Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-41-06 Otsuse kuupäev Tartu, 5. juuni 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik Kohtuasi M. A hagi Eesti Vabariigi, R Tarbijate Ühistu, Osaühingu R ja Aktsiaseltsi A vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks ja kinnistus-raamatu kande kustutamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 14. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1197/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik M. A kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende Hageja M. A (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat esindajad Riigikohtus Kari-Paavo Koch. Kostja Eesti Vabariik, esindaja Rapla maavanem Tõnis Blank. Kostja R Tarbijate Ühistu (registrikood xxxxxxxx), esindaja juhatuse liige Väino Sassi. Kostjad Osaühing R (registrikood xxxxxxxx) ja Aktsiaselts A (registrikood xxxxxxxx), mõlema esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver. Asja läbivaatamise kuupäev 8. mai 2006. a Istungil osalenud isikud Hageja M. A ja tema esindaja vandeadvokaat Kari-Paavo Koch ning kostjate Osaühingu R ja Aktsiaseltsi A esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver. Istungit protokollis Ragne Rebane. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. novembri 2005. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada M. A kassatsioonkaebuselt 14. detsembril 2005. a tasutud kautsjon 200 (kaks-sada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.M. A (edaspidi hageja) esitas 24. septembril 2004. a Rapla Maakohtule hagi Eesti Vabariigi (edaspidi kostja I), R Tarbijate Ühistu (edaspidi kostja II), Osaühingu R (edaspidi kostja III) ja Aktsiaseltsi A (edaspidi kostja IV) vastu. Hageja palus tunnustada kostjate I ja II vahel 15. oktoobril 2001. a sõlmitud maa müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust, kostjate II ja III vahel
15.detsembril 2003. a sõlmitud kinnisasja, mille kohta on Rapla Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxxx (edaspidi kinnisasi), müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ning tunnistada kehtetuks kostjate II ja IV vaheline kinnisasja müügileping ja asjaõigusleping kui varjatud tehing. Lisaks palus hageja kustutada kinnistusraamatu ebaõige kanne kostja IV kui kinnisasja omaniku osas ning taastada olukord enne kinnistusregistriosa avamist ja lugeda maa omanikuks kostja I. Samuti palus hageja kohustada kostjat II kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti erastama korter asukohaga Xxxxxx Xxxxxxxx xxx xx nr x (asja materjalide järgi nimetatud ka korteriks nr x, edaspidi korter) hagejale. Hagi täpsustuses palus hageja tunnustada ka kostjate III ja IV vahel 26. jaanuaril 2004. a sõlmitud kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Hiljem loobus hageja nõudest kohustada kostjat II erastama korter hagejale.
Hagiavalduse kohaselt oli hageja suulise üürilepingu alusel korteri üürnik. Xxxxxx Xxxxxxxx xxx xx asuv maja kuulus kostjale II. 1995. a esitas hageja kostjale II avalduse korteri erastamiseks. Hageja on korterit aastate jooksul remontinud ja teinud suuri kulutusi amatöörraadiojaama ehitamiseks.
15.oktoobril 2001. a erastas kostja II maja juurde kuulunud maa ärimaana. Maa erastamise müügilepingu p-s 1.4 kinnitas kostja II, et ta on maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt.
15.detsembril 2003. a müüs kostja II kinnisasja kostjale III. Müügilepingus kinnitas müüja, et lepingu eset ei ole koormatud kolmandate isikute kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega, ning ostja kinnitas, et on lepingu objekti üle vaadanud. Kostja III kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 13. jaanuaril 2004. Kostja III võõrandas kinnisasja 26. jaanuaril 2004. a kostjale IV. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 11 alusel tuli korter erastada. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 40 alusel oli kostja II ehitises asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Kostja II varjas pahatahtlikult hageja kasutuses oleva korteri erastamise kohustust ja üürilepingu olemasolu. Maa müügileping ja asjaõigusleping kostjate I ja II vahel on sõlmitud oluliselt seadust rikkudes ja on seega tühised enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 järgi. Kostjate II ja III vaheline müügileping ja asjaõigusleping on näilikud, kuna nende eesmärgiks on jätta mulje tehingust kostjaga III, et võimaldada kostjal IV kinnisasi heauskselt omandada. Kostjal III ei olnud reaalset tahet kinnisasja omandada. Kostja III kanti äriregistrisse 3. märtsil 2003 ja tal puudus reaalne majandustegevus. Kostja III ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks on A. V, kes on kostja IV töötaja, esindaja ja hoone ostu läbirääkija-korraldaja R. V ema. Kostja III ei tasunud kostjale II ostusummat, tehing on kajastamata kostja III raamatupidamises. Kinnisasi võõrandati kostjale IV edasi lühikese aja jooksul pärast kostja III omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Näiliku tehinguga varjati tehingut kostjate II ja IV vahel. See müügileping on vastuolus EES § 3 lg-ga 11 ja ORAS §-ga 40 ning seega tühine. Kostja IV on kinnisasja pahauskne omandaja. Kostja IV korraldas kinnisasja omandamise kostja III kaudu. Kostja IV teadis, et kinnistusraamatu kanne kostja II kui kinnisasja omaniku kohta on ebaõige. Kostja IV kui majas asuva kasiino omanik pidi olema teadlik korterist, kus elatakse alaliselt.
2.Kostja I (esindaja menetluses Rapla maavanem) leidis, et teda puudutab üksnes hageja nõue kostjate I ja II vahelise maa müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise osas. Kostja I loeb hagi põhjendatuks. Hooneregistri andmetel asus hoones kaks eluruumi, mistõttu määras Rapla Linnavalitsus 16. mail 2000. a vääralt hoonealuse ja selle juurde kuuluva maa sihtotstarbeks 100% ulatuses ärimaa ja erastas selle ostueesõigusega kostjale II.
3.Kostjad II, III ja IV hagi ei tunnistanud. Kostja II väitel on Rapla Linnavalitsuse 16. mai 2000. a korralduses nr 170 maa ostueesõigusega erastamisest märgitud maa sihtotstarbeks ärimaa ning maa on erastatud seaduspäraselt. Kostjal II ei olnud hageja kasutatava ruumi erastamise kohustust. Hoones ei ole eluruume, tegemist oli kontorihoonega. Hagejal on ka teine elukoht.
Kostja III väitel tugines ta kinnisasja omandamisel kinnistusraamatu kandele. Ostuhind on kostjale II tasutud. Kostja III soovis kinnisasja omandada. Tehing ei ole tühine, kuna kinnisasja ostes ja seda edasi müües ei teadnud kostja III, et hageja on esitanud avalduse korteri erastamiseks. Kostjal III on majandustegevus olemas ja kinnisasja omandamine on kajastatud kostja III raamatupidamises. Kostjad III ja IV ei ole lähikondsed. Kostjaga II sõlmitud lepingu ettevalmistamisel osalenud R. V ei ole seotud kostjaga IV. Kinnisasja kasutamise otstarve on ärimaa ja kinnisasja ostmisel ei informeeritud kostjat III sellel lasuvast käsutuspiirangust. Kostja III ei ole eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Kostja III ei tegutsenud kinnisasja omandamisel pahauskselt. Kostja IV väitel omandas ta kinnisasja kostjalt III heauskselt. Lepingu sõlmimise ajal oli kostja III kantud kinnisturaamatusse kinnisasja ainuomanikuna ning käsutuspiiranguid kinnistusraamatust ei nähtunud. Kostja III ei ole kostja IV lähikondne. R. V ei ole seotud kostjaga IV. Kostjate II ja IV vahel ei ole varjatud tehingut. Kostjate I ja II sõlmitud maa müügi- ja asjaõigusleping ei ole tühised, kuna seadust ei ole rikutud.
4.Rapla Maakohus rahuldas 6. mai 2005. a otsusega hagi osaliselt, tunnustades kostjate I ja II vahelise maa erastamise müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Ülejäänud hageja nõuded jättis maakohus rahuldamata. Lisaks mõistis maakohus hagejalt kostja IV kasuks välja 17 577 krooni 50 senti õigusabikuludena. Maakohus leidis, et maa erastamise müügileping ja asjaõigusleping kostja II kandmiseks omanikuna kinnistusregistrisse on oluliselt vastuolus maareformi seaduse (MRS) § 23 lõikega 1 ja EES § 3 lgga 11 ning lg 4 p-ga 1. Hageja kui üürnik on eluruumi erastamise õigustatud subjekt, tema kasutuses olnud korter oli erastamise objekt ning hageja esitas avalduse eluruumi erastamiseks. Kostja II tegutses kinnisasja müümisel kostjale III hageja suhtes pahatahtlikult. Tõendamata on aga kostja III esindaja pahausksus lepingu sõlmimisel kostjaga II. Kostja III esindaja ei pidanud teadma kinnistusraamatu kande ebaõigsusest. Tähtsust ei oma, et kostja III esindaja vaatas maja enne lepingu sõlmimist üle. Kui ka kostja III esindaja ja tema samas majas töötav poeg R. V teadsid majas asuvast korterist kui hageja alalisest elukohast, ei ole siiski tõendatud, et nad teadsid või pidid teadma korterist kui erastamise objektist ja sellest, et kostja II kanti omanikuna kinnistusraamatusse tühise asjaõiguslepingu alusel. Kostjal III oli alus eeldada kinnistusraamatu varasema kande õigsust vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 56. Tõendatud ei ole, et kostja II oleks kostjaga III müügilepingut ja asjaõiguslepingut sõlmides soovinud, et tegelikult omandab kinnisasja kostja IV. Kinnisasja edasimüük ei tõenda kostja III pahausksust selle omandamisel ega anna alust väita, et kostjate III ja IV esindajad pidid teadma kinnistusraamatu kande ebaõigsusest. Kostjate esindajatele ei saa tehingute tegemisel ette heita käibes vajaliku hoole puudumist. Ei ole alust kahelda, et kostjad III ja IV on omavahel seotud isikud, kuna kostja IV tütarühingus P AS-is töötab kostja III juhatuse liikme A. V poeg R. V, kes võttis osa lepingu ettevalmistamisest kostjaga II. Tõendatud ei ole, nagu oleksid kostjate III ja IV esindajad pidanud teadma maa erastamise müügilepingu seadusvastasusest, hageja õiguste rikkumisest kostja II poolt ja kinnistusraamatu kande ebaõigsusest, s.o sellest, et maa ei saanud olla täies ulatuses ärimaa ning kostja II ei ole kinnisasja ainuomanik. Kostjal IV oli
vaatamata seotusele kostjaga III alus tugineda kinnistusraamatu kande õigsusele vastavalt AÕS § 56 lg-le 1 ja saada kande tegemisega kinnisasja uueks omanikuks.
5.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, paludes tühistada otsuse osas, milles hagi jäeti rahuldamata, ning teha uus otsus ja rahuldada hagi täies ulatuses. Kostja I ei esitanud kaebuse kohta sisulist seisukohta. Kostjad II, III ja IV vaidlesid kaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.
6.Kostja IV esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus muuta kohtuotsuse põhjendavat osa ja mõista hagejalt välja õigusabikulud 35 155 krooni ulatuses. Kostja I ei avaldanud vastuapellatsioonkaebuse kohta sisulist seisukohta. Hageja vaidles kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostjad II ja III pidasid kaebust õigeks ja põhjendatuks.
7.Hageja esitas ringkonnakohtule ka taotluse peatada tsiviilasjas menetlus kuni Lääne Ringkonnaprokuratuuri Rapla osakonna menetluses oleva kriminaalasja lahendamiseni. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. novembri 2005. a otsusega muutmata maakohtu otsuse lõppjärelduse, kuid muutis otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ja rahuldas osaliselt vastuapellatsioonkaebuse. Lisaks mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja IV kasuks välja apellatsioonimenetluse kohtukulud 3060 krooni. Otsuse järgi ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud maakohtu otsust osas, millega tunnustati kostjate I ja II vahelise maa erastamise müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Ringkonnakohus leidis lisaks, et kuna hageja ei ole vaidlustatud müügilepingute pooleks, ei saa need lepingud luua talle õigusi ja kohustusi. Sellest tulenevalt ei puuduta vaidlustatud müügilepingud hageja subjektiivseid õigusi ning kohtul puudub alus kontrollida müügilepingute vastavust seadusele. Juba ainuüksi sellest tulenevalt tuleb hagi müügilepingute tühisuse tunnustamiseks jätta rahuldamata. Hagejal on õiguslik huvi selle kindlakstegemiseks, kas erastamise objekti suhtes sõlmitud omandiõiguse üleandmise kokkulepped (käsutustehingud) on kehtivad. Maakohus leidis aga õigesti, et hagi ei anna alust asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamiseks. Ainuüksi asjaolu, et käsutustehingud sõlmiti asja suhtes, mis tuli seaduse järgi erastada, ei muuda neid tehinguid tühisteks. Heauskse omandamise eelduste esinemise korral tuleb käsutustehing lugeda kehtivaks ka juhul, kui võõrandajal puudus õigus omandit üle anda. Vaidlustatud asjaõiguslepingud ei ole näilikud. Hageja ei ole väitnud, et kostjad oleks kolmekesi kokku leppinud, et käsutustehingute poolte vastastikused tahteavaldused ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Kohus on seotud hageja esiletoodud asjaoludega ning hageja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid pidada vaidlustatud käsutustehinguid tühisteks. Hagejal kui üürnikul on õigustatud huvi selle vastu, et kohus tuvastaks, kas kostjad III ja IV on kinnisasja omandanud, sest kui need kostjad ei omandanud kinnisasja, on eluruumi võimalik erastada. Kuna kostjate I ja II vaheline käsutustehing oli tühine, siis omandi ülekandmise kokkulepet ei olnud, kostja II ei saanud kinnisasja omanikuks ega olnud õigustatud järgnevale omandajale omandit üle andma. Samas võis kostja III omandada kinnisasja AÕS § 56 lg 3 esimese lause (vaidlustatud käsutustehingute tegemise ajal kehtinud redaktsioonis) kohaselt heauskselt. Kostja III heausksust
kinnisasja omandamisel tuleb TsÜS § 139 kohaselt eeldada. Hageja ei ole tõendanud, et kostja III teadis või pidi teadma kinnistamisavalduse esitamise ajal, et kinnistusraamatu kanne selle kohta, et kinnisasja omanikuks on kostja II, on ebaõige. Hageja ei ole kostja III pahausksust kinnisasja omandamisel põhjendanud asjaoludega, mida maakohus ei ole otsuses käsitlenud. Ka ei ole hageja väitnud, nagu oleks maakohus tema esiletoodud asjaoludele jätnud hinnangu andmata. Apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud kostja pahausksust põhjendavatele väidetele ei pidanud apellatsioonikohus võimalikuks vastata, kuna asjaolud, millega põhjendatakse kostja pahausksust, on hagi aluseks olevad asjaolud, mida hageja ei saa esmakordselt esile tuua apellatsioonimenetluses. Kuna hageja ei tõendanud, et kostja III oli kinnisasja omandamisel pahauskne, tuleb tunnistada, et kostja III on omandanud kinnisasja heauskselt kinnistusraamatu kandele tuginedes AÕS § 56 lg 3 alusel. Sellest tulenevalt omandas kostja IV kinnisasja omanikult ja tema hea- või pahausksuse küsimust ei teki. Seetõttu ei ole vaidluse lahendamiseks tähtsust asjaolul, kas kostjad III ja IV on omavahel seotud isikud. Nende seost puudutavad motiivid tuleb kohtuotsusest välja jätta.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub apellatsioonikohtu otsuse osaliselt tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja ei vaidlusta ringkonnakohtu otsust võlaõiguslikke lepinguid puudutavas osas. Kaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 92 ja § 95 lg-t 1. Hageja esitas maakohtule tõendid, millega ta soovis tõendada kinnisasja ostjate pahausksust, kuid maakohus ei võtnud tõendeid vastu. Hageja esitas ka ringkonnakohtule taotluse vastavate tõendite vastuvõtmiseks. Kuivõrd ringkonnakohus leidis, et hageja esitatud tõendid ei ole piisavad, tõendamaks, et kostja III oli kinnisasja omandades pahauskne, pidanuks ringkonnakohus tagama hagejale täiendava võimaluse eelnimetatud asjaolu tõendamiseks ning võtma vastu tõendid, mille vastuvõtmisest maakohus keeldus. Ringkonnakohus rikkus hageja arvates ka TsMS § 171 lg-t 1 ja § 213 lg 1 p 3. Kuigi hageja esitas ringkonnakohtule taotluse menetluse peatamiseks, sest 30. märtsil 2005. a algatati kriminaalmenetlus kostjate tehingute kontrollimiseks, ei peatanud ringkonnakohus menetlust. Hageja leidis ka, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 56 lg-t 3, tõlgendades seda liiga kitsalt. See säte annab võimaluse tõendada pahausksust ka kaudsete tõenditega ning loogiliste ja mõistuspäraste tuletuste abil. Seega piisab kinnistusraamatu kande ebaõigsusest teadmise tõendamiseks, kui tõendada, et isik pidi möönma müüjal puuduvat või piiratud võõrandamisõigust. Ostjad on pahausksed juba siis, kui nad pidid aru saama, et müüjal võib puududa kinnisasja võõrandamise õigus või see võib olla piiratud. Isik, kes oleks pidanud teadma käsutamise puudustest, kuid oli selles osas raskelt hooletu, on aga pahauskne.
10.Kostjad III ja IV vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta kaebus rahuldamata. Kostjate arvates ei rikkunud ringkonnakohus hageja esitatud tõendite vastuvõtmata jätmisega ning menetluse peatamata jätmisega menetlusnorme. Hageja soovis esitada tõendeid, millest ükski ei tõendanud asjaolu, et kostjad teadsid või pidid teadma, et kinnistusraamatu kanne oli ebaõige ning
kostjal III ei olnud õigust kinnisasja võõrandada. Hagejal oli võimalus esimese astme menetluses tõendada kostjate väidetavat pahausksust asjakohaste tõenditega. Kriminaalmenetluse algatamine vaidlusaluste tehingute uurimiseks ei muuda võimatuks tsiviilasja lahendamist. Ringkonnakohus ei ole materiaalõiguse norme ebaõigesti kohaldanud, tõlgendades AÕS § 56 lg 3 teist lauset vastavuses normi tekstiga. Kassatsioonkaebuse väide, et kostjad olid kinnisasja omandamisel kinnisasja käsutamise puuduste osas raskelt hooletud ja seetõttu pahausksed, on alusetu.
11.Kostja II ei pea kassatsioonkaebust õigeks ja palub jätta see rahuldamata.
12.Kostja I ei ole kaebuse kohta sisulist seisukohta väljendanud.
13.Riigikohtu istungil jäid hageja ja tema esindaja ning kostjate III ja IV esindaja kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Kostjate III ja IV esindaja taotles hagejalt kostja IV kasuks kassatsioonimenetluse õigusabikulude 19 470 krooni väljamõistmist.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada TsMS § 692 lg 1 p 1 järgi materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
15.Esmalt märgib kolleegium, et hageja esitatud nõuetest on kassatsioonimenetluses jätkuvalt vaidluse all nõuded kostjate II ja III ning kostjate III ja IV vahel sõlmitud kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamiseks ning kostjate II ja IV vahelise asjaõiguslepingu kui varjatud tehingu kehtetuks tunnustamiseks. Samuti on vaidluse all hageja nõue kostja IV kustutamiseks kinnistusraamatust kinnisasja omanikuna ning kostja I omanikuna sissekandmiseks. Maakohus tuvastas kostjate I ja II vahelise maa erastamise müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse ning maakohtu otsust selles osas ei vaidlustatud. Hageja ei vaidlusta ringkonnakohtu otsust osas, milles ringkonnakohus leidis, et rahuldamata tuleb jätta hageja nõuded võlaõiguslike müügilepingute tühisuse tunnustamiseks. Seega ei ole nimetatud nõuded enam vaidluse all.
16.Kinnisomandi üleandmiseks on AÕS § 641 järgi vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Erinevalt vallasomandi üleandmisest (AÕS § 92 lg 1) ei ole kinnisomandi üleandmise eelduseks kinnisasja valduse üleandmine.
17.Asjas on tuvastatud, et kostjate I ja II vaheline asjaõigusleping maa omandamiseks oli tühine. Seega ei saanud kostja II kinnisasja omanikuks ja kinnistusraamatu kanne tema omanikuks olemise kohta oli AÕS § 65 lg 1 mõttes ebaõige. Kuna kostja II ei olnud kinnisasja omanik, ei saanud ta anda omandiõigust kinnisasjale asjaõiguslepinguga üle kostjale III, nagu leidis ka ringkonnakohus, st ta ei saanud kinnisasja kehtivalt käsutada. Ainuüksi käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama) ei too aga kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, st asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine (vt nt
Riigikohtu 11. aprilli 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05 (RT III 2006, 14, 132), p 11 ja
1.septembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04 (RT III, 2004, 23, 251), p 18). Enne 1. maid 2004. a (st nii vaidlusaluste asjaõiguslepingute sõlmimise kui ka kinnisturaamatu kande tegemise ajal) reguleeris kinnisasja heauskset omandamist AÕS § 56 lg 3, mille järgi jäävad isiku heauskselt omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Sama sätte järgi on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Praegusel ajal reguleerib kinnisasja heauskset omandamist AÕS § 561.
18.Ringkonnakohus on jätnud arvestamata, et heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti (vt nt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03 (RT III 2003, 35, 368), p 11). Kuigi abstraktse käsutuslepinguna on selle tühisuse võimalused piiratumad kui kohustuslepingute puhul, ei ole asjaõiguslepingu tühisus siiski välistatud. Konkreetselt on ringkonnakohtu otsus ebaõige osas, milles leiti, et ainuüksi asjaolu, et käsutustehingud sõlmiti asja suhtes, mis seaduse järgi tuli erastada, ei muuda neid tehinguid tühiseks ning kohaldada saab kinnisasja heauskse omandamise sätteid. Riigikohus on 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01 (RT III 2001, 33, 351) leidnud, et seadusvastasuse tõttu on kokkulepe, millega eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab erastatava eluruumi omandiõiguse üle isikule, kes ei ole erastamise õigustatud subjekt, tühine ning asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei saa neil juhtudel toimuda heauskset omandamist. Samuti leiti viidatud lahendis, et asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu asja omandada sooviva isiku pahausksusest. Seega on seadusega vastuolu tõttu tühine asjaõigusleping, mille sõlmis eluruumi erastamise kohustatud subjekt üürniku erastamisõigust rikkudes. Oluline ei ole, et korteri erastamise kohustatud subjekt on omandanud vahepeal ka maa ja see on kinnistatud. Maakohus leidis, et kostja II oli eluruumi erastamise kohustatud subjektiks. Seega on võimalik, et kinnisasja üleandmise asjaõigusleping kostjate II ja III vahel on tühine seadusvastasuse tõttu ja kostja III ei saanud kinnisasja heauskselt omandada. Asja uuel läbivaatamisel tuleb tuvastada, kas asjaõigusleping kostjate II ja III vahel on tühine.
19.Hageja ei ole kassatsioonkaebuses põhjendanud, miks on ringkonnakohtu otsus ebaõige osas, milles kohus leidis, et tõendatud ei ole kostjate II ja III vahelise asjaõiguslepingu näilikkus. Kolleegium märgib aga siiski, et nõustub ringkonnakohtu põhjendusega, ning lisab, et kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saagi olla reeglina näilik, küll saab kõne alla tulla kohustuslepingu näilikkus (vt ka Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-8005 (RT III 2005, 29, 300), p-d 22, 25, 27).
20.Kolleegium ei nõustu tõlgendusega, mille hageja andis asjaõigusseaduses sisalduvale kinnisasja heauskse omandamise regulatsioonile. Enne 1. maid 2004. a kehtinud AÕS § 56 lg 3 nõuab kinnisasja heauskse omandamise eeldusena omandaja heausksust, st seda, et omandaja ei tea ega pea teadma kinnistusraamatu andmete ebaõigsusest. Erinevalt vallasasja heausksest omandamisest (AÕS § 95) ei oma kinnisasja heauskse omandamise puhul tähendust võimalik valduse saamine ega selle
aeg (vallasasjade ja kinnisasjade heauskse omandamise reeglite eristamise kohta vt nt Riigikohtu
31.oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-118-02 (RT III 2002, 29, 324), p 22). Oluline on üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete õigsuse suhtes. Riigikohus on leidnud, et heausksuse määratlemisel tuli enne 1. maid 2004. a kehtinud AÕS § 56 lg 3 järgi lähtuda kinnistusraamatu kande tegemise ajast (vt Riigikohtu 3. märtsi 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-1904 (RT III 2004, 8, 89), p 17). Kolleegium märgib, et kehtiva AÕS § 561 lg 3 järgi on oluline kandeavalduse esitamise aeg. Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama.
21.Kui asja uuel läbivaatamisel tuvastatakse, et asjaõigusleping kostjate II ja III vahel on tühine (vt käesoleva otsuse p 18), tuleb hinnata, kas hageja on tõendanud kostja IV pahausksuse kinnisasja omandamisel, sest tuvastatud asjaoludel võis kinnisasja heauskselt omandada kostja IV. Ringkonnakohus ei käsitlenud seda küsimust, kuna leidis, et kostja III poolse heauskse omandamise tõttu omandas kostja IV kinnisasja omanikult. Kostja IV poolse kinnisasja heauskse omandamise vältimiseks peaks hageja tõendama, et kostja IV teadis või pidi teadma enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmise ajal, et kostjal III ei olnud kinnisasja käsutamise õigust. Maakohtu otsuse vaidlustamata osa järgi tulenes kostja II omanikukande ebaõigsus sellest, et kostja II ei saanud kinnisasja omanikuks kostjate I ja II sõlmitud maa omandamise asjaõiguslepingu seadusvastasuse ja tühisuse tõttu. Kui asjaõigusleping kostjate II ja III vahel on tühine, peaks hageja seega tõendama, et kostja IV lepingu olulisest seadusevastasusest ja tühisusest teadis või pidi seda teadma. Selleks peaks hageja tõendama vähemalt seda, et kostja IV teadis või pidi teadma, et ärimaana erastatud maal asuvas hoones asub eluruum, mida (suulise lepingu alusel) kasutaval hagejal oli seadusjärgne õigus erastada ja üürnikule seda õigust ei tagatud (mh et hageja oli esitanud avalduse korteri erastamiseks). Sarnaselt on Riigikohus käsitlenud tagastatud maa kinnistamisel selle omandaja teadlikkust maal asuva hoone omaniku erastamisõigusest (vt Riigikohtu 14. aprilli 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-126-03 (RT III 2003, 14, 137)). Kuna hageja on ise menetluses käsitlenud kostjaid III ja IV seotud isikuina ja n-ö kandnud ühe teadmise üle teisele, saab ringkonnakohus kolleegiumi arvates kontrollida kostja IV heausksust menetluses varem esitatud hageja väidete ja tõendite alusel. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-te 3�5 järgi ise uurida tõendeid ega tuvastada asjaolusid muudes kui üksnes menetlusküsimustes.
22.Kui kostjate II ja III sõlmitud asjaõigusleping kinnisasja omandi üleandmiseks on tühine ja kostja IV ei olnud kinnisasja kostjalt III omandades heauskne, on kinnistusraamatu kanne tema omandiõiguse kohta kinnisasjale ebaõige ning hageja nõue kinnistusraamatu kande muutmiseks tuleb uuesti lahendada. Sel juhul tuleb asja uuel lahendamisel aga selgeks teha, millist tähendust omab kostja I kandmine kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ning kas ja kuidas on võimalik kinnisasjast "lahutada" maja ja majast korter, et hagejal oleks võimalik see erastada. Sarnaste probleemide kohta seoses maa tagastamisega vt ka Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-2603, p-d 14�16. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kui hageja korteri erastamise võimaluse kaotab, võib tal olla õigus nõuda kahju hüvitamist tema erastamisõigust rikkunud kostjatelt I ja II (vt
ka Riigikohtu viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-95-01).
23.Kolleegium ei nõustu hagejaga, et ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kui jättis vastu võtmata hageja esitatud täiendavad tõendid. Kassatsioonkaebuse järgi esitas hageja ringkonnakohtule taotluse ekspertiisi tegemiseks kinnisasja turuväärtuse määramiseks ning dokumentaalsete tõenditena fotod hoone katusest, raadioamatööri tööloa ja kostja IV elektronkirja väljatrüki. Nendega soovis hageja kassatsioonkaebuse väidete kohaselt tõendada kinnisasja ostjate pahausksust. Hageja väitel esitas ta samad tõendid ka maakohtus, kes keeldus neid aga samuti vastu võtmast. Kuna ringkonnakohus sisuliselt leidis, et hageja esitatud tõendid ei ole piisavad, tõendamaks kostja III pahausksust kinnisasja omandamisel, pidanuks ringkonnakohus hageja arvates võimaldama tal seda asjaolu tõendada. Ringkonnakohus on istungil jätnud hageja taotluse ekspertiisi korraldamiseks rahuldamata ja dokumentaalsed tõendid vastu võtmata, kuna need ei ole asjakohased (toimiku II kd, lk 88). Ringkonnakohus pidi enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 308 lg 1 järgi vastu võtma tõendi, mida esimese astme kohus keeldus põhjendamatult vastu võtmast. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 92 järgi võtab kohus vastu üksnes asjas tähtsust omava tõendi. Hageja ei ole kassatsioonkaebuses selgitanud, kuidas võinuks taotletud ekspertiis ja esitatud dokumentaalsed tõendid tõendada kostja III või kostja IV pahausksust kinnisasja omandamisel (vt ka käesoleva otsuse p 20 ja 21). Hageja viidatud Riigikohtu 18. detsembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-158-01 (RT III 2002, 3, 25) on leitud, et täiendavate tõendite esitamise võimalus tuleb apellatsioonikohtus tagada, kui apellatsioonikohus leiab erinevalt esimese astme kohtust, et esitatud tõendid ei ole väidetud asjaolu tuvastamiseks piisavad. Praegusel juhul nõustus apellatsioonikohus aga maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga.
24.Kolleegium ei nõustu hagejaga ka selles, et ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui jättis rahuldamata hageja taotluse peatada asjas menetlus kuni teise asja lahendamiseni kriminaalmenetluses. Hageja põhjendas taotlust mh vajadusega saavutada kriminaalmenetluse vahendusel vajalikke tõendeid kinnisasja ostjate pahausksuse tõendamiseks. Kolleegiumi arvates toimis ringkonnakohus seaduse kohaselt ja põhjendatult. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 213 lg 1 p 3 järgi peatab kohus tsiviilasja menetluse asja läbivaatamise võimatusel enne teise asja lahendamist, mis on läbivaatamisel tsiviilkohtumenetluses, kriminaal- või haldusmenetluses. Riigikohus on leidnud, et võimatuse all tuleb mõista eelkõige olukorda, kus teises asjas tehtavast kohtulahendist oleneb arutatava asja tulemus (vt Riigikohtu 23. veebruari 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-168-04 (RT III 2005, 8, 77), p 11). Hageja ei ole põhjendanud, miks olnuks tsiviilasja lahendamine võimatu. Kriminaalasjas (mis pealegi polnud kohtumenetluse staadiumis) olemasolev hüpoteetiline täiendavate asjaolude tuvastamise võimalus ei saa tsiviilkohtumenetlust üldjuhul takistada. Pealegi oli enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 94 lg 3 järgi kriminaalasjas tehtav võimalik kohtulahend kohtule tsiviilasja lahendamisel siduv üksnes piiratud ulatuses (vt ka nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05 (RT III 2005, 17, 181), p-d 24�30), kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku järgi ei ole aga sellist siduvust üldse ette nähtud. Lisaks
muule ei nähtu kohtule esitatud Riigiprokuratuuri kirjast (toimiku II kd lk-d 77�79) asjaolusid, mis võiksid kinnitada hageja väiteid kostjate III ja IV pahausksuse kohta kinnisasja omandamisel. Kolleegium peab samuti vajalikuks märkida, et kriminaalmenetluse eesmärgiks ei ole tsiviilkohtumenetluse jaoks ühe või teise poole kasuks tõendite kogumine, vaid kuritegusid toime pannud isikute väljaselgitamine ja karistamine. Kolleegiumi arvates ei pea üldjuhul peatama tsiviilasja menetlust ainuüksi põhjendusega, et paralleelselt menetletakse mingit kriminaalasja ja sealt võib oodata uusi tõendeid.
25.Kohtukulude jaotuse otsustab kohus asja uuel läbivaatamisel, sõltuvalt läbivaatamise tulemustest. Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.