Kohtulahend

erastamise seaduse (EES) § 3 lg 5 p 4 sätteid, erastades hagejatele kuulunud eluruume. Seadusevastased on ka erastamisele järgnenud tehingud, kuna nende objektis oli võõrandajale ja pantijatele mittekuuluv vara. Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 606-k alusel hoone registreerimine Kesklinna Valitsuse bilanssi ei oma hagejate omandiõigusele Komeedi 10 elamu suhtes õiguslikku tähendust, kuna PS § 32 ja AÕS § 68 tulenevalt ei saa omandit ära võtta teisiti kui seaduslikul alusel. Tallinna Linnakohtu 30. oktoobri 2000. a osaotsusega hagi rahuldati ja tunnistati Tallinna linna poolt J. Tretjakova, O. Prisja"njuki, I.-E. Korvi, I. Konovalovi ja R. Tõnisaluga sõlmitud korterite erastamise ostu-müügi lepingute ning nendes sisalduvate omandiõiguse ülemineku kokkulepete tühisust. Samuti tunnistati I.-E. Korvi ja T. Tammisto vahel sõlmitud ostu-müügi lepingu ja omandiõiguse ülemineku kokkuleppe tühisust ning I.-E. Korvi ja P. Tammisto ning R. Tõnisalu ja AS Eesti Ühispank vahel sõlmitud pandilepingute tühisust. Kohtuotsuse kohaselt läks omandiõigus tagastatud varale hagejatele üle 1. veebruari 1995. a vara üleandmise akti alusel ja Tallinna Linnavalituse järgnevad korraldused ei muutnud hagejate omandiõigust Komeedi 10 elamule. Oluliselt on rikutud eluruumide erastamise seaduse ja asjaõigusseaduse sätteid, kuna erastamise ajal ei olnud erastatud eluruumid erastamise objektiks. Seetõttu on tehingud TsÜS § 66 lg 2 ja 3 kohaselt tühised ja kehtetud algusest peale. Kuna I.-E. Korvil ei tekkinud korterile nr 7 omandiõigust, siis ei olnud tal õigus korteriga tehinguid teha ning tühine on ka tema ja P. Tammisto vahel sõlmitud korteri ostu-müügileping. 30. juulil 1997. a ja 17. septembril 1997. a sõlmitud pandilepingud on samuti tühised, kuna korterite omandiõigus ei olnud I.-E. Korvile ja R. Tõnisalule üle läinud ning lepingute sõlmimisel rikuti AÕS § 68 lg 1 ja § 277 lg 2. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus jättis 18. aprilli 2001. a otsusega linnakohtu osaotsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega hagejatele omandiõiguse ülemineku osas. Seega polnud tegemist eluruumide erastamise seaduses sätestatud erastamise objektiga ning vaidlusalused tehingud rikuvad hagejate AÕS § 68 lg 1 sätestatud õigusi. Tehingute sõlmimisel on oluliselt rikutud eluruumide erastamise seaduse ja AÕS § 68 lg 1 sätteid, mistõttu tehingud on tühised ja kehtetud algusest peale nii kohustisõigusliku kui ka omandiõiguse ülemineku kokkuleppe osas. Kostjatel ei tekkinud omandiõigust ning neil ei olnud õigust teha mingeid tehinguid hagejatele kuuluva varaga. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palusid kostjad J. Tretjakova, O. Prisja"njuk, I.-E. Korv, I. Konovalov ja R. Tõnisalu tühistada ringkonnakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse normi. Hagejate omandiõigus tugines omandireformi käigus vara tagastamise korraldusele nr 2608-k 9. novembrist 1994. a. Selle tunnistas Tallinna Linnavalitsus kehtetuks 28. veebruaril 1995. a ning sellega langes ära hagejate omandiõigus omandireformi käigus tagastatud vara suhtes. Eluruumide erastamise ostu-müügi lepingutega anti omandiõigus korteritele üle kostjatele ning nende lepingute sõlmimise ajal oli ära langenud hagejate omandiõiguse õiguslik alus. Kohtud oleks pidanud kaalutlema, kas prevaleerib hiljem taastunud tagastamise korraldus või asjaõigusleping korterite

erastamisel. Ringkonnakohus ei ole andnud hinnangut apellatsioonkaebuse väitele, et TsÜS § 66 lg 2 ja 3 kohaldamine eeldab seadusest tulenevat omandiõiguse üleandmise keeldu. Kohtute järeldus, et tehingute tühisuse tunnustamine on adekvaatne omandiõiguse kaitse viis, on seadusega vastuolus. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid hagejad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ning pole alust selle tühistamiseks. Omandiõigus läks hagejatele üle selle vastavas korras registreerimisest

täitmiseks tuleb lugeda EES §-des 3 lg 11 sätestatu rikkumise tõttu tühiseks. Eelnev seisukoht tuleneb ka vaidlusaluste tehingute tegemise ajal kehtinud ORAS §-st 18 lg 1. Osundatud norm keelas kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni isikutel, kelle omandis see vara on, seda võõrandada, kui samast seadusest ei tulenenud teisiti. Nimetatud vara võis võõrandada riigile või kohalikule omavalitsusüksusele. Õigustatud subjekti kirjalikul nõusolekul, millel allkiri on notariaalselt tõestatud, võis seda vara võõrandada ka teistele isikutele. Eeltoodud keeldu rikkuvad tehingud loeti tühiseks. Lepingute tühisus tulenes ka EES §-st 3 lg 5 p 4 ja TsÜS §-st 66 lg 2. Kui erastamise käigus eluruumile omandiõiguse üleandmise kokkulepe enne selle tagastamise otsustamist on tühine, siis ei saa kehtida omandiõiguse üleandmise kokkulepe erastamise käigus ka pärast tagastamise otsustamist, kui õigustatud subjektist on saanud vara omanik. Puudub põhjus, miks peaks isik pärast õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise läbi omandamist olema vähem kaitstud kui enne selle vara omandamist. Seega jääb kolleegium Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2001. a otsuses nr 3-2-1-95-01 väljendatud seisukohale, et tühine on eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt erastamise korras omandiõiguse üleandmine eluruumile, mis ei kuulu erastamisele. Asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei tekkinud R. Tõnisalul, I.-E. Korvil, J. Tretjakoval, O. Prisja"njukil ning I. Konovalovil omandiõigust eluruumidele. 30. juuli 1997. a pandilepinguga pantis R. Tõnisalu Tallinnas Komeedi 10 asuva korteri nr 12 AS-le Eesti Ühispank. AÕS RaKS § 132 lg 1 ja 2 kohaselt kuulub sellele pandilepingule kohaldamisele ka AÕS § 277 lg 2, mille kohaselt saab pantida pantija omandis olevat vara, kui seadus ei sätesta teisiti. Kuna R. Tõnisalu pole panditud vara omanik ja seadus ei sätesta siin erandit, siis on käsitletav pandileping põhjendatult loetud tühiseks. Ka järgneva asjaõiguslepinguga I."E. Korvi ja P. Tammisto vahel anti omandiõigus üle eluruumile, mis oli tagastatud omandireformi käigus õigustatud subjektile. Seda asjaõiguslepingut ei sõlminud aga eluruumide erastamise kohustatud subjekt ja seda ei sõlmitud eluruumi erastamise ostu"müügi lepingu täitmiseks. Seetõttu käsitleb kolleegium seda kui mitteomaniku käsutustehingut AÕS §-s 95 lg 1 järgi. Seega tagatakse heauskse omandamise võimaldamise läbi kolmanda heauskse isiku kaitse, kes on tsiviilkäibes sõlmitud tehinguga omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimaluse läbi on kaitstud ka tsiviilkäibe stabiilsus. I.-E. Korvi ja P. Tammisto vahel 19. septembril 1997. a sõlmitud korteri nr 7 müügi- ja sellele korterile omandiõiguse üleandmise lepingu luges kohus seadusevastasuse tõttu tühiseks, kuna I.E. Korvi kui mitteomaniku poolt rikuti AÕS § 68 lg 1. Selle seisukohaga ei saa nõustuda. Seadusel ei põhine kohtute seisukoht, mille kohaselt müüjaks, kes TsK §-st 242 lg 1 tulenevalt võtab endale kohustuse anda ostjale üle asi ja omandiõigus sellele, saab olla vaid asja omanik. Samuti on ekslik põhjendada asjaõigusliku kokkuleppe tühisust AÕS §-ga 68 lg 1. Osundatud normis on sätestatud omanikule kuuluvad õigused. Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95 lg 1 ka mitteomaniku käsutustehingut heauskse omandaja suhtes. Hagejad ei saa oma õigusi P. Tammisto suhtes kaitsta vaidlusega tehingu kehtivuse üle põhjusel, et omandi andis üle mitteomanik. Hagejad kui end korterite omanikeks pidavad isikud saavad olenevalt sellest, milliseid

nende kui omanike õigusi rikutakse, esitada kas vindikatsiooni- või ainult omandiõiguse tunnustamise hagi. Selles vaidluses selgub, kas P. Tammisto on korteri nr 7 heauskselt omandanud või mitte. Sellest omakorda oleneb ka I.-E. Korvi ja P. Tammisto vahel 19. septembril 1997. a sõlmitud pandilepingu kehtivus. Eelneval põhjusel kuulub apellatsioonikohtu otsus tühistamisele osas, millega loeti tühiseks I.-E. Korvi ja P. Tammisto vahel 19. septembril 1997. a sõlmitud korteri nr 7 müügi- ning asjaõigusleping ning nendevaheline pandileping. Selles osas tuleb hagi rahuldamata jätta. Kassaatori väite kohta, et vaidlustades erastamistehinguid, pole hagejad kui omanikud valinud oma õiguste kaitseks adekvaatset viisi, märgib kolleegium järgmist. Omaniku õiguskaitsevahenditele on viidatud eelmises lõigus. Samas kuuluks vaidluses erastatud korterite omandiõiguse üle lahendamisele küsimus omandi üleandmise kokkuleppe kehtivusest. Seega on hagejad esitanud tuvastushagi asjaolude suhtes, mis vaidluses omandõiguse üle kuuluks hagi alusesse. Seetõttu puudub alus apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks osas, millega tunnistati Tallinna linna poolt J. Tretjakova, O. Prisja"njuki, I.-E. Korvi, I. Konovalovi ja R. Tõnisaluga sõlmitud korterite erastamise ostu-müügi lepingute ning asjaõiguslepingute tühisust. Juhindudes TsMS §-st 362 p 5, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2001. a otsus tühistada osas, millega tunnustati Ilse-Emilie Korvi ja Priit Tammistu vahel sõlmitud eluruumi Tallinnas Komeedi tn 10 krt 7 ostu-müügilepingu ja omandiõiguse üleandmise kokkuleppe tühisust ning samade isikute vahel samale korterile sõlmitud pandilepingu tühisust. Hagi nende tehingute tühisuse tunnustamiseks jätta rahuldamata. Muus osas jätta apellatsioonikohtu otsus muutmata. I.-E. Korvi osas rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt. J. Tretjakova, O. Prisja"njuki, I. Konovalovi ja R. Tõnisalu puudutavas osas jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Tagastada Raissa Konovalovale 16. mail 2001. a I."E. Korvi eest tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. J. Odar, H. Jõks, J. Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.