Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2-16-6354 vastu lõpetada kaasomandi rikkumine, mis seisneb avaldajate nõusolekuta Tallinnas aadressil J. Poska 19a asuvas hoones (hoone C) toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemises. Lisaks esitasid avaldajad avalduse kohustada puudutatud isikut hoiduma avaldajate nõusolekuta hoone C majandusliku otstarbe muutmisest ja toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemisest. Avalduse kohaselt on Tallinnas aadressil F. J. Wiedemanni 17, J. Poska 19 ja J. Poska 19a asuv kinnistu jagatud korteriomanditeks. Kinnistul asub kolm hoonet aadressidega F. J. Wiedemanni 17 (hoone A), J. Poska 19 (hoone B), milles asuvad avaldajate korteriomandite reaalosadeks olevad korterid, ja J. Poska 19a (hoone C), milles asuvad puudutatud isiku korteriomandite reaalosadeks olevad korterid. Maatükk, millel hooned A–C asuvad, ja hoonete muud osad peale korteriomandite reaalosade on korteriomanike kaasomandis ja -kasutuses. Kinnistul olevate korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks on moodustatud korteriühistu (KÜ Poska 19). Puudutatud isik kavatseb avada hoones C restorani, kuigi ta korteriomandeid omandades teadis, et hoonesse võib rajada büroohoone. Ehitusloas on märgitud hoone C kasutamise otstarbeks büroohoone, ehitisregistris üksikelamu. Korteriühistu 11. jaanuaril 2016 toimunud koosolekul lubas puudutatud isik esitada korteriomanikele tutvumiseks lõpliku kooskõlastatud ehitusprojekti, kuid ei teinud seda. Puudutatud isik alustas 2015. a detsembris ehitustegevust, mis jätkub ja rikub avaldajate omandiõigust, kuna korteriomanik on kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ümberehitused, mille eesmärgiks on avada restoran, väljuvad tavakasutusest tekkivate mõjude alt olukorras, kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Hoone C ümberehituseks ja restorani avamiseks on vaja kõikide korteriomanike nõusolekut. Puudutatud isiku õigusvastane ehitustegevus tekitab avaldajatele nende vara väärtuse vähenemises ja muudes kahjulikes mõjutustes seisnevat kahju. Planeeritava restorani tõttu väheneb avaldajate turvalisus ja privaatsus. Kinnistul hakkavad viibima võõrad inimesed, kellel on suveterrassilt hea vaade sisehoovi ja kaasomanike kodude akendesse. Lisaks kaasneb restorani tööga müra, suurem liikluskoormus, suurem tuleoht ning vähemaks jääb ka parkimiskohti. Korteriomanikel on õigus eeldada, et hoone C kasutusotstarbeks saab büroohoone. Toitlustusasutuse pidamise plaan ja selleks vajalike ehitustööde tegemine on käsitatav asja majandusliku otstarbe muutmisena, milleks peab olema kõigi kaasomanike kokkulepe.

2(9)

2-16-6354 (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemises, ning hoiduma avaldajate nõusolekuta hoone C majandusliku otstarbe muutmisest ja toitlustusasutuse (sh restorani) rajamise ehitustööde tegemisest. Maakohus tuvastas, et hoonetes A–C asuvatest elu- ja mitteeluruumidest on moodustatud korteriomandid, kuid maatükk, millel hooned asuvad, ja hoonete muud osad on korteriomanike kaasomandis ja -kasutuses ning moodustatud on korteriühistu. Avaldajad on hoones B asuvate korteriomandite omanikud ning puudutatud isikule kuuluvad kasutuses mitteolevad korteriomandid, mille reaalosad asuvad hoones C. Puudutatud isik soovib avada hoones C restorani, talle on selleks antud ehitusluba ning 2015. a detsembris alustas ta hoones C ehitustegevusega. Maakohus tugines asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 89, § 72 lg-le 1 ja § 74 lg-le 1 ning korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg-tele 1 ja 2, § 2 lg-le 2, § 8 lg-le 1, §-le 10, § 11 lg 1 p-le 1, § 15 lg-le 5 ja § 16 lg-le 1. Maakohus leidis, et tuleb tuvastada, kas ehitustegevus ja restorani pidamine puudutatud isiku korteriomandites puudutab ka vaidlusaluse kinnistu valdamist ja kasutamist ning kas selline korteriomandite kasutus oleks vastuolus teiste korteriomanike õigustatud huvidega. Vaidlusaluse kinnistu maa (sh siseõu) ja hoonete kandekonstruktsioonid on kaasomandis ning neid valitsetakse ühiselt korteriühistu kaudu. Avaldajate ja puudutatud isiku korteriomandite paiknemine eraldi hoonetes ei välista kaasomanike õigust vallata ja kasutada ühiselt kinnisasja. Maakohus leidis, et puudutatud isiku ehitustegevus restorani väljaehitamiseks ei piirdu vaid hoones C asuvate korteriomanditega. Puudutatud isiku esitatud dokumentide kohaselt on restorani ehitamiseks ilmselt vaja teha järgmised spetsiifilised muudatused, mille tõttu hoone kasutusfunktsiooni muutumisega büroohoonest restoraniks muudetakse hoone C plaanilahendust, tehnosüsteemide lahendust ja tehakse täiendusi asendiplaanile vastavalt restorani toimimisskeemile: paigaldatakse hoone avatäited vastavalt 2010. a projektile, kuid uue projektiga nähakse ette hoone loodefassaadis ühe kaheraamilise pööninguakna vahetus ja laiendamine ventilatsioonirestiks; moodustatakse tuletõkketsoon I korrusel, millest tuletõkketarindiga eraldatakse tehniline korrus pööningul; nähakse ette adresseeritav tulekahjusignalisatsioonisüsteem, põrandaküttesüsteem, VRV-süsteem, ventilatsioonisüsteem, sh katuseventilaator, pliidivarjed ja rasvafiltrid; jahutuseks on õue plaanitud villisploki paigaldus, mis ühendatakse omavahel torustikega, mis on kajastatud asendiplaanil; kanalisatsiooni osas on ette nähtud hoonest kolm kanalisatsiooni eelviigu, millest üks suunatakse rasvapüüdurisse; restoraniköögi tehnoloogilised heitveed juhitakse (spetsiaalsesse maa sees asuvasse) rasvapüüdurisse ja heitavad rajatakse hoone seina; rasvapüüdur on juba paigaldatud õuealale; erinevad kaeve- ja paigaldustööd toimuvad ühisel õuealal. Maakohus tuvastas, et 1937. a oli hoone C kahe korteriga elamu. Tallinna Linnavalitsuse

3(9)

2-16-6354 Maakohus leidis, et kui kasutusotstarve muudetakse restoraniks, muudetakse ehitise majanduslikku otstarvet. Üksikelamu ja restorani majanduslik otstarve on olemuslikult oluliselt erinevad, sest üksikelamu oleks suunatud eelkõige kindlale, väikesele isikute ringile (perekonnale või leibkonnale) ehitise kasutamiseks isiklikul otstarbel, kuid restoran toitlustusasutusena on määratlemata ja tuvastamata isikute ringi teenindamiseks mõeldud avalik äriettevõte. Seega oleks hoone C ehitamisega restoraniks ja kasutusele võtmisega restoranina muudetud oluliselt hoone C senist kasutusotstarvet. Seetõttu on puudutatud isikul restorani rajamiseks vaja kõigi kaasomanike nõusolekut majandusliku otstarbe muutmiseks. Restorani rajamiseks tehtavad ümberehitused väljuvad ka kaasomandi tavakasutusest tekkivate mõjude alt olukorras, kus hoone C kasutusotstarve on üksikelamu. Maakohus leidis, et avaldajate ja puudutatud isiku ühisele omandile planeeritava restorani tõttu väheneks avaldajate turvalisus ja privaatsus. Kinnistul võivad hakata viibima võõrad inimesed, kellel oleks suveterrassilt vaade sisehoovi ja kaasomanike kodude akendesse. Maakohus ei nõustunud sellega, et avaldajate korteriomandite väärtus võib restorani avamise tõttu väheneda. Maakohus leidis, et asja lahendamisel ei ole tähtis, kas avaldajad on nõus hoonesse C büroohoone rajamisega või kuivõrd planeeritav restoran kahjustaks avaldajate huve rohkem kui büroohoone. Pooled ei vaidle selle üle, et hoonet C pole kunagi kasutatud büroohoonena, puudutatud isik ei soovi elamusse büroohoonet kavandada ega ole avaldajatelt kui kaasomanikelt selleks nõusolekut taotlenud. Maakohus leidis, et mõistliku kõrvalseisjana ei saa arvata, et restorani ehitamine ja pidamine oleks korteriomandiga ühendatud kaasomandi mõttelise osa kui ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piirides, mistõttu on põhjendatud, et ühise asja valdamiseks ja kasutamiseks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Maakohus ei nõustunud sellega, et avaldajate kui kaasomanike nõusolek restorani pidamiseks tulenes 2006. a detailplaneeringust (nagu eespool tuvastatud, ei saa kinnisasja kasutusotstarve tuleneda detailplaneeringust, ning puudutatud isik ei tõendanud, et eelmised kaasomanikud oleks andnud nõusoleku restorani rajamiseks) või korteriühistu otsusest.

2-16-6354 restoraniks tähendab majandusliku otstarbe olulist muutmist. Ringkonnakohus leidis, et asja muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses tuleb käsitada asja tegelikku muutmist ning maakohtu määruses loetletud tehtud ja kavandatud ehitustööd on muudatused ehk vaidlusaluse kinnistu muutmine. Ringkonnakohus leidis, et kinnisasja ehitusliku muudatuse olulisuse juures tuleb eelkõige arvestada muudatuse mõju asjale tervikuna (sh ehitamise ulatus ning tulemuse avaldumine asja välimuses ja kasutusvõimalustes) ning muudatusest tingitud tagajärgi kaasomandis oleva asja majandamisele. Avatäidete paigaldamine (pööninguakna asendamine ventilatsioonirestiga), katuseventilaatori rajamine, villisploki paigaldus, kanalisatsiooni ja sellega seotud heitavade rajamine ning rasvapüüduri paigaldamine on vaidlusaluse kinnistu oluline muutmine AÕS § 74 lg 1 mõttes. KOS § 2 lg 2 järgi ei tehta neid töid ega avaldu ka nende mõju üksnes korteriomandite piires ning kuigi hoones C asuvad ainult puudutatud isikule kuuluvad korteriomandid, on ka teistel kaasomanikel õigus määrata hoone C ja seda ümbritseva maa-ala (vaidlusaluse kinnistu kui terviku) välimust. Viidatud muudatused ei ole elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikud toimingud korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 tähenduses ega peaks kuuluma korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustuspädevusse. Ringkonnakohus viitas KÜS § 2 lg-le 1 ning leidis, et kui ühistu on moodustatud mitme hoonega kinnistu ühiseks majandamiseks, siis ühe hoone kasutusotstarbest tingitud tegevused ei ole osa ühisest majandamisest ja selline kasutus ei vasta praegusel juhul korteriomanike ühistele huvidele. Seega olid viidatud ehituslikud muudatused vaidlusaluse kinnistu oluline muutmine, milleks on vaja kõigi korteri- ehk kaasomanike kokkulepet. Lisaks leidis ringkonnakohus, et kõigi korteri- ehk kaasomanike nõusolekut ei saa praegusel juhul edukalt asendada korteriühistu otsuse ega ka osa kaasomanike kokkuleppega. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et 2006. a detailplaneeringust ei nähtu piisava selgusega hoone C kasutamine restoranina, vaidlusaluse kinnistu toonase omaniku vastav tahe ega tahe teha praeguse vaidluse põhjustanud muudatusi kinnistul, sh hoones C ja selle ümbruses. Lisaks ei saa avalik-õiguslikud dokumendid, nagu detailplaneering ega ehitusluba või kasutusluba asendada teise kaasomaniku nõusolekut kaasomandi kasutamiseks ja käsutamiseks. Projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanikevahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba, ei asenda asjaõigusseaduses ette nähtud kaasomanike kokkulepet (Riigikohtu 19. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04, p 13). Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega küsimuses, kas põhjendatud on hoone C majandusliku otstarbe muutmisest hoiduma kohustamine, ega korranud neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt. Ringkonnakohus leidis lisaks, et sarnaselt asja olulise muutmisega ei saa ka kaasomanike nõusolekut kasutusotstarbe oluliseks muutmiseks järeldada detailplaneeringust ega muust avalik-õiguslikust aktist. Kui avaldajad ei ole nõus hoonesse C restorani või muu toitlustusasutuse rajamisega, ei tähenda see, et puudutatud isik ei saa hoonet üldse kasutada. Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja (või selle kasutusotstarvet) oluliselt muuta ja vajab selleks kõigi kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt hageda juhul, kui teised kaasomanikud on kohustatud nõusolekut andma.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

2-16-6354 Määruskaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas ringkonnakohus hoone C kasutusotstarbe muutmise osas valesti AÕS § 74 lg-t 1 (koostoimes planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg 1 p-ga 3 ja lg 4 p-ga 1). AÕS § 74 lg 1 järgi tuleb tuvastada, kas muudetakse asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt. Ringkonnakohus hindas vaid seda, kas asja muudeti oluliselt. Kohtud leidsid valesti, et kinnisasja kasutusotstarve ei saa tuleneda detailplaneeringust, kusjuures ringkonnakohus ei käsitlenud puudutatud isiku viidatud põhiväidet. Puudutatud isik ei saa oma korteriomandeid (mitteeluruumid) ilma avaldajate nõusolekuta kasutada. Kehtiva maa sihtotstarbe ja detailplaneeringu kohaselt on välistatud puudutatud isikule kuuluvate korteriomandite kasutamine üksik- või korterelamuna. Samas ei saa puudutatud isik kasutada korteriomandeid ka detailplaneeringus ja kinnistusraamatusse kantud otstarbel, s.o toitlustushoonena ehk mitteeluruumidest äripinnana, sest kohtud on leidnud, et detailplaneeringust kinnistu kasutusotstarvet tuletada ei saa ning lähtuda tuleb vaid varasemast faktiliselt ja õiguslikult valest ning praeguseks muudetud ehitisregistri kandest. Selline olukord on vastuolus omandi põhiõigusega. Puudutatud isik teadis korteriomandeid ostes, et detailplaneeringu kohaselt on tegemist toitlustushoonega. Detailplaneering kehtestati viis aastat enne seda, kui avaldajad korterid ostsid. Ringkonnakohus ei arvestanud asjas esitatud seisukohti ja tõendeid ega põhjendanud, miks detailplaneeringust ei nähtu piisava selgusega, et hoonet C kasutatakse restoranina, samuti kinnistu varasema ainuomaniku vastav tahe. Detailplaneeringu seletuskirjas on rõhutatud, et hoone C on toitlustushoone. Praeguse asjaga samal ajal menetletud haldusasjas nr 3-17-355 16. veebruaril 2017 tehtud määruses leiti, et detailplaneeringu kohaselt on hoone C liigilt toitlustushoone. Kohtud ei hinnanud, kas kasutusotstarbe muutmine oli AÕS § 74 lg 1 tähenduses oluline. Isegi kui kasutusotstarbe määramisel ei saa lähtuda (ainult) detailplaneeringust, tuleks kasutusotstarbe väidetava muutmise olulisuse hindamisel arvestada, et kinnistusraamatu kohaselt on tegemist osaliselt ärimaaga ja hoones C asuvad korteriomandite reaalosad on mitteeluruumid, või põhjendada, miks need asjaolud ei ole tähtsad. Avaldajad tuginesid kaasomandis oleva asja kasutusotstarbe muutmisele, mitte kaasomandis oleva asja muutmisele. Ringkonnakohus väljus avalduse piiridest, kui hindas asja muutmist. Lisaks kohaldas ringkonnakohus kaasomandis oleva asja muutmise osas valesti AÕS § 74 lg-t 1 koostoimes PlanS § 126 lg 1 p-ga 3 ja lg 4 p-ga 1. Ringkonnakohus leidis valesti, et kaasomandis oleva asja muutmise hindamise lähtekohaks ei ole detailplaneering. Ringkonnakohtu välja toodud tööd on vältimatud mitteeluruumi kasutamiseks. Need tööd tulenevad detailplaneeringus ettenähtud kasutusotstarbest, st on tavalised ja vajalikud sellise kasutusotstarbe saavutamiseks. Seega ei ole tegemist kaasomandi muudatustega. Ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui asus ilma tõenditeta hindama väidetavate muudatustööde olulisust olukorras, kus puudub igasugune informatsioon tööde sisu, mõju ja olulisuse kohta. Ringkonnakohtu tuvastatud muudatused ei ole kinnistu olulised muudatused – hoone C on eraldi hoone, muudatused saavad avaldajaid mõjutada vaid visuaalselt. Enamik kaasomanikke on nõustunud restorani rajamisega (AÕS § 72 lg 1, KOS § 12 lg 2, KÜS § 13 lg 4, § 151 lg-d 1 ja 2). Kui puudutatud isik vajaks avaldajate nõusolekut detailplaneeringu kohaseks restorani rajamiseks hoonesse C, ei saaks AÕS § 72 lg 5 kohaselt avaldust rahuldada. Avaldajad soovivad takistada puudutatud isikul tema omandiõiguse teostamist, kuigi puudutatud isik soovib omandiõigust teostada kooskõlas detailplaneeringu, kinnistusraamatu ja õigusaktidega ning selleks on olemas ka kõik avalik-õiguslikud load ning korteriühistu/kaasomanike enamuse nõusolek. Kohtud ei põhjendanud selle asjaoluga arvestamata jätmist. Isegi kui AÕS § 72 lg 5 alusel ei saa avaldust rahuldamata jätta, ei pea puudutatud isik avaldajate nõusoleku saamiseks eraldi pöörduma 6(9)

2-16-6354 hagiga kohtusse TsÜS § 68 lg 5 kohaselt. Puudutatud isiku varasemad viited sellele, et avaldajad on AÕS § 72 lg-t 5 ja laiemalt hea usu põhimõtet rikkunud, sisaldavad taotlust praeguses menetluses avaldajate tahteavaldus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt AÕS § 72 lg 5 alusel kohtulahendiga asendada.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7(9)

2-16-6354

2-16-6354

Peeter Jerofejev

Malle Seppik

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.