Kohtulahend

eluruumi erastamise kohustatud subjekti ja eluruumide erastamise objektiga ning ei saa seetõttu olla vastuolus eluruumide erastamise seadusega. Seega puudub ka alus selle tehingu tühisuse tunnustamiseks TsÜS § 66 lg 2 alusel. AÕS § 95 ei välista vara omandamist mitteomanikult. Heausksuse küsimus võib aga kerkida omandiõiguslikus vaidluses, mitte tehingu seaduslikkuse hindamisel. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Hageja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega tühistati linnakohtu otsus J. Raidi ja E. Tõnsbergi vahelise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamises ja jäeti hagi selles osas rahuldamata ning uue otsusega rahuldada hagi ka selles osas. Kaebuse põhjendustel on nimetatud tehingutega rikutud hageja EES §-st 4 p 1 ja §-st 5 lg 1 p 1 tulenevat subjektiivset õigust erastada elamu ostueesõigusega. Linnakohus asus põhjendatult seisukohale, et Instituudi ja J. Raidi vahel sõlmitud ostu-müügileping on tühine ja kehtetu algusest peale. Kuna tühine tehing ei loo õiguslikke tagajärgi, siis esmase võõrandamiselepingu järgselt ei saanud J. Raid elamu omanikuks. Elamu jäi endiselt EES § 3 lg 1 mõttes erastamise objektiks, mida hagejal üürnikuna on õigus ostueesõigusega erastada. Seega rikub J. Raidi ja E. Tõnsbergi vaheline ostu-müügileping samuti hageja subjektiivset õigust elamu erastada. Apellatsioonikohus jättis rahuldamata Instituudi apellatsioonkaebuse ning oleks pidanud vastavalt TsMS §-le 60 lg 1 ja lg 8 ning § 61 lg 1 alusel välja mõistma hageja kasuks kohtukulud. III. Kostja OÜ Ehituse Teadusliku Uurimise Instituudi vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kohtuotsus on põhjendatud ka kohtukulude osas. Hageja esitas üheliigilise nõude kõigi kolme kostja vastu. Kui kohus tunnustas ühe tehingu tühisust, siis on tegemist hagi osalise rahuldamisega ning kohtul on TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel õigus jätta kohtukulud poolte endi kanda. IV. Kostja E. Tõnsbergi vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et J. Raidi ja E. Tõnsbergi vahel sõlmitud ostumüügilepingu seaduslikkuse ja kehtivuse hindamisel tuleb juhinduda AÕS §-st 95 lg 1, millest järeldub, et nimetatud leping vastab seadusele. Ringkonnakohtu otsus on põhjendatud. V. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Riigikohtu istungil jäi kostja E. Tõnsbergi esindaja vastuses esitatud seisukoha juurde ning palus jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata ning välja mõista tasu õigusabi eest kassatsiooniastmes. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada kohtukulude poolte kanda jätmise osas. Selles osas teeb Riigikohus uue otsuse. Tallinna Halduskohtu 29. märtsi 1999. a otsusega kohustati Instituuti erastama Hõbekuuse 54 elamu hagejale. Seega on halduskohus oma pädevusse kuuluvas asjas leidnud, et Instituut on eluruumi erastamise kohustatud subjekt Tallinnas Hõbekuuse 54 asuva elamu suhtes ja Harri Laas on selle eluruumi erastamise õigustatud subjekt. Järelikult võis Instituut elamu omandiõiguse üle anda üksnes temale. Omandi üleandmine toimub AÕS § 92 lg 1 kohaselt asjaõiguslepinguga. Eluruumi erastamise

kohustatud subjekti poolt erastamisele kuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmise kokkulepe (asjaõigusleping) isikuga, kes ei ole eluruumi erastamise õigustatud subjekt, tuleb lugeda EES §-de 3 lg 11, 4 lg 1 ning 5 lg 1 rikkumise tõttu tühiseks. TsÜS § 66 lg 3 alusel on tühine tehing kehtetu algusest peale. Seega ei tekkinud J. Raidil omandiõigust elamule ja selle omanikuks jäi endiselt Instituut. Kolleegium märgib, et nii, nagu on tühine omandiõiguse üleandmise kokkulepe eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt erastamisele kuuluvale eluruumile isikule, kes pole eluruumi erastamise õigustatud subjekt, on tühine ka eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt erastamise korras omandiõiguse üleandmine eluruumile, mis ei kuulu erastamisele. Asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei saa neil juhtudel seega heauskset omandamist toimuda. Heauskne omandamine eeldab kehtivat asjaõiguslepingut. Küll ei sõltu asjaõiguslepingu kehtivus asja omandada sooviva isiku pahausksusest. Samas leiab kolleegium, et heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes sõlmitud lepingu alusel omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimaldamisega kaitstakse tsiviilkäibe stabiilsust. Seetõttu tuleb kaitsta erastamisele või tagastamisele kuuluva asja heauskset omandamist, kui selle järgnevalt võõrandas isik, kes pole erastamise kohustatud subjekt ega saanud eelneva asjaõiguslepingu tühisuse tõttu asja omanikuks. Seega ei loe kolleegium järgnevaid omandiõiguse üleandmise kokkuleppeid tühisteks põhjusel, et omandiõigus anti üle asjale, mis seaduse järgi kuulus erastamisele või tagastamisele. Kui üürniku eluruumi erastamise õigust on rikutud, on tal õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist eluruumi erastamise kohustatud subjektilt ning kohustatud subjekti organi liikmelt seaduses sätestatud tingimustel. Samas tuleb tunnustada ka hageja seaduslikku huvi erastada tema poolt üürilepingu alusel kasutatav eluruum, kui eluruumi järgneval omandajal pole sellele omandiõigust tekkinud ja eluruumi omanikuks on endiselt erastamise kohustatud subjekt. Kuna üürnik pole eluruumi omanik, siis ei saa ta ise omandi kaitse hagi esitada. Eluruumi erastamise kohustatud subjekt ei tarvitse soovida seda aga teha. Seega on üürnikul õiguslik huvi selle kindlakstegemiseks, et erastamisele kuulunud eluruumi omanik on endiselt eluruumi erastamise kohustatud subjekt. Selle tõttu asub kolleegium seisukohale, et eluruumi erastamise õigustatud subjektil on õigus esitada selle tuvastamiseks hagi. Asjas on J. Raid ja E. Tõnsberg sõlminud samaaegselt müügilepinguga kokkuleppe omandiõiguse üleandmiseks (23. augusti 1999. a lepingu p 4). Kuna J. Raid polnud elamu omanik, siis oli E. Tõnsbergil võimalik saada selle omanikuks vaid siis, kui ta oli J. Raidi omandi suhtes heauskne mitte ainult asjaõiguslepingu sõlmimise ajal, vaid ka asja üle valduse kui tegeliku võimu saamise ajal. Seda ka omandamisel väljanõudeõiguse loovutamisega AÕS § 93 läbi. Asjas pole tuvastatud, et E. Tõnsberg on saanud heausksena otsese valduse elamule. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kasutab H. Laas üürnikuna seda elamut alaliselt kasutatava eluruumina. Kui E. Tõnsberg pole elamut omandanud, siis on selle omanikuks endiselt Instituut kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt,

kellel lasub mitte ainult seadusest, vaid ka jõustunud kohtuotsusest tulenev kohustus eluruum erastada H. Laasile. Kohtuotsuse täitmata jätmine võib KrK § 1762 tingimustel kaasa tuua kriminaalvastutuse. Apellatsioonikohtu otsus kohtukulude poolte enda kanda jätmise osas ei ole õige. Kohus võib TsMS § 60 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Ringkonnakohus ei ole pööranud tähelepanu sellele, et H. Laas esitas hagi TsMS § 75 alusel mitme kostja vastu. Sama sätte kohaselt esineb iga kostja protsessis teise poole suhtes iseseisvalt. Ühe hagiavalduse alusel esitatud kahest üheliigilisest hagist erinevate kostjate vastu - Instituut ja J. Raid ning J. Raid ja E. Tõnsberg - ühe rahuldamine ei ole vaadeldav hagi osalise rahuldamisena, vaid ühe hagi rahuldamisena ja teise hagi rahuldamata jätmisena. Seetõttu tuleb hageja kasuks välja mõista TsMS § 60 lg 1 alusel vajalikud ja põhjendatud kohtukulud Instituudi ja J. Raidi vastu esitatud hagis. Tallinna Linnakohtu 1. septembri 2000. a otsuse kohaselt taotles hageja kohtukulu 10 080 krooni väljamõistmist. Kuna kassatsioonkaebus rahuldati osaliselt, jätab Riigikohus vastustaja E. Tõnsbergi kohtukulud kassatsiooniastmes tema enda kanda. Juhindudes TsMS §-st 362 p 5, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. veebruari 2001. a otsus osas, millega tühistati linnakohtu otsus Harri Laasi kasuks kohtukulude väljamõistmises ja jäeti kohtukulud poolte endi kanda. Välja mõista OÜ-lt Ehituse Teaduslik Instituut ja Jürgo Raidilt kummaltki 4 000 (neli tuhat) krooni kohtukulu Harri Laasi kasuks. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Harri Laasile 13. veebruaril 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eriarvamusele jäid kolleegiumi liikmed H. Jõks, J. Luik ja T. Vernik J. Odar, H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik

H. Jõksi eriarvamus TsMS § 61 lg 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks tehti otsus, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindajana asjast osavõtnud advokaadi abi eest. Hagi E. Tõnsbergi suhtes jäeti rahuldamata ja teda puudutavas osas ei rahuldatud ka kassatsioonkaebust. Seega on ta isikuna, kelle kasuks selles asjas otsus tehti, õigustatud nõudma vajalike ja põhjendatud kulutuste hüvitamist teiselt poolelt. H. Jõks

J. Luige ja T. Verniku eriarvamus Kolleegiumi otsuse põhjendusega ei saa nõustuda väljaspool omandireformi võõrandatud eluruumi heauskse omandamise seadustamise osas ning osas, millest tulenevalt on võimalik olukord, kus riigilt ja temale kuuluvalt äriühingult ei saa nõuda neile seaduse ja kohtuotsusega pandud kohustuste täitmist. Põhiseaduse (PS) § 14 järgi on seadusandlik, täidesaatev ja kohtuvõimu ning kohalik omavalitsus kohustatud tagama igaühe õigused ja vabadused. Kohtul on kohustus rikutud õigusi kaitsta (kohtute seaduse § 3). Need nõuded kehtivad samuti seoses omandireformiga. Omandireformi kohustatud subjektiks on riik ja teised isikud, kes seaduse järgi on kohustatud õigustatud subjektile vara tasu eest üle andma (ORAS § 5 lg 1). Seaduse kohaselt käsitatakse riigile kuuluva äriühingu omandis (bilansis) olevaid erastamisele kuuluvaid eluruume riigile kuuluvate eluruumidena (EES § 3). Järelikult on nende eluruumide kohustatud subjektideks nii riik kui temale kuuluv äriühing. Omandireformi peab ORAS §-st 5 lg 2 tulenevalt tagama Vabariigi Valitsus. Erastamine on omandireformi käigus riigi- ja munitsipaalomandis oleva vara tasu eest või tasuta andmine teiste isikute omandisse, mille tulemusena muutub vara omanik (ORAS § 32). AÕSRakS §st 2 lg 2 tulenevalt on keelatud erastamisele kuuluvale varale omandiõigust üle anda teisti, kui omandireformi aluste seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Erandid sellest peab olema sätestatud samas rakendusseaduses. Omandireformi objektiks oleva eluruumi väljaspool omandireformi omandamiseks erandit ei ole sätestatud. Erastamisele kuuluva eluruumi heauskse omandamise võimaluse tunnustamine on seega vastuolus ORAS § 32 ettekirjutusega omandiõigus tuleb üle anda erastamise õigustatud subjektile. Kuna seadusest tuleneb üheselt, et erastamata eluruum ei ole tsiviilkäibes - õiguste üleminekut ühelt õigussubjektilt teisele ei toimu - ei saanud eluruumi omanik vaidlustatud tehingutega muutuda. Eluruumi erastamissuhtele on olemuslik, et erastamise kohustatud subjektil puudub vaba tahe otsustada seaduses sätestatud erastamismenetluse toimingute tegemise või tegemata jätmise üle. Kui kohustatud subjekti ametiisik võõrandab eluruumi väljaspool omandireformi, tekib kohustatud subjektil avalik-õiguslik kohustus teha vajalikud toimingud erastamismenetlust takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. Järelikult on erastamise õigustatud subjektil õigus taotleda halduskohtult kohustada kohustatud subjekte vormistama ja esitama hagiavaldus oma omandiõiguse tunnustamiseks. Kolleegiumi otsuse kohaselt on eluruumi erastamise õigustatud subjektil tuvastushagi esitamise õigus seetõttu, et isik, kellel oleks õigus nõuda tema omandiõiguse tunnustamist ja tõendada selleks ka järgnevate omandajate pahausksust, ei tarvitse seda teha. Kolleegium jätab tähelepanuta, et elamu erastamissuhe ei ole lõppenud, mistõttu on välistatud võimalus käsitleda riigi ja Instituudi avalikõiguslikke kohustusi tsiviilõigustena. Seega riigil ja Instituudil ei ole mitte õigus, vaid kohustus see nõue esitada. On ilmne, et H. Laas oli sunnitud esitama hagi elamu ostu-müügilepingute tühisuse tunnustamiseks just seetõttu, et erastamise kohustatud subjektid riik ja Instituut jätsid selle kohustuse täitmata. Kohtul puudub aga õigustus lubada riigil ja teistel avalik-õiguslike kohustuste kandjatel

varjuda nende täitmata jätmise eest tsiviilõigusesse. Kuna AÕS § 95 lg 1 järgi on asja heauskselt omandamine seotud valduse saamisega, siis pidanuks kolleegium hageja õiguste kaitse tagamiseks otsuses selgitama, mil viisil on väljaspool omandireformi võõrandatud eluruumile valduse saamine võimalik, rikkumata seejuures õigustatud subjekti valdust. Valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist (AÕS § 40 lg 3). Õigustatud subjekti õiguslikku seisundit arvestades tuleb tema valduse rikkumiseks pidada mis tahes õiguslikku konstruktsiooni, mis tooks kaasa eluruumi ostueesõigusega erastamise õiguse kaotuse. Samuti tuleb valduse rikkumisena vaadelda kohustatud subjekti ja väljaspool omandireformi eluruumi ostnud isiku tegevust eesmärgil näidata eluruumi omandamist valduse saamisega. Õigustatud subjektil on valduse rikkumisel või selle äravõtmisel AÕS § 43 alusel õigus nõuda valduse kohtulikku kaitset. Eluruumi omandireformist väljaspool heas usus omandamise võimaluse tunnustamise põhjendus ei rajane seadusel, vaid stabiilse tsiviilkäibe tagamise väärtustamisel. Sellisena on ta vägagi vaieldav. Väidame, et tsiviilkäibe stabiilsusest hoopiski olulisemaks normaalse tsiviilühiskonna hüveks tuleb pidada sotsiaalse ja õigusliku turvalisuse saavutamist. See tähendab ka seda, et õigustatud subjektile peab olema tingimusteta tagatud võimalus saada tema kasutuses oleva eluruumi - kodu - omanikuks, tundmata seejuures hirmu selle õiguse sundvõõrandamise ees, ja pideva järelevalveta riigi ja kohustatud subjekti ametnike tegevuse üle, kes ei soovi täita riigi kui omaniku tahet anda eluruumi omandiõigus üle õigustatud subjektile. Lisaks sellele, et riik (asja kaasatud kolmanda isikuna), ei ole taganud elamu erastamiskohustuse täitmist, on ta ilmselt jätnud täitmata ka kohustuse kaitsta hageja rikutud õigusi kriminaalõiguslikke kaitsevahendeid kohaldades. Kuriteo tunnuste ilmnemisel kriminaalmenetluse algatamise tagamise kohustus on samuti kohtul. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et ametiisikul ei olnud võimalik võõrandada erastamisele kuuluvat elamut kolmandale isikule ametiseisundit kuritarvitamata. Nõustume kolleegiumi seisukohaga, et eluruumi erastamise õigustatud subjekt võib nõuda tema erastamise õiguse rikkumisega - erastamistoiminguid tegema kohustava kohtuotsuse mittetäitmine, erastamisele õigusvastaselt takistuste loomine ja nende kõrvaldamise kohustuse täitmata jätmine tekitatud kahju hüvitamist, sealhulgas kohtukulu, mida õigustatud subjekt oli sunnitud tegema kohustatud subjekti kohustuste täitmisel. Kuni eluruumi erastamine ei ole muutunud võimatuks, on küsitav elamu turuväärtuse hüvitamise hagi rahuldamine põhjusel, et hageja on erastamisõiguse kaotanud. Kohustatud subjekt ei pruugi sellega nõustuda. Asja omandamist heas usus iseloomustab eelkõige isiku mõistuspäraselt seletatav käitumine. Selle vaidluse asjaolud lubavad elamu ostjate heausksuses kahelda. Instituut müüs 4. augustil 1999. a Tallinnas asuva viie toalise elamu 118 000 krooni eest J. Raidile, kes võõrandas selle juba samal kuul (23. augustil 1999. a) edasi E. Tõnsbergile. Iga mõistlik inimene peaks aru saama, et elamuid sellise hinnaga Tallinnas ei võõrandata, samuti sellest, et selline võõrandamine võib olla seadusvastane või et võõrandaja ei ole elamu omanik.

J. Luik, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.