Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-127-03 Otsuse kuupäev Tartu, 10. november 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja H. Jõks Kohtuasi AS Favor Metaform hagi HOIUPANGA LIISINGU AS ja BMC Kinnisvarade OÜ vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. juuni 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/514/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Favor Metaform kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 13. oktoober 2003. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. juuni 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada OÜ-le A Dato Partnerid 14. juulil 2003. a AS Favor Metaform kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS Favor Metaform esitas 15. aprillil 2002. a Tallinna Linnakohtule hagi HOIUPANGA LIISINGU AS vastu, paludes tunnustada BMC Kinnisvarade OÜ ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 1. juulil 1997. a sõlmitud lepingu tühisust ning tunnustada AS Favor Metaform ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepingu nr 000627 tühisust. Samuti palus hageja tunnustada AS Favor Metaform ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepingu, millega hageja võttis enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel sõlmitud müügilepingust tuleneva BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse, tühisust.
5.mail 2002. a esitatud hagi täpsustuses märkis hageja kostjaks ka BMC Kinnisvarade OÜ.
2.Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 12. mail 2000. a AS-lt Favor Tallinnas Vana-Narva mnt 30/1 asuva ehitise. HOIUPANGA LIISINGU AS teatas 12. juunil 2000. a hagejale, et ostis sama ehitise 1. juulil 1997. a BMC Kinnisvarade OÜ-lt. HOIUPANGA LIISINGU AS survel ja tuginedes tema kinnitusele, et hageja omandas ehitise õigusvastaselt, sõlmis hageja 27. juunil 2000. a HOIUPANGA LIISINGU AS-ga lepingu, millega ta võttis enda kanda 1. juulil 1997. a kostjate vahel sõlmitud järelmaksuga ostu-müügilepingust nr 2572, millega BMC Kinnisvarade OÜ ostis VanaNarva mnt 30/1 asuva ehitise HOIUPANGA LIISINGU AS-lt, tuleneva BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse HOIUPANGA LIISINGU AS ees summas 2 435 321 krooni 68 senti ning viimane kohustus alustama võlgnevuse sissenõudmismenetlust BMC Kinnisvarade OÜ-lt ja/või kolmandatelt isikutelt. Hageja ja HOIUPANGA LIIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepinguga nr 000627 kanti BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevus HOIUPANGA LIISINGU AS ees üle hagejale ja sätestati maksetingimused. Hageja leidis, et 1. juuli 1997. a leping oli tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lgst 3 tühine, kuna asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 13 lg 6 kohaselt pidi ehitise võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Seega olid tühised ka 27. juunil 2000. a sõlmitud
lepingud, kuna BMC Kinnisvarade OÜ-l ei tekkinud kohustust, mida hageja oleks saanud temalt üle võtta.
3.Kostja HOIUPANGA LIISINGU AS hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei riku 1. juuli 1997. a tehing hageja õigusi, sest ta ei ole selle pool. Liisinglepingu tühisuse tunnustamist saavad nõuda vaid lepingu pooled, s.o kostjad. Pealegi ei tulnud liisinglepingut notariaalselt tõestada, kuna leping ei näinud ette vara omandiõiguse üleminekut. Seadus ei nõua vara kasutamist reguleeriva lepingu notariaalset tõestamist. Kuna BMC Kinnisvarade OÜ ei täitnud liisinglepingust tulenevaid kohustusi kostja ees, siis ei olnud viimane kohustatud sõlmima notariaalselt tõestatud lepingut vara omandi üleandmise kohta. Hageja võttis vabatahtlikult enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse ning see vormistati laenulepinguna. Laenulepingu sõlmimise hetkeks oli HOIUPANGA LIISINGU AS liisinglepingu ühepoolselt lõpetanud. BMC Kinnisvarade OÜ tekitas kostjale liisinglepingu objektiks oleva vara ebaseadusliku võõrandamisega kahju 2 435 321 krooni 68 senti. Hageja peab nimetatud summa kostjale laenulepingu alusel tasuma. Vaidlustatud lepingud sõlmiti seadusest tulenevaid vorminõudeid järgides.
4.BMC Kinnisvarade OÜ ei esitanud hagiavaldusele vastust.
5.Tallinna Linnakohus jättis 22. jaanuari 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt tulenes 1. juuli 1997. a lepingust veenvalt asjaolu, et see leping ei tekita, muuda ega lõpeta ühtegi hagejale kuuluvat õigust, kuna hageja registrikaardist nähtuvalt ei olnud hagejat selle lepingu sõlmimise ajal veel olemaski. Hageja kanti äriregistrisse alles 27. aprillil 2000. a. Asjaolu, et hageja võttis enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse HOIUPANGA LIISINGU AS ees, ei tähenda hageja muutumist BMC Kinnisvarade OÜ singulaarseks õigusjärglaseks. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks sõlminud viimasega kokkuleppe lepingust tulenevate kohustuste üleandmiseks. Samal põhjusel oli asjassepuutumatu hageja viide tsiviilkoodeksi (TsK) § 220 lg-le 1, kuna selle normi kohaselt võib võlgnik oma võla teisele isikule üle kanda kreeditori nõusolekul. Nimetatud normi tulnuks kohaldada juhul, kui BMC Kinnisvarade OÜ oleks HOIUPANGA LIISINGU AS nõusolekul andnud lepingust nr 2572 tulenevate õiguste ja kohustuste kogumi hagejale üle. Lepingu nr 2572 sisust tulenevalt sai seda lepingut käsitada kui rendilepingu tunnustele vastavat tehingut, sest kehtinud rendiseaduse (RenS) § 13 lg 1 kohaselt võisid pooled rendilepingus ette näha tingimused renditud vara väljaostmiseks rentniku poolt. Tehingu tegemise ajal kehtinud seadustest ei tulenenud, et taoline rendileping pidi olema sõlmitud notariaalselt, kuna ehitise omandamist antud lepingu järgi ei toimunud. Seega oli lepingu vaidlustamine vorminõude järgimata jätmise tõttu alusetu. Asjas omab määravat tähtsust ka asjaolu, et 30. märtsil 2000. a teatas HOIUPANGA LIISINGU AS kirjalikult BMC Kinnisvarade OÜ-le lepingu nr 2572 ennetähtaegsest lõpetamisest. Viimane ei olnud võimeline pärast lepingu lõpetamist täitma ehitise tagastamisekohustust, sest oli seadust rikkudes ehitise võõrandanud. Seetõttu lasus BMC Kinnisvarade OÜ-l kohustus hüvitada lepingu rikkumisega tekitatud kahju, eelkõige ehitise maksumus. Järelikult ei ole võimalik väita, et BMC Kinnisvarade
OÜ-l puudus lepingust nr 2572 tulenev varaline kohustus HOIUPANGA LIISINGU AS ees. Asja materjalidega on kooskõlas kostja seisukoht, et kuna BMC Kinnisvarade OÜ rahaline kohustus oli olemas, puudusid takistused lepingu sõlmiseks, millega hageja võttis selle kohustuse enda kanda. Hagi aluseks olevatest asjaoludest ei tulene, et hageja sõlmis HOIUPANGA LIISINGU AS-ga tehingu eksimuse tõttu. Leping nr 000627 kätkes endas laenusuhet. Pooltel oli õigus igasugune varaline kohustis asendada laenusuhtega. Osundatud lepingule on viidatud ka samal päeval kolme osapoole vahel sõlmitud lepingus. Laenulepingu puhul oli poolte tahe suunatud eelkõige sellele, et vormistada hageja poolt üle võetud BMC Kinnisvarade OÜ varaline kohustus hageja laenuks HOIUPANGA LIISINGU AS ees. Kui varalist kohustust, mida pooled soovivad novatsiooni korras laenulepinguks vormistada, tegelikkuses ei eksisteeriks, ei tähendaks see mitte laenulepingu tühisust, vaid rahatust. Isegi kui nõustuda hageja väitega rahalise kohustuse puudumise kohta, pole võimalik tehingu tühisuse tunnustamise hagi rahuldada.
6.Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotles kohtuotsuse tühistamist ja hagi rahuldamist. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 13. juuni 2003. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata.
8.Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga, et hagi rahuldamiseks ei ole alust. Hageja ei ole isik, kellel on õigus vaidlustada kostjate vahel 1. juulil 1997. a sõlmitud lepingut nr 2572. Sellest tulenevalt puudub tal ka õigus nimetatud lepingu tühisusele tuginedes vaidlustada tema ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepinguid. Kolleegium ei nõustunud apellandi väitega, et tema õigus nõuda liisinglepingu tühisuse tunnustamist tuleneb tema ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepingust nr 1, millega ta võttis üle BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse, muutudes BMC Kinnisvarade OÜ õigusjärglaseks koos sellest tulenevate õiguste ja kohustustega. Rahalise kohustuse ülevõtmine, millest hageja tuletab temal tekkinud singulaarse õigusjärgluse ja õigusliku huvi kostjate vahel
1.juulil 1997. a sõlmitud lepingu nr 2572 suhtes, ei ole käsitletav hageja näidatud viisil. Hageja ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepingu nr 1 kohaselt leppisid pooled kokku vara maksumuse tasumises, mille hageja oli omandanud ning mille eest vara võõrandaja oli jätnud HOIUPANGA LIISINGU AS-le tasumata. Õiguste ja kohustuste kogumi ülevõtmist, millest tuleneks hageja õigusjärglus, ei toimunud. Asjaolu, et võlgnevus seostati summaga, mille teine isik jättis vara eest tasumata, ei võimalda käsitleda hagejat selle isiku õigusjärglasena. Kehtinud TsÜS § 59 kohaselt võivad tsiviilõigused ja -kohustused üle minna ühelt isikult teisele, kui need seaduse järgi või oma olemuselt ei ole isikuga lahutamatult seotud, kusjuures ülemineku aluseks võib olla ka tehing. Tehing, millega kantakse tsiviilõiguste ja -kohustuste kogum üle ühelt isikult teisele, sõlmitakse nende isikute vahel. Õige on apellandi väide, et võla ülekandmine võib toimuda esialgse võlgniku osalemiseta, kuid õigusjärglust selline tehing ei tekita. Kui tegemist on võla ülekandmisega ning lepingust tuleneva teise isiku kohustuse laenusuhteks vormistamisega TsK § 272 lg 3 tähenduses, võimaldaks see hagejal esitada kreeditori nõude vastu kõik vastuväited,
mis põhinevad kreeditori ja esialgse võlgniku vahelistel suhetel. Seetõttu ei ole õige apellandi seisukoht, et ta võttis kostjaga sõlmitud lepingutega üle BMC Kinnisvarade OÜ liisinglepingust tulenevate õiguste ja kohustuste kogumi, saades nimetatud isiku õigusjärglaseks. Liisinglepingust ei tulene hagejale õigusi ega kohustusi, pealegi oli nimetatud leping selleks ajaks lõpetatud. Liisinglepingu objektiks oli liisingfirmale kuulunud varaga seotud õigused ja kohustused, lepingu (millega hageja seostab õigusjärglust) sõlmimise ajal 27. juunil 2000. a oli selle vara omanik juba hageja.
9.Eeltoodud põhjustel ei pidanud ringkonnakohus vajalikuks käsitleda 1. juuli 1997. a liisinglepingu vormi kui selle tühisuse alust. Samas märkis kolleegium, et tegemist ei olnud tehinguga, mille suhtes tuleneks seadusest kohutuslik notariaalne vorm. Tegemist ei olnud ehitise võõrandamise tehinguga. Pooled leppisid kokku ehitise võõrandamise ning omandi ülekandmise tingimused. Linnakohus märkis õigesti, et BMC Kinnisvarade OÜ ei olnud pärast liisinglepingu lõpetamist võimeline täitma vara tagastamise kohustust, kuna oli ehitise seadust rikkudes hagejale võõrandanud. Seetõttu on alusetu apellandi väide, et eelnimetatud isikul ei olnud kohustust, mida hageja oleks saanud lepingu alusel üle võtta. Asjas puudus vaidlus selle üle, et BMC Kinnisvarade OÜ võõrandas hagejale vara - ehitise, mille ta oli eelnevalt, s.o 1. juulil 1997. a, võõrandanud HOIUPANGA LIISINGU AS-le. Asjas on üheselt tuvastatud, et hageja sõlmis ebasoovitavate õiguslike tagajärgede ärahoidmiseks HOIUPANGA LIISINGU AS-ga 27. juunil 2000. a lepingud, millega kohustus maksma Tallinnas Vana-Narva mnt 30/1 asuva ehitisega seotud võlgnevuse. Ebaõige on liisinglepingu tühisusest tuletatud väide, et võlgnevust, mille tasumise kohustuse hageja endale võttis, ei eksisteerinud.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Kassatsioonkaebuses palub AS Favor Metaform tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
11.Kuna 27. juuni 2000. a lepingu, millega kassaator võttis enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ lepingulise kohustuse (edaspidi leping nr 1), sõlmimisel oli poolte tahe suunatud liisinglepingust tuleneva võla ülekandmisele, pidid võla ülevõtmise lepinguga kassaatorile üle minema ka õigused vaidlustada lepingulise kohustuse tekkimise aluseid vastavalt TsK § 220 lg-le 2. Võla ülekandmise tehingus on oluline võla ülevõtja tahe võlg üle võtta ja võlausaldaja nõusolek selleks. Seega võib võla ülekandmine toimuda ka kokkuleppega võlausaldaja ja uue võlgniku vahel, ilma et võlausaldaja oleks esialgsele võlgnikule andnud nõusoleku võlg üle kanda, s.o võla ülekandmise tehingu võib teha ilma esialgse võlgniku osavõtuta. Eelnevad kassaatori argumendid ning argumendi toetuseks esitatud tõendid on kohtud jätnud hindamata, rikkudes sellega TsMS § 95 lg 1.
12.Kohtud on asunud seisukohale, et kassaator küll vastutab esialgse võlgniku kohustuste eest, kuid ei või esitada kohustuste olemasolu kohta vastuväiteid. Selline tõlgendus seab kohustuste ülevõtja põhjendamatult raskesse olukorda. Selline õiguste piiramine ei ole õigusriigis vajalik ega põhjendatud. Kassaator ei ole kunagi soovinud hüvitada lepinguväliseid kahjusid, mis tulenevad HOIUPANGA LIISINGU AS ja BMC Kinnisvarade OÜ omavahelistest suhetest.
13.Ringkonnakohus on lepingut nr 1 hinnanud ainult osaliselt. Ringkonnakohus on märkinud, et lepingu nr 1 kohaselt leppisid pooled kokku vara maksumuse tasumises, mille kassaator oli omandanud ning mille eest vara võõrandaja oli jätnud HOIUPANGA LIISINGU AS-le tasumata. Lepingu p-s 1 on aga selgelt märgitud, et "üle võetakse ostu-müügi lepingust nr 2572 (edaspidi liisingleping) tulenev BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevus summas 2 435 321, 68 krooni". Viidatud tõendi hindamisel tervikuna oleks jõutud õigele järeldusele, et lepingu poolte tahe oli suunatud nimetatud lepingulise kohustuse ülekandmisele, mis toob endaga kaasa ka õiguse esitada võlausaldajale vastuväiteid lepingust tuleneva kohustuse ulatuse ja olemasolu kohta.
14.Vastuoluline on Ringkonnakohtu järeldus, et võla ülekandmine võib küll toimuda võlgniku osalemiseta, kuid õigusjärglust selline tehing ei tekita. Kohtud on asunud seisukohale, et lepingu nr 1 sõlmimine oli võimalik, kuna BMC Kinnisvarade OÜ-l oli kahju hüvitamise kohustus HOIUPANGA LIISINGU AS ees. Samas on kohtud asunud seisukohale, et kassaatoril puudus õigus vaidlustada 1. juuli 1997. a lepingut, sest kassaator ei ole nimetatud lepingu pool. Ka selline seisukoht on vastuoluline. Kohtuotsus ei vasta TsMS § 227 lg 1 ja § 228 nõuetele, kuna kohtuotsusest ei nähtu, millisele materiaalõiguse normile kohtu eelnimetatud vastuolulised järeldused tuginevad.
15.Ringkonnakohtu hinnang liisinglepingu vorminõudele on ekslik. Liisinglepingut sisuliselt analüüsides on selge, et poolte tahe oli suunatud võlaõigusliku ostu-müügilepingu sõlmimisele, mitte vara kasutuslepingu sõlmimisele. Juhul kui liisinglepingust oleks tulenenud üksnes vara kasutusõigus, ei oleks pooled kindlasti nimetatud lepingut sõlminud. Kuna liisingleping nägi ette ehitise omandiõiguse ülemineku, pidi see AÕSRakS § 13 lg 6 kohaselt olema notariaalselt tõestatud.
16.Ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 330 lg 6, jättes vastamata apellatsioonkaebuse põhjendustele, et seaduse analoogiat kohaldades on tehingu tühisuse tunnustamise nõudeõigus huvitatud isikul.
17.Vastuses kassatsioonkaebusele leidis HOIUPANGA LIIISINGU AS, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. BMC Kinnisvarade OÜ vastust ei esitanud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata tagasi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
19.Kolleegium analüüsib esmalt kassatsioonkaebuse väiteid selle kohta, et pooltevahelise lepinguga
27.juunist 2000. a (eelnevalt ja edaspidi tähistatud kui leping nr 1) toimus võla ülekandmine ning seega on hagejal võimalik TsK § 220 lg 2 alusel esitada esialgsele võlgnikule kuuluvaid vastuväiteid.
20.Ringkonnakohus on leidnud, et lepinguga nr 1 ei toimunud õiguste ja kohustuste kogumi üleminekut, millest tuleneks hageja õigusjärglus. Ringkonnakohus on ka leidnud, et asjaolu, et võlgnevus seostati teise isiku poolt vara eest tasumata jäänud summaga, ei võimalda käsitada hagejat selle isiku õigusjärglasena. Samuti märkis ringkonnakohus, et 1. juuli 1997. a lepingust ei tulene hagejale õigusi ega kohustusi, ning pealegi oli nimetatud leping lõpetatud.
21.Asjas puudub apellatsioonikohtu seisukoht selle kohta, millised õigussuhted tekkisid poolte vahel
tulenevalt lepingust nr 1 ja laenulepingust, ning kohtud on ebaõigesti kohaldanud tsiviilkoodeksi sätteid. Pooltevahelise lepingu nr 1 õiguslikuks kvalifitseerimiseks on kolleegiumi arvates olulised eelkõige selle p-d 1 ja 2. Lepingu nr 1 p 1 kohaselt võttis hageja enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel sõlmitud lepingust nr 2572 (liisingleping) tuleneva BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse summas 2 435 321 krooni 68 senti. Samas punktis nähti ette selle kohustuse täitmiseks laenulepingu sõlmimine ning laenulepingu üldised tingimused. Lepingu p 2 kohaselt kohustus HOIUPANGA LIISINGU AS alustama liisinglepingust tuleneva võlgnevuse sissenõudmiseks kohtumenetlust BMC Kinnisvarade OÜ ja/või kolmandate isikute vastu. Punktis 3 lepiti aga kokku lepingu punktis 1 nimetatud laenulepingu lõpetamise tingimused ja hagejale tema makstud summa tagastamine juhul, kui HOIUPANGA LIISINGU AS-le tasub võlgnevuse BMC Kinnisvarade OÜ või kolmas isik. Kolleegium leiab, et kui vaadelda nimetatud lepingupunkte koostoimes, ei ole toimunud võla ülekandmist TsK § 220 tähenduses. Pigem on tegemist olukorraga, kus kohustises jäi alles endine võlgnik BMC Kinnisvarade OÜ ning tema kõrvale astus teise võlgnikuna hageja. Lepingu nr 1 p 2 kohaselt ei vabanenud BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevusest, ning p 1 kohaselt kohustus võlgnevuse tasuma ka hageja. Sellist kokkulepet võib vaadelda kui kohustusega ühinemist.
22.Kohustusega ühinemine on reguleeritud 1. juulil 2002. a jõustunud võlaõigusseaduse §-s 178. Tsiviilkoodeks kohustusega ühinemist ei reguleerinud. Vaatamata sellele ei olnud selline kokkulepe vastuolus toonase tsiviilseaduse mõttega. Kolleegiumi arvates on seaduse analoogia alusel sellisele suhtele võimalik kohaldada tsiviilkoodeksi käenduse sätteid, kuna teise võlgniku astumine esimese võlgniku kõrvale toimub võla tasumise tagamise eesmärgil. Muu hulgas tuleb sellisele suhtele kohaldada ka TsK § 208 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt on käendajal (kellena on vaadeldav hageja) õigus esitada kreeditori nõude vastu kõik vastuväited, mida oleks võinud esitada võlgnik ise. Kui lepingus nr 1 lepiti kokku kohustusega ühinemises, siis on hagejal õigus esitada HOIUPANGA LIISINGU AS vastu vastuväiteid, mida oleks saanud esitada võlgnik, BMC Kinnisvarade OÜ. Vastuväidete hulka kuulub ka väide 1. juuli 1997. a lepingu tühisuse kohta, mille tuvastamist hageja kohtult paluski.
23.Täiendavalt märgib kolleegium, et pooltevahelise suhte õiguslikuks kvalifitseerimiseks on ringkonnakohus jätnud analüüsimata poolte tahte laenulepingu sõlmimisel. Kolleegium leiab, et laenulepingu sõlmimisel võisid pooled silmas pidada kahte erinevat võimalust. Esmalt on võimalik, et pooled tahtsid TsK § 238 lg 1 kohaselt laenulepinguga lõpetada lepingu nr 1 täielikult (novatsioon). Sel juhul lõppenuks TsK § 272 lg 3 alusel laenulepingu sõlmimisega kohustusega ühinemise suhe ning hageja ei saaks esitada vastuväiteid TsK § 208 lg 2 alusel. Selle asemel võiks laenu saaja esitada laenulepingu rahatuse väite. Teiseks on võimalik, arvestades lepingu nr 1 punktis 1, eriti aga punktis 3 märgitut, et pooled soovisid lisaks laenulepingu sõlmimisele säilitada ka lepingust nr 1 tulenevad õigused ja kohustused. Sel juhul ei ole hagejal TsK § 208 lg 2 järgi vastuväite esitamise õigus lõppenud. Kolleegium leiab, et
tsiviilseaduse mõttega ei olnud vastuolus ka viimati mainitud võimalus.
24.Kolleegium osutab võimalusele, et arvestades lepingu nr 1 sissejuhatuses arvessevõetut võib tegemist olla ka ebaselge õigusliku olukorra muutmise kokkuleppega selgeks õigussuhteks sel moel, et kostja ei sea kahtluse alla hageja omandiõigust ehitisele Vana - Narva mnt 30/1 ja hageja kohustub tagama kostjale BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse (nii lepingulisest kui lepinguvälisest võlasuhtest) tasumise seoses selle ehitisega lepingus märgitud ulatuses. Selline leping, mida võlaõigusseaduses tuntakse kui kompromisslepingut, ei olnud vastuolus tsiviilseaduse mõttega.
25.Kolleegium märgib, et hagejal on õiguslik huvi 1. juuli 1997. a lepingu tühisuse tuvastamise vastu vaid siis, kui lepingus nr 1 ei lepitud kokku BMC Kinnisvarade OÜ lepinguvälisest võlasuhtest tekkinud võla tasumist. Seega on esmalt vajalik kindlaks teha, millise BMC Kinnisvarade OÜ võla tasumises kokku lepiti.
26.Järgnevalt analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet, et 1. juuli 1997. a leping on tühine vorminõude rikkumise tõttu.
27.Kolleegium ei nõustu kohtute käsitlusega 1. juuli 1997. a lepingu osas. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega, et see leping ei nõudnud notariaalset tõestamist, sest lepingu sõlmimise ajal kehtinud RenS § 13 lg 1 kohaselt võisid pooled rendilepingus kokku leppida tingimused renditud vara väljaostmiseks ja selle lepingu järgi ei toimunud ehitise omandamist. Rendilepingule ei kehtestanud seadus notariaalse tõestamise nõuet. Apellatsioonikohus lisas omalt poolt, et tegemist pole ehitise võõrandamise tehinguga, pooled leppisid selles kokku vaid võõrandamise ja omandi ülekandmise tingimused. Kohtute põhjendustest ei nähtu, et kohtud oleksid 1. juuli 1997. a lepingu tõlgendamisel arvestanud
1.juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 64, mille esimese lõike kohaselt lähtutakse tehingu tegemisel eelkõige tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Poolte tegeliku tahte väljaselgitamisel ei saa arvestamata jätta ka terminoloogiat, mida pooled oma majandustegevuse raames sõlmitud lepingutes kasutavad. Samuti seda, kuidas lepingupooled ise on sõlmitud lepingut mõistnud. Pooled on lepingu pealkirjastanud kui "järelmaksuga ostu- müügileping". Lepingu esemeks on märgitud ehitise müük ja pooled on kokku leppinud selle hinna tasumises 120 kuu jooksul. See, et RenS § 13 lg 1 lubab rendilepingus kokku leppida renditud vara väljaostmises, ei selgita kuidagi poolte tahet 1. juuli 1997. a lepingu sõlmimisel. Kui pooled rendilepinguga samas dokumendis oleksidki kokku leppinud ehitise müümise tingimused, siis oleks tegemist juba müügilepinguga, mis peab vastama seaduses sätestatud vorminõuetele. Asjaolu, et lepingu järgi ei toimunud ehitise omandamist, ei välista, et tegemist oli müügilepinguga. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 242 lg 1 kohustas küll müüjat andma asja ostja omandisse, kuid omandiõigus ei läinud üle müügilepinguga. Omand ehitisele kui vallasasjale anti AÕS § 92 lg 1 järgi üle asjaõiguslepinguga ehk kokkuleppega omandi ülemineku kohta.
28.Viimati nimetatust võib olla abi ka 1. juuli 1997. a lepingu tõlgendamisel, eriti selle § 11 mõistmisel. Selle lepingupunkti "omandiõiguse üleminek kostjale" kohaselt läheb omandiõigus ehitisele üle ostjale pärast kõigi lepingujärgsete maksete tasumist ning vastavasisulise notariaalse
ostu- müügilepingu sõlmimist. Nimetatu võib tähendada kokkulepet nii selle kohta, et pärast lepingujärgsete maksete tasumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping, kui ka selle kohta, et sõlmitakse notariaalne müügileping koos asjaõiguslepinguga. Kuid ka notariaalse müügilepingu sõlmimise kokkulepe tulevikus ei välista iseenesest seda, et 1. juulil 1997. a sõlmisid pooled ehitise järelmaksuga ostu- müügilepingu seda notariaalselt tõestamata.
29.Ehitise kui vallasasja võõrandamise lepingu vormi osas kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu sõlmimise ajal kehtinud redaktsioon, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Seadus ei täpsustanud, kas võõrandamistehingu all peetakse silmas võlaõiguslikku või asjaõiguslikku lepingut või mõlemat. Kolleegium leiab, et viidatud õigusnormis oli notariaalse tõestamise nõude eesmärgiks ka tehingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ehitise kui väärtusliku vallasasja võõrandamisel- notariaalse tõestamise hoiatusfunktsioon. Kuna müügilepingust tulenes müüjale kohustus omand asjale üle anda ja ostjale kohustus selle eest tasuda, siis tuli hoiatusfunktsiooni täitmiseks notariaalselt tõestada juba müügileping. Seetõttu leiab kolleegium, et AÕS RakS § 13 lg 6 kehtestas notariaalse tõestamise nõude ka müügilepingule.
30.Kui asja uue arutamise käigus selgub, et 1. juulil 1997. a sõlmiti müügileping, mis TsÜS § 93 lg 3 järgi on tühine, siis tuleb hagi selles osas rahuldada. Samas ei tuleneks 1. juuli 1997. a lepingu tühisusest lepingu nr 1 ja laenulepingu tühisust. Kui hageja tagas vaid 1. juuli 1997. a lepingust tulenevat võlga ja see leping on tühine, siis saab hageja TsK § 276 lg 1 alusel tugineda laenulepingu rahatusele, mis TsK § 272 lg 2 järgi tähendab, et laenusuhet ei tekkinud. Sellisel juhul puudub ka nõue, mille tasumist hageja oleks taganud, ja kohaldada tuleb TsK § 206 lg 2.
31.Kassatsioonkaebuses on väidetud, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 330 lg 6, jättes vastamata apellatsioonkaebuse põhjendustele, et seaduse analoogiat kohaldades on tehingu tühisuse tunnustamise nõudeõigus huvitatud isikul. Kolleegium märgib, et kuigi ringkonnakohus ei ole sellele väitele vastanud, ei toonud see kaasa ebaõiget kohtulahendit. Apellatsioonikohus leidis, et liisingleping ei ole tühine. Seetõttu ei olnud vajadust täiendavalt analüüsida küsimust, kes saab lepingu tühisusele tugineda. J. Odar, A. Kull, H. Jõks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.