 12.12.2016.a määruse, millega rahuldas avalduse ning jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohus kohustas puudutatud isikut lõpetama avaldajate omandiõiguse rikkumine, mis seisneb avaldajate nõusolekuta hoones C toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemises, ning hoiduma avaldajate nõusolekuta hoone C majandusliku otstarbe muutmisest ja toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemisest. Maakohus tuvastas, et hoonetes A–C asuvatest elu- ja mitteeluruumidest on moodustatud korteriomandid, kuid maatükk, millel hooned asuvad, ja hoonete muud osad on korteriomanike kaasomandis ja -kasutuses ning moodustatud on korteriühistu. Avaldajad on hoones B asuvate korteriomandite omanikud ning puudutatud isikule kuuluvad kasutuses mitteolevad korteriomandid, mille reaalosad asuvad hoones C. Puudutatud isik soovib avada hoones C restorani, talle on selleks antud ehitusluba ning 2015.a detsembris alustas ta hoones C ehitustegevusega. Maakohus tugines asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 89, § 72 lg-le 1 ja § 74 lg-le 1 ning korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg-tele 1 ja 2, § 2 lg-le 2, § 8 lg-le 1, §-le 10, § 11 lg 1 p-le 1, § 15 lg-le 5 ja § 16 lg-le 1. Maakohus leidis, et tuleb tuvastada, kas ehitustegevus ja restorani pidamine puudutatud isiku korteriomandites puudutab ka vaidlusaluse kinnistu valdamist ja kasutamist ning kas selline korteriomandite kasutus oleks vastuolus teiste korteriomanike õigustatud huvidega. Vaidlusaluse kinnistu maa (sh siseõu) ja hoonete kandekonstruktsioonid on kaasomandis ning neid valitsetakse ühiselt korteriühistu kaudu. Avaldajate ja puudutatud isiku korteriomandite paiknemine eraldi hoonetes ei välista kaasomanike õigust vallata ja kasutada ühiselt kinnisasja. Maakohus leidis, et puudutatud isiku ehitustegevus restorani väljaehitamiseks ei piirdu vaid hoones C asuvate korteriomanditega. Puudutatud isiku esitatud dokumentide kohaselt on restorani ehitamiseks ilmselt vaja teha järgmised spetsiifilised muudatused, mille tõttu hoone kasutusfunktsiooni muutumisega büroohoonest restoraniks muudetakse hoone C plaanilahendust, tehnosüsteemide lahendust ja tehakse täiendusi asendiplaanile vastavalt restorani toimimisskeemile: paigaldatakse hoone avatäited vastavalt 2010.a projektile, kuid uue projektiga nähakse ette hoone loodefassaadis ühe kaheraamilise pööninguakna vahetus ja laiendamine ventilatsioonirestiks; moodustatakse tuletõkketsoon I korrusel, millest tuletõkketarindiga eraldatakse tehniline korrus pööningul; nähakse ette adresseeritav tulekahjusignalisatsioonisüsteem, põrandaküttesüsteem, VRV-süsteem, ventilatsioonisüsteem, sh katuseventilaator, pliidivarjed ja rasvafiltrid; jahutuseks on õue plaanitud villisploki paigaldus, mis ühendatakse omavahel torustikega, mis
3(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 on kajastatud asendiplaanil; kanalisatsiooni osas on ette nähtud hoonest kolm kanalisatsiooni eelviigu, millest üks suunatakse rasvapüüdurisse; restoraniköögi tehnoloogilised heitveed juhitakse (spetsiaalsesse maa sees asuvasse) rasvapüüdurisse ja heitavad rajatakse hoone seina; rasvapüüdur on juba paigaldatud õuealale; erinevad kaeve- ja paigaldustööd toimuvad ühisel õuealal. Maakohus tuvastas, et 1937.a oli hoone C kahe korteriga elamu. Tallinna Linnavalitsuse 30.01.1998.a korraldusest nr 461-k nähtuvalt olid aastatel 1960 kuni 1998 hoones C elamispinnad. Pooled ei vaielnud selle üle, et 12.01.2010.a väljastati hoone C korteriomandite eelmisele omanikule ehitusluba nr 42095, milles on hoone C kasutamise otstarbeks märgitud büroohoone. Maakohus tuvastas, et hoonet C ja korteriomandeid ei kasutanud puudutatud isik ega eelnev omanik elamiseks, restoranina ega büroopinnana. Seega tuleb tuvastada hoone majanduslik otstarve. Maakohus leidis, et hoone C kasutamise otstarvet ei ole mõistlik tõlgendada, juhindudes detailplaneeringust, millega antakse vaid üldine suund ehitusõiguse teostamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone liigi määratlust – toitlustushoone või restoran – ei olnud detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud ehitusseaduses, mille § 2 lg 1 teise lause järgi (sarnaselt kehtiva regulatsiooniga) jagunevad ehitised hooneteks ja rajatisteks. Ka detailplaneeringus esitatud krundi sihtotstarve iseenesest ei anna õigust ehitada ja kinnistut kasutada. Samuti ei saa kolme hoonega vaidlusaluse kinnistu sihtotstarbest (30% ärimaa) järeldada kasutust ükskõik missuguses äritegevuses ja seda just hoones C. Hoone C kasutamise otstarvet üksikelamuna näitab ehitisregistris kood 11101 (restorani kood 12131). Maakohus leidis, et kui kasutusotstarve muudetakse restoraniks, muudetakse ehitise majanduslikku otstarvet. Üksikelamu ja restorani majanduslik otstarve on olemuslikult oluliselt erinevad, sest üksikelamu oleks suunatud eelkõige kindlale, väikesele isikute ringile (perekonnale või leibkonnale) ehitise kasutamiseks isiklikul otstarbel, kuid restoran toitlustusasutusena on määratlemata ja tuvastamata isikute ringi teenindamiseks mõeldud avalik äriettevõte. Seega oleks hoone C ehitamisega restoraniks ja kasutusele võtmisega restoranina muudetud oluliselt hoone C senist kasutusotstarvet. Seetõttu on puudutatud isikul restorani rajamiseks vaja kõigi kaasomanike nõusolekut majandusliku otstarbe muutmiseks. Restorani rajamiseks tehtavad ümberehitused väljuvad ka kaasomandi tavakasutusest tekkivate mõjude alt olukorras, kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Maakohus leidis, et avaldajate ja puudutatud isiku ühisele omandile planeeritava restorani tõttu väheneks avaldajate turvalisus ja privaatsus. Kinnistul võivad hakata viibima võõrad inimesed, kellel oleks suveterrassilt vaade sisehoovi ja kaasomanike kodude akendesse. Maakohus ei nõustunud sellega, et avaldajate korteriomandite väärtus võib restorani avamise tõttu väheneda. Maakohus leidis, et asja lahendamisel ei ole tähtis, kas avaldajad on nõus hoonesse C büroohoone rajamisega või kuivõrd planeeritav restoran kahjustaks avaldajate huve rohkem kui büroohoone. Pooled ei vaidle selle üle, et hoonet C pole kunagi kasutatud büroohoonena, puudutatud isik ei soovi elamusse büroohoonet kavandada ega ole avaldajatelt kui kaasomanikelt selleks nõusolekut taotlenud. Maakohus leidis, et mõistliku kõrvalseisjana ei saa arvata, et restorani ehitamine ja pidamine oleks korteriomandiga ühendatud kaasomandi mõttelise osa kui ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piirides, mistõttu on põhjendatud, et ühise asja valdamiseks ja kasutamiseks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Maakohus ei nõustunud sellega, et avaldajate kui kaasomanike nõusolek restorani pidamiseks tulenes 2006. a detailplaneeringust (nagu eespool tuvastatud, ei saa kinnisasja kasutusotstarve tuleneda detailplaneeringust, ning puudutatud isik ei tõendanud, et eelmised kaasomanikud oleks andnud nõusoleku restorani rajamiseks) või korteriühistu otsusest.
4(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354
4.26.12.2016.a esitas avaldaja I maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus määruse tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha uue määruse, millega mõistetakse puudutatud isikult avaldaja I kasuks välja 8744 eurot. Kohtumenetluses osaleb peale avaldajate ka puudutatud isik ja lahend tehti avaldajate kasuks. Seetõttu on Riigikohtu praktikast tulenevalt õiglane jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda (RKTKm 3-2-1-42-08, p 18). Põhjendamatu on maakohtu väide, et tegu ei ole keeruka õigusvaidlusega. Kohus ei saa luua meelevaldselt eeldust, et igal keskmisel isikul, sh avaldajal I, on sellised spetsiifilised teadmised ehitus- ja planeerimisõiguses, et tal puudub vajadus õigusnõustaja järele. Samuti ei ole kohus põhjendanud, miks on õiglane jätta menetluskulud avaldajate kanda olukorras, kus nad on proovinud tulutult vaidlust lahendada enne kohtusse pöördumist ning ka kohus ise on tunnistanud nende õigused kaitsmisväärseks, tehes lahendi avaldajate kasuks. Võttes arvesse vaidluse keerukust, puudutatud isiku kohtueelset käitumist ning tema poolt erinevate mainekate advokaatide teenuste kasutamist, tuleb pidada õiglaseks avaldajate menetluskulude väljamõistmist puudutatud isikult.
5.27.12.2016.a esitas puudutatud isik maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse tervikuna, jätta uue määrusega avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus leidis ebaõigesti, et kinnisasja kasutusotstarve ei saa tuleneda detailplaneeringust. Ehitusseadustiku § 12 lg 2 sätestab sõnaselgelt, et ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Planeerimisseaduse (vana redaktsioon) kohaselt on detailplaneeringu ülesanne krundi ehitusõiguse määramine (§ 9 lg 2 p 3) ning ehitusõiguse üks osa on krundi kasutamise sihtotstarve (§ 9 lg 4 p 1). Antud juhul täpsustab detailplaneering hoone C liigi toitlustushoonena. Kasutusotstarbe määramisel prevaleerib detailplaneering igal juhul (tänaseks kehtetu) ehitusloa ees, mistõttu on asjakohatu avaldajate viide ehitusloale nr 42095, kust nähtus kasutusotstarbena büroohoone. Tänaseks on hoonele C väljastatud uus ja detailplaneeringule vastav ehitusluba, mille kohaselt on kasutusotstarbeks määratud restoran. Ka kohtupraktikast nähtub üheselt, et just planeering on dokument, millega pannakse paika kinnistu kasutamise funktsioon ja ehitustegevuse suund (Tallinna Ringkonnakohtu otsus haldusasjas nr 3-07-775, p 10). Vaidlustatud määrusest tulenevalt tekib olukord, kus avaldajatel on võimalik välistada mis tahes viisil puudutatud isiku poolt oma omandi kasutamine. Eluruumidena kasutamine oleks vastuolus detailplaneeringu ja kinnistusraamatusse kantud kasutusotstarbega, samas detailplaneeringu kohaselt mitteeluruumidena kasutamist oluliseks kasutusotstarbe muutmiseks lugedes saab iga kaasomanik puudutatud isiku korteriomandite kasutamise välistada (sõltumata sellest, kuivõrd vastava pinna väljaehitamine vastavat kaasomanikku üldse mõjutab), keeldudes lihtsalt selleks nõusoleku andmisest. Selline olukord on aga vastuolus põhiseaduslikult tagatud omandi põhiõigusega (põhiseaduse § 32) ja ka AÕS § 68 lg-ga 1, kuna puudutatud isik ei saa talle kuuluvaid mitteeluruumidest korteriomandeid kasutada vaid seetõttu, et naabrid eelistavad, et ta neid üldse ei kasutaks. Vaidlustatud määrus on üldisemalt vastuolus ka õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttega, sest puudutatud isik ostis korteriomandid teadmisega, et tegemist on detailplaneeringu kohaselt ärimaaga (täpsemalt toitlustushoonega), millega nõusolekut on detailplaneeringu koostamist ja kehtestamist taotledes kinnitanud ka kinnistu eelmine omanik (kellele kuulus sel ajal kogu vaidlusalune kinnistu, sh avaldajate korteriomandid). Avaldajad pidid juba korteriomandeid omandades olema teadlikud ja arvestama detailplaneeringu kohase kasutusotstarbega.
5(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 Maakohus leidis ebaõigesti, et restorani väljaehitamine on majandusliku otstarbe oluline muutmine, mis nõuab kaasomanike nõusolekut. Kohus jättis tähelepanuta, et elamispinnad asusid hoones C kuni 1998.a. Pärast seda ei ole hoone kasutamist elamispinnana tuvastatud. Detailplaneering ei lubagi sinna eluruume ehitada, antud muinsuskaitsealune ja atraktiivse mantelkorstnaga hoone peab detailplaneeringu järgi olema avalikus kasutuses toitlustusasutusena. Vaidlustatud määrusest ei selgu, mille alusel asus kohus seisukohale, et hoone ajaloos esinenud konkreetne kasutusotstarve laieneb ka perioodile peale 1998.a, kui hoonet ei ole elamuna kasutatud ja see pole oma seisukorra tõttu (siseviimistluseta musta karbi kujul) olnud ka faktiliselt võimalik. Samamoodi ei põhjendanud kohus, miks peaks selline ajalooline kasutusotstarve prevaleerima kehtivas detailplaneeringus ette nähtud kasutusotstarbe ees. Tuleb arvestada, et detailplaneeringu kehtestamise ajal 2006.a kuulusid tänased avaldajate ja puudutatud isiku korteriomandid ühele isikule. Seega otsus toetada hoone C restoraniks rajamist võeti vastu kinnisasja ainuomaniku (tol hetkel ka avaldajate korteriomandite omanik) poolt ja ei ole asjakohane rääkida mingist nõusolekust iseenda tegevuse heakskiitmiseks. Järelikult on hiljemalt detailplaneeringu kehtestamisest hoone C kasutusotstarve toitlustushoone ning ei saa enam rääkida üksikelamu kasutusotstarbest. Maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 74 lg 1, kuna pidas kõigi kaasomanike kokkulepet nõutavaks ka mitteoluliste muudatuste korral. Kuna hoone C asub osaliselt ärimaa sihtotstarbega krundil ja hoone kasutusotstarve on toitlustushoone, ei saa sellest lähtuvalt restorani väljaehitamisel rääkida kinnisasja majandusliku otstarbe muutmisest, veel vähem majandusliku otstarbe olulisest muutmisest, mis on AÕS § 74 lg 1 kohase kõigi kaasomanike nõusoleku nõude kohaldamise eeldus. Kuna maakohus võttis tavapäraste mõjutuste võrdlusaluseks ebaõigesti üksikelamu kasutusotstarbe, jõudis ta ka ebaõigesti järeldusele, et restorani rajamisele suunatud ümberehitused väljuvad kaasomandi tavakasutamisest tekkivate mõjude alt. Avaldajad ega kohus ei toonud välja ühtki restorani rajamisega seonduvat mõju, mis ületaks tavapäraseid restorani vm toitlustushoonega kaasnevaid mõjusid. Kuna hoones C asuvad korteriomandid osteti „musta karbi“ kujul, tuli ehitustöid ruumide kasutuselevõtmiseks teha sõltumata lõplikust kasutusotstarbest. Maakohus pole ka üldisemalt välja toonud restorani rajamisega seonduvaid mõjusid, mis ületaksid tavapäraseid mitteeluruumiga kaasnevaid mõjusid. Puudutatud isik jäi selle juurde, et tal oli kaasomanike nõusolek restorani väljaehitamiseks. Korteriühistu 09.03.2016.a üldkoosolekul, kus otsustati, et korteriühistu liikmed on nõus restorani ehitamisega tingimusel, et on olemas kõikide ametite poolt kinnitatud ehitusprojekt restorani ehituseks, väljastatud on uus ehitusluba restorani (toitlustusasutuse) ehituseks ja vormistatud notariaalne leping korteriomanike enamusega kinnistul restorani pidamiseks, osalesid kõik ühistu liikmed. Korteriühistu põhikirja p 5.6 kohaselt tähendab, et otsus on vastu võetud. Ka KOS § 12 lg 2 kohaselt otsustatakse tavakasutuse piires korteriomandi/kaasomandi kasutamisega seonduvaid küsimusi häälteenamusega. Olemas on kõikide ametite poolt kinnitatud ehitusprojekt restorani ehituseks ning väljastatud on uus ehitusluba restorani ehituseks. Kaasomanike enamuse otsus restorani rajamise ja opereerimise kokkuleppimiseks on lisaks eelviidatud üldkoosoleku otsusele üle kinnitatud ja täpsustatud kaasomanike vahel 15.08.2016.a sõlmitud notariaalse lepinguga, mille on allkirjastanud kaasomanike enamus, kellele kuulub ka enamus kaasomandist. Seega on korteriühistu üldkoosolek ja korteriomanike enamus otsustanud restorani ehitamise kasuks. Alternatiivselt on eeltoodud 09.03.2016.a otsus käsitletav kaasomanike enamuse otsusena AÕS § 72 lg 1 alusel, kuna üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud ning otsuse poolt oli enamus kaasomanikke ning neile kuulub ka enamus omandist. Seejuures ei ole kõigi kaasomanike nõusolek nõutav ja piisab korteriomanike enamuse otsusest isegi juhul, kui detailplaneeringu kohase restorani väljaehitamist pidada hoone C kasutusotstarbe muutmiseks (RKTKo-3-2-1-3-15, p 18).
6(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 Maakohus jättis ebaõigesti arvestamata AÕS § 72 lg 5. Avaldajad ostsid neile kuuluvad korteriomandid teadmisega, et nende korterid asuvad maaüksusel, mille sihtotstarve on osaliselt ärimaa ning hoone C, kus asuvad vaid puudutatud isikule kuuluvad korteriomandid (mitteeluruumid), on nende õiguseellase ja kehtestatud detailplaneeringu kohaselt määratud äripinnaks ja seejuures kitsamalt toitlustushooneks. Avaldajatele ei kuulu hoones C mingit reaalosa. Seega ei laiene avaldajate sisuline põhjendatud huvi kuidagi naabermajale, kus neil ei ole nii või teisiti õigus mis tahes ruume kasutada. Ometi on avaldajad asunud pahatahtlikult takistama ja kahjustama puudutatud isiku õigust kasutada tema omandit vastavalt selle määratud kasutusotstarbele ja seda olukorras, kus avaldajad ise eiravad kaasomandi kasutamise reegleid.
6.Vastustajad vaidlesid üksteise määruskaebustele vastu, palusid jätta maakohtu määruse vastaspoole poolt vaidlustatud osas muutmata ja menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda.
7.Maakohus võttis määruskaebused menetlusse, jättis need rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
8.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 17.02.2017.a määrusega avaldaja I määruskaebuse osaliselt ja jättis puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas ja tegi selles osas uue määruse, millega jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid täiendas määruse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.
9.Tallinna Ringkonnakohtu määruse peale esitas puudutatud isik määruskaebuse, paludes ringkonnakohtu ja maakohtu määrused tühistada ja jätta avaldus rahuldamata. Puudutatud isik palus jätta avaldajate menetluskulud nende endi kanda ja mõista avaldajatelt välja puudutatud isiku menetluskulud.
10.Riigikohus tühistas 09.11.2017.a määrusega Tallinna Ringkonnakohtu 17.02.2017.a määruse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
11.Tallinna Ringkonnakohus andis menetlusosalistele tähtaja Riigikohtu lahendist tulenevalt täiendavate seisukohtade, selgituste, asjaolude, taotluste ja tõendite esitamiseks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustikus lubatule.
12.Puudutatud isik esitas 13.12.2017.a täiendava seisukoha. Hoone C kasutusotstarve on restoran. Hoone C kasutusotstarve määramisel tuleb lähtuda kehtivast detailplaneeringust, mille kohaselt on hoone C toitlustushoone. Kohtupraktikast nähtub üheselt, et just planeering on dokument, millega pannakse paika kinnistu kasutamise funktsioon ja ehitustegevuse suund. Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-178-15 tuleneb, et kehtiv detailplaneering, mis sätestab hoone C kasutusotstarbe, on tsiviilkohtute jaoks siduv. Detailplaneeringu koostaja on isegi meedias üheselt rõhutanud, et hoonesse C on „plaanis asutada kohvik“. Ka kehtiva ehitusloa kohaselt on hoone C kasutusotstarve restoran. Ehitusloa vaidlustamisest on avaldajad loobunud. Kehtiva kasutusteatise, mille vaidlustamisest on avaldajad loobunud, kohaselt on hoone C kasutusotstarve restoran. Mitteeluruumidest koosneva ja ärimaa sihtotstarbega hoone C kasutusotstarve ei saa igal juhul olla üksikelamu. Maakohus tuvastas hoone C kasutusotstarbe ehitisregistri varasemast ebaõigest kandest, mille kohaselt oli hoone C kasutusotstarve „üksikelamu“ ja mis on tänaseks parandatud. Detailplaneeringuga määrati, et kinnistu kasutamise otstarve on 70% ulatuses elamumaa ja 30% ulatuses ärimaa. Ka detailplaneeringu
7(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 koostaja Arhitektuuribüroo Tääker selgituste kohaselt ei ole mantelkorstnaga hoone üldse sobilik elamuna kasutamiseks. Kuivõrd kõik ülejäänud korteriomandid peale puudutatud isiku mitteeluruumidest korteriomandite on eluruumid ja sellisena ka kasutusel, ei saa olla kahtlust, et ärimaa sihtostarve laieneb just hoonele C. Ka avaldajad ise olid nõus hoonesse C büroohoone rajamisega. Ka see kasutusotstarve ei vasta üksikelamu kasutusotstarbele. Alternatiivselt ei ole hoone C kasutusotstarbe muutmise tuvastamisel kasutusotstarvet muudetud oluliselt. Võrreldes büroohoone kasutusotstarbega ei ole restoraniks rajamisel oluliselt muudetud hoone C majanduslikku otstarvet. Büroohoone ja restorani kasutusotstarvete olemuslik lähedus nähtub juba majandus- ja taristuministri 02.06.2015.a vastu võetud määrusest nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“. Sõltuvalt äritegevuse spetsiifikast võivad bürooruumid olla avatud ööpäevaringselt või hiliste kellaaegadeni, näiteks ööpäevaringset kinnisvarahoolduse teenust pakkuva ettevõtte puhul, kus dispetšer ning valves olevad remondibrigaadid kasutavad ööpäevaringselt bürooruumides paiknevat kontorit. Samuti võib sõltuvalt konkreetsel büroopinnal viljeletava äritegevuse spetsiifikast bürooruume nende lahtiolekuaegadel külastada märkimisväärne hulk inimesi, büroohoone võib olla kõigile klientidele või laiemalt avalikkusele avatud. Samuti on büroohoones tavapärased ka köögid, mille omadused ja kasutamisintensiivsus ei pruugi erineda väiksemast pererestoranist. Büroohoone kasutamisega seonduv parkimiskoormus võib olla oluliselt suurem väikese restorani omast. Büroohoone ja rajatud restorani väljaehitamiseks vajalikud tööd ja detailid on suuresti samad. Büroohooneks ehitamise ehitusprojekti kui ka selles tehtud täiendused restoraniks ehitamiseks on kooskõlastanud kõik asjakohased asutused ja ametid, mh muinsuskaitseliselt ka Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, ja olemas on kõik avalikõiguslikud load hoone C restoranina kasutamiseks. Hoonet C kui kaasomandis olevat asja ei ole oluliselt muudetud. Avaldajad ei tuginenud asja olulisele muutmisele maakohtus. Tehtud on vaid vajalikke töid hoone C kui mitteeluruumi detailplaneeringu, kinnistusraamatu ja avalik-õiguslike aktide kohaseks kasutusele võtmiseks. Käesoleval juhul tehti restoranina kasutuselevõtmise ehitustööd just varasema ehitusloa saanud projekti lahendusi järgides, millega avaldajad pidid igal juhul arvestama. Restorani jaoks ei koostatud täiesti uut projekti, vaid alus oli varasema ehitusloa järgne projekt. Avaldajatel on hoone C restoraniks ehitamise talumiskohustus. Riigikohus on selgelt välja toonud, et käesoleva kaasusega sarnases olukorras, kus ehitamise aluseks olev dokumentatsioon (käesoleval juhul eelkõige detailplaneering, aga kuivõrd restorani rajamiseks tehtavad tööd kattuvad suuresti ka büroohoone projektis ja ehitusloas sätestatuga ja restorani projekt ongi tehtud büroohoone projekti täiendades, siis ka büroohoone ehitamisega seotud dokumentatsioon) oli olemas enne, kui avaldajad oma korteriomandid omandasid, siis ei olnud olemasoleva dokumentatsiooni alusel ehitamise jätkamiseks vaja kaasomanike nõusolekut. Lisaks tuleneb avaldajate talumiskohustus restoraniks ehitamiseks ka KOS §-st 11. Tavakasutust ületavaks saaks pidada vaid neid restoraniks rajamiseks tegelikult tehtud töid ja mõjutusi, mis käesoleval juhul olid tavapärasest koormavamad. Tegemist on toitlustusasutuste mõttes väikese ja vaikse söögikohaga. Sellest tulenevalt on mõjud tavapärasest just pigem väiksemad. Tavakasutust ületavad mõjud puuduvad. Ventilatsioonisüsteemi lahendus vastab igati kehtivatele standardinõuetele. Sõlmitud on kaasomanike enamusega kaasomanikevaheline kokkulepe, kus on täpsemalt reguleeritud hoone C restoraniks rajamise ja selle opereerimisega seonduvad küsimused, minimeerimaks veelgi mis tahes negatiivseid mõjutusi.
13.Avaldajad esitasid 13.12.2017.a täiendava seisukoha. Avaldajad on tuginenud asja olulisele muutmisele. Avaldajate hinnangul on antud juhul J. Poska 19a kui asja olemus ja kasutamise otstarve põhimõtteliselt samastatavad, sest J. Poska 19a hoone eraldiseisva hoonena on tervikuna (pärast ümberehitamist) käsitletav ja tajutav restoranihoonena ning ka selle mõjud
8(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 on omased restoranihoonele. Seega leiavad avaldajad, et just eelkõige asja eesmärgipärane või olemuslik kasutusfunktsioon – antud juhul varasemalt üksikelamu, planeeritud büroohoone või nüüdne restoranihoone - määrabki hoone kui asja olemuse. Kui see põhiline kasutusfunktsioon muutub, on muutunud ka asja olemus. Seega kui käesolevas asjas tuvastatakse asja kasutamise otstarbe oluline muutmine (ehitamise kaudu üksikelamust või perspektiivsest büroohoonest restoraniks) ja asjal (hoonel) puudub mistahes muu olemuslik funktsioon, siis tuleb lugeda asja kasutamise otstarbe muutmisega muudetuks ka asja olemus. Asja kasutamise otstarbe olulise muutmise tuvastamisel on asjakohane hinnata asja kasutusviisi kõrval ka Poska 19a hoone korteriomandite reaalosa tavakasutuse piire ületavad mõjutusi. Asja tegelik olemus ja kasutamise otstarve on olnud üksikelamu. Kui hoone seisab tühjana, tuleb lähtuda selle viimasest tegelikust olemusest ja kasutusotstarbest. Viimane teadaolev tegelik J. Poska 19a hoone olemus oli kahe korteriga eluhoone (üksikelamu). Seda kinnitavad järgmised asjaolud. J. Poska 19a hoone on olnud viimati kasutuses eluhoonena, sh vähemalt kuni 1998.a. Ehkki pärast 1998.a langes hoone teadmata ajahetkel kasutusest välja, oli vastavalt korteriomandid hiljem omandanud AS-i Martinoza (registrikood 10078109) arusaamale jätkuvalt tegemist eluhoonega. Ka puudutatud isik pidas J. Poska 19a hoonet algselt eluhooneks, kuna on omandamise järgselt sõlminud Elektrilevi OÜ-ga lepingu kommunaalteenuse osutamiseks, milles J. Poska 19a hoonet on nimetatud elamuks. Puudutatud isiku 2015.a majandusaasta aruandes möönis puudutatud isik, et ostis ehitise, mida alles tulevikus võimalik ehitada büroohooneks. Lisaks on puudutatud isik korduvalt ehitusseadustiku § 15 lg 21 alusel koostatud ehitusdokumentides viidanud J. Poska 19a hoonele kui elamule. Ehitusdokumendid on allkirjastatud lisaks omaniku- ning muinsuskaitse järelevalve esindajate poolt, milles võib järeldada, et ka nende spetsialistide hinnangul on õige kvalifitseerida ehitis elamuhooneks. Detailplaneering tulevikku suunatud dokument, mis ei tõenda hoone faktilist, tegelikku olemust ega kasutamise otstarvet mistahes ajahetkel. Alternatiivselt võib lähtuda asja perspektiivsest olemusest (büroohoone) ja sellest lähtuvast kasutamise otstarbest (büroopind). Pärast büroohoone ehitusloa väljastamist 2010.a ei saanud mõistlikult eeldada, et sinna hoonesse tuleb restoran. Tõenditest kogumis nähtub hoone perspektiivse olemuse ja otstarbena üksnes büroohoone. Asja olemust on muudetud ka ehituslike muudatustega. Hoone siseseinad on ümber ehitatud ning ruumide planeeringut on muudetud selliselt, et kahest eraldiseisvast reaalosast on saanud üks. Kinnistu maapinda kanalisatsioonitrassi on paigaldatud rasvapüüdur. Rajatud on jahutussüsteemi väliagregaat ja ehitatud ning laiendatud prügiaedikut. Kivikatus on väljavahetatud ja paigaldatud plekk-katus. Muudetud on hoone siseseinte konstruktsioonitüüpe. Pööninguakent on laiendatud ja ehitatud ümber ventilatsioonirestiks. Muudetud on tehnosüsteemide lahendust. Eelnimetatud ehituslikud muudatused seonduvad spetsiifiliselt ehitise restoranina kasutusele võtmisega ning need muudatused on toimunud kaasomandisse kuuluva asja suhtes. Sel põhjusel on asi muutunud füüsiliste muudatuste tõttu isegi olenemata sellest, kas kohus kvalifitseerib J. Poska 19a hoone seniseks olemuseks üksikelamu või büroohoone. Avaldajad palusid seega tuvastada, et puudutatud isiku ehitustegevus on kaasa toonud J. Poska 19a hoone ja seda ümbritseva kinnistu maa-ala kui kaasomandisse kuuluva asja muutmise AÕS § 74 lg 1 mõttes. Asja majanduslikku ehk kasutamise otstarvet on oluliselt muudetud mõjude muutumisega. Puudutatud isik on kavandanud restorani iga päev sulgeda alles kell 23.00. Võttes arvesse, et kinnistu paikneb miljööväärtuslikus elumajade piirkonnas, ei ole müra tavakasutuse piiridesse jääv. Restorani avamisega levib hagejate korteriomandi eseme piiresse restoraniköögi käitlemisest ning toidujäätmete ladustamisest tulenev ebameeldiv lõhn. Kohtuvaidluse ajal on restorani töötajad kasutanud prügikonteinereid, mis ei kuulu kostjatele, hiljem on tellitud
9(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 hulgaliselt prügikonteinereid juurde, mis halvendasid parkimisvõimalusi ja vähendasid kinnistu vaba ruumi. Kinnistul suureneb viibivate võõraste isikuke hulk ning väheneb privaatsus ja turvalisus. Tegemist on mõjutustega, mis kaasnevad eluhoone restoraniks ümberehitamisega. Ei saa olla vaidlust, et eluruumide ja restorani mõjutused on erinevad. Restorani mõjutused väljuvad puudutatud isiku korteriomandite reaalosa piiridest ning ületavad tavakasutusest tulenevaid mõjusid. Järelikult on J. Poska 19a hoone üksikelamust restoraniks muutmisel vältimatult tegemist hoone majandusliku otstarbe olulise muutmisega ka AÕS § 74 lg 1 tähenduses. Maa-alust rasvapüüdurit tuleb teatud aja tagant tühjendada. Teiste kaasomanike korteriomandite vahetusse lähendusse paigaldatud rasvapüüduri tühjendamine tingib vähemalt seadme puhastamise ajaks ebameeldiva lõhna leviku. Mõistlikult võib järeldada, et rasvapüüduri reovee settest puhastamise ajal ning pärast seda ei ole võimalik kaasomanike viibimine kinnistu hoovis ega nende korterite akende lahti hoidmine. Seega ei ole välistatud, et J. Poska 19a hoone restoranina kasutusele võtmine tooks olemasolevat olukorda säilitada püüdvatele kaasomanikele kaasa nende elukorralduse muutumise vajaduse (nt kinnistul viibimise võimatuks muutumine periooditi). Nagu iga tehnoseadme puhul pole ka välistatud rasvapüüduri lekked ja sellega kaasnev keskkonnakahju. Avaldajad palusid kohtul tuvastada, et olenemata, kas J. Poska 19a hoone on algselt olnud üksikelamu või büroohoone, toob hoone restoraniks muutmine kaasa asja ja selle majandusliku otstarbe olulise muutmise AÕS § 74 lg 1 tähenduses. Määruse põhjendused
14.Tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab Tallinna Ringkonnakohus, et vaidlustatud maakohtu määrus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue lahendi, millega jäetakse avaldus rahuldamata ning menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda.
15.Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt on oluline see, mida tuleb lugeda vaidlusaluse hoone (hoone C) otstarbeks avalduse esitamise ajal. Avaldajad rajasid enda avalduse sellele, et nad ei soovi, et vaidlusalust hoonet hakataks tulevikus kasutama toitlustusasutusena, nende hinnangul ei ole vaidlusaluse hoone otstarve toitlustusasutus ning sellest tulenevalt tuleb keelata kõik tegevused, sh ehitustegevus, mis on suunatud vaidlusaluse hoone toitlustusasutuseks muutmisele. Seega on käesoleva vaidluse lahendamisel oluline tuvastada, mis oli vaidlusaluse hoone kasutusotstarve avalduse esitamise ajal. Riigikohus andis käesolevas tsiviilasjas asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule juhise, mille kohaselt tuleb tuvastada, milline on vaidlusaluse hoone kasutusotstarve. Riigikohtu lahendist tulenevalt ei saa kasutusotstarbe tuvastamisel lähtuda üksnes ehitisregistri kandest. Riigikohtu hinnangul tuleb konkreetse vaidluse lahendamisel hinnata kasutusotstarve määratlemisel kõiki tõendeid, sh 2010.a väljastatud ehitusluba ja 2006.a kehtestatud detailplaneeringut.
16.Ringkonnakohus leiab, et arvestades käesolevas tsiviilasjas esitatud asjaolusid, tõendeid ja Riigikohtu poolt konkreetse asja lahendamiseks antud juhiseid, ei saa vaidlusaluse hoone otstarbeks pidada kasutusala eluruumidena. Ruumide otstarbe määratlemisel laiemalt ei saa lähtuda sellest, et ruume kasutati kunagi 15-20 aastat tagasi eluruumidena, sest ruumid on peale seda olnud kasutuseks kõlbmatud. Ruumide eelmine omanik (AS Martinoza), s.o isik, kes oli kinnisasja omanik enne seda, kui avaldajad neile kuuluvad korteriomandid omandasid, asus peale seda, kui ruumid olid kasutuskõlbmatuks ja remonti vajavateks muutunud, ruumide otstarvet muutma. Ruumide (uuesti) kasutusele võtmiseks oli konkreetsel juhul vaja teha ehituslikke muudatusi ja remonttöid. Ehitustööde teostamine eeldas ehitusloa hankimist ja vajadusel ka detailplaneeringu kehtestamist. Avaldajad omandasid neile kuuluvad korteriomandid ja korteriomanikuks olemisega kaasnevad õigused, sh ka õiguse keelata teiste korteriomandite omanikel otstarbevastase korteriomandi kasutuse, ajal, mil vaidlusaluses
10(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 hoones (hoone C) olevad korteriomandid ei olnud veel välja ehitatud. Kuna vaidlusaluse hoone korteriomandid ei olnud ca 15-20 aasta jooksul olnud eluruumidena kasutusel, nad olid muutunud eluruumidena kasutuskõlbmatuteks ning ruumide ükskõik millisel otstarbel kasutus eeldas ehituslikke ja remonttöid, pidid avaldajatest korteriomanikud arvestama, et hoone C kasutus ei ole eluruumid, sest hoone eelmine omanik oli astunud samme ruumide otstarbe muutmiseks juba enne seda, kui avaldajad korteriomandid omandasid. Kinnisasja eelmisel omanikul (AS Martinoza) oli ainuomanikuna õigus muuta kogu kinnisasja või ka selle üksikuid osasid, samuti kinnisasja osade kasutusotstarvet. Seda asuski kinnisasja eelmine omanik tegema juba enne seda, kui ta korteriomandid avaldajatele võõrandas. Avaldajad ei saa keelata ega vaidlustada neid muudatusi, mida tegi kinnisasja eelmine omanik. Eelmine omanik algatas ja lasi kinnisasja osas kehtestada detailplaneeringu (2006.a), millest nähtub, et hoone C kasutusotstarve võiks mitteeluruumina olla toitlustusasutus. Puudub vaidlus, et selle detailplaneeringu alusel on antud puudutatud isikule toitlustusasutuse nõuetele vastavate ruumide väljaehitamiseks vajalik ehitusõigus ning tänaseks on esitatud ka toitlustusasutuse kasutusteatis. Sellest tuleb järeldada, et vaidlusaluse maatüki eelmise omaniku poolt algatatud detailplaneeringu alusel oli õiguspärane rajada toitlustusasutus ja teha selleks vajalikud ehituslikud muudatused.
17.Eespool toodust saab järeldada, et vaidlusaluse kinnisasja eelmine omanik asus ajal, kui ta oli vaidlusaluse maatüki ainuomanik, muutma kinnisasja osa ja selle kasutusotstarvet. Kinnisasja eelmine omanik soovis selleks teha ehituslikke muudatusi ja nende tegemise esimese eeldusena algatas ja lasi kehtestada detailplaneeringu, mille alusel sai rajada õiguspäraselt toitlustusasutuse ja teha selleks vajalikud ehituslikud muudatused. Nõustuda tuleb sellega, et ajal, mil avaldajad korteriomandi omandasid, ei olnud vaidlusaluse hoone ja selle kasutusotstarbe muutmine lõpule jõudnud. Kuid ajal, mil avaldajad korteriomandid omandasid, ei saanud enam lähtuda sellest, et vaidlusalune hoone ja selle kasutusotstarve oleks olnud elamu. Korteriomandid omandanud avaldajad ei saanud eeldada, et vaidlusalusel hoonel ei olegi kasutusotstarvet, või vaidlusaluses hoones paiknevate korteriomandite omanikud võiksid kasutada vaidlusaluseid kortereid sellel kasutusotstarbel, mida nende korteritega enam seostada ei saa. Kinnisasja eelmine omanik, kelle poolt tehtud kinnisasja ja selle osa kasutusotstarbe muutmine on kinnisasjale korteriomandid omandanud isikute (sh avaldajate) jaoks siduv, asus kinnisasja muutma. Kinnisasja eelmine omanik muutis kinnisasja ja selle otstarvet sedavõrd oluliselt, et algatas ja kehtestas muudatuste eeldusena detailplaneeringu. Sellel põhjusel tuleb vaidlusaluse hoone ja selle kasutusotstarbe määratlemisel lähtuda sellest kasutusest, mis on detailplaneeringu kohaselt võimalik kasutus. Ringkonnakohus leiab, et kuna vaidlusaluse, 2006.a detailplaneeringu alusel on teostatud toitlustusasutuse ehitustööd ning toitlustusasutuse ruumidele on väljastatud kasutusluba, saab lähtuda sellest, et detailplaneering võimaldas vaidlusalusesse hoonesse toitlustusasutuse rajamist ning selleks vajalike ehituslike muudatuste tegemist. Kuna eelmine kinnisasja omanik ajal, mil avaldajad ei olnud veel korteriomanikud, algatas vaidlusaluse hoone ja selle kasutusotstarbe muutmise just detailplaneeringu muutmisega, mille alusel sai ja rajatigi toitlustusasutus, tuleb lähtuda sellest, et kinnisasja eelmine omanik muutis vaidlusaluse hoone kasutusotstarbe toitlustusasutuseks.
18.See, et ajal, mil avaldajad korteriomandid omandasid, ei olnud toitlustusasutuse avamise eelduseks olevad ehituslikud muudatused veel valmis ehitatud, ei tähenda, et sellest kasutusotstarbest ei saaks või ei peaks lähtuma. Oluline on see, mis on hoone C ja selles asuvate korteriomandite kasutusotstarve ning see määrati ära kasutusotstarbe muutmisel. Kasutusotstarbe muutmine toimus kinnisasja eelmise omaniku poolt detailplaneeringu kehtestamisega. Kuigi korteriomandi kasutusotstarve ei ole samastatav detailplaneeringuna, tuleb konkreetse vaidluse kontekstis lähtuda sellest, millise otstarbega ruumide kasutusele
11(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 võtmiseks omanik sooritusi tegi. Kasutusotstarve ei muutu mitte alles siis, kui kõik teatud uuel otstarbel ruumide kasutuselevõtuks vajalikud muudatused on lõplikult valmis, vaid juba varem. Näiteks uute, ehitatavate majade puhul määratakse ruumide kasutusotstarve ära juba enne ehituse algust. Nii toimus see ka käesoleval juhul.
19.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajate väitega, et kuna kinnisasja eelmine omanik taotles peale detailplaneeringu kehtestamist ehitusloa, mille alusel oleks saanud rajada büroo otstarbel kasutatavad ruumid, tuleks muutunud kasutusotstarvet kvalifitseerida büroona. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et kasutusotstarbe muutmine ei toimu uute või kapitaalselt remonditavate hoonete puhul mitte siis, kui hoone lõplikult valmib, vaid varem, juba enne ehitustegevuse algust. Ehitustegevusele eelneb ehitusteatise esitamine, varasemalt eelnes ehitusloa väljastamine. Kuid ehitusluba või ehitisteatist saab väljastada viisil, mida kinnisasja kohta kehtestatud detailplaneering võimaldab. Käesoleval juhul algas vaidlusaluse hoone ja selle kasutusotstarbe muutmine sellest, et kinnisasja suhtes kehtestati detailplaneering ja sellega määratleti ära uus, senisest erinev vaidlusaluse hoone kasutusotstarve. Sellega oli kinnisasja omaniku poolt vaidlusaluse hoone kasutusotstarve muudetud. Sellest tulenevalt saab vaidlusaluse hoone kasutusotstarbeks pidada seda kasutusotstarvet, mida kinnisasja eelmise omaniku poolt algatatud ja kehtestada lastud detailplaneering võimaldab. Ringkonnakohus asus eespool seisukohale, et selliseks kasutusotstarbeks on toitlustusasutus. Käesoleva tsiviilasja raames ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kinnisasja suhtes oleks kehtestatud uus detailplaneering. Järelikult tuleb lähtuda sellest. See, et ei ole tõendatud, et AS-l Martinoza oleks olnud kindel soov rajada vaidlusalusesse hoonesse toitlustusasutust või see, kas kinnisasja eelmine omanik tegeles järjepidevalt just toitlustusasutuse rajamisele suunatud toimingutega, ei ole vaidlusaluse hoone muudetud kasutusotstarbe tulemuse hindamisel määrav. Kinnisasja eelmine omanik otsustas vaidlusaluse hoone kasutusotstarvet muuta ja tegi selleks toimingud, mis seisnesid just detailplaneeringu kehtestamises. Eelmise omaniku poolt initsieeritud detailplaneeringust tulenevalt ei saa vaidlusaluses hoones olla eluruume ning seal võib olla toitlustusasutus.
20.See, et eelmine omanik taotles omanikuks olemise ajal, peale detailplaneeringu kehtestamist ehitusloa, mille alusel oleks võinud teha ehituslikud muudatused bürooruumide rajamiseks, ei anna alust järeldada, et kinnisasja eelmine omanik oleks peale detailplaneerinu kehtestamist ehitusloa taotlemisega vaidlusaluse hoone kasutusotstarbe toitlustusasutusest bürooruumideks muutnud. See õiguslik alus, millest tuleneb, kas rajada saab toitlustusasutuse või bürooruumid, ja mille alusel saab projekte koostada ja ehitusõigust taotleda, on detailplaneering, mitte ehitusluba ja planeeringu kehtestamise initsieeris kinnisasja eelmine omanik vaid ühel korral, s.o siis, kui kehtestati planeering, mis nägi ette toitlustusasutuse rajamise.
21.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajatega selles, et vaidlusaluse hoone otstarvet tuleb lugeda elamuks, igal juhul mitte toitlustusasutuseks seetõttu, et ka praegune omanik on ruumide remontimisel tähistanud vaidlusalust hoonet elamuna. Avaldajad tuginesid avalduses ise sellele, et vahetult peale vaidlusaluses hoones asuvate korteriomandite omandamist väljendas puudutatud isik soovi rajada ruumidesse toitlustusasutuse ning asus tegema sellele suunatud toiminguid. See, et ehituspäevikutes ja protokollides on osades kohtades tähistatud hoonet elamuna, ei viita sellele, et keegi, sh ka mitte puudutatud isik, oleks käsitlenud hoonet või selle kasutusotstarvet elamuna. Ajal, mil ehituspäevikud ja protokollid koostati, toimus toitlustusasutuse rajamisele suunatud ehitustegevus, mille eeldusena oli koostatud projekt toitlustusasutuse rajamiseks ja väljastatud ka ehitusluba toitlustusasutuse rajamiseks. Seega ei saanud ehitajad, kes ehitusloa ja projekti alusel rajasid toitlustusasutust, olla veendumusel, et
12(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 tegelikult on tegemist elamuga, seda ka mitte siis, kui nad ehituspäevikutes või protokollides hoonet selliselt nimetasid. Samahästi oleks võinud hoonet tähistada ka pesuköögi hoonena, sest ajalooliselt oli seda kunagi sellisena kasutatud.
22.Ringkonnakohus nõustub avaldajatega selles, et vaidlusaluse hoone kasutamise otstarve on olnud üksikelamu. Kuid eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et kinnisasja eelmine omanik muutis hoone kasutusotstarvet ja muutis seda ajal, mil avaldajad ei olnud korteriomanikud. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et hoone või selle osa otstarve võib tekkida või muutuda ka enne ehitustegevuse või ümberehitustööde algust ning käesoleval juhul on sellise olukorraga tegemist.
23.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajatega selles, et kinnisasja eelmine omanik (AS Martinoza) pidas vaidlusaluse hoone kasutusotstarbeks „elamut“. Sellist järeldust ei saa teha ka selle müügilepingu alusel, millega eelmine omanik vaidlusalused korteriomandid puudutatud isikule müüs (vt t I kd lk 173 jj). Esiteks ei sisaldu lepingus eelmise omaniku avaldust, kinnitust, lubadust ega kokkulepet selle kohta, mis on vaidlusaluse hoone otstarve. Refereeritud on küll erinevate registrite andmeid, kuid tegeliku kasutusotstarbe avaldamist või kinnitamist lepingust ei nähtu. Kindlasti ei saa lähtuda sellest, et eelmine kinnisasja omanik oleks puudutatud isikule lubanud müüa kahest korteriomandist koosneva kasutusel oleva elamu. Seda ei saanud ka kinnisasja eelmine omanik silmas pidada, sest vaidlusalused korteriomandid mitte ühelgi viisil kasutust ei võimaldanud ja ruumide kasutusotstarbe muutmise eeldusena oli algatatud detailplaneering.
24.Sellest, millise kasutusotstarbe märkis puudutatud isik kunagi OÜ-le Elektrilevi avaldust esitades, ei saa järeldada seda, milliseks pidas puudutatud isik vaidlusaluse hoone kasutusotstarvet. Vastav avaldus ei olnud suunatud kasutusotstarbe määratlemisele või muutmisele ega ka mitte kasutusotstarbe osas diskussiooni pidamisele. Vastav avaldus võis olla suunatud elektriühenduse saamisele ning sellega võidi silmas pidada üksnes elektriühenduse saamisega seonduvat.
25.See, et puudutatud isik märkis enda majandusaasta aruandes, et ta omandas hoone, mida on tulevikus võimalik ümber ehitada, ei tähenda, et puudutatud isik pidas hoonet elamuks või et vaidlusaluse hoone kasutusotstarvet saaks pidada elamuks. Käesolevas tsiviilasjas kohtu ette toodud asjaolud viitavad üheselt sellele, et selleks, et ükskõik millisel viisil vaidlusalust hoonet kasutada, tuli selles teha ümberehitus- ja remonditöid. Vaidlus puudub ka selles, et kunagi varasemalt oli hoone kasutusel elamuna. Samahästi oleks võinud puudutatud isik märkida, et ta omandas hoone, mis oli kunagi kasutusel pesuköögina. Sellest ei saaks aga järeldada, et puudutatud isik oleks käsitlenud vaidlusaluse hoone kasutusotstarvet pesuköögina, ammugi mitte seda, et vaidlusaluse hoone kasutusotstarvet tuleks objektiivselt käsitleda pesuköögina.
26.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajatega selles, et 2006.a detailplaneeringus sisalduvad viited (t I kd lk 143 j 146) sellele, et vaidlusalune hoone on toitlustushoone, on juhuslikku laadi. Ringkonnakohus leiab tõendit hinnates, et selles dokumendis määratletakse selgesti ja ilma tingimusteta, et hoone on liigilt toitlustushoone. Samas dokumendis räägitakse piisava konkreetsusega ka sellest, milline peab olema kohvikule mõeldud parkimiskohtade arv. Tegemist ei ole mitte juhuslike mõtetega selle kohta, mis võiks ühe võimalusena olla vaidlusaluse hoone kasutusotstarve, vaid dokumendis öeldakse üheselt, mis on vaidlusaluse hoone liik (toitlustushoone). Dokumendis ei räägita ka mitte sellest, et juhul kui peaks realiseeruma üks võimalustest ja hoone võetakse toitlustusasutusena kasutusele, et milline
13(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 peaks olema siis parkimiskohtade arv. Dokumendis öeldakse üheselt, milline peab olema kohviku parkimiskohtade arv.
27.Kuigi hoone liigi määratlus avalik-õiguslikes dokumentides või andmekogudes ei oma korteriomanikele siduvat mõju selles, millisel viisil naabri kaaskasutust peaksid nad taluma, tuleb detailplaneeringust nähtuvast kasutusest konkreetsel juhul lähtuda, sest eespool asus kohus seisukohale, et kinnisasja eelmine omanik muutis vaidlusaluse hoone otstarvet, otstarbe muutmine koosnes mitmetest toimingutest, sh ka ehituslikest muudatustest, kuid kõige esimene toiming, mida tuli otstarbe muutmiseks teha, oli uut kasutust ette nägeva detailplaneeringu algatamine ja selle kehtestada laskmine. Seega viitab detailplaneering, kui avalik-õiguslik dokument sellele, millisel viisil kinnisasja eelmine omanik kinnisasja otstarvet muutis. Eespool asus kohus ka seisukohale, et kasutusotstarbe muutmine ei eelda seda, et kõik uuel viisil kasutuselevõtu eeldused peaksid olema lõpule viidud.
28.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajatega selles, et peale 2010.a ei saanud enam mõistlikult eeldada, et vaidlusalusesse hoonesse võiks tulla restoran. Kõik korteriomanikud said ja pidid lähtuma sellest, et vaidlusalune hoone võetakse mingil viisil kasutusse, st et ruumid ei jää tühjana seisma. Teiseks said ja pidid kõik korteriomanikud lähtuma sellest, et hoonet ei võeta kasutusele nendel viisidel, mis olid kunagi selle hoone varasemad kasutusviisid, vaid, et hoone võetakse kasutusele sellel viisil, mida saab pidada hoone praeguseks kasutusviisiks. Ringkonnakohus asus eespool seisukohale, et selle määratlemisel tuleb konkreetsel juhul lähtuda sellest, millisel otstarbel kasutuselevõtuks oli kinnisasja eelmine omanik toiminguid teinud. Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuna ehitamise õiguslik alus on planeering, tuleb lähtuda sellest, millisel viisil kasutust detailplaneering võimaldas, sest sellega määratakse ära hoone kasutusviis ja see, millise ehitusprojekti alusel saab ehitamist lubada. Hoone kasutusviisi ei määra ära ehitusluba, vaid detailplaneering. Iseenesest ei saa välistada, et puudutatud isik omandas vaidlusalused korteriomandid algse teadmisega või sooviga rajada vaidlusalusesse hoonesse bürood, samuti ei saa välistada seda, et kinnisasja eelmine omanik kaalus mingis etapis vaidlusalusesse hoonesse büroode rajamist, kuid määrav on hoone kasutusotstarve, mis määratleti detailplaneeringuga ja seda ei ole muudetud.
29.Kuna vaidlusaluse hoone otstarve on toitlustusasutus, ei ole hoones ega kinnisasjal tehtud ehituslikke muudatusi, mis läheksid vastuollu hoone otstarbega. Ka avaldajad ise on märkinud, et kõik ehituslikud muudatused, mida nad ette heidavad, on lubamatud seetõttu, et need on toitlustusasutusele omased. Avaldajad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et teostatud ehituslikud muudatused kahjustaksid avaldajaid kui teisi korteriomanikke üle lubatud määra, s.o üle määra, mida avaldajad peaksid taluma. Kõik muudatused haakuvad vaidlusaluse hoone kasutusotstarbega. Avaldajad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et muudatused kahjustaksid avaldajaid enam, kui toitlustusasutusega maja korteriomanikud peaksid taluma.
30.Avaldajaid ei ole kohtule tõendanud, et vaidlusaluses hoones olevaid kahte korteriomandit ei saa enam kasutada omaette kasutust võimaldavate reaalosadena. Isegi kui see nii oleks, ei tähendaks see, et ülejäänud korteriomanikud saaksid nõuda kahe korteri vaheliste seinte taastamist ainuüksi sellel põhjusel, et muidu tuleks kaks korteriomandit ühendada, sest muidu on vaidlusaluse hoone korteriomanikel ebaõiglaselt kaks häält. Ehituslike muudatuste tegemine kahe kõrvuti asetseva korteriomandi puhul, mille tagajärjel kaob kummagi korteriomandi puhul omaette kasutuse võimalus, ei anna teistele korteriomanikele õigust nõuda vaidlusaluste korteriomandite ühendamist ega ka endise olukorra taastamist, juhul, kui ka
14(15)
Tsiviilasi nr 2-16-6354 sisuliselt ülejäänud korteriomanike õigusi ei kahjustata (näiteks kui ei halvene hoone püsivus vms).
31.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajatega selles, et kuna katastriandmete kohaselt on vaidlusaluse kinnisasja maa sihtotstarve 30% ulatuses ärimaa, võib vaidlusalust hoonet kasutada ükskõik millisel ärimaa viisil. Sellisel viisil argumenteerides peaks jõudma järeldusele, et vaidlusaluse hoone kasutusotstarvet võikski pidada igaks viisiks, mida „ärimaa“ määratlus võimaldab. Eespool asus ringkonnakohus aga seisukohale, et määrav on see, milline on vaidlusaluse hoone tegelik kasutusotstarve, ning et see tuleneb konkreetsel juhul sellest, milliseks kinnisasja eelmine omanik selle muutis, ning et muutmine toimus detailplaneeringu initsieerimisega, millest nähtus, et otstarbe muutmine oli suunatud toitlustusasutusele (t I kd lk 143 j 146).
32.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajatega selles, et vaidlusaluse hoone toitlustusasutusena kasutamiseks tulnuks sõlmida kõikide korteriomanike vaheline kokkulepe või kanda varasemate korteriomanikevaheline kokkulepe kinnistusraamatusse. Kuigi selline kokkulepe on võimalik ja see välistaks vaidlused korterite kasutuse üle, määratakse hoone ja selle paiknevate korterite otstarve selle järgi, mis on olemuslikult korterite otstarve. Enamiku majade puhul ei ole korteriomanike kokkulepet, millega määratletaks, milline on korterite kasutusotstarve. Sellistes olukordades tuleb lähtuda väljakujunenud kasutusotstarbest. Ringkonnakohus asus eespool seisukohale, et konkreetsel juhul ei saa lähtuda sellest väljakujunenud otstarbest, mis eksisteeris 15-20 aastat tagasi, vaid lähtuda tuleb sellest, et eelmine kinnisasja omanik kasutusotstarvet muutis ja tema tegevust (planeeringu initsieerimisel) tuleb käsitleda selliselt, et ta muutis kasutusotstarbe toitlustusasutuseks.
33.Avaldajad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et avaldus saaks rahuldamisele kuuluda põhjusel, et puudutatud isik ei ole avaldajate suhtes käitunud väidetavalt hea usu põhimõttega kooskõlas. Avaldajad ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et konkreetse toitlustusasutuse pidamise mõjud ületaksid tavalise, keskmise toitlustusasutuse pidamisest tulenvaid mõjusid.
34.Eespool toodust tulenevalt tuleb jätta avaldus rahuldamata. Kuna avaldajad esitasid avalduse, mis jääb täies ulatuses rahuldamata, tuleb kõikide astmete menetluskulud jätta avaldajate kanda. Ringkonnakohus ei näe aluseid, mis võimaldaksid menetluskulusid jätta poolte endi kanda. Avaldajad esitasid avalduse, mis lõppkokkuvõttes osutus põhjendamatuks ja see tuleb jätta rahuldamata. Kuna avaldajad osalesid menetluses koos, neil olid ühised esindajad ja nad koostasid ühised menetlusdokumendid, tuleb asuda seisukohale, et avaldajad põhjustasid puudutatud isikule kohtusse pöördumise vajaduse ühiselt. Ka iga üksiku avaldaja poolt samasisulise avalduse esitamine oleks põhjustanud samasugusel määral kohtusse pöördumise vajaduse, tuleb kõik menetluskulud jätta avaldajate kanda solidaarselt.
35.Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab menetluskulud pärast lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud korras.
36.Puudutatud isik esitas 26.01.2018.a toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse. Ringkonnakohus nendib, et taotlus tuleb jätta rahuldamata. Protokolli parandamise taotlemise õigust seadus ette ei näe (TsMS § 477 lg 8). Liis Arrak Gaida Kivinurm Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.